营销策略总纲-公寓营销策略课件

六和城公寓营销策略六和城公寓营销策略深圳限购可能会取消，坪山的商务办公市场刚刚起步；作为片区唯一商务公寓的机会点在哪里？深圳限购可能会取消，地标价值坪山首个150米超高层“双子”大楼，城市新地标，身份、地位新象征，标签感强；项目指标位置坪山区东纵路与深汕路交汇处开发商六和房地产开发有限公司一期用地面积(㎡)39084.1㎡容积率5.5总建筑面积(㎡)约32万住宅(㎡)住宅118300，共1340套住宅主力户型高层以69-139m²二至四房为主商业(㎡)8.6万商务公寓(㎡)2.6万写字楼(㎡)7000公共设施(㎡)5600地标价值坪山首个150米超高层“双子”大楼，城市新地标，身份产品价值片区唯一真正商务公寓，70年产权，43-110㎡户型方正，可自由组合，中小型商务办公首选；技术指标：建筑面积：25981.99㎡产权性质：70年，商业办公用地位置：H栋5-12F，13-28F套数：414套梯户比：4梯18户层高：3.4米主力面积：43-110平1-2房六和城公寓户型配比面积段套型腿座套数占比43㎡-51㎡1房1厅1023056%50㎡-60㎡1房1厅49222%90㎡-100㎡2房1厅24611%110㎡-120㎡2房1厅24611%合计

18414100%产品价值片区唯一真正商务公寓，70年产权，43-110㎡户型区域价值1900亿投入，深圳又一城市重心，未来30年，西看前海，东看坪山，商务空间升值潜力无限；坪山新区定位：科学发展观的示范区、综合配套改革的先行区；五个城市副中心之一、深圳东部增长极；国家低碳生态示范城；“十二五”规划提出走“新型城市化道路”的发展战略，建设现代化国际化新城、新兴产业名城、山水田园新城、和谐幸福新城以及文化创意新城等“五大新城”的战略目标。坪山新区要全力推进的重大项目达１３５个，未来投资总额将达1900亿。坪山定位为深圳东部增长极、“五大新城”、1900亿投资建设，项目所在为坪山中心区，为规划商业服务中心核心区域，未来商务空间升值潜力无限。区域价值1900亿投入，深圳又一城市重心，未来30年，西看前项目位处坪山传统核心商圈，商业氛围成熟，项目８.6万平商业崛起后，片区总商业高达15万，未来是坪山中心最大商业集群，也是政府规划的商业服务中心。国惠康百货商业面积0.96万㎡泰华商城商业面积1.64万㎡民乐福商业面积1.2万㎡坪山电脑城商业面积0.８万㎡国泰家具商业面积0.４万㎡丰泽电器商业面积0.18万㎡富山家具商业面积0.６万㎡坪山中心商业集群万福佳商业面积0.72万㎡坪山商业服务中心承载着区域内太多的唯一与第一坪山唯一国际品牌餐饮（麦当劳、肯德基）；坪山第一大电子产品城（坪山电子城）；坪山唯一五星级酒店（乐安居大酒店）；坪山政府唯一对外接待酒店（经发酒店）；坪山最大影剧院（坪山影剧院）；坪山最大家电巨头（国美、苏宁）；中心价值老中心遇上新定位：商业服务中心——商家最密集、人流最密集、聚集高端服务业；项目位处坪山传统核心商圈，商业氛围成熟，项目８.6万平商业崛厦深高铁：深圳坪山站；三铁规划建设：地铁12、14号线，无缝对接12和14号线交汇站——坪山小学站；快速路规划建设：南坪快速三期、横坪路、丹梓大道、坪盐、东部过境高速；有轨电车建设：有轨电车，预计最快2015年建成使用，全长17.3公里，初期客流为4.8万人次/日。公交：坪山广场站、国惠康站宝山派出所站，从市区366、329、365、E20等多路公交通达，周边56条公交路线，每日人流量21.5万人次。福建、深圳、广州、香港国家铁路（厦深高铁）地铁轨道、有轨电车全国各省坪山汽车站省市快巴罗湖、福田、龙岗坪山新区全区域常规公交六和城“十二五”期间，坪山新区道路修建项目总投资约170亿元，将建设坪盐隧道、南坪三期、有轨电车等基础设施接驳市区和香港。交通价值新区立体交通系统的最核心枢纽，日均30万人流量厦深高铁：深圳坪山站；福建、深圳、广州、香港国家铁路地铁轨道产业价值辐射产业园海量消费人群，众多名企进驻，上千家企业投产，布局坪山商务办公新需求；大中型企业纷纷进驻目前已经以比亚迪为中芯国际、日立环球、高中集等知名企业形成了高新科技的产业；坪山新区现拥有国家生物产业基地、国家新能源汽车产业基地和广东省深圳出口加工区三个国家级产业发展平台。国家级生物产业基地，现已引进31家生物医药企业，包括1家世界500强企业和10家上市公司产业氛围的浓厚和新区的发展潜力吸引了南山科技园企业的进驻，如南山国人科技等。

产业迁移带动了人口的迁移，成为新区重点的新生购买人群。随着众多开发商的开发建设，重大企业的迁入，高知识人群迁移，坪山新区产业逐步实现往高新产业转型

。产业价值辐射产业园海量消费人群，众多名企进驻，上千家企业投产综合体价值综合体功能价值：全纬度开放、都市、聚合社区，活力集中地带，商务办公产品溢价空间大；商业办公公寓住宅为项目带来高端客群，提升项目高端品质

实现较高的销售价格保持物业形象商业是引导人流互动的重要核。

保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求

商业为写字楼、酒店和公寓提供配套

公寓可以提升住宅的品质公寓与住宅可以贡献资源平台

写字楼为商业和公寓带来潜在客户，并为商业提高白天客源写字楼可提高商业整体档次

住宅为商业提供客源24小时客源

作用

相互关系综合体综合体功能价值：全纬度开放、都市、聚合社区，活力集中地公寓核心价值体系区域政府千亿规划坪山新区，商业服务中心核心老中心遇上新定位，坪山中心最大商业集群多维交通，公交站，地铁口，高铁站，海量人群中心交通辐射产业园海量消费人群，布局坪山商务新需求产业多种业态，多级人流环绕，高端人群聚集综合体150米超高层“双子”大楼，城市新地标地标不限购不限贷，片区首个超高层公寓产品产品中心地段+大型商业+地标综合体+高端商务空间公寓核心价值体系区域政府千亿规划坪山新区，老中心遇上新定位，坪山第一个真正意义上的商务公寓将引领坪山进入商务办公新纪元坪山第一个真正意义上的商务公寓市场分析宏观环境区域市场公寓入市时主要面临的市场环境限购取消？市场大清洗？公寓重灾区？市场分析公寓入市时主要面临的市场环境行政手段逐步退出，逐步市场化，行业高增长难以持续，拐点出现，行业即将面临洗牌；宏观环境11月2日，住房城乡建设部指出，类似一些城市此前出台的限购政策，迟早要离开房地产市场；我们认为，2014年以来的调控政策，不是以往市场下行期“救市”举措的卷土重来，而是以行政化调控手段逐步退出方式，终结一个行业的管制时代、走向市场化。趋势一：行政手段干预管制时代终结；趋势二：行业高增长不可持续，拐点出现；2003年-2013年十年间，房地产多项指标在2013年均创下历史新高，进入2014年，大部分城市商品房库存持续攀升、去化率明显放缓，在市场供求力量作用之下，全国商品房销售价格结束单边上扬，新开工、拿地、投资等指标纷纷回落至低位年份20032013增幅商品房销售额（亿）767181400961%商品房新开工面积（亿平米）5.420.1272%房地产开发投资完成额（亿）1000086000760%房地产投资额占GDP之比7.50%15.10%101%趋势三：市场供求关系逆转，行业市场化时机到来；房地产行业朝着市场化方向发展的脉络逐渐清晰。限购、限贷等行政性政策逐步淡出、行业开始向市场化回归，近期期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。2014年以来，市场供求关系已经发生逆转，为行业市场化合适的时机。行政手段逐步退出，逐步市场化，行业高增长难以持续，拐点出现，2015年一线城市有望取消限购2014年4月-11份，全国限购的46的城市中，42个城市皆以取消限购，只剩北深上广4个城市在坚守，在市场手段取代行政手段调控房地产的大背景之下，一线城市取消限购是大势所趋；近期市场盛传，深圳限购即将取消，银行人士已收到风声，细则如下：深圳限购有望近期取消，最彻底的情况是关内关外全部取消，不彻底的情况是原关内地区继续执行限购政策，原关外地区全部取消；限购取消之后，限贷即不存在，二套房及以上全部执行二套房首付及贷款利率；人民日报和社科院等政府官媒和专家密集发声，为一线城市取消限购制造舆论，符合政府出台政策的一贯风格；宏观环境2015年一线城市有望取消限购2014年4月-11份，全国限取消限购，对住宅型商务公寓市场影响重大因素对比45㎡商务公寓70㎡商务公寓70㎡住宅PK结果首付（按照首置首贷情况）5成首付34.5万（低）5成首付53万（高）3成首付32万（低）公寓首付更高月供情况（最长10年）3756元/月（最长10年）5918元/月（最长30年）4639元/月同等面积公寓月供首付远高于住宅注：商务公寓及住宅进行对比，按照1.5万元/㎡来计算从购房门槛来看，公寓对首付和月供的要求远高于住宅，若限购全面取消，商务公寓不限购不限贷优势不复存在，受政策挤压的投资客户将转向住宅市场；自2012年限购以来，公寓产品不限购不限贷的产权性质绕开了限购的约束，为市场投资需求提供了便利，维持着公寓产品的走量，但走速尚可的依然是位于中心地段，具有核心竞争力的公寓；案例：厦门公寓市场项目名14年限购取消前14年限购取消后厦门万科·金域华府SOHO公寓价格21000元/平16000元/平厦门大唐·五缘YOHO项目精装SOHO公寓30000元/平24000元/平考虑到限购政策取消，使得商住产品不限购不限购的主要卖点不复存在，价值点的下降加剧了公寓的压力；限购取消后，品牌开发商出现公寓降价行为；宏观环境取消限购，对住宅型商务公寓市场影响重大因素对比45㎡商务公寓改革与转型之下，政治环境拐点到来随着改革的深入，房地产行业政商关系出现微妙变化，政治环境拐点到来；随着中央政府“改革与转型”施政方针的不断推进，房地产行业作为最后一个没有大规模整治的支柱产业之一，政商关系出现微妙变化，行业整治风声日渐；深圳作为全国房地产的发源地，目前出现不容乐观的变化；珠三角某大型开发商2014年10月，因中央某高层落马，公司主席落马；深圳某旧改开发商因龙岗区某高层落马，老板被调查，深圳所有在售项目均被锁定，一级房地产开发资质被取消，所有报批文件均被停止，濒临破产；深圳某大型开发商自2007年在罗湖中心区开发某地标旧改项目奠定在深圳的品牌后，先后在市区拿下多个旧改地块，目前传言也出现被调查的迹象；香港某大型开发商自2013年7月以来在内地持续抛售固定资产，套现超过700亿港元，近期宣布重组旗下公司，将注册地移至境外，逐步远离中国市场；宏观环境改革与转型之下，政治环境拐点到来随着改革的深入，房地产行业政龙岗进入综合体时代，未来已知新增公寓供应预计超过30万平，面积段趋同，成为公寓的“重灾区”。龙岗市场未来供应量盘点项目名称占地面积（㎡）总建筑面积容积率物业形态公寓体量主力产品预计公寓上市时间金地龙城中央770005133555.32住宅、公寓、商业、办公179750暂定90平以下2015年上半年万科公园里三期1050004700004.27住宅、公寓、商业——62-103平米2015年上半年大族河山730004500004.5住宅、公寓、商业——48、65平米2015年上半年旭源南联工业区旧改47366.72410905住宅、公寓、商业3426070平米以下2015年下半年锦峰城爱联A区旧改521462421004.64住宅、公寓、商业、办公57684未知拆迁中朗泓•龙园大观12000005000003住宅、公寓、写字楼、商业——未知2015年上半年莱蒙都会22000010560004.8一期酒店式公寓为主——未知2015年底锦绣华8住宅、公寓——50-70平米2015年锦峰城项目520002420004．64住宅、公寓、写字楼——未知2015年上半年名居爱联810008000004.1住宅、商务公寓、商业7300035-89㎡2016年上半年招商三联旧改1700009600005.64住宅、公寓、写字楼————2016年上半年合计2055281570190

——

数据来源：深圳房地产信息网及世联平台监控龙岗市场龙岗进入综合体时代，未来已知新增公寓供应预计超过30万平，面2015年后众多旧改综合体项目相继入市，商务办公体量较大，且均有规划商务公寓，市场竞争激烈；卓越汤坑村旧改项目，占地28万平米，建面100万㎡沙壆旧改，建面13.3万三洋湖旧改，建面5.7万㎡江岭工业区旧改项目，建面17万㎡宝山旧改，建面30万㎡飞西旧改，建面86万㎡飞东旧改，建面55.6万㎡财富正山甲旧改项目，建面165万㎡南科润坪山项目，建面30万平米本案南科润旧改项目，建面35万㎡项目名称占地（万㎡）建面（万㎡）宝山旧改54.330飞西旧改28.786飞东旧改13.555.6卓越汤坑旧改28——江岭工业区旧改——17沙壆旧改3.1713.3三洋湖旧改2.45.7财富正山甲旧改49165南科润仓吓旧改35.5合计440.1坪山市场2015年后众多旧改综合体项目相继入市，商务办公体量较大，且中小型商务办公空间必将成为未来市场宠儿；坪山市场截至2013年底，新区有各类投产企业1700多家，其中产值上亿元的工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。初步形成了以比亚迪为龙头的新能源汽车，以中芯国际、昱科环球、高先电子为代表的电子信息业，以赛诺菲、微芯生物为代表的生物医药产业和以震雄、中集为代表的装备制造业等四大主导产业。雄厚的产业基础：新兴产业名城悄然崛起；文化创意产业：坪山之于深圳，经济上是后发，而文化上得先机；华谊兄弟文化城正式落户坪山，中国文化产业“新航母”坪山“起航”“中央新影全媒体文化产业城”项目投资90亿元，将在深圳打造一个创新和多元的影视文化健康休闲基地；“文汇·海外华文传媒中心”将引进100余家有国际影响力的媒体以及国际知名企业进驻，每年在深圳至少举行召开一次福布斯峰会或财富论坛，聚集世界顶级企业和高层人才。随着大批产业的进驻，坪山未来将有巨大的商务办公需求，并将会改变前店后厂、租用民房、地段写字楼办公的现状，中小型商务办公空间必将成为市场宠儿；中小型商务办公空间必将成为未来市场宠儿；坪山市场截至2013典型楼盘：东津名座、坪山首座（2010年）（2013年）价格走势：客户特点：产品特点：起步的坪山——45-65㎡小户型，住宅补充品，依靠低价走量，尚没有真正意义上的商务公寓。项目名称东津名座项目位置中山大道与比亚迪大道交汇处建筑面积7.5万㎡容积率1.61总户数336产权年限70年项目名称坪山首座项目位置临近汤坑三路建筑面积26万㎡容积率4.08总户数2972可售户数280产权年限70年2010年开盘均价7200元/㎡左右，带精装另加1000元/㎡10800元/㎡月均走量10套左右两项目客户均以本地个体户为主，多为自住型客户，典型投资客比例偏低；45-48一房占62%84平三房占19%64平两房占19%45一房占23%65平两房占54%80平三房占23%45-84平的1-3房，户型经改造，带阳台、厨房、烟道；坪山公寓多以居住形态设计，以本地自住客为主，目前尚处于初级阶段，公寓市场不成熟坪山市场典型楼盘：东津名座、坪山首座（2010年）（2013年）价格坪山市场中小企业总部基地——坪山新地标，企业聚集地，深圳东首席新锐企业总部中小企业总部基地——含宗地一、宗地二、宗地四，其中宗地一、宗地二、宗地四权属单位分别为坪山城投、新宙邦、潮商东部等，产业性质用地，对客户准入要求较高，最快2016年入市，未来宗地的商业办公产品会与项目形成一定的竞争关系。首期入市序号功能分类内容指标要求1研发用房及厂房建筑面积（113057m2）办公配套研发办公74057~78057

m22产业生活配套17000m23微型办公12000m24物业管理用房280

m25食堂2500m26会议接待配套6000~10000

m27商业性办公（23243m2）商铺（北侧）23243

m2（自行分配）8集中商业（南侧）合计136300m2宗地一：指标，新型产业用地坪山市场中小企业总部基地——坪山新地标，企业聚集地，深圳东首坪山市场中小企业总部基地——坪山新地标，企业聚集地，深圳东首席新锐企业总部宗地一：指标，商业型办公用地宗地二：指标，新型产业用地中小企业总部基地——含宗地一、宗地二、宗地四，其中宗地一、宗地二、宗地四权属单位分别为坪山城投、新宙邦、潮商东部等，产业性质用地，对客户准入要求较高，最快2016年入市，未来宗地的商业办公产品会与项目形成一定的竞争关系。坪山市场中小企业总部基地——坪山新地标，企业聚集地，深圳东首坪山市场大万中心广场——集商业、办公的小型综合体，小产权房；开

发

商：深圳市嘉霖房地产有限公司

位

置：位于坪山新区比亚迪路，背依坪山河

占

地；3000平米

物业形态：1栋19层高层商务写字楼，3栋3层独栋写字楼销售进度：办公正在招租，30-35元/㎡/月，招租情况不理想。

该项目为小产权房，与项目不构成直接竞争关系。坪山市场大万中心广场——集商业、办公的小型综合体，小产权房；坪山市场八克拉——小规模，小体量，小户型住宅公寓楼层套数(套)建筑面积（平米）总建筑面积(平米)2F2138.08-43.50905.113F2831.86-36.41963.054F2831.86-36.411010.755F2831.86-36.411010.756F2831.86-36.411010.757F2831.86-36.411010.758F2830.36-34.671010.75总计189——6921.91八克拉位于坪山新区行政服务大厅旁边，总建面约6900平，总套数为189套，以35平单房为主，住宅性质，限购限贷，剩余38年产权年限，因总价与客户群体受限，与本项目不形成竞争关系。坪山市场八克拉——小规模，小体量，小户型住宅公寓楼层套数(套市场分析地产行业行政手段逐步退出，逐步市场化，行业即将面临洗牌；随着施政方针的不断推进，房地产行业政商关系出现微妙变化；2015年一线城市有望取消限购，将对公寓产品造成极大冲击；2015年及以后，龙岗市场公寓供应量巨大，公寓成为“重灾区”；坪山未来将有巨大的商务办公需求，中小型商务办公空间必将成为市场宠儿；对未来市场形势持谨慎态度，住宅型公寓产品面临较大压力，六和城商务公寓作为商务办公空间要想在定位上要突破住宅型公寓的怪圈，必须立足项目核心价值体系，寻找特有优势，依靠大推广高举高打以及创新的营销手段，开启坪山商务公寓市场新纪元；市场分析地产行业行政手段逐步退出，逐步市场化，行业即将面临洗营销策略公寓市场营销策略我们的产品在市场如何站位？怎样打造能更好的达成销售目标？营销策略我们的产品在市场如何站位？位置深圳市龙岗区龙翔路与吉祥路交汇处东南角（龙岗区政府对面）规划面积23.63万平方米建筑面积101.8万平方米容积率整体容积率4.4，二期6.2物业类型住宅、Shopping

Mall、写字楼，商业，商务公寓等公寓户型（二期）66-85平2+1及2+2复式公寓进展情况项目分五期开发，一期基本售罄，二期持销中万科大品牌，百万综合体，约66-85㎡全装修高拓复式3-4房，不限购不限贷，均带阳台，其中85平带烟道，66平不带烟道，商业用地，共计450套，7梯20户，70年产权，4.5米层高，主打偏自住方向。近期启动优惠申请活动，预计年后发售。万科广场二期新贵复式公寓市场位置深圳市龙岗区龙翔路与吉祥路交汇处东南角（龙岗区政府对面）龙岗中央约51万平魅力水岸综合体。一期涵盖4栋住宅和1栋公寓，其中公寓456套，42-46平一房，66平两房，商务公寓性质，40年产权，带阳台及烟道，不限购不限贷，2.8米。预计2015年4月入市，主打偏投资方向。金地·龙城中央公寓市场位置项目具体位置北以龙岗河、南以爱南路、东以龙城南路、西以规划的德政路为界限规划面积76999.5㎡建筑面积517886.0㎡容积率01号地5.4,02号地4.6,03号地6.0物业类型写字楼、住宅、公寓、商业等住宅面积137000㎡公寓面积179750㎡进展情况目前一期主体封顶；预计15年5月入市约66㎡三房约41㎡两房龙岗中央约51万平魅力水岸综合体。一期涵盖4栋住宅和1栋约37万平全能精装两房，70年产权，层高2.95米，共有465户，3梯15户，不限购不限贷，带阳台及烟道，主力户型为49-52平平层，预计2015年1月底开盘，自住兼投资方向。信义·御城公寓市场位置地铁三号线横岗站B出口规划面积74974㎡建筑面积约37万㎡容积率北地块：3.86南地块：4.5物业类型综合体（商业+住宅+公寓）公寓户型468套49-52㎡公寓精装1-2房约37万平全能精装两房，70年产权，层高2.95米，共有46位于横岗，地铁3号线沿线项目，是以集中商业+160米地标级写字楼+商务公寓为主的综合体大盘，目前一期主体封顶，产品为43-77平的平层1-3房公寓，预计2015年5月入市。荣德商业广场位置深圳市龙岗区龙翔路与吉祥路交汇处东南角（龙岗区政府对面）规划面积76642.5㎡建筑面积350000㎡容积率5.47物业类型住宅、写字楼，商业，商务公寓、loft公寓等户型（一期）529套43-77㎡公寓精装1-3房进展情况目前一期主体封顶；预计15年5月入市首批产品为529套43-77㎡公寓精装1-3房；目前一期主体封顶；预计15年5月入市。一期公寓公寓市场位于横岗，地铁3号线沿线项目，是以集中商业+160米地标级写潜在竞品产品偏住宅属性，与本盘产品差异较大，立足本盘优势，打造商务办公新空间；

信义御城万科广场荣德商业广场金地龙城中央六和城区位横岗地铁站吉祥地铁站横岗地铁站龙城广场地铁站坪山中心自身配套天虹旗舰商场15万平万科广场6万㎡购物公园自带3.5万商业约8.6万商业产品50平1-2房65-85平3-4房43-77平1-3房40-60平1-2房；45-110平1-3房项目在区位发展空间、建筑形象、产品多用途、灵活使用上占优势，但不带阳台、烟道等，撇开居住属性，无法自住对于公寓销售存在缺陷；使用年限7070404070水电费商业标准电民用、水商业商业标准————梯户比3梯15户7梯20户3梯12户3梯16户4梯18户精装标准精装精装精装毛坯毛坯层高2.95米4.5米3.05米2.8米3.2米阳台有有有有无天然气有有有大部分有烟道有有有大部分有潜在竞品潜在竞品产品偏住宅属性，与本盘产品差异较大，立足本盘优势，营销策略作为坪山第一个入市的商务公寓项目，区域内无可参考项目，本项目需对商务公寓形象进行多维度包装，依托项目核心价值体系（地段、中心、交通、产业、综合体、地标、产品），体现高端商务空间，强化项目地标形象，挖掘客户多元化的商务办公需求，通过将产品包装为酒店式公寓组团、商务办公组团、投资品组团，高端的现场展示，将公寓产品打造成高端商务空间；营销策略作为坪山第一个入市的商务公寓项目，区域内无可参考项目坪山“万象城”，城市地标之上，高端商务空间70年产权，不限购不限贷，首席多元化地标公寓投资品使用品延伸品资产保值、增值满足商务办公临时居住需求会客、接待、展示空间、Soho等营销策略坪山“万象城”，城市地标之上，高端商务空间投资品使用品延伸品坪山中心·城市地标·高端商务空间首席多元化地标公寓打造前瞻商务样板，执掌坪山商业格局坪山中心·城市地标·高端商务空间35天安数码新城海关大厦新城市商务大厦正中时代广场维百盛大厦志联佳大厦创兆大厦鹏达摩尔城万象天成紫薇公寓俪景中心珠江广场风临国际龙岗主要写字楼分布图写字楼分布特征：甲级、综合体等集中分布在龙岗区文化中心一带；乙级及商务公寓环绕分布；代表核心商务圈代表次中心商务圈荣超英隆大厦万汇大厦商务市场35天安数码新城海关大厦新城市商务大厦正中时代广场维百盛大厦2010年之前龙岗的办公楼供应以商务公寓和乙级写字楼为主，10年之后出现甲级写字楼供应面积段在100-500平，大部分出租或租售并举商务市场类型项目/地块建筑面积（㎡）办公面积（㎡）标准层（㎡）主力户型入市时间品质档次租售模式租金(毛坯)售价甲级写字楼万科广场1000000481001750主力117-2862013年甲级售90/㎡（小业主租赁预期价格）20500正中时代广场11163045535.421650主力190-5002010年甲级租+售55-65元/平23000珠江广场20000033286903主力100-2202011年底甲级租52-56元/平

摩尔城13002211284700主力127-2292009年底甲级租58-65元/平

荣超英隆64700236741400主力80-3802012年底甲级租55-65元/平

天安数码新城3600003200003570主力332-5352008年类甲级租+售38-45元/平15000万汇大厦3906128592.511800主力83-2672013年甲级售-----------21000维百盛大厦45000340001400主力150-3002011年类甲级租50-60元/平

乙级写字楼海关大厦7.3万68000120-1600

_______2005年乙级租50-55元/平

新城市商务大厦/

150002400_______2008年中旬乙级租60元/平

志联佳大厦/

15000903主力100-1302000年乙级租45元/平

商务公寓万象天成25000021000

主力户型402008年商务公寓售40-45元/平紫薇公寓

10000

主力户型：90-110三房110-130或四房2004年商务公寓租35/平

俪景中心8782811600

一房43-45，二房63-65

2005年入市商务公寓租30-35元/平

珑瑜4216834170

33㎡一房，42㎡二房，53、57㎡两房，33、57户型可拼合2011年精装商务公寓售40-45元/平

风临国际58105.246000

一房47,二房732008年商务公寓租40元/平

2010年之前龙岗的办公楼供应以商务公寓和乙级写字楼为主，1龙岗办公空间经历了从小区商务公寓、乙级写字楼,发展到目前文化商务中心的甲级写字楼阶段；商务市场2004年紫薇公寓万象天成志联佳大厦珠江广场正中时代广场2008年2010年办公楼级别:商务公寓地段:传统老小区户型面积段:30-70平租金水平:30-40元/平办公楼级别:乙级写字楼地段:政府机构旁户型面积段:40-100平租金水平:40-55元/平办公楼级别:甲级写字楼地段:文化商务中心户型面积段:50-200平租金水平:45-60元/平小区商务公寓乙级写字楼甲级写字楼2014年办公楼级别:甲级写字楼地段：龙岗中心城户型面积段:50-500平租金水平:50-80元/平甲级写字楼龙岗办公空间经历了从小区商务公寓、乙级写字楼,发展到目前文化坪山市场处于龙岗2008年前的水平，短期内商务办公需求不高，未来商务办公市场将会有较大提升；商务市场目前，坪山写字楼稀缺，办公空间主要以厂房、农民房为主，写字楼租金水平在20-35元/㎡/月，厂房类办公空间租金水平更低；坪山办公空间市场处于龙岗2008年前的水平，短期内商务办公需求不高，但在未来，随着大批企业的进驻，办公空间市场将会有较大提升；坪山办公空间租金调研项目/地段面积（㎡）总价（元/月）单价（元/㎡/月雅斯特酒店8楼200700035荣基大厦130350027坪山投资大厦5001750035旭丰酒店1170040000034海科兴战略新兴产业园36197605621东津名座81220027大万文化广场————30-35深汕路边上宝龙路口330700021项目对面厂房22503000013坪山市场处于龙岗2008年前的水平，短期内商务办公需求不高，单纯依靠商务办公客户不足以维持走量，需要寻找有意向投资商务办公产品的投资客，为成交增量；商务市场珠江广场客户购买目的分析坪山办公空间市场处于龙岗2008年前的水平，单纯依靠商务办公客户不足以维持走量，作为坪山第一个高端商务公寓，我们的产品具有非常好的投资属性，可以通过寻找有意向投资商务办公产品的投资客，为成交增量；天安数码城客户购买目的分析龙岗市场客户购买目的分析单纯依靠商务办公客户不足以维持走量，需要寻找有意向投资商务办客户定位客户定位客户客户细分来源特征置业敏感点排序置业目的购买客户办公类客户来自坪山新区，尚无能力置办大面积办公空间的成长型企业不需要置办大型办公场所的企业需要在坪山办公从成本角度考虑，购买小户型办公比租赁核算，并且能够购买得起小户型不需要大面积或者购买不起大型办公场地考虑办公场地可居可商，功能混合，需要面积在100平米左右交通区位价值>配套价值>居住价值>投资价值临时办公办公与居住混合节省成本投资客户深圳中心区坪山区域及龙岗其他区域在通胀背景下考虑资产升值拥有资产处于社会高端，在深圳区域甚至更广阔区域选择产品进行投资关注区域现在发展进程和未来前景，这是资产升值保障购买以方便转手和租赁的中小户型为主投资价值>交通区位价值>配套价值>居住价值产品本身升值租赁带来收益使用客户办公类客户部分办公类客户采用租赁形式使用写字楼，其支付水平要略低于同类购买客户，其他没差别居住类客户中小企业总部基地内部客户在坪山工作的工业园区客户他们属于深圳一般白领阶层，与中心区白领阶层收入同等其属于临时性居住，对居所要求一定要靠近工作地点或者交通方便以临时居住为主，租赁投资客户产品交通区位价值>居住价值>配套价值>投资价值工作时间保障临时居住41本地办公类客户及投资客将成为本项目最初的主要客群客户定位客户客户细分来源特征置业敏感点排序置业目的购买客户办公类客户以本地有一定经济实力客户为主，深挖本地，同步加强龙岗及市区推广力度，撬动市区及龙岗客户，实现快速走量。关内、龙岗（私营业主/个体户/生意人/企业中高管、白领/公务员/企事业单位职员等）；宝安等较远区域客群本地客户（私营业主/个体户/生意人/企业中高管/公务员/企事业单位职员等）核心客户游离偶得客户重要客户客户定位以坪山财富阶层为主，并向市区拓展以本地有一定经济实力客户为主，深挖本地，同步加强龙岗及市区推客户定位重点一：本地私企业主/个体户/生意人客户匹配因素：

年龄：35-45岁为主职业：坪山新区附近商铺经营者、工厂主、业主、工业区高管等学历：初中至高中

价值观：认可坪山新区区域价值、看重生活及配套方便行为习惯：自信而又缺乏财富安全感，希望被认可和称赞投资驱动因素：近工作地点的，认可区域升值潜力，喜欢配套齐全的地方，看重产品具备多种功能客户定位重点一：本地私企业主/个体户/生意人客户匹配因素：客户定位重点二：本地大型企业主、高管、中高端住宅业主客户匹配因素：

年龄：35-50岁为主职业：国企/大型企业主、高管、豪宅业主等学历：本科以上

价值观：追求财富增长，热爱新事物行为习惯：自信、乐观，低调而奢华投资驱动因素：看重升值潜力，追求投资回报而不注重现金流，有一掷千金的财力与豪气。客户定位重点二：本地大型企业主、高管、中高端住宅业主客户匹配客户定位重点三：本地大型企业、企事业单位高级白领客户匹配因素：

年龄：30-40岁为主职业：国企/大型企业高级白领等学历：本科以上

价值观：热爱新事物，初具投资观念行为习惯：自信而又缺乏财富安全感、上投资驱动因素：资金有限，看重投资低门槛，追求投资稳定回报。客户定位重点三：本地大型企业、企事业单位高级白领客户匹配因素客户定位深挖本地重点企业，拓展高端群体中山大道及横坪路沿线企业东纵沿线企业坑梓片区企业竹坑工业区企业宝山工业区及大工业区企业客户定位深挖本地重点企业，拓展高端群体中山大道及横坪路沿线企营销执行推售策略价格策略形象策略推广策略活动策略巨大的发展潜力VS待起步的商业市场怎么样让客户买单？营销执行巨大的发展潜力VS待起步的商业市场推货安排：4月公寓入市，优先推售酒店式公寓组团，公寓组团开盘后视市场情况，迅速推出商务办公组团或投资公寓组团；在全年销售期，酒店式公寓、商务办公、投资公寓三大组团灵活推售，根据市场反应迅速变换。整层组团针对大客户洽谈情况灵活销售。划分组团，化整为零，灵活分批推售，节点集中爆破，线上线下双拳出击；推售策略优势：制造稀缺性：划分组团，打造产品差异化，制造稀缺；提升形象：引入酒店，提升项目配套利好、项目形象，体现高端性，带租约更有利于销售及溢价；化整为零，逐个击破：划分组团，公寓产品差异化入市，灵活推售，抓住不同类型客户，积少成多；制造营销噱头，吸引不同层级客户；推货安排：划分组团，化整为零，灵活分批推售，节点集中爆破，线按功能划分，将产品包装成不同类型的组团，形成产品差异化：酒店式公寓组团商务办公组团投资公寓组团整层组团推售策略公寓项目单一产品线销售有限，通过打造酒店式公寓，提升项目配套、形象，在吸引商务办公客户的同时，还能吸引投资商务办公产品的客户，能够有效提升投资价值，扩大客群，突破单一产品销售量低的困境。形式：与“途家”等酒店管理公司合作；用返租形式进行销售，建议打造多层酒店式公寓产品；简介：途家的全称为途家在线信息技术(北京）有限公司，是中国首个依托国际领先的分散式酒店管理经验和专业服务标准，紧密结合线下旅游地不动产存量以及线中优质的呼叫中心服务的新型平台，其创立弥补了中国在此领域的空白。按功能划分，将产品包装成不同类型的组团，形成产品差异化：推售推售策略商务办公组团（16-21）将16-21层包装为商务办公公寓组团推出，面向中小企业，作为办公公寓吸引坪山商务办公需求；投资公寓组团（5-12）将5-12层包装为投资公寓组团推出，面向投资客，作为投资新选择吸引坪山本地客户投资商务办公产品的需求；按功能划分，将产品包装成不同类型的组团，形成产品差异化：酒店式公寓组团商务办公组团投资公寓组团整层组团打造商务、投资公寓组团，吸引有商务办公需求的客户，并通过价值宣导吸引对商务办公产品有兴趣的投资客购买；

推售策略商务办公组团（16-21）按功能划分，将产品包装成不推售策略针对比亚迪、中集集团等区域内及龙岗区域有影响力的大企业、学校，选取部分进行定向拓展，洽谈团购以及针对已成功商定的企业进行专场推介会，多套、整层可优先购买区域大型企业——比亚迪汽车工业有限公司深圳市奔达康电缆股份有限公司深圳中集专用车有限公司深圳新宙邦科技股份有限公司深圳市佳士科技股份有限公司深圳市沃尔核材股份有限公司深圳雷柏科技股份有限公司深圳市惠程电气股份有限公司深圳市昌红模具科技股份有限公司深圳万乐药业有限公司主力实业（深圳）有限公司……六和城项目专场推介会按功能划分，将产品包装成不同类型的组团，形成产品差异化：酒店式公寓组团商务办公组团投资公寓组团整层组团推售策略针对比亚迪、中集集团等区域内及龙岗区域有影响力的大企推售策略扩大成交举措一：组合筹，团购享优惠采用抱团组合认筹，不放弃一房一筹，将寻找海量客户转化成寻找母鸡客户；将临近产品打包销售，打包购买可享受额外折扣；通过给予额外折扣的形式吸引客户组合购买；组合筹（产品）：以客带客，打包销售，化零为整。人海战术化整为零组团购买中信龙盛广场组合筹贡献度分析推售策略扩大成交举措一：组合筹，团购享优惠采用抱团组合认筹，推售策略扩大成交举措二：众筹买房采用众筹模式卖房，不放弃每一个上门客户，资金不足的客户可以共同出资购买，降低客户投资门槛，提高上门客户转换率；众筹方式：每套房众筹购买人数小于4人（含4人），与现场正常成交享受同等优惠；众筹买房：以客带客，化零为整。推售策略扩大成交举措二：众筹买房采用众筹模式卖房，不放弃每一推售策略扩大成交举措三：低首付商业公寓首付5成商业贷款最长10年贷款利率上浮1.1倍商业抗性最小43㎡，核心面积段43-60㎡，最大110㎡，总价60-82-150万，首付30-75万，小户型与普通住宅首付相当，大户型远超普通住宅，通过为客户提供短期借款方式一：开发商借款，为客户提供短期免息借款；方式二：线下引入世联家园云贷等金融公司，为客户提供短期借款，开发商适当贴息；低首付：低首付，惊叹大众，降低投资门槛首付12万起，买地标综合体公寓推售策略扩大成交举措三：低首付商业公寓首付5成商业抗性最小4推售策略扩大成交举措四：全民经纪人全民经纪人，高佣金吸引全市范围带客（升级版老带新）10万深圳客户资源550批本项目业主0.03％带客成交率10％带客成交率30套55套促进成交85套老带新政策升级版，开发商将老带新奖励扩散到全市所有客户，所有带客上门并成交，转介方奖励5000元现金，成交业主享受额外1个点优惠；推售策略扩大成交举措四：全民经纪人全民经纪人，高佣金吸引全市价格策略公寓整体定价高于住宅价格深圳商务办公市场规律：商务办公空间的价格高于同区位住宅价格两者价差随着地理位置的渐远而趋于减小产品入市：与住宅价格持平或略高，通过低首付，引爆市场；加推阶段：逐步涨价，使客户认可公寓升值潜力，蜂拥而至；持续加推：引发全民投资意识，产生购买热潮；价格策略公寓整体定价高于住宅价格深圳商务办公市场规律：产品入形象策略打造项目地标商务办公高端形象通过现场展示、宣传物料、楼体包装等，展现项目作为片区唯一地标级商务办公空间的高端形象，诠释城市地标之上，高端商务公寓的商务氛围；形象策略打造项目地标商务办公高端形象通过现场展示、宣传物料、形象策略玻璃幕墙展示——体现项目档次建议整栋楼的玻璃幕墙能安装到位，以提升项目档次;建议提前打造楼体灯光效果及灯光字，提升项目品质感；形象策略玻璃幕墙展示——体现项目档次建议整栋楼的玻璃幕墙能安形象策略以具有设计感的楼体条幅昭示项目，释放项目信息；楼体做灯光字效果，夜晚灯光闪烁，映照出六和城的繁华；楼体条幅内容参考：世界看你，你看世界首席地标创造财富N次方43-110㎡地标公寓耀世开放楼体条幅展示升级形象策略以具有设计感的楼体条幅昭示项目，释放项目信息；楼体做形象策略以商务办公为主形象，打造影片，展示项目建成后的繁华与商务氛围；展示项目商务公寓产品，户型方正，灵活多变的特性，引导客户区别其他公寓产品认知；打造充满商务办公氛围的影视片形象策略以商务办公为主形象，打造影片，展示项目建成后的繁华与形象策略营销中心展示：销售物料增加售楼处现场销售物料配合（楼书、折页、台卡为主）：针对办公自用客户：以区域发展、产品核心价值、持有租赁对比等内容为主；针对投资客户：以区域发展、投资、增值、保值等内容为主，加强客户投资信心，提升项目形象。形象策略营销中心展示：销售物料增加售楼处现场销售物料配合（楼形象策略营销中心展示：分户模型将各种产品类型做出分户模型展示；通过触摸式高科技展示设备展现项目户型，体现项目高端调性；形象策略营销中心展示：分户模型将各种产品类型做出分户模型展示形象策略营销中心展示：多媒体展示设备在营销中心放置多块广告机，体现项目商务办公氛围；广告机可以及时换画，方便及时更新项目展示内容，及时给到客户最新信息；形象策略营销中心展示：多媒体展示设备在营销中心放置多块广告机形象策略营销中心：天际售楼处以简约的空间设计为主，主要通过家具、饰品摆设营造氛围形象策略营销中心：天际售楼处以简约的空间设计为主，主要通过家形象策略看楼通道升级——体现商务生活氛围增加架空层通往公寓、楼王看楼通道，专用电瓶车接送，同时，由于项目商业面未能展现，建议在围挡画面以创意形式体现商务生活氛围。形象策略看楼通道升级——体现商务生活氛围增加架空层通往公寓、形象策略样板房选址：12楼10（50㎡）、11（110㎡）、13（60㎡）号户型；精装装修风格：建议偏现代简约风格，功能多样化，弱化单一使用功能；要求：幕墙、电梯必须安装到位，大堂等设施天际售楼处开放时必须到位；飞马样板房：精装样板房形象策略样板房选址：12楼10（50㎡）、11（110㎡）形象策略样板房选址：5月清水11楼整层清水样板房要求：开放时玻璃幕墙必须安装到位，不做房间隔断，以大平层形式展现，在地面画出各单位位置即可；样板房：清水样板房形象策略样板房选址：5月清水11楼整层样板房：清水样板房形象策略样板房：营销中心情景体验区以类似宜家的小户型空间展示的形式，在现在营销中心舞台区域打造情景样板房，通过简单的空间搭建，内部家具软装，使客户能够切身感受到实际空间的大小。形象策略样板房：营销中心情景体验区以类似宜家的小户型空间展示F栋E栋J栋H栋开盘持销尾货自然销售开盘持销尾货自然销售持销（6月精装样板开放）加推自然销售（无大节点）清水样开精装样开持销（样板展示）产品线丰富，需要解决普通住宅、公寓、楼王产品推广有重叠的问题；推广策略1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月线上：4月前主推住宅，提升项目形象线下：以吸引住宅客户的举措为主线上：4月后主推公寓，提升项目地标级商务办公空间形象线下分3条推广线：1、吸引商务办公需求客群的系列举措；2、吸引商务办公投资需求客群的系列举措；3、针对剩余住宅、新推楼王产品客群的系列举措；4月后，线上主推高端商务空间的形象，吸引有商务办公需求的客户；线下分3条推广线，有部分举措重叠，可同时吸引住宅、楼王、办公自用、办公投资四类客群；F栋E栋J栋H栋开盘持销尾货自然销售开盘持销尾货自然销售持销推广策略3月4月5月6月7月8月9月10月营销节点推广节奏11月自然销售（持续加推、小步快跑）清水样开精装样开持销（样板展示，新售楼处开放，小步快跑）以推广住宅为主，提升项目形象主题：执掌中心潮向释放公寓核心卖点主题：世界看你，你看世界43-110㎡地标公寓耀世开放第一阶段（蓄客期、集中发力全城覆盖）释放样开+新品加推信息主题：六和城地标商务公寓新品样板全城首发43-110㎡地标公寓释放热销+精装样开信息主题：六和城43-110㎡地标公寓精装样板闪耀登场释放天际售楼处开放+热销信息主题：六和城以绝对高度俯瞰全城，43-110㎡地标公寓新品加推第二阶段（热销期）第三阶段（年底冲刺）大活动起势，全面爆破，海量捞客精装样开，售开，配合大活动吸引客户全年产品线丰富，需要解决普通住宅、公寓、楼王产品推广有重叠的问题；新售楼处推广策略3月4月5月6月7月8月9月10月营销节点推广节奏1推广策略针对公寓目标客户群的有效渠道公寓有效渠道总结本地客户其他区域客户考虑到公寓产品面临较大销售压力，公寓须进行大纵深立体化大推广，线上线下结合集中爆破，广开客源；2、自有资源展示，长期吸引本地财富阶层1、项目周边区域深度挖掘，圈层内有效的口碑传播3、网络、电台、电视、地铁、报纸，关键节点有效补充2、T牌、公交车身、公交站台的长期曝光4、老带新、朋友介绍的持续发力5、创意派单，吸引主要商圈客户6、短信渠道频繁广泛覆盖推广策略针对公寓目标客户群的有效渠道公寓有效渠道总结本地客户短信电视电台推广策略户外、车身、站台建议全年投放，地铁广告建议全年关键节点投放1-2次在水官高速、横坪快速路、丹平快速路，租用1-2块户外T牌，拦截往来坪山、龙岗客户；投放市区往来项目公交车车身广告，作为流动户外广告，在全市范围内推广，建议线路：329、365、818、E20等；在全市范围投放50-80块公交站台广告，保证在市区的持续曝光，建议投放罗湖、福田、南山、龙岗四个区；建议在龙岗线投放车身广告或包站广告，吸引往来龙岗市区客户上门；户外车身站台网络创意派单地铁报纸短信电视电台推广策略户外、车身、站台建议全年投放，地铁广告建推广策略网络、电视、电台、报纸，关键节点投放公寓入市、样开、热销、新品加推、天际营销中心开发等关键节点投放；报纸以南都等高端纸媒为主，间隔投放，硬广主打公寓形象、节点和投资利益点，从始至终以投资价值为核心，打造项目投资价值的刻板效应。网络以搜房网、房信网为主，以周为投放周期，重要节点投放；电视以开机画面、移动视频为主，在入市阶段整月投放，后期视节点选择性投放；电台投放106.2频道，在入市、精装样开阶段整月投放，后期视节点选择性投放；短信电视电台户外车身站台网络创意派单地铁报纸推广策略网络、电视、电台、报纸，关键节点投放公寓入市、样开、推广策略产品入市、样开等关键节点进行创意派单，同步配合网络炒作，提升项目热度；创意派单改变传统派单模式，在重点商圈，结合“时点”，通过可引导正能量的媒介，传递项目价值点，同时引起媒体和社会舆论的关注派单形式：创新派单形式，派发投资海报、创意小品等物料DM直邮，精准到达目标客户派单主要区域：主要写字楼（地王、京基、深发展、金中环、NEO、卓越大厦、南山科技园、创维大厦、华侨城）、主要商圈（华强北、东门、海岸城、龙岗cocopark、水贝珠宝园、设计之都创意产业园、深圳设计产业园）短信电视电台户外车身站台网络创意派单地铁报纸推广策略产品入市、样开等关键节点进行创意派单，同步配合网络炒推广策略产品入市、样开等关键节点进行创意派单，同步配合网络炒作，提升项目热度；常规方式定制拉画广告笔事业单位客户、写字楼高级白领是各房产项目主力客户群中的绩优股，但拓展进入难度较大，而各部门都需要大量的笔。扫街陌拜的时候，送上项目定制的小礼品，一方面可宣传项目，另一方面可以降低派单的难度。定制鼠标垫、笔记本类小礼品PS：小礼品品质建议配合项目的调性利用话题炒作和自媒体传播，形式事件；拉近项目与客户的距离。结合时事热点创新派单形式短信电视电台户外车身站台网络创意派单地铁报纸推广策略产品入市、样开等关键节点进行创意派单，同步配合网络炒推广策略商业短信、平台短信，建议每周发送，重要节点加倍发送；短信内容：以投资客户最关心的投资利益，以最直白的表达方式，炒作坪山投资热潮，六和城引领坪山投资标杆短信内容要点：①下一个投资热点在坪山，坪山热点核心还看六和城！②投资看这里，坪山进入投资重磅大时代，六和城引领坪山投资标杆……③高端商场，顶级写字楼引爆坪山投资热潮，六和城领航坪山④大企业入驻坪山，投资坪山你还在等？六和城高投资潜力终结你的犹豫对于投资类产品来讲，短信是最直效、也是费效比最高的推广方式之一，因此，短信将作为重要工具来使