中铁建筑工程面积计算规范新旧对比解读

【最新新版版】《《建筑筑工工程程面面积积计计算算规规范范》新旧旧对对比比中铁铁二二十十二二局局集集团团房房地地产产开开发发有有限限有有限限公公司司规规划划建建设设部部2015年1月13日新规规范范执执行行日日期期目录录一、、新新版版《建筑筑工工程程建建筑筑面面积积计计算算规规范范》简介介二、、新新增增术术语语及及取取消消术术语语三、、变变动动较较大大的的主主要要条条文文对对比比分分析析四、、新新版版规规范范不不计计算算面面积积的的内内容容五、、新新规规如如何何偷偷面面积积一、、新新版版《建筑筑工工程程建建筑筑面面积积计计算算规规范范》简介介《建筑筑工工程程建建筑筑面面积积计计算算规规范范》（GB/T50353-2013）自自2014年7月1日起起实实施施。。本规规范范是是在在《建筑筑工工程程建建筑筑面面积积计计算算规规范范》（GB/50353-2005）的的基基础础上上修修订订而而成成。。鉴于于建建筑筑发发展展中中出出现现的的新结结构构、、新新材材料料、、新新技技术术、、新新的的施施工工方方法法，为为了了解解决决建建筑筑技技术术的的发发展展产产生生的的面面积积计计算算问问题题，，本本着着不不重重算算，，不不漏漏算算的的原原则则，，对对建建筑筑面面积积的的计计算算范范围围和和计计算算方方法法进进行行了了修修改改统统一一和和完完善善。。最初初是是在在20世纪纪70年代代制制订订的的《建筑筑面面积积计计算算规规则则》。1982年国国家家经经委委基基本本建建设设办办公公室室(82)经基基设设字字58号印印发发了了《建筑筑面面积积计计算算规规则则》。1995年建建设设部部发发布布《全国国统统一一建建筑筑工工程程预预算算工工程程量量计计算算规规则则》(土建建工工程程GJDGZ-101-95)，其其中中含含““建建筑筑面面积积计计算算规规则则””。。新建建筑筑面面积积计计算算规规范范的的主主要要技技术术内内容容是是：：1.总则则；；2.术语语；；3.计算算建建筑筑面面积积的的规规定定。。二、、新新增增术术语语及及取取消消术术语语2．0．1建筑筑面面积积constructionarea建筑筑物物（（包包括括墙墙体体））所所形形成成的的楼楼地地面面面面积积。。2．0．3结构构层层高高structurestoryheight楼面面或或地地面面结结构构层层上上表表面面至至上上部部结结构构层层上上表表面面之之间间的的垂垂直直离离。。2．0．5建筑筑空空间间space以建建筑筑界界面面限限定定的的、、供供人人们们生生活活和和活活动动的的场场所所。。2．0．6结构构净净高高structurenetheight楼面面或或地地面面结结构构层层上上表表面面至至上上部部结结构构层层下下表表面面之之间间的的垂垂直直距距离离。。2．0．7围护护设设施施enclosurefacilities为保保障障安安全全而而设设置置的的栏栏杆杆、、栏栏板板等等围围挡挡。。2．0．13结构构层层structurelayer整体体结结构构体体系系中中承承重重的的楼楼板板层层。。新增增术术语语楼面面或或地地面面结结构构层层到到截截面面高高度度最最大大的的梁梁底底高高度度。。2．0．20门廊廊porch建筑筑物物入入口口前前有有顶顶棚棚的的半半围围合合空空间间。。2．0．21楼梯梯stairs由连连续续行行走走的的梯梯级级、、休休息息平平台台和和维维护护安安全全的的栏栏杆杆(或栏栏板板)、扶扶手手以及及相相应应的的支支托托结结构构组组成成的的作作为为楼楼层层之之间间垂垂直直交交通通使使用用的的建建筑筑部部件件。。2．0．23主体体结结构构majorstructure接受受、、承承担担和和传传递递建建设设工工程程所所有有上上部部荷荷载载，，维维持持上上部部结结构构整整体体性性、、稳稳定定性性和和安安全全性性的的有有机机联联系系的的构构造造。。2．0．28露台台terrace设置置在在屋屋面面、、首首层层地地面面或或雨雨篷篷上上的的供供人人室室外外活活动动的的有有围围护护设设施施的的平台台。。2．0．30台阶阶step联系系室室内内外外地地坪坪或或同同楼楼层层不不同同标标高高而而设设置置的的阶阶梯梯形形踏踏步步。新增增术术语语主体体结结构构是是也也是是建建筑筑的的主主要要承承重重及及传传力力体体：：包包括括梁梁，，柱柱，，剪剪力力墙墙、、楼楼面面板板、、屋屋面面梁梁及及屋屋面面板板。。2．0．1层高高storyheight上下下两两层层楼楼面面或或楼楼面面与与地地面面之之间间的的垂垂直直距距离离。2．0．7回廊廊cloister在建建筑筑物物门门厅厅、、大大厅厅内内设设置置在在二二层层或或二二层层以以上上的的回回形形走走廊廊。2．0．13围护护性性幕幕墙墙enclosingcurtainwall直接接作作为为外外墙墙起起围围护护作作用用的的幕幕墙墙。。2．0．14装饰饰性性幕幕墙墙decorativefacedcurtainwall设置置在在建建筑筑物物墙墙体体外外起起装装饰饰作作用用的的幕幕墙墙。。2．0．17眺望望间间viewroom设置置在在建建筑筑物物顶顶层层或或挑挑出出房房间间的的供供人人们们远远眺眺或或观观察察周周围围情情况况的的建建筑筑空空间间。。2．0．22永久久性性顶顶盖盖permanentcap经规规划划批批准准设设计计的的永永久久使使用用的的顶顶盖盖。取消消术术语语三、、变变动动较较大大的的主主要要条条文文对对比比分分析析变动动较较大大的的主主要要条条文文对对比比分分析析本规规范范修修订订的的主主要要技技术术内内容容是是：：1.增加加了了建建筑筑物物架架空空层层的的面面积积计计算算规规定定，，取取消消了了深深基基础础架架空空层层；；2.取消消了了有有永永久久性性顶顶盖盖的的面面积积计计算算规规定定，，增增加加了了无无围围护护结结构构有有围围护护设设施施的的面面积积计计算算规规定定；；3.修订订了了落落地地橱橱窗窗、、门门斗斗、、挑挑廊廊、、走走廊廊、、檐檐廊廊的的面面积积计计算算规规定定；；4.增加加了了凸凸（（飘飘））窗窗的的建建筑筑面面积积计计算算要要求求；；5.修订订了了围围护护结结构构不不垂垂直直于于水水平平面面而而超超出出底底板板外外沿沿的的建建筑筑物物的的面面积积计计算算规规定定；；6.删除除了了原原室室外外楼楼梯梯强强调调的的有有永永久久性性顶顶盖盖的的面面积积计计算算要要求求；；7.修订订了了阳阳台台的的面面积积计计算算规规定定；；8.修订订了了外外保保温温层层的的面面积积计计算算规规定定；；9.修订订了了设设备备层层、、管管道道层层的的面面积积计计算算规规定定；；10.增加加了了门门廊廊的的面面积积计计算算规规定定；；11.增加加了了有有顶顶盖盖的的采采光光井井的的面面积积计计算算规规定定。。条文文对对比比分分析析（（一一））旧条文新条文3.0.1单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合下列规定：2．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。3.0.3对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m

及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。【新条条文文说说明明】无【解读读】计算算高高度度修修改改为为结结构构净净高高2.1m。条文文对对比比分分析析（（一一））条文文对对比比分分析析（（二二））旧条文新条文3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m～2.10m的部位应计算1／2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。3.0.4对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1／2计算面积。【新条条文文说说明明】3.0.4场馆馆看看台台下下的的建建筑筑空空间间因因其其上上部部结结构构多多为为斜板板，所所以以采采用用净净高高的的尺尺寸寸划划定定建建筑筑面面积积的的计计算算范范围围和和对对应应规规则则。。室室内内单单独独设设置置的的有有围围护护设设施施的的悬悬挑挑看看台台，，因因其其看看台台上上部部设设有有顶顶盖盖且且可可供供人人使使用用，，所所以以按按看看台台板板的的结结构构底底板板水水平平投投影影计计算算建建筑筑面面积积。。““有有顶顶盖盖无无围围护护结结构构的的场场馆馆看看台台””所所称称的的““场场馆馆””为为专专业业术术语语，，指指各各种种““场场””类类建建筑筑，，如如：：体体育育场场、、足足球球场场、、网网球球场场、、带带看看台台的的风风雨雨操操场场等等。。【解读读】增加加内内容容。。条文文对对比比分分析析（（三三））旧条文新条文3.0.5

地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。3.0.5地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高2.20m以下的，应计算1／2面积。3.0.6出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1／2计算面积。【新条文说说明】出入口坡坡道分有顶盖出出入口坡坡道和无顶盖出出入口坡坡道，出入口口坡道顶顶盖的挑挑出长度度，为顶顶盖结构构外边线线至外墙墙结构外外边线的的长度；；顶盖以设设计图纸纸为准，对后增增加及建建设单位位自行增增加的顶顶盖等，，不计算算建筑面面积。顶顶盖不分分材料种种类（如如钢筋混混凝土顶顶盖、彩彩钢板顶顶盖、阳阳光板顶顶盖等））。地下下室出入入口见图图2。【新插图】图2条文对比比分析（（三）【解读】旧规范中中只对““永久性性顶盖””进行上上述规定定。坡道道包括自自行车坡坡道、车车库坡道道等，顶顶盖包含含钢筋混混凝土结结构、采采光板、、玻璃顶顶等。条文对比比分析（（四）旧条文新条文3.0.6坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1／2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1／2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。3.0.7

建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。【新条文说说明】3.0.7本条既适适用于建建筑物吊吊脚架空空层、深深基础架架空层建建筑面积积的计算算，也适适用于目目前部分分住宅、、学校教教学楼等等工程在在底层架架空或在在二楼或或以上某某个甚至至多个楼楼层架空空，作为为公共活活动、停停车、绿绿化等空空间的建建筑面积积的计算算。架空空层中有有围护结结构的建建筑空间间按相关关规定计计算。建建筑物吊吊脚架空空层见图图3。【解读】新规范架架空层定定义：：仅有结构构支撑而而无外围围护结构构的开敞敞空间层层。【新插图】图3条文对比比分析（（四）【解读】旧规范中中“不利用”的架空层可不计容容。《城市规划划管理技技术规定定》中架空层层≤3.6m时，且只只作为绿化、公公用活动动时，不计计建筑面面积（容容积率））。(影响面积积较大！！)条文对比比分析（（五）旧条文新条文3.0.7

建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。3.0.8建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。【新条文说说明】无【解读】原规范中中用词是是“回廊廊”，新新规范用用的是““走廊””。条文对比比分析（（六）旧条文新条文3.0.8建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

3.0.9

建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。【新条文说说明】无【解读】注意围护护结构和和围护设设施的含含义。。这两个都都是无围护结结构的架空走走廊，应按其其结构底底板水平平投影面面积计算算1/2面积。条文对比比分析（（七）旧条文新条文3.0.11

建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。3.0.14有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1／2面积。【新条文说说明】3.0.14檐廊见图图6。【解读】新规有所所放宽。。【新插图】图6条文对比比分析（（七）围护设施施【解读】旧规范中中有围护护结构的的、高度度大于2.2m的计全面面积，小小于2.2m的才计1/2面积;有顶盖无无围护结结构的计计入1/2面积（参参见旧规规范3.0.11)条文对比比分析（（八）旧条文新条文

3.0.24下列项目不应计算面积：突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。3.0.13

窗台与室内楼地面高差0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。【新条文说说明】无【解读】本条与《住宅设计计规范》统一，利利用假凸窗赠送面积被进一步步限制。。【链接】《住宅设计计规范GB50096-2011》2.0.15凸窗：突突出建筑筑物外墙墙面的窗窗户。详详见13J815《《住宅设计计规范》图示中的的图示2.0.15条文对比比分析（（九）旧条文新条文3.0.16雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。3.0.16门廊应按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。【新条文说说明】增加门廊的计算面面积。雨篷分为为有柱雨雨篷和无无柱雨篷篷。有柱柱雨篷，，没有出出挑宽度度的限制制，也不不受跨越越层数的的限制，，均计算算建筑面面积。无无柱雨篷篷，其结结构板不不能跨层层，并受受出挑宽宽度的限限制，设设计出挑挑宽度大大于或等等于2.10m时才计算算建筑面面积。出出挑宽度度，系指指雨篷结结构外边边线至外外墙结构构外边线线的宽度度，弧形形或异形形时，取取最大宽宽度。【解读】雨篷面积积计算更更严谨。。1.8m条文对比比分析（（十）旧条文新条文3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。3.0.18围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。【新条文说说明】本规范的的2005版条文中中仅对围围护结构构向外倾倾斜的情情况进行行了规定定，本次次修订后后条文对对于向内内、向外外倾斜均均适用。。在划分分高度上上，本条条使用的的是“结结构净高高”，与与其他正正常平楼楼层按层层高划分分不同，，但与斜斜屋面的的划分原原则相一一致。由由于目前前很多建建筑设计计追求新新、奇、、特，造造型越来来越复杂杂，很多多时候根根本无法法明确区区分什么么是围护护结构、、什么是是屋顶，，因此对对于斜围围护结构构与斜屋屋顶采用用相同的的计算规规则，即即只要外外壳倾斜斜，就按按结构净净高划段段，分别别计算建建筑面积积。斜围围护结构构见图8。2.7m【新插图】图8条文对比分析析（十）【解读】计算高度修改改为结构净高高2.1m。条文对比分析析（十一）旧条文新条文3.0.15建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。3.0.19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1／2面积。【新条文说明】建筑物的楼梯梯间层数按建建筑物的层数数计算。有顶顶盖的采光井井包括建筑物物中的采光井井和地下室采采光井。地下下室采光井见见图9。【解读】地下室采光井井、通风井，，以往均不计计建筑面积。。规划阶段地地下室面积应应适当考虑此此部分面积的的比例。【新插图】图9条文对比分析析（十一）【解读】地下室采光井井、通风井，，以往均不计计建筑面积。。规划阶段地地下室面积应应适当考虑此此部分面积的的比例。条文对比分析析（十二）旧条文新条文3.0.17有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。3.0.20室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。【新条文说明】室外楼梯作为为连接该建筑筑物层与层之之间交通不可可缺少的基本本部件，无论论从其功能还还是工程计价价的要求来说说，均需计算算建筑面积。。层数为室外楼楼梯所依附的的楼层数，即即梯段部分投投影到建筑物物范围的层数数。旧规范强调的的是有永久性性盖顶才算面面积，如果没没有永久性性性盖顶就不算算面积。而新新规范只要是是室外楼梯就就要算1/2面积，室外专用消防钢楼楼梯除外。条文对比分析析（十二）注意：利用室外楼梯梯下部的建筑筑空间不得重重复计算建筑筑面积；利用用地势砌筑的的为室外踏步步，不计算建建筑面积。室外钢楼梯需要区分具体体用途，如专专用于消防楼楼梯，则不计计算建筑面积积，如果是建建筑物唯一通通道，兼用于于消防，则需需要按本规范范的第3.0.20条计算建筑面面积。条文对比分析析（十三）旧条文新条文3.0.18

建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。【新条文说明】3.0.21建筑物的阳台台，不论其形形式如何，均均以建筑物主主体结构为界界分别计算建建筑面积。【解读】将房间改为假假阳台“偷面面积”的办法法行不通了。。(影响面积和指指标！)主体结构阳台台有一种简单的的归类方式分分为：凹阳台台和凸阳台，，凸阳台就是是突出外墙面面，挑板形成成的阳台；与与之相反就是是凹阳台，就就是说凹进外外墙内部的阳阳台。主体结结构阳台指的的就是承重墙墙体或者柱子子在阳台外侧侧的这种阳台台。11/2≤1.8米凹阳台——全面积半凸半凹阳台台——1+1/2面积凸阳台、转角角阳台——1/2面积条文对比分析析（十二）1/211/2111/2注意：外边有有柱子阳台要要计算全面积积。条文对比分析析（十二）条文对比分析析（十四）旧条文新条文3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。3.0.24

建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。【新条文说明】】3.0.24为贯彻国家节节能要求，鼓鼓励建筑外墙墙采取保温措措施，本规范范将保温材料料的厚度计入入建筑面积，，但计算方法较2005年规范有一定定变化。建筑物外墙墙外侧有保温温隔热层的，，保温隔热层层以保温材料料的净厚度乘乘以外墙结构构外边线长度度按建筑物的的自然层计算算建筑面积，，其外墙外边边线长度不扣扣除门窗和建建筑物外已计计算建筑面积积构件（如阳阳台、室外走走廊、门斗、、落地橱窗等等部件）所占占长度。当建建筑物外已计计算建筑面积积的构件（如如阳台、室外外走廊、门斗斗、落地橱窗窗等部件）有有保温隔热层层时，其保温温隔热层也不不再计算建筑筑面积。外墙墙是斜面者按按楼面楼板处处的外墙外边边线长度乘以以保温材料的的净厚度计算算。外墙外保保温以沿高度度方向满铺为为准，某层外外墙外保温铺铺设高度未达达到全部高度度时（不包括括阳台、室外外走廊、门斗斗、落地橱窗窗、雨篷、飘飘窗等），不不计算建筑面面积。保温隔隔热层的建筑筑面积是以保保温隔热材料料的厚度来计计算的，不包包含抹灰层、、防潮层、保保护层（墙））的厚度。建建筑外墙外保保温见图10。【新插图】图10条文对比分析析（十四）【解读】修改了计算规规则。条文对比分析析（十五）旧条文新条文3.0.23建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。3.0.25与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。【新条文说明】3.0.25本新规范所指指的与室内相相通的变形缝缝，是指暴露露在建筑物内内，在建筑物物内可以看得得见的变形缝缝。【解读】补充了内容。。条文对比分析析（十六）旧条文新条文3.0.24下列项目不应计算面积：建筑物内的设备管道夹层。3.0.26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。【新条文说明】3.0.26设备层、管道道层虽然其具具体功能与普普通楼层不同同，但在结构构上及施工消消耗上并无本本质区别，且且本规范定义义自然层为““按楼地面结结构分层的楼楼层”，因此此设备、管道道楼层归为自自然层，其计计算规则与普普通楼层相同同。在吊顶空空间内设置管管道的，则吊吊顶空间部分分不能被视为为设备层、管管道层。【解读】老规范不计面面积。避难层是高层层建筑中用作作消防避难的的楼层。一般般建筑高度超超过100m的高层建筑，，为消防安全全专门设置的的供人们疏散散避难的楼层层。条文对比分析析（十七）旧条文新条文

2.0.28露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶；二是可出入；三是有围护设施；四是无盖。这四个条件须同时满足。如果设置在首层并有围护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。【新条文说明】在建筑术语上上，“阳台””是指有顶盖盖的不封闭阳阳台，“露台台”指没有顶顶盖的不封闭闭阳台。【解读】无盖指的是距距底板高于两两层层高的（（不含两层））或高度大于于6/8米的，视为无无盖，将进一一步限制入户户花园偷面积积。新规：3.0.26对于建筑物内内的设备层、、管道层、避避难层等有结结构层的楼层层，结构层高高在2．20m及以上的，应应计算全面积积；结构层高高在2．20m以下的，应计计算1/2面积。这些专用面积积可不计入容容积率面积。。如昆明市规划划局容积率计计算规则：第八条对避避难层（避难难间）、设备备层（隔震层层）和设备管管道夹层等，，应按以下规规则计算：（（一）避难难层是指建筑筑高度超过100米的高层建筑筑，为消防安安全专门设置置的供人们疏疏散避难的楼楼层。整层作作为避难层的的，避难层（（避难间）建建筑面积（含含楼梯间）不计入容积率率；非整层作为为避难层的，，避难空间及及为避难配套套的功能空间间（含电梯间间、楼梯间、、其他设备空空间）不计入入容积率。（（二）设备备层是指建筑筑物中专为设设置建筑楼层层共用的暖通、空调、、给水排水和和配变电等的的设备和管道道且供人员进入入操作用的空空间层。整层层作为设备层层的，设备层层建筑面积（（含楼梯间））可不计入容容积率；非整整层作为设备备层的，设备备层空间及为为设备配套的的功能空间（（含电梯间、、楼梯间、其其他设备空间间）不计入容容积率。（（三）隔震层层是指通过在在建筑物中设设置隔震空间间，通过隔震震空间的水平平向大变形运运动消耗大部部分地震能量量，减轻上部部结构所受到到的惯性地震震作用。隔震震层建筑面积积不计入容积积率。条文对比分析析（十八）容积率计算规规定重大注意意事项北京、昆明市市容积率计算算相关规定：：建筑结构层高高是指建筑物物楼面或地面面结构层上表表面至上部结结构层上表面面之间的垂直直距离。不得得通过架空、、填充等装饰饰装修手段规规避层高限制制。不同用途途建筑的结构构层高及容积积率计算应符符合以下规定定：

（一））多、高层住住宅建筑标准准层结构层高高不应超过3.6米，单套户型内内室内中空部部分面积不应应超过30平方米，且不不应超过单套套建筑面积的的30%；办公建筑标标准层结构层层高不应超过过4.5米；商业建筑标标准层层高不不应超过5.4米；工业标准厂厂房的结构层层高不应超过过8米，大型单层厂厂房及有特殊殊工艺要求的的除外。以以上上各类建筑凡凡结构层高超超出上述规定定的，计算容容积率指标时时，每超出2.2米则该层建筑筑计容建筑面面积按该层实实际建筑面积积增加1倍计算；超出出高度不足2.2米的则该层建建筑计容建筑筑面积按该层层实际建筑面面积增加0.5倍计算。（（二）办公、、商业建筑的的门厅、大厅厅、回廊、走走廊等公共部部分，影院、剧场、体育育馆、博物馆馆、展览馆等等公共建筑的的建筑结构层层高不受前款款规定限制。。大型商业用用房或会议室室、报告厅等等建筑结构层层高可根据功功能要求确定定，原则上不不受前款规定定的限制。解读：这个规定的执执行，阁楼、、夹层之类偷偷面积行为被被限制，难度度加大。四、新版规范范不计算面积积的内容新版规范不计计算面积的内内容旧条文新条文3.0.24下列项目不应计算面积：1．建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2．建筑物内的设备管道夹层。3．建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4．屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5．建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。6．勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。7．无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8．自动扶梯、自动人行道。9．独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。面积。3.0.26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.27

下列项目不应计算建筑面积：1.与建筑物内不相连通的建筑部件；2.骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；3.舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；4.露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；5.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；6.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；7.窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗；8.室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；9.无围护结构的观光电梯；10.建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。新版规范不计计算面积的内内容与建筑物内不不相连通的空调机位不计计算建筑面积积。新版规范不计计算面积的内内容五、新规如何何偷面积新《建筑面积计算算规范》：窗台与室内楼楼地面高差0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗窗，应按其围围护结构外围围水平面积计计算1/2面积。1.大飘窗不再赠赠送，要算一一半面积解读：新规对算面积积飘窗的条件件设定，基本本涵盖了当前前主流的飘窗窗设计，即意意味着这些以以前不纳入建建筑面积计算算的飘窗，以以后都要算一一半面积了。。抓住该条规规的中的“且”字，两者同同时具备才才计算面积积，否则不不计算。对此我们可可以这样设设计飘窗：：①把窗台高度做做得大于45cm，同时把飘飘窗结构净高做成小于2.1米；②把窗台高度做做得大于45cm，同时把飘飘窗结构净高做成大于2.1米；③把窗台高度做做得小于等等于45cm，同时把飘飘窗结构净高做成小于2.1米。1.飘窗偷面积积1.飘窗偷面积积实例（1）飘窗转变可可拆凸窗“可拆卸凸窗窗”是将可可以原设计计的凸窗（（不计建筑筑面积）打打掉。其特点在于于既不计入入建筑面积积，又使业业主在今后后比一般的的凸窗有更多的室内内地面面积积，也比步步入式凸窗窗有更高的的空间高度度。这些“可拆拆卸凸窗””在交楼时时是真正的的凸窗（在在结构上是是虚设的））。1.飘窗偷面积积实例（1）交楼验收时时外墙向外推推移，把窗窗台水平面面拉到最低低，成可拆拆卸凸窗1.飘窗偷面积积实例（2）飘窗转变隐藏式衣橱橱在卧室内设设有外凸的的壁柜空间间，只要要这个“隐藏式衣橱橱”符合凸窗窗不计算面面积的要求求，就可以以这样设计计。1.飘窗偷面积积实例（3）飘窗借假梁梁“偷”面积步入式凸窗窗往年在广广州、深圳圳的小户型型住宅中大大行其道，，是其直接接增加了小小户型的室室内面积（（又由于结结构净高其其低于2.1米，可以不不计入建筑筑面积）。。“城市主场”的创新点，，并不完全全在于其步步入式凸窗窗的进深之之大，关键键在于其步步入式凸窗窗的上梁可可以打掉，，直接成为为有效的室室内空间。。1.飘窗偷面积积实例（3）在屋内做一一道可拆卸卸的假梁，，将部分空空间隔成两两层，下层层空间不超超过2.1米做衣橱，，上层空间间0.6米左右用于于储藏室。。在装修的的时候，购购房者可以以将故意设设计的那道道假梁打掉掉，使得房房屋空间变变大。新《建筑面积计计算规范》：在主体结构内内的阳台，应应按其结构构外围水平平面积计算算全面积；；在主体结结构外的阳阳台，应按按其结构底底板水平投投影面积计计算1／2面积。2.阳台、入户户花园不再再是免费午午餐解读：这就意味着着，在主体体结构内的的阳台将全全部计算入入建筑面积积，赠送二二分之一面面积的“免免费午餐””将不再有有。凸阳台其结结构底板水水平投影面面积计算1／2面积，凹阳阳台其结构构外围水平平面积计算算全面积。。2.入户花园不不再是免费费午餐（1）这种设计无无法错层，，入户花园园三面临墙墙，按新规规要依照阳阳台计算全全面积。2.入户花园不不再是免费费午餐（1）其实入户花花园还是可可以偷的，，入户花园园在报建时时就是露台台，采用左左右错层设设计，将入入户花园设设计成两层层高度，可可以100%的“偷面积积”。奇数层偶数层2.入户花园不不再是免费费午餐（1）所谓错层露露台，即露露台至建于于单数/双数楼层，，从而让其其达到2层的高度。。这一招不不但能“偷偷”到很大大面积，更更有甚者能能“抢”出出一个房间间。2层高度“入户花园””“入户花园””由于上层被被封闭，在在使用中甚甚至可以再再作一层阁阁楼。3.半地下室新《建筑面积计计算规范》：地下室（半半地下室））结构层高高大于等于于2.2米的计算全全面积，小小于等于2.2米的计算二二分之一面面积。按其其结构外围围水平面积积计算。解读：“买别墅送送地下室”