厦门江头华永天地项目前期策划

厦门江头华永天地项目前期策划第一页，共147页。商业部分整体定位写字楼部分整体定位第二页，共147页。仙岳路嘉禾路松柏生活区江头莲坂火车站岛内核心区项目位于岛内江头，是厦门的城市核心区；交通条件突出地块周边交通发达，通达性良好，南临仙岳路、东侧不远处为嘉禾路、西临西郭路；仙岳路与嘉禾路分别为贯穿厦门东西、南北的交通大动脉，西可达海沧、东连接翔安隧道、往北至集美、同安，南可达莲坂、火车站商圈项目区位：地块位处厦门岛内地理几何中心，路网密集通行便利，市中心黄金地段无须再定义项目理解第三页，共147页。项目交通：城市核心区域，路网密集，交通便利，是厦门岛内重要的交通枢纽

城市主干道：嘉禾路城市主干道：仙岳路城市次干道：吕岭路城市次干道：禾山路公交线路：808路：SM广场—海沧805路：同益码头—瑞景513路：钟厝—火车站99路：第一医院—轮渡96路：湖里山—吉家家世界7路：五缘湾—火车站……台湾街嘉禾路仙岳路吕岭路项目理解第四页，共147页。2周边环境：项目周边早期住宅小区（除天湖广场）密集分布，生活氛围浓厚成熟，住宅市场发展较为沉默1、莲花三村香秀里2003年交付

2、莲花三村江宁里1998年交付3、天湖广场2008年4、江头小学5、江浦南里1994年交付6、天地美食城7、明发豪庭2004年交付………明发豪庭江头小学157634天地美食城项目理解第五页，共147页。商业环境：周边商业氛围浓厚，已形成以家居建材为主营业态的专业化市场，市场地位亦无须再定义专业市场—明发建材城区域内已经形成了以家居建材为主营方向的传统家具建材商圈江头建材城国联建材城新景家居广场新景建材城明发建材城……专业市场——江头建材城国联建材城新景建材城台湾街沿街商铺明发建材城项目理解第六页，共147页。写字楼市场：区域内写字楼市场现状较为杂乱，办公环境较差，主要入驻企业为小规模的私营公司区域内写字楼大多修建于上世纪九十年代；从建筑立面、物业管理、户型设计、停车场等各方面都存在缺陷；周边主要写字楼物业除鑫新景地、东方财富广场外，均为70年住宅产权的“住改商”产品，商住混杂，现状低劣；国联大厦建邦大厦科瑞大厦长安大厦……国联大厦建邦大厦科瑞大厦

区域内典型办公企业：项目理解第七页，共147页。开发思想：湖里区政府欲借助此地块（及JH1）的开发建设，建立区域建筑标杆，推动台湾街整体改造台湾街是海西唯一的台湾特色的商业、旅游、文化街。

全国知名的旅游热点街区，融台湾商品、购物、旅游、民俗风情、商务等为一体具有台湾本土地域特色的中高档品牌街，两岸经贸文化旅游交流合作的重要平台。

根据厦门台湾街的功能定位要求，通过台湾街标志性建筑概念设计，充分发挥其标志性建筑的应有功能，对台湾街乃至整个江头片区的业态提升起到带动和辐射作用……——《厦门台湾街标志性建筑项目招商方案》厦门领事馆总平图厦门领事馆南立面效果图

JH1地块设计方案台湾街夜景项目理解第八页，共147页。经济指标：占地1.4万m2，建面7.2万m2，（商业2.19万m2，办公酒店5万m2）容积率5.0，建筑密度50%，限高100米基本规划指标项目指标(m2)土地面积14353建筑面积72106其中办公50130商业21976容积率5.0建筑密度≤50%指标限制地下商场建筑限高10000平方米100米JH2地块项目理解第九页，共147页。项目属性判断：二线城市繁华中心区，小规模、高密度立意高端的城市商业办公综合体项目区域属性项目属性二线城市厦门相当于闽三角核心，外生型市场，特别是岛内环境、配套优势吸引周边城市；位于厦门岛内思明区核心区——江头片区，西可达海沧、东连接翔安隧道、往北至集美、同安，南可达莲坂、火车站商圈；成熟区域周边商业、教育、生活、交通配套齐全；江头片区已形成厦门岛内专业家居市场片区，客户接受度极高小规模总占地面积14353m2

，建面72106m2

高容积率、高端利益容积率5.0.建筑密度50%；建筑限高100米，初步规划为台湾街标志性超高层建筑；湖里区政府意欲借助JH1\JH2地块的开发带动台湾街改造商办综合体地块用途：商业、办公、酒店项目理解第十页，共147页。项目理解开发目标：整体项目迅速去化、利润最大化、树立高端形象目标。商业部分的去化销售、不参与返租与后期经营要求存在矛盾123去化目标：商业、写字楼部分整体全部去化，迅速回现利润目标：整体利润最大化形象目标：趋合政府要求，树立整体项目高端形象P.K.商业部分在销售前提下必须保证后期运营良好开发商在商铺销售后部承担整体返租等事务第十一页，共147页。Part1_商业业态定位Part3_租金调查及可实现售价Part4_商业部分经济测算Part2_商业售后退出保障机制商业部分第十二页，共147页。

项目定位商业发展方向判断1：百货式商场方向不适合作为本案的定位发展厦门岛内中高端百货体量均在5万方以上，百货类商业对项目建筑的规模要求高；厦门岛内高端百货主要集中在历史文化中心&核心旅游区（如中山街）、或城市交通中心（火车站、明发）等，本项目对外昭示性较弱，与其他百货类项目相比无竞争优势；13名称体量区位租金发展历程物业类型模型南中广场5万㎡中华片区300-1000元/㎡中山路中华片区改造百货+零售地段区位型巴黎春天9万㎡中华片区300-1000元/㎡百货地段区位型世贸11万㎡火车站250-600元/㎡火车站区位优势百货交通枢纽型明发商业广场40万㎡莲坂200-400元/㎡城市发展外扩综合百货罗宾森广场8.8万㎡火车站250-500元/㎡火车站区位优势大型商场SM一期12.6万㎡松柏江头100-300元/㎡嘉禾路-仙岳路商业广场SM2期10万㎡松柏江头100-300元/㎡嘉禾路-仙岳路商业广场瑞景商业5.8万㎡前埔会展100-200元/㎡城市东扩百货+零售社区发展型加州城市广场8万㎡前埔会展100-180元/㎡百货社区发展型第十三页，共147页。商业发展方向判断1：决定百货商场类商家选址的KPI分析百货商场内因外因建筑自身要求道路要求公司战略要求总规模：2～3万平米；层数：地上4～5层；单层面积：≥5000平米建筑格局：通透、方正、实用率高；车位：万平米≥200个层高：4.5～5米；净高3.6米以上十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主要交通道路，昭示性好；进入行强；公司定位住宅类核心客户群：3公里静态居住人口30～40万人；公司定位商务类核心客户群：日人流量2～3万人，周末5～6万人直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城市人口规模在50万以上；传统商脉的商业区、商务中心区；大型住宅区；2公里范围内无直接档次定位相同的企业以城市商业网点规划做指导；城市属性区域属性竞争关系政策导向访谈的商家：

项目定位第十四页，共147页。商业部分定位

社区型商业主题式商业大型百货型商业城市商业中心规模1800-10000m21-4万m24-18万m2

30万m2以上区位住宅小区自发形成，配套物业大型住宅小区，人流集中，交通便利居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区客流量居住人口5000以上5万以上日人流量8万以上日人流量50万以上商业形态以住宅底层商铺为主要商业形态以住宅底层商铺为主，出现几家一定规模集中商业大型集中商业集中度加强，出现5万平米以上规模商业城市有明显的功能分区，大型集中商业、专业街主导城市商业格局业态及设施小型超市、便利店、早餐店、书报亭、ATM便利店、现代菜街、家政服务、小酒店购物中心、百货超市、星级酒店、休闲、娱乐、餐饮、专业店、品牌专卖以一两种业态为主的大型集中商业、专业街、标志性商务楼、星级酒店Mall的形式出现、大型娱乐餐饮设施增多、商务办公中心辐射范围步行5分钟＆步行20分钟两个层次的便民商业车行10～20分钟范围，集中商业辐射范围进一步扩大辐射辖区范围，但往往以某一种或两种业态较为发达，可以辐射到周边片区辐射整个城市及周边区域，可能成为某一种或几种产业的区域中心商业中心随着镇区扩大蔓延，没有相对集中的商业核心区单一的商业中心，往往以某一代表设施为核心一处商业主中心＆一两处商业副中心多处商业中心，商业总量大，商圈对单个商业的影响明显商业发展方向判断2：本案适合发展为主题式集中商业，大型百货、城中综合商业中心对于体量和位置的要求，本案无法满足第十五页，共147页。按照《城市居住区规划设计规范》所规定的人均商业服务建筑面积标准进行人口-商业量支撑计算。人均商业服务建筑面积在0.7-0.91㎡之间；

区域半径1公里消费人群统计，以一户3个家庭人工，一家公司约15个常驻员工为计算标准，初步估计片区内有常驻人口3万人SM辐射圈天虹辐射圈莲坂-明发商业辐射圈摩尔莲花商业发展方向判断3：本项目1公里半径内的常住居民理论上能够支撑商业体量.但鉴于激烈竞争和市场高端定位，社区型商业不会是本案的发展方向区域居住人口30000人左右人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡/人本项目辐射区域人口可支撑的商业体量为21000-273000㎡商业部分定位区域内强大商业竞争项目如，SM、天虹、莲坂等商圈明显分流区域消费力量，亦分流本案商业影响力；

从开发商和地块自身条件来看，定义为社区商业无法实现整体商业价值利益最大化；第十六页，共147页。商业发展方向判断4：专业市场发展方向中，与区域内定位相同的传统专业市场不适合本案发展商业部分定位江头传统家建市场以批发销售为主要经营模式；

新景建材、家居城等有意识的集中经营；对新客户的抢夺，竞争激烈；

同质化定位，严重重复单体店代理多品牌为主的初期模式

品牌直营、加盟店少；批发客户多与零售客户；

零售客户为外部竞争分散经营现状零售低端同质化严重品牌流失客户低端高端形象寻求市场新机高端客户高收益PK传统经营模式下的家居建材市场发展方向已经不适合本案的发展，应在主流商脉内寻求新的商业发展机会是第十七页，共147页。商业部分定位商业部分定位：突破传统格局的专业市场是本案商业部分定位的发展大方向商业定位综合型城市中心百货型MALL社区服务型商业主体式集中商业电子市场保健品市场婚庆市场服装市场其他建材市场软装家居汽车商城娱乐商城影视商城新商业培育风险极大现有商业氛围难以利用整体发展大方向下的商业定位将遵从四个方面来对整体定位进行论述1、市场容量2、客户需求3、发展空间第十八页，共147页。以软家居为主题定位的专业市场，区域内是否拥有足够大的市场容量？商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴1、什么是软装？把一个房间倒过来，凡是掉下来的东西都算是家居软装产品。包括：床上用品、地板纺织、卫浴美体、厨房用具、餐茶玻璃、灯饰挂饰、小家电小家具、饰品花艺、层架收纳、毛巾、香薰蜡烛等十多种产品2、软装和传统建材有哪些区别？更注重品牌；

经营方向更偏重于零散销售；

与普通消费者日常需求息息相关；

是完整的一类产品，利润更高、商业形象更好；

普通客户的购买需求、更新换代需求更加旺盛；整体发展大方向下的商业定位现有的专业家居市场中，往往将建材产品和家居产品整合在一起。我们认为，定义一个产品是家居还是建材的最重要标准是：软装，是指室内硬装完毕之后，利用易更换、易变动位置的饰物与家具，如窗帘、墙纸、沙发套、工艺台布及装饰工艺品等对室内的后期配饰3、软装和传统建材有哪些共同点？基本一致的消费人群；

客群的购物目的基本一致（装修房子）；

在传统消费者的消费概念中，家居和建材是一样的；软饰家居和建材市场共享一拨目标客户群体，且江头区域内浓厚的建材市场和商业氛围为家居软装市场的发展消除了大部分的风险发展空间第十九页，共147页。家居产品目录建材产品目录在居家生活中能够独立使用承担作用的商品在基础装修中承担部分功能的商品商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间家居产品和建材产品的主要区别分类第二十页，共147页。区域内的家居市场容量是否已经饱和？4、江头区域内建材和家装市场现状如何？新景建材市场、国联建材城、明发建材城等区域内定位建材商场的专业市场内，均掺杂着家居类产品的商业，整体比例在8：2左右；

区域内仅有新景家居广场一家专营软饰家居的专业市场（约4.5万方）；新景家居广场福隆国际-1F、-2F（总建筑面积4.5万方）以经营软装饰为主，涵盖家具家私、窗帘布艺、家纺床品、灯饰照明、家居饰品、墙纸壁画等产品，场内着重打造生活体验概念馆、有圣安娜布艺、欧尚2000布艺、诺贝依皇家布艺等120多个高端软装品牌。招商引入的品牌主要是国内合资品牌商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间第二十一页，共147页。5、一线城市的家居和建材市场占有率状况如何？选取了上海红星美凯龙店，其中共有建材家居商家320家，其中家居品牌121家，建材家居比例为6：4

北京集美家居产品分类中，共有153中产品分类，其中建材家居的比例约为5:5

从厦门吉家家看，共有建材家居商家471家，其中家居品牌137家，建材家居比例为6：4从国内一线城市专业家居建材市场的业态分布比例来看，江头区域内家居业态的比例偏低，存有较大的商业机会整体发展大方向下的商业定位现有的专业家居市场中，往往将建材产品和家居产品整合在一起。我们认为，定义一个产品是家居还是建材的最重要标准是：它是否是一件独立的无须进行再组合再加工，即可发挥功效的产品。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间区域内的家居市场容量是否已经饱和？第二十二页，共147页。厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？（需求量分析）商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间整本测算基本数据来自厦门2009年房地产统计年鉴

每平方米商品房住宅装修中对于软装的需求价格，按照800元/㎡计算（即一套100㎡的住宅装修中需要花费8万元进行软装家居消费）

计算中租金计算以台湾街租金水平为依据7、2009年厦门家居消费总额估算

2009年厦门共有457万㎡商品房住宅竣工交付；按照其中70%的新房进行装修估算，全年共有320万㎡住宅选择进行装修；按照每平方米对家居产品的需求为800元计算；预计2009年，厦门家居软饰行业共实现营业额25.6亿元第二十三页，共147页。8、2009年厦门家居可支撑家居商业面积估算家居商铺须承担的租金水平以台湾街平均水平为例，按照200元/㎡估算；预计厦门家居市场可容纳营业面积约21.3万㎡以月租金占到单铺月营业额的20%计算，单铺每平方米月营业额能达到1000元，每平方米年营业额达到12000元每平方米营业额除以整体市场年营业额即得出可容纳的市场体量；整本测算基本数据来自厦门2009年房地产统计年鉴

每平方米商品房住宅装修中对于软装的需求价格，按照800元/㎡计算（即一套100㎡的住宅装修中需要花费8万元进行软装家居消费）

计算中租金计算以台湾街租金水平为依据，租金占总营业额比例经由个案分析得出厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？（需求量分析）商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间第二十四页，共147页。厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？（现有市场容量计算）商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间

岛内家居商业约有300余家（不含集中市场），主要零散分布在岛内湖滨、嘉禾、厦禾路一带；

新景家居广场3万㎡；华尔居家居体验馆0.2万㎡；

百安居1万㎡；

红星美凯龙、吉家家世界等家居部分约4万㎡；厦门岛内专营家居建材的单体商家约300余家；

单铺面积按照100㎡计算，则总体可能营业面积约4万方连同本项目约3.5万方的商业容量，厦门市家居商业整体体量约为14.7万厦门家居消费可支撑商业体量21.3万方岛内现有体量本案体量厦门家居市场每年的消费额度，足够再支撑2个本项目的入市运营第二十五页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间消费者需求：收入的不断提高，消费结构也在不断的进行调整。社会上对于住宅软装水平标准不断提高简装标准（上世纪90年代主流标准）装修标准1000元/㎡软装硬装比例（3：7）

该精装修数据根据世联针对全国一二线城市的家庭对于整体装修消费的平均支出数据，统计归纳而得；简装标准：300元/㎡的软装消费水平精装标准：800元/㎡的软装消费水平高品质精装标准：1500元/㎡的软装消费水平精装标准（现时主流装修方案）装修标准2000元/㎡软装硬装比例（4：6）高品质精装标准（未来主流趋势）装修标准3000-4000元/㎡软装硬装比例（5：5）第二十六页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间消费者需求：伴随个人收入的增加、整体房价的攀升，消费者对于个性化、高品质的居住需求逐步增加岛内精装修楼盘（即硬装）标准一览万科金色悦城1000元/㎡阳光美郡1000元/㎡世贸帝景2000元/㎡

云顶至尊4000元/㎡……总结普通精装修楼盘的标准约为1000元/㎡高端豪宅的精装修标准提升为2000-4000元/㎡市建设与管理局透露，2010年4月8日起，土地出让时，岛内商品住宅项目将要求精装修，以推动新建住宅一次性装修，促进建筑领域节能减排。目前，对岛外还没有硬性要求，不过今后将逐步推进，最终取消毛坯房。随着消费者对于个人居住品质要求的不断增加，岛内对于精装修楼盘的硬性规定，岛内家居软装市场必将不断发展；第二十七页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间消费者需求：以近4年的历年新房交付量计算，预计5年来厦门家居历年消费额约为20亿元，市场商机巨大时间2005年2006年2007年2008年2009年住宅竣工量（万㎡）42135737800.0%408457住宅装修面积（万㎡）294.7249.926460.0%285.6319.9总成交额（亿元）（以每方800元计算）23.57619.9922116.8%22.84825.592可支撑的商业面积19.64666716.661764.0%19.0421.326667住宅装修面积按照70%的竣工面积计算；

住宅每方装修单价按照800元计算；

可支撑商业面积以每平方商业可实现年营业额12000计算；第二十八页，共147页。经营商家需求：从品牌发展来看，软装市场主要是以单铺代理多品牌为主，对于具备集中影响力的统一市场有极大的需求单一品牌代理加盟商家：对门面昭示性要求较高，本案一楼部分商铺适合他们的发展；单铺多品牌代理商家：集合多种品牌的同一类商铺，专业市场的经营形式更符合他们的需求。家居行业多为单铺多品牌代理的经营模式；商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间客户语录“现在集中式商场的经营形式是比较热门的，对于我们这种规模不大的店面来说，需要借助商场的影响力”——美莘墙纸业主“如果你们要做布艺这种没有品牌名号的产品，还是去新景家居吧，那边的影响力会大一点”——厨一堂经营者家具家私、窗帘布艺、家纺床品、灯饰照明、家居饰品、墙纸壁画软装家居类别第二十九页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间经营商家需求：区域内商铺需求较旺盛，整体呈现供不应求的市场状况，商业发展机会依旧巨大客户语录“现在沿台湾街这边的基本上没有了，少数的几件位置不是太好……国联建材城和新景家居就更不可能租到了’——丹厦房产小张“你要租商铺？这边你怎么可能租得到”——国联建材城3F牧羊人经营者新景建材城1F区域市场整体租售情况新景建材城-1F新景家居广场-2F、-3F国联建材城仅有内街一商铺在需求转租，原经营者因店面太小，不适合新发展决定迁址。建筑面积62㎡，月租金11000元，转让费10万元；2F有一209㎡商铺在租，可考虑分隔出租，原商家考虑转行。月租金每方约140元，转让费28万；仅有沿中庭左侧有一200㎡在招租，月租金28000元。其余商铺已经全部租满，最早在今年12月才有新铺合同到期，续约与否未知；-2F暂无商铺在招租，-3F尚有20%商铺在招租；-2F租金约为65元/㎡，-3F租金约为元/㎡第三十页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间发展空间：岛内主营软装家居商家散布在各地，面积较小，品牌单一。尚无较为集中的整体运营区域喜梦宝营业面积：800㎡主营业务：松木家具地址：明发商业广场威尔思体验馆营业面积：3500㎡主营业务：橱柜、床、整体厨房、厨卫家电地址：国贸大厦旁华尔居生活体验馆营业面积：2000㎡主营业务：软装、装饰品、沙发地址：高崎机场大厦旁第三十一页，共147页。亚登家居一站式体验馆营业面积：2000㎡主营业务：沙发橱柜、桌椅等地址：福津大道旁时代美居家具广场营业面积：7000㎡主营业务：橱柜、床、整体厨房、地址：厦禾路旁新景家居广场营业面积：45000㎡主营业务：软装、装饰品、沙发、厨具等地址：福隆国际底商-2F商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间发展空间：江头区域内仅有新景家居广场一家主营软式家居产品商场，颇具规模，集合能力强市场扫描总结

单品牌经营为主

以一家厂商、或一个品牌为主导的小型商场为主；面积普遍不大除新景家居广场外，经营面积普遍较小；经营产品不做严格控制如橱柜、板式家居等无法明确区分建材家居的产品亦出现在这些商场中；第三十二页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间发展空间：新景品牌较为平实，主要为国内外合资品牌。厦门市场内高端品家居牌暂属空白，有市场机会厦门香港广州龙岩江苏海门武汉新景家居广场案例：第六空间（杭州）新景家居广场作为区域内唯一集中经营的大型软装商场，对本案而言具备一定的竞争和对比意义

商业定位思想：同质大定位下的产品档次大升级同质大定位：家居产品+软装饰产品升级：品牌升级，引入国际高端奢侈品线下属的家居品牌，占领市场高度LAMBORGHINI(兰博基尼)FENDI(芬迪)SIMMONS(席梦思)第三十三页，共147页。发展空间：同质产品、同质品牌无法在区域内形成新的突破与发展。引入高端家居业商家入驻，将有效扩大整体商业影响力和知名度，带动商铺销售商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间

新景家居广场华永天地区位吕岭路台湾街形态地下2层地上3层，地下1层建筑面积45000㎡21900㎡+13000㎡主营业态软装饰、家居家居、软装饰租售模式只租不售零售运营模式新景公司统一招商运营？品牌国内品牌为主？综上所述，以新景家居广场为代表的统一经营、多品牌入驻的家居广场要较单铺经营更有市场影响力，更适合本案的发展；从本案于新景家居广场的具体比较看，建筑形态、运营模式和品牌入驻招商是本项目突破市场现状的主要机会；第三十四页，共147页。发展空间：高端家居商品对泉州、漳州等地高端客户有强大的吸引力。商业整体对外辐射能力毋庸置疑商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间碧丽辉灯饰家居广场建筑面积：25000㎡主营业务：灯饰、窗帘、墙纸、家居饰品、家纺等家居软装精品，并配套有设计公司租售模式;只租不售入驻品牌广东中山厦门泉州最大的家居集中式市场，体量与本案相当，但入驻品牌甚至不如新景家居；本项目具备吸引泉州高端客户的市场可能机会；厦门第三十五页，共147页。吉马国际家居广场建筑面积：100000㎡主营业务：建材、灯饰、家居、家具、软装饰等租售模式;只租不售入驻品牌体量较本案大，入驻品牌与新景建材&新景家居广场档次较为一致，如若本案能够引入高端品牌，亦将吸引漳州市区高端家居消费客户；发展空间：高端家居商品对泉州、漳州等地高端客户有强大的吸引力。商业整体对外辐射能力毋庸置疑商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间科勒、TOTO、金牌、奥美斯、皓尔宝、石、金意陶、帝王、紫砂、旭辉、爵柏、拉王、现代、森尼、马可波罗、德林、朗饰、帅康、TCL、海尔、奥普、佰厨邦、大自然、奥普、雅兰阁、喜梦宝、高峻红木、红樱桃、宜室家居、孔雀王、红苹果、博美第三十六页，共147页。商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间杭州顶级国内外家居品牌集合运营商，拥有国际奢侈品家居品牌资源，形象高端运营良好成立于杭州的主营高端家居产品的商场，第六空间集合了国际顶级家具品牌;FENDICASA、VERSACE、LigneRoset、TURRI、EPOCA、CHRISTOPHERGUY、NATUZZI，与中低端家居市场形成有效区分第六空间家居博览中心建筑面积：50000㎡以上主营区域：杭州、宁波、苏州等一二线城市连锁店面：杭州火车站店、杭州大都会、宁波第六空间、苏州第六空间、杭州佳美居等入驻品牌主要客户：私营企业主、房地产行业样板房装饰等第三十七页，共147页。来自北京的家居经销运营商，央企背景全国连锁，多种国外一线家居品牌招商资源，商场定位立足高端商业部分定位市场容量客户需求案例借鉴发展空间LAMBORGHINI(兰博基尼)、FENDI(芬迪)、KENZO、CANTORI、CESAREPACIOTTI、PRESOTTO、CATTELAN、NATUZZI、夏图、SIMMONS(席梦思)、SEALY(丝涟)、DUNLOPILLO(邓禄普)、NOTTINBLU、SLEEPMAKER、COCO-MAT等居然之家杭州店建筑面积：45000㎡以上主营区域：全国连锁（7个省）定位特色：一站式购物体验休闲、清晰的中高端定位、博彩众长的全业态分布

北京居然之家由全国华联商厦联合有限责任公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，公司主要经营范围是投资开办以"居然之家"为统一字号，为顾客提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等"一站式"服务，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。主要客户：外籍人士、企业家、房地产样板房装饰、影视明星等第三十八页，共147页。华永天地海西顶级家居奢豪体验馆liftstyle家居主题时尚生活汇第三十九页，共147页。为什么是家居市场？江头已经形成成熟的家建市场氛围，商业气氛浓厚，短期内将继续发展繁荣1专业市场—明发建材城专业市场——江头建材城国联建材城新景建材城台湾街沿街商铺明发建材城区域内已经形成了以家居建材为主营方向的传统家具建材商圈江头建材城国联建材城新景家居广场新景建材城明发建材城……第四十页，共147页。市场容量如何？按照整体发展趋势估计，厦门家居/软家居市场容量足够包容本项目商业体量2※2009年厦门家居消费总额估算

2009年厦门共有457万㎡商品房住宅竣工交付；按照其中70%的新房进行装修估算，全年共有320万㎡住宅选择进行装修；按照每平方米对家居产品的需求为800元计算；预计2009年，厦门家居软饰行业共实现营业额25.6亿元※2009年厦门家居可支撑家居商业面积估算家居商铺须承担的租金水平以台湾街平均水平为例，按照200元/㎡估算；预计厦门家居市场可容纳营业面积约21.3万㎡以月租金占到单铺月营业额的20%计算，单铺每平方米月营业额能达到1000元，每平方米年营业额达到12000元每平方米营业额除以整体市场年营业额即得出可容纳的市场体量；厦门家居消费可支撑商业体量21.3万方岛内现有体量本案体量厦门家居市场每年的消费额度，足够再支撑2个本项目的入市运营第四十一页，共147页。如何差异化定位？在原有家居建材市场的商业基础上进行细分升级，定位为高端lifestyle式家居/软家居商城3因素LIFESTYLE体验店传统专卖店店面面积大小内部装修豪华、细致简单、粗糙形式体验式推销式产品品种齐全品种单一提供全套解决方案产品单点式价格高低品牌国际、高端普通销售人员有品质、专业化服务非专业水准促销方式推陈出新降价产品创新有节奏推出新品无规划传统专卖店品牌体验店第四十二页，共147页。客群需求如何？经济水平提升带动家居消费结构升级；区域内高端家居亦需求形象良好的商业经营载体4精装标准（现时主流装修方案）装修标准2000元/㎡软装硬装比例（4：6）第四十三页，共147页。是否兼容生活消费业态？在高端家居主题定位下，兼顾周边常驻人群生活、休闲、娱乐等消费需要5近半数的区域写字楼内办公消费群体表示：餐饮配套是他们最关注的，也是台湾街现阶段最缺乏的生活配套部分；世联认为，专业市场附加配套生活、娱乐、休闲设施在定位上并不存在矛盾。特别是对于出售的商业项目，市场对于商业的业态会有部分自发的选择。

世联建议，在高端家居主题商场的基础上，适当配套餐饮、娱乐等生活配套注：以上数据来自世联市调阶段中发放的200份江头区域消费者调查问卷第四十四页，共147页。建筑业态如何选择？围合又开放的集中型商业，强调内外商铺均好性，设置“城市触媒”最大限度吸引人流6建筑形态选择上，建议以普通百货的建筑形态来经营高端家居商场；城市触媒：吸引关注，聚合人流。以自身影响力带动商业的发展；如北京的世贸天阶；开放式、高通透性的整体内外建筑形态以区别于区域内密封、对内经营的传统建材市场；

建议将规划中要求的城市广场转移入商场内，形成内外通透的圆形中庭广场，既作为内部经营场所，又可转化为连接外部的公共空间；第四十五页，共147页。方案修改建议：【地下1层】将圆形中庭下沉，增加地下一层的采光，引入地上一层及外部人流7地下1层吸引人流：建议将地上中庭打通，引入地下一层。下沉中庭即可吸引人流进入，日后加盖后又可成为整体商业经营面积，一举两得；通透采光：中庭下沉后，将提升整体商场的通透光亮度，以区别传统家具市场采光差、动线杂乱的劣势；第四十六页，共147页。地上1层方案修改建议：【地上1层】扩大中庭面积，中庭空间最大限度的辐射内部商铺，提升内铺整体价值7.2双中庭：在建筑布局允许下，打造双中庭，将商场动线简洁为单回路提升商铺价值：“8”字形中庭带来单级回环人流，带动中庭周边商铺价值。提升了一层商铺的均好性；第四十七页，共147页。方案修改建议：【地上2层】大面积商铺划散，控制单个商铺总价，避免高总价致使客户产生购买抗性7.3地上2层小中庭带动价值：通过小中庭的辐射，增加此区域商铺的活动路线，增加商铺价值；大铺划散，控制总价：围绕新增小中庭，分割此区域大商铺为小面积商铺，有效控制总价，避免高总价带来的销售抗性；如后期需要大面积店铺，则可集合散铺进行组合第四十八页，共147页。方案修改建议：【地上3层】大铺通过增加通路等化散为小铺，控制单铺总价，便于销售去化7.4地上3层主力店预留店铺划散：原预留给主力店的店铺，在建筑图纸中建议划散，销售后整体就主力店进行集体返租；大店铺间划分动线：此区域内单体店铺面积较大，在划分中可适当增加动线，围绕中庭分布，确保各个商铺得到中庭辐射均有良好的昭示性；第四十九页，共147页。各层业态分布：参照国内专业家居市场，以及可能承受的租金水平，归纳得出华永天地各层业态分布8商场B1业态1F业态2F业态3F居然之家壁纸壁布:圣象,朗饰,丽彩,德国AS,柔然,爱尔福特/五金超市:家用五金,灯具灯饰厨卫电器:SMEG,ELICA,西门子,墨林,AO史密斯,普田,华帝,欧林,双发,德意,沙发家具窗帘布艺

东方家园——洁具,橱柜,厨卫用品家居家饰,窗帘布艺,壁纸壁布家具,沙发,床,餐桌椅宜家——仓储式小家具家用品（厨具、刀叉、瓶罐收纳等）简约家具（沙发、桌椅等）月星家居灯饰、壁纸等厨卫、卫浴沙发家居布艺、地毯、沙发吉盛伟邦睡眠家具产品集中展示与销售个性家具和软装饰配套沙发展示现代红木家具B1:个性化家居+小产品配套/1F：整体厨卫、品牌卫浴2F：品牌沙发、特色家居/3F：高端家居高端家居商场各层业态分布趋势：第五十页，共147页。本案各层业态分布：-1F定位为个性、时尚现代感十足的创意软家居区，引入主力店带动整体业态8.2地下1层

整体创意家居区：

软装饰、五金类小家电居区：

北欧风格、现代时尚家居主力店：国际上流行的可收合、可拆卸的先进家居理念，创意家居

品类：创意橱床、创意收纳、创意衣柜等；居家点缀性产品，五金小家电等精致产品

品类：工艺品、花艺、闹钟、玻璃饰品、电吹风等；类似于宜家风格的现代简洁设计家居

品类：特力屋、北欧风情、联邦家居；人流方向人流方向第五十一页，共147页。地上1层8.3本案各层业态分布：1F定位为国际一线品牌lifestyle式家居体验馆

招牌店：国际一线品牌家居体验馆

国内外一线品牌整体厨房、卫浴、橱柜

市场自行调节业态：国际一线品牌，整体厨房、整体卫浴、整体橱柜等整体解决方案lifestyle体验馆；

品类：西门子、博世、三星埃瑞克；海尔uhome国际国内一线品整体解决方案展示体验区；

品类：松下整体家居、三星整体厨房、欧派、博洛尼国际在主力招牌店入驻的前提下，由市场需求自行调节商业需求；

品类：KFC、麦当劳、银行、移动通讯等第五十二页，共147页。本案各层业态分布：2F定位为顶级品牌沙发、桌椅类、灯饰类展示区，为客群提供全方位消费体验8.4地上2层

顶级沙发品牌展示区：

时尚现代的灯饰区&桌椅区国际奢侈品级的沙发、床垫等高端定位沙发展示；

品类：Natuzzi、芬迪、席梦思国内外一线灯具集中展示区、时尚创意的桌椅汇聚区；

品类：

飞利浦、西门子、松下、博世等第五十三页，共147页。本案各层业态分布：3F定位为顶级奢侈家居区，引入高端家居运营店提升整体影响力，吸引人流8.5地上3层

主力店：国际奢侈家居集中运营商

奢侈品级家居产品展示区：

中式奢侈品级家居：专店运营，集合多个具有号召力的奢侈品家居品牌；

品类：第六空间、美克美家兰博基尼、芬迪、范思哲、阿玛尼；涉及多个家居类别的混合区，以产品品质等级作为整体组合的依据

品类：双立人厨房用品、美国sub-zero家电、德国Miele家电（美诺）；中式定位的奢侈品级豪华家居市场；

品类：红木家具、檀木、仿明清家居等；第五十四页，共147页。主力店如何选择？-1F与3F各引入一家主力店，引领业态分布兼带动人流，1F引入一家知名“门面店”奠定整体商业的形象调性9B1层主力店北欧风情1F层招牌店3F层主力店第五十五页，共147页。主力店是否统一返租？建议主力店必须由运营公司进行统一返租，主力店之外店铺在有实现可能的前提下亦建议由运营公司接手进行统一返租10前提：第三方公司可能接手

主力店外商铺（约占总面积的70%）

主力店商铺（约占总面积的30%）

由第三方进行统一返祖1、单铺业主与第三方公司签订返租协议2、开发商销售单铺，不介入后期管理3、第三方公司进行整体返租、主力店招商4、在主力店引入目标下，开发商有限度的补偿一部分租金1、开发商销售商铺，完全不介入后期管理；2、招商公司与其余商铺业主签订返租协议；3、招商公司可与业主协议进行招商，亦可仅与业主协议控制业态，以便后期管理；第五十六页，共147页。主力店返租可能产生的租金补贴？主力店所能承租的租金水平和主力店返租租金水平比较11楼层主力店选择意向主力店预计面积（㎡）最低返租租金（元/㎡.月）B1北欧风情BOCONCEPT\特力屋5000901F威法-西门子\博世10001703F第六空间\联邦家居400077地下一层商铺主力店返租必须承担的最低租金约为90元/㎡.月；

地上一层商铺招牌店返租必须承担的最低租金约为170元/㎡.月；地上一层商铺招牌店返租必须承担的最低租金约为77元/㎡.月；注：各主力店及主力店可能选择的商家，所能承担租金须具体进行具体洽谈，或须由第三方招商公司进行资源协调，本阶段无法得出准确数据；第五十七页，共147页。为何不建议做综合性小MALL？项目周边大型MALL林立，区域内消费能力被分流

按照《城市居住区规划设计规范》所规定的人均商业服务建筑面积标准进行人口-商业量支撑计算。人均商业服务建筑面积在0-7-0.91㎡之间；

区域半径1公里消费人群统计，以一户3个家庭人工，一家公司约15个常驻员工为计算标准，初步估计片区内有常驻人口3万人SM辐射圈天虹辐射圈莲坂-明发商业辐射圈摩尔莲花区域居住人口30000人左右人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡/人本项目辐射区域人口可支撑的商业体量为21000-273000㎡区域内强大商业竞争项目如，SM、天虹、莲坂等商圈明显分流区域消费力量第五十八页，共147页。为何不建议做综合性小MALL？项目体量偏小，能容纳的商品有限，无法与成熟综合性购物中心抗衡

社区型商业不符合办项目的高端立意岛内MALL体量均在5万方以上第五十九页，共147页。中等偏下的区域消费能力：区域内居民日常消费支出普遍不高，且消费地点主要集中在区域内两个最大的MALL商场

您日常购物的地点？该区域内超过半数以上的消费者日常购物地点都集中SM-天虹商圈内您每次惠顾上述购物场所的金额？该区域内的消费者消费能力一般，超过40%的消费者消费金额都在200元以下，只有少部分达到300元以上。注：以上数据来自世联市调阶段中发放的200份江头区域消费者调查问卷第六十页，共147页。激烈竞争下的逆市运营风险：区域内家居市场已经成行成市，逆市发展存有风险，小型MALL影响力只能局限于周边社区

综合判断1：对于销售型商业物业，业态定位宜保守不宜冒进，附市的风险性要明显小于逆市综合判断2：短期内顺应市场脉络，安全保障商业整体去化是最保险做法第六十一页，共147页。摩尔莲花的失败原因：密集居住区域内的综合MALL商业，周边居民消费无法完全支撑商业体量

莲花广场莲花社区宝莲花园莲花三村同亨大厦摩尔莲花摩尔莲花位于吕岭路二级干道内，周边居民小区密集，人流量预计将超过本项目；6万㎡商业为何一再无法实现良好运营？仅剩新华都苦苦支持、3F以上出租作为酒店？交通拥堵：停车难、过道狭窄等问题无法解决。车人流量虽充沛，但客群一般不会进入；消费水平低：周边存在充沛的客群量，但这些客户对于周边商业的要求仅限于日常生活消费需求，无法支撑起6万方的商业体量；重复定位：6万方商业对于社区配套而言太大，对于摩尔莲花定义的MALL又太小，重复定位致使项目在周边SM天虹等激烈竞争下失败；？第六十二页，共147页。Part1_商业业态定位Part3_租金调查及可实现售价Part4_商业部分经济测算Part2_商业销售保障机制商业部分第六十三页，共147页。商业整体运营原则：商业部分全部出售，不返租/开发商不参与返租/主力店划为散铺进行销售

主力店如何运营？业主认购商铺同时，与运营公司签订委托出租协议；1、主力店划散，供业主认购2、运营公司招入主力店，收取租金运营公司招来主力店，为主力店提供运营场所，收取租金；3、运营公司支付业主返租租金，收取差额利润运营公司在合同期内定期支付业主租金，收取双方租金差额；第六十四页，共147页。保障性措施：引入第三方商业运营公司，合资/独资成立物管公司。开发商有限度参与，第三方主导运营

开发商聘请商业运营公司进行前期招商/预招商1、开发商前期聘请招商运营公司2、运营公司进行商户招商运营公司在商铺销售前进行招商，租户与招商运营公司签订租赁合同3、业主购买商铺，与开发商签订销售合同，与运营公司签订委托代理合同（明文确定租约内业主收受的固定租金）业主在签订销售合同的同时，还须与商业运营公司签订一份商铺出租委托代理合同，由商业公司全权代理商铺出租（合同期内租金固定）4、招商公司从租户处收取租金，按固定金额回馈业主，租金盈余部分即为招商公司额外收入与租户的租金价格约定，由招商公司自行确定，扣除返还业主的固定部分，即为招商公司的经营收益。5、开发商不参与后期商业运营或5、开发商有限制的参与后期运营项目启动项目售罄第六十五页，共147页。合作模式1：与招商运营公司合资成立物业管理公司（有限责任制），物业管理公司作为大股东运营，共负盈亏

共负盈亏模式1：开发商与商业运营公司各自出资，成立物业管理公司（有限责任制）。运营公司为大股东主导运营；共负盈亏模式2：租金盈利部分（从租户处收取的租金-返还业主的租金），由物业管理公司全权收益，按照双方出资比例分红；共负盈亏模式3：开发商有限度的参与后期商业运营。如整体运营产生亏损，开发商以不继续注资持股为底线原则，直至运营公司破产结算；第六十六页，共147页。合作模式2：开发商出资成立物业管理公司（全资子公司），与招商运营公司洽谈团队引入合作模式，由第三方运营团队全权负责商业运营，自负盈亏自负盈亏模式1：开发商全资成立物业管理公司，聘请第三方团队全权经营（法人代表为第三方团队领导人）；开发商不参与物业管理公司的运营管理（合同及与业主的销售合同中须注明）自负盈亏模式2：租金盈利部分为物业管理公司（实际为第三方团队）全权拥有，开发商不参与分红；自负盈亏模式3：如物业管理公司运营不善，则由公司法人代表承担经营责任，开发商自始自终不参与其间；

第六十七页，共147页。无论何种保障措施，商业部分后期运营工作，都需要专业第三方（招商运营公司）的介入和支持；世联就项目整体情况和开发商目标（商业全部去化，最小成本维护后期运营），与多家商业运营公司进行前期接触；第六十八页，共147页。招商公司联系：深圳美格行。一般不承接出售项目，可考虑就后期管理顾问和主力店招商业务进行合作主要服务范围：招商运营、后期运营顾问等主要操作案例：保利文化广场、中信地铁商场、江西东方巴黎家居广场合作模式：可针对主力店进行招商、管理团队整体派出、管理顾问培训等。联系方式：（蔡经理）

收费方式：主力店招商收取租金和其他成本费用、管理团队输出按照营业额提成，顾问模式收取月费语录：不承接销售型商业的整体运营物业，销售后管理难以把握，且成本太高。项目规模不大，如果合作的话，可考虑主力店招商或者后期运营顾问模式。

第六十九页，共147页。招商公司联系：深圳世方商业地产。珠三角外小规模商业运营成本较高，一般不承接省外项目主要服务范围：前期顾问咨询、后期整体运营等主要操作案例：深圳万众城家居广场、新安居家居市场、湖北麻城建材大市场、惠州美高装饰材料城、深圳集美堂家居广场合作模式：招商管理、后期运营、后期运营顾问等联系方式：（刘总）

收费方式：根据项目具体情况不一而定后期运营主要内容：1、项目招商质量控制管理标准化2、项目商户管理标准化系统建立3、项目运营市场营销推广体系标准化建立4、项目商业管理公司组建、管理制度、流程标准化建立语录：珠三角外小规模商业市场一般不承接，其中涉及的商业管理高成本直接导致高收费。针对销售型商业一般不承接后期运营管理业务

第七十页，共147页。招商公司联系：深圳巨日。主要以前期招商为主，后期运营一般不涉及，愿意前来洽谈。主要服务范围：招商、客源导入主要操作案例：中山美居广场、南宁电脑城、杭州酒店用品交易中心、深圳时代广场、女人天下商业城合作模式：整体招商为其主要工作范围联系方式：（杨总）

收费方式：主力店招商收取租金和其他成本费用、管理团队输出按照营业额提成，顾问模式收取月费

收费方式：租金提佣（前三个月）招商服务及资源：1、按照时间指标进行招商工作，量化工作指标；2、近千家家居品牌、厂商资源3、主力店、次主力店、普通商铺招商全程负责语录：有意向介入前期策划和后期运营招商，会针对项目的难易程度进行招商时间评估，愿意前来厦门进行具体洽谈（开发商承担路费食宿）

第七十一页，共147页。招商公司联系：厦门博约/南京安特。有意向承接招商业务，有意向前往当面洽谈。但可单面洽谈主要服务范围：招商主要操作案例：厦门中山路淘一淘商城、同安某中型家居建材广场合作模式：以招商为主联系方式：（刘经理）

收费方式：租金体佣金（其他合作可洽谈）厦门博约商业管理有限公司72主要服务范围：招商、整体运营、前期顾问、后期运营顾问合作模式：咨询、招商、运营、管理全程服务联系方式：（林总）

收费方式：运营管理租金提成、前期招商租金预收、管理经营等固定成本收取南京安特商业管理有限公司

第七十二页，共147页。Part1_商业业态定位Part3_租金调查及可实现售价Part4_商业部分经济测算Part2_商业售后退出保障机制商业部分第七十三页，共147页。

位置

中国福建省厦门市台湾街1号规模地上3层商场，共7500㎡。产品形式以一楼、二楼以卫浴陶瓷为主营产品，三楼有部分整体厨房、橱柜经营客户60多家专业卫浴商家150多个卫浴品牌销售状况零售零租1F平均租金约120元/㎡2F平均租金约50元/㎡3F平均租金约40元/㎡点评科瑞建材城处于台湾街外沿区域，且自身建筑老旧，动线设置狭窄错杂，商业价值被一再削弱科瑞建材城：江头老牌建材市场，经营氛围较弱，整体档次较差

第七十四页，共147页。

位置

宝龙中心吕厝站斜对面规模地上3层商场，共7000㎡，（3层有部分面积为家居装饰公司办公场所）产品形式一楼主营卫浴家具二楼主营板式家居、门窗产品三楼主营整体厨房、装饰公司办公区客户装修公司、家居卫浴品牌、整体厨房（金牌橱柜等）销售状况零售零租1F平均租金约140元/㎡2F平均租金约70元/㎡3F平均租金约60元/㎡（三层为私人投资客购买，自行招租）物业管理费：1.7元/㎡点评定位为精品家居建材市场，主要业态仍以建材为主。部分装修公司入驻，提供从设计到选材的一条龙服务阿里山精品家居城：江头老牌建材市场，经营氛围较弱，整体档次较差注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别

第七十五页，共147页。阿里山家居城/科瑞建材城：一层租金水平基本与国联持平，二三层商业价值较低

1F：卫浴、瓷砖租金：140元/㎡2F:门具、地板租金：70元/㎡3F：整体厨房、办公租金：50元/㎡阿里山精品家居城1F：卫浴租金：120元/㎡2F:综合建材租金：50元/㎡3F：综合建材租金：30元/㎡科瑞建材城阿里山家居城总建筑面积约2万方；

阿里山家具城3层为个人商家全部买断；

科瑞、阿里山内基本上均无商铺空租；

科瑞建材城2F\3F有部分商家寻求转租；注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别

阿里什家居城和科瑞建材城一层基本符合区域内一层商场租金水平；

阿里山家居借助吕岭路带来的人流，较科瑞而言，提升了2F3F的租金水平；

科瑞建材城处于台湾街外沿区域，且自身建筑老旧，动线设置狭窄错杂，商业价值被一再削弱第七十六页，共147页。直沿台湾街商铺可实现平均租金水平约280元/㎡（220-340元/㎡）注：新景建材城1F为6.6米挑高，以上租金均为两层统一除算北侧商铺可实现平均租金约150元南侧商铺可实现平均租金约200元一级内铺可实现平均租金约120元二级内铺可实现平均租金约90元新景建材城：商业沿台湾街商铺价值最大，沿国联空地商铺次之、内街商铺价值折半递减

注：新景建材城1F租金为商铺业主自行定制，本租金以市调所得信息平均估算而得东方威尼斯国联建材城第七十七页，共147页。沿台湾街1F租金年增幅：保守估计区域内地上1F年租金增幅约为10%

2010年9月，沿台湾街商铺每平方米租金约为225元从可收集的信息来看，单铺每年租金的递增额度为40%2008年9月，沿台湾街商铺每平方米租金约为130元考虑到信息的准确性和单铺位置的不同，保守认为区域内1楼沿街商铺每年的租金递增为10%注：以上租金数据均来自商家网络挂牌信息，具体租金可能因业主定价依据不同而变更第七十八页，共147页。新景建材城（地下）：递沿中庭通道商业价值最高，内街商铺价值次之，年底前暂无商铺空出

新景建材城-1F租金分布图沿主要地下通道约可实现租金140元/㎡沿地下次干道约可实现租金100元/㎡沿地下次干道约可实现租金70元/㎡注：以上租金数据依次来自新景建材广场管理运营中心从可收集信息估计，新景-1层年租金增幅约为12%第七十九页，共147页。

位置

厦门市吕岭路福隆国际地下1-2层规模地下2层，约4.5万㎡。产品形式整体定位为精品软饰、家居家装产品客户圣安娜、欧尚2000、诺贝依皇家布艺、纳菲迩全皮沙发、百强黑森林、红苹果家居、联邦家私、左右布艺沙发、普美圣翠丽饰品、佳丽斯、三联家纺等销售状况只租不售，整体经营-1F平均租金约65元（公摊约45%，折算租金约95元）-2F平均租金约55元（公摊约45%，折算租金约75元）部分行业商家按营业额抽点计算租金（20个点）单铺具体租金保密点评-1F出租率达到95%，-2F出租率约为85%新景家居广场：江头老牌建材市场，经营氛围较弱，整体档次较差注：以上租金数据由世联地产对新景家居广场前营销总监李胜杰访谈而得

第八十页，共147页。新景家居广场：-1F出租率达80%，-2F出租率略低。商业培育期策略：低租金引入、免租期逐步培育

B1:平均租金约为65元/㎡B2:平均租金约为55元/㎡注：以上租金数据依次来自新景家居广场管理运营中心新景家居广场（福隆国际地下商场）出租率约为95%出租率约为85%营业时间：2010年5月运营特点：只租不售，收取租金为盈利手段运营现状：商业培育期内让利商家，吸引商家入驻。租金水平较低、且免半年租金对部分入驻行业按营业额提点收取租金（一般为营业额的20%）近45%公摊，若同比本项目可能公摊20%。折算租金约为78元/㎡近45%公摊，若同比本项目可能公摊20%。折算租金约为66元/㎡注：新景家居广场的商铺公摊为45%左右。假设本项目地下一层租金水平与新景家居一致，但本项目的公摊为20.28%（建筑设计初案），预计可折算租金如上；第八十一页，共147页。

位置

中国福建省厦门市江头台湾街规模地上4层商场，半地下1层，共4800㎡产品形式一楼、二楼以家居建材为主、三楼、四楼经营状况较差，多种业态并存客户批发型建材商家销售状况零售零租-1F平均租金约50元/㎡1F平均租金约90元/㎡，挂牌销售价约2.5万元/㎡（单层4米）2F平均租金约45元/㎡3F平均租金约30元/㎡4F平均租金约25元/㎡点评2-4F可实现租金低，3F、4F有部分商铺空租明发建材城：明发豪庭住宅底商，整体商家档次较低，经营状况不容乐观注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别

第八十二页，共147页。国联建材城：纵向看1F-4F商业价值递减，与市场规律基本一致，横向看电梯主通道周边商业价值最高

1F：建材家居租金：150元/㎡2F:建材家居租金：120元/㎡3F：装饰配件租金：100元/㎡4F：沙发灯饰租金：50元/㎡国联建材城商场电梯（主要人流通道）国联建材城2F-3F平面图（示意）沿主入口周边商铺（约占整层面积的10%）2F可实现约200元/㎡租金3F可实现120元/㎡售价其他通道商铺（约占整层面积的90%）2F可实现约120元/㎡租金3F约可实现70元/㎡售价注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别第八十三页，共147页。位置

中国福建省厦门市金湖路118号（金尚路海事法院旁）规模总占地面积约10万平方米，其中经营面积7万多平方米，园艺休闲广场和停车场面积约4万平方米。产品形式五大馆区品类齐全，分区明确,家具、装饰设计、窗帘布艺、灯饰、卫浴陶瓷、地板、建材五金、衣柜橱柜、瓷砖石材、木业板材、园林景观车位地上配备1000多个车位客户入驻商户400多家各类家具品牌经销商、代理商销售状况只租不销（租金水平从60-110元/平方米不等）一楼平均租金约110元，二楼平均租金在60元左右点评厦门现阶段最大的一站式品牌家居市场，经营状况较为领先，是厦门家居建材行业首个提出品牌集合的大型专业建材市场

吉家家世界：湖里区超大规模的一站式品牌家居购物广场注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别

第八十四页，共147页。位置

湖里区环岛干道与钟宅路交汇处规模总建筑面积19.8万平方米，项目总投资约6.5亿元人民币。产品形式·涵盖建材、家具、家饰、家装、休闲、办公为一体，商场共分六层，-1F-2F为建材区，3F-5F为家具区·建材区租金70元+25元/㎡(物管费)；家具区租金45元+25元/㎡(物管费)车位规划有1万-2万平方米的车库配套面积。客户家居建材业经销商、代理商经营状况·只租不售；·商家须以品牌的名义入驻；·商家入驻须先交纳5万元保证金，另须交纳1万元定金，店租按季度结算；·红星美凯龙负责统一管理，月营业额延迟一个半月返还商家点评厦门红星美凯龙建成后将引入近500个国内外知名品牌，其中不少品牌为首次进驻厦门市场。红星美凯龙：涵盖建材、家具家饰、家装、休闲、办公为一体的高端家居购物中心红星美凯龙注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别

第八十五页，共147页。位置

厦门同安工业集中区，324国道与同集北路交汇处规模占地600亩其中，一期建筑面积达10万平方米，此外还规划建设占地79亩的广东家具联盟品牌村、占地85亩的广东家具仓储物流中心产品形式以销售广东名牌家具为主的“广东家居博览中心”以专营北京名牌家具的“精品家具馆”涵盖卫浴、洁具、瓷砖、地板、门窗、楼梯、灯饰、橱柜、涂料、窗帘、墙纸等的“精品建材馆”此外“中国家居冠军联盟品牌村”、“婚庆文化主题公园”销售状况租金约在30-40元/平方米之间点评优势：一是全方位、高密度的广告推广；二是常年10%～20%的自产品的赠奖促销；三是覆盖全城的“免费班车”服务劣势：地处同安工业集中区，距离厦门岛内较远，周围家居建材的行业氛围不佳

北京集美家居：航母式家居建材总部基地，辐射闽南地区、海西乃至全国的大本营集美家居注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别

第八十六页，共147页。各层价格类比原则：出售项目/项目位置相近/适当考虑增幅/根据具体商铺位置细分

出售项目位置相近适当考虑租金增幅铺位价值细分同等位置的商业租金水平最能体现实际市场情况；只租不售项目与出售返租项目在经营目标上有所不同，前者经营前期更注重长期利益，以培育带动为主要经营目标；后者则更注重短期内的经济效益；从可收集的信息看，建议将租金增幅保守定位年增长10%左右；沿台湾街商铺价值最高，沿其他外街次之，内街商铺再次之；第八十七页，共147页。

预计B1层可实现平均租金为：约90元B1预计销售价格：以新景建材城B1层为主要参考对象，预计B1可实现销售均价为1.96万元

中庭一级内铺（可实现租金140元/㎡）二级内铺（可实现租金80元/㎡）一级商铺约占B1层整体面积的17%（估算）以上测算仅为粗略估算，且建筑形态以世联建议的方案进行计算二级商铺约占B1层整体面积的83%（估算）以上测算仅为粗略估算，且建筑形态以世联建议的方案进行计算

预计B1层可实现销售均价：约2.16万元（按5%的年租金回报率计算）注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用第八十八页，共147页。1F预计可实现租金：外围沿街参考新景建材城，内铺综合参考，预计售价为4.08万元

一级外铺（可实现租金280元/㎡）一级外铺约占1F整体面积的21%（估算)二级外铺（可实现租金175元/㎡）二级外铺约占1F整体面积的37%（估算)一级内铺（可实现租金135元/㎡）二级外铺约占1F整体面积的19%（估算)二级内铺（可实现租金90元/㎡）二级外铺约占1F整体面积的23%（估算)

预计1F可实现平均租金为：约170元

预计1F可实现销售均价：约4.08万元（按5%的年租金回报率计算）注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用第八十九页，共147页。2F预计可实现租金：1带2商铺的部分夹层，在参照项目2层价值基础上适当提升，预售价2.64万元

一级内铺（可实现租金120元/㎡）二级内铺（可实现租金100元/㎡）一级商铺约占2F整体面积的50%（估算）二级商铺约占2F整体面积的50%（估算）

预计2F可实现平均租金为：约110元

预计2F可实现销售均价：约2.64万元（按5%的年租金回报率计算）注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用第九十页，共147页。3F预计可实现租金：原留作影院的商铺划散，预计可实现销售均价1.87万元

一级内铺（可实现租金100元/㎡）一级内铺约占3F整体面积的33%（估算)二级内铺（可实现租金80元/㎡）二级内铺约占3F整体面积的21%（估算)三级内铺（可实现租金60元/㎡）三级外铺约占3F整体面积的46%（估算)注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用

预计3F可实现平均租金为：约77元

预计3F可实现销售均价：约1.87万元（按5%的年租金回报率计算）第九十一页，共147页。台湾街沿街店面年投资回报率商铺位置单层面积层高总价租金回报率新景天湖广场约100㎡6.6m约800万约3万元3.75%台湾街沿线140㎡6.6m约790万约3万元3.79%台湾街沿线60㎡6.6m约480万约1.5万3.12%光大银行旁60.