克而瑞-2022上半年上海房地产市场研究半年报

2022上半年上海房地产市场报告2022年7月4A方案君CONTENTS目录01

宏观解读02

土拍市场03

住房市场04

后市预判PART

ONE对冲疫情对经济影响，上海楼市政策由稳转松宏观解读Part1

中央对楼市定调趋向21年3季度起楼市管控全面收紧，在持续释放支持合理购房需求的信号后，房地产缓慢修复；随着疫情下整体经济疲软，房地产压舱石属性再次彰显，中央态度发生根本性转变，预计信贷宽松、支持房企融资等举措将加速出台。中央对楼市定调趋向21年3季度21年4季度22年1季度“稳预期”22年2季度“全面收紧”“托底+纠偏”“金融发力”u

40%拿地限制u

贷款额度探底u

融资渠道收窄u

限购限贷升级疫情影响下经济疲软维护房地产市场的平稳发展保持贷款总量稳定，避免信贷塌方首套房贷利率下限降低20个基点5月的5年期以上LPR下降15个基点创最大降幅行业降至冰点缓慢修复阶段重点满足首套房/改善型住房的按揭需求重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目不盲目抽贷、断贷、压贷房地产迎来政策利好促进房地产健康发展和良性循环满足购房者的合理住房需求碧桂园、龙湖、美的选定为示范房企，将陆续发债并启用保护工具充分释放居民住房需求房地产税落地推迟22年2季度，多部门陆续明确降首付、调利率、保融资、防风险的要点，5月中旬起出台对房地产的实质性金融支持政策Part1

上海楼市调控政策疫情后上海着力于土地、新房和信贷端分别出台降低土拍、认购门槛及降息等放松政策；2022年下半年预计政策端会继续放宽，提振市场多方信心同时兼顾稳楼市基调2022年上半年调控集中在4月之后——由“稳”趋“松”住宅端土地端金融端1月2月3月4月5月6月临港人才认定放宽：重点支持单位中工作的人才在新片区工作满一年以上可缩短为3个月或6个月2022年下半年政策四限认购规则调整：新房认购1、认购金减半；2、资金证明放松；3、销售周期缩短；4、部分外环外地区入围比提高政策端会继续放宽6月1日落户：世界Top100院校毕业生取消社保基数要求，Top50院校近乎零门槛落户6月28日落户：在沪高校应届硕士毕业生可直接落户；全国双一流本科毕业生在五大新城重点转型地区工作也可直接落户。人才落户提振市场多方信心，同时兼顾稳楼市基调供地计划：22年供应的商品住房用地面积比21年涨约45%供地力度土拍规则调整：土拍规则1、取消招挂复合打分入围，采用挂牌方式出让；2、降低竞拍资金监管额度5月15日央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策5月23日房贷利率已按照最新5年期以上LPR下调15个基点央行上海分行发文：要进一步优化信贷结构房贷利率Part1

沪50提振政策复工复产后新房认购、人才落户端率先加快推进落实，尤其人才落户开启“抢人”模式

，五大新城、南北两区实现差异化落户，利于激活整体市场活跃度n

5月29日，上海发布重振经济八个方面50条政策措施、涉及房地产重要的点主要是：1、供给端：包括提高土地质量、开发空间及加快商品房入市节奏，2、需求端：括旧改力度、扩围加大及优化人才落户。截止目前政策落地情况：p

5月26日

土拍端/门槛降低：1、取消招挂复合打分入围，采用挂牌方式出让；2、降低竞拍资金监管额度分析：降低房企拿地资金压力，增加房企在上海拿地的积极性p

6月5日

新房认购端/门槛降低和入市销售周期缩短：1、认购金减半；2、资金证明放松、资料可补交；3、销售周期缩短；4、部分外环外地区入围比提高分析：1、认购门槛降低将刺激促进购房消费；2、入市销售周期素将提升房企资金效率p

旧改端/城更旧改：按中心城区成片旧改规划，今年底完成约40万方来，目前已在有序开展分析：

1、对楼市需求端旧改红利还将持续；2、供应端未来将释放大量潜在优质土地涉及房地产提振重要内容：l土地端：增加土地供给、合理确定住宅用地起始价、降低商p

落户端/门槛降低：办自持比例等6月1日落户政策：世界Top100院校毕业留学生直接取消社保基数要求，并对Top50院校毕业生提出近乎“零门槛”落户政策6月28日落户新政：1、在沪各高校应届硕士毕业生，可以直接落户；2、全国双一流的本科毕业生，在五大新城、南北地区重点转型地区用人单位工作，也可以直接落户。分析：人才落户门槛持续放宽，加快吸纳世界和全国优质人才，同时五大新城、南北两区差异化落户，给整体楼市尤其五大新城、南北两区将注入更多需求，利于激活市场活跃度。ll供应端：加快商品房入市节奏旧改端：年内完成中心城区成片旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目且范围扩大至五大新城落户端：落实各类人才计划和政策，优化人才落户、居转户、购房等条件lPart1

重点政策解析/人才新政22年1季度落户量相比去年同期看齐，6月留学生落户调整&毕业生落户大幅放宽，将加快吸纳世界和全国优质人才，预计3季度起政策效应将逐步显现，22年落户量大概率不低于21年，利于优化人口结构同时将给楼市提供强劲支撑。4月临港人才认定新政2021-2022上半年上海落户情况u

缩短人才认定工作年限：从1年调整为3或6个月，即在部分重点企业工作3个月便可申请认定为人才u

人才认定函有效期延长：由6个月延长至1年，认定程序简化900080007000600050004000300020001000021年上半年月均556021年下半年月均662322年1季度

22年2季度月均5262

月均18776月留学生落户新政3600u

世界排名前50名院校：取消社会保险费缴费基数和缴费时间要求，全职来本市工作后即可直接申办落户u

毕业于世界排名51-100名院校：全职来本市工作并缴纳社会保险费满6个月后可申办落户335835584、5月落户量受疫情影响大幅减少3665361532542604283819953342318727972744210119382811201517776月应届毕业生落户新政20854358u一流建设高校应届生硕士：不分专业，不用评分，直接落户一流学科建设高校建设学科应届硕士生：不用评分直接落户，其他学科依然要满足评分政策在沪所有高校应届硕士生：不用评分直接落户40883531326332413132315529972412614u2359245625201523128364435u21.1

21.2

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21.1121.12

22.1

22.2

22.3

22.4

22.5

22.6居转户

人才引进PART

TWO土拍门槛降低及质增下，热度将维持且趋向上升土拍市场Part2

供地力度及区域分布22年上半年供地两批次，合计74宗含宅地/681万方；一批次40宗地块，为21年至今各批次供应之最；二批次34宗，城央高达8宗，占比近四分之一，远郊临港、崇明缺席，地块整体量少质增。21年至今各批次土拍整体供求走势21年至今各批次土拍区域分布情况21年一批次1宗/12万㎡4宗/49万㎡0宗21年二批次1宗/11万㎡2宗/49万㎡3宗/42万㎡0宗21年三批次1宗/6万㎡4宗/48万㎡1宗/12万㎡3宗/55万㎡7宗/39万㎡2宗/22万㎡0宗22年一批次3宗/26万㎡3宗/21万㎡2宗/22万㎡3宗/19万㎡5宗/39万㎡3宗/39万㎡0宗22年2批次4宗/26万㎡3宗/15万㎡1宗/5万㎡5宗/56万㎡5宗/34万㎡5宗/43万㎡1宗/1万㎡0宗供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)闵行奉贤金山浦东青浦嘉定静安崇明普陀杨浦南汇黄浦松江虹口宝山长宁徐汇汇总50040030020010004464463983941宗/16万㎡5宗/30万㎡3宗/29万㎡1宗/20万㎡1宗/4万㎡1宗/32万㎡1宗/2万㎡5宗/122万㎡0宗3412414宗/33万㎡1宗/6万㎡0宗3133132352宗/13万㎡0宗1宗/11万㎡0宗0宗2宗/32万㎡1宗/1万㎡8宗/176万㎡0宗3宗/16万㎡3宗/17万㎡0宗2宗/12万㎡6宗/127万㎡0宗0宗待拍5宗/104万㎡0宗0宗4宗/47万㎡0宗1宗/13万㎡0宗2宗/7万㎡0宗5宗/40万㎡0宗2宗/8万㎡0宗21年一批次

21年二批次

21年三批次

22年一批次

22年二批次4宗/21万㎡0宗3宗/18万㎡0宗1宗/8万㎡0宗4宗/25万㎡0宗1宗/10万㎡1宗/3万㎡0宗Ø

22年一批次供应40宗地块/446万方，为各批次供应之最；22年二批次供应34宗/235万方，为各批次供应最低Ø

22年二批次临港、崇明无供应，中心城区供应8宗（较22年一批次地块数量翻倍）1宗/12万㎡32宗/398万㎡2宗/18万㎡27宗/341万㎡0宗1宗/5万㎡40宗/446万㎡27宗/313万㎡34宗/235万㎡Part2

土拍热度22年一批次土拍由于地方平台的托底介入，所有地块均成功出让，平均溢价率小幅回升至3.32%，1/3地块进入一次性报价阶段，延续21年三批次土拍热度。21年至今各批次土拍楼板价&溢价率走势21年至今各批次土拍触顶成交情况楼板价（元/㎡）溢价率未进入一次性报价进入一次性报价中止25000200001500010000500006%5%4%100%80%60%40%20%0%3%5.46%26%19952196481970733%33%3.77%1503063%22%52%3.32%3%3%2%1%0%67%68%34%21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次Ø

流拍：21年一批次：1宗宅地因自身原因中止出让；21年二批次：7宗宅地因无房企参拍中止出让；自21年三批次起，地方平台对无房企参拍地块进行托底，所有地块均成功出让Part2

土地成交结构22年一批次纯宅地成交占比高达85%，受房企青睐的5-10万方中等体量地块为主流，外环内宅地小幅放量，成交活跃板块多为热点政策及规划红利区域。21年至今各批次土拍成交分析22年一批次各板块宅地成交量TOP3属性21年一批次100%80%60%40%20%0%环线排成交总建

成交金额区域/板块成交幅数名（万方）（亿）21年二批次21年三批次77%80%88%托底93%132%

25%22%15%2奉贤/南桥嘉定/黄渡322222221.429.9421.635.9456.9028.7641.9959.4132.2032.6823%0%21年一批次15%5%8%7%5%0%22年一批次21年二批次21年三批次22年一批次内环内

内环至外环

外环外金山/金山新城松江/泗泾100%80%60%40%20%0%体量85%78%75%33%53%16.7216.0513.0212.468%44%50%40%61%3青浦/徐泾37%26%13%宝山/顾村19%15%10%21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次纯宅地

非纯宅地松江/松江新城小体量（5万方以下）大体量（10万方以上）中体量（5-10万方另有17个板块成交1宗宅地Ø

属性：纯宅地占比走高，21年一批次占比为68%，22年一批次升至85%Ø

环线：外环内依旧稀缺，21年三批次及22年一批次，共计成交67宗含宅地，其中外环内仅7宗Ø

体量：中体量成为主流，22年一批次中体量地块成交占比53%，相比21年一批次时占比翻倍Ø22年一批次，五大新城所在区域板块保持较高的宅地成交量，其中临港新城为供地之最Part2

土地利润空间22年一批次土拍纯宅地平均房地价差已上升至2.31万，同比21年一批次涨幅达7%；在利润空间扩大下，4宗地块吸引5家及以上房企参拍。21年至今各批次土拍纯宅地房地价差走势Ø

22年一批次土拍热门地块房地价差23500230002250022000215002100020500130389参拍房企实际楼板价房地联动价新房价格涨幅地块名称房地价差周边新房价格泗水和鸣（46200）融信旭辉世纪古美（82500）新华联奥莱悦府（50000）松江泗泾中铁建地块6家5家5家5家264855323426963389364810082500520006200021615292662504723064↑4%持平↑4%↑3%闵行七宝建发&华发地块青浦赵巷金地地块21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次青浦西虹桥中铁诺德地块蟠龙府（60000）Ø

典型热门地块：融信旭辉世纪古美地块20年成交，溢价率高达40.55%，房地价差24800；建发&华发七宝地块房地价差29300，实际利润空间已有明显上浮Part2

土地利润空间22年一批次中五大新城部分地块房地价差显著提升，松江新城地块上浮19%、南桥地块上浮18%、临港新城房地价差上升至1.8-2万；凭借五大新城规划及利润空间适当放大（临港暂除外），房企拿地意愿度明显增强。Ø

利润空间上升典型板块板块批次地块名称房地联动价实际地价房地价差21-3中山街道SJC10010单元40-01号地块471002672620374松江新城中山街道新城主城C单元C07-01号（国际生态商务区24号）地块崇明22-1批次554003112724273嘉定板块地块名称房地联动价实际地价房地价差宝山21-221-2自贸区临港新片区PDC1-0103单元A01-02地块自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02地块330003300016670165791633016421浦东自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元E06-01、E05-04地块21-3290001207316927青浦临港新城21-222-122-1自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块自贸区临港新片区PDC1-0103单元I02-01、I03-01地块自贸区临港新片区PDC1-0103单元I08-01、I12-02地块330003000030000340003000015264118821187415014101491773618118181261898619851闵行南汇22-1

自贸区临港新片区PDC1-0401单元H07-08、I05-04地块22-1自贸区临港新片区PDC1-0103单元F09-01地块金山板块南桥批次21-122-1地块名称房地联动价41000实际地价24198房地价差16802奉贤新城16单元27-06区域地块奉贤新城16单元27-02区域地块420002215719843Part2

拿地房企类型及表现自21年二批次起，大型国央企&地方平台成为土拍市场绝对主导，民企受制于资金压力，目前成交占比跌至20%；招商、建发在土拍市场最为活跃，其中招商斥资361亿收获9幅地块，为集中供地期间最大赢家。21-22上半年各批次土拍成交分析集中供地期间拿地4幅及以上房企地方平台/

6%大型国央企/

42%房企名称拿地幅数参拍幅数中签率拿地金额（亿）21年招商大华976555544441916847%44%75%26%100%83%71%67%67%40%40%361.1696.03一批次民企/

52%金地213.9大型国央企/

22%地方平台/

45%建发195106.1581.24140.1895.6741.6521年二批次上海城投港城6民企/

33%临港城投大名城金桥7大型国央企/

37%地方平台/

37%621年三批次653.2694.08中铁建象屿1010民企/

26%152.71地方平台/

27%民企/

20%招商、建发以雄厚的资金实力，在土拍市场积极扩储，均参Ø大型国央企/

53%22年一批次拍19次Ø

上海城投、港城、临港城投、金桥作为地方平台，在土拍市场起托底作用PART

THREE需求积压，疫后新房热度延续，二手去化依旧承压住房市场Part3

新房市场/供求量价受疫情影响，今年4-5月楼市交易陷入停滞，使得整体上半年供求量同比大幅下滑。成交价格上涨较迅速，主要受成交结构影响，无新房供应下，大多为前期高价盘网签；预计下半年供应节奏加速。2020-2022年上海商品住宅半年度供求量价走势2022年上半年上海商品住宅供求量价同、环比表现5409065545600500400300200100070000600005000040000300002000010000056066549…59323311万㎡供应成交↓10%↓34%↓33%↓23%2603345192020下半年供应面积（万㎡）5783455664654873113762020上半年2021上半年2021下半年2022上半年成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2021年至今上海商品住宅月度供求量价走势376万㎡月均成交94万㎡供求比0.61月均成交81万㎡供求比0.96月均成交63万㎡供求比0.83200楼市停摆80000150100506000040000200000均价

65545元/㎡↑19%

↑17%021.121.221.321.421.521.621.721.821.9

21.10

21.11

21.12

22.122.222.322.422.522.6供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）Part3

新房市场/供应节奏及分布22年上半年受疫情影响楼市真空两月，发放预证仅104张，取证数量环比锐减；供应结构上，城央新盘取证27个，高价盘入市增速；外围项目取证77个，同比减少，五大新城区域取证50个，其中南汇、松江区供应最突出。21年至今上海新房预证发放走势取证32840套/110个取证40703套/145个取证33764套/104个2000015000100005000050403020100474240363029282824供应2014断档973221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.621年上半年取证项目环线分布

22年上半年取证项目环线分布5%4%13%城央项目入市增速（共27盘，同比增加9盘）Ø上半年城央新盘入市27个，同比增肌9盘，城央项目入市节奏增速；7%7%6%30%34%外围供应主力但量缩减(共77盘，同比减少15盘)上半年五大新城区域为新房市场供应50盘，其中南汇、松江供应最多。青浦（取证8个）、松江（取证13个）、嘉定及奉贤（分别取证7个）、南汇（取证15个）。ØØ54%40%内环内

内中环

中外环

外郊环

郊环外内环内

内中环

中外环

外郊环

郊环外Part3

新房市场/成交结构/区域及板块22年上半年南汇、浦东销量位列第一、第二，市占率达32%；南汇、浦东主要活跃板块分别为临港新城、唐镇；市区虹口今年上半年共入市7个项目，四川北路板块成交22万方位列第三。2022年上半年上海新房区域成交情况10080604020020%18%16%14%12%10%8%6%4%2%成交量（万㎡）市占率17%6315%559%8%7%7%6%6%5%5%4%3%3%3%2%1%0%

0%南汇浦东松江宝山虹口奉贤闵行青浦杨浦嘉定金山普陀崇明静安徐汇黄浦长宁上半年板块成交TOP10主要贡献区域：南汇、浦东、虹口2022年上半年上海新房板块成交TOP10成交量（万㎡）主力成交活跃区域：48主因今年上半年供应相对集中50Ø南汇入市15个项目（临港新城11个，周康4个）4030201002522Ø

浦东入市11个项目（曹路4个，高桥2个，川沙、2016151414金桥、南浦、三林、花木各1个）松江入市13个项目（松江新城6个，九亭3个，佘山、泗泾各2个）119Ø临港新城曹路四川北路

松江新城颛桥周康东外滩南桥西城不夜城Ø

虹口入市7个项目（四川北路5个、北外滩2个）Part3

新房市场/成交结构/总价及面积段2022年上半年总价600万元&面积90㎡以下刚需刚改产品份额整体同比下滑；2000万以上豪宅市场6月成交套数位列上半年月度成交套数之首，市场对保值抗风险能力强的优质产品偏好度趋高。2021年至今上海商品住宅总价段成交结构变化2021年至今上海商品住宅面积段成交结构变化2022年上半年2000万以上一手豪宅市场月度成交变化100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%4%4%4%3%3%月度成交套数22年1月22年2月22年3月22年4月5552392756222年5月22年6月276643%2022年6月疫后首月，2000万以上豪宅成交骤增，位列上半年之最，市场对保值抗风险能力强的优质产品偏好度较高。1%2021下半年1%2022上半年2021上半年2021下半年2022上半年2021上半年400万以下800-1000万400-600万1000-2000万600-800万2000万以上70㎡以下

70-90㎡

90-110㎡

110-130㎡

130-150㎡

150-200㎡

200㎡以上Part3

新房市场/限价情况2022年二批次房地联动价来看，1/3地块房地联动价有所松动，平均涨幅1000-2000元/平，意味着上海限价开启适度打开通道。2022年二批集中供地房地联动价与前批次联动价/周边新房价格对比房地联动价

前批次联动价/房地联动价

前批次联动价/周序号地块名称用途序号地块名称用途（元/㎡）周边新房6400048000（元/㎡）边新房4810048100121819浦东川沙C06-03地块住住64000嘉定新城23-01、29-01地块嘉定新城50-08地块住住49800浦东航头A2A-06、A2B-04地块4836149800浦东唐镇C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地块3706202049800商住70620嘉定新城远香湖F18B-05地块住4980045671288001630002122232443700225003660047700静安天目社区07-03地块长宁新泾232街坊17/1丘77-01地块普陀桃浦科技智慧城026-01地块普陀桃浦科技智慧城037-01地块住/文体/慈善1288001630008300083000嘉定新城02-01地块金山亭林26-02地块住住住住43700225003660049000住住83000松江车墩14-05号地块松江永丰街道H17-02号地块商住83000105200115000825262728293031326200043000620004300043000410003830034000普陀中山北社区B2-18地块杨浦江浦社区R-05地块杨浦江浦社区S-09地块杨浦长海社区025-07地块宝山顾村08-04地块住住住住住住住住1052001150001150009900065696680008250065000青浦西虹桥45-12、45-14地块青浦夏阳街道08D-01地块青浦徐泾B6-01地块商住商住住62000441006400045000420004200038800355009101112131415115000100000青浦盈浦街道10-04地块青浦朱家角D01-09地块奉贤新城28-05地块住65000660008250065000住闵行浦锦街道15-01地块闵行七宝19-01、20-01地块闵行吴泾16-05地块住奉贤新城E09D-02地块奉贤金汇40-04地块住住1617520004520033347030083000闵行区吴泾08A-03Ab地块住住5200045200浦东外高桥G08-01地块（城中村地块）浦东张江集镇B05-15地块(城中村地块）住住7030083000嘉定工业区南门社区83-07地块Part3

新房市场/认购情况2022年上半年内环内、内中环项目认购率均超250%，热度相比同期更甚；外围依旧分化显著，南翔、嘉定新城、青浦新城等热门板块认购比超200%，远郊奉城、徐行等因区位远、本地客基数小目认购惨淡。2022年上半年上海各环线及典型板块认购表现2022年上半年外环外板块认购率排行2022上半年认购表现：排行板块推出套数

认筹人数

认购率内环内：认购上升—平均认筹率275%内中环：认购上升—平均认筹率254%中外环：有所下跌—平均认筹率156%外郊环：略有下跌—平均认筹率148%郊环外：略有下跌—平均认筹率74%48%西城南翔嘉定新城青浦镇黄渡周康颛桥南桥顾村曹路奉城徐行张堰镇金山新城亭林枫泾镇陈家镇城桥镇海湾1073271442556479717159366044820833242593123248703888592837402892766573933117298813552852116771331942220303912562258%211%211%211%206%189%179%177%159%153%7%8%10%12%14%16%25%26%26%前TOP1035%129%内环线2021上半年认购表现：内环内：平均认筹率240%内中环：平均认筹率125%中外环：平均认筹率204%外郊环：平均认筹率152%郊环外：平均认筹率89%1148%4%后TOP102167319112015%74%金汇42%Part3

新房市场/开盘情况去年第六批次及今年第一批次项目出现撞车，认筹率及触发积分情况较过往几批次略有下降。市区徐汇、虹口保持整体高积分；二批次目前有20个项目开盘，待认购5个，在需求积压下，认购热度上升，开盘去化维持前期热度。2021年至今各批次上海新房开盘去化率走势2022年上半年上海各区开盘去化情况供应套数去化率认筹率179%崇明5个,636/1840套,35%164%80%86%140%80%142%

168%78%

79%138%81%159%111%80%127%76%79%杨浦6个,1354/1354套,100%静安1个,500/500套,21年第

21年第

21年第

21年第

21年第22年第2批试点项目21年第一批22年第1批宝山8个,2956/3126套，95%100%虹口普陀3个,528/528套,100%二批三批四批五批六批7个,1881/2025套,嘉定93%7个,1199/1451套,83%黄浦1个,107/174套,61%2021年至今新房分批次触发积分个数浦东11个,3365/3684套,91%长宁卢湾青浦8个,1639/1965套,83%批次总项目个数触发积分个数触发积分项目占比徐汇1个,289/289套,100%闵行21年第一批21年第二批21年第三批21年第四批344746421225231935.3%53.2%50.0%45.2%5个,2101/2121套,南汇15个,5856/6274套,93%松江99%13个,2825/4318套,65%奉贤7个,1207/2221套,54%21年第五批573154.4%金山6个,242/1894套,21年第六批22年第一批22年第二批573346241142.1%33.3%13%开盘去化80%及以上区域内无开盘或去化低于80%15（待认购5个）-Part3

新房市场/项目销售22年上半年上海住宅项目销额TOP10入榜门槛已达21年全年71%，TOP3门槛则为89%，榜单门槛竞争愈加激烈；上榜项目多以城市核心地段高端盘为主，瑞安瑞虹新城以172亿元销额位居金额榜第一。2019-2021年上海住宅项目销售金额TOP102022年上半年上海住宅项目销售金额TOP10成交金额

成交均价（亿）

（元/㎡）成交金额

成交均价（亿）

（元/㎡）成交金额

成交均价（亿）

（元/㎡）成交金成交均价排名项目名称静安府项目名称项目名称排名项目名称额（亿）

（元/㎡）12395.9872.2366.9290271

瑞安瑞虹新城105.3296.4586.201100829473083979瑞安瑞虹新城110.9588.1287.99113753108630142408123瑞安瑞虹新城171.6211624567449中崇滨江·古北中央公园中海建国里万科天空之城12896657135中海臻如府融创未来金融城

111.3222年上半年TOP3门槛达21年的89%TOP3门槛同比↑2%申能凯利·海华府中海建国里仁恒海上源78.1511298345长实高尚领域九庐66.2365.9188065

绿地外滩中心124567

大华·公园城市65.6054.4614068358759上海蟠龙天地招商虹桥公馆73.8570.36615426030145678融创建发苏河望珠江安康苑67.2363.4960.1854.4047.50989963284969224106302793306789大华锦绣华城泛海国际住区地产·尚海郦景大名城紫金九号64.0662.1556.6650.811093571196179567561521翠湖五集锦绣里54.0550.8850.7950.62161754

融创未来金融城浦开仁恒金桥世68.6167.5566.9865.6466776710326196181689华侨城纯水岸新湖明珠城10510310368151347纪绿地海富城市花园中海汇德里映虹桥上海星河湾花园融信旭辉世纪古美9万科四季都会金鼎首府47.4845.11486027448822年上半年TOP10门槛达21年的71%TOP10门槛同比↑26%恒盛尚海湾豪庭10大华碧云天48.075579950.43110497金地峯范63.554513910Part3

新房市场/房企业绩22年上半年房企销售业绩因疫情冲击整体有所下滑；大悦城凭借市中心单盘集中网签排名蹿升至TOP3，为近年最好成绩；金地今年上半年入市项目多为城市外围刚需盘，业绩掉落至第7位。2019-2021上海房企全口径商品房销售金额TOP202022年上半年上海房企全口径商品房销售金额TOP20成交金额（亿）成交面积（万㎡）成交金额（亿）成交面积（万㎡）成交金额（亿）成交面积（万㎡）成交金额（亿）成交面积（万㎡）较21年排名变动排名房企名称房企名称房企名称排名房企名称12万科地产融创中国绿地控股陆家嘴282.95246.60182.32175.37167.47150.67128.48125.55122.32119.14118.73116.07107.8495.7559.9835.6249.0828.2342.6421.0318.2423.1616.9728.0113.4427.7412.0115.5717.6绿地控股万科地产大华集团保利发展金地集团融创中国中海地产350.67292.09221.21208.90208.76206.14191.0445.7360.7834.3448.7240.4635.3823.3617.8246.7228.7119.3821.8427.6726.1337.1916.3212.3612.3612.0816.51融创中国金地集团招商蛇口305.88300.54291.9546.2968.5962.8525.6339.5835.6745.2337.2927.2524.5715.0526.2713.7728.2519.4628.212融创中国瑞安房地产大悦城控股招商蛇口仁恒置地万科地产金地集团新湖中宝浦东金桥绿城中国绿地控股宝华集团大华集团华发股份建发房产中华企业珠江投资华侨城289.37176.92156.46141.13121.01115.51105.3093.8687.18.6243.1415.1718.1521.2414.8920.3221.468.93-↑233↑10↓14瑞安房地产

246.8945招商蛇口大华集团华润置地新城控股上海地产金地集团中海地产保利发展华发股份中国金茂首创城发长江实业保利置业中信泰富碧桂园万科地产大华集团平安信托绿地控股融信集团中海地产新湖中宝保利发展234.13212.14210.39204.71202.25196.22157.97145.815NEW↓16677↓58瑞安房地产

189.678↑39招商蛇口华润置地188.21174.6799.81NEW↑9TOP10门槛同比↑12%22年上半年TOP10门槛为21年44%101112131415161718192010111213141516171819208.11大悦城控股

156.378312.5811.0113.5312.437.24↓3陆家嘴中国金茂华发股份碧桂园152.24136.33133.82129.67105.09104.59102.90100.9498.8274.9474.2972.7868.8768.0863.4960.6958.5357.91NEW↓7大悦城控股

139.95华润置地中国恒大建发房产上海城投陆家嘴139.08137.13125.95111.24110.00109.32101.08NEW↑193.4190.7813申能集团中环投资中华企业上海地产上海城投9.87NEWNEWNEWNEWNEW89.0518.179.8518.44.7874.1316.2510.0330.878.9522年上半年TOP20门槛达21年57%71.9422.6911.91绿城中国碧桂园TOP20门槛同比↑2%龙光集团弘久实业11.046.86金融街69.27Part3

二手房/量价走势6月二手房成交15879套，释放了许多前几月积压需求，致成交创22年至今单月最高，但仍处低位水平；从周度日均成交看，发展势头呈阶梯式向上；从成交面积段看，成交绝对主力依旧为90㎡以内中小户型2021年至今上海月度二手房成交量价走势22年1月至今各面积段二手房成交套数占比趋势500004500040000

4355035000300002500020000150001000050006000050000400003000020000100000面积段ꢀ1月2月3月4月5月6月5015750㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡19%26%25%14%7%4%1%1%21%26%25%13%7%4%1%1%20%26%24%14%7%4%1%1%13%22%24%18%9%6%1%2%9%18%25%25%14%8%5%1%1%41267

4164221%27%16%40029397003967639326392573881138906

391093769638196

38409374123677933172110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-190㎡11%6%2%1%成交断档0190-210㎡210㎡以上1%2%1%1%1%2%0%4%2%4%1%2%21.1

21.2

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21.1021.1121.12

22.1

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22.62022年6月二手房周度日均成交Ø总体：6月二手房共成交15879套，在全面复工复产推进下，日均成交661套日均成交578套叠加6月网签中部分为3、4、5月集中释放，成交量有所回暖，达到了22年1月份以来单月成交最高的一个月；Ø成色：6月二手房从周度日均成交趋势看，虽有被集中供应的新房分流和二手核验价存在，但呈阶梯式向上发展，实际势头向好；8006004002000日均成交568套日均成交514套日均成交329套Ø结构：6月二手房从成交面积段来看，50㎡以下及50-90㎡成交占比恢复至疫情前水平，目前二手成交绝对主力依旧是中小户型。1日3日5日7日9日11日

13日

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29日PART

FOUR预测政策继续趋向宽松下，市场韧性将有望持续后市预判Part4

预测/年内政策走向地产是稳经济增长主体，为提振市场多方信心同时秉持长效机制，预计上海年内政策端大概率将会在“四限”端局部定向放开。2022年下半年政策走向预判限购限贷限价普通住宅标准现象：楼市重启的6月，新房市场核心地段住宅认购火热，外围项目由于供应集中或项目自身优势不明显等原因不同板块去化分化明显现象：疫后二手房市场成交低迷，6月二手挂牌量激增，增长近34%，成交维持低位，1.6万套现