国内外8个商业旅游地产案例分析研究戴德梁课件

国内外8个商业旅游地产案例分析研究国内外8个商业旅游地产案例分析研究戴德梁课件加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳云南省楚雄彝人古镇云南省楚雄彝人古镇案例选取原因大区位相似，均位于非省会城市，与省会城市的距离相当;地段相似，不位于市中心，但与市中心距离很近；以民族、文化、地方特色为主题;功能或规划功能相似，均为旅游与房地产结合的开发项目。黔北风情街

彝人古镇主题具有地方文化特色的风情街展示彝族人文文化的古镇建筑风格黔北居民的建筑风格彝族的建筑风格产业组合集居住,商业,商务,旅遊,文化,休闲,餐饮功能于一体集商业、居住和文化旅游为一体区位距省会城市贵阳约150公里距省会城市昆明约138公里交通环境道路纵横交错,四通八达交通便利案例选取原因大区位相似，均位于非省会城市，与省会城市的距离相区位楚雄彝族自治州位于云南省中部，东距省会昆明约138公里，西距大理州首府下关约178公里;

楚雄彝族自治州全州人口约260万，居住有彝、苗、傣、白、回、哈尼、傈僳等26个少数民族，少数民族人口约占全州总人口的33%，彝族人口约占全州总人口的26％；彝人古镇位于楚雄经济技术开发区永安大道以北、太阳历公园以西、龙川江以东、楚大高速公路以南，距铁路客运站约一公里。

往大理楚雄昆明区位楚雄彝族自治州位于云南省中部，东距省会昆明约138公里，概况规划占地约1740亩（约116万平方米），总建筑面积100万平方米，计划总投资25亿元．集商贸、居住、文化、旅游为一体。以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。整体设计，由南往北分期建设，计划分7期于6年内建成。目前第1-2期已建成，第3-7期建设中。开业第1年内吸引约380户商家进驻，接待游客数量达20万人次。

概况规划占地约1740亩（约116万平方米），总建筑面积10开发历程（2005年-2011年）时间概况重要时间节点总投资景点第1期占地122亩，总建8.1万平方米，物业有23个苑（浦）2005年4月开工，05年7月开盘，06年6月底完工，06年7月旅游区试营业，06年10月商铺正式开业投资1亿多元景点有梅葛广场、望江楼、古戏台、火塘会、桃花溪、六座小桥等第2期占地121亩，总建7.8万平方米，物业有28个苑（浦）、1间四星级酒店、5间小型客栈2005年11月开工，06年11月底完工，07年3月“烧烤街”开业，07年6月酒店开业投资1亿多元景点有水源广场、德运广场、咪依鲁广场、三眼井等第3期占地200多亩,物业有商业、多层住宅、别墅2007年1月开工，07年10月开盘，预计2008年年底交付使用投资约2亿元景点有彝人部落、清明河等第4期-德江城，2008年4月开始认筹-景点有威楚楼（彝王宫）、毕摩文化广场、高氏相府、祖庙、庙会广场等第3-7期总用地面积1109.5亩，建筑面积约70万平方米2007年-2011年第3至7期建设总投资约22亿元-开发历程（2005年-2011年）时间概况重要时间节点总投资景点景点旅游元素——吃彝人惠宾园绿野饭庄金满楼金象园旅游元素——吃彝人惠宾园旅游元素——住彝人古镇大酒店彝源客栈水源客栈雄风客栈彝人古镇大酒店大堂同聚元客栈客栈内部客栈内部旅游元素——住彝人古镇大酒店旅游元素——住雄风客栈苴却客栈旅游元素——住雄风客栈苴却客栈旅游元素——行市外交通：火车：广大铁路，往来昆明、大理；客车：楚雄客运站，每天多趟汽车往来昆明、大理；自驾车：楚大高速公路或安楚高速公路在程家坝收费站或楚雄西（达连坝）收费站下。市内交通：2路、5路公交车

建议在本项目入口处设立标志性入口,建议本项目也设立地标性的入口旅游元素——行市外交通：建议在本项目入口处设立标志性入口,建旅游元素——娱火把节长街宴左脚舞虎笙表演

龙川水岸酒吧月半弯酒吧金钻商务娱乐会所凯苑金鼎娱乐城旅游元素——娱火把节旅游元素——购缅甸风情街楚雄茶城民俗夜市花鸟街古玩街玉石珠宝茶叶古玩手工艺旅游元素——购缅甸风情街楚雄茶城旅游元素——游正门牌楼桃花溪望江楼土司府趣闻故事古戏台旅游元素——游正门牌楼旅游元素-特色广场梅葛广场水源广场火塘会广场咪依鲁广场小镇上处处可见亲水的痕迹,很有亲切感旅游元素-特色广场梅葛广场水源广场火塘会广场咪依鲁广场小物业开发第1-2期（已建成）：住宅：两楼一底的三层建筑，1楼经营商业，2-3层用于居住；纯商业：多为三层建筑，主要用于经营餐厅、酒吧、客栈等；酒店：按4星级标准建造的仿古5层建筑，拥有156个客房，300多个床位。两楼一底商住建筑四合院纯商业建筑物业开发第1-2期（已建成）：两楼一底商住建筑第3期（在建）：洋房：多层建筑，面积80-140平方米/户；别墅：以云南民居、北京四合院等形式建造，220-400平方米/户；商业：水岸商街，连排、独栋建筑；客栈：约1000平方米/栋，22-60客房/栋。第4-7期（规划）：规划有多层住宅、别墅、商业、住宿区（5星级酒店、3星级酒店、客栈）等。物业开发效果图：多层洋房别墅水岸商街客栈第3期（在建）：物业开发效果图：多层洋房客户来源及价格走势购房者第1-2期，楚雄市区约占56%，楚雄周边州县占32%，昆明等外地占12%，外地客户中，有来自昆明、北京、台湾、成都、东北等地区的，也有来自美国、澳大利亚、泰国、缅甸等地。第3期，楚雄本地客户约占40％，外地客户约占60％，其中外地客户来源遍及全国，除了昆明等地，还包括香港和台湾地区，甚至来自新加坡和澳大利亚等地。旅游消费者以楚雄市及周边州县游客、昆明游客以及旅游团队为主要的旅游人群。价格走势2005年7月，第1期开盘：别墅约2700-2800元/㎡，商铺约3800-7000元/㎡（均价约4000元/㎡）。大部分购房者为投资，少部分为居住或经营。2007年10月，第3期开盘：洋房约1700-2100元/㎡，别墅约2700元/㎡，商铺均价约5000元/㎡，客栈约3500元/㎡。目前1-2期的商铺租金约15元/平方米/月。

客户来源及价格走势购房者价格走势强劲的营销推广手段多渠道拓展招商范围：招商推广组织分为州内组、州外组、境外组、旅游组，招商覆盖范围广；采用全方位宣传媒介：充分利用国家、省、州主流媒体（电视台、电台、报纸等）、国际互联网、卫星电视、电子商务、户外广告等进行推广；实施多样化的宣传活动：积极参加旅游交易会，组织旅游促销团，与占据云南旅游市场近半壁江山康辉旅游集团合作、与境外商会洽商等方式，形成强大的宣传态势；争取政府的支持与合作：成为楚雄州文化产业建设的十大项目之一，又是楚雄州“十大基础性公益性工程”，在招商上得到了政府各部门的大力支持，也增强了公众对项目的信心。；重大销售节点结合大型节庆活动举行：借助火把节、马樱花节、新年长街宴等活动积聚人气的大型活动，取得良好销售、招商业绩，同时扩大影响力。强劲的营销推广手段多渠道拓展招商范围：招商推广组织分为州内组案例小结发挥本土特色优势，将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞、饮食、民族手工艺、服饰等作为旅游要素，吸引游客；打破传统的旅游地产开发模式，并没有运用观光型的旅游资源，却直接开发商业旅游，加强开发的现金流。以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点，推动商业、居住物业的出租和销售；以大量的旅游宣传带动商业、居住的旅游房地产项目，在开发经营上实现了滚动开发，可持续发展。借助政府的支持和帮助，进一步扩大影响力。案例小结发挥本土特色优势，将古老而神秘的彝族历史文化名人、建加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳深圳东部华侨城深圳东部华侨城区位东部华侨城地址深圳市大梅沙占地面积近9平方公里总投资约35亿人民币住宅体量300栋售价70,000-160,000/平方米总投资约35亿人民币开业时间一期于2007年7月28日试业二期将于2008年竣工一个结合了自然、生态、科普、体验等先进开发理念的以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区,同时也是一个复合型和互动型的全方位生态体验旅游区。区位东部地址深圳市大梅沙占地面积近9平方公里总投资约35亿人布局以不同主题划分区域：三谷（大侠谷、云海谷、茶溪谷）、三镇（茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶马古镇）、三街（海菲德天街、茵特拉根花街、艺术大地的湿地水街）、三部落（云中部落、天禅之旅、花钟教堂），最大化的利用了原生态资源，使人与自然和谐共处。茶溪谷云海谷大侠谷茵特拉根小镇海菲德小镇茶马古镇茵特拉根花街海菲德天街湿地水街天禅之旅花钟教堂云中部落布局以不同主题划分区域：三谷（大侠谷、云海谷、茶溪谷）、三镇茶溪谷东部华侨城一期茶溪谷生态旅游元素丰富，并结合中西文化，已于2007年7月28日隆重试业，开业第一天就达到了万人以上的游客。茶马古镇茵特拉根湿地花园三洲茶园人造的湿地公园是一个以植物为主题的休闲区，集观光、科普教育、户外游乐和特色运动于一体。是一个以茶为主题的文化旅游区，在给游客提供了清雅的休憩区之余，也给游客提供了一个赏茶、品茶、观茶戏、饮茶酒的休闲场所。青山、绿水使都市里的人在这里得到净化、洗涤。游客即可以进一步了解茶知识，也可以漫步古栈道、骑马探险。瑞士阿尔卑斯山的中欧山地建筑风情的引入使这里变得俏皮、可爱，互动活动丰富多彩。茶溪谷东部华侨城一期茶溪谷生态旅游元素丰富，并结合中西文化，酒店商业街SPA茵特拉根湿地花园湿地廊桥山地自行车道四季植物馆游乐天地热气球茶马古镇醍醐灌顶品茗阁古镇戏台体验炒茶三洲茶园自行车道栈道枫溪藤桥茶田茶溪谷的旅游元素表达的非常细致，充分的利用了其自有的生态资源，结合欧洲山地文化、中国传统的茶文化、当下人类对生态的重视，开发了一个多元素的山地世界。茶溪谷（续）酒店商业街SPA茵特拉根湿地花园湿地廊桥山地自行车道四季植物深圳茵特拉根华侨城酒店——以瑞士文化为主题的超豪华五星级酒店。它坐落于深圳东部华侨城茵特拉根小镇，秀丽的湖泊、茂密的树林不仅为酒店营造出不可多得的自然景观，更为它带来终年清爽的宜人气候。酒店拥有特色客房308间，其中套房8间，建筑设计独具匠心，艺术元素渗透每个细节。一流的设施设备，一流的服务品质，尽展茵特拉根华侨城酒店好客之道。拥有15间可容纳为举办公司年会、婚宴、大型会议、新闻发布会、展览会、商务庆典、研讨会和其他不同大小的会议、宴会厅，最大的可同时容纳1000人，拥有各类会议、宴会设备，主要的客户定位是企业团体。房价从人民币1968元起至7568元。酒店深圳茵特拉根华侨城酒店——以瑞士文化为主题的超豪华五星级酒店云海谷云海谷作为奥林匹克军体运动，设立了两个18个洞的山地高尔夫场所，南面的为区内业主提供，北面的则对外开放。云中部落以优美的风景为背景，同时享受与蓝天、白云、森林、海风共进美食中国唯一的悬空弯道观望台给游客以全新的体验，满足了喜欢新奇事物的游客。云海谷云海谷作为奥林匹克军体运动，设立了两个18个洞的山地高大侠谷尚未竣工的二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、全面打造以红酒为主题的海菲德红酒小镇、人造瀑布、观音座莲、拥有300平方米的全亚洲最大LED屏幕的剧场等多个项目。

瀑布步行栈道剧场大侠谷瀑布是中国目前落差最大、距离最长的滨海人工瀑布。大侠谷尚未竣工的二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”别墅天麓二期天麓三期天麓四期天麓五期天麓六期共推出300套别墅。住宅区定位高端，容积率均小于0.3一期已开盘，共推出20户，每户都背山面海，占地面积82899.18平方米，建筑面积8269.7平方米，车位比例2.2:1，户型为241-730平方米，容积率小于0.1，被认为是深圳有史以来最稀缺的别墅产品。售价在10万每平方米以上。已售出15栋。七区于本月开盘，推出面积249-1138平方米的独立别墅和161平方米的双拼别墅，共56户。北斗七星别墅天麓二期天麓三期天麓四期天麓五期天麓六期共推出300套别可鉴的休闲之处天禅表演是一场融合多种艺术手段，以禅茶文化为主题的大型多媒体交响音画晚会，多维表演空间组合成令人震撼的视听效果和精美绝伦的艺术画面。晚会长达60分钟，高潮迭起，让人仿佛走进天人合一、梦幻神秘的天禅之境。林间精致而温馨的林间休息处给来这里游人提供细微而周到的关怀,平添了”休闲”的意味.可鉴的休闲之处天禅表演林间案例小结通过三谷、三镇、三部落和三街的丰富主题，引入了以“让都市人回归自然”为宗旨，在山海间巧妙规划了一系列独具文化韵味、主题鲜明的旅游项目。东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。该项目具有循环经济的能力，丰富的休闲生态元素把商业地产(住宅)的附加值最大化,使它可以作为深圳高端住宅的主要原因。案例小结通过三谷、三镇、三部落和三街的丰富主题，引入了以“让加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳重庆洪崖洞重庆洪崖洞案例选取原因地段相似，与市中心距离很近；功能或规划功能相似，以旅游及商业功能为主；以民族、文化、地方特色为主题；不相似之处黔北风情街

洪崖洞主题具有地方文化特色的风情街展示巴渝传统人文文化的物业建筑风格黔北居民的建筑风格巴渝传统特色建筑风格产业组合集居住,商业,商务,旅遊,文化,休闲,餐饮功能于一体集商业和文化旅游为一体区位距城市中心商业区约15分钟车程距城市中心商业区约5分钟车程交通环境道路纵横交错,四通八达交通便利案例选取原因地段相似，与市中心距离很近；黔北风情街洪崖洞主区位简介洪崖洞传统民俗风貌区位于重庆市核心商圈解放碑沧白路，长江、嘉陵江两江交汇的滨江地带，拥城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体。洪崖洞地处渝中区解放碑核心商圈1000M半径辐射范围内，位于重庆市解放碑CBD、江北城CBD、弹子石CBD所构成的两江三岸大型CBD区域的核心枢纽地带重庆洪崖洞区位简介洪崖洞传统民俗风貌区位于重庆市核心商圈解放碑沧白路，洪崖洞概况规划占地31453平方米，总建筑面积46418平方米，沿江全长约1.2公里，总投资约1.6亿元；拥城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体，集餐饮、娱乐、休闲、保健和特色文化购物五大功能为一体；以巴渝传统特色建筑为平台，体现巴渝传统文化的文化旅游地产项目；整体设计依山就势，建筑按照“一”字型排列，场地南北向高低起伏呈三级台阶状，呈立体空间布局。洪崖洞拥有2300年的历史遗迹；公元前316年时，是一处军事要塞；在其后的历史中，洪崖洞相继形成了江隘炮台、洪崖闭门、纸盐码头、镇江古寺、东川书院、明代城墙、天成巷街、纸盐河街、洪崖洞街等众多历史遗迹，还留下了洪崖滴翠、嘉陵夕照等巴渝十二景中的两大景观；是重庆目前唯一遗留的一处老山城人文景观，独具山城特色的巴渝民居和吊脚楼文化。洪崖洞概况规划占地31453平方米，总建筑面积46418平方建筑特色以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体；综合利用山势地形高差，采取筑台、镂空、吊脚、出挑、错叠、临崖等手法，依山就势，通过分层筑台，退台以及吊脚楼架空等形式，营造出具有浓郁山城民居特色的吊脚楼生活空间。修建明清风格的民俗大剧院、还原巴渝十二景中“洪崖滴翠”景观，还设置洪崖洞主题雕塑、沿江图腾柱，八将军炮台等诸多具有浓郁巴渝风情风貌的城市人文景观。

建筑特色以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体；四大特色商业区纸盐河街江畔酒吧街：荟萃了美国海盗、德国啤酒、香港英皇豪门等国际知名品牌酒吧，以风情酒吧、城市娱乐、夜宵晚餐为业态主体。拥有码头文化的氛围、滨江亲水的资源，成为重庆城市高品位的风情酒吧街。天成巷巴渝风情街：“一街三层”的业态结构，成为展现“老重庆民生百态”的影视拍摄基地，体现浓郁巴渝文化氛围；洪崖洞街盛宴美食街：融入来自于世界各地精品餐厅及菜肴。除了国际型大牌餐厅之外，还会荟萃私坊菜馆等时尚类知名餐饮企业。城市阳台异域风情街：以经营异国风情工艺、居艺、休闲怡情制品为主。

四大特色商业区纸盐河街江畔酒吧街：荟萃了美国海盗、德国啤酒洪崖洞大酒店四星级涉外商务酒店。于2006年09月29日开业。2007年11月26日四星挂牌；酒店建筑面积逾1万平米，内部采用中式现代装修风格；拥有各式客房及套房202间，均备有国际长途、高速宽带接口、数字电视、保险箱、MINIBAR等多项商务设施及服务；餐饮配套有半山花园咖啡厅、洪鼎.美人美火锅、时酷吊角楼休闲餐厅等；其他功能配套有桑拿、美容美发、按摩、多功能会议室等。客户定位以商务为主洪崖洞大酒店四星级涉外商务酒店。于2006年09月29日开业餐饮业餐饮业街头小景禹王庙会街头小景禹王庙会交通布置内部交通：通过26台自动扶梯，可方便到达洪崖洞任何一层楼游玩。外部交通：从解放碑沧白路到嘉滨路，有8台垂直客用电梯供消费者进出；车位配置：在洪崖洞的顶楼和滨江路沿线共设有近400多个停车位。旅游接待：设立2个AAA级旅游接待大厅。交通布置内部交通：通过26台自动扶梯，可方便到达洪崖洞任何一目标消费者定位洪崖洞的客源市场定位有三大目标：面向市内，倡导重庆人游新重庆；面向国内，拓展国内观光、节假日市场；面向海外，拓展以日、韩为重点的东南亚市场和以德国、美国为重点的欧美市场和港、澳、台市场。洪崖洞的目标消费群定位是重庆本地人和中外游客。目标消费者定位洪崖洞的客源市场定位有三大目标：经营定位经营功能定位：汇聚了商业、文化、休闲、运动、旅游等多种功能，使洪崖洞成为商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站式消费要求的综合商业街区。经营主题特色定位：民俗文化和时尚娱乐；经营方式定位：为了统一对洪崖洞的整体商业业态进行管理，只有1/3的产权店铺出售，其余商铺全部由开发商自行经营或定向招商。经营定位经营功能定位：汇聚了商业、文化、休闲、运动、旅游等招商推广亮点“滨江休闲平台”获得“官方许可证”；渝中区政府开始着力打造滨江立体餐饮娱乐产业带；农业银行对洪崖洞民俗城的商业投资项目作出了“按揭优惠”的决定：第一，购买洪崖洞商铺的客户可享受购买住宅同等优惠的贷款利率；第二，购买洪崖洞商铺者，可以办理转按揭。招商推广亮点“滨江休闲平台”获得“官方许可证”；销售价格策略纸盐河江畔酒吧街最小商铺面积为50平方米，一层空高5.7米，可得两层空间，售价每平方米12800元（以套内面积计算）起；二层空高4.5米，售价每平方米9800元（以套内面积计算）起；天成巷民俗风情街三层为旅游精品商街，销售均价为每平方米17800元（以套内面积计算）起；沧白路城市阳台的异国风情街售价为每平方米26800元（以套内面积计算）起；解放碑中央商务区较好位置的商铺价格已经达到8万/平方米，部分平街层铺面甚至达到了15-16万/平方米的天价；洪崖洞在2005年4月23日开盘当天，推出的168个商铺，其中147个旺铺被客户认购，实现销售总额1.2亿，完成销售率90％以上。销售价格策略纸盐河江畔酒吧街最小商铺面积为50平方米，一层空案例借鉴成功点：重庆洪崖洞充分挖掘、利用自身的文化条件及历史背景，实现了旅游文化产业与商业产业的成功结合。充分利用政府大力发展旅游业的契机，换取政府、政策的支持，成功打造重庆的旅游商业的招牌项目；准确的项目定位及经营策略，大大加快项目的发展、成熟速度，实现项目的良好运营。借鉴点：发挥项目自身的本土特色优势，打造历史文化内涵、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞等旅游要素，吸引游客；借助政府的支持，全力争取优惠政策的倾斜，联合政府进行宣传推广，进一步扩大影响力；以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点，推动商业、居住物业的出租和销售。案例借鉴成功点：加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳案例三–深圳中国民俗文化村案例三–深圳中国民俗文化村中国民俗文化村是位于深圳市区西部的人造景区，位于世界之窗与锦绣中华之间。中国民俗文化村于1991年１０月建成开放。占地面积20多万平方米，内含22个民族的25个村寨

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除了少数民族村寨外，还包含了全国各地的各种民间艺术、民俗风情，以其丰富的民俗风情吸引了。深圳中国民俗文化村-区位中国民俗文化村中国民俗文化村是位于深圳市区西部的人造景区，位于世界之窗与锦丰富的文化元素——民居建筑深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素云南白塔纳西民居陕西窑洞藏族民居北京四合院石牌坊群丰富的文化元素——民居建筑深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——生活场景深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素大花轿马车摩梭族居家大茶壶水井生活场景丰富的文化元素——生活场景深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——民族歌舞深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——民族歌舞深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——文字艺术深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素纳西文字福字碑民族文字祝福丰富的文化元素——文字艺术深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——民间手艺深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素糖画剪纸剪影傩雕武馆丰富的文化元素——民间手艺深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——宗教图腾深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——宗教图腾深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——雕塑艺术深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素丰富的文化元素——雕塑艺术深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素多样的商业类型——各色餐饮深圳中国民俗文化村-多样的商业类型民俗村里的特色餐饮与村寨相结合，散布在各个角落。食街民族风味一条街朝鲜族风味傣家烧烤土家风味风味小吃多样的商业类型——各色餐饮深圳中国民俗文化村-多样的商业类型多样的商业类型——旅游购物深圳中国民俗文化村-多样的商业类型徽州街—书画古玩傩雕作坊书画社广场购物街—旅游纪念品玉博园—珠宝首饰民族服饰多样的商业类型——旅游购物深圳中国民俗文化村-多样的商业类型多彩的节庆活动——各类节庆深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素活动系列活动名称元旦系列活动中华百艺大巡游/民俗风情大荟萃/民族服饰赛装会/民族竞技集会/经典演出鉴赏会/团队庆典嘉年华/中国婚庆/阳光课堂乐翻天春节系列活动盛典晚会/彩灯巡/民族庙会/火龙钢花/奇人献艺中国灯·谜节（元宵）三月春节游缤纷春天—赛装会/炫动春天—竞技会/爱在春天—鹊桥会/激情春天—赛车会/梦幻春天—灯彩会/百花春天—赏花会/印象春天—大庙会/健康春天—美食会/舞动春天—大晚会清明节系列活动缅怀：祭祖鲜花坛/祈福：五福平安柱/踏青：柳桃林寄情/放春：风筝园送意/竞技：荟萃新黎寨/品鲜：风味美食会/风情：民俗大庙会/狂欢：灯彩夜光游“五一”“端午节”系列活动少林神棍、武当醉剑、峨嵋宗拳—三大门派“武汇天下，武迎奥运”/黔南刀山，火海赤足—“上刀山，下火海”/闽南陀螺，旋转乾坤—新黎寨民族竞技大比拼/九洲婚典，情定鹏城—深圳市妇联第十届大型国际集体婚礼/岭南龙舟，决战江湖—首届深圳百家品牌企业龙舟赛/锦绣中华武馆—以武会友，“武”动奥运多彩的节庆活动——各类节庆深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素多彩的节庆活动——表演场所深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素印象中国剧场老戏台凤凰广场金戈铁马战场藏族表演台多彩的节庆活动——表演场所深圳中国民俗文化村-丰富的文化元素深圳中国民俗文化村-借鉴借鉴深圳中国民俗文化村的开发，我们可以看到：黔北民俗文化同样可以通过建筑、生活场景、习俗、民族歌舞、文字历史、雕塑、故事等多层次立体化来打造黔北风情街；文化村游览的主路线设计为环形，同时各处又设置多条捷径，景点间连接非常方便。各类节庆活动与表演活动激发出热烈的气氛，给予游客充分的互动空间；在餐饮、旅游购物的布局上，中国民俗文化村是通过与各村寨相结合，分散布局在项目的各处。华侨城通过旅游项目的开发，成功地拉动了周边土地的升值，提升了住宅物业的价值。除以上各点外，我们也看到，文化村在娱乐、互动参与方面的内容相对较少，这是黔北风情街建设过程中应注意并避免。深圳中国民俗文化村-借鉴借鉴深圳中国民俗文化村的开发，我们可加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳案例一.深圳太平洋休闲超市案例一.深圳太平洋休闲超市区位太平洋休闲超市位于深圳最早的开发区罗湖区内,是深圳传统的中央商务区。采用绿色植物和天然材料，营造出具有浓郁东南亚风情的清雅和休闲情调，迎合都市人群在繁忙的工作生活空间中对休闲娱乐的需求。以现代沐浴概念集桑拿、保健、棋牌、美容、餐饮、美容等多功能融为一体的综合性一站式娱乐活动场所。罗湖区福田区地址深圳市嘉宾路太平洋商贸大厦商业面积约20,000平方米建筑层数5层、地上4层、地下1层租金现同物业市场租金40-60元/平米/月停车场100个停车位总投资约2000万人民币，2006重新装修过，后续投资约6000万开业时间2001年区位太平洋休闲超市位于深圳最早的开发区罗湖区内,是深圳传统的营利情况经营模式物业整栋租赁管理模式利用租金现同物业市场租金40-60元/平米/月消费者比例50%以上以回头客为主,利用会员制的发售吸引访客再次消费人均消费200元以上经营情况2001年开业之后,约一年时间收回成本,客流量鼎盛,直到2004年有些回落.之后对其进行再次装修,一直保持着该行业领头羊的地位.休闲超市共分为五层，主要的分布为：底楼：更衣、沐浴区一楼：多功能区（卡拉OK、棋牌等）、美容区、干蒸区二楼：餐饮、大堂服务区、电影院、康体区三楼：中式按摩区、日式按摩区、泰式按摩区四楼：香熏水疗区、睡眠区营利情况经营模式物业整栋租赁管理模式利用租金现同物业市场租金功能-保健、美容男宾沐浴区按摩保健女宾沐浴区桑拿区玛瑙干蒸房美发区美容区健身区无烟按摩区吸烟按摩区实行男、女宾分区沐浴模式，健康卫生大堂按摩区的活动丰富，每张按摩椅都安放一个小型电视机，可以让客户边看电视，边享受按摩服务，同时供应免费的茶水和水果美容区拥有独立的习漱间，服务内容丰富。拥有不同功能的干蒸房，也准备了各类棋牌，可如内边蒸边玩。功能-保健、美容男宾沐浴区按摩保健女宾沐浴区桑拿区玛瑙干蒸房功能-娱乐、餐饮卡拉OK多功能房电影院游戏房台球房棋牌室水果园餐厅太平洋休闲超市功能齐全、多样化,为各个年龄层的人士提供不同种类的服务。24小时的餐饮服务,免费的水果供给功能-娱乐、餐饮卡拉OK多功能房电影院游戏房台球房棋牌室水果深圳休闲会所的发展历程YearOverallambitions1970-2000在此阶段，整个行业相对比较安静，闲散个体的感觉较浓。2001-2007随着深圳与香港之间互动的发展日益成熟，渐渐形成规模；成为深圳“业余生活”的符号2007-Phase起步鼎盛转型1980年各种娱乐服务行业开始发展1990年休闲会所概念出现2000年至1980年前，深圳的休闲会所为空白深圳的休闲会所供不应求，各种大小不一的会所陆续出现。随着香港和内地之间贯通，会所吸引了大批香港游客，并逐渐成为该行业的主力消费群2000年目前深圳休闲娱乐行业已处在新的瓶紧期，面对人民币对港币的日益走强，深圳休闲会所失去了很多来自香港的客户，从鼎盛转为没落的时期。急需新一轮的改变来使区域重新焕发青春和价值深圳休闲会所的发展历程YearOverallambitio竞争分析罗湖区福田区综合型大规模、管理先进时尚皇室假期邻近火车站，位置优越嘉年华深圳市是中国洗浴市场的先锋，市场竞争激烈。深圳市现有大小不一的洗浴中心有超过百家，较集中罗湖商业区，出名的一站式的消费场所有三家。分别有太平洋休闲超市，皇室假期美食水疗会和嘉年华会，都已在当地建立了自己的品牌。经营模式都以会员制为主。近年来流行以会所的形式推出市场，从而建立自己的固定客户。深圳的最低人均消费为人民币78/人周边商业项目的挤压导致本案的商业定位在满足本地需求的同时更需独具特色本案东南亚风情主题突出，给人以爽心、休闲之感有一半的客户来自于香港。但因人民币增值，目前正做消费群比例的相关调整竞争分析罗湖区福田深圳休闲会所位于深圳金融中心大厦，距火车站仅五分钟车程。会所分五层共一万平方米的营业厅，是亲朋小聚、公务洽谈，还是康体健身、休闲度假的常去之处。皇室假期嘉年华会成立于2004年12月19日，总投资2亿元，占地面积4万多平方米。打造了3万多平米的水疗按摩大池，拥有超过800间的豪华按摩房。VIP会员专区有顶级座驾劳斯莱斯接送服务。是先今行业的先锋，传导时尚和先进的管理。市场不断更新，竞争激烈，成为本案成长的催化剂深圳休闲会所位于深圳金融中心大厦，距火车站仅五分钟车程。会所遵义漫谷湟宫水会坐落于遵义市汇川区茅草铺美佳乐酒店旁，是遵义市洗浴行业中特色鲜明、装饰豪华、服务上乘的浴业，建筑面积7000多平方米，内设600平方米香味溢人的花园，并拥有一个约7000多平方米的地下停车场，是一个拥有新颖设备且具有泰式风情集洗浴、保健、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲洗浴设备（针刺、健胸、旋转、打肩、打背等）内置网吧、书吧、桌球等共娱乐使用，是目前遵义市规模最大、装饰一流的洗浴中心，/cms/cms/website/luyou/jsp/page.jsp?channelId=3978&infoId=14679漫谷湟宫(L)/200605/22/s202290.html太平洋休闲浴场/bbs/viewthread.php?tid=10030遵义的浴场现况遵义漫谷湟宫水会坐落于遵义市汇川区茅草铺美佳乐酒店旁，是遵义借鉴根据遵义的消费者调查结果和深访回馈,遵义的休闲娱乐消费会迎合这类的消费模式.但遵义目前为止，仍没有上规模的一站式综合消费场所，建议引进该商业类型丰富项目的商业开发。消费人群的多样性吸引不同年龄段的消费,使该娱乐场所也适合家庭性消费会员制的消费模式是客户成为延续型消费群,增加其归属感,吸引二次消费。借鉴根据遵义的消费者调查结果和深访回馈,遵义的休闲娱乐消费会加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳北京新红资北京新红资北京新红资是一个以红色文化为背景的高端商业产品，在其产品中大力的宣扬了红军当年的生活写照和文化气息，他的商业品主要有三大类：新红资俱乐部新红资客栈新红资避暑山庄概况新红资俱乐部新红资客栈新红资避暑山庄北京新红资是一个以红色文化为背景的高端商业产品，在其产品中大会客厅新红资俱乐部和客栈当时国宴的菜肴由防空洞改装的酒吧小型聚会区会客厅新红资俱乐部和客栈当时国宴的菜肴由防空洞改装的酒吧小型战争期间的窑洞避暑山庄的大厅新红资避暑山庄战争期间的窑洞避暑山庄的大厅新红资避暑山庄案例借鉴建议将红色文化的元素注入进餐厅、酒吧和酒店中去。作为黔北历史的一部分，这段历史文化是必不可少的，但是考虑到它本身的商业吸引力不是很高，我们在本项目中可以将这类元素像这个案例中所运用的放在一些装饰或着摆饰上面，这样即不会让本项目缺少这段历史文化，也不会影响起商业效益。与此同时，我们会建议将红色文化的渲染力在会议区域放大。由于会议的客户以政府领导或者是企业领导为主体，为体现遵义在中共历史上的特有的政治影响力和地位，红色文化将成为会议的主要主题。具体可以从以下四个方面去突现。会议品牌意识的导入建筑风格和室内摆式的文化传承酒吧娱乐和红色文化的和谐演绎特色商业定位案例借鉴建议将红色文化的元素注入进餐厅、酒吧和酒店中去。作为主题街与旅游区美国拉斯维加斯主题大道-TheStrip加拿大尼亚加拉大瀑布主题街-FallAvenue美国Leavenworth德国村主题街主题街=6.7公里长主打24小时不夜天主题街占地0.8平方公里旅游活动包罗万有主题街约200米长文化旅游为核心，配合各种旅游活动本项目。。。

“应否紧贴全球旅游业的大热走势”

“如何利用主题街”

“如何融合主题街和旅游区”

“如何打造品牌形象”

？主题街与旅游区美国拉斯维加斯主题大道-加拿大尼亚加拉大瀑加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业与周边现有大规模商业项目错位竞争，特色取胜传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化，以此为卖点国际国内案例深圳东部华侨城鲜明的主题，中西结合最大的利用了项目的自然资源，将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华北京新红资推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动亦作为反面教材,不益做造型独特却空间感闭塞的商业加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一深圳美国华盛顿Leavenworth德国村主题街与市区相距

与西雅图相距约2.5小时车程与温哥华相距约4小时车程长度/占地约200米长主题街产业组合

餐饮主题纪念品店

文艺售卖店广场主题定位以德国文化背景为主题，配以多类型户外活动周边配套

高尔夫球场

博物馆、展览馆植物园

B&B、露营区、酒店等住宿服务攀山、马术、渔钓、水上活动、滑雪、按摩酒庄要点

Leavenworth人口约有2200人

每年约吸引1.2m游客全年设有不同的艺术文化活动和节目美国华盛顿Leavenworth德国村主题街与市区相距与西美国华盛顿Leavenworth德国村主题街1）住宿服务整个旅游区共提供59个住宿基地，酒店占43%、B&B占27%、旅游性出租单位占22%和露营及旅游汽车基地占8%

酒店的规模较一般市区酒店较小，房间总数在50至100之间旅游主题以德国文化为背景，而B&B正好能反映当地文化，所以深受游客欢迎，其价格能维持在100至130美元/天/闲日或110至170美元/天/周末2）休闲娱乐活动整个旅游区内共提供50间以上餐厅，当中包括传统德国美食活动以户外和节庆性活动为主，所以主题街属于旅游首要节点，是形象树立的重要位置休闲娱乐活动种类繁多，以文化艺术活动及户外等为主打节目提供游览线路，促使整个德国村充满文化旅游气团3）主道路以3或4车道为主，在旅游高峰期，车流并不畅通街道两侧设置停车位临街建筑设计具有特色性、吸引性，增进旅游气氛

住宿类型（以基地作为单位计）主题街美国华盛顿Leavenworth德国村主题街1）住宿服务住宿美国华盛顿Leavenworth德国村主题街4）主题街主题街以文化特色建筑图案作为建筑特色及印象标志主题街的行人道宽而设置休息坐，以便游客休息及等候主题街的主要业态是酒店、餐饮及纪念品和手工艺商店等主入口设有广场，可举办大型节目，聚集人气休闲娱乐多属于户外活动为主，按季节性举办不同节目。活动节目种类多，可吸引游客逗遛2至3天时间参加1至3项活动美国华盛顿Leavenworth德国村主题街4）主题街主题街主题鲜明，发展策略就以主题街为中心主体，向外扩展。主体内容必须丰富，集中人气。但交通配套必须完善，这不但能确保减低车程距离，增强周边区域游客，临近国际机场也能吸引扩大客户来源层面案例分析显示，周边的产业组合均以以下业态为主，而大部分产业与全球趋势吻合：完善酒店设施都市娱乐场所高尔夫球场具主题或文化特色的商店或公园博物馆、水族馆户外及与生态旅游有关的休闲娱乐业态类型丰富，服务层面和消费层面广泛，有助吸引游客留连时间

案例小结主题街主题鲜明，发展策略就以主题街为中心主体，向外扩展。主体加拿大尼亚加拉大瀑布主题街地方文化主题鲜明，建筑风格统一增强与周边市场的连接性,形成互补丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化深圳东部华侨城美国华盛顿德国村主题街主题生动、活泼，有利积聚人气与产业结合，丰富配套设施建筑风格突显主题以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度云南彝人古镇深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体,提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市推出“一站式”商业综合体,