山东大连湾镇后关村旧区改造规划设计文本（PPT+55）

大连湾湾镇后后关村村旧区区改造造规划划设计计初期成成果汇汇报2010.12目录录1.宏观背背景分分析2.现状地地块解解读3.规划设设计4.产品介介绍5.案例研研究-2-1.1上位规规划分分析1.2交通区区位分分析1.3影响要要素分分析1.4民俗文文化分分析1宏观背景分析-3--4-上位规规划分分析■大连政策向向大连连湾的的倾斜斜，大连湾湾工业业区的未来来发展展有望望带动动地块块开发发■随着经济发发展，，及城城市扩扩大，，人口口迅速速增加加■市中心心逐渐饱饱和，，本地地块有有更大大的发展空间■周边边地块块为待待开发发区域域，潜在供供应量量巨大大，因此此未来来竞争争将极极为激激烈■大连连湾近近来年年发展展迅速速，会会对本本地块块产生生竞争争-5-区域发发展条条件总总结：：■区域域发展展相对对落后后，城城区经经济收收入和和人口口综合合素质质偏低低，本本地人人口密密度及及外来来人口口进驻驻量有有限，，经济济能力力较差差；■区内内未来来发展展规划划虽有有大连连湾整整体产产业、、跨海海大桥桥、海海底隧隧道等等发展展规划划，但但受市市政建建设重重点工工程尚尚以市市内地地铁等等工程程牵制制，片片区内内的发发展规规划时时间必必将有有所后后延，，预计计在5-10年左右右，短短期内内对本本地块块的可可利用用价值值并不不明显显；■区域域内购购房需需求基基本以以自给给自足足型为为主，，多数数由本本地客客群及及少部部分周周边农农民消消化；；■长远远预期期大连连湾新新工业业区的的建设设有望望给区区域注注入新新鲜血血液，，但这这必须须依赖赖于整整体片片区城城市规规划发发展的的实施施，相相对可可控及及可利利用性性有限限。上位规规划分分析-6-交通区区位分分析-7-■规规划条条件占地面积积：约约50万平建筑面面积：：约125万平容积率率：2.5距（市））中心心直线线距离离14.5公里距开发区区直线线距离离10公里距金州直直线距距离9公里距大连湾湾直线线距离离5公里距南关岭岭直线线距离离5公里■地地块距各中中心位位置距距离（本数数据为为大致致距离离）交通区区位分分析-8-交通区区位分分析沈大高高速基地内内部现现状道道路202国道迎迎金路路优势：■新机机场的的规划划对地地块未未来发发展起起到很很大促促进作作用■机场场规划划同时时带动动机场场周边边的交交通规规划■区位位交通通便利利劣势：■地块块久未未发展展，交交通配配套恶恶劣■周边边道路路等级级较高高，要要考虑虑隔音音处理理■区域虽虽为交交通““咽喉喉”地地带，，距离离各个个成熟熟区域域都比比较远远，少少有公公交线线路，，出行行极为为不便便大连酒酒文化化博物物馆距金州州9km距市中中心14.5km距大连连湾5km-9-影响要要素分分析高速公公路高压走走廊高压走走廊高压走走廊沈大高高速影响要要素高速公公路对对地块块造成成一定定的噪噪声影影响高压走走廊周周边不不易建建造高高层和和大户户型住住宅区位较较远规划地地块区区位离离市区区较远远配套套服务务设施施缺乏乏-10-民俗文文化分分析大连湾湾地区区的民民间活活动丰丰富多多彩，，包括括窗花花、剪剪纸、、扎纸纸、彩彩绘、、雕塑塑、皮皮影片片在内内的民民间工工艺、、民间间舞蹈蹈、曲曲艺、、乐器器等，，种类类繁多多，深深受广广大人人民喜喜爱。。清末以以来，，大连连湾出出现许许多以以诗词词书画画见长长的文文人画画师，，如王王永江江、李李义田田、张张文海海等。。文学学、戏戏剧、、音乐乐、摄摄影、、篆刻刻等艺艺术作作品层层出不不穷。。基于于大连连湾悠悠久深深厚的的文艺艺创作作基础础，近近年来来，众众多文文化协协会和和团体体纷纷纷成立立，如如书画画协会会、音音乐工工作者者协会会等。。国内内文化化展会会也涌涌现出出众多多来自自大连连湾的的文艺艺作品品。-11-大连地地区盛盛产苹苹果，，山楂楂、葡葡萄和和黄桃桃的产产量也也较大大，近近年来来开展展了草草莓种种植。。沿海海藻类类共150多种，，分属属绿藻藻、褐褐藻和和红藻藻门，，其中中50多种具具有经经济价价值，，海带带、裙裙带菜菜人工工养殖殖大面面积开开展。。沿海海有机机碳的的年生生产能能力平平均每每公顷顷1.4吨。沿沿海海盛产产鱼虾虾，鲍鲍鱼、、刺参参、扇扇贝、、紫海海胆、、螺类类等海海珍品品资源源丰富富，海海湾大大面积积放养养贻贝贝、扇扇贝等等。北北部山山区开开展了了野鸡鸡等野野生动动物家家养。。全地地区有有无脊脊椎动动物约约4850种，野生脊脊椎动物约约765种。其中，，具有经济济价值或常常见的无脊脊椎动物有有132种，野生脊脊椎动物有有442种。民俗文化分分析2现状地块解读2.1三维地形模模拟2.2现状高程分分析2.3现状坡度分分析2.4现状坡向分分析2.5住宅限高分分析2.6现状设计研研究2.7周边公共设设施分布-12--13-三维地形模模拟-14-现状高程分分析规划地块南南北走向，，北高南低低，东邻沈沈大高速，，北面和中中部各有高高压走廊穿穿过。-15-现状坡度分分析规划地块整整体地势较较为平坦，，坡度多为为2到4度，北面有有小山坡坡坡度较大，，但面积较较小可通过过后期规划划土方平整整。-16-现状坡向分分析规划地块地地势平坦，，除北部小小山坡外，，大部分区区域坡向较较好。-17-住宅限高分分析规划地块规划地块规划地块位位于大连新新机场的净净空控制范范围内，因因此对地块块的住宅地地形与住宅宅限高进行行GIS分析。-18-住宅限高分分析规划地块由于处在大连新机场净空控制区范围内，因此对净空高低与地块标高进行竖向分析得出地块内住宅限高高度，对后期规划设计起到指导作用。净空高度地形高度6F以下区域11F以下区域18F以下区域24F以下区域28F以下区域-19-地形设计研研究规划地块西西接沈大高高速，根据据远期规划划要求，沈沈大高速将将作为快速速路成为进进入地块的的主要交通通干道，根根据对现有有设计标高高和规划地地块内标高高进行坡度度分析得出出：大部分线路路坡度在2度以内，可可选择做为为道路开口口进入小区区。沈大高速坡度0—2度-20-公共设施分分布R=5kmR=2km图例中学医院酒店幼儿园小学3规划设计3.1用地规划与与布局结构构3.2方案一解析析3.3方案二解析析-21--22-4产品介绍4.1多层产品介介绍4.2高层产品介介绍4.3户型比较-23--24-多层产品介介绍-25-高层产品介介绍-26-高层产品介介绍-27-高层产品介介绍-28-高层产品介介绍-29-高层产品介介绍-30-高层产品介介绍-31--32-高层产品介介绍-33--34-高层产品介介绍-35-户型特点：：1南北通透，，采光通风风俱佳，中中间两户面面宽较大，，日照充充足；2两端户型客客厅景观面面较大，景景观视线线佳；中间间两户面积积100平内布置了了南向客客厅和南向两卧，比较少少见；3两套交通核核，高效且且安静，不不会出现人人流拥堵的的现象100+115平方户型比较-36-户型特点：：1南北通透，，采光通风风俱佳，中中间两户面面宽大，南南向设置三三个房间，，日照充足足；2两端户型客客厅餐厅分分合有秩，，不仅面积积大，而且且景观面也也大，景景观视线佳佳；3两套交通核核，每套服服务两户，，高效而且且安静。100平左右两房户型比较-37-户型特点：：1公摊少，性性价比高；；2整体采用T型布局，采采光面和和日照房间间较多；3两端户型南南北通透；；4面宽小，用用地效率高高；590平米做到小小三居，户户型性价价比较高；；90㎡紧凑三房房小高层户型比较-38-3房2厅1卫，约85-90㎡户型特点：：1格局方正，，通透实用用；2功能空间全全玻璃面采采光，三面面风光无限限；3附送入户花花园，空间间过渡，自自然玄关；；户型比较-39-户型特点：：1西端户型客客厅景观面面较大，西西向景观观视线佳；2南北通透，，日照通风风俱佳；3两套交通核核，每套服服务两户，，高效且安安静；户型比较5案例研究5.1公建配套指指标研究5.2公建配套参参考—无锡魅力之之城5.3公建配套参参考—上海春申万万科城5.4大连远洋时时代城5.5大连海创·半山壹号5.6无锡绿地·波士顿公馆馆-40-公建配套指指标研究公共服务设施控制指标（m2/千人）

居住规模类别

居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标1668~3293(2228~4213)2172~5559(2762~6329)968~2397(1338~2977)1091~3835(1491~4585)362~856(703~1356)488~1058(868~1578)其中教育600~12001000~2400330~1200700~2400160~400300~500医疗卫生（含医院）78~198(178~398)138~378(298~548)38~9878~2286~2012~40文体125~245225~64545~7565~10518~2440~60商业服务700~910600~940450~570100~600150~370100~400社区服务59~46476~66859~29276~32819~3216~28金融邮电（含银行、邮电局）20~30(60~80)25~5016~2222~34--市政公用（含居民存车处）40~150(460~820)70~360(500~960)30~140(400~720)50~140(450~760)9~10(350~510)20~30(400~550)行政管理及其他46~9637~72----居住区用地平衡控制指标（%）用地构成居住区小区组团1、住宅用地（R01)55~6055~6570~802、公建用地（R02）15~2512~226~123、道路用地（R03）10~189~177~154、公共绿地（R04）7.5~185~153~6居住区用地（R）100100100注：1、居住区级级指标含小小区和组团团级指标，，小区级含含组团级指指标；2、公共服务务设施总用用地的控制制指标应符符合居住区区用地平衡衡控制指标标表规定3、总指标未未含其他类类，使用时时应根据规规划设计要要求确定本本类面积指指标4、小区医疗疗卫生类未未含门诊所所5、市政公用用类未含锅锅炉房，在在采暖地区区应自选确确定公建配套指指标研究公共服务设施配套指标表（按规划人口约2万人计算）项目居住小区级公共服务设施控制指标（m2/千人）实际规划面积（m2）建筑面积（m2）用地面积（m2）建筑面积（m2）用地面积（m2）教育330~1200700~24006600~2400014000~48000医疗卫生（含医院）38~9878~228760~19601560~4560文体45~7565~105900~15001300~2100商业服务450~570100~6009000~114002000~12000社区服务59~29276~3281180~58401520~6560金融邮电（含银行、邮电局）16~2222~34320~440440~680市政公用（含居民存车处）30~140(400~720)50~140(450~760)600~2800（8000~14400）1000~2800（9000~15200）行政管理及其他----合计

19360~47940（26760~59540）21820~76700（29820~89100）注：根据本本地块规划划住宅建筑筑面积约为为60万平方计算算，户均面面积为90平方，规划划地块内约约有6666户居民，每每户为3人计算则规规划地块内内总人口约约为2万。公建配套参参考—无锡魅力之之城无锡魅力之城总体经济技术指标建设总用地96.2万平总建筑面积1349686㎡住宅建筑面积123.37万平公建建筑面积116000㎡净地容积率1.403无锡魅力之城总体社区配套设施一览表功能分项建筑规模面积功能分项建筑规模面积万m2万m2公建配套总计：11.6④社区综合服务小计：3.4①教育设施小计：1.85社区服务中心0.4幼儿园建筑面积(16班)0.3家政及其它服务用房0.4幼儿园建筑面积(24班)0.45青年公寓、小型办公等用房2.6小学建筑面积(30班)1.1⑤医疗保健小计：0.42②文化体育小计：(含C-E1地块)1.28诊所、药店等医疗保健设施0.42

分散会馆及社区书店0.28⑥市政公用及其它小计：0.55文体活动中心、社区学院1物业用房建筑面积0.35③商业服务小计：3.5变电所建筑面积0.07购物中心等集中商业1.6路灯、配电0.01金融证券贸易0.26垃圾中转站0.05餐饮0.5公厕0.05超市及分散商业1.2其它0.02公建配套参参考—无锡魅力之之城公建配套参参考—上海春申万万科城项目达到59万平规模时时，公建总总量约4.2万平项目总面积地上地下

71705住宅公建

春申一期A块

69950垃圾站35地下室1720.3春申一期B块3623828224商业中心7661地下建筑353春申一期会所泳池4177

会所3243（物业管理：537）、泳池934

春申二期8794883597

51＃－52＃地下室1045，地下车库3306春申一期水泵房、二期地下人防3895

一期水泵房488二期地下人防3207、二期地下水泵房200春申九年一贯制学校12421

学校12233、垃圾房14、水泵房151、门卫23，计12421

春申幼儿园及辅房8306

幼儿园8157、变电站124、垃圾房12、门卫13

春申三期102884100434商场2204，自行车库246。备注：原证照中总面积减去单身公寓10376，20＃3265

春申三期单身公寓73637363

春申三期20＃及二、三期零星57775577水泵房、变电房200

春申四期123775110638配套1590地下车库8615，地下自行车库2932.76春申四期商铺2004

商铺2004

春申四期公建

春申五期119260102289商铺1897、公交站389、开关站96、垃圾站81、管理用房78地下