住宅价格表的制作（PPT）

住宅宅价价格格表表的的制制作作一、定定价目目标二、价价格制制定1、公式式（重点点）2、取值值（重点点）3、步骤骤三、价价格审审核（重点点）四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航中原你你给我我卖高高点价价，可可以不不用开开盘当当天就就卖完完现在穷穷啊！！！房子都都买不不起了了！定价唔唔好太太高或或者太太低，，发展展商同同个客客都接接受就就得啦啦，快快D卖晒收收钱发展商商客户代理商商快速、、均衡衡、销销售控控制合理的的价位位定价方方法取取得发发展商商认同同目标标一、定定价目目标二、价价格制制定1、公式式2、取值值3、步骤骤三、价价格审审核四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航销售总总额折前×综合折折扣实收均均价=总建筑筑面积积原理理注意：：折前前销售售总额额不能能用均均价×总建筑筑面积积单价折后单价折前=综合折折扣∑单价折前×单位建建筑面面积×综合折折扣=总建筑筑面积积2种常用用的方方法方法一一、水水平系系数±层差法法单价折后=总价÷建筑面面积=（总价价不考虑虑赠送送面积积+总价赠送面面积）÷建筑面面积=（单价价不考虑虑赠送送面积积×建筑面面积+单价赠送面面积×赠送面面积））÷建筑面面积={[试算价价×（1+水平系系数））±层差－－干干扰扰]×建筑面面积+单价赠送面面积×赠送面面积}÷÷建筑面面积修正基基准与与修正正标准准不统统一，，规律律性不不强或=单价已考虑虑赠送送面积积×（建筑筑面积积+折算后后的赠赠送面面积））÷建筑面面积={[试算价价×（1+水平系系数））±层差－干扰]×（建筑筑面积积+赠送面面积×折算率率÷实用率率）}÷÷建筑面面积方法二二、系系数修修正法法单价=均价×综合系系数=均价×（1+水平系系数））×（1+垂直系系数））×（1+特殊系系数））×（1+增值系系数））=均价×（1+水平系系数））×（1+垂直系系数））×（1+特殊系系数））×（1+∑∑赠送面面积×折算率率÷实用率率÷建筑面面积））（推荐荐）公式源源自市市场比比较法法；以均价价为基基准进进行各各影响响因素素逐一一修正正（因因素相相乘，，非相相加））；系数的的规律律性更更强；；通过综综合系系数，，直观观表现现任意意两个个单位位的价价格差差幅；；注意：：综合合系数数需进进行平平均值值归1处理借鉴：：市场场比较较法公公式评估价价格=参照物物市场场价格格×交易情情况修修正系系数×交易日日期修修正系系数×区域因因素修修正系系数×个别因因素修修正系系数参数释释义均价——项目要实现现的均价。。水平系数——反映各户型型在同一水水平面（一一般以中间间楼层为准准）的价值值差异。包包括户型、、朝向、景景观、噪声声、畅销度度五大因素素；垂直系数\层差——反映各户型型在垂直方方向的价值值差异。包包括景观、、视野、通通风、灰尘尘、噪声、、虫害、安安全、私密密性、心理理优越度、、乘电梯便便利度等。。特殊系数\干扰——反映各户型型在垂直方方向上局部部楼层的价价值突变。。如机房、、建筑物遮遮挡等干扰扰、带4、8楼层的风水水讲究、非非赠送面积积的奇偶层层差异等。。增值系数——反映赠送面面积等方面面的增值。。如赠送凸凸窗、入户户花园、露露台、阳台台等（注：：送装修的的金额应以以总装修款款加到总房房价中）。。赠送面积——不计容积率率部分的水水平投影面面积。折算率——反映赠送面面积的可利利用价值性性。实用率——等于套内建建筑面积÷建筑面积。。一、定价目目标二、价格制制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审审核四、价格统统计五、定价说说明书六、实例演演示内容导导航水平系数=∑各因素的价价格差幅×分值×10÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标标准层作为为打分基准准层；10分制，分5个等级；项目组、售售楼代表各各人分别打打分，取平平均分或最最优打分；；各因素的价价格差幅等等于本楼盘盘打分项目目中最好与与最差的价价格差幅；；好处：10分制相对于于100分制更直观观，简单；；相对于直直接取系数数更客观；；只需调整各各因素价格格差幅，便便可使水平平系数合理理化，无需需再调分值值；方法一：直直接取系数数水平系数方法二：各各因素的价价格差幅×分值（推荐）评价：系数数取值和调调整繁锁四大水平因因素重要性性景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅朝向向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动动1%广东节能标标准——窗墙比东西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假设：同一户户型的厅、房房、厨卫为同同一朝向水平系数各因因素差幅取值值参考

打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%

1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%

二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）

2.4厨卫（5%）

三、朝向(日照\通风)

单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）

3.2主卧（25%）

3.3次卧（15%）

3.4厨卫（10%）

3.5电梯间采光通风0-1%

四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%

4.2主卧0-3%

4.3次卧0-2%

4.4厨卫0-0.5%

4.5阳台入户花园0-1%

五、其他调整

6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系系数模式矩形模式的应应用价格分布：价价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各各楼层单位价价格适中；适用范围：景景观视野较佳佳的单元。矩形模式----案例向小区，看水水景，视野好好价格分布：价价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各各楼层单位价价格适中；适用范围：景景观视野较佳佳的单元。梯形模式的应应用价格分布：压压低低层和高高层单位价格格，拉高中层层单位价格；；适用范围：向向小区外，景景观视野较差差的单元。低楼层无景观观，价格不能能高高层层无景观观，视野差，，价格不能高高中层单位承担担主要的价格格压力梯形模式----案例朝社区路，对对面拟建厂房房或住宅区，，楼距较小价格分布：压压低低层和高高层单位价格格，拉高中层层单位价格；；适用范围：向向小区外，景景观视野较差差的单元。倒梯形模式的的应用价格分布：拉拉高低层和高高层价格，压压低中层单位位价格；适用范围：看看园林，楼距距小（应用时时须降低高层层系数，慎用用）。低层看园林可拉高其价格格中层景观一般般，视野较窄窄，价格不能能高高层无景观，，楼距小，应应压低其价格格（此曲线不不合理）倒梯形模式----案例看小区园林，，楼距小价格分布：拉拉高低层和高高层价格，压压低中层单位位价格；适用范围：看看园林，楼距距小（应用时时须降低高层层系数，慎用用）。椭圆模式的应应用价格分布：拉拉高中高层价价格,降低中低层价价格,低层和高层价价格适中；适用范围：向向小区外,地面只有小面面积园林,外围景观差,但视野开阔。。低层看小面积积园林，起价价可适中中低层无景观观视野差，价价格不宜高中高层视野好好价格开始攀升升高层视野好，，但无景观，，价格不宜太太高椭圆模式----案例朝龙观路，楼楼下商业街广广场，对面为为5-8层汽车维修厂厂、医院价格分布：拉拉高中高层价价格,降低中低层价价格,低层和高层价价格适中；适用范围：向向小区外,地面只有小面面积园林,外围景观差,但视野开阔。。沙漏模式的应应用价格分布：拉拉高中低层价价格,压低中高层价价格,低层和高层价价格适中；适用范围：向向园林,楼距适中。低层看小面积积园林，起价价可适中中低层看园林林价格可拔高些些中高层景观较较差，视野一一般应压低其价格格高层视野采光光较好，价格格可适度拉高高沙漏模式----案例小区中间，看看园林，被楼楼包围，距离离适中价格分布：拉拉高中低层价价格,压低中高层价价格,低层和高层价价格适中；适用范围：向向园林,楼距适中。特殊系数考虑因素：影响垂直方向向局部价值突突变的因素干扰：机房噪声、、建筑物遮挡挡、车库入口口、平台影响响、景观视野野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差异：：非赠送面积的的奇偶层差异异；其他：如复式的尊尊贵感、共享享空中花园等等。增值系数（折折算率）考虑因素：将赠送的面积积换算成统一一价格口径凸窗：真凸窗、假凸凸窗、凸窗占占所在功能区区的面积比率率、必要性；；阳台：室外、室内、、景观、必要要性、私密性性；露台：景观、朝向、、噪声、必要要性、私密性性；入户花园：景观、朝向、、噪声、必要要性、私密性性、封闭的可可能性；隐形衣橱：占所在功能区区的面积比率率、必要性；；夹层：高度、采光通通风、景观视视野、布局合合理性。增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）单位成本单单位建安成本本×（1+30%）保底折算率==均价均均价价参数释义：单单位建安成成本——取值参考（多多层1100、小高层1600、高层2100）R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99××10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988≈0.9643=0.964(取整到小数点点后3位)综合折扣付款方式及优优惠(实例)：一次性付款：：96折(R一次性），假设占15%（P一次性）银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭）关系户：额外外99折（R关系），假设占10%（P关系）销售前期：额额外97折（R前期），假定销售售率为40%（P前期）注：销售中后后期促销优惠惠也应考虑进进去一、定价目标标二、价格制定定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核核四、价格统计计五、定价说明明书六、实例演示示内容导航航步骤骤水平系数垂直系数增值系数特殊系系数综合系系数折后单单价表表折后价价格表表折前价价格表表折后单单价分分析折后总总价分分析价格统统计表表销售统统计表表折后单单价=均价×综合系系数折后总总价=折后单单价×建筑面面积折前总总价=折后总总价÷综合折折扣系系数一、定定价目目标二、价价格制制定1、公式式2、取值值3、步骤骤三、价价格审审核四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航推售控控制目标中期产品质素★★★☆☆后期自住景观型客户价格敏感度低★☆☆☆☆产品质素★★★★☆前期：价格标杆自住为主完全享受型客户完全不考虑价格☆☆☆☆☆，抢到就行产品质素★★★★★中期产品质素★☆☆☆☆前期：产品质素★★★☆☆后期自住中高享受型价格敏感度★★☆☆☆产品质素★★★☆☆前期：低价入市，火爆，快速回笼资金投资为主追求空间型客户价格敏感度高★★★★★产品质素☆☆☆☆☆中期投资、自住空间与高度并重型价格敏感度中高★★★★☆产品质素★☆☆☆☆前期：通常的滞销单位自住为主视野空气享受型客户价格敏感度中等产品质素★★☆☆☆面积:各单位位的建建筑面面积、、套内内建筑筑面积积各栋建建筑面面积、、套内内建筑筑面积积总建筑筑面积积、总总套内内建筑筑面积积方法:项目组组及售售楼代代表核核对各各单位位面积积；分栋汇汇总，，将查查丈报报告分分栋汇汇总面面积和和总面面积标标注在在旁边边核对对.价格:检查单单元格格引用用是否否正确确（特特别是是奇偶偶层面面积））;用函数数SUM求和时时,要注意意不要要把不不应求求和的的隐藏藏单元元格计计算在在内;乘除时时是否否用函函数ROUND进行四四舍五五入。。准确性性审核核价格审审核将标准准层综综合系系数标标于平平面图图上价格审审核合理性性综合系数1009782839391957684价格审审核合理性性单价各单元元排序序是否否合理理？同一单单元不不同楼楼层价价差是是否合合理？？是否有有因误误操作作造成成的明明显错错误？？（曲曲线突突变））有利于于售楼楼员掌掌握价价格规规律，，便于于引导导客户户。注：若若有竞竞争对对手价价格，，可加加入比比较均价5000小区内内外价价格屏屏障价格审审核合理性性单价12365748均价5000小区内内外价价格屏屏障均价排排序是是否合合理?均价差差额是是否合合理?与对手手相比比价格格是否否有竞竞争力力?各单元元最低低最高高价是是否合合理?各单元元最低低最高高价差差额是是否合合理?竞争性性单元元差额额是否否合理理?与对手手相比比价格格是否否有竞竞争力力?了解各各户型型单价价区间间的数数量分分布为制定定推售售方案案提供供依据据均价5000小区内内外价价格屏屏障9均价5000价格审审核合理性性总价各单元元排序序是否否合理理？同一单单元不不同楼楼层价价差是是否合合理？？是否有有因误误操作作造成成的明明显错错误？？（曲曲线突突变））有利于于售楼楼员掌掌握价价格规规律，，便于于引导导客户户。注：若若有竞竞争对对手价价格，，可加加入比比较价格审审核合理性性总价小屏障障:小区内内外3房97-102㎡12345678无屏障障:水景3房与园林林3+1102㎡㎡110㎡小屏障:园林2+1与路边3房78㎡97㎡㎡大屏障:园林2+1与路边2房78㎡65㎡㎡9各户型的的总价排排序是否否合理?各户型的的最低最最高总价价及差额额是否合合理?各户型间间的竞争争度设计计是否合合理?与竞争对对手同类类产品是是否有竞竞争力?投资性物物业的租租金能否否大于月月供?10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面1栋北面6栋南面5栋南面1栋南面总价位置销售分阶阶段模拟拟图销售前期期销售中期期销售后期期合理性总价(推售控制制)一、定价价目标二、价格格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格格审核四、价格格统计五、定价价说明书书六、实例例演示内容容导航航总体性统统计折前价格表统计

1栋2栋合计\均价0.964折后总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前销售总额（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前销售均价（元）5,3335,2435,2845,094

1栋2栋合计\均价0.964折后平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平层折前总额（元）202160002435400044,570,00042,965,480平层折前均价（元）5,2195,1625,1885,001

1栋2栋合计\均价0.964折后复式面积（㎡）396.56371.30767.86

复式折前总额（元）255700023270004,884,0004,708,176复式折前均价（元）6,4486,2676,3616,132折后价格表统计

1栋2栋合计\均价总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后销售总额（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后销售均价（元）5,1415,0545,094

1栋2栋合计\均价平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44平层折后总额（元）19,488,47623,476,62842,965,104平层折后均价（元）5,0314,9765,001

1栋2栋合计\均价复式面积（㎡）396.56371.30767.86复式总额（元）2,464,5252,243,5484,708,073复式均价（元）6,2156,0426,131折前价格表分户型统计

2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前销售额（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后销售额（元）