燕庄写字楼项目定位报告课件

升龙燕庄项目思路交流

升龙燕庄项目思路交流

操作案例简介专业+服务创造地产新价值操作案例简介专业+服务策划代理中银大厦全程策划代理现代国际商务大厦全程策划代理卓越·时代广场全程策划代理航天大厦写字楼全程策划代理策划代理全程策划代理操作方式……中央商务大厦赛格广场江苏大厦项目名称（部分）实操经典之写字楼篇策划代理中银大厦全程策划代理现代国际商务大厦全程策划代理卓越深圳中心区北区代表性写字楼，中心区第一个甲级超高层写字楼。建筑面积：88600㎡建筑高度：208m，51层上市时间：1999年8月销售周期：18个月营销业绩：100%实现均价：14000元/㎡

江苏大厦经典案例深圳中心区北区代表性写字楼，中心区第一个甲级超高层写字楼。江世界最高的钢混结构建筑物；拥有全亚洲最大的电子市场；代理期间半年时间的销售额超过前任数家代理公司的4倍.建筑面积：169083㎡建筑高度：358m，72层销售周期：12个月营销业绩：80%(剩余面积为酒店)实现均价：13000元/㎡经典案例赛格广场世界最高的钢混结构建筑物；经典案例赛格广场中心区最佳CBD典范，倡导“阳光商务”和“聚变新经济”理念。位居中心区CBD核心，代表着深圳商务与国际化接轨的方向。经典案例建筑面积：53766㎡建筑高度：100m，26层上市时间：2002年10月19日销售周期：10个月营销业绩：100%实现均价：11500元/㎡中央商务大厦中心区最佳CBD典范，倡导“阳光商务”和“聚变新经济”理念。第一大道CBD首席商务印象，地理位置优越，特色化的产品设计和形象差异化的营销手法，成为2004年深圳写字楼市场的亮点。建筑面积：53864㎡建筑高度：100m，25层上市时间：2004年5月28日销售率：8个月100%实现均价：12000元/平米经典案例航天大厦第一大道CBD首席商务印象，地理位置优越，特色化的产品设计和同致行联手深圳市五强之一的房地产开发企业——卓越集团，鼎立打造位于深圳CBD南区的超高层甲级写字楼。全新的商务美学开发理念与品味化的商务服务体系，将成为2005年深圳CBD写字楼的扛鼎之作。建筑面积：118790.8㎡建筑高度：218m上市时间：2005年10月26销售价格：19000元/平米销售率：75％经典案例卓越时代广场同致行联手深圳市五强之一的房地产开发企业——卓越集团，鼎立打位于中心区核心地段，呲临会展中心双地铁出口，同致行全过程参与该项目的规划设计、营销策划和销售代理工作，该项目是深圳CBD唯一的LOFT写字楼。项目于2005年5月28日正式启动。建筑面积：56355㎡建筑高度：180m经典案例现代国际商务大厦位于中心区核心地段，呲临会展中心双地铁出口，同致行全过程参与经典案例金中环国际商务大厦位于福田CBD的核心区，同致行凭借在中心区多个写字楼成功的操盘经验，在项目前期策划顾问期间强势打造金中环大型写字楼综合体，使之成为中心区的“城市名片”。上市时间：2005年10月建筑面积：128466平米高度：216米销售价格：16000元/平米销售率：95％经典案例金中环位于福田CBD的核心区，同致行凭借在中心区多个经典案例新长城国际商务大厦位于河南郑州大学路，该项目是同致行与郑州知名品牌发展商新长城地产携手打造标志性商务综合体。我司该项目的全城策划、销售代理。预计推出时间：2007年3月建筑面积：45400平米高度：99.6米经典案例新长城位于河南郑州大学路，该项目是同致行与郑州知名品深圳中心西区大型商务项目,同致行全力打造生态大楼理念,体现农科集团特质，成为城市的新坐标。预计推出时间：2006年11月建筑面积:105000平米高度:100米经典案例现代科技广场深圳中心西区大型商务项目,同致行全力打造生态大楼理念,体现农位于深圳中心西区核心地段，同致行在前期策划中充分挖掘其区位优势，品牌优势，顷情打造该片区写字楼又一亮点。预计推出时间：2006年10月建筑面积：46200平米高度：110米经典案例万轩项目位于深圳中心西区核心地段，同致行在前期策划中充分挖掘其区位优同致行顾问2005年初介入本项目以来，凭借优秀的写字楼策划团队，通过对各方资源的整合，与东方资产管理公司联手打造“中心区商务创业板”，将空置长达近8年的中银大厦写字楼和商业重新推向市场。经典案例中银大厦同致行顾问2005年初介入本项目以来，凭借优秀的写字楼策划团全城策划、招商、销售代理深圳五洲风情MALL全程策划、招商代理恒诺家居建材MALL策划、招商、销售代理河南安阳大华商都全程策划、招商代理深圳群星购物广场商业策划、招商、销售代理策划、招商、销售代理策划、招商代理操作方式……郑州国际STREETMALL深圳赛格电子市场东莞华南MALL项目名称（部分）实操经典之商业篇全城策划、招商、销售代理深圳五洲风情MALL全程策划、招商代五洲风情MALL

万鑫·五洲风情MALL位于深圳龙岗区深惠公路与深汕公路交汇处，总建面近15万平米，集购物、休闲、娱乐、旅游等多位一体。备注：参与前期商业规划及招商工作，成功引进赛格电子市场、必胜客等主力店。五洲风情MALL华南MALL华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，停车位近8000个，总投资额超过25亿元人民币，集旅游、文化、购物、休闲、娱乐、运动、美食、酒店于一体。备注：我司参与前期商业布局规划及商户引进工作，成功引进铜锣湾等主力店华南MALL华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89全亚洲最大的电子市场；商业面积：49083㎡建筑高度：1－8层我司是招商与销售代理。成功引进IBM、INTEL、DELL、SONY、MICROSOFT……等上百个知名品牌，销售价格最高达到26万/平米，创出国内商业天价。华强北赛格电子市场全亚洲最大的电子市场；华强北赛格电子市场赛格电子市场南山店备注：我司全程策划、完成１００％销售、招商。项目地址：深圳南山区竣工时间：2004年9月商业面积：10000平米本项目位于深圳市南山区，商业面积10000平米，我司成功引进亚洲电子第一品牌——赛格电子市场，2004年6月开盘，四个月完成100％销售和招商.赛格电子市场南山店备注：我司全程策划、完成１００％销售、招商宝安赛格电子市场备注：我司全程策划、销售及招商代理。项目地址：深圳市宝安区竣工时间：2004年9月商业面积：35000平米本项目位于深圳市宝安中信区，商业面积35000平米，集电子、电脑、通讯、数码，以及餐饮娱乐于一体。2006年9月开盘，市场反映空前热烈.宝安赛格电子市场备注：我司全程策划、销售及招商代理。项目地址赛格群星广场备注：我司全程策划、销售和招商。项目位于深圳华强路与红荔路交汇处，总建面106000平方米，集商业、办公和居住于一体，是深圳具代表性的建筑综合体，商业面积约3万平方米。我司成功引进百佳、肯德基等主力商家。赛格群星广场备注：我司全程策划、销售和招商。项目位于深圳华强青春家园儿童世界备注：商业部分只租不卖。本项目位于深圳市南山商业文化中心核心地段，商业面积7158.08㎡，2002年10月招商，特色化的业态定位促使顺利完成100％招商。青春家园儿童世界备注：商业部分只租不卖。本项目位于深圳市南山大益广场本项目位于深圳市宝安中心区，是该区域第一个大型商业项目，商业面积23800㎡，2002年11月开始招商和销售，成功引进台湾知名品牌——好又多，促使顺利完成100％销售。大益广场本项目位于深圳市宝安中心区，是该区域第一个大型商业项长城国际STREETMALL位于郑州大学路，商业建筑6万多平米，是集百货、超市、家电、餐饮、娱乐、休闲、运动体验、流行前线等多业态、多档次、多主题于一体的大型开放式购物中心，我司是全程策划、招商和销售代理。郑州国际STREETMALL长城国际STREETMALL位于郑州大学路，商业建筑6万多安阳大华国际商都安阳大华国际商都位于河南省安阳市，总建面20余万平米，是集购物公园、超市、休闲、娱乐、专业市场（家居、建材、家电）等多位一体的超大型商业综合体。计划于2006年9月开始销售和招商。备注：我司全程策划、销售和招商代理。安阳大华国际商都安阳大华国际商都位于河南省安阳市，总建面20恒诺家居建材城本项目是宁夏恒诺房地产开发有限公司开发的一个大型商业项目，项目位于宁夏省省会银川市中心位置，商业建筑面积达14.5万平方米.目前招商率达到70％，预计12月开业。备注：我司负责全程策划、招商代理。恒诺家居建材城本项目是宁夏恒诺房地产开发有限公司开发的一个大实操经典之公寓酒店篇全程策划代理ＴＩＭＥＳ国际公馆全程策划代理时代世纪酒店公寓及产权酒店全程策划代理全程策划代理全程策划代理全程策划代理操作方式……君逸酒店银汉国际群星广场格兰情天项目名称（部分）实操经典之公寓酒店篇全程策划代理ＴＩＭＥＳ国际公馆全程策划代理解与思路理解与思路123本项目作为郑州最大旧城改造的项目之一，对整个郑州城市功能造升级、区域规划发展起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由住宅、商业、酒店、公寓、写字楼五种不同的物业形态组成，为郑州中心城区的大型复合型的城市综合体项目；项目的理解123本项目作为郑州最大旧城改造的项目之一，对整个郑州城市功如何把握本项目写字楼部分的开发节奏和推盘节奏？以及与其他项目开发与推售节奏关系？如何通过北地块写字楼的打造来有效衔接南地块住宅、商业部分，并使整个项目更具有整体性？如何根据需求优化规划设计方案，在挖掘本项目写字楼最佳价值点的同时，降低写字楼的开发成本，增强竞争力？如何规划写字楼的类型及档次组合，提升整个项目的形象，以及完善内部乃至城市功能?核心问题的界定如何科学配比本项目写字楼物业指标，使其既能有效规避未来郑州写字楼市场风险，又能实现利润最大化？12345项目的核心问题如何把握本项目写字楼部分的开发节奏和推盘节奏？以及与其他项目结合同致行多年对商务和商业地产的策划经验，对产品组合与设计提出最优化的定位结合市场及发展商发展战略，制订最佳的产品定位组合，以及推售节奏在风险较小化与利润最大化作出科学的选择，制订开发战略以及市场定位在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化综合体开发模式解决问题的思路1243项目的思路结合同致行多年对商务和商业地产的策划经验，对产品组合与设计提宏观市场简析宏观市场简析年度销售面积郑州写字楼市场销售面积连年增长、2005年销售创历史新高;

经济发展带动商务物业需求及郑东新区CBD建设是主要原因.年度销售面积郑州写字楼市场销售面积连年增长、2005年04年1季度2季度3季度4季度05年1季度4季度2季度3季度信息大厦、国际企业中心等集中放量使04年下半年销量猛涨

05年全年销售面积同比增长13.5%，其中下半年最高季度销售面积04年1季度2季度3季度4季度05年1季度4季度2季度3季度写字楼销售价格总体上连续增长、05年四季度达到最高；郑东新区高端项目拉动价格上涨、后市价格上升依然强劲。销售价格写字楼销售价格总体上连续增长、05年四季度达到最高；销

02年供不应求、03年投放量出现井喷，04、05年供求基本平衡；未来郑东新区多个项目推出，市场将供大于求。投放及销售面积02年供不应求、03年投放量出现井喷，04、05年供求随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期；

政策性因素将影响写字楼市场健康发展；

未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧；

郑东新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升；未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。总结写字楼宏观市场分析随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期；总未来竞争环境分析未来竞争环境分析微观市场分析郑东新区市区东区市区西区市区北区市区中区市区写字楼微观市场分析微观市场分析郑东新区市区东区市区西区市区北区市区中区市

河南省重点建设项目、规划面积150平方公里，规模相当于郑州原有已建成市区面积；CBD、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面积约33平方公里；确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发展以物流、会展为主。郑东新区分析河南省重点建设项目、规划面积150平方公里，规模相当于郑郑东新区CBD内外环共计60栋高层，其中在售纯写字楼项目：绿地世纪峰会、蓝码地王大厦、联合中心等；已动工未售项目：中烟大厦、中油大厦、格拉姆大厦、国泰财富中心、商会大厦、中华大厦、国龙大厦、金融大厦、顺驰第一国际等。郑东新区分析郑东新区CBD内外环共计60栋高层，其中郑东新区分析郑东新区CBD写字楼总体市场投放量巨大、区域市场竞争激烈，其中CBD外环未来两年会有30—40万平米纯写字楼陆续进入市场；

政策性利好致使郑东新区远景看好，但是短期内受郑州城市自身发展及产业限制，商务氛围不够浓厚。郑东新区分析郑东新区CBD写字楼总体市场投放量巨大、区域市场竞争激在售项目位置建筑面积（㎡）均价（元/㎡）销售率蓝码地王大厦CBD外环＋西八街55890700085%联合中心CBD外环66000590080%绿地世纪峰会CBD外环＋第十大街40000530090%郑东新区分析在售项目位置建筑面积均价销售率蓝码地王大档次——目前郑东新区外环30座写字楼均属于郑州中端和中高端写字楼行列；价格——郑东新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘价格孤岛依然形成：产品——郑东新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破；市场——郑东新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中，未来市场激烈竞争局面不可避免。郑东新区分析总结档次——目前郑东新区外环30座写字楼均属于郑州中端和中高端项目机会与价值

项目机会与价值...……...…1机会点………写字楼高端市场和中端市场存在较大市场空间商业高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会酒店低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大住宅商务配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛...……...…1机会点………写字楼高端市场和234高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值酒店功能对写字楼和公寓的价值提升大规模的商业配套提升项目综合开发价值资源的整合，节省投资成本，满足市场多元化需求12价值点234高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值酒店功能对写字项目难点与问题

项目难点与问题234写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新南北地块相对独立，影响了商业经营的连续性项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱开发周期长，市场不确定因素多，存在较大的市场风险11难点234写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品2矛盾点人流冲突商业写字楼和写字楼2矛盾点人流冲突商业写字楼和写字楼2矛盾点同质化冲突2矛盾点同质化冲突中低端物业高端酒店与写字楼档次冲突矛盾点中低端物业高端酒店与写字楼档次冲突矛盾点定位构想定位构想关于项目定位的思考……以销售和资金回笼为第一目标？以树立品牌和形象为第一目标？品牌与销售速度两者都要……？我们的战略目标？√关于项目定位的思考……以销售和资金回笼为第一目标？——打造一座郑州标志性的商务综合体郑州的写字楼价值标杆郑州规模最大的商务建筑群多类型多档次商务组合生龙燕庄项目品牌的真正升华总体战略目标——打造一座郑州标志性的商务综合体郑州的写字楼价值标杆总体Hotel酒店Office办公

Shopping商业Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展览Entertainment文娱Restaurant餐饮综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合都市综合体分析（complex）HotelOfficeShoppingApartmentC模式1均衡发展的模式模式3以酒店为核心功能的发展模式模式4以商业为核心功能的发展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping综合体发展的四种模式模式2以写字楼为核心功能的发展模式模式1均衡发展的模式模式3以酒店为核心功能的发展模案例（香港太古广场）模式1：各项功能均衡发展位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓定位为——香港最顶级的综合体物业案例（香港太古广场）模式1：各项功能均衡发展位于香港及九龙(案例（香港太古广场）关键驱动因素酒店式公寓——星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享案例（香港太古广场）关键驱动因素酒店式公寓——星级物管+多产案例（广州中信广场）定位为——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站模式2：以写字楼为核心功能案例（广州中信广场）定位为——广州最顶级的超高层写字楼位于广实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全公寓利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群写字楼关键驱动因素案例（广州中信广场）实用率约80%公寓利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域模式3：以酒店为核心功能案例（上海商城）五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体"citywithinacity"上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。模式3：以酒店为核心功能案例（上海商城）五星级酒店+豪华公寓关键驱动因素五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场案例（上海商城）关键驱动因素五星级酒店PortmanRitz-Carlto案例（深圳华润中心）深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业模式4：以商业为核心功能案例（深圳华润中心）深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧首期规划

北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米

1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心高度为139米零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体

1-3层为高档国际时装旗舰店超级市场、大型百货商店、

4层为开放式屋顶花园时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场

5-28层为写字楼各类餐饮顶层为多功能厅二期规划

占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场规划与功能比例案例（深圳华润中心）关键驱动因素首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心规划与功能比例案例关键驱动因素外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队案例（深圳华润中心）关键驱动因素案例（深圳华润中心）模式1均衡发展代表案例香港太古广场模式3以酒店为核心功能模式4以商业为核心功能代表案例深圳华润中心20万以上建面/CBD/超高层建筑/国际财团/公寓依托写字楼实现价值提升

四种模式比较模式2以写字楼为核心功能代表案例北京华贸中心、广州中信广场成功关键点：20万以上建面/金融商贸区/顶级业态/公寓依托商业实现价值提升

成功关键点：20万以上建面/旅游胜地/特定圈层/顶级管理/公寓依托酒店实现价值提升

成功关键点：成功关键点：20万以上建面/CBD/高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在√模式1均衡发展代表案例香港太古广场模式3同致行建议：本项目应该走“均衡发展的城市综合体”开发模式，以写字楼、商业和酒店为龙头，带动公寓和住宅的销售。同致行建议：高端市场中高端市场中端市场中低端市场低端市场商务客户定位高端市场中高端市场中端市场中低端市场低端市场商务客户定位写字楼购买企业来源中小企业核心客户:提高项目国际化品牌形象；重点客户:达成项目销售预期实现的关键；上市公司境外企业郑州实力企业写字楼购买企业来源中小企业核心客户:提高项目国际化品牌形象；金融类客户：对形象要求很高；需求面积大，大开间，多选择高层区，价格承受能力很强；24小时办公；环保与承重要求；企业决策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款。实业类客户：对形象要求一般，需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。商务客户特征金融类客户：对形象要求很高；需求面积大，大开间，多选择高层外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）：对形象要求较高，需求面积一般不大，比较喜欢中层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，多采用按揭付款。中介服务类客户：对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。客户特征外向型经济体（包括：贸易、物流、展览等行业）：对形象要求较高科技类客户：对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层区，价格承受能力较弱；24小时办公；环保与承重要求；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。投资类客户：不太关心写字楼的形象，对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小，比较喜欢低层区，价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付款。客户特征科技类客户：对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层营销策略营销策略“如果说我比别人看得更远些,那是因为我站在了巨人的肩膀上”

——牛顿

“如果说我比别人看得更远些,那是因为我站在了巨人的肩膀上”

1234企业理念Factor2创新思维Factor4品牌战略竞争策略长期思维品牌策略1234企业理念Factor2创新思维Factor4品牌企业理念价值最高档次最全功能最全郑州规模最大一个真正的城市运营商企业理念价值最高档次最全功能最全郑州规模最大一个真正的“集”——各项目尽可能同时动工，形成规模效应；形象定位上从整个项目总体上提炼，实现价值的最大化；“散”——结合工程进度和整体营销节奏的把握，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。竞争策略集为大，散为活“集”——各项目尽可能同时动工，形成规模效应；形象定位上从整长期思维必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化。长期思维必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交创新思维定位创新产品创新形象创新服务创新营销创新创新思维定位创新以C地块写字楼、酒店和公寓作为形象支点，撬动整个项目价值；商业引进知名主力店提升项目商业价值同步开发，分期推出，产生规模效应；配套功能互动，降低开发成本，实现利润最大化。2资源整合战略市场价值链的搭建山不在高，有仙则名水不在深，有龙则灵以C地块写字楼、酒店和公寓作为形象支点，撬动整个项目价值写字楼设计理念写字楼设计理念“我喜欢品质丰富和含义模糊的建筑，而不要风格统一和清楚简单的建筑。我要自相矛盾的建筑，而甚于和谐纯朴的建筑”____罗伯特·文丘里美国建筑大师

“我喜欢品质丰富和含义模糊的建筑，而不要风格统一和清楚简单的项目建议原则进驻什么层次的客户，决定了什么样的档次。档次

超越≠超支。成本

项目建议原则进驻什么层次的客户，决定了什么样的档次。档次超成本控制原则客户看得见的地方高成本投入客户看不到的地方严格控制成本成本控制原则客户看得见的地方高成本投入自2006年3月1日起，我司针对郑州已购和意向购买写字楼的客户进行了置业需求问卷调查。共发放问卷调查表超过200份，回收185份，有效问卷152份。现对部分调查结果统计分析如下：

自2006年3月1日起，我司针对郑州已购和意向购买写字楼的客最关心物业前三项形象因素的调查结果

楼宇造型大堂层高外立面建材卫生间内部过道67.06%95.29%38.82%46.88%21.18%10.59%17.65%大堂、楼宇造型、外墙是最受关注的形象因素；对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为客户关心。2形象最关心物业前三项形象因素的调查结果楼宇造型大堂层高外立面建最关心物业前三项硬件设施的调查结果

电梯网络空调会所员工餐厅停车位花园供电电源管线84.85%48.48%66.67%54.55%9.09%18.18%9.09%9.09%0.00%0.00%

写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方；电梯、网络、空调、会所是最受关注的硬件设施。3硬件最关心物业前三项硬件设施的调查结果电梯网络空调会所员工餐厅最需要的前三项商业配套调查结果

银行商务中心会议室邮局快餐厅商场酒楼健身房便利店95.45%85.23%13.64%10.23%13.64%40.91%30.6%3.41%6.82%写字楼客户对商务配套的需求很大；客户对银行、商务中心、商场、酒楼在楼宇中的设置非常关心，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。1商业配套最需要的前三项商业配套调查结果银行商务中心会