《房地产法原理与案例教程》第十章-房地产原理与案例教程

房地产法原理与案例教程第十章城市房屋拆迁法律制度第一节城市房屋拆迁第二节拆迁许可制度及拆迁程序第三节房屋拆迁补偿制度第四节拆迁安置第五节拆迁协议的履行引例M诉A市建设局房屋拆迁裁决纠纷案第一节城市房屋拆迁一、房屋拆迁的法律特征二、拆迁当事人三、拆迁管理机构及其职责房屋拆迁是指因城市建设发展的需要，经政府有关部门批准，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋及其他地上建筑物，并对被拆迁人实施安置补偿的法律行为。房屋拆迁实际上包括两种情况，一种是城市国有土地上房屋及其他建筑物的拆迁，另一种是在征用土地的过程中发生地对农村居民住宅的拆迁。一、房屋拆迁的法律特征（一）房屋拆迁具有强制性（二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准（三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿二、拆迁当事人根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定，房屋拆迁的当事人包括：拆迁人和被拆迁人。

1.拆迁人。拆迁人指取得房屋拆迁许可证的建设单位，包括法人与非法人单位。

2.被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的所有权人。另外，与拆迁有直接利害关系的主体还有房屋的使用人，其虽不是被拆迁人，但根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条之规定，其仍是房屋拆迁安置的对象。三、拆迁管理机构及其职责房屋拆迁管理机构是依照拆迁管理法的规定，承担城市房屋拆迁管理任务，行使管理职能的政府机关。根据《城市房屋拆迁管理条例》第5条规定：国务院建设行政管理部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。三、拆迁管理机构及其职责房屋拆迁管理机构的具体分工如下：1.国务院房地产行政主管部门及主要职责。2.地方人民政府房地产行政主管部门及主要职责。3.城市房屋拆迁协助管理机构及其职责。第二节拆迁许可制度及拆迁程序一、拆迁许可制度二、拆迁程序一、拆迁许可制度为了维护拆迁双方当事人的合法权益，国家对房屋拆迁实行许可制度。所谓房屋拆迁许可制度，是指任何单位因自身建设或接受委托实施房屋拆迁行为，都必须持国家法律规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府主管部门提出拆迁申请，经其审核批准后，发给房屋拆迁许可证，方可进行房屋拆迁。一、拆迁许可制度拆迁许可证是拆迁人从事房屋拆迁活动的法律凭证，是拆迁行为依法获得行政许可的依据。其只对特定的建设项目，在一定的范围和一定的时间内有效。因此，房屋拆迁许可证的法律效力具有一次性和局部性的特点。二、拆迁程序拆迁行为必须经过规定的申请、审批程序、获得批准后才能实施，拆迁人和被拆迁人的合法权益才能受到法律保护。根据原建设部《城市房屋拆迁工作规程》第3条规定，城市房屋拆迁管理工作程序是：拆迁计划管理、拆迁许可审批、拆迁补偿安置；必要时还应当依法进行行政裁决或者强制拆迁。从拆迁实践来看，拆迁程序包括编制拆迁计划和拆迁方案，提出申请并取得拆迁许可证，发出拆迁公告，签订拆迁补偿安置协议及实施拆迁。二、拆迁程序（一）编制拆迁计划和拆迁方案拆迁人在提出拆迁申请之前，需要做大量的前期准备工作，主要是编制拆迁计划和拆迁方案。这个阶段，首先，对拆迁地区基本情况做调查核实工作。其次，逐户走访。最后，根据调查核实的情况以及国家对有关拆迁补偿安置的规定，编制拆迁计划和拆迁方案。二、拆迁程序（二）提出申请并取得拆迁许可证拆迁人根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定提出申请，由相关主管部门核发拆迁许可证。拆迁申请获得批准的，拆迁主管部门向拆迁申请人颁发拆迁许可证。拆迁人只有在获得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁行为。二、拆迁程序（三） 发出拆迁公告房屋拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限，以及其他需要让被拆迁人了解的事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。公告一经发出即产生法律效力。二、拆迁程序（四） 签订拆迁补偿安置协议在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家关于安置补偿的规定，签订书面协议书。房屋拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人就拆迁的补偿与安置所签订的书面协议，是确立、变更或终止双方当事人相互之间权利义务关系的依据。二、拆迁程序（五） 实施拆迁在被拆迁人搬迁之后，拆迁单位在批准的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。拆迁实施，拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，也可以自行拆迁。拆迁委托就是指建设单位将房屋的拆迁补偿与安置工作委托给专业房屋拆迁单位进行。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。自行拆迁是指建设单位自己对被拆迁人进行安置与补偿、自行拆迁。第三节房屋拆迁补偿制度一、补偿对象与补偿范围二、补偿方式及其补偿标准三、城市房屋拆迁价格评估一、补偿对象与补偿范围拆迁补偿制度是指拆迁人根据拆迁许可进行拆迁时必须对被拆迁人进行公平补偿的制度。（一）补偿对象房屋拆迁补偿的对象主要是被拆迁房屋和及其附属物的所有权人。在某些情况下也可以是房屋的代管人。一、补偿对象与补偿范围（二）补偿范围拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋中依法应得到补偿的房屋的范围。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿的范围仅限于合法建筑的房屋及其附属物，即房屋所有权已被依法确认的房屋及其附属物。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋。二、补偿方式及其补偿标准根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。两种特殊情况下不能选择：一是对于拆迁公益事业房屋的附属物只能进行货币补偿；二是被拆迁人和承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人只能对被拆迁人实行房屋产权调换。因此，拆迁补偿具有两种法定形式：即货币补偿形式和产权调换形式。二、补偿方式及其补偿标准（一）货币补偿货币补偿就是指拆迁人与被拆迁人协商将被拆迁人所有的房屋及其附属设施作价，由拆迁人支付货币现金给被拆迁人，以换取被拆迁人房屋所有权的一种补偿方式。根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”二、补偿方式及其补偿标准（二）产权调换产权调换是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取保留被拆迁人对房屋所有权的形式。对于被拆迁房屋涉及租赁、抵押的，要妥善处理好被拆迁人与承租人或抵押权人之间的关系。二、补偿方式及其补偿标准（三）几种特殊情况下的补偿形式1.拆除非公益事业房屋的附属物的补偿。2.公益事业的房屋及其附属物的补偿。3.产权不明房屋的补偿。4.非住宅房屋的补偿。三、城市房屋拆迁价格评估城市房屋拆迁价格评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（一）估价机构的确定拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。三、城市房屋拆迁价格评估（二）估价的范围和标准1.估价的范围房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。2.评估的价值标准拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。实践中，在确定房地产市场评估价时，重点在于房屋的性质（包括用途）和面积的核定。三、城市房屋拆迁价格评估3.拆迁估价的方法（1）市场比较法。（2）收益还原法（3）成本法。第四节拆迁安置一、拆迁安置的含义和目的二、安置的对象三、安置的原则四、拆迁安置的具体要求五、拆迁安置的补助费六、拆迁安置的特殊房屋及设施一、拆迁安置的含义和目的拆迁人在拆迁过程中除了对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆迁房屋的使用人进行妥善的安置。但安置与补偿不同，补偿也是对拆除房屋的所有权人的补偿，解决的是所有权问题；安置是对被拆除房屋的使用权人的安置，解决的是使用权问题。房屋使用权人的安置权主要是由租赁权产生的。确定租赁权主要是根据合法的租赁合同。租赁主要分两种：一是租赁私人所有的房屋。二是承租公房。二、安置的对象城市房屋拆迁安置的对象是指被拆除房屋的使用人。确定安置对象时要考虑两个方面的条件：一是在拆迁范围内有正式户口或营业执照；二是在拆迁范围内合法地、实际地使用房屋。三、安置的原则（一）按原面积妥善安置原则（二）鼓励迁往市区边缘地段和人口稀疏地区的原则（三）等价交换原则（四）先安置、后拆迁的原则四、拆迁安置的具体要求（一）安置的期限拆迁安置的期限是指房屋被拆迁后，安置用房不能一次解决的，被拆迁人等待拆迁人提供安置用房所需要的时间，其从房屋被拆除之日起到被拆迁人办理入迁或回迁手续之日止。拆迁安置协议一经签订即具有法律效力，拆迁人和被拆迁房屋使用人应当自觉、严格地履行协议。四、拆迁安置的具体要求（二）拆迁安置的地点安置地点的选择应根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，以及按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。一般来说，拆迁安置的地点不外乎两种，一种是原地安置，一种是异地安置。四、拆迁安置的具体要求（三）拆迁安置房屋的质量和安全要求《城市房屋拆迁管理条例》第28条明确规定：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。关于房屋质量问题，我国《建筑法》第52条规定：建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑安全标准要求，具体管理办法由国务院规定。五、拆迁安置的补助费拆迁安置过程中涉及的补助费主要有三种：一是搬家补助费；二是临时安置补助费；三是拆迁引起停产、停业的补助费。以上搬家补助费、临时安置补助费以及其他补助费标准由各省、自治区、直辖市人民政府确定。但由于各地经济发展水平不平衡，搬家和临时过渡期间支付的费用必然不等，所以，不宜全国作统一规定。六、拆迁安置的特殊房屋及设施对于拆迁安置中涉及国家保护的使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋设施，拆迁单位应与有关主管部门联系，在得到政府主管部门批准后，才能开展拆迁工作。在拆迁过程中，应当按照文物保护法以及外侨房屋管理、宗教房屋管理、使（领）馆房屋以及军事设施管理的有关法律、政策、法规执行。第五节拆迁协议的履行一、拆迁协议的履行二、拆迁协议纠纷的解决三、强制拆迁一、拆迁协议的履行【案例10—1】某市A房地产开发公司诉丁某拆迁补偿协议纠纷案拆迁协议是指拆迁人、被拆迁人及房屋承租人依法就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。一、拆迁协议的履行拆迁协议是拆迁人和被拆迁人就拆迁事宜达成的书面协议，拆迁协议签订后，该协议依法受法律保护，双方当事人均应严格按协议内容履行各自的义务。拆迁人不得压低补偿款或安置条件，被拆迁人也不得以房屋被拆为由提出不合理的补偿安置要求，阻碍拆迁工作的进行。二、拆迁协议纠纷的解决拆迁协议纠纷是指在拆迁补偿安置协议订立或履行过程中，拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人之间发生的拆迁补偿安置纠纷。首先，拆迁补偿安置协议的签订并不能以是否拆迁为协商条件。二、拆迁协议纠纷的解决其次，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。但诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。拆迁双方就安置补偿事宜不能达成协议而发生纠纷的，即使对于按期搬迁没有异议，也必须由行政机关作出拆迁裁决，然后由当事人对裁决提起诉讼。三、强制拆迁（一）强制拆迁定义和种类强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人不履行生效搬迁安置裁定或已达成的搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。我国目前立法中关于强制拆迁可以有三种情形。三、强制拆迁（二）强制拆迁程序1.拆迁当事人提起裁决申请2.裁决3.强制执行听证4.强制拆迁申请5.实施拆迁思考题1.房屋拆迁当事人应如何确定？2.简述房屋拆迁许可证的意义。3.房屋拆迁安置的对象包括哪些人？