养老机构可行性分析报告课件

养老机构可行性分析报告第一部分：有关南京老年人口的数据和资料2013年底，我省60岁以上老人已达1495万人，占总人口19.65%，与2005年相比，老年人口增加了429万。南京市60岁及以上常住老年人口已超过125万，占户籍总人口的19.44%，80岁及以上高龄老人15余万，失能或半失能的老人17余万。据预测到2020年，我省老年人口将增加到2000万左右，约占户籍总人口的25%，每4个人中就有1人超过60岁。第二部分：南京老年人主要的养老模式家庭养老：南京的家庭养老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理。社区养老：社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、钟点工等中介养老护理。机构养老：机构养老则专门为入住老人提供养老护理，据南京民政局13年统计，养老机构共277家。现在约有70%的老人是以最传统的家庭养老的，有30%的老人享受的是后两种养老方式。由于计划生育、代沟问题等原因，照顾老人的困难增大，对传统的家庭养老模式造成明显的冲击老年人考虑到子女的困难，及自身需求和社会保障能力的提高，对子女赡养的期望已开始降低面临的问题发展的趋势老年人具有高患病率、高伤残率的特点，其健康问题带来的照料依赖以及医疗需求等老年人随着年龄增长、身体状况恶化、自理能力下降，对养老医护需求逐步提高第三部分：南京老年人社会福利机构现状第一节

南京市老年人口与福利机构床位的供求比例南京市养老机构的床位总和不到3.8万张，以南京现有老年人口数来计算，每千名老人拥有25张床位。至2020年，南京市规划总床位数要达到8.38万张，每千名老人拥有50张床位，目前差距仍然较大。目前我市养老床位数配备仅达到全国平均水平，但与国内其他省会城市相比，仍然存在较大差距。第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式政府性质——是由省、市、区政府直接投资建设，承担社会三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机构。现已有26家转为民营。到2020年，公办养老机构民营化率要达到80%以上。集体性质——是由政府管辖下的区、街道、镇等集体性质投资建设并管理，基本由集体运营。社会性质——由社会力量投资建设运营，以收费形式社会招收老人的养老机构。第三节、南京养老机构规模、设施及区位分布概述一、养老机构区位分布六城区：玄武区23个、秦淮区53个、建邺区16个、鼓楼区53个、雨花区12个、栖霞区23个，共180个。五郊区：浦口区20个、六合区26个、江宁区30个、溧水区10个、高淳区11个，共97个。二、养老机构规模、设施的概述南京现有养老机构的综合规模总体偏小，占地面积10000㎡以上的机构54家，占比20%；建筑面积10000㎡以上的机构15家，占比5%目前南京市200张以上床位数的中、大型养老机构较少，所占比例为20%浦口区床位数为3049个，占南京总床位数的8.11%，至2020年养老床位应达到4800张，目前仍存在1751张床位缺口在2001年以后投入运营使用的民营养老机构，投资额超千万元的仅有12家由此可见，我市养老机构整体质数基础较差，具备一定规模的养老机构不多第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自费入住的老人的特征及动机平均年龄为八十多岁，大多数患有老年常见病，需专人护理，家庭经济状况良好。自理、介护、介助的比例分别为：10%、60%、30%。主要动机排序如下：患病需康复治疗的。年衰体弱多病，子女无暇照料，不放心请保姆的。无子女的孤寡老人。出于精神需求，喜欢与同龄人居住交流的。二、入住老人对养老机构的期望从采集的走访调查数据来看，由于生理机能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病种类多、患病治愈时间长等特点，很多老人行动不便，希望就近就医，因此，养老机构内的医疗配套设施对老年人来说非常重要。老年人非常重视居住地的环境，他们普遍希望绿地面积大，空气污染小，环境不要太嘈杂，机构内一定要有散步、户外健身的地方，还须针对老年人体能、耐力较差的特点，有相应的休息空间和设施，这样有利于自身的身心健康。第六部分：房产企业案例分析养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。产业发展前景广阔养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。盈利模式难解

房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。案例分析二保利地产：“微利盈利”做养老2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年要打造50个养老机构。

据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老等辅助物业，将会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。保利地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。宋广菊表示，未来养老护理机构还是可以盈利的。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年公司会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。案例分析三银城地产

：18亿“强势”转型进军养老地产2015年1月21日，市国土局举行2015年首场土地拍卖，3幅地块均顺利成交。其中，最受业界关注的南京首幅医养结合型养老院用地——马群钟山学院附近G97地块，经过40轮激烈争夺，最终银城地产以18亿元竞得，溢价80%，超过最高限价3.5亿元。

G97地块总出让面积约12万平方米，容积率≤1.54，底价10亿元。该地块共分为A、B、C、D四个小地块。其中，A、B地块为老年公寓用地，C、D地块为医疗卫生用地。按照规划要求，C地块须建设老年康复医院，床位数不少于400张；D地块须建设医护型老年公寓，床位数不少于1000张。按照银城方面的介绍，该地块中将有9万方的适合老人居住的住宅、6万方医护型老年公寓和3万方的老年康复三级专科医院。而对于此次高价拿下一幅养老地产用地，银城地产副总裁马保华说，涉足养老地产是企业转型的重要一步，也是奠基之作，未来南京很多知名房企都会这么转型。“将来银城的房子里，养老、医护、物业等类型都会有所涉及。”银城为何重金试水养老产业？在银城南京公司总经理助理王政看来，银城对该地块志在必得，事先做好了高价拿下的充分准备，没以传统房地产的盈亏率来论证这一项目，而是以企业战略层面来看待这一项目。近年来，银城在德国、日本深入调研、考察养老项目和养老产业，积累了一定经验和资源，拥有了试水养老地产的自信。银城的“野心”不仅在“养老地产”，而是“养老产业”的领域，银城正计划通过“养老”这一“标签”，提升银城的品牌价值。第七部分：*****养老院项目可行性分析前言业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着投资高收益的心态也是不可取的，因为养老服务是持续稳定的微利行业。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也必须要维持良性运转，保持其自身的可持续发展。盈亏的主要因素是前期投入、运营成本和收入，前期投入是指确保养老机构正常运行而进行的硬件、软件改造费用，运营成本是指为老人提供养老服务所必需的各项费用：有人员工资、房租、供暖费、水电气费、办公费用、维修费、宣传费等。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-前期投入（固定资产折旧）-运营成本=盈亏，收费项目主要有床位费、护理费、伙食费、水电费、康娱费等，也可就其他服务项目收取约定的费用。一、*****养老院基本信息机构类型：养老院机构性质：公办民营土地性质：集体所有占地面积：16633.33㎡建筑面积：9797.28㎡建成时间：2010年规划床位数量：234张前期投入约5000万元建设，楼内均配有医用电梯，总建筑面积为9797.28㎡，床位数量234张。根据使用功能不同，划分为护理床位100张，非护理床位134张。（卫生局对带有医疗护理功能的养老院，最低要求100张床位，每百张床位需配置23个护士、9个医生，卫生局验收合格后才能投入运营）二、市场定位与经营方式1、产品定位：中、高档养老院，医养结合、具有医疗资质且享有南京市定点医保单位资质。2、经营方式：市场化运作，非营利性机构（在民政局注册）。3、服务对象：全市离退休及其他有一定经济能力的老人，具有自理能力或失能老人。4、客群分析：三无五保客户。南京市明确对三无五保对象实行托底保障，这类老人入住机构的费用由政府全额承担。高端养老客户。属于老一代高干、高管、高知人群，这类客群文化程度较高、思想开明，具有较强的经济基础和实力，对养老服务要求更高，追求较舒适的养老环境。中等收入客户。中等收入将是未来老年产业发展的主要消费力量，由我们金融公司提供一些详细的个性化理财规划，购买我们的理财产品，以提高个人收益，改善自身的生活品质。以房养老客户。已无子女的孤寡老人，或是家中有多套房产，但子女没有办法照料老人，我们应把握好这两类群体，利用“以房养老”产品为这些老龄群体提供相关养老服务。异地养老客户。是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。对有异地养老需求的客户，可开发周边景点一日游等不同类型的产品服务。医疗养老客户。对此类老人入院时，应进行全面体检评估，制定个性化护理康复方案，做好康复治疗的指导和陪护。老人以住院的方式入住，可以使用医保卡，能极大减轻老人及其家属的经济负担。四、养老院组织机构与人力资源配置1、养老院项目组织机构2、养老院项目人力资源配置设立部门：财务部、综合管理部、医护部、护理部人员配置：（人员根据入住率酌情压缩，降低运营成本）部门职位入住率100%配备入住率90%配备入住率80%配备入住率70%配备入住率60%配备入住率50%配备办公室院长111000副院长/助理221111财务部会计、出纳221111综合管理部保安555555保洁666555绿化111111厨师333222医护部医生332211护士、医技11109866护理部护工323026222016人员合计666355474238五、设施设备配置配置要求：养老院的内部装修及设施配备，应符合南京市民政局相关管理规定中的要求。居室配置：为了老人能够舒适的居住生活，养老院房间可分为家庭套房、单人间、双人间、三人间，房间内配置有床头紧急呼叫器、医用升降床、医用床头柜、衣橱、电视、空调、写字台桌椅、无线宽带、独立卫生间、小型洗衣机、热水器、浴霸等。伙食情况：养老院需设置营养食堂，配备食堂运行所需基础设备，以养生式饮食安排老人的一日三餐，科学搭配、营养配餐，不仅为老人们提供优质可口的美味佳肴，还定期为老人配送水果、牛奶，让老人们吃得可口是我们的重要着力点。室内功能区：设有放射室、B超室、心电室、生化血液检验室、药房、内科、理疗中心等医疗设施；多功能厅、康复健身厅、影音厅、阅览室、教室、棋牌室等文体娱乐设施；厨房、餐厅、公共卫生间等后勤保障设施。为老人提供了医疗保健、学习、交流、阅览、棋牌娱乐等全方位养老服务。户外活动区：设有休闲区、健身区、种植区、小超市等，靠近老人活动中心，方便老人户外休闲娱乐活动。六、收支情况分析以48套双人间、30套三人间、12套四人间（用于接纳政府托底的五保老人）为例1、开办养老机构前期投入房屋升级改造、装修费用，包括集中供暖、增加监控探头、室内地面铺设PVC防滑地胶、墙面顶棚出新、供水龙头、照明、床头紧急呼叫器等，约1000元/㎡，需投入1000万元。申请医疗资质，需投入污水处理设备，医疗垃圾集中管理，申请环境影响检测通过，约投入50万元。基本、医疗、康复设施设备投入，合计432万元，详见附件：以上装修、医疗配套、设施设备投入合计1482万元。每张床位给予10000元的一次性改造补助，合计234万元。扣除政府一次性补贴，实际投入合计1248万元。2、养老机构年度运营投入人工成本（根据入住率情况，人员配置酌情增减）根据入住率100%-50%分别为：398万元、376万元、313万元、260万元、214万元、204万元。部门职位薪资标准/人·月（元）社保福利/人·月（元）薪酬福利/人·年（元）入住率100%年人工成本（元）入住率90%年人工成本（元）入住率80%年人工成本（元）入住率70%年人工成本（元）入住率60%年人工成本（元）入住率50%年人工成本（元）办公室院长180005106.8277282277282277282277282000副院长/助理120003771.2189254378509378509189254189254189254189254财务部会计、出纳40001490.46588513177013177065885658856588565885综合管理部保安3000767.845214226068226068226068226068226068226068保洁200073632832196992196992196992164160164160164160绿化2500656.537878378783787837878378783787837878厨师3000767.845214135641135641135641904279042790427医护部医生100002326147912443736443736295824295824147912147912护士、医技60001435.689227981499892272803045713818535363535363护理部护工3000767.845214144683513564081175554994699.2904272723417.6人员合计425620940765553403422277801323612202180365其他运营费用根据入住率100%-50%分别为：166万元、151万元、137万元、122万元、108万元、93万元。解决当地街道五保老人托底保障问题（目前13人，预计未来最多48人），可以免收房产租金。开业仪式和相关宣传费用，第一年20万元，第二年10万元，第三年至第五年各5万元，合计45万元、年均9万元。支出项目人均月支出费用（元）人均年支出费用（元）入住率100%年支出费用（元）入住率90%年支出费用（元）入住率80%年支出费用（元）入住率70%年支出费用（元）入住率60%年支出费用（元）入住率50%年支出费用（元）备注伙食费4505400126360011372401010880885600761400631800

水电费6072016848015163213478411808010152084240

取暖费

881738817388173881738817388173自建集中供暖设备，约每月3元/㎡成本，按每年3个月供暖周期计算办公费用

18000162001440012600108009000

设备耗材、维护

300000300000300000300000300000300000含四部医用电梯年检维保费房产租金

000000

宣传费用

900009000090000900009000090000

其他运营成本合计192825317832451638237149445313518931203213

3、养老机构年度收入测算（五保老人按900元/月政府托低价格、护理费八折收取、伙食费自理；自理、介助、介护按20%、60%、20%比例测算）经营性收入根据入住率100%-50%分别为：775万元、698万元、619万元、542万元、465万元、387万元。收费类别收费项目月费用/人（元）年费用/人（元）入住率100%年收入（元）入住率90%年收入（元）入住率80%年收入（元）入住率70%年收入（元）入住率60%年收入（元）入住率50%年收入（元）床位费双人间204024480235008021297601884960164016014198401175040三人间120014400129600011664001036800907200777600648000四人间90010800518400464400410400367200313200259200护理费自理36043201598401425601296001123209504082080介助4805760645120581760518400449280385920322560介护108012960479520427680375840336960285120233280五保老人护理费自理2883456345603110427648241922073617280介助3844608133632119808105984921607833669120介护86410368933128294472576622085184041472其他伙食费600720016848001519200134640011808001008000842400水电费6679218532816711214810412988811088092664康娱费6072016848015192013464011808010080084240收入合计774907269846486191352542044846473123867336每年政府补贴根据入住率100%-50%分别为：38万元、34万元、30万元、27万元、17万元、15万元。对民营养老机构入住率达到70%以上，维护（房租）补贴标准为，每年每张床位五郊区400元。本市户籍的失能和半失能老人入住养老机构的护理补贴分别提高至150元/月（1800元/年）和120元/月（1440元/年），可视情逐步提高补贴标准。序号补贴项目数量单价入住率100%补贴入住率90%补贴入住率80%补贴入住率70%补贴入住率60%补贴入住率50%补贴备注1床位补贴23410000234000023400002340000234000023400002340000一次性补贴2床位费补贴2344009360084240748806552000入住率达70%以上3失能老人补贴471800846007614067680592205076041400需为本市户籍的老人4半失能老人补贴14014402016001814401612801411201209601036805一次性补贴合计2340000234000023400002340000234000023400001项6每年补贴合计3798003418203038402658601717201450802-4项之和收入费用比率前三位分别是：床位费51%、伙食费21%、护理费19%成本费用比率前三位分别是：人员工资69%、伙食费20%、设备维护5%投资收益周期测算入住率达到100%的前提下，投资回报率为15.58%，7年能够收回前期投入资金。入住率达到70%的前提下，投资回报率为11.33%，9年能够收回前期投入资金。

入住率100%入住率90%入住率80%入住率70%入住率60%入住率50%第一年19444101466668145353314138421105919628838第二年388882029333362907066282768422118391257676第三年583322944000054360599424152533177581886513第四年777763958666735814132565536744236782515351第五年972204973333417267665706920955295973144189第六年1166645988000098721198848