深圳高端洋房公共区域及室内精装修交付策划PPT

河源雅雅居乐乐花园园二期五五区四四组团团交付付策划河源事事业部部工程程管理理部·深圳区区域工工程管管理部部2018年3月22日项目概概况交付策策划0203交付目目标01交付执执行04目录01、交付付目标标河源源【交付标标杆】项目类别集团标准区域交付目标备注户均问题数（条/户）200㎡以下户均问题精装≤10条；精装≤10条经济技术指标：总建筑面积：129,036㎡可售面积：97,555㎡楼栋：6栋层数：33/-2F精装：748套车位数：1000个（地下：900个；地上：100个）销项完成率80%90%交付评估目标分≥7590分工程质量满意度＜6575分一次收楼率90%95%交付目目标—交付管管控备注：：本项项目为为河源源市场场第一一个精精装交交付项项目，，市场场期望望值很很高。。交付目标-交付管控02、交付付计划划项目基本情况竣工备案精装完

成时间交付评估工程向物业移交合约收

楼时间销售名称组团初验复验交付评估新地洋房四期(121\122\151\152\168\166)集团2018/12/312019/6/302019/8/182019/10/172019/10/272019/11/26—区域2019/4/302019/5/102019/5/302019/6/142019/6/292019/10/31备注：：1、集团运运营考考核节节点：：工程程向物物业交交付原原计划划2019年11月26日，区区域力力争提前5个月达达成工工程向向物业业交付付！2、精装装交付付业主主节点点：合约收收楼时时间2019年10月31日，区区域力力争2019年7月31日精装装交付付小业业主（竣备备后7个月内内）二期五五区4组团交交付计计划交付目目标-交付计计划项目概概况交付策策划0203交付目目标01落地执执行04目录01、交付付概况况项目简简介：：1、河源源雅居居乐花花园位位于新新城中中心越越王大大道，，项目目占地136万平方方米，，总建建筑面面积达达270万平方方米，平均均容积率率2.0，集别别墅、、高档档洋房房、时时尚公公寓、、综合合商业业、写写字楼楼等一一体，，打造造最醇醇熟综综合性性大社社区。。项目目外享享河源源商业业中心心、行行政中中心、、客家家文化化公园园、人人民医医院等等齐全全市政政公共共配套套。区区内拥拥有2300米欧式式风情情商业业街、、康体体休闲闲娱乐乐活动动中心心、雅雅居乐乐幼儿儿园、、中小小学等等成熟熟完善善的生生活配配套。。2、五区区4组团建建筑面面积129,288㎡，由6幢洋房组组成，，总共共748套。3、计划划2018年12月31日竣工工备案案2019年6月29日工程程向物物业移移交2019年7月31日精装装交付付小业业主；；交付组组团项目概概况02、公区区交付付标准准(投资D级)■首层大大堂、、电梯梯厅（（51.09㎡/层，1800元/㎡）天花中中央凹凹池造造型，，无石石膏角角线，，无吊灯灯及灯槽，，配LED光源射射灯、、筒灯灯树脂套套线及及特色色涂料料背景景墙、、灰镜镜电梯梯门套套，墙墙身满满贴瓷瓷片地面满满贴瓷瓷砖，，做石石材波波打线线石材大大堂门门套及及通风风铁艺艺，拉拉丝不不锈钢钢边框框玻璃璃门及及成品品拉丝丝不锈锈钢拉拉手■标准层层电梯梯厅（（38.03㎡/层；800元/㎡考虑虑）原天花花做乳乳胶漆漆，配配吸顶顶灯，，无石石膏角角线，，做平平梁底底小飘飘线树脂线线条及及灰镜镜造型型电梯梯门套套，两两电梯梯之间间墙身身贴瓷瓷砖，，其它它墙身身均做做乳胶胶及瓷瓷砖地地脚线线地面满满贴瓷瓷砖，，做石石材波波打线线■架空廊廊（17.46㎡/栋；500元/㎡考虑虑）平顶天天花，，LED筒灯墙身为为原建建筑材材料，，信报报箱无无石材材边框框地面铺铺仿古古砖，，无石石材波波打线线项目概概况03、室内内交付付标准(投资D级、820元/平）功能分区地面墙面天花其他水电燃气电视电话智能化过道、玄关优质地砖乳胶漆+踢脚线乳胶漆配玄关柜

客厅、餐厅优质地砖乳胶漆+踢脚线乳胶漆、局部吊顶配灯泡独立电表、配电箱、管线开关、插座、灯具安装完成预留燃气管道到户铺设到户内弱电箱配可视对讲系统卧室木纹砖乳胶漆+踢脚线乳胶漆配房门、灯泡厨房优质地砖优质墙砖铝扣板+吸顶灯配房门、橱柜（含抽油烟机、燃气灶、消毒柜、洗菜盆、龙头）卫生间优质地砖优质墙砖铝扣板+吸顶灯配房门、洗手柜（含盆、龙头、下水）、挂镜、淋浴隔、花洒、马桶、排气扇阳台优质地砖外墙涂料（同外墙）乳胶漆配吸顶灯、洗衣机龙头、拖把龙头项目概概况组员：吴伟尧工程中心组长：廖学兵区域工程副组长：胡津宁项目工程部施工单位组员：贺斌、焦国辉、李新荣、林虹杰、刘治斌组员：邓剑、周国梁、何于园叶阳城、廖俊辉精装单位配套单位物业保洁装修单位总包单位配套单位精保洁葛贤君、王晓东王文平谢贵荣罗世雄谢茂春李金花吴伟尧姓名联系方式邓国目概概况04、交付组组织架架构序号文件名称链接备注1雅居乐工程交付管理细则2雅信精装交付评估体系A2版（2018年2月5日）3雅信毛坯交付评估体系A2版（2018年2月5日）4雅信一户一验作业指导（公共部位）5雅信一户一验作业指导（精装）6雅信一户一验作业指导（毛坯）项目概概况评估文文件按按交付付标准准进行行分类类，内内容更更详尽尽明确确05、一户一一验评评估文文件项目概概况交付策策划0203交付目目标01落地执执行04目录01、项目目交付付难点点难点1：五区区四组组团为为河源市市场第第一个个精装装交付付楼盘盘，业主主对开开发商商精装装交付付质量量持有有怀疑疑态度度。措施：：以提升升“客客户质质量满满意度度”为核心心执行《工程程标准准化管管理制制度（（雅居居乐地地产公公司企企业标标准））》落实“样板板引路路”（（材料料样板板、工工艺样样板、、交付付样板板）开展“工地开开放日日活动动”（让业业主观观摩现现场施施工进进度、、质量量情况况）迎接“瑞捷捷评估估”，发现现精装装问题题即时时整改改销项项难点2：区域域从项目目竣备备到精精装交交付业业主，，工期期7个月月。为配配合营营销工工程提提效，，区域域力争争7个个月内内完成成精装装施工工、交交付评评估、、工程程向物物业移移交、、向业业主交交楼。。措施：：采取合合理化化施工工穿插插，确确保施施工质质量，，满足足集团团工程程中心心“工工程提提效””目标标贯彻装修大大穿插插，主体体施工工阶段段组织织精装装施工工，竣竣备前前完成成70%精装修修工作作量加强开发力力度，，密切切保持持与政政府部部门沟沟通，，配合合现场场施工工完善善竣工工备案案手续续迎接“瑞捷捷评估估+雅雅信评评估””，发现现问题题即时时整改改销项交付策策划02、项目目交付付痛点点河源项项目2016年----2017年已交交付面面积：：868,068㎡痛点：收边边收口粗粗糙、、刮花、、划痕、、污染染、破破损、、阴阳阳角不不顺直直为交交付过过程中中客户关关注的的重点点措施：分析已已交付付组团存存在的的质量量隐患患，加加强过程管管控及及成品品保护护措施施；交付付策策划划五区区一一组组团团2017年12月雅雅信信初初验验问问题题统统计计分分类类图图集团团2017年交交付付质质量量问问题题统统计计表表25F以下场地移交25F以下精装竣工备案25F以上精装工程向物业移交业主收楼2018-6-15开始时间：完成时间：2018-12-312019-4-30开始时间：完成时间：2019-6-292018-12-1开始时间：完成时间：2018-12-312019-7-1开始时间：完成时间：2019-7-31精装管控样板引路过程管控验收标准装饰策划2、精精装装管控控要要点点交付评估培训学习初验复验策划组织1、交交付付评估估要要点点03、项项目目交交付付管管控控思思路路交付付策策划划（以客客户户满满意意度度为为导导向向，，提提质质量量，，严严管管控控）交付策划交底执行节点参建单位交付制度、标准培训、考试主体开工后2个月开工前一周内组团开工前1个月项目部人员交付标、制度培训、考试交付制度、标准培训、考试竣备后一周内措施1）、、交付付策策划划交交底底----交底底内内容容包包括括：目标标、、制制度度、、标标准准、节节点点、人人员员架架构构、流流程程、、过过程程管管控措措施施、重重难点点解解决决措措施施、、奖罚罚等等统一一项项目目交交付付管管理理动动作作，，全全面面提提升升交交付付工工程程质质量量、、客客户户满满意意度度；；2）、宣贯贯、、培训训、、考考试试----开工工前、、施工工中中、交交付付前对对交付付标标准准及及相相关关制制度度组织织项目目及及参参建单位位宣宣贯贯、培培训训、、考试试；初次次考考试试不合合格格人员员进进行行通通报报并并补补考考，，补补考考不不合合格格问问责责处处理理（（施施工工单单位位罚罚款款处处理理））；；执行人总负责人：胡津宁执行人：焦国辉、李新荣、林虹杰、周国梁3）、合同同约约束束----对相关关标标准准、、制制度度、、处处罚罚等等纳纳入入施施工工合合同同附附件件；；4）、总结结、、分分析析----对已交交组组团团雅雅信信、、物物业业、、瑞瑞捷捷在在检检查查中中提提出出的的问问题题进进行行分分类类，，总总结结原原因因并并列列出出解解决决对对策策，，对对于于重重点点问问题题进进行行持持续续跟跟进进改改善善情情况况；；04、培培训训、、学学习习交付付策策划划05、管管理理执执行行执行节点执行人总负责人：胡津宁执行人：焦国辉、李新荣、林虹杰、周国梁措施1）、样板先行--施工样板、工艺样板、交付样板项目组织施工单位在主体施前制作施工样板；在砌筑、抹灰、机电安装、装修前制作工工艺样板；主体结构封顶前制交付样板；2）、验收制度的落地—验收合格后施工施工样板、工艺样板、交付样板制作完成后施工单位自检、项目复检、区域验收，验收合格后方可施工，凡未验收或验收不合格施工，项目相关人员进行问责、施工单位进行罚款处理；3）、过程管控--定期检查区域每月对项目进行巡查，检查制度、标准要求落实情况；重点检查各阶段的场地移交、隐蔽验收、自检、复检验收、空鼓渗漏、试验项资料执行情况；4）、交付验收—自检、复检、预检严格执行一户一验前施工单位自检、项目复检、区域预检流程，区域预检分低于75分严禁提请雅信进行交付评估5）、交付后评估--总结、分析项目交付完成后2个内进行交付后评估，对交付过程中出现的问题进行总结分析，并建立数据，为后续项目提供改善、提升品质依据；施工样板工艺样板过程检查交付样板施工单

位自检项目复检区域预检一户一验交付评估交付后评估初验复验已完成已完成每月1次2018/6/152019/4/12019/4/152019/4/252019/4/302019/5/302019/6/142019/11/31交付付策策划划06、树立立标标杆杆执行节点措施执行人总负责人：胡津宁执行人：焦国辉、李新荣、林虹杰、周国梁1）、树立标杆五区四组团作为河源2019年交付标杆项目管控；2)、建立PK制度建立PK制度，与深圳区域其他项目组团在施工过程、交付阶段分别进行PK排名，PK分数第三方及区域、项目组成的联合评分小组评分为准，施工过程PK区域排名第一、二名的组团推荐至集团参加全集团的交付评比；3)、对标交流区域内PK排名第一及倒数第一名的组团进行交流对标；每年至少组织一次跨区域对标学习，使区域在施工质量、交付品质、客户满意度取得提升；标杆确立PK评比对标交流区域内跨区域已完成4-12月8月12月深圳区域交付标杆项目序号项目组团1河源五区1组团2惠阳一期四组团2、3阶段交付付策策划划07、奖惩惩制制度度---奖励励类别奖项评估周期惩罚主导部门评比办法项目工程部金额（万元）项目工程部雅居乐工程交付激励奖交付优良奖年度获第一名交付组团项目工程部20详《工程系统失职问责处罚规定》集团工程中心1、交付评估分数≥802、交付时未发生过质量群诉或产生过质量纠纷等不良影响。3、交付业主时一次性收楼率不低于90%获第二名交付组团项目工程部15获第三名交付组团项目工程部10类别奖项评估周期奖励惩罚主导部门评比办法分配原则施工单位金额（万元）施工单位雅居乐工程交付激励奖交付优良奖年度获第一名交付组团201、不满足交付管理细则《一户一验销项要求及合格标准》：暂停投标资格半年2、交付评估75分（含75分）以下：由区域制定相关处罚措施，3天内报备集团集团工程中心1、交付评估分数≥802、交付时未发生过质量群诉或产生过质量纠纷等不良影响。3、交付业主时一次性收楼率不低于90%按交付评估各施工单位所占权重分配奖励及承担惩罚（土建总包、装修、园林、杆、铝窗、消防、智能化入户门）获第二名交付组团15获第三名交付组团10获第四名交付组团8获第五名交付组团5为激激发发项项目目及及施施工工单单位位的积极极性，奖励励先进、、惩惩罚落后后交付付策策划划08、奖惩惩制度度----惩罚罚类别集团考核要求区域考核要求等级交付(物业）验收销项完成率＜80%销项完成率＜90%B交付评估＜75分交付评估≥80分，＜89分B交付评估＜70分交付评估＜80分C工程质量满意度＜65分工程质量满意度＜75分B类别集团考核要求集团考核要求区域考核要求处罚标准交付(物业）验收收到一户一验报告进行整改，15天内整改完成率80%以上为合格整改完成率＜80%＜90%暂停投标资格半年一户一验检查户均问题：200㎡以下户均问题毛坯≤5条，精装≤10条；200㎡-350㎡户均问题毛坯≤8条，精装≤15条；350㎡以上户均问题：毛坯≤10条，精装≤20条不满足要求精装≤10条暂停投标资格半年雅信验房检查交付评估75分以上为合格≥75分，≥90分，

≥70分，＜75分≥80分，＜89分20000+（89-评估分数）*1000＜70分＜80分20000+（75-评估分数）*3000工程质量满意度＜65分＜65分＜75分20000+（75-评估分数）*1000工程程管管理理人人员员问责责制制度度施工工单单位位处罚罚制制度度交付付策策划划项目目概况况交付付策策划划0203交付付目目标标01落地地执行行04目录录01、交交付付管控控流流程程、、里里程程碑碑节节点点施工工单单位位自自检检合格格项目部复复检检合格格区域域预检合格格区域域工工程程管理理预预检低于于75分申请请验验房房雅信信初验验雅信信复验验合格格专人人跟跟进进销销项项精保保洁洁问题题整整改改销项项完完成成率率：：90%交付付评评估估合格格合格格目标标分分90业主主收收楼楼一次次收收楼楼工程程维维保保率95%维保保后后评评估估工程程质质量量满意意度度752019-4-302019-6-142019-10-31一、、交交付付策划划组组织织落地地执执行行02、初初验验初验验前前措施施：：“三三检检””制度度执执行行、施施工工单单位位自自检检：：时间计划划2019年1月1日—4月14日总包及及各配套套施工单单位对公公共区域域、地下下室、室室外园林林按交付付标准进进行自检检；2019年4月1日—4月14日精装单单位对室室内部分分按交付付标准进进行自检检；自检重点点墙身：空空鼓、开开裂、污污染（此类问题题在已交交付组团团统计占占比为：：29.76%）铝合金窗窗：收口口粗糙、、污染、、划痕、、破损、、型材拼拼缝存在在明显缝缝隙（此类问题题在已交交付组团团统计占占比为：：21.27%）天花：粗粗糙、污污染、波波浪纹、阴阳角不顺直直（此类类问题在在已交付付组团统统计占比比为：12.43%）、项目工程程部复检检：2019年4月15日—4月24日组织各各专业人人员对照照交付标标准进行行复检；；复检分分＞80分方可向向区域提提请预检检；、区域工程程管理部部预检：：2019年4月25日---4月29日组织各专业人人员按照照《雅信一户户一验作作业指导导》进行预检检，预检检分＞75分向雅信信提请交交付估评评；落地执行行项目预检一户一验（初验）一户一验（复验）交付评估时间：2019年4月1日—2019年4月25日条件：水、电、气、智能化调试完毕，施工单位自检完成，可申请该流程时间：2019年4月30日（交付物业前59天）条件：施工单位自检、项目工程部复检、区域工程管理部预检合格，预检分数≥75，可申请该流程时间：

2019年5月30日（交付物业前30天）条件：工程完成自检合格，且问题销项率达95%以上，基本清洁完成，可申请该流程时间：

2019年6月14日（交付物业前15天）条件：公区、户内、设备房、梯间、管井、屋面、地下车库等精保洁全部完成，水、电、气、智能化调试完毕1）、交付验验收流程程及条件件落地执行行2）、交付验验收体系系及评估估分质占占比精装修交付权重比例空鼓开裂实测实量观感项（60%）实验项装修房户内园林园建公共部位外立面15.00%5.00%50.00%20.00%15.00%15.00%20.00%落地执行行03、复验前措施施、初验问题题的销项项措施：：整改前项项目对施施工单位位加强销项问题题整改的的交底，避免在在销项过过程中造造成二次次问题的的产生；；初验问题题列出具具体的整整改计划划时间、施工单单位、项项目具体体责任人；项目工程程部每天天对整改改完成的的问题及时验收收；组建交付付销项整整改进度度微信群群，项目目部每天天下班前前在群中中反馈当天的整整改完成成情况，说明是是否有按按计划完完成；、销项问题题整改情情况的复复查：区域工程程管理部部不定期对对已整改改完成的的初验问问题进行行抽查，对于未未整改或或整改不不到位的的问题进进行处罚罚；、复验申报报：经区域工工程管理理抽查确确认销项项整改率率达到95%后，向雅雅信申请请复验工工作；落地执行行04、交付评估估、交付评估估前的措措施：交付评估估前对常常见问题题进行交交底培训训；交付组做做好所有有区域的的精保洁工工作；室外园林林、地下下室车库库进行美美化，做做出亮点点；组织工地地开放日日，让业主了施工细节节，对公司的施工品质质更放心；组织客户户进行预预验收活活动，让让业主对对工程质质量有更更放心；；落地执行行05、工地开开放日常常态化（组织工地地开放日日，让业业主了施施工细节节，对公公司的施施工品质质更放心心）落地执行行06、交付注意意事项、查验区区域：2018年新纳入入的区域域：渗漏、设设备完整整性、照照明、标标示标牌牌;、扣分项：：肉眼可见见渗漏点点或渗漏漏痕迹：：一处扣扣25分，总分分100分验收台账账和影相相资料同同步且齐齐全、真真实（影影相资料料不得重重复）：：一处扣扣25分，总分分100分、倒扣分现场公布布测区后后突击修修补、整整改，综综合得分分扣减1分；现场谎报报、漏报报、隐瞒瞒测区，，未提供供真实、、有效相相关证明明资料，，综合得得分扣减减2分；现场评估估过程中中，故意意引导或或调整房房号，综综合得分分扣减2分。落地执行行全砼外墙墙，降低低渗漏风风险檐口滴水线一一次成型，离离窗两侧2CM止，，防止雨雨水渗入入两侧高精度砌砌块，保保障薄抹抹灰强弱电箱预留留孔洞一一次成型型给排水管管井孔洞洞一次成成型完成面工工完场清清清爽移移交土建铝膜膜工艺深深化，为为机电及及精装修修创造有有利条件件落地执行行内容水电安装装指引/标准1、各专业业支架、、吊杆间间距均匀匀并满足足规范要要求2、同类支支架、吊吊杆在同同一直线线偏差小小于±5mm。3、各专业业管道安安装需弹弹线。4、各专业业吊杆必必须顺直直。落地执行行安装移交交标准落地执行行落地执行行4

样板间装修定位施工放线工作面移交重点风险控制项基层空鼓、开裂反映到饰面工程空鼓开裂、砖脱落厨卫间、门窗防水渗漏标高、开间、进深、极差标高及尺寸控制偏差水电预埋到位、打压测试无水、无电、爆管泡天花工作面移移交按照集团团工程中中心颁布布的《土建与装装修、园园林景观观工作面面交接验验收管理理办法》严格执行行落地执行行4

装修图纸交底与培训

建议成本部优选区域装修单位2017年施工工单位定定级表（（装饰类类）落地执行行装修样板板引路材料样板交付样板工艺样板材料清单单统一施工工质量的的标准明确材料料的配用用标准指导产品品输出的的标准样板验收严格执行行集团过过程样板板验收标标准制度度观感图册标标准验收收各项样板板均设置置于五区区四组团团121栋13层落地执行行施工过程程实测实量常态化化1、区域工工程部巡巡查频率：次次/2周、2次/月；项目目工程部部巡查频频率：3次/周，发现现问题，及及时整改改纠偏，做做到整改改前置；；2、事前-事中-事后，全全生命周周期管控控，实现现完美交交付；批量装修修策划大大纲过程中做做好成品品保护执行深圳圳区域装装修策划划先行制制度为大大面积批批量装修修做好品品质保障障落地执行行批量装修修质量中常常见问题题管控措措施问题项问题分类整改措施空鼓涂饰空鼓1、基层空鼓整改2、腻子施工厚度控制在5MM内墙砖空鼓1、使用专用瓷砖胶，进行瓷砖胶与瓷砖匹配性试验

2、基层空鼓检查3、双面刮胶、背涂法施工，粘结层厚度不大于10MM，附浆率控制好4、瓷砖开孔建议使用玻璃水钻地砖空鼓1、使用普通砂浆2、砂浆密实、平整3、皮锤敲击牢固防渗漏给排水1、打压施工2、通球试水试验3、泼水及盛水试验厨卫间1、门槛石先行，门槛石、挡水石干湿分区闭水试验2、厨卫二次防水，防水采用JS-II型等柔性材料3、管根部、阴角部位等作护角处理，防水高度淋浴区上返至1.8M处【公司标准】开裂墙面开裂1、基层验收，腻子及涂料严格按配合比配置2、含水率检测3、交界部位及过厚部位玻纤网加强天花吊顶开裂1、吊顶受力体系均匀，转角部位用L型板或T型板加强2、基层板及石膏板预留5-8MM伸缩缝，贴纸带嵌缝处理3、钉眼距板边缘约25MM，并做好钉眼防锈处理落地执行行交付痛点一：入户门安装工程安装标准准交付痛点点1、入户门门安装牢牢固、垂垂直，五金件、、胶条安装齐全全；2、入户门门与墙体收口美观；1、入户门门污染、、磕碰、、划伤、门套与与墙体收收口粗糙糙，线条条开裂、脱落；2、五金安装松动、开启不灵活，门吸设置不合理；；处理措施1、在入户门安安装前，对门套边边墙体垂直度度进行实测实量，控控制在（0,3）mm，发现不合格格，及时整改改纠偏；2、加强对入户户门成品保护护；门扇磕碰变形形门套与墙体缝缝隙较大落地执行验收标准交付痛点1、涂饰平整、、无流坠、透透底，阴阳角角顺直，无色色差；2、开关面板、、不同材料交交接处收口美观；处理措施1、阴阳角实测测控制在（0,3）mm;辅助阴阳角条条控制；2、做好技术交交底，基层层处理干净，，底层打磨充充分；水泥底底保持充分干干燥，PH控制在8以下，最好选选用抗碱底漆漆进行封闭；；3、底漆、面漆漆匹配恰当；1、涂饰刷痕明明显、波浪纹纹、