2017年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构业务监管考试试卷

2017年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构业务监管考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。A：1029．92万元B：1320．54万元C：1634．72万元D：1766．43万元E：工业用地的监测点评估价格2、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。A．2759.4B．2789.3C．2843.6D．2987.63、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150%B．200%C．300%D．400%4、 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。人事部建设部省级人事行政主管部门所在地省级房地产行政主管部门5、 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为—米。A．9B．13.5C．15D．186、 某办公楼的土地面积3000m?,建筑面积10000m?,该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m?,成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％,该办公楼的土地正常价格为。A：1257万元B：1571万元C：800万元D：1300万元E：工业用地的监测点评估价格7、 甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租,租期三年,实际成交月租金500元。按国家规定,房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。A．250B．500C．750D．15008、 下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是．（2006年试题）A：资本金现金流量表B：资金来源与运用表C：损益表D：投资计划与资金筹措表E：借款合同9、 建筑物净收益=_X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。建筑物重置价建筑物现值土地价格D•房地产价格10、 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同意思表示真实不违反法律不违反社会公共利益11、 路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。土地经济评价土地课税土地收益测算土地定级12、 在房地产开发投资中，属于财务费用的是。A：折旧费B：审计费C：金融机构手续费D：无形资产摊销费E：借款合同13、 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在市场上能找到充分的房地产历史价格资料房地产在过去无明显的季节变动政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格14、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为__年。A.17B.18C.19D.2015、 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。A：4858万元B：5200万元C：2700万元D：6264万元E：工业用地的监测点评估价格16、 某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2,5年付清。若同类物业投资收益率为8%,则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。比售价优惠不如售价优惠C•与售价一样难以判定是否给予了优惠17、 在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动王开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于20％以下的土地闲置费。A：总投资B：总造价C：总地价D：土地使用权出让金E：房地产估价机构必须加盖公章18、 已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2,当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2,则需求价格弹性为__。TOC\o"1-5"\h\z1090.90.119、 已知一年期国债年利率为3.31％，贷款年利率为5.43％，投资风险补偿率为2.23％，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42％，投资带来的优惠率为0.50％，利用累加法计算的报酬率为。A：7.78％B：8.28％C：13.21％D：14.21％E：工业用地的监测点评估价格20、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的，或投资额不足总投资额25％的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A：1／2B：1／3C：1／4D：1／5E：执行层的组织协调21、 房地产泡沫产生的基础是__。投机需求膨胀金融机构过度放贷房地产市场中的过度开发土地资源的稀缺性22、 一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】A：65．4万元B：81．8万元C：87．2万元D：109．0万元E：工业用地的监测点评估价格23、 是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。A：廉租住房B：经济适用住房C：普通商品房D：工业用房E：房地产估价机构必须加盖公章24、 在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/^,旁街路线价为2000元/m?.其临正街深度为22.86m（即75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺）.根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为.A：158.35万元B：135.17万元C：123.45万元D：126.38万元E：工业用地的监测点评估价格25、 下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人C：产权出典的，以出典人为纳税人D：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴2、 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。A：市级购物中心B：地区购物商场C：居住区商场D：邻里服务性商店E：批发市场3、 保险活动所特有的内在功能是。A：组织经济补偿B：分散风险C：融通资金D：防灾防损E：执行层的组织协调4、 在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。股票+投资基金债券+投资基金投资基金+股票+债券股票+债券5、 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。区位环境政策文化6、 在商业银行办理的贷款中，担保方式有。A：保证B：信用C：质押D：抵押E：保险7、 下列费用中，不属于企业财务费用的是__。审计费利息外汇汇兑净损失融资代理费8、 直接资本化法的优点是__。不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况9、 投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同10、 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%11、 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。A：销售税费B：租金收益C：物业增值D：股权增值E：抵押贷款规模12、 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.3713、 施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位B：建设单位C：工程监理单位D：建设单位和工程监理单位E：执行层的组织协调14、 下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据15、 土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同16、 城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划17、 下列关于所有权的表述中，正确的有。A：所有权是从物权B：所有权是自物权C：可对所有权人的物设置他项权利D：共有是确定份额的共同所有E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权18、 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化它代表物业实际获取的收入19、 城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A•仲裁机构人民法院公安机关房屋拆迁管理部门20、 某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。A：2010年1月9日B：2012年1月9日C：2013年1月9日D：2015年1月9日E：执行层的组织协调21、 票据贴现的期限最长不得超过__个月。A．2B．4C．6D．822、房地产保险对房地产估价的需要，主要