深圳市实验楼物业管理预案

81/82xx实验楼物业管理方案编号：NS/200401版号：01编制：审批：（未经许可，不得翻印）深圳市xx物业治理有限公司二00=4\*CHINESENUM3四年四月=8\*CHINESENUM3八日版号:1修改状态:A0.1物业治理方案目录第1页共2页日期:2004.4.8章节号标题页码0.0物业治理方案封面（批准页）……(1)0.1物业治理方案目录…………………(2)物业治理方案讲明…………………(1)深圳市xx物业治理有限公司简介………………(2)公司营业执照………(1)公司资质证书………(1)ISO9002质量体系认证证书………(1)质量方针……………(1)治理目标……………(2)组织机构及资源……(11)xx实验楼实务治理………………(27)职员培训……………()楼宇入伙……………()楼宇入伙程序………()入伙须知……………()入伙流程图…………()楼宇入伙应缴费用明细表…………()入伙签认表…………()装修申报表…………()消防安全责任书……()业主公约……………()楼宇入伙及装修工作流程..………()4.3小区日常事务治理…………………()版号:1修改状态:A0.1物业治理方案目录第2页共2页日期:2004.4.8章节号标题页码4.3.1保安服务消防治理……………()保洁绿化工作流程和质量标准……()公共设施日常维修打算及实施方案………………()房屋本体共用部位日常维修养护打算……………()接待业主投诉………()火灾和紧急事故处理………………()收费及财务治理……()5.0服务质量保证措施及法规要求……(3)治理方式……………()治理文件……………()检测及评价方法……()物业治理法规要求…………………()6.0xx实验楼物业治理费用及效益测算……………(4)7.0提请托付方解决的问题……………(1)8.0与相关方的业务交往………………(1)版号:1修改状态:A0.2物业治理方案讲明第1页共1页日期:2004.4.8xx实验楼位于深圳市福田区保税区新桂花村，占地面积12079M2该小区配备的机电设备包括：12部三菱电梯、一台西门子发电机、二台800KV变压器和一台600KV变压器，消防和给排水设备也一应俱全。小区配备的智能化设施包括：门铃对讲系统、闭路监控系统、IC卡刷卡系统、红外线报警系统等。为了使xx实验楼的物业治理能够满足用户的需求，给住户提供一个安全、舒适的生活环境，本物业治理方案严格按照深圳市xx物业治理有限公司现已实施的ISO9002国际质量标准要求进行编制。由于时刻仓促，加上对深大实验楼建筑情况了解甚少，我们在编写物业治理方案时，要紧参照我司在中央花园和鸣翠谷的治理模式并借鉴港澳地区的先进经验。方案所述内容仅供参考，双方一旦签定物业治理托付合同，我们将尽快制定出符合深大实验楼要求的、更加切合实际的物业治理方案。版号:1修改状态:A0.3深圳市xx物业治理有限公司简介第1页共2页日期:2004.4.8深圳市xx物业治理有限公司是深圳市老牌物业治理公司之一。公司从1988年开始从事物业治理工作。目前公司持有深圳市住宅局颁发的甲级资质证书。公司现有职员382人，其中治理职员82名，大专及中级职称以上56人，所有治理职员均持有物业治理上岗证书；保洁员67人及保安员233人均在上岗前通过了专业技术培训。公司下设总经理办公室、进展部、物业治理部、打算财务部、工程技术部、保安部、清洁绿化部。公司所管辖的小区分不位于深圳市南山区、福田区、罗湖区和宝安区，包括：鸣翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园、鹏益花园、宝安大益广场、青海大厦、金稻田公寓、半岛花园A区、半岛花园B区、怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海昌大厦、招北综合楼等16个小区，治理面积共计80万平方米。公司管辖的鸣翠谷、银翠苑为高科技智能化小区。它安装和使用了室内外防盗报警系统、紧急求助系统、出入口操纵系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路电视监控系统、小区外墙红外线爱护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系统。关于上述这些高科技智能化设施，公司治理人员通过认确实学习和实践，目前不但能熟练操作、使用和维护，而且还针对各小区不同的特点和要求总结出一套完整的智能化设施治理方法，为今后接管智能化小区提供了宝贵的经验。通过几年的不断努力，公司所管辖的各个小区均获得了住户和进展商的一致好评，住户中意率不低于98%。公司管辖的各小区、大厦多次获得深圳市优秀小区、大厦和安全文明小区称号。1998年10月，公司通过了ISO9002国际质量标准认证。版号:1修改状态:A0.3深圳市xx物业治理有限公司简介第2页共2页日期:2004.4.8随着公司治理规模的不断扩大，加上其独树一帜的治理模式，公司总经理于1998年5月在深圳市物业治理协会第二次全体会员大会上被选为常务理事。展望以后，公司全体职员将一如既往地秉承“敬业、奉献、创新”的企业精神，始终坚持“用户至尊，服务至上”的企业宗旨，针对新接的高档小区治理难度大、住户要求水准高等特点，在全面实施ISO9002国际质量标准治理的基础上，进一步推出一系列星级酒店式的便民服务项目，以便让所有住户更加称心、中意，让xx物业公司的物业治理工作早日迈上新的台阶。版号:1修改状态:A1.0质量方针第1页共1页日期:2004.4.81.0质量方针深圳市xx物业治理有限公司的质量方针是为用户提供：安全、舒适、清洁、优美、便利的生活和工作环境。本公司的质量治理和质量保证活动是建立在以“预防为主”的基础上，并与公司治理体系相一致，它基于：“用户至尊，服务至上”的服务宗旨。“敬业、奉献、创新”的企业精神。实行“先培训后上岗”使每一个职员对公司的质量方针和工作要求及用户的需求有足够的了解，明确自己的工作对公司的整体服务水平将产生阻碍，确保公司的信誉和使用户中意。合理的收费。符合政府法规、法律的要求。版号:1修改状态:A2.0治理目标第1页共2页日期:2004.4.8治理目标序号指标名称相关评分标准及指标打算指标治理指标实施措施责任部门责任人1房屋完好率98%98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。治理员2房屋零修、急修及时率95%95%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。维修工3维修工程质量合格率95%95%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足用户需要。维修工4治理费收缴率95%95%按照规定收取，不擅自提高收费，使治理费取之于民，用之于民。收费员5绿化完好率98%99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录确保大厦公共绿化无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发觉问题立即修复。绿化工6清洁、保洁率99%99%落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，确保小心内垃圾日产日清，空气清新。清洁工7道路完好率及使用率90%99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录确保道路完好。治理员8化粪池、雨水井污水井完好率99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，确保沟、渠完好，并定期疏通，清理。治理员9排水管、明暗沟完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，确保排水管畅通无阻、无塌陷。治理员10路灯完好率85%95%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁。治理员11停车场、单车棚完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以确保设施完好，方便使用。治理员12公共文体设施、休闲设施及标识95%95%落实责任人进行保养护，实行巡查制度，建档记录，确保设施完好，美观清洁。治理员版号:1修改状态:A2.0治理目标第2页共2页日期:2004.4.8序号指标名称相关评分标准及指标打算指标治理指标实施措施责任部门责任人13大厦内治安案件发生率0.1%以下0保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练一次，每次一小时，以保障保安队伍的素养和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全保安队长14消防设施设备完好率100%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，并定期维护和检修以确保消防设备完好无损、正常使用。保安队长15火灾发生率0.1%以下0治理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视发觉隐患，及时处理并通知治理处，以确保小区消防安全。保安队长16违章发生率与处理率发生率处理率95%0.1%100%建立巡视制度，跟踪治理，及时发觉、及时处理，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章情况发生，并进行回访档案记录。治理员17用户有效投诉率及处理率投诉率1%月处理率95%1%100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与用户的沟通，定期进行用户恳谈会，了解用户的愿望和要求，满足用户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。治理处主任18治理人员专业培训合格率80%100%职员分不进行入职培训、在职培训、提高培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；关于特种作业、行业性要求的职员，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率100%，以保障职员的素养。进展部19维修服务回访率50%关于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。治理员20用户对物业治理中意率95%98%在日常工作中及时收集用户的需求信息，尽可能的满足用户的需要，加强双方的沟通，以确保用户对物业治理工作的中意。治理处主任版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第1页共6页日期:2004.4.83.0组织机构及职责权限3.1xx实验楼治理处设主任壹名、收费治理员壹名、工程主管壹名、操作水电工贰名、监控值班员壹名、保洁员肆名、绿化工壹名，全部人员均从深圳市xx物业治理公司抽调，上述服务人员均已通过ISO9002技术培训并持证上岗。xx实验楼治理处组织机构图总经理总经理总工程师总经理助理总工程师总经理助理清洁绿化部打算财务部发展部物业治理部保清洁绿化部打算财务部发展部物业治理部保安部工程技术部总经理办公室半岛花园治理处怡海花园治理处蛇口散片治理处青海大厦治理处银湖治理处玉华花园治理处金稻田治理处鹏益花园治理处碧湖花园治理处xx实验楼治理处半岛花园治理处怡海花园治理处蛇口散片治理处青海大厦治理处银湖治理处玉华花园治理处金稻田治理处鹏益花园治理处碧湖花园治理处xx实验楼治理处监控值班员壹名治理处主任壹名收费员壹名工程主管壹名操作水电工贰名绿化工壹名保洁员肆名监控值班员壹名治理处主任壹名收费员壹名工程主管壹名操作水电工贰名绿化工壹名保洁员肆名版号版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第2页共6页日期:2004.4.8第一节规章制度3.1职责权限3.2规章制度与档案建设汲取国际及国内同行的先进物业治理思想，结合深圳市xx物业治理有限公司的实际情况，在制订治理规章制度时注意做到使物业治理有法可依，有章可循。为进一步统一规范治理，我公司将按照已实施ISO9002国际标准及本公司的质量体系文件的要求，对实验楼实施专业化、规范化治理，实现社会效益、环境效益和经济效益三丰收。在此，我们摘录与实验楼物业治理有关的部分公众治理制度，内部岗位责任制、治理运作手册。公众治理制度（目录摘录）业主公约精神文明公约楼宇使用及维护治理规定物品搬进（出）治理规定治安治理规定清洁卫生治理规定园林绿化治理规定消防治理规定交通车辆、停车场治理规定环境爱护治理规定电梯使用治理规定智能化设施治理规定供水、供电、供气治理规定内部岗位职责治理处主任职责治理处主任是由公司聘任，授权到实验楼实施一体化综合治理，贯彻执行ISO9002物业治理质量体系的责任人，对公司和业主委员会负责，保证实验楼的环境优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、社区文化活动丰富多彩、住户生活宁静，为实现公司与业主委员会签订的治理目标而履行下列职责：依照房管法规、政策法令、公司的各种规章制度和物业治理合同的服务要求，实行“治理目标、经济指标”责任制，对住宅区的房屋、公共设备、设施组织验收、接管。业务上同意物业部和上级部门的指导和监督，做好不合格服务的处理。合理配置治理处各种资源。协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关怀职员生活、确保职员有良好的精神面貌和积极的工作态度；本着“取之于民，用之于民”的收费和使用原则，管好、用好住宅区的治理资金。负责住宅区物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火治理。监督检查住宅区的清洁、绿化、消杀工作，并做好日检记录。负责费用收取、统计、核算工作，办理银行托收，对欠费用户，应电话或上门催收。负责治理处考勤汇总。负责治理处文档治理。负责仓库物品治理。对业主（住户）的来信来访，热情接待，及时处理不合格服务的投诉，并定期回访。版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第3页共6页日期:2004.4.8组织开展社区文化活动，丰富住户生活内容，搞好精神文明建设。积极配合政府相关部门做好住宅区的有关工作。每半个月组织治理处职员召开例会，每月月底做好本月治理工作总结及下月的工作打算安排。完成公司交办的其他工作任务。工程主管职责在治理处主任的领导和工程部经理的指导下，确保住宅区的公共设备正常运行、公共设施的正常使用。负责治理处的维修治理工作。负责制定住宅区的设备、设施的维修保养打算，并负责组织安排实施；重大维修养护打算，报公司及业主委员会批准后实施。执行政府部门制定的有关行业安全法规及公司的各项操作规程，加强安全治理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故。对设备、设施的运行、维修和保养工作进行定期和不定期的检查，现场督导重要维修及配套设施的完善、施工工作。切实执行“三洁净”（设备洁净、工作场地洁净、机房洁净）、“三不漏”（不漏水、不漏油、不漏电）、“三良好”（使用性能良好、密封性能良好、调制性能良好）的标准，监督操作严格执行机电设备安全操作规程和设备维修保养制度。设备发生故障及时组织抢修，发觉隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备处于良好的技术状态。负责组织操作工配合工程部做好住宅区的技术文件资料、设备、设施的版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第4页共6页日期:2004.4.8验收、接管工作，并建立台帐。负责维修物品、工具的采购打算申报并协助采购。组织维修工对住宅区的水、电表抄录、核对。协同做好业主的装修验收。领导水电操作工为业主（住户）提供及时周到的维修服务。完成主任交办的其他工作。操作水电工职责在工程主管的指导下，对住宅区的公共设备、设施进行操作、维修、养护、治理和向业主（住户）提供维修服务。协助住宅区公共设施、设备的验收、接管工作。熟悉住宅区各水、电、气管线空调的管道走向、分布状况以及管线主控位置。3．严格按规范做好负责住宅公共设备、设施的操作维修、检查、保养工作，并做好相应的各项记录。遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务。为业主（住户）提供维修服务时，做到维修及时，“工完场清”，保证质量。完成主管交办的其他维修任务。遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务。遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务。为业主（住户）提供维修服务时，做到维修及时，“工完场清”，保证质量。完成主管交办的其他维修任务。监控室值班员职责负责监控住宅区监控系统的运行，收集治安信息，确保版号:1修改状态:A3.0组织机构及资源第5页共6页日期:2004.4.8住宅区安全。熟悉住宅区的周围环境及人员情况，掌握监控系统器材的布置、性能及其监控范围；发觉可疑情况及时通知相关人员处理。受理业主（住户）的治安投诉，作好记录，依照轻、重、缓、急情况，采取相应措施转达相关部门处理。值班时刻不得随意离开值班室，不准看书报，不准与他人谈天，不准吸烟、喝酒，不准瞌睡，不准擅离岗位。非工作所需严禁私人占用电话，制止非值班人员进入值班室。严格执行交接班制度，做好值班记录和交接班手续。完成领导交办的其他任务。保洁员职责佩带工作证，按规定着装。按时对自己责任区的地面、楼梯及公共设施进行保洁，并达到服务标准的要求。完成保洁责任区的保洁任务，做好垃圾收集、分类清运工作。利用非工作日时刻，定期对空调风口、天花、照明灯具、门窗、窗帘、办公设施等进行清洁，使之保持整洁。5．同意治理员的保洁工作检查，改进不合格服务。6．正确使用和保管清洁物品和工具。7．努力学习清洁业务技术，提高技能。绿化工职责佩带工作证，按规定着装。2．做好对花木的松土、施肥、浇水、补苗等工作。版号:1修改状态:A第6页共6页日期:2004.4.8及时对花木、草坪进行修剪、整形，做到造型美观、景观丰富。4.对修剪整形的树枝、杂草等及时清理。5.防治花木病虫，保证花木长势优良，不污染环境。6.负责消杀工作的实施、检查，保证周围环境无虫害，绿化植物无病虫害。同意公司治理员的检查，改进不合格服务。正确使用和保管绿化施工用具。努力学习绿化业务技术，提高技能。三、治理运作制度（文件目录）治理处工作手册消防工作手册保安工作手册维修工作手册智能化设施设备治理工作手册机电设备工作手册清洁绿化工作手册四、ISO9002国际质量体系文件物业部工作文件工程部工作文件保安工作文件清洁绿化部工作文件程序文件质量手册质量体系表格第二节档案建设治理系统化、治理化、电脑化地建立物业档案与治理，是物业治理工作的重要组成部分，也是实施治理的有力依据。物业治理者履行物业治理名同实验楼的物业治理档案建立的实行文本原始资料与电脑治理并举的方式，按照建设部《关于修订全国物业治理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》的标准执行。将收集的治理资料细分，做到分类整理，易于查阅。使档案治理真正为治理服务。档案资料治理的流程图进展部提供的资料治理处建立的发档资料 进展部提供的资料治理处建立的发档资料文档治理员登记文档治理签收记录 文档治理员登记文档治理签收记录分类归档治理分类归档治理借阅文档借阅文档张贴文件复印张贴文件复印文件一般文档治理员登记文档（主任批准）治理登记一般文档治理员登记文档（主任批准）治理登记作废文件作废文件登记销毁档案资料分类意图类不资料内容基础管理工程建筑产权资料1、规划图纸、项目批文、用地批文2、建筑许可证、投资许可证。开工许可证3、拆迁安置资料、丈量报告4、相关验收批文工程技术资料1、红线图、总平面图2、地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告3、工程合同、工程预决算4、工程设计变更通知及技术核算单5、竣工图：A单体建筑、结构、设备竣工图B附属工程及地下管网竣工图6、房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、采暖、弱电、消防及智能化竣工验收证明书7、钢材、水泥等月要材料的质量保证书8、新材料、构配件的鉴定合格证书9、供水、供电、电梯、消防、空调及采暖、智能化等设备技术资料10、砂浆、混凝土块试压报告11、绿化工程竣工图12、其他技术资料按管验收资料1、接管验收手续2、接管验收设备确认凭证3、接管验收房屋本体确认凭证4、保修期设备、房屋本体返工验收资料治理合同资料1、前期物业治理服务协议2、物业治理托付合同业主委员会资料1、筹备成立文件2、成立后运作文件类不资料内容基础管理基金资料维修基金的建立、治理、使用、续筹的文件治理目标及方案1、争创物业治理“示范小区”规划2、物业治理实施方案规章制度1、公众治理制度2、治理运作制度、工作文件3、公众制度基础管理职员治理资料1、职员个人资料、聘用表2、职员业绩考核及将罚记录3、职员培训打算和个人成长记录4、职员培训考核记录5、职员外出考核及参加演记录6职员住房及内务治理记录计算机治理资料1、计算机治理软件及使用讲明2、计算机网络治理及记录行政文件资料1、治理处值班记录2、政府部门及月管领导部门文件3、xx物业公司及业主单位相关文件4、规章制度、通知、通报等文件5、接待来访参观记录表业主、客户资料1、业主、客户治理资料、业主公约、装修申请。费用托收协议2、业主、客户档案3、业主、客户维修档案业主反馈资料1、服务质量回访记录表2、业月意见调查、维修资料1、维修申报表2、维修服务派工单3、维修回访记录表房屋治理及维修养护标识、导示资料1、实验楼、楼层、房号平面示意图2、引路方向平面图大厦房屋安全治理类1、禁止违章搭建及装修的规定及处理记录2、装修验收记录3、房屋安全检查记录类不资料内容共用设备管理综合类1、设备安全运行规程2、各设备运行岗位责任制度3、定期巡回检查记录4、运行记录5、运行记录6、设备维修档案7、设备机房治理规定8、相关岗位技术人员资质证书供电系统1、送电、停电通知及记录2、临时用电治理措施3、停电应急处理措施弱电系统1、智能化行记录2、智能化设施定期保养记录公用设备管理消防系统1、消防24小时值班记录2、消防设施设备清单3、消防设施设备使用方法4、消防应急方案、消防疏散图5、相关消防宣传资料及法规6、火灾隐患检查记录电梯系统1、电梯准用证2、年检合格证3、电梯操作及保养人员资质证书4、电梯应急处理措施及记录给排水系统1、实验楼用水供水治理制度2、用水、节水打算3、给排水设施安全检查记录4、二次供水卫生许可证5、水质化验单6、操作失员卫行健康许可证7、限水、停水通知及关记录8、供水设备周围环境检查记录9、应急处理方案及相关记录共用配套设施资料1、共用配套设施统计表2、共配套设施维修养护打算及记录共用管线资料1、地下管网图2、违章架空管线处理记录照明设施1、道路、楼道、大堂公共照明统计表2、公共照明维修及更换记录类不资料内容保安及车辆管保安资料1、日常巡查记录、值班记录2、训练打算和考核记录3、实验楼安全防范措施4、查岗记录、闭路监系统录象带5、物资搬运放行记录、紧急事件处理记录车辆及停车场治理资料1、停车场出入登记记录2、交通疏导图3、停车声安全设施记录4、车辆治理记录、车辆详细资料环境卫生治理环卫设施资料1、环卫设备、工具统计表2、环卫设备、工具更换记录清洁卫生治理资料1、清洁卫生检查标准及记录2、国家环保标准：排烟、排污、噪音3、处理污染事件记录4、消杀及垃圾清运记录绿化治理绿化资料1、绿化规划图纸2、绿化设施统计表3、绿化保养打算及记录4、绿化检查标准及记录精神文明建设社区文化资料1、活动打算实施方案、总结记录2、社区文化活动图片及音像记录3、传媒报导4、文化活动场所等设施使用情况治理效益经济效益1、物业治理费用收缴统计表2、有偿经营服务统计表]3、物业治理整体项目经营统计表版号:1修改状态:A4.0xx实验楼实务治理第1页共27页日期:2004.4.8职员培训接管前培训打算时刻培训内容培训人培训对象培训地点一个月企业概况及经营方针、企业理论和企业精神郑晓冰全体职员公司会议室小区概况、治理目标及治理规章制度王爱民全体职员会议室治理方案内容讲解讨论王爱民全体职员会议室职员守则、理念行为规范手册、物业治理基础知识胡建凤全体职员xx实验楼智能化设施治理知识张龙全体职员xx实验楼岗位与工种业务培训；岗位职责、工作流程、质量标准潘英超各部门职员xx实验楼ISO9002文件培训杨军全体职员会议室消防安全、应急常识车占生治理处全体人员会议室实习与考核治理处主任治理处职员xx实验楼版号:1修改状态:A4.0xx实验楼实务治理第2页共27页日期:2004.4.8治理处职员守则工作态度礼仪—是职员对顾客和同事的最差不多态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先讲“您好”。喜悦—最适当的表示方法是常露笑容。“微笑”是友谊的大使，是连接顾客桥梁，它会使职员乐业并给人以亲切和轻松愉快的感受。效率—提供高效率的服务，完成高效率的工作，急顾客所急，为顾客排忧解难，藉以赢得中意及公司的声誉。责任—不管是常规的服务依旧日常的治理工作，都应尽职尽责，一切务求得到及时圆满的效果，给人以效率快和良好服务的印象。协作—是公司治理的重要因素之一。各部门之间、职员之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心同德解决疑难，维护公司的声誉。忠实—忠诚老实是职员必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。仪态所有必须以立姿的职员，其正确姿势应是：双脚以两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。所有以座姿工作的职员，必须座姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得拖鞋。工作时刻，躯体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜。仪表躯体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣物。每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物。头发要常洗、整齐。男职员不准蓄长发、烫发，头发不得有头屑。女职员上班要化妆，但不得浓妆艳抹，男职员不得化妆。不得佩戴任何饰物、留长指甲，女职员不得涂色在指甲上。必须佩带工号牌或名牌，统一佩在左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整，发觉问题及时纠正版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第3页共27页日期:2004.4.8表情微笑，是职员最起码应有的表情。面对来宾住户应表现出热情、亲切、真实、友好，必要时还要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。和来宾交谈时应眼望对方，频频点头称是。双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、鼓击或玩弄其他物品。行走迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与来宾同时进出门（如电梯门），应让来宾先行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声讲话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出不必要声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并讲对不起。不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。10.要注意自我操纵，随时注意自己的言行举动。11.客人和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。12.在为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤慨、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、瞬间。13.职员在服务、工作、打电话和与客人交谈时，如有客人走近，应立即示意以表示已注意他（她）的来临。不得无所表示，等客人先开口。接听电话所有来电，务必在三响之内接答。接电话先问好、报单位，讲“请问能帮您什么忙？”，不得倒乱次序。通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着听筒。必要时要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线及用力掷听筒。在岗位上，不得打私人电话、传私电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通话，他人接听，只代为记录。对话要求按本守则“言谈”一节规定办。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第4页共27页日期:2004.4.8言谈声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清晰。不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。三人以上对话，要用相互都明白的语言。不得模仿他人的语言语调和谈话，不讲过分的玩笑。讲话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。指第三者时不能讲“他”，应称“那位先生”或“那位女士”。不管从客人手上接过任何物品，都要讲感谢。10.客人讲“感谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应。11.客人来时要问好，注意讲“欢迎您的光临”，客人走时，注意讲“祝您愉快”，或“欢迎下次再光临”。12.任何时候不准讲“喂”或讲“不明白”。13.临时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，假如离开时刻较长，回来后要讲“对不起，让您久等”。不得一言不发就开始服务。14.当为客人完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要关心。工作服工作服应洁净、整齐、笔挺。非因工作需要，不得在小区以外穿着工作服。扭扣要全部扣好，穿西装服时，不论男、女第一颗扭扣须扣上，衬衣的第二颗扭扣须扣上，不得放开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。工作服外衣衣袖、领口和衬衣领口，不得显露个人衣物及个人物品，如纪念章、笔、纸张等，工作服衣袋不得多装物品，显得鼓起。只准按规定着鞋上班，皮革不准钉金属掌，禁止着凉鞋，女职员只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。保密未经批准，职员不得向外界传播或提供有关公司之任何资料，公司的一切有关文件及资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者到总经理办公室接洽。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第5页共27页日期:2004.4.8楼宇入伙楼宇入伙程序。楼宇入伙，治理处将《入伙须知》、《入伙流程图》、《装修治理规定》贴在治理处明显位置，使业主按规定顺序办理入伙手续。核实业主有效证件和入伙资料，包括：入伙通知单、购楼合同、身份证件和复印件等。如业主托付他人代办入伙手续，要求代办人出示业主身份证原件、托付书、本人身份证、入伙通知单和购楼合同等入伙资料。按《楼宇入伙应缴费用明细表》中规定的金额收费。请业主详细阅读并签定《业主公约》，对业主不明之处耐心解释。如业主对特不约定的条款表示不同意，可补充在《业主公约》之中，待业主对各条款内容无异义后，恳请业主签名。请业主填写住户卡片、留下有效联系电话。向业主发放《入伙签认表》、《装修申报审批表》、房间锁匙，治理员陪同业主一起验房，抄录水电表底数，请业主验房后签收。按规定为业主办理装修审批手续。入伙文字资料由治理处保管。入伙须知敬请业主入伙前认真阅读本须知并遵照执行：业主（租户）须亲自到治理处办理入伙手续；托付他人代办，版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第6页共27页日期:2004.4.8代办人应出具托付书及代办人身份证明。办理入伙手续需携带的文件：开发商开出的入伙通知书；购房合同或发票；本人身份证和复印件；业主托付书和代办人身份证及复印件。缴纳费用：见《入伙应缴费用明细表》。业主装修请即时索取《装修申报审批表》（一式两份），按要求填写后交治理处审核。装修审批后，装修人员应办理临时施工作业卡，并缴交装修押金等。确定搬迁日期，及时通知治理处，以便统一安排。业主还需亲自或托付他人监督搬迁，并对搬迁工人的行为负责。入伙后请即到当地派出所办理户籍登记。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第7页共27页日期:2004.4.8入伙流程图业主持入伙通知书业主持入伙通知书管理处管理处阅读入伙须知阅读入伙须知签约填卡签《业主公约》签约填卡填写住户卡到交费处缴费见《入伙应缴费用明细表》到交费处缴费办理银行托收办理银行托收治理员陪同验房领取锁匙和入伙签认表验房、抄表底、签认业主自己验房领取锁匙和入伙签认表验房、抄表底、签认在《入伙签认表》上签名抄水电表底读数并确认装修申报填写装修内容装修申报装修审批办理施工出入证版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第8页共27页日期:2004.4.8楼宇入伙应缴费用明细表序号收费项目收费类不收费标准备注1治理费准高层2.60元/M2每月10日前收取当月治理费。高层2.80元/M22水电押金住宅5元/M2按市住98.11.5纪要规定收取（抄表到户后退还）。3本体维修基金住宅0.25元/M2入伙一年后开始收取。4装修押金2000元/户依照《深圳市家庭居室装修治理规定》；施工队和业主各缴1000元。5公共设施占用费10元/天施工队支付，装修押金中扣除。6停车费（月卡）室外200元/月小型汽车。室内400元/月7有线电视安装费8煤气开户费9水费（排污费另计）按供水部门的规定收取。10电费按供电部门的规定收取。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第9页共27页日期:2004.4.8入伙签认表领表日期：幢楼单元业主姓名联系电话女士先生如您对所购房屋及设施差不多中意，请在此栏内签字，并祝平安顺意！评语：签名：年月日假如您认为尚存不同程度的问题，请将意见填在表中，我们将尽快为您解决。存在问题处理结果经办人：年月日业主签收：年月日讲明：请在收表后三天内填好送交治理处，否则，视为业主签收。附列：该单元水、电、煤气分表基数：水表底数：吨电表底数：度煤气读数：立方版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第10页共27页日期:2004.4.8装修申报表业主姓名联系电话工作单位施工图纸（可附后）施工队名称联系电话负责人资质（营业执照、资格证）（可附后）申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时刻、施工图纸等）本住户和施工队保证装修内容不超过以上范围、标准，并按期完成，严格遵守《深圳市家庭居室装修治理规定》及《XX实验楼装修治理规定》住户签名：施工队负责人签名：户主装修保证金施工队装修保证金收款人工程技术部审批意见治理处验收意见退还业主装修保证金退还施工队装修保证金收款人备注装修工程完工，需经治理处工程部验收，如无违章，予以初验签字。初验签字满三个月后，治理处进行复验，如无漏、堵及违章，共同签认后方可退回装修保证金（即押金）。本表一式三份，由业主、施工队、治理处各执一份。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第11页共27页日期:2004.4.8消防安全责任书依照《中华人民共和国消防条例》（下称《条例》）《广东省消防治理规定》（下称《治理规定》）的规定。为确保小区不发生火险和消防火险隐患，特制定小区消防安全责任书，并确定业主（住户）负责人为xx实验楼幢号住宅（商铺）的因此防火责任人，其责任如下：建立本单元住宅（商铺）以防火责任人为领导，使用人员共同参与的消防安全小组，认真贯彻执行《条例》和《治理规定》等消防法规及条款。防火责任人应经常教育本单元人员树立防火意识，使用完电器、燃气用具后开关（阀门）要关闭。配备必需的消防设备器材，定期检查维修，并在有效期结束前或使用后及时更换灭火材料。经常对使用人员进行消防知识以及火警发生后逃生、自救技能的学习，使住户和工作人员都能掌握和使用所配备的消防设施和器材。经常对住宅（商铺）内部消防工作进行检查、总结，同时并主动配合有关消防监督机关和治理处对本单元消防工作的检查、监督。有义务发动住户和商铺工作人员参与消防主管部门和治理处组织的消防演习及宣传活动。组织制定紧急状态下的疏散方案，在紧急情况下组织扑救初起火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥员的统一指挥。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第12页共27页日期:2004.4.8有责任爱护火灾事故现场，协助治理处和消防机关调查火灾缘故。具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权力、义务和承担相应的法律责任。为保证本责任书的有效执行，对发觉有上述条款造成火险或存在火险隐患等情况，治理处有权按《XX实验楼消防治理规定》追究责任人的责任或报消防部门处理，本责任书自签字之日起生效至该物业单位更换用户为止。用户中间更换责任人则另行签订消防安全责任书，更换责任人未重新签订责任书，其前任住宅负责人承担因此责任人责任。本责任书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。责任单位：楼号治理单位：责任人：责任人：电话：电话：年月日年月日附：罗湖区火警电话：119治理处报警电话：版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第13页共27页日期:2004.4.8业主公约为加强本小区的物业治理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，制造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。业主权利业主是指房地产所有权人。依法享有所拥有物业的各项权利。依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利。有权按有关规定进行室内装饰装修。有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水管以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。有权依照房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业治理范围的市政公用设施的状况，建议治理处及时组织修缮。有权参加业主大会，并拥有对本物业重大治理决策的表决权。有权就物业治理的有关事项向治理处提出质询，并得到答复。有权要求治理处依照规定的期限定期公布物业治理收支帐目。有权对物业治理工作提出建议、意见或批判。有权向物业治理主管部门进行投诉或提出意见与建议。有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第14页共27页日期:2004.4.8任，对方不维修养护或不予配合的，可要求治理处强制维修养护，按规定分摊牌费用。业主的义务：在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业治理法规政策规定。执行和服从物业治理法律、法规及治理处依照法律、法规制定条例和规定。自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。按规定缴交物业治理服务费、房屋本体维修基金等费用。业主如需进行室内装修，必须遵守本物业装饰装修治理规定，并填写申请表，报治理处审批，向治理处缴交装饰装修押金后方可按规定施工，完工后由治理处进行查验，如无违规、违章情况或阻碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退不，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。业主如请治理处对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施进行维修、养护，应支付有关费用。明白并承诺与其他非业主使用人有建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业治理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。明白并承诺业主及非业主使用人与治理处在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外）。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第15页共27页日期:2004.4.8在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外建门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；擅自损坏、拆除、改造供水、供电、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；不按规定堆放物品，丢弃垃圾、高空抛物；违反规定存放易燃、易爆、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；阻碍市容观赏或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪声；利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；法律、法规及政府规定禁止的其他行为。业主大会和业主委员会业主大会是由全体业主组成，决定本物业治理重大事项的业主自治治理组织。业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第16页共27页日期:2004.4.8业主大会和业主委员会均应同意市、区物业治理主管部门的指导与监督。第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业治理主管部门会同开发建设单位或其托付的物业治理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票、行使法定权利，承担法定责任。业主应亲自出席业主大会并投票，或托付他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。托付他人投票的必须出具授权托付书，否则该项托付无效。授权托付书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。业主大会能够采纳会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时刻、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业治理主管部门。业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能进行；如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，能够推迟召开业主大会。业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第17页共27页日期:2004.4.8定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平米建筑面积为一票；一百平方米以下的每份房地产证书一票。业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业治理主管部门有权予以纠正或撤销。违约责任违反本公约业主义务条款中1、2、3、4、5、6、7、9项规定的，治理处有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电等催交措施；对本物业公共利益造成损失的，治理处有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入，赔偿金和违约金的项目及标准，由治理处经区物业治理主管部门核准后执行。业主不按规定缴交治理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，治理处可采取停水、停电等催交措施。其他事项本公约由XX实验楼治理处报区物业治理主管部门审批批准，在办理入伙手续时由业主签字，并经百分之十五的已入伙用户签字后生效。本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业版号:1修改状态:A4.0xx实验楼实务治理第18页共27页日期:2004.4.8主更换，本公约接着有效。业主大会能够依照本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提早报区物业治理主管部门核预备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。业主之间、业主与业主委员会之间、业主与治理处之间因本公约发生纠正，协商不成的，提请市物业治理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。本公约一式叁份，业主、业主委员会、物业治理公司各执一份。本业主所拥有物业：住宅：幢层单元商业用房：幢号业主单位：深圳市XX物业治理有限公司办公电话：办公电话：住宅电话：维修电话：业主（签章）：投诉电话：年月日版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第19页共27页日期:2004.4.8楼宇入伙及装修工作流程工作内容作业频度质量标准入伙手续验收12小时随来随办证件齐全，验收项目齐全，业主签字。发钥匙8小时随来随办证件齐全，手续完备，业主签收。装修审批1天内办完符合规定，无危及安全，外观无改变用途。巡视2次/天无乱堆放、无乱挖乱接乱搭、无违章装修、房屋完好率98%。跟踪、监督4次/天问题部位无重复违章现象。走访1次/月及时听取业主（住户）意见，满足其合理要求，中意率100%。回访12小时内100%熟记完成情况，中意率100%。熟悉对屋村栋数、套数、面积、公共设施管线开关，现住区居民栋号、房号、姓名、单位、电话、家庭情况等随问随答正确率95%。工作日记每日下午5点—5点半记录全面、真实、准确。收费入住期间办理100%银行托收，收费率98%。工作流程8:30—9:00向值班室了解和处理住户申报、投诉；9:00—10:30跟踪监督、巡视检查；14:00—15:30建档；15:30—17:00室内学习17:00—17:30走访、回访督导方式分片包干，遇专门情况，工作时刻可作相应调整，治理处主任不定期进行抽查巡视。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第20页共27页日期:2004.4.84.3小区日常事务治理保安服务工作内容固定岗位事故处理流动巡查学习训练出入口岗位巡逻岗位消防值班室交通疏导车辆停放检查住居安全刑事违章检查环境爱护突发事件学习法规教育思想专项训练工作频率24小时24小时全天候事故发生后15分钟内到达现场。全天24小时，30分钟/次60秒内赶到现场。质量标准随时报告异常情况并进行处理。设备状况良好无脱岗现象上下班高峰期车流顺畅无堵塞现象爱护现场、制止纠纷、疏导交通及时报警报案进行抢救车辆停放位置无违章无鸣笛无挂损无擦碰发觉未关好门通知消防值班室防止被盗冶安案件发生案率为0无破坏绿化带无践踏草坪、草地、无乱扔乱倒，乱吐乱烧和各类噪声现象及时采取措施操纵局面迅速报告爱护现场各项法律常识政策条例、交通法规常识，掌握事务处理的一般知识、消防安全知识总结一周情况做好下一周的工作安排手势、手姿、队列擒拿、格斗。消防技能油桶灭火煤气灭火水带训练、高层抢救督导保安队长统一指挥调配、监控值班室应急调度，队员分片包干巡视，定岗定位定人，巡视班长24小时监督值班巡视人员运作情况并巡视小区冶安情况。保安队长1天抽查二次，主任每周抽查一次。考评方法保安队长每天实行检查，每周工作例会，月终考评，激励方式，按规定标准进行。版号:1修改状态:A4.0XX实验楼实务治理第21页共27页日期:2004.4.8消防治理工作内容作业频率质量标准值班（灭火）24小时报警、通讯设备完好，离岗有人代班，灭火迅速、措施得力，抢救及时。流淌巡查宣传家居安全每日8点至21点无堆放易燃、易爆物品，安全使用液化气，安全使用电器，无乱搭乱接电线有消防设备，会使用，无违章用火