济南住宅项目开发地块定位报告

济南天天桥区区北关关北路路地块块定位报告营销策策划部部二〇一一七年年9月第一部部分宏观政政策与与城市研研究调控政政策节奏时间本地户籍外地户籍首套房二套房公积金贷款限购区域第一轮限购2016年10月2日住宅限购三套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新等6区有房户限购一套首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区限购升级2016年12月26日住宅限购两套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新、长清等7区有房户限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区、长清区限购再次升级2017年4月19日住宅限购两套，限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）本市户籍30%，非本市户籍60%，商贷最长年限25年二套60%，认房认贷使用2次及以上公积金贷款暂停发放，公贷利率执行基准利率的1.1倍历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区长清区、章丘区放松落户政策2017年8月10日取消购房、投资纳税落户条件限制,参加济南市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产(含居住性质公寓)并取得房产证或不动产证的，可申请落户济南市区。房地产产政策策研究为稳定定房地地产市市场健健康发发展，，济南南市政政府自自2016年10月至至今今连连续续三三次次加加码码房房地地产产调调控控政政策策，，主主要要从从土土地地供供应应、、商商品品房房预预售售管管控控、、提提高高首首付付比例例以及及扩大大限购购区区域域等等方方面面来来规规范范市市场场；；2017年8月济济南南市市落落户户政政策策改改革革，，落落户户门门槛槛降降低低，，间间接接释释放放本本市市购购房房需需求求。。济南南城城市市规规划划济南南确确定定““东东拓拓、、西西进进、、南南控控、、北北跨跨、、中中疏疏””十十字字方方针针；；““十十二二五五””期期间间以以““一一城城三三区区””的的发发展展格格局局为为重重点点。。““十十三三五五””期期间间发发展展方方向向略略有有调调整整，，以以发发展展中中心心、、次次中中心心和和卫卫星星城城为为重重点点。。“十二五”重点发展片区一城老城区东至二环东路、西至二环南路、南至南部山体、北至北园大街三区西部新区西部新城核心区、济西湿地生态区、长清片区东部新区奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、孙村、章锦、彩石、两河滨河新区北湖城市副中心、济泺路、华山、新东站、美里湖“十三五”重点发展片区城市中心中央商务区城市次中心济南西客站、东客站和黄河北、长清、章丘省会卫星城济阳、平阴、商河“十三五”重点发展片区城市整体空间发展济南南城城市市规规划划根据据济济南南市市城城市市总总体体规规划划，，济济南南市市中中心心城城区区分分为为一一城城两两区区（（主主城城区区、、东东部部城城区区和和西西部部城城区区）），，地地块块所所在在主主城城区区内内的的旧旧城城片片区区配配套套完完善善，，城城市市基基础础设设施施较较为为老老化化，，将将重重点点完完善善提提升升商商业业、、服服务务业业中中心心功功能能，，发发展展商商业业、、金金融融、、旅旅游游等等现现代代服服务务业业，，在在保保持持旧旧城城特特色色的的基基础础上上以以发发展展居居住住为为主主。。地块块中心心城城空空间间结结构构为为““一一城城两两区区””。。““一一城城””为为主主城城区区，，““两两区区””为为西西部部城城区区和和东东部部城城区区，，以以经经十十路路为为城城市市发发展展轴轴向向东东西西两两翼翼拓拓展展。。主城城区区为为玉玉符符河河以以东东、、绕绕城城高高速速公公路路东东环环线线以以西西、、黄黄河河与与南南部部山山体体之之间间地地区区；西西部部城城区区为为玉玉符符河河以以西西地地区区；；东东部部城城区区为为绕绕城城高高速速公公路路东东环环线线以以东东地地区区。。主城城区区由由腊腊山山、、党党家家、、旧旧城城、、燕燕山山、、王王舍舍人人、、贤贤文文六六个个片片区区组组成成。。旧旧城城片片区区包包括括二二环环路路以以内内及及二二环环南南路路以以南南部部分分地地区区。。而本本项项目目位位于于旧旧城城片片区区规规划划范范围围内内。。济南南经经济济发发展展研研究究济南南市市整整体体经经济济运运行行稳稳定定，，近近年年经经济济增增速速虽虽开开始始放放缓缓，，但但产产业业结结构构不不断断优优化化，，以现现代代服服务务业业为为代代表表的的第第三三产产业业或或将将长长期期主主导导济济南南经经济济发展。从经济运运行状况况来看，济南市市经济总总量庞大大且运行行稳定，，在全国国存在巨巨大经济济下行压压力时，，仍能保保持较高高的增长长速度，，但近年年经济增增速出现现放缓趋趋势；从经济结结构来看看，长期以以来，济济南市第第三产业业远超第第二产业业，主导导城市发发展进程程，产业业结构日日趋合理理。2012年开始，，经济高高速发展展阶段终终结，变变化趋势势与全国国平均水水平相似似1938（40%）1829（42%）2622（54%）2339（53%）2215（37%）2053（39%）3256（56%）2892（55%）2307（38%）3348（57%）2369（36%）3850（59%）第三产业业占比累年攀升升济南人口口导入水水平济南市常常住人口口突破700万大关，，人口增增速省内内居首，，吸附能能力不断断增强；；大量人人口的导导入为城城市注入入活力的的同时，，也促进进了房地地产市场场的繁荣。济南市作作为山东东省省会会城市，，经济发发展速度度虽稍逊逊色于省省内外其其他沿海海发达城城市，但但仍保持持相对较较强的人人口吸附附能力；；2014年人口增增速超过过青岛，，稳居全全省首位位，常住住人口年年增量近近7万人；天桥区域域内人口口分布呈呈现南密密北疏状状态，本本案位于于天桥区区东南方方向老城城区，人口密密度相对对较高。。第一梯队第二梯队第三梯队人口增速省内前三名省内后三名区域济南莱芜青岛泰安烟台威海2014年人口增速（%）0.970.950.920.230.190.13常住人口（万人）706.7134.5904.6558.1700.2280.9数据来源源：2014年度全省省常住人人口数量量统计表表2014年山东人人口增速速排名第二部分分本本体研究究项目位于于济南市市天桥区区区东南南部区域域，位于于济南市市规划旧旧城片区区范围内内，片区居居住氛围围浓厚；；未来规规划以居居住为主主。项目东侧侧顺河高架架，北侧侧北园高高架，两两条快速速路于地地块东北北方向北北园立交交桥处交交汇；交交通便捷捷，可快快速通达达济南市市区。地块距长长途汽车车总站和和火车站站仅2.5公里，距距离火车车东站仅仅800米，对外外交通十十分便捷捷，可完完全满足足长途交交通便利利的诉求求。项目区位绕城高速线2.5KM2.5KM0.8KM1KM区域认知知地块所在在北湖片片区是天天桥区规规划中唯唯一地区区级中心心，泉城城特色风风貌带纵纵穿片区区，规划划为集文化创意意、生态态休闲、、商务研研发、商商业居住住等多功功能于一一体的城城市新区区。片区区处于旧旧城片区区，人口口密度大大，发展展前景可可期。

北湖片区黄台片区济泺路片区药山片区

堤口路片区地块北湖片区区是泉城特色风貌貌带北部形象象窗口和和北部地区级中中心，通过南南北延伸伸，清河河串城的的策略，，延续古古城的风风貌特色色和文化化内涵，，打造集集“文化创意意、生态态休闲、商务研研发、商商业居住住”等多多功能于于一体的的城市新新区。药山片区区功能定位位为工业研发发、商务金金融、生生活居住住等多元元功能复复合的城城市新区区。济泺路片片区主导功能能为城市市北部综综合客运枢纽纽和地区商贸中心心区，集商贸贸、商务务、居住住、休闲闲于一体体的城市市综合功功能区。。堤口路片片区是以居住住、教育、科科研为主导功功能的片片区。黄台片区区主导功能能为以滨滨水生态态居住和和专业化化集聚商业业功能为主主、文教教综合服服务为辅辅的综合合性片区区。泉城特特色色风风貌貌带地块四至至：地块块东至铁路路员工宿宿舍、西西至北关关北路、、南至胶胶济铁路路、北至至铁路员员工宿舍舍。地上物：地块现场场基本为为平地，现有少少许建筑筑垃圾，，西侧有110KV高压线穿穿过，对对项目形形象塑造造存在一一定影响。项目四至及现现状地块土地平整整，地块内部部以杂草为主主，存在少量量建筑废弃物物；周边并无无遮挡物，具具备较好的采采光通风条件件。周边以多层旧小区区为主，整体体居住氛围较较好；但地块块西北侧存在在高压变电站站，需考虑对西侧楼座价值和销销售的影响。东至铁路宿舍舍+垃圾收集站本案

西至北关北路

西南方向铁路桥洞

西北方向高压线

北至铁路宿舍楼

南至铁路轨道

地块内部现状铁路约30M交通条件项目被北园高高架和顺河高高架两条快速速路环绕，可可实现市区内内部快速通达达；距离长途途汽车总站和和火车站仅2.5公里，可充分分满足长途出出行的交通要要求；周边多多条公交线路路通车，可满满足短途市内内交通需求；；未来地铁R2线将设立生产产路站点，将将进一步增加加区域交通优优势。外部交通：地地块东临顺河河高架，北邻邻北园高架，，具备便利的的快速交通条条件；距离汽汽车总站和火火车站仅2.5公里，可充分分满足外部交交通需求；公共交通：附附近公交线路路BRT-1、BRT-2、K107、507、夜605，步行大约800米（10分钟）到达；；连接地块区区域与历下区区、历城区等等城市主城区区；未来规划划地铁R2号线靠近“生生产路”站；；项目仅西侧北北关北路北向向北园大街、、南向连接明明湖西路，地地块最大优势势就是临近大大明湖，步行行大约0.6公里到达。。地铁R2号线BRT-1路线图驾车至泉城广场约5分钟（2公里）驾车至汽车总站约5分钟(2.5公里）驾车至大明湖约2分钟（0.6公里）驾车至火车站约5分钟(2.5公里）商业配套：泉城城广场银座座、恒隆广广场、贵和和购物中心心、缤纷五五洲商业广广场等。教育配套：该区拥有较较优质学校校为：制锦锦市小学、、明湖小学学、明珠小小学、北坦坦小学等。。医疗配套：：济南华夏夏医院、山山东省交通通医院、济济南市天桥桥人民医院院、山大第第二医院、、山大齐鲁鲁医院。周边配套配套设施：该地块位于于天桥老城城区，但周周边城市基基建配套老老化，周边边多为成熟熟居住社区区，教育资资源和医疗疗资源丰富富，大型现现代化商业业配套资源源有待丰富富。

用地面积

5036.97㎡（7.56亩）

地上建筑面积9065㎡

地上容积率1.80绿地率35%

建筑密度

25%

停车位64个

总户数76户经济技术指指标-初步规划规模偏小，，10F小高层产品为主，以居住产品品为主，适宜精致致社区形象象。本地块2017年9月6日公告，将于于2017年10月11日进行网上上拍卖。起始价格：9000万元，楼面面价9928元/平，单价1190万/亩。第三部分整体市场情情况及区域域竞争情况况近6年济南房地地产市场“量价齐升”，2016年随着市场场的持续高高温运行，，供销量以及及价格连续突突破历史新新高位，随着着未来市场场的变化，，预计价格格将会有进进一步提升升空间。济南历年商商品住宅供求价价供销方面，，2016年济南市商商品住宅新新增供应量量1444.0万㎡㎡、、成成交交量量1548.3万㎡㎡，，较较2015年全全年年分分别别上上涨涨32%、41%。其其中中在在2016年1-10月的的住住宅宅供供销销量量已已超超越越2015年全全年年供供销销量量，，达达到到历历史史最最高高位位。。价格格方方面面，，2016年市市场场成成交交均均价价9509元/㎡㎡，同同比比上上涨涨12%。受受市市场场存存量量的的持持续续减减少少，，及及市市场场供供销销两两旺旺的的表表现现，，市市场场价价格格不不断断攀攀升升。。从济南南商商品品住住宅宅及及土土地地储储备备来来看看，，未未来来市市场场存存量量不不断断降降低低，，市市场场结结构构进进一一步步优优化化，，价价格格有有突突破破空空间间。。2011年-2016年商品品住宅供求价价年度度走势势数据来来源：：克而而瑞数数据库库2017年1-8月，济济南商商品住住宅市市场在在调控控大环环境下下呈现““量缩缩价涨涨”趋趋势，，由于于2016年10月成交交相对对核心心位置置地块块尚未未入市市，预计未未来商商品住宅成成交价价格将将进一一步提升。。济南商商品住住宅月月度供供求价价2017年1-8月商品品住宅宅新增增供应应量约388.5万㎡，月月度供供应量量呈上上升趋趋势；；成交交量约约454.3万㎡，，进入入下半半年后后月度度成交交量趋趋于稳稳定；；2017.8月底商商品住宅成成交均均价11743元/㎡，环比比上涨涨1.5%。由于2016年10月成交交相对对核心心位置置地块块尚未未入市市，预预计商商品住住宅成成交价价格将将进一一步提提升。。数据来来源：：克而而瑞数数据库库2017年1-8月，从从成交交量来来看，，历城城区成交量量位居榜榜首，，槐荫荫区紧紧随其其后，，本案案所在在天桥桥区和和市中中区成成交量量基本本持平平，目目前处处于第第四位位；从从成交交价格格来看看，历历下区区领跑跑济南南，天天桥区区成交交均价价处于于低位位水平平，仅仅高于于长清清。济南商商品住住宅区区域供供求价价新增供供应方方面，1-8月历城城区新新增供应量量最多多，新新增面面积达136.6万㎡，其其次为为历下区区，新增增供应应量约90.7万㎡。市中中区新新增供供应量量最少少，仅仅12.0万㎡，，而本本案所所在的的天桥桥区新新增供供应量量约41.2万㎡，，处于于全市市倒数数第四四位。。成交方方面，上半半年成成交主要集集中在在历城城、槐槐荫区区、市市中区区及天天桥区区，成成交面面积分分别为145.2万㎡、97.2万㎡、54.7万㎡和52.5万㎡。成交价价格方方面，2017.8月全市市成交交价格格最高高的为为历下下区19724元/㎡，其其次为为高新新区12996元/㎡。数据来来源：：克而而瑞数数据库库整体来看90-130㎡产品品是市市场供供需绝绝对主力，受价价格涨涨幅以以及二二孩政政策等等影响响，预预判后后续户户型结结构将将会发发生很很大改改变，，目前前市场场已有有新规规划项项目出出现75㎡两室室以及及125㎡四室室产品品济南商商品住住宅供供求户户型结结构2017年1-8月两室产品品供求求集中中在80-100㎡㎡；三室室产品品供求求主要要集中中在100-130㎡，为当前前市场场的需需求主主力产产品；；四室室产品品供求求主要要集中中在160-180㎡，整体体占比比较小小。受价格格涨幅幅以及及二孩孩政策策等影影响，目前前市场已已有新新规划划项目目出现现75㎡㎡两室以以及125㎡四室产品，，预判后后续户户型结结构将将会发发生很很大改变。。数据来来源：：克而而瑞数数据库库天桥区区2016.8-2017.8商品住住宅市市场整整体呈呈现““量缩价价涨”趋趋势，，2017年8月份新新增供供应量量以及及成交交量较较去年年同期期分别别下降降22%、66%，成交交价格格整体体上涨涨35%。济南南天天桥桥区区商商品品住住宅宅供供求求价价2017年8月份份天天桥桥区区商商品品住住宅宅新新增增供供应应量量约约7.1万㎡㎡，，成成交交量量约约2.6万㎡㎡，，较较去去年年同同期期分分别别下下降降22%、66%。从成成交交价价格格来来看看，，2017年8月份份天天桥桥区区整整体体成成交交均均价价为为10374元/㎡，，较较2016年8月份份上上涨涨35%。数据据来来源源：：克克而而瑞瑞数数据据库库项目目周周边边在在售售项目目仅仅2个，，其其中中世世茂茂天天城城项项目目处处于于开开发发后后期期，，房房源源不不多多；；海海尔尔云云世世界界项项目目体体量量巨巨大大，，后后续续货货量量充充足足；；周周边边存存在在2个潜潜在在供供应应项项目目，，金金科科澜澜山山公公馆馆和和山山钢钢锦锦绣绣华华府府项项目目；；周周边边二二手手房房市市场场均均价价1.6万-2万。。地块块竞竞品品分分布布3KM潜在项目在售项目本案世茂天城：产品类型：高层目前均价：20000元/㎡海尔云世界：产品类型：高层目前均价：19000元/㎡金科澜山公馆：产品类型：高层、小高山钢锦绣华府：产品类型：高层、小高湖光山色家园：产品类型：小高目前均价：17500元/㎡大明翠庭：产品类型：高层目前均价：16500元/㎡湖畔苑：产品类型：多层目前均价：20000元/㎡鲁能康桥：产品类型：小高目前均价：18500元/㎡二手房市场项目目所所在在区区域域及及相相邻邻片片区区2017年共共计计划划供供应应245亩居居住住土土地地，，共共5宗地地，，尚尚未未公公告告；；2017年片片区区内内成成交交土土地地一一宗宗，，土土地地面面积积2.9万㎡㎡，，由由滨滨河河集集团团取取得得。。区域域土土地地市市场场分分析析片区2017年供地计划明细序号土地位置面积(公顷）面积（亩）土地用途①天桥区天桥区经一路北侧，生产路西侧0.7211住宅②天桥区东至津浦铁路，西至东工商河，南至义合北街，北至厂区6.94104住宅③天桥区西至凤凰山路，东至厂区、北至15米规划路，南至厂区5.4882住宅④天桥区汽车厂东路以南，西工商河以东1.0015住宅商服⑤天桥区东至北关北路，西至生产路，南至经一路，北至胶济铁路2.1733住宅12345地块块土地地面面积积：：2.9万㎡㎡容积积率率：：3.8地上上建建面面：：10.9万㎡竞得得企企业业：：滨滨河河集集团团溢价价率率：：0%成交交日日期期:2017.8.42017年待公公告告地地块块2017年已已成成交交地块块在售售项项目目产产品品类类型型以以高高层层产产品品为为主主，，户户型型面面积积以以100-140㎡三三室室产产品品为为主主，，高高层层均均价价19000元/㎡，，区区域域后后续续存存量量充充足足，，具具备备一一定定的的市市场场竞竞争争压压力力。。地块块竞竞品品情情况况分分析析数据据来来源源：：克克而而瑞瑞数数据据库库销售状态项目名称总建筑面积（万㎡）产品类型容积率主力户型面积均价（元/㎡）月均去化套数存量（套）在售项目海尔云世界800高层2.5120-140㎡三室两厅两卫1900090套左右2000余套世茂天城87高层4.5100-120㎡三室两厅一卫20000（带精装）80套左右600左右合计竞品剩余约2600余套潜在项目金科澜山公馆占地面积5.3万㎡，计容建面约21万㎡山钢锦绣华府占地面积9.7万㎡，计容建面约41.7万㎡供求求：：地块块周边边在售售项项目目较较少少，仅2个项项目目在在售售，，世世茂茂天天城城项项目目剩剩最最后后两两栋栋楼楼未未推推，，海海尔尔云云世世界界B3、B4地块块中中长长期期存存量量较较高高。。价格格：：区域域项项目目价价格格高高层层19000-20000元/㎡左左右右，，海海尔尔云云世世界界由由于于配配套套明明湖湖小小学学和和北北湖湖湖湖区区规规划划，，项项目目溢溢价价能能力力较较高高。。片片区区目目前前控控规规已已批批，，规规划划前前景景较较好好，，未未来来溢溢价价能能力力较较强强；；产品品：区域域建建筑筑形形态态以以多多层层（（旧旧社社区区））、、高高层层（（新新建建小小区区））为为主主，，新新建建高高层层小小区区主力力户户型型均均集中中在在100-140㎡三三室产品品，目前前区区域域产产品品在在售售余余量量不不多多，，但但中中长长期期存存量量充充足足，，随随着着市市场场火火热热态态势势，，继继续续放放量量仍仍会会较较好好去去化化。。海尔尔云云世世界界位位于于大大明明湖湖以以北北小小清清河河以以南南，，位位于于泉泉城城特特色色风风貌貌轴轴的的重重要要节节点点位位置置，，项项目目整整体体规规划划了了一一湖湖、、一一轴轴、、三三区区。。目前前项项目目均均价价19000元/㎡。竞品品个个案案分分析析数据据来来源源：：克克而而瑞瑞数数据据库库项目名称海尔云世界总户数6000户产品面积段100-140三室172㎡、205㎡四室物业类型高层容积率2.5建筑面积800万㎡车位配比1:0.8装修标准毛坯均价19000元/㎡海尔尔云云世世界界B3地块块一一期期户户型型配配比比120-140㎡三三室室产产品品占占绝绝对对主主力力，，从从已已推推售售的的产产品品去去化化情情况况来来看看，，120-130㎡㎡产产品品去去化化速速度度最最好好，，去去化化率率达达到到98%，，其其次次为为130-140㎡㎡三三室室及及150以以上上四四室室产产品品，，去去化化率率达达到到95%。。竞品品个个案案分分析析数据据来来源源：：克克而而瑞瑞数数据据库库B3地块一期产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比（%）三室100-15052276四室150以上16224已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率100-11011610691130140-150302687%150以上16215495%世茂茂天天城城位位于于天天桥桥区区政政府府南南邻邻，，是是是是集集居居住住、、办办公公、、商商业业于于一一体体的的都都市市综综合合城城，，总总体体量量约约87万㎡㎡，，目目前前高高层层均均价价20000元/㎡，，具具有有较较高高的的市市场场认认可可度度。。竞品品个个案案分分析析数据据来来源源：：克克而而瑞瑞数数据据库库项目名称世茂天城总户数4446户产品面积段64㎡一室100-140㎡三室154㎡四室（二期1#、3#）物业类型高层容积率4.5建筑面积87万㎡车位配比1:1.12装修标准1500元/㎡均价高层20000世茂茂天天城城二二期期1#、3#户型型以以100-140㎡三三室室产产品品为为主主，，搭搭配配少少量量一一室室及及四四室室户户型型；；从从已已推推售售产产品品去去化化情情况况来来看看，，110-120㎡㎡产产品品去去化化率率最最好好，，其其次次为为100-110㎡㎡和和130-140㎡㎡。。竞品品个个案案分分析析数据据来来源源：：克克而而瑞瑞数数据据库库二期1#、3#已推售产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比一室645211%三室100-14035369%四室2549920%已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率64525096%100-11017416997%110-1201009898%130-140797797%150-160998485%第四四部部分分客户户分分析析客户户分分布布成交交客客户户地地缘缘性性强强，，以以北北湖湖片片区区及及济济泺泺路路片片区区客客户户为为主主，，小小清清河河以以北北、、黄黄台台片片区区、、药药山山、、堤堤口口路路、、西西市市场场片片区区客客户户作作为为主主要要补补充充客客户户分分散散地地，，同同时时将将承承载载少少量量历历下下区区外外溢溢客客户户。。黄台台片片区区及及历历城城区区客客户户小清清河河以以北北天天桥桥区区客客户户药山、堤堤口路及及西市场场片区客客户北湖及济济泺路片片区客户户历下区外外溢客户户客户分析客户类型具体区域代表来源职业特征置业能力客户基数置业关注点核心客群聚集区北湖及济泺路片区个体经营业主中小型企业中高层管理者及企业员工★★★★★★★★★地段认可、品牌、物业信赖，看好片区发展潜力、认可度高重点开拓区域堤口路、药山、西市场、黄台片区及天桥区小清河以北区域个体经营业主事业单位及普通企业从业者★★★★★★★区域认可升值潜力偶得客群区域历下区