中粮集团房地产项目合同管理与成本控制

2021年9月16日中粮集团(jítuán)房地产工程合同管理与本钱控制第一页，共二百零二页。北京威宁谢工程咨询(zīxún)董事兼总经理

香港大学建筑筹划管理学硕士香港工料测量师学会(xuéhuì)会员英国皇家特许测量师学会会员加拿大全国建筑估算师学会专业估算师加拿大安大概省建筑估算师学会专业估算师美国本钱估值工程师第二页，共二百零二页。一、

威宁谢简介(jiǎnjiè)

第三页，共二百零二页。

歐洲─DAVISLANGDON&EVEREST澳洲─DAVISLANGDONAUSTRALIA亞洲─DAVISLANGDON&SEAH美洲(měizhōu)─DAVISLANGDON&ADAMSON非洲─DAVIS

LANGDON

FARROWLAING共102個辦事處及超過

5,500

名職工全世界最大的工料(gōngliào)測量專業集團第四页，共二百零二页。••••••••••••••••••••••••••••歐洲26

個辦事處中東6個辦事處澳洲13個辦事處亞洲34個辦事處••••••••••••••非洲15個辦事處美洲8

個辦事處第五页，共二百零二页。在12個亞洲國家共設34個辦事處。總共有(ɡònɡyǒu)員工近3,600人。亞州區的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHINASIA中國菲律賓越南泰國汶萊馬來西亞印尼（共11家分公司）馬尼拉胡志明市曼谷檳城吉隆坡巴魯古晉哥打基納巴盧耶加達••••••••••新加坡•••••斯里巴加灣市KualaBelait•••南韓漢城印度Bangalore日本第六页，共二百零二页。辦事處

職工數目

成立(chénglì)年份在中國的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHCHINA香港 350名 1949上海 172名 1993北京 175名 1994廣州 84名 1995深圳 66名 2001重庆 30名 2005武汉 25名 2005天津 35名 2007沈阳 36名 2007佛山 14名 2021成都 21名 2021

总计(zǒngjì)人数1,008名第七页，共二百零二页。威宁谢主要(zhǔyào)工程清单第八页，共二百零二页。银泰中心(zhōngxīn)(含柏悦酒店)(350,000m2)第九页，共二百零二页。北京财富中心(zhōngxīn)–千禧大酒店工程(80,032m2)第十页，共二百零二页。北京市新三里屯时尚文化区工程(gōngchéng)(含瑜舍酒店)(190,000m2)第十一页，共二百零二页。中央电视台新台址建立(jiànlì)工程(含文华东方酒店)(600,000m2)第十二页，共二百零二页。北京(běijīnɡ)首都国际机场3号航站楼(1,200,000m2)第十三页，共二百零二页。中國工商銀行總行大廈(80,000m2)第十四页，共二百零二页。天津(tiānjīn)津塔写字楼(310,000m2)

第十五页，共二百零二页。天津(tiānjīn)嘉里中心(729,980m2)第十六页，共二百零二页。中钢天津响螺湾工程(gōngchéng)(含美高梅酒店)(358,000m2)第十七页，共二百零二页。沈阳恒隆市府(shìfǔ)广场(1,000,000m2)第十八页，共二百零二页。成都来福士广场(guǎngchǎng)

(含威斯汀酒店)(267,251m2)第十九页，共二百零二页。二、工程合同管理(guǎnlǐ)与本钱控制第二十页，共二百零二页。建筑工程管理(guǎnlǐ)架构建筑工程合约(héyuē)安排建筑工程承包(chéngbāo)方式分包合约安排造价本钱控制上午123458’7’25’30’30’100’第二十一页，共二百零二页。设备(shèbèi)材料采购形式的规那么洽商变更(biàngēng)管理合同争议(zhēngyì)的解决6789索赔审核10对造价本钱控制部门的工作建议25’下午20’20’10’95’20’第二十二页，共二百零二页。1建筑工程管理(guǎnlǐ)架构第二十三页，共二百零二页。1.建筑工程管理(guǎnlǐ)架构第二十四页，共二百零二页。2建筑工程合约(héyuē)安排第二十五页，共二百零二页。2.建筑工程合约(héyuē)安排第二十六页，共二百零二页。3建筑工程承包(chéngbāo)方式第二十七页，共二百零二页。按固定总价包干(bāoɡàn)合同承包按本钱加酬金合同(hétong)承包按单价(dānjià)合同承包第二十八页，共二百零二页。按固定总价包干合同(hétong)承包第二十九页，共二百零二页。按图纸及标准(biāozhǔn)包干按工程量清单包干第三十页，共二百零二页。按图纸及标准(biāozhǔn)包干第三十一页，共二百零二页。3.1按固定总价包干合同承包

按图纸(túzhǐ)及标准包干

a.按图纸及标准包干合同金额是以合同图纸、施工标准为根据，单价为包干单价。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分局部项工程量，由投标单位填报单价及总价。第三十二页，共二百零二页。3.1按固定(gùdìng)总价包干合同承包(续)

按图纸及标准包干(续)

c.在投标时，投标单位应对估算师提供之工程量清单子目及工程量进展复核。d.在签订合同后，施工单位需以合同图纸及标准所述内容进展施工，但并不以工程量清单所述之子目及工程量作为施工及最终结算根据。第三十三页，共二百零二页。3.1按固定总价包干合同承包(续)

按图纸及标准包干(续)

e.不管工程量清单出现比图纸及标准所述较多或较少工作子目或工程量时，该等子目或工程量及合同金额将不作任何调整。f.最终结算(jiésuàn)金额将按设计指示或变更洽商以增减帐形式或合同内规定之其他方式进展调整。第三十四页，共二百零二页。按工程量清单(qīngdān)包干第三十五页，共二百零二页。3.1按固定(gùdìng)总价包干合同承包(续)

按工程量清单包干

a.固定总价按造价咨询单位提供的工程量清单所示的工程量为根据。b.在招标时，业主委托专业造价咨询单位提供工程量清单，列出分局部项工程量， 由投标单位填报单价及总价。第三十六页，共二百零二页。3.1按固定总价包干合同承包(续)

按工程量清单包干(续)

c.在投标时，投标单位不需对估算师提供之工程量清单子目及工程量进展复核(fùhé)。d.在签订合同后，施工单位需以工程量清单所述之子目及工程量作为施工根据。e.如工程量清单所示工程量出现错误时，该等错误将以变更指示作出修正。第三十七页，共二百零二页。按单价合同(hétong)承包第三十八页，共二百零二页。3.2按单价合同承包

中华人民共和国国家标准GB50500-2021建立工程工程量清单(qīngdān)计价标准条：第三十九页，共二百零二页。3.2按单价合同承包(续)

招标文件中的工程量清单标明(biāomíng)的工程量是投标人投标报价的费用根底，开工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计算且实际完成的工程量确定。第四十页，共二百零二页。3.2按单价合同承包(续)

a.承包商承接施工任务时，业主方面常常不能提供全部报价所需的图纸和资料，因此无法计算确切的工程量。承发包双方只能先商定单价，以此为根底签定合同，待工程施行后，按双方商定的单价乘以实际完成的工程量，从而(cóngér)计算出工程承包总价。b.对于三边工程，总承包合同会采用按单价合同承包方式。第四十一页，共二百零二页。按本钱加酬金合同(hétong)承包第四十二页，共二百零二页。3.3按本钱加酬金合同承包

a.本钱加固定(gùdìng)百分比酬金这种方法是由双方确定一个固定的百分比，根据实际发生的本钱求出酬金额。

b.本钱加固定酬金这种方法是本钱按实报销，酬金固定不变。第四十三页，共二百零二页。3.3按本钱加酬金合同承包(续)

c.本钱加浮动酬金这种方式要求事先商定工程的预期(yùqī)本钱和酬金。工程完工后，假设本钱比预期的降低了，那么酬金向上浮；假设本钱超出预期数，那么酬金下浮。d.对于设计+施工合同，总承包合同将采用按成本加酬金合同承包方式。第四十四页，共二百零二页。4分包合约(héyuē)安排第四十五页，共二百零二页。分包合同(hétong)形式分类分包合同形式(xíngshì)的比较分包合同(hétong)形式的优缺点第四十六页，共二百零二页。分包合同(hétong)形式分类第四十七页，共二百零二页。分包合同体系形式一般分为(fēnwéi)以下二类形式A总承包+指定专业分包商形式B总承包+直接承包商第四十八页，共二百零二页。4.1分包合同形式分类 形式A总承包(chéngbāo)+指定专业分包商第四十九页，共二百零二页。4.1分包合同形式(xíngshì)分类(续) 形式B总承包+直接承包商第五十页，共二百零二页。1.总承包报价形式造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，对总承包商自行施工范围部分工程和对各专业分包商的照管费及利润报价，各专业分包工程金额以暂列金额形式纳入总承包报价内。造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，提供总承包商自行施工范围部分工程和对各直接承包商(工程由雇主直接下判)的照管费报价，各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包(chéngbāo)+指定专业分包商(形式A)序号4.1分包合同(hétong)形式分类(续)第五十一页，共二百零二页。2.总承包合同范围经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围包括总承包商自行承建部分及全部专业分包工程。经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.1分包合同形式(xíngshì)分类(续)第五十二页，共二百零二页。3.专业分包/直接承包商资格预审通过资格预审，雇主可选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。同(模式A)。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包(chéngbāo)+指定专业分包商(形式A)序号4.1分包合同形式(xíngshì)分类(续)第五十三页，共二百零二页。4.雇主对专业分包/直接承包招投标的参与对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包工程，将由雇主及顾问单位组织投标工作，其中包括编制各专业分包的图纸、技术规范的招标文件。对于各直接承包工程，将由雇主及顾问单位组织招投标工作，其中包括编制各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.1分包合同(hétong)形式分类(续)第五十四页，共二百零二页。5.与专业分包商/直接承包商的合约关系经评标及议标后，中标单位将成为各项分包工程之指定专业分包商，由总承包与指定分包商签订专业分包合同。经评标及议标后，中标单位将成为各直接承包工程之直接承包商，由雇主与直接承包商签订承包合同。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.1分包合同(hétong)形式分类(续)第五十五页，共二百零二页。6.中标付款及最终结算顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付款及最终结算。顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提交的中期付款及结算。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.1分包合同形式(xíngshì)分类(续)第五十六页，共二百零二页。7.付款方法专业分包商的中期付款经由总承包支付，或雇主可选择由雇主直接支付。专业承包商的中期付款由雇主直接支付。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.1分包合同(hétong)形式分类(续)第五十七页，共二百零二页。分包合同(hétong)形式的比较第五十八页，共二百零二页。1.资格预审雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格预审。雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.2分包合同(hétong)形式的比较

第五十九页，共二百零二页。2.参与分包工程招投标顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评标及定标、中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及定标，中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.2分包合同(hétong)形式的比较(续)

第六十页，共二百零二页。3.雇主对专业分包单位管理的投入总承包负责专业分包单位的管理及协调工作，雇主可安排较少人员在上述管理及从而减省雇主之管理费用。雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协调工作，及因此将增加雇主之管理费用。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.2分包合同形式(xíngshì)的比较(续)

第六十一页，共二百零二页。4.提供给分包商的专业管理总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的管理人员，对分包单位提供专业工程管理，从而达到工程之质量及工期要求。雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔的可能。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.2分包合同(hétong)形式的比较(续)

第六十二页，共二百零二页。5.质量及工期责任总承包与各专业分包单位签订分包工程合同，工程的质量及工期均属总承包的责任范围。雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同，如因管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误，责任单位不容易被介定及区分。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.2分包合同(hétong)形式的比较(续)

第六十三页，共二百零二页。6.分包商违约若专业分包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需要再重新进行分包工程的招标工作，及承担有关费用和分包工程造价差异。此外，如上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期损失。若直接承包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需再重新进行直接承包工程的招标工作，及承担有关费用和直接承包工程造价差异。此外，雇主很可能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索赔。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包(chéngbāo)+指定专业分包商(形式A)序号4.2分包合同形式(xíngshì)的比较(续)

第六十四页，共二百零二页。7.对专业分包单位提出意见总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如总承包不参与分包工程投标，总承包可在专业分包资格预审时提出评审意见。总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任何反对意见。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.2分包合同(hétong)形式的比较(续)

第六十五页，共二百零二页。8.对专业分包商的诉讼对于雇主对专业分包单位没有合同关系，一切对专业分包单位的诉讼均需经由总承包进行。雇主可直接对承包单位进行诉讼。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.2分包合同形式(xíngshì)的比较(续)

第六十六页，共二百零二页。分包合同(hétong)形式的优缺点第六十七页，共二百零二页。1.责任的承担所有工程质量及进度的责任均在总承包，可使责任清晰，更可防止承包人间互相推搪责任。总承包不负责直接承包商的质量及进度。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定专业(zhuānyè)分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点第六十八页，共二百零二页。2.分包商/直接承包商的付款方式各专业分包商的款项若由总承包支付，有利于总承包商对分包商的管理，但可能出现总承包私下扣押或拖延付款的情况。所有直接承包商的款项直接由业主支付，避免总承包私下扣押或拖延付款。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点(续)第六十九页，共二百零二页。3.业主对分包商/直接承包商的指令业主对专业分包商的指令通过总承包下达。业主与直接承包商关系密切，指令下达更快更准。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包(chéngbāo)+指定专业分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点(续)第七十页，共二百零二页。4.对各分包商/直接承包商的施工时间及次序的调配总承包有充分权利调配各分包商的施工时间及次序，有利工程之顺利进行。各直接承包商的施工时间及次序由业主负责调配，对业主的专业要求较大。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点(续)第七十一页，共二百零二页。5.争执的监督及处理由总承包负责监督及处理总包与分包及分包与分包间之争执。充分发挥总承包商的管理、协调能力及专业水平。由业主负责监督及处理总承包与直接承包以及直接承包与直接承包间之争执。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点(续)第七十二页，共二百零二页。6.合同的甲方分包合同由总承包与专业分包商签署。可能出现总承包在与专业分包签约前压价及收费的情况。直接承包合同由业主与专业承包商签署，可避免总承包在与专业分包签约前压价收费的情况。总承包+直接(zhíjiē)承包商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点(续)第七十三页，共二百零二页。7.业主的组织架构业主的组织架构可以比较精简。对业主的专业要求较高，故组织架构需较完善。总承包(chéngbāo)+直接承包(chéngbāo)商(形式B)内容总承包+指定(zhǐdìng)专业分包商(形式A)序号4.3分包合同(hétong)形式的优缺点(续)第七十四页，共二百零二页。5造价本钱(běnqián)控制第七十五页，共二百零二页。常见(chánɡjiàn)误区小张(xiǎozhānɡ)，找××一局三公司的李总、××五建的张总及××建筑总公司的黄总来投标。咱们都是好朋友，肯定能给一个最低价，造价本钱控制(kòngzhì)肯定没问题。主管第七十六页，共二百零二页。常见(chánɡjiàn)误区小张(xiǎozhānɡ)，你们跟选定中标那家谈到差不多后找我，我再砍它捌佰万！要什么造价本钱控制都能到达。还不成(bùchéng)我再砍它多一点……主管第七十七页，共二百零二页。设计阶段本钱(běnqián)控制施工及结算阶段本钱(běnqián)控制招投标阶段本钱(běnqián)控制第七十八页，共二百零二页。设计阶段本钱(běnqián)控制第七十九页，共二百零二页。

方案设计阶段(jiēduàn)初步设计阶段扩大初步设计阶段第八十页，共二百零二页。

方案设计阶段(jiēduàn)第八十一页，共二百零二页。5.1设计阶段本钱(běnqián)控制

方案设计阶段在方案设计阶段中，对不同类型的设计方案进展投资估算分析；以选择最正确设计方案第八十二页，共二百零二页。

初步设计阶段(jiēduàn)第八十三页，共二百零二页。5.1设计阶段本钱控制(kòngzhì)(续)

初步设计阶段

确定单项工程造价及编制资金动态表对不同之单项工程设计方案，如外立面、空调、采暖等进展造价分析比较。第八十四页，共二百零二页。

扩大(kuòdà)初步设计阶段第八十五页，共二百零二页。5.1设计阶段本钱控制(续)

扩大初步设计阶段以工程量清单的方式编制(biānzhì)完好的初步设计预算。如扩大初步设计预算超出总预算时，需进展方案优化及建议造价减省方案，经筹建处及各参谋单位讨论确认后，提供修改意见予设计单位进展图纸修改，修改后设计造价能在总预算范围内。

第八十六页，共二百零二页。5.1设计阶段本钱控制(续)

扩大初步设计阶段(续)当设计单位完成此阶段的图纸后，扩大初步设计预算将重新(chóngxīn)编制，如造价仍超出总预算时，各方需复重此项工作，直至修改图纸后之设计造价在总预算范围内。第八十七页，共二百零二页。招投标阶段本钱(běnqián)控制第八十八页，共二百零二页。

合约安排筹划专业分包划分投标(tóubiāo)单位资格预审招标文件标底编制招标答疑评标报告议标会谈合同文件第八十九页，共二百零二页。

合约安排(ānpái)筹划第九十页，共二百零二页。

5.2招投标阶段本钱控制

合约安排筹划按过往工程经历(jīnglì)，及根据工程之特殊要求，拟定总承包及各专业分包之整体合约安排筹划。

第九十一页，共二百零二页。

专业(zhuānyè)分包划分第九十二页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

专业分包划分除定义清楚总承包工程范围外，需进一步将提供专业分包划分清单(qīngdān)及各专业分包内的工程范围， 及落实对选用指定分包、直接分包、指定材料供给商等合约安排。第九十三页，共二百零二页。

投标单位资格(zīgé)预审第九十四页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(kòngzhì)(续)

投标单位资格预审 发布招标通知，邀请并向投标人发放资格预审表及工程工程说明，审查投标人的市场准入资格、资质、营业执照、组织机构、同类工程经历、地区施工经历、可利用于本项工程的资源(管理才能、技术人员和施工装备等)、需分包的范围、完成工程的资金稳定性和来源、保函(或保证金) 提供和履约才能，以分析其综合投标实力和选择，建议最适宜投标人。第九十五页，共二百零二页。

招标(zhāobiāo)文件第九十六页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

招标文件 编制工程承包施工等的招标文件。包括招标邀请函、投标人须知、招标文件、合同协议书、合同条件、工程标准和技术说明、合同图纸目录、工程量清单以及附件等。组织投标人答疑及考察(kǎochá)现场等工作。

第九十七页，共二百零二页。

标底(biāodǐ)编制第九十八页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

标底编制按施工(shīgōng)图纸编制之回标金额预算。第九十九页，共二百零二页。

招标(zhāobiāo)答疑第一百页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

招标答疑(dáyí)在招标期间处理投标单位提出的疑问，包括技术、合约及经济上的问题，全部疑问及回复将统一发放给各投标单位。第一百零一页，共二百零二页。

评标报告(bàogào)第一百零二页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

评标报告对投标书进展技术及经济的分析比较，通过分析比较以发现有关技术及经济疑问(yíwèn)，及进一步与各单位澄清，疑问包括：第一百零三页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

评标报告(续)1.技术方案(fāngàn)之可行性及合理性2.算术误差3.单价偏高4.单价偏低5.措施工程异常偏高/偏低报价6.未符合招标文件要求局部7.投标单位自拟商务条款8.投标单价建议选择方案第一百零四页，共二百零二页。

议标第一百零五页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

议标议标主要目的为澄清投标单位报价中的疑问及错误的地方，以供投标单位澄清该等问题后再提交书面确认。此外，技术方案和合同条款方面也属于与投标单位讨论(tǎolùn)之内容。通过议标对各问题的讨论、澄清和确认，可防止日后合约上产生不必要的争议。第一百零六页，共二百零二页。

会谈(huìtán)第一百零七页，共二百零二页。5.2招投标阶段(jiēduàn)本钱控制(续)

会谈与中标单位作最终合同会谈、商议承包合约 及草拟工程合同文件。第一百零八页，共二百零二页。

合同(hétong)文件第一百零九页，共二百零二页。5.2招投标阶段本钱控制(续)

合同文件(wénjiàn)根据回标文件及议标期间之会议和疑问卷回复确认结果，编制合同文件。第一百一十页，共二百零二页。施工及结算阶段(jiēduàn)本钱控制第一百一十一页，共二百零二页。

财务报告中期付款变更(biàngēng)洽商合同管理索赔处理最终结算第一百一十二页，共二百零二页。

财务报告第一百一十三页，共二百零二页。5.3施工及结算阶段本钱控制财务报告根据最新各专业分包合同(hétong)之中标金额，发生之变更洽商及预计将来的变更费用，每季度编制本工程的财务报告。

第一百一十四页，共二百零二页。

中期(zhōngqī)付款第一百一十五页，共二百零二页。5.3施工阶段(jiēduàn)及结算阶段(jiēduàn)本钱控制(续)中期付款各参谋单位、总承包及各专业分包到工地视察当月累计已完成的工程进度，审批各单位之中期付款申请。

第一百一十六页，共二百零二页。

变更(biàngēng)洽商第一百一十七页，共二百零二页。5.3施工阶段及结算阶段本钱控制(续)变更洽商在重大变更签发时，工程部将对其作出造价(zàojià)评估，以供管理层参考及决定是否最后仍进行该项变更。此外，工程部亦每月提交一份变更洽商及其估值，向管理层方汇报其累计之变更洽商的经济影响。

第一百一十八页，共二百零二页。

合同(hétong)管理第一百一十九页，共二百零二页。5.3施工阶段及结算阶段本钱控制(续)合同管理筹建处联同各参谋单位对施工单位进展合同管理，明确总承包及各专业分包的工程范围及合同责任。如有违约行为时，将引用(yǐnyòng)合同条款对其不当行为提出意见，并要求其按合同履行有关责任。

第一百二十页，共二百零二页。

索赔(suǒpéi)处理第一百二十一页，共二百零二页。5.3施工阶段及结算阶段本钱控制(续)索赔处理在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向函件出现时，工程部将尽早解决该等问题。施工过程中假设出现合理的索赔，工程部将审核其索赔之成立根据、造价金额及是否涉及与其他(qítā)单位之分摊或扣减金额。第一百二十二页，共二百零二页。5.3施工阶段及结算阶段本钱控制(续)索赔处理(续)假设该索赔为不合理时，工程部将根据(gēnjù)其合同条款，发出否认意见，如需要时，与施工单位再专题讨论考虑其不合理索赔的根据。

第一百二十三页，共二百零二页。

最终(zuìzhōnɡ)结算第一百二十四页，共二百零二页。5.3施工阶段及结算阶段本钱控制(续)最终结算工程部将计算变更洽商、施工图纸与招标图纸差异，和考虑暂定数量、暂定金额、暂定单价(dānjià)等金额调整，编制最终结算帐目表。第一百二十五页，共二百零二页。5.3施工阶段及结算阶段本钱控制(续)最终结算(续)在最终结算阶段，建议尽量提早把最终结算工作完成，以该结算金额作为(zuòwéi)工程款支付依据，以防止工程款超支。第一百二十六页，共二百零二页。时间周期与造价控制(kòngzhì)幅度之关系

0设计阶段招投标阶段(jiēduàn)施工及最终(zuìzhōnɡ)结算阶段时间时间周期与造价控制幅度之关系造价控制幅度

第一百二十七页，共二百零二页。6设备材料采购(cǎigòu)形式的规那么第一百二十八页，共二百零二页。主要材料及设备采购(cǎigòu)方式一般(yībān)建筑材料之采购各种方式(fāngshì)及优劣机电工程一般设备及材料之采购第一百二十九页，共二百零二页。主要材料及设备采购(cǎigòu)方式第一百三十页，共二百零二页。6.1主要材料及设备采购方式(fāngshì)

一般情况下，主要材料及设备可划分为以下几种方式进展采购：a.甲供材料工程(即甲供货乙安装)b.承包商自行采购工程(即乙供货乙安装)c.暂定供给单价工程(即甲指定乙供货乙安装)第一百三十一页，共二百零二页。各种方式(fāngshì)及优劣第一百三十二页，共二百零二页。甲供材料(cáiliào)乙供材料甲指乙供材料第一百三十三页，共二百零二页。6.2各种(ɡèzhǒnɡ)方式之优劣

甲供材料

优点：a.通过雇主自行招投标方式选择材料供给商，有利于本钱控制；b.有利于雇主自行控制材料质量及品质。

第一百三十四页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣

甲供材料

缺点(quēdiǎn)：

a.甲供材料需雇主自行寻找供货途径，因此会增加雇主的管理费用；

b.由雇主与供货商直接建立合约关系，雇主风险责任相应增大；第一百三十五页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

甲供材料(续)

缺点：(续)c.供货商在收货、验货、保管及损坏损失问题上容易(róngyì)产生纠纷，加大了雇主现场管理协调工作；d.质量问题不易划清责任，承包商有可能将责任推卸给雇主，令雇主负担增加；

第一百三十六页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

甲供材料(续)

缺点：(续) e.承包商可能会因为材料为甲供而回绝在开工(kāigōng)验收单上签字，从而影响工程整体开工验收； f.由于是雇主安排，如出现供货延误现象，承包商可能会因此而提出工期索赔；

第一百三十七页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

甲供材料(续)

缺点：(续) g.甲供材料之损耗和结算调整方法均须与承包商提早洽商并确定，否那么，容易引起材料施工过程中的浪费和费用(fèiyong)的增加。第一百三十八页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

乙供材料

优点(yōudiǎn)：a.不需雇主进展招投标，承包商会自行安排供货周期工期，风险由承包商承担；b.无论何时出现质量问题，均由承包商负责。第一百三十九页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

乙供材料

缺点：a.对材料供给价格需进展审批，不利于雇主本钱控制；b.不利于材料质量和品质控制，存在(cúnzài)以次充好的风险。第一百四十页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

甲指乙供材料

优点：a.由雇主选择材料的品牌、型号、规格和档次，有利于本钱控制；b.由承包商直接与供货商签订供货合同(hétong)，相应减少了雇主此局部合约风险；c.雇主无需承担收货、验货、保管及损坏损失问题；第一百四十一页，共二百零二页。6.2各种方式之优劣(续)

甲指乙供材料(续)

优点：(续)d.供货合同由承包商与供货商直接签订，无论何时出现质量问题，均由承包商自行追溯质量责任方；e.材料供货方案与周期由承包商安排，因此对工期造成的影响(yǐngxiǎng)由承包商自行承担；f.材料损耗由承包商自己控制，有利于降低损耗、节约材料，从而节约本钱。第一百四十二页，共二百零二页。一般(yībān)建筑材料之采购第一百四十三页，共二百零二页。6.3一般建筑材料之采购

我司建议以下材料(cáiliào)列为暂定供给单价工程形式纳入总承包合同/精装修指定分包合同，再通过公开招投标选定适宜之供给商，作为总承包/指定专业分包单位之自选供给商：

装饰材料(如地砖/墙砖、地毯、壁纸、石材、防静电地板、特别木饰面材料、吊顶面材、小五金等)。

第一百四十四页，共二百零二页。机电工程一般设备及材料(cáiliào)之采购第一百四十五页，共二百零二页。机电工程分包商将按雇主/参谋单位/招标(zhāobiāo)文件认可厂家采购机电设备及材料。在编制机电工程招标文件时，机电工程参谋(cānmóu)将提供技术标准和设备及材料之认可厂家清单(通常各项设备及材料之认可厂家均有三个或以上)。第一百四十六页，共二百零二页。经雇主代表及机电参谋书面认可指定范围之品牌、厂家，由机电分包商自行报价采购供给及安装的工程包括：

a.管材(ɡuǎncái)类；b.阀门类；c.换热器；d.水泵类；e.冷水机组、冷却塔、泠热量表、空调机组、风机盘管、风机、消火栓；f.柴油发电机组、照明配电箱(柜)、动力配电箱、控制箱、应急电源箱；g.线缆类；h.非精装灯具及消防类灯具。第一百四十七页，共二百零二页。优点：确保投标单位选用之设备及材料能满足设计要求；b.防止错选较高档次/标准之产品，造成经济效益之损害；c.设备及材料之设计需满足机电工程系统之结合运作及使用功能(gōngnéng)，防止单独采购或未按设计要求之选材造成各设备及材料之间支作上的不协调；第一百四十八页，共二百零二页。优点：d.由于机电工程参谋提供之认可(rènkě)厂家为三个或以上，雇主方将可获得该项设备或材料之市场竞争报价；e. 由于各设备及材料厂家均为机电参谋单位定标前作出认可，故防止对工期造成的延误或因配合工程进度而迫选择较昂贵/较高标准之厂家。第一百四十九页，共二百零二页。对于以下属垄断行业或金额较大但供给不复杂之机电主要材料及设备建议采用直接承包(chéngbāo)方式由雇主采购，直接承包商或指定分包商安装：a.热力站设备及配套配件、管线；b.变配电设备及上下压配电箱柜；c.燃气锅炉及配套管线；d.卫生洁具及配套小五金；e.精装灯具。第一百五十页，共二百零二页。7洽商变更(biàngēng)管理第一百五十一页，共二百零二页。有效(yǒuxiào)减少变更洽商变更计算(jìsuàn)案例第一百五十二页，共二百零二页。有效减少变更(biàngēng)洽商第一百五十三页，共二百零二页。a. 给予设计单位足够设计周期。b. 给予设计单位全面及明确的设计要求。c. 市场需求及政府法规变化应及时反映予设计单位。d.分析不同设计方案之技术及造价影响及落实最终方案。e.优化设计。f.价值(jiàzhí)工程。7.1有效减少(jiǎnshǎo)变更洽商第一百五十四页，共二百零二页。g. 雇主及监理对招标图纸提出详细之技术审查、复核(fùhé)。h. 造价咨询单位对招标图纸提出详细之技术疑问，设计单位对技术疑问的书面回复将成为招标文件的组成局部。

i. 汇总投标单位对招标图纸提出的技术疑问， 设计单位对技术疑问的书面回复将成为招标 文件的组成局部。7.1有效减少(jiǎnshǎo)变更洽商(续)第一百五十五页，共二百零二页。j. 通过评标分析及审查各投标单位出现报价差异的地方，从而复核招标文件、招标图纸、技术标准等是否存在(cúnzài)缺乏而导致该等报价差异。如有需作出有关修正。k. 设立变更洽商造价影响的预警制度- 签发重大设计变更前，需作造价评估及考虑其造价影响。7.1有效减少变更(biàngēng)洽商(续)第一百五十六页，共二百零二页。l. 设立变更洽商造价影响的通报制度-

对工地(gōngdì)工程经理签发超过约定金额之变更洽 商时，造价咨询单位将发出有关通报。以财务报告形式，定期汇总变更洽商之累计评估金额。7.1有效(yǒuxiào)减少变更洽商(续)第一百五十七页，共二百零二页。变更计算(jìsuàn)案例第一百五十八页，共二百零二页。7.2变更(biàngēng)计算案例设计变更#001：YJV铜芯电缆(diànlǎn)由“4×120＋1×70mm2〞规格改为“4×185＋1×95mm2〞规格。第一百五十九页，共二百零二页。7.2变更(biàngēng)计算案例(续)计算明细：电缆工程量为1,000m“4×185＋1×95mm2〞电缆市场(shìchǎng)单价：人民币706元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆合同单价：人民币382元/m金额(人民币/元)增帐：人民币706元/m×1,000m=706,000减帐：人民币382元/m×1,000m=(382,000)净增帐：324,000第一百六十页，共二百零二页。7.2变更(biàngēng)计算案例(续)正确(zhèngquè)计算：电缆工程量为1,000m“4×185＋1×95mm2〞电缆市场单价：人民币706元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆市场单价：人民币482元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆合同单价：人民币382元/m

第一百六十一页，共二百零二页。7.2变更(biàngēng)计算案例(续)正确计算：电缆工程量为1,000m“4×185＋1×95mm2〞电缆市场(shìchǎng)单价：人民币706元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆市场单价：人民币482元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆合同单价：人民币382元/m

金额(人民币/元)减帐：人民币382元/m×1,000m(382,000)第一百六十二页，共二百零二页。7.2变更计算(jìsuàn)案例(续)正确计算：电缆工程量为1,000m“4×185＋1×95mm2〞电缆市场单价(dānjià)：人民币706元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆市场单价：人民币482元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆合同单价：人民币382元/m

金额(人民币/元)增帐：人民币382元/m×1,000m减帐：人民币382元/m×1,000m(382,000)

第一百六十三页，共二百零二页。7.2变更(biàngēng)计算案例(续)正确(zhèngquè)计算：电缆工程量为1,000m“4×185＋1×95mm2〞电缆市场单价：人民币706元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆市场单价：人民币482元/m“4×120＋1×70mm2〞电缆合同单价：人民币382元/m

金额(人民币/元)增帐：[人民币382元/m+人民币(706-482)元/m]×1,000m606,000减帐：人民币382元/m×1,000m(382,000)净增帐：224,000第一百六十四页，共二百零二页。8索赔(suǒpéi)审核第一百六十五页，共二百零二页。8.1 索赔时间及程序是否按合同条款所述。

8.2 索赔资料是否齐全。

8.3 索赔资料是否经确认。

8.4 对已提交的资料，提出技术(jìshù)疑问。8.5 与各参谋单位包括：设计单位、监理单位讨论。第一百六十六页，共二百零二页。8.6根据合同文件、往来函件、会议纪要、技术疑问及回复及上述讨论，决定该单项索赔是否成立(chénglì)。8.7如该单项索赔不成立，需书面回复施工单位其不成立之原因及根据。

8.8如该单项经济索赔成立，需审核施工单位申报之概算，并与其进展核对有关工程量及单价。第一百六十七页，共二百零二页。8.9如局部过失是由于申请施工单位造成，或该施工单位未尽应有责任，把损失减至最低，那么需与申请施工单位及业主分摊索赔金额。8.10需查核产生该经济索赔的责任方，如责任方属其他施工单位，该等金额那么需与责任方之施工单位协调(xiétiáo)、同意及扣除。8.11如经济责任属与其他施工单位分摊，那么需与该等施工单位协调、同意及从扣除分摊金额。第一百六十八页，共二百零二页。8.12如该单项之工期索赔成立，需与雇主/监理(jiānlǐ)单位/其他参谋讨论可延长工期之天数，并根据合同文件创办工程费用，审核施工单位申报之工期延长费用。第一百六十九页，共二百零二页。9合同(hétong)争议的解决第一百七十页，共二百零二页。中华人民共和国国家标准GB50500-2021建设工程(gōngchéng)工程(gōngchéng)量清单计价标准条工程(gōngchéng)计价争议处理。第一百七十一页，共二百零二页。其中条发、承包双方(shuāngfāng)发生工程造价合同纠纷时，应通过以下方法解决：第一百七十二页，共二百零二页。1.双方协商2.提请调解(tiáojiě)，工程造价管理机构负责调解工程造价问题3.按合同约定向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉第一百七十三页，共二百零二页。协商(xiéshāng)争议(zhēngyì)评审委员会调解(tiáojiě)仲裁诉讼第一百七十四页，共二百零二页。协商(xiéshāng)第一百七十五页，共二百零二页。××海鲜(hǎixiān)酒家感谢高总照顾，这顿饭(dùnfàn)让我请客。业主(yèzhǔ)施工方杨总，你上个月报过来的索赔费用，我们商量一下，早点给你解决资金问题。第一百七十六页，共二百零二页。××海鲜(hǎixiān)酒家业主(yèzhǔ)施工方你的壹仟万索赔(suǒpéi)最优惠能减至多少？工期确是延长，费用也相应增加，最低也不能低过捌佰万。第一百七十七页，共二百零二页。××海鲜(hǎixiān)酒家业主(yèzhǔ)施工方高总，多考虑(kǎolǜ)一点吧，陆佰伍拾万。其实，我们本钱预算也超不少，陆佰万怎么样？第一百七十八页，共二百零二页。××海鲜(hǎixiān)酒家业主(yèzhǔ)同意(tóngyì)你的说法。下个月要开工了，你要多配点管理人员。施工方第一百七十九页，共二百零二页。9.1协商(续)根据法规和合同条款，在双方互谅互让的根底上，经过会谈(huìtán)和磋商，自愿对争议达成一致意见。第一百八十页，共二百零二页。9.1协商(续)a.合法、自愿和平等b.任何地点c.