土地收购价格及其评估（PPT）

土地收收购价价格及及其评评估土地收收购储储备制制度土地收收购土地整整理土地储储备土地银银行概念的的理论论界定定概念的的实际际要求求：通通过概概念界界定，，明确确业务务范围围土地储储备与与土地地银行行应该该是两两个概概念土地收收购储储备的的性质质谁进行行土地地收购购储备备政府一般经经济主主体土地收收购储储备的的性质质政府行行为，，具有有一定定的强强制性性，主主要满满足公公共目目的企业行行为，，以赢赢利为为目的的土地收收购储储备机机构的的性质质与体体制政府事事业单单位，，或具具有政政府职职能的的机构构政府独独资的的企业业单位位社会上上一般般的经经济主主体能能否进进行土土地收收购储储备目标与与功能能土地收收购储储备的的目标标垄断土土地出出让一一级市市场控制土土地供供给，，宏观观调控控土地地市场场“一个池池子储储水，，一个个笼头头放水水”促进城城市土土地合合理利利用土地收收购储储备的的经济济功能能？增加政政府财财政收收入防止土土地收收益流流失公共管管理目目的与与经济济目的的的协协调问问题范围土地收收购储储备的的范围围收回国国有土土地使使用权权为公共共利益益需要要使用用的土土地为实施施城市市规划划需进进行的的旧城城改造造使用期期限届届满的的土地地单位灭灭失、、公铁铁路报报废等等无人人使用用的土土地没收的的违法法用地地优先购购买国国有土土地使使用权权征用农农村集集体土土地是否所所有出出让的的土地地都必必须要要经过过收购购储备备收购方方式土地收收购的的方式式征用收回收购置换土地整整理：：拆迁迁，改改造土地出出让：：收购购土地地卖出出实践中中的误误区土地收收购储储备的的目标标到底底是什什么是宏观观调控控市场场，还还是政政府积积累资资金土地收收购储储备中中心的的性质质如何何定位位土地收收购储储备中中心是是否是是唯一一的收收、储储、让让主体体土地收收储中中心与与政府府土地地管理理部门门是什什么关关系是否必必须所所有的的土地地都必必须先先收储储再出出让土地收收储资资金压压力巨巨大如如何实实现控控制供供给只有当当出现现买地地人时时再收收储是是否合合理，，是否否必要要土地收收购储储备与与经营营城市市的关关系经营城城市是是追求求公共共目的的，还还是追追求政政府收收益实践中中收购购价格格的确确定方方法实践中中不管管采用用哪种种收购购方式式，收收购过过程中中的经经济关关系均均具有有补偿偿性质质（收收回方方式除除外）），即即土地地收购购价格格都是是以一一定的的补偿偿费为为基础础确定定的，，同时时考虑虑土地地使用用权性性质的的不同同有所所差异异。具具体确确定土土地收收购价价格的的方法法有以以下几几种：：按规定定的补补偿费费标准准确定定评估机机构评评估确确定收购双双方议议定直接比比照基基准地地价确确定存在的的主要要问题题土地收收购价价格内内涵的的界定定与土土地收收购储储备的的性质质、形形式及及收购购过程程中的的产权权交易易关系系是相相对应应的，，性质质不同同、形形式不不同、、产权权构成成不一一样，，其价价格内内涵也也就不不一样样。目目前各各地土土地收收购储储备机机构在在实际际操作作过程程中，，对土土地收收购价价格中中所应应包含含的具具体内内容，，不同同收购购对象象、不不同收收购方方式应应如何何合理理地确确定收收购价价格，，在认认识上上存在在着很很大的的差异异，因因此在在操作作中也也就存存在着着诸多多困难难土地收收购价价格内内涵及及其性性质定定位存存在着着理论论上的的混淆淆土地收收购价价格确确定缺缺乏科科学的的标准准和方方法过分强强调土土地收收购的的强制制性造造成对对土地地产权权的侵侵害土地增增值如如何分分配存存在着着矛盾盾土地收收购价价格与与企业业的安安置补补偿费费相混混淆土地收收购的的产权权经济济关系系卖地方（被收购方）收购方式买地方（收购土地方）产权经济关系集体组织（所有权）农民（使用权）征用土地收购储备机构属于代行政府行为，典型的补偿性经济关系有违法用地等瑕疵用地行为的土地使用者收回属于代行政府行为，无偿划拨土地使用者出让土地使用者收购参考划拨土地使用权权益补偿参考余期出让土地使用权价格补偿原土地使用者置换产权关系对换，经济关系对等土地收收购价价格内内涵确定收收购价价格应应遵循循的原原则土地收收购的的性质质决定定了收收购价价格的的性质质强制型型、半半强制制型、、补偿偿型、、市场场型价格构构成应应以产产权构构成为为基础础市场场公公平平与与公公共共利利益益原原则则兼兼顾顾土地地收收购购价价格格的的特特征征属于于不不完完全全产产权权价价格格具有有补补偿偿性性，，但但应应只只是是对对土土地地的的补补偿偿通常常是是原原用用途途下下的的价价格格土地地收收购购价价格格是是指指被收收购购土土地地在在原原用用途途和和利利用用方方式式下下，，于于收收购购基基准准日日的的一一定定产产权权条条件件下下的的补补偿偿价价格格收购方式收购类型收购对象产权关系收购情况描述土地收购价格内涵征用补偿型集体所有土地集体土地所有权及使用权征用集体土地收购价格就是征地费用，按照《土地管理法》及有关规定的征地补偿项目、标准计算无偿收回强制型无主土地、因单位撤消等停止使用的土地、废弃建设用地、出让年期届满未申请续期或申请续期未获批准的土地、违法用地等

被收购方失去合法的土地权利政府无偿收回土地

无偿有偿收回补偿型净地划拨土地使用权有偿收回净地

在净地条件下，于收购基准日的划拨土地使用权补偿价格

土地及地上建筑物有偿收回待拆迁的市区土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

企业整体搬迁的土地有偿收回企业搬迁用地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

收购方式收购类型收购对象产权关系收购情况描述土地收购价格内涵有偿收回补偿型倒闭企业划拨土地使用权有偿收回倒闭企业用地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

收购半强制型因公共利益需要，或因规划调整，或产业结构调整，或因行使优先购买权等要求而需收购的土地

出让土地使用权收购出让土地使用权在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的出让土地使用权及地上建筑物价格

承租土地使用权收购承租土地使用权在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余租赁期的承租土地使用权价格及地上建筑物价格

入股土地使用权收购入股土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的入股土地使用权及地上建筑物价格

授权经营土地收购授权经营土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的授权经营土地使用权及地上建筑物价格

置换划拨土地使用权置换划拨土地按有偿收回划拨土地使用权补偿标准差价补偿

有偿使用土地使用权置换有偿使用土地按收购有偿使用土地使用权价格测算标准差价补偿

评估估方方法法征地地补补偿偿法法拆迁迁安安置置补补偿偿法法成本本分分析析法法基准准地地价价修修正正法法案例例比比较较法法征用用征用用是是指指国国家家因因公公共共利利益益的的需需要要，，需需使使用用集集体体所所有有的的土土地地，，从从而而将将集集体体所所有有土土地地转转变变为为国国家家所所有有的的过过程程。。征用用方方式式具具有有两两个个基基本本特特征征：：一是是属属于于国国家家公公共共建建设设的的需需要要；；二是是建建设设所所需需要要使使用用的的土土地地原原来来属属于于集集体体所所有有，，通通过过征征用用转转变变为为国国家家所所有有。。根据据《土地地管管理理法法》第四四十十七七条条的的规规定定，，“征用用土土地地的的，，按按照照被被征征用用土土地地的的原原用用途途给给予予补补偿偿”，因因此此征征用用土土地地过过程程中中的的经经济济关关系系主主要要是是征征地地补补偿偿费费。。收回回收回回是是指指土土地地使使用用者者因因违违法法使使用用土土地地，，或或土土地地使使用用期期已已满满，，或或属属于于无无主主的的土土地地等等而而被被政政府府无无偿偿收收回回的的过过程程收回土土地属属于政政府的的执法法过程程，具具有明明显的的强制制性，，通常常有无无偿收收回和和有偿偿收回回两种种方式式无偿收收回是是指不不给予予被收收回土土地的的使用用者任任何经经济上上的补补偿，，因此此也就就不存存在土土地收收购价价格问问题，，具体体收回回对象象如违违法用用地、、无主主的土土地、、土地地使用用期届届满的的土地地等有偿收收回是是指政政府在在收回回土地地过程程给予予原土土地使使用者者适当当的补补偿，，具体体有以以下几几种情情况：：规划建建设和和旧城城改造造需要要收回回的划划拨土土地。。这种种方式式的经经济关关系是是拆迁迁补偿偿费，，或称称为按按土地地的开开发成成本补补偿，，即在在收回回过程程中按按国家家和当当地的的规定定给予予原用用地者者一定定的拆拆迁安安置补补偿费费因单位位拆迁迁或产产业结结构调调整等等原因因需要要收回回的土土地。。这种种情况况被收收回的的土地地绝大大多数数属于于划拨拨土地地，经经济关关系也也主要要是拆拆迁安安置补补偿费费收购收购方方式是是土地地收购购储备备过程程中取取得土土地的的最主主要方方式。。根据据各城城市实实践中中执行行的情情况，，主要要有以以下几几种类类型：：规划建建设和和旧城城改造造需要要收购购的出出让土土地使使用权权。这这种方方式的的经济济关系系是土土地收收购价价格，，即收收购价价格应应考虑虑市场场关系土地使用者主动申请收购。其经济关系应区分划拨土地和出让土地，划拨土地通常是采用补偿方式，即按平均土地开发成本进行补偿；而出让土地通常是除对土地开发成本进行补偿外，还考虑补偿原用地者已支付的剩余年期的土地出让金收购行使优优先购购买权权而收收购的的土地地。根根据《城镇国国有土土地使使用权权出让让和转转让暂暂行条条例》第26条的规规定，，“土地使使用权权的转转让价价格明明显低低于市市场价价格的的，市市、县县人民民政府府有优优先购购买权权”，如南南通市市规定定，土土地使使用权权转让让申报报价格格明显显低于于市场场价格格的土土地，，政府府应该该进行行收购购，并并规定定其收收购价价格按按土地地的开开发成成本补补偿出让土土地未未按规规定开开发或或转让让的土土地。。如杭杭州、、嵊州州、济济南等等城市市均规规定，，以出出让方方式取取得土土地使使用权权后未未按期期或无无力开开发，，且又又不具具备转转让条条件的的土地地，应应进行行收购购。收收购价价格按按土地地的开开发成成本补补偿，，由于于是出出让的的土地地使用用权，，其补补偿费费还应应包括括土地地使用用权人人已支支付的的土地地出让让金的的补偿偿，但但需扣扣除原原土地地使用用权人人已实实际使使用土土地期期间应应付出出的出出让金金部分分五是剩剩余的的土地地。如如南通通市规规定，，征地地撤组组“农转非非”后的剩剩余土土地应应进行行收购购；嵊嵊州市市规定定，因因水利利设施施建设设或其其他国国家建建设后后新增增的土土地，，应进进行收收购。。收购购价格格同样样是按按照土土地开开发成成本补补偿置换置换是一种种以地换地地的易货交交易，即土土地收购储储备机构为为了储备土土地，以其其他的土地地（通常是是其过去已已经收购储储备并已开开发完成的的土地）置置换将要收收购储备的的土地。由于是一种种易货交易易，原则上上实行等价价、等物交交换，因此此各地均规规定，对置置换差价进进行补偿依据补偿标标准确定在土地收购购过程中收收购价格（（土地及地地上物补偿偿费）根据据国家及地地方政府规规定的有关关标准进行行确定，主主要适用于于征用方式式和城镇建建设用地的的拆迁补偿偿这种方法的的优点主要要体现在法法律依据充充分，政府府从宏观操操作上方向向性强、步步骤简单，，具有强制制执行的行行政效力缺点在于缺缺乏市场机机制的作用用，且如果果定价依据据不充分，，或定价不不合理，会会损害被收收购方的利利益，甚至至引起原用用地者与政政府的矛盾盾评估机构评评估确定即土地收购购价格由收收购储备交交易一方或或双方委托托有资格的的土地评估估机构进行行评估确定定。如济南南市规定，，由市土地地储备中心心与被收购购土地的单单位协商，，委托有资资质的评估估机构根据据城区国有有土地基准准地价按土土地原用途途进行评估估，并经当当地土地行行政主管部部门对评估估结果进行行确认，最最后按确认认的宗地价价格的60%～80%进行补偿。。一般情况下下，由有资资质的评估估机构对政政府欲收购购的土地进进行价格评评估，是现现今技术可可行性最好好、价位确确定最准确确的办法；；但因其往往往涉及一一定的经费费（评估费费）支出、、还需占用用一定的时时间等缺点点，目前在在实践中采采用的范围围有限收购双方议议定在被收购储储备的土地地上建立产产权交易关关系的双方方，经协商商可以确定定收购土地地的价格如杭州市规规定，可以以“按收购合同同约定的土土地拍卖、、招标所得得的比例确确定”土地收购补补偿费这实际是在在土地收购购过程中，，经双方讨讨价还价，，按照卖出出时的价格格的一定比比例进行补补偿，在这这种情况下下往往会使使收购土地地再开发所所引起的土土地增值部部分地转移移给了被收收购土地的的使用者或或所有者经双方协商商后确定的的价格，一一般是双方方所共同能能接受的价价格，此时时产权交易易双方的权权益都能够够得到适当当体现直接比照基基准地价确确定直接采用基基准地价的的一定比例例进行确定定如浙江省嵊嵊州市规定定，土地收收购价格按按基准地价价的4∶6比例计算成成本，即按基基准地价测测算土地价价格，其中中60%作为企业投投入成本返返还，40%作为土地级级差上缴市市财政杭州市规定定，土地收收购补偿费费可以“按住宅用地地和工业用用地基准地地价中开发发成本部分分的中间价价确定”。直接比照基基准地价确确定收购价价格比委托托评估机构构采用宗地地评估的方方法要简便便的多，基基准地价具具有全域性性、分用途途、平均性性、有期限限、时效性性等特点，，而且基准准地价又是是政府发布布的地价，，这与土地地收购储备备的行政主主体是一致致的收购价格内内涵及性质质两种观点：：一是将土地地收购价格格确定为土土地收购补补偿费，即即属于补偿偿性质。这这种观点比比较普遍，，在许多城城市土地收收购储备的的政策性规规定中均未未提到“土地收购价价格”，相应地以以“土地收购补补偿费”代替之。其其基本出发发点是土地地收购具有有强制性，，具体的收收购方式是是征用、拆拆迁等，直直接的法律律依据是《土地管理法法》、《城市房地产产管理法》、《城市房屋拆拆迁管理条条例》等，法律依依据明确，，补偿项目目和标准具具体，具有有很强的可可操作性，，因此全国国大多数城城市均以这这种方式确确定补偿标标准二是将土地地收购价格格确定为“准市场价格格”，即认为土土地收购价价格属于市市场价格的的范畴，但但是应低于于正常市场场价格（有有的称为“市场价平价价”），或者认认为其与土土地开发成成本相当。。上海、济济南如此操操作。确定价格方方法不科学学确定土地收收购价格缺缺乏明确的的依据和标标准，存在在着明显的的“武断性”如有的城市市规定按基基准地价的的4∶6比例计算土土地收购价价格，即60%作为企业投投入成本返返还，40%作为土地级级差上缴市市财政还有的城市市按照土地地行政主管管部门确认认的宗地评评估价格的的60%～80%确定还有的城市市按照住宅宅用地和工工业用地平平均基准地地价的45%确定不管采用什什么比例，，以及为何何采用这一一比例，均均缺乏明确确的依据。。有时正是是由于土地地收购价格格测算依据据的不明确确，测算方方法的不规规范，测算算标准的不不统一，引引起土地收收购过程中中收购方与与被收购方方的矛盾过分强调强强制性土地收购储储备基于公公共利益原原则和宏观观调控国有有土地供给给等目的，，应具备一一定的强制制性但如果这种种强制性过过分侵害少少数经济主主体的产权权，则会失失去社会公公平土地价格=土地开发成成本+（支付出让让金-已使用期应应付的出让让金）剩余年期的的出让土地地使用权在在原用途条条件下的正正常市场价价格土地增值分分配的矛盾盾在对被收购购土地进行行再开发时时，会引起起土地用途途的改变，，如收购前前的用途为为工业用地地，收购后后经开发整整理，根据据规划按住住宅用地，，或者商业业用地卖出出，且容积积率会大大大提高，这这样就会引引起收购前前后的地价价差异非常常大。这种种增值如何何分配？归国家：按照原用途途确定土地地收购价格格，甚至根根据原利用用状况按照照规定的拆拆迁安置补补偿标准确确定土地收收购补偿费费将土地增值值适当分配配给原土地地使用者，，如杭州、、济南均规规定，可以以“按收购合同同约定的土土地拍卖、、招标所得得比例确定定补偿”，即根据最最后的卖价价确定收购购价格土地增值与与土地发展权权收购价格与与企业安置置补偿土地收购价价格是在土土地收购过过程中由收收购方向原原用地者支支付的土地地价款，对对于收购方方来说，其其支付了一一定数额的的经济支出出，因此获获得一定面面积的土地地及其相应应的产权，，对于原用用地者来说说，其失去去了一定面面积和产权权的土地，，因此获得得了一定价价款的经济济补偿，其其经济关系系的对象均均是“一定面积的的土地及其其产权”；而企业安置置补偿是企企业生产建建设过程中中的问题，，其经济关关系的高低低取决于企企业生产流流程的复杂杂程度，因因此其经济济关系的对对象是企业业的生产和和建设过程程，并非仅仅仅是土