精选城市房地产管理法（共68）

第一节节城市房地产产管理理法概概述一、房房地产产、房房地产产市场场及房房地产产业（一））房地地产房地产产是土土地、、房屋屋财产产的总总称。。房屋屋是指指土地地上的的房屋屋等建建筑物物及构构筑物物。房产是是指土土地上上的建建筑物物及构构筑物物等永永久性性建筑筑。地地产是是指与与房屋屋相关关的全全民所所有及及部分分集体体所有有土地地以及及地下下基础础设施施。房房产与与地产产有时时可分分，有有时不不可分分。当当土地地作为为耕地地或者者空地地时，，它只只是地地产；；当在在土地地上建建房时时，地地产与与房产产则连连为一一体，，称为为房地地产。。所以以，““房地地产””一词词有广广义、、狭义义两种种用法法，有有时指指土地地或房房屋，，有时时指土土地和和房屋屋。在我国国现阶阶段，，实行行土地地的社社会主主义公公有制制，即即全民民所有有制（（又称称国家家所有有制））和劳劳动群群众集集体所所有制制。土土地所所有权权分为为国家家土地地所有有权和和农民民集体体土地地所有有权两两种。。国家家为了了社会会公共共利益益的需需要，，可以以依法法对集集体所所有的的土地地实行行征用用，此此时集集体土土地转转为国国有土土地。。除了了这种种土地地所有有权的的转变变外，，国有有土地地和集集体土土地的的使用用权可可以依依法转转让；；国有有土地地和集集体土土地可可依法法确定定给单单位或或者个个人使使用。。房屋方方面，，我国国存在在三种种所有有权：：国家家所有有，集集体所所有，，个人人所有有。房房屋可可以作作为商商品发发生所所有权权的有有偿转转移，，称为为“买买卖房房屋””。此此时，，房产产权实实即房房地产产权，，包括括房屋屋的所所有权权和该该房屋屋占用用范围围内的的土地地使用用权。。在土地地与房房屋连连为一一体而而发生生使用用权转转移的的场合合下，，土地地使用用权转转让、、抵押押、出出租时时，““房随随地走走”；；房产产转让让、抵抵押时时，““地随随房走走”。。此即即房、、地一一并转转移的的原则则。房地产产作为为一项项财产产，在在法律律上反反映为为房地地产权权。其其中，，当土土地单单独作作为地地产时时，指指的是是土地地所有有权、、土地地使用用权；；当房房屋单单独作作为房房产时时，指指的是是房屋屋所有有权、、房屋屋使用用权；；当土土地与与房屋屋连为为一体体时，，指的的是房房屋所所有权权和其其占用用范围围内的的土地地所有有权，，或房房屋所所有权权和其其占用用范围围内的的土地地使用用权。。（二））房地地产市市场我国现现时所所称房房地产产市场场是指指国有有土地地使用用权出出让、、转让让、出出租、、抵押押和城城市房房地产产转让让、房房地产产抵押押、房房屋租租赁等等交易易活动动的总总称。。房房地产产市场场具有有一般般市场场的共共性，，如要要求贯贯彻平平等、、自愿愿、公公平、、诚实实信用用的原原则；；但作作为一一类特特殊商商品交交换，，它又又具有有自己己的若若干特特性。。1．综合合功能能。房房地产产是房房产与与地产产的总总称，，既可可以用用作生生活资资料，，又可可以用用作生生产要要素，，因而而形成成综合合功能能。2．多级级市场场。房房地产产交易易，既既包括括土地地使用用权的的出让让（一一级市市场））以及及出让让后的的转让让、抵抵押、、租赁赁（二二级市市场）），还还包括括土地地使用用权出出让（（一级级市场场）后后的房房地产产开发发经营营（二二级市市场））以及及投入入使用用的房房地产产的买买卖、、抵押押和房房屋的的租赁赁（三三级市市场））等，，由此此形成成多层层次的的市场场。3．法法定定形形式式。。房房地地产产属属于于不不动动产产，，通通过过登登记记发发证证确确认认其其所所有有权权和和使使用用权权，，房房地地产产交交易易活活动动属属于于严严格格的的要要式式法法律律行行为为。。凡凡土土地地使使用用权权和和房房屋屋所所有有权权的的转转移移，，都都必必须须依依照照法法律律规规定定到到当当地地房房地地产产行行政政主主管管部部门门办办理理登登记记手手续续。。4．国国家家适适度度干干预预。。对对房房地地产产市市场场，，实实行行国国家家宏宏观观调调控控，，如如土土地地用用途途管管制制、、集集体体土土地地使使用用权权不不能能直直接接出出让让；；农农民民集集体体所所有有的的土土地地使使用用权权不不得得出出让让、、转转让让或或者者出出租租用用于于非非农农业业建建设设；；控控制制城城市市豪豪华华建建筑筑项项目目等等，，与与此此同同时时充充分分运运用用市市场场竞竞争争机机制制，，既既要要规规范范化化，，又又要要放放开开搞搞活活。。（三）房房地产业业狭义的房房地产业业是指专专门从事事房地产产开发经经营的行行业。它它的业务务主要有有两大类类：一类是从从事城市市房地产产开发和和交易的的。所谓谓房地产产开发是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、、房屋建建设；所所谓房地地产交易易包括房房地产转转让、房房地产抵抵押和房房屋租赁赁。另一类是是从事开开发经营营成片土土地的，，简称成成片开发发。它是是指在依依法取得得国有土土地使用用权后，，依照规规划对土土地进行行综合性性的开发发建设，，形成工工业用地地和其他他建设用用地条件件，然后后转让土土地使用用权或者者转让、、出租地地面建筑筑物。国国家鼓励励吸收外外商投资资进行土土地成片片开发。。广义的房房地产业业应该包包含从事事城乡土土地、房房屋的开开发、利利用、经经营、服服务、管管理、保保护的各各种业务务活动。。房地产业业在国际际上被列列为经济济活动中中的独立立的一大大类型。。我国对对房地产产业也作作了定位位：“房房地产在在我国是是一个新新兴产业业，是第第三产业业的重要要组成部部分，随随着城镇镇国有土土地有偿偿使用和和房屋商商品化的的推进，，将成为为国民经经济发展展的支柱柱产业之之一。””我国房地地产业发发展中存存在的主主要问题题：（1）在房地地产交易易方面，，房地产产市场供供需渠道道不畅，，有效需需求不足足（2）在房地地产金融融方面，，融资渠渠道不畅畅，假按按揭、重重复抵押押现象严严重（3）在房地地产开发发方面，，土地浪浪费惊人人，开发发项目结结构不合合理，高高档楼盘盘积压严严重（4）在房地地产管理理方面，，政府多多头管理理，人人人有权、、人人无无责，监监管力度度不够（5）在房地地产消费费方面，，居民““存十用用一”的的消费观观念有待待转变二、城市市房地产管管理法（一）城城市房地地产管理理法的概概念是调整城城市房地地产关系系的法律律规范的的总称。。１９９９４年７７月５日日第八届届全国人人民代表表大会常常务委员员会第八八次会议议通过《中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》。具体包包括：1．土地、、房屋财财产关系系土地的所所有权和和使用权权，房屋屋的所有有权和使使用权，，都属于于财产。。2．土地利利用和管管理关系系土地利用用总体规规划，对对耕地的的特殊保保护，土土地开发发利用，，土地用用途管制制，建设设用地审审批，集集体土地地的征用用，国有有土地使使用权的的出让、、转让、、出租和和抵押，，等等，，有些属属于市场场行为，，有些属属于政府府行为，，有些属属于市场场行为与与政府行行为的结结合。3．城市房房地产开开发经营营关系房地产开开发经营营是指房房地产开开发企业业在城市市规划区区内国有有土地上上进行基基础设施施建设、、房屋建建设，并并转让房房地产开开发项目目或者销销售、出出租商品品房的行行为。4．城市房房地产规规划关系系城市的整整体规划划，对公公有房屋屋和私有有房屋的的管理监监督，这这些都属属于政府府管理、、监督行行为。（二）城市市房地产产管理法法的体系系1，房地产产开发用用地（土土地使用用权出让让、土地地使用权权划拨））2，房地产产开发3，房地产产交易（（房地产产转让、、房地产产抵押、、房屋租租赁、中中介服务务机构））4，房地产产权属登登记管理理（三）城城市房地地产管理理法的基基本原则则1．

土地地公有原原则2．

土地地有偿使使用原则则（国家家依法实实行国有有土地有有偿、有有限期使使用制度度。但是是，国家家在本法法规定的的范围内内划拨国国有土地地使用权权的除外外。）3．

十分分珍惜、、合理利利用土地地和切实实保护耕耕地的原原则4．

房地地产综合合开发原原则5．

城镇镇住房商商品化原原则6，宏观调调控与市市场调节节相结合合的原则则（国家家根据社社会、经经济发展展水平，，扶持发发展居民民住宅建建设，逐逐步改善善居民的的居住条条件。））第二节土地管理理法律制制度一、土地地管理法法的概念念土地指一一国领土土范围内内的陆地地、内陆陆水域、、滩涂、、岛屿等等一切土土地。土地管理理是国家家用以维维护土地地所有权权、合理理组织利利用土地地的一项项行政管管理活动动。土地地是人类类赖以生生存的基基本条件件，也是是最为珍珍贵的、、不可再再生和替替代的生生产资料料，因而而，对土土地实行行有效的的管理，，是各社社会制度度下的一一项重要要法律制制度。土地管理理法就是是国家为为实现土土地管理理目的而而制定的的法律规规范的总总称。它它调整因因确认土土地所有有权、开开发利用用土地、、取得和和转让土土地使用用权以及及规划管管理土地地而产生生的各种种经济关关系。１９８６６年６月月２５日日第六届届全国人人民代表表大会常常务委员员会第十十六次会会议通过过，１９９８８年年１２月月２９日日第七届届全国人人民代表表大会常常务委员员会第五五次会议议第一次次修正，，１９９９８年８８月２９９日第九九届全国国人民代代表大会会常务委委员会第第四次会会议第二二次修正正《中华人民民共和国国土地管管理法》。司考题28．关于承承包经营营集体土土地可以以从事的的生产活活动，下下列哪一一选项符符合《土地管理理法》规定？A．种植业业、林业业B．种植业业、林业业、畜牧牧业C．种植业业、林业业、畜牧牧业、渔渔业D．种植业业、林业业、畜牧牧业、渔渔业、农农产品加加工业C．种植业、、林业、、畜牧业业、渔业业二、土地地管理法法的基本本内容包括有关关土地基基本制度度的规范范，土地地所有权权与使用用权的规规范；有有关土地地利用与与保护，，地籍管管理，土土地使用用与保护护，建设设用地的的规范；；以及土土地纠纷纷的调解解，土地地监察和和处理违违法行为为等。修修改后突突出点：：第一，土土地用途途管制。。将土地地分为农农用地、、建设用用地和未未利用地地，以土土地利用用总体规规划作为为管理土土地用途途的依据据，严格格限制农农用地转转为建设设用地，，严格控控制建设设用地的的总量。。第二，加加强耕地地保护。。首先是是突出了了保护耕耕地总量量动态平平衡，加加重了各各级人民民政府保保护耕地地的责任任。其次次是实行行基本农农田保护护制度，，将粮、、棉、油油、蔬菜菜等生产产基地在在内的耕耕地划为为基本农农田，实实行严格格管理。。再次是是调整土土地收益益分配办办法，新新增建设设用地的的土地有有偿使用用费，30%上缴中央财财政，70%留给地方政政府，专项项用于耕地地开发。第三，加大大查处土地地违法行为为的力度。。司考题75.关于国有土土地，下列列哪些说法法是正确的的？A.国有土地可可以是建设设用地，也也可以是农农用地B.国有土地可可以确定给给单位使用用，也可以以确定给个个人使用C.国有土地可可以有偿使使用，也可可以无偿使使用D.国有土地使使用权可以以有期限，，也可以无无期限A.国有土地可可以是建设设用地，也也可以是农农用地B.国有土地可可以确定给给单位使用用，也可以以确定给个个人使用C.国有土地可可以有偿使使用，也可可以无偿使使用D.国有土地使使用权可以以有期限，，也可以无无期限三、我国基基本土地制制度1．实行土地地的社会主主义公有制制(国家、集体体)2．国家所有有土地的所所有权由国国务院代表表国家行使使3．不得侵占占、买卖或或者以其他他形式非法法转让土地地；土地使使用权可以以依法转让让4．国家为公公共利益的的需要可以以依法征用用集体所有有的土地5．国家依法法实行国有有土地有偿偿使用制度度6．国家在法法律规定的的范围内划划拨国有土土地使用权权四、国有土土地有偿使使用制度（一）土地地使用权出出让：1、土地使用用权出让的的概念、特特征：国有土地使使用权出让让，是指国国家将国有有土地使用用权在一定定年限内出出让给土地地使用者，，由土地使使用者向国国家支付土土地使用权权出让金的的行为。特特征：（1）土地使用用权出让是是一种特殊殊的民事法法律行为；；（2）土地使用用权出让附附有特殊限限制，表现现为权利的的有期性和和有限性。。（居住用用地70年，工业用用地、教育育、科技、、文化、卫卫生、体育育、综合或或其他用地地50年，商业、、旅游、娱娱乐用地40年。）2、土地使用用权出让的的方式：拍拍卖、招标标、双方协协议。3、土地使用用权出让合合同：是指指土地所有有者或者其其代表与土土地使用权权受让人之之间就土地地使用权出出让事宜所所达成的、、明确相互互权利义务务关系的协协议。（二）土地地使用权转转让1、土地使用用权转让的的概念：是是指土地使使用者将土土地使用权权再转移的的行为，包包括出售、、交换和赠赠与。2、土地使用用权转让的的方式：买买卖、赠与与和交换。。3、土地使用用权转让的的条件：（1）土地使用用权是有偿偿出让取得得的；（2）按照出让让合同的约约定已经支支付全部土土地使用权权出让金，，并取得土土地使用权权证书；（3）按照出让让合同约定定进行投资资开发，属属于房屋建建设工程的的，完成开开发投资总总额的25%以上，属于于成片开发发土地的，，形成工业业用地或者者其他建设设用地条件件的。下列土地使使用权禁止止转让（1）以出让方方式取得土土地使用权权，未达到到法定转让让条件的；；（2）司法机关关和行政机机关依法裁裁定，决定定查封或者者以其他形形式限制房房地产权利利的；（3）依法收回回土地使用用权的；（4）共有土地地使用权，，未经其他他共有人书书面同意的的；（5）权属有争争议的；（6）未依法登登记领取权权属证书的的。74．根据《土地管理法法》规定，在下下列哪些情情况下使用用集体土地地从事建设设不需要经经过国家征征收？A．兴办乡镇镇企业B．村民建设设住宅C．乡村公共共设施建设设D．乡村公益益事业建设设A．兴办乡镇企企业B．村民建设住住宅C．乡村公共设设施建设D．乡村公益事事业建设（三）土地地使用权出出租1、土地使用用权出租的的概念：是指土地使使用者将土土地使用权权单独或者者随同地上上建筑物、、其他附着着物租赁给给他人使用用，由他人人向其支付付租金的行行为。2、土地使用用权出租的的法律后果果：（1）土地使用用权出租后后，出租人人必须继续续履行土地地使用权出出让合同。。（2）土地使用用权出租，，其地上建建筑物及其其他附着物物亦同时出出租。（3）承租人取取得租赁权权后，享有有对土地的的占有、使使用和收益益权，但是是，未经出出租人同意意，承租人人不得将土土地使用权权再转租，，也不得将将土地使用用权用于抵抵押。（4）如发生转转让，在同同等条件下下，承租人人有优先于于他人接受受转让的权权利，即使使承租人不不购买出租租人的土地地使用权，，租赁合同同对于新的的土地使用用权人也仍仍继续有效效。（四）土地地使用权抵抵押：是指土地使使用者提供供可供抵押押的土地使使用权作为为履行债务务的担保的的行为。（五）国有土地租租赁：是指土地使使用者与县县级以上人人民政府土土地管理部部门签订一一定年限的的土地租赁赁合同，并并支付租金金的行为2、国有土地地使用权作作价出资或或入股的概概念：是指指国家以一一定年限的的国有土地地使用权作作价，作为为出资或股股本投入新新设立的企企业。（六）土地地使用权的的终止五、国有土土地使用权权的划拨1、土地使用用权划拨的的概念和范范围（1）土地使用用权划拨的的概念是指县级以以上人民政政府依法批批准，在土土地使用者者缴纳补偿偿、安置等等费用后，，将该幅土土地交付其其使用，或或者将土地地使用权无无偿交付给给土地使用用者使用的的行为。（2）土地使用权权划拨的特征征：①土地使用权权划拨是一种种具体的行政政行为；②土地使用权权划拨是一种种无偿的行为为，土地使用用者取得使用用权无需支付付地价，但这这并不等于使使用者不需支支付任何费用用；③土地使用权权可以是有期期限的，也可可以是无期限限的；④划拨的土地地使用权，不不可以转让、、出租、抵押押。2、划拨土地使使用权的转让让、出租、抵抵押：划拨土地使用用权，只有在在符合一定条条件情况才可可以转让、出出租、抵押。。条件就是：（1）土地使用者者必须是企业业、公司、其其他经济组织织和个人；（2）领有国有土土地使用证；；（3）具有地上建建筑物、其他他附着物合法法的产权证明明；（4）依照有关土土地使用权出出让的规定签签订土地使用用权出让合同同，向当地市市、县人民政政府补交土地地使用权出让让金或者以转转让、出租、、抵押所获得得收益抵交土土地使用权出出让金。3、国有企业改改革中划拨土土地使用权的的处理：根据据企业改革的的不同形式和和具体情况，，可以分别采采取国有土地地使用权出让让、国有土地地租赁、国家家以土地使用用权作价入股股和保留划拨拨用地方式四四种办法予以以处置。有下列情况之之一的，应当当采取出让或或租赁方式处处置（1）国有企业改改革或改组为为有限责任公公司、股份有有限公司以及及组建企业集集团的；（2）国有企业改改组为股份合合作制的；（3）国有企业租租赁经营的；；（4）非国有企业业兼并国有企企业的。国有企业破产产或出售，企企业原划拨的的土地使用权权应当以出让让方式处置。。有下列情形形的，可以以经批准后后保留划拨拨方式（1）继续作为为城市基础础设施用地地、公益事事业用地和和国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等项目用地地，原土地地用途不变变的，但改改造或改组组为公司制制企业除外外；（公司司是商主体体；以赢利利为目的。。所以，不不允许部队队、政府经经商。）（2）国有企业业兼并国有有企业或非非国有企业业，以及国国有企业合合并，兼并并或合并后后是国有工工业企业的的；（3）在国有企企业兼并、、合并中，，被兼并的的国有企业业或国有企企业合并的的一方属于于濒临破产产的企业；；（4）国有企业业改造或改改组为国有有独资公司司的。司考题70.某市政府在在土地管理理中的下列列哪些行为为违反了《土地管理法法》的规定？A.甲公司在市市郊申请使使用一片国国有土地修修建经营性性墓地，市市政府批准准其以划拨拨方式取得得土地使用用权B.乙公司投标标取得一块块商品房开开发用地的的出让土地地使用权，，市政府同同意其在房房屋建成销销售后缴纳纳土地出让让金C.丙公司以出出让方式在在本市规划划区取得一一块工业用用地，市国国土局在未未征得市规规划局同意意的情况下下，将该土土地的用途途变更为住住宅建设用用地D.丁公司在城城市规划区区取得一块块临时用地地，使用已已达6年，并在该该处修建了了永久性建建筑，市政政府未收回回土地，还还为该建筑筑发放了房房屋产权证证A.甲公司在市市郊申请使使用一片国国有土地修修建经营性性墓地，市市政府批准准其以划拨拨方式取得得土地使用用权B.乙公司投标标取得一块块商品房开开发用地的的出让土地地使用权，，市政府同同意其在房房屋建成销销售后缴纳纳土地出让让金C.丙公司以出出让方式在在本市规划划区取得一一块工业用用地，市国国土局在未未征得市规规划局同意意的情况下下，将该土土地的用途途变更为住住宅建设用用地D.丁公司在城城市规划区区取得一块块临时用地地，使用已已达6年，并在该该处修建了了永久性建建筑，市政政府未收回回土地，还还为该建筑筑发放了房房屋产权证证六、建设用用地制度1．建设用地的的概念建设用地是是指建造建建筑物、构构筑物的土土地，包括括城乡住宅宅和公共设设施用地、、工矿用地地、交通水水利设施用用地、旅游游用地、军军事用地等等。从广义义上讲，建建设用地是是指已利用用土地中的的一切非农农业生产用用地。国家家实行土地地用途管制制，严格限限制农用地地转为建设设用地。2．国家建设用用地使用权权的取得（1）国家建设设用地的来来源国家建设用用地必须是是国有土地地，国家通通过一定的的程序将国国有土地使使用权有偿偿出让或无无偿划拨给给建设单位位或个人使使用。国家要出让让、租赁或或划拨国有有土地使用用权，首要要条件是国国家拥有该该幅土地的的使用权。。在下列三三种情况下下，国家可可以划拨或或出让、租租赁土地使使用权：①农村集集体所有的的土地已征征用为国有有；②国家已已依法收回回国有建设设土地使用用权；③国有荒荒山、荒地地，即国有有未利用土土地已改为为建设用地地。（2）农用地转转用审批建设占用土土地，涉及及农用地转转为建设用用地的，应应当办理农农用地转用用审批手续续。这是新新的《土地管理法法》实行土地用用途管制的的一个关键键。办理转转用审批后后，方可办办理征地手手续。（3）以划拨方方式取得建建设用地的的审批程序序3．国家建设设征用土地地国家建设征征用土地是是国家运用用其行政权权力把农民民集体土地地转为国家家所有的行行为。（1）国家建设设征用土地地的法律特特征：①征地主主体的惟一一性；②征地行行为的行政政性；③征地条条件的补偿偿性。（2）征用土地地的审批权权1998年新《土地管理法法》上收了征地地审批权，，征地审批批权集中在在中央和省省两级政府府，其他各各级地方人人民政府无无征地审批批权。该法法第45条规定，征征用下列土土地的，由由国务院批批准：（1）基本农田田；（2）基本农田田以外的耕耕地超过35公顷的（折折合525亩）；其他他土地超过过70公顷的（折折合1050亩）。征用用前款规定定以外的土土地的，由由省、自治治区、直辖辖市人民政政府批准，，并报国务务院备案。。（3）征用土地地的补偿安安置征地费用一一般由以下下几部分构构成：①土地补补偿费。土土地补偿费费是对土地地所有人或或使用人对对土地的投投入和收益益的补偿。。②安置补补助费。安安置补助费费是为安置置以土地为为主要生产产资料并取取得生活来来源的农业业人口的生生活所给予予的补助费费用。③青苗补补偿费。④地上附附着物补偿偿费。⑤新菜地地开发建设设基金。⑥土地复复垦费或耕耕地开垦费费。第三节城城市房地地产权属法法律制度一、城市房房地产权属属关系（一）房屋屋所有权1．房屋所有有权的概念念房屋所有权权是指所有有人依法对对自己所有有的房屋享享有占有、、使用、收收益和处分分的权利。。占有权是对对房屋的实实际控制的的权利。使用权是根根据房屋的的性能和用用途对房屋屋的利用的的权利。收益权是房房屋所有人人收取房屋屋所产生的的利益的权权利。处分权是房房屋所有人人在事实上上或法律上上对房屋进进行处置的的权利。2．房屋共有有的概念房屋共有是是指两个以以上主体对对同一房屋屋共同享有有所有权。。共有与公公有不同，，房屋公有有的主体是是单一的，，它只能是是国家或某某一集体组组织；而房房屋共有的的主体为两两个以上。。各共有人人因房屋共共有而形成成的权利、、义务关系系，称为房房屋共有关关系。房屋屋共有具有有以下特征征：（1）主体有两两个以上，，单一主体体不构成房房屋共有。。（2）客体是同同一项房产产。（3）房房屋屋共共有有存存在在着着对对内内、、对对外外两两种种关关系系。。（二二））土土地地使使用用权权1．土土地地使使用用权权的的概概念念这里里所所称称的的土土地地使使用用权权是是指指土土地地使使用用者者依依法法使使用用其其占占有有的的土土地地并并享享有有收收益益及及一一定定处处分分的的权权利利。。土地地使使用用权权实实际际上上有有两两种种：：一一是是土土地地所所有有权权人人对对自自己己拥拥有有的的土土地地所所享享有有的的使使用用权权；；二二是是非非土土地地所所有有权权人人对对土土地地所所享享有有的的使使用用权权。。2．土地使用权权的内容（1）使用权。（2）收益权。（3）处分权。3．土地使用权权的特征（1）权利的派生生性。（2）客体的有限限性。（3）目的的特殊殊性。（4）取得的法定定性。（5）使用的期限限性。4．土地使用权权的终止土地使用权人人由于某种法法定事由的出出现而丧失土土地使用权。。（1）因土地使用用权出让合同同规定的使用用期限届满而而终止。（2）土地使用权权届满前，国国家根据社会会公共利益的的需要，可以以依照法律程程序提前收回回土地使用权权，并根据土土地使用者使使用土地的实实际年限和开开发土地的实实际情况给予予相应的补偿偿。（3）因土地使用用者严重违反反城市规划或或违反土地使使用权出让合合同而被国家家强制收回土土地。（4）因土地的灭灭失而导致土土地使用权的的终止。（三）房地产产相邻权1．房地产相邻邻权的概念和和特征房地产相邻权权即房地产相相邻关系，是是指两个或两两个以上相互互毗邻的房地地产所有人或或使用人在行行使房地产的的占有、使用用、收益和处处分权时，相相互之间应当当给予便利或或者接受限制制而发生的权权利义务关系系。房地产相邻权权具有如下特特征：（1）房地产相邻邻权的主体是是两个以上的的房地产所有有人或使用人人。（2）房地产在地地理位置上必必须是相邻的的。（3）相邻关系的的客体是相邻邻房地产所有有人或使用人人行使其权利利时所体现的的利益，而非非房地产本身身。（4）房地产相邻邻关系的内容容是相邻人之之间的权利义义务。2．房地产相邻邻权的种类（1）因使用邻地地、通道，或或通行而发生生的相邻关系系（2）因相邻环境境保护而发生生的相邻关系系（3）因险情危害害而发生的相相邻关系（4）因相邻通风风、采光、管管线设置而发发生的相邻关关系二、城市房地地产权属登记记（一）房地产产权属登记的的概念房地产权属登登记是指房地地产行政主管管部门代表政政府对房地产产所有权和使使用权以及由由上述权利产产生的抵押权权、典权等房房地产他项权权利进行登记记，依法确认认房地产权归归属关系的行行为。我国实行土地地使用权和房房屋所有权登登记发证制度度。在大多数数城市，房地地产权属登记记实行土地与与房屋分别登登记的制度，，即一宗房地地产要办理两两个产权证书书，一个是国国有土地使用用权证书，一一个是房屋所所有权证书。。广州、深圳圳等少数城市市制作、颁发发统一的房地地产权证书。。（二）房地产产权属登记的的功能房地产权属登登记作为现代代房地产法律律制度的基础础，具有三个个方面的功能能，即产权确确认功能、公公示功能和管管理功能。1．产权确认功功能房地产登记的的产权确认功功能是房地产产权属登记具具有的确认房房地产的权属属状态，赋予予房地产权以以法律效力，，建立房地产产与其权利人人之间的法律律支配关系的的功能。2．公示功能房地产权属登登记的公示功功能是将房地地产权利的事事实向社会公公开用以标示示房地产流转转的功能。3．管理功能房地产权属登登记的管理功功能是指房地地产登记所具具有的实施国国家管理意图图的功能。（三）房地产产权属登记的的效力房地产权属登登记的效力是是指法律赋予予房地产权属属登记的强制制力。在世界界各国的立法法中，关于房房地产登记的的效力主要有有两种：一是是成立要件主主义；二是对对抗要件主义义。从立法实践来来看，我国房房地产权属登登记的效力为为成立要件主主义。（四）房产权权属登记房产权属登记记是指房产行行政管理部门门代表政府对对房屋所有权权以及由此权权利产生的抵抵押、典权等等房屋他项权权利进行登记记，并依法确确认房屋产权权归属关系的的行为。房产权属登记记分为总登记记、转移登记记、变更登记记和其他登记记。（五）地产权权属登记地产权属登记记是房地产行行政主管部门门代表政府对对国有土地使使用权、集体体土地所有权权、集体土地地建设用地使使用权及他项项权利均进行行注册登记和和发证的一种种制度。按照登记的时时间和内容的的不同，地产产权属登记可可区分为初始始登记和变更更登记。国家实行土地地使用权和房房屋所有权登登记发证制度度。以出让或者划划拨方式取得得土地使用权权，应当向县县级以上地方方人民政府土土地管理部门门申请登记，，经县级以上上地方人民政政府土地管理理部门核实，，由同级人民民政府颁发土土地使用权证证书。在依法取得的的房地产开发发用地上建成成房屋的，应应当凭土地使使用权证书向向县级以上地地方人民政府府房产管理部部门申请登记记，由县级以以上地方人民民政府房产管管理部门核实实并颁发房屋屋所有权证书书。房地产转让或或者变更时，，应当向县级级以上地方人人民政府房产产管理部门申申请房产变更更登记，并凭凭变更后的房房屋所有权证证书向同级人人民政府土地地管理部门申申请土地使用用权变更登记记，经同级人人民政府土地地管理部门核核实，由同级级人民政府更更换或者更改改土地使用权权证书。法律另有规定定的，依照有有关法律的规规定办理。第四节城城市房地地产开发法律律制度一、房地产开开发的概念和和特征（一）房地产产开发的概念念房地产开发是是指在依法取取得国有土地地使用权的土土地上进行基基础设施、房房屋建设的行行为。1．取得国有土土地使用权是是房地产开发发的前提。2．房地产开发发既可以是进进行基础设施施建设，也可可以是继之进进行房屋建设设。（二）房地产产开发的特征征1．涉及面广2．工程项目多多3．投资量大4．建设周期长长二、房地产开开发用地（一）房地产产开发用地的的概念房地产产开发发用地地即进进行基基础设设施和和房屋屋建设设的用用地。。第一，，从权权利性性质来来看，，房地地产开开发用用地仅仅指取取得开开发用用地的的使用用权，，而不不是指指取得得开发发用地地的所所有权权。第二，，从土土地所所有权权来看看，仅仅指城城镇国国有土土地，，而不不包括括农村村集体体所有有的土土地。。第三，，从土土地范范围来来看，，出让让的土土地使使用权权只是是一种种地上上使用用权，，该土土地的的地下下资源源和埋埋藏物物仍属属于国国家所所有。。城市规规划区区内的的集体体所有有的土土地，，经依依法征征用转转为国国有土土地后后，该该幅国国有土土地的的使用用权方方可有有偿出出让。。土地使使用权权出让让，必必须符符合土土地利利用总总体规规划、、城市市规划划和年年度建建设用用地计计划。。县级以以上地地方人人民政政府出出让土土地使使用权权用于于房地地产开开发的的，须须根据据省级级以上上人民民政府府下达达的控控制指指标拟拟订年年度出出让土土地使使用权权总面面积方方案，，按照照国务务院规规定，，报国国务院院或者者省级级人民民政府府批准准。土地使使用权权出让让，由由市、、县人人民政政府有有计划划、有有步骤骤地进进行。。出让让的每每幅地地块、、用途途、年年限和和其他他条件件，由由市、、县人人民政政府土土地管管理部部门会会同城城市规规划、、建设设、房房产管管理部部门共共同拟拟定方方案，，按照照国务务院规规定，，报经经有批批准权权的人人民政政府批批准后后，由由市、、县人人民政政府土土地管管理部部门实实施。。直辖市市的县县人民民政府府及其其有关关部门门行使使前款款规定定的权权限，，由直直辖市市人民民政府府规定定。（二））土地地使用用权出出让1．国有有土地地使用用权出出让的的概念念国有土土地使使用出出让是是指国国家将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者，，由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。土地使使用权权出让让具有有以下下法律律特征征：（1）土地地使用用权出出让是是一种种特殊殊的民民事法法律行行为。。（2）土地地使用用权出出让附附有特特殊限限制，，表现现为权权利的的有期期性和和有限限性。。土地使使用权权出让让均具具有一一定年年限且且不得得超过过法定定最高高年限限的规规定。。受让让方取取得的的土地地使用用权附附有许许多使使用限限制。。2．土地地使用用权出出让的的方式式土地使使用权权出让让方式式，按按《城市房房地产产管理理法》第12条规定定：可可以采采取拍拍卖、、招标标或者者双方方协议议的方方式。。商业业、旅旅游娱娱乐和和豪华华住宅宅用地地，有有条件件的必必须采采取拍拍卖、、招标标方式式；没没有条条件，，不能能采取取拍卖卖、招招标方方式的的，可可以采采取双双方协协议的的方式式。（三））土地地使用用权划划拨1．土地地使用用权划划拨的的概念念土地使使用权权的划划拨是是指县县级以以上人人民政政府依依法批批准，，在土土地使使用者者缴纳纳补偿偿、安安置等等费用用后，，将该该幅土土地交交付其其使用用，或或者将将土地地使用用权无无负担担地交交付给给土地地使用用者使使用的的行为为。土地使使用权权划拨拨具有有以下下特征征：（1）土地地使用用权划划拨是是一种种具体体的行行政行行为，，国家家行使使社会会经济济管理理者的的行政政权力力，将将土地地使用用权进进行分分配或或调整整。（2）土地地使用用权划划拨是是一种种无偿偿的行行为，，土地地使用用者取取得使使用权权无需需支付付地价价，但但这并并不等等于使使用者者不需需支付付任何何费用用。（3）土土地地使使用用权权可可以以是是有有期期限限的的，，也也可可以以是是无无期期限限的的。。（4）划划拨拨的的土土地地使使用用权权，，不不可可以以转转让让、、出出租租、、抵抵押押。。依照照本本法法规规定定以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，，除除法法律律、、行行政政法法规规另另有有规规定定外外，，没没有有使使用用期期限限的的限限制制2．土土地地使使用用权权划划拨拨的的范范围围《城市市房房地地产产管管理理法法》规定定下下列列建建设设用用地地的的土土地地使使用用权权，，确确属属必必需需的的，，可可以以由由县县级级以以上上人人民民政政府府批批准准划划拨拨：：①①国国家家机机关关用用地地和和军军事事用用地地；；②②城城市市基基础础设设施施有有地地和和公公益益事事业业用用地地；；③③国国家家重重点点扶扶持持的的能能源源、、交交通通、、水水利利等等项项目目用用地地；；④④法法律律、、行行政政法法规规规规定定的的其其他他用用地地。。3．划划拨拨土土地地使使用用权权的的转转让让、、出出租租、、抵抵押押划拨拨土土地地使使用用权权只只有有在在符符合合一一定定条条件件才才可可以以转转让让、、出出租租、、抵抵押押。。①①土土地地使使用用者者必必须须是是企企业业、、公公司司、、其其他他经经济济组组织织和和个个人人。。②②领领有有国国有有土土地地使使用用证证。。③③具具有有地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物合合法法的的产产权权证证明明。。④④依依照照有有关关土土地地使使用用权权出出让让的的规规定定签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，向向当当地地市市、、县县人人民民政政府府补补交交土土地地使使用用权权出出让让金金或或者者以以转转让让、、出出租租、、抵抵押押所所获获得得收收益益抵抵交交土土地地使使用用权权出出让让金金。。4．划划拨拨土土地地使使用用权权的的收收回回依照照《城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例》第47条的的规规定定，，收收回回行行政政划划拨拨土土地地使使用用权权的的前前提提有有下下列列两两种种：：（1）土土地地使使用用者者因因迁迁移移、、解解散散、、撤撤销销、、破破产产或或者者其其他他原原因因而而停停止止使使用用土土地地的的，，市市、、县县人人民民政政府府应应当当无无偿偿收收回回其其划划拨拨土土地地使使用用权权；；（2）对对划划拨拨的的土土地地使使用用权权，，市市、、县县人人民民政政府府可可以以根根据据城城市市建建设设发发展展需需要要和和城城市市规规划划要要求求无无偿偿收收回回。。《土地地管管理理法法》规定定的的可可以以收收回回划划拨拨的的国国有有土土地地使使用用权权的的情情形形有有：：①①为为公公共共利利益益需需要要使使用用土土地地的的；；②②为为实实现现城城市市规规划划进进行行旧旧城城区区改改建建，，需需要要调调整整使使用用土土地地的的；；③③土土地地出出让让等等有有偿偿使使用用合合同同约约定定的的使使用用期期限限届届满满，，土土地地使使用用者者未未申申请请续续期期或或者者申申请请续续期期未未获获批批准准的的；；④④因因单单位位撤撤销销、、迁迁移移等等原原因因，，停停止止使使用用原原划划拨拨的的国国有有土土地地的的；；⑤⑤公公路路、、铁铁路路、、机机场场、、矿矿场场等等经经核核准准报报废废的的。。三、、房房地地产产开开发发企企业业（一一））房房地地产产开开发发企企业业的的概概念念房地地产产开开发发企企业业是是指指以以营营利利为为目目的的，，从从事事房房地地产产开开发发和和经经营营的的企企业业。。1．以以营营利利为为目目的的。。2．营营业业内内容容包包括括房房地地产产开开发发和和经经营营。。3．依依法法律律规规定定的的条条件件和和程程序序设设立立。。（二二））房房地地产产开开发发企企业业的的设设立立条条件件1．有有自自己己的的名名称称和和组组织织机机构构。。2．有有固固定定的的经经营营场场所所。。3．有有符符合合国国务务院院规规定定的的注注册册资资本本。。4．有有足足够够的的专专业业技技术术人人员员。。5．法法律律、、行行政政法法规规规规定定的的其其他他条条件件。。司考考题题76．关关于于以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产转转让让时时适适用用的的《房地地产产管管理理法法》特殊殊规规定定，，下下列列哪哪些些表表述述是是正正确确的的？？A．应当按按照国务务院规定定，报有有批准权权的人民民政府审审批B．有批准准权的人人民政府府准予转转让的，，可以决决定由受受让方办办理土地地使用权权出让手手续，也也可以允允许其不不办理土土地使用用权出让让手续C．办理土土地使用用权出让让手续的的，受让让方应缴缴纳土地地使用权权出让金金D．不办理理土地使使用权出出让手续续的，受受让方应应缴纳土土地使用用权转让让费，转转让方应应当按规规定将转转让房地地产所获获收益中中的土地地收益上上缴国家家A．应当按照照国务院院规定，，报有批批准权的的人民政政府审批批B．有批准权权的人民民政府准准予转让让的，可可以决定定由受让让方办理理土地使使用权出出让手续续，也可可以允许许其不办办理土地地使用权权出让手手续C．办理土地地使用权权出让手手续的，，受让方方应缴纳纳土地使使用权出出让金第五节城市房屋屋拆迁法法律制度度一、房屋屋拆迁的的概念和和种类（一）房房屋拆迁迁的概念念房屋拆迁迁是指根根据城镇镇建设规规划和国国家专项项工程的的迁建计计划及当当地政府府的用地地文件，，拆除和和迁移建建设用地地范围内内的房屋屋及其他他设施的的行为。。（二）房房屋拆迁迁的种类类房屋拆迁迁的种类类可依据据不同的的标准进进行划分分。1．市政动动迁和社社会动迁迁这是以建建设投资资不同的的资金来来源为标标准所作作的分类类。市政政动迁是是城市人人民政府府基于基基础设施施建设需需要而发发生的房房屋拆迁迁行为。。社会动动迁是机机关、团团体、企企业事业业单位基基于基本本建设用用地需要要而发生生的房屋屋拆迁行行为。2．征地拆拆迁和非非征地拆拆迁这是以土土地权属属的不同同为标准准所作的的分类。。征地拆拆迁是建建设单位位在征用用集体所所有的土土地时而而发生的的房屋拆拆迁行为为。非征征地拆迁迁是建设设单位在在国有土土地上发发生的房房屋拆迁迁行为。。3．统一拆拆迁、自自行拆迁迁和委托托拆迁这是以拆拆迁主体体的不同同为标准准所作的的分类。。统一拆拆迁由当当地人民民政府组组织。自自行拆过过由建设设用地单单位统一一组织。。委托拆拆迁由建建设用地地单位（（拆迁人人）委托托取得房房屋拆迁迁资格证证书的单单位（被被委托人人）进行行。（三）房房屋拆迁迁的程序序1．申领规规划用地地许可证证。2．编制拆拆迁计划划和方案案。3．申领房房屋拆迁迁许可证证。4．发布拆拆迁公告告。5．签订拆拆迁补偿偿、安置置协议。。6．实施房房屋拆迁迁。二、城市市房屋拆拆迁的补补偿和安安置（一）拆拆迁补偿偿房屋拆迁迁补偿是是拆迁人人依法对对被拆除除房屋及及其附属属物的所所有人因因拆迁所所遭受的的损失给给予合理理的弥补补。1．拆迁补补偿的对对象和范范围拆迁补偿偿的对象象是被拆拆除房屋屋及其附附属物的的所有人人。拆迁补偿偿的范围围是被拆拆除的房房屋及其其附属物物。但拆拆除违章章建筑、、超过期期限的临临时建筑筑不属拆拆迁补偿偿的范围围。2．房屋拆拆迁补偿偿的方式式。产权权调换、、作价补补偿和产产权调换换与作价价补偿相相结合。。3．拆迁补补偿标准准（二）拆拆迁安置置1．拆迁安安置的对对象与方方式拆迁安置置是指拆拆迁人对对被拆除除房屋的的使用人人另外提提供房屋屋以供居居住使用用，并给给予一定定的补助助费用。。拆迁安安置的对对象为被被拆除房房屋使用用人。拆迁安置置可以一一次性安安置，即即用产权权调换的的方式一一次性解解决被拆拆除房屋屋使用人人的用房房问题，，也可以以先由拆拆迁人提提供周转转房临时时过渡，，或由被被拆迁人人自己寻寻找房屋屋过渡，，待正式式房建成成后再行行迁人。。2．拆迁安安置地点点拆迁安置置地点有有原地安安置和异异地安置置两种。。原地安安置是在在拆迁范范围内的的建设工工程完工工后，将将安置对对象迁回回原地安安置。异异地安置置是将安安置对象象迁往他他处安置置。3．拆迁安安置的标标准4．拆迁安安置费拆迁安置置费包括括搬家补补助费、、临时安安置补助助费和经经济损失失补偿费费。第六节城市房地地产交易易法律制制度一、房地地产交易易概念和和特征1．房地产产交易的的概念房地产交交易就是是指当事事人之间间进行的的房地产产转让、、房地产产抵钾和和房屋租租赁的活活动。2．房地产产交易的的特征（1）房地产产交易对对象的特特殊性。。（2）房地产产交易形形式的确确定性（3）房地产产交易是是数种典典型合同同的称谓谓。（4）房地产产交易为为要式法法律行为为。二、房地地产转让让（一）房房地产转转让的概概念房地产转转让是指指房地产产权利人人通过买买卖、赠赠与或者者其他合合法方式式将其房房地产转转移给他他人的行行为。1．房地产产转让是是房地产产权利人人实施的的行为2．房地产产转让是是房地产产权利人人将房地地产转移移给他人人的行为为。3．房地产产转让通通过买卖卖、赠与与或者其其他合法法方式实实现。4．房地产产转让的的客体具具有多样样性。（二）房房地产转转让的条条件1．房地产产转让的的禁止条条件（1）司法机机关和行行政机关关依法裁裁定、决决定查封封或者得得以其他他形式限限制房地地产权利利的（2）依法收收回土地地使用权权的（3）共有房房地产，，未经其其他共有有人书面面同意