《房地产法原理与案例教程》第三章-房地产原理与案例教程

房地产法原理与案例教程第三章建筑物区分所有权第一节建筑物区分所有权概述第二节专有权第三节共有权第四节成员权第五节共有部分专用权引例房间墙壁倒塌案第一节建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的概念二、建筑物区分所有权的特征三、建筑物区分所有权的种类四、建筑物区分所有权的构成条件一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，各国对此有不同称谓。我国2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》参考日本和我国台湾地区的称法，称之为“业主的建筑物区分所有权”。对于其概念，即什么是建筑物区分所有权，各国学界存在着多种学说，概括起来主要有三种。一、建筑物区分所有权的概念（一）一元论说此种学说又称“一元主义”或“狭义区分所有权说”，其下又可分为“专有权说”、“共有权说”和“享益部分说”。（二）二元论说此种学说又称“广义区分所有权说”，其认为：建筑物区分所有权，是由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权所构成的一项权利。一、建筑物区分所有权的概念（三）三元论说此种学说又称“最广义区分所有权说”，认为建筑物区分所有权，系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。我国民法学界对于建筑物区分所有权的概念，通说是二元论的观点，我国立法上采纳的是三元论的学说。二、建筑物区分所有权的特征（一）建筑物区分所有权的内容具有多样性建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分持分权以及成员权三要素共同构成的一种特别所有权，其内容包括对于专有部分的专有权、对于共有部分的持分权以及业主的成员权三个方面。二、建筑物区分所有权的特征（二）建筑物区分所有权本身具有一体性构成建筑物区分所有权的专有权、共有权和成员权不过是这个统一的权利的内容和组成部分，离开了建筑物区分所有权，这三种权利内容都不能独立存在。同时，这三种权利始终结为一体，不可分离。二、建筑物区分所有权的特征（三）建筑物区分所有权中的专有权具有主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，对于专有部分的专有权居于主导的地位。三、建筑物区分所有权的种类（一）纵切型建筑物区分所有权所谓纵切型区分所有的建筑物，也称纵割式区分所有建筑物，是指一般联栋式或者双并式分间所有的建筑物。（二）横切型建筑物区分所有权所谓横切型区分所有的建筑物，也称横割式区分所有建筑物，是指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别归不同的权利人所有。三、建筑物区分所有权的种类（三）混合型建筑物区分所有权所谓混合型区分所有建筑物，是指上下横切、左右纵割、分套所有的建筑物。在这种形式的区分所有建筑物中，各权利人的专有部分是一个由分间墙和地板构建而成的密闭空间。四、建筑物区分所有权的构成条件建筑物构成区分所有权，必须具备以下两个条件：一是物质条件，即建筑物在客观上能够被区分所有；二是事实条件，即建筑物在事实上已经被区分所有。四、建筑物区分所有权的构成条件（一）建筑物在客观上能够被区分所有1.建筑物必须是能够出让给他人所有的住宅房屋或者经营性用房。2.建筑物在结构上应能够区分为两个以上独立的部分。3.建筑物的各独立部分能够为业主所专有使用。4.建筑物除专有部分外，还必须具有共有部分。四、建筑物区分所有权的构成条件（二）建筑物在事实上被区分所有只有建筑物在事实上已经被各个业主（包括自然人、法人和其他组织）区分所有之后，才具备了建筑物区分所有权成立的事实条件。第二节专有权一、专有权的概念和性质二、专有权的客体——专有部分三、专有权的内容一、专有权的概念和性质专有权，又称“专有所有权”或者“特别所有权”，是指建筑物区分所有权的权利人享有的以区分所有建筑物空间为标的物的专有所有权，即对建筑物专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。专有权的性质，学术界通说认为其是一种空间所有权。二、专有权的客体——专有部分（一）专有部分的概念具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分。二、专有权的客体——专有部分（二）专有部分的条件判断建筑物的某一空间经分割后能否成为建筑物区分所有权中的专有部分，通说认为必须从以下两个角度加以评判：1.是否具有构造上的独立性。2.是否具有使用上的独立性。除了上述两点外，王利明先生认为：专有部分的构成条件还应包括法律上的独立性。二、专有权的客体——专有部分（三）专有部分的范围关于专有部分范围的确定，学术界主要有五种不同的观点。第一种观点称为“壁心说”。第二种观点称为“空间说”。第三种观点称为“最后粉刷表层说”。第四种观点称为“壁心和最后粉刷表层说”。第五种观点称为“双重性”说。二、专有权的客体——专有部分上述第四种观点，即“壁心和最后粉刷表层说”既考虑到了财产的维护、管理，又考虑到了财产的独立性和对外关系，是学术界的通说。三、专有权的内容专有权的内容表现为建筑物区分所有权专有权人的权利和义务。（一）专有权人的权利专有权包括所有权的一切权能，因而专有权人对其专有的建筑物专有部分享有完整的占有、使用、收益和处分四项权能。三、专有权的内容（二）专有权人的义务1.不得违反建筑物的使用目的对专有部分进行使用。2.维护建筑物牢固和完整的义务。3.不得侵害专有部分内的共用设备。4.准许进入的义务。5.损害赔偿的义务。第三节共有权【案例3—1】小区路面停车费归属纠纷案一、共有权的概念、特征和性质二、共有权的客体——共有部分三、共有权的内容四、共有部分争议问题探讨一、共有权的概念、特征和性质共有权，是指建筑物区分所有权人对于建筑物专有部分以外的其他共有部分和共有设施所享有的权利。具有如下的法律特征：1.共有权依附于专有权。2.共有权具有法定性。3.共有权具有不可分割性。一、共有权的概念、特征和性质建筑物区分所有权中的共有权，究竟是何种形式的共有，长期以来在学界众说纷纭。本书关于建筑物区分所有权中共有权的性质，采我国民法学界通说的观点，即认为共有权是一种不可分割的按份共有。二、共有权的客体——共有部分（一）共有部分的范围关于共有部分的范围，我国《物权法》上并没有作出明确的规定。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）认为：建筑物区分所有权的共有部分包括建筑区划内的建设用地使用权，建筑物内部除专有部分以外的物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道，建筑区划内建筑物以外的围墙、大门、车棚、公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，以及不属于个人的绿地、公共健身场所、广场、园林、道路等。二、共有权的客体——共有部分（二）共有部分的分类区分所有建筑物的共有部分，可以区分为法定共有部分和约定共有部分两类。所谓法定共有部分，是指由法律直接规定的共有部分，即法律直接将建筑物和建筑区划中的某些部分规定为全体业主的共有部分。所谓约定共有部分，是指法律没有直接规定，而是通过业主与开发商或者业主之间的约定，将建筑区和建筑区划中的某些部分规定为全体业主的共有部分。三、共有权的内容共有权的内容表现为全体建筑物区分所有权人作为共有权人对区分所有建筑物的共有部分所享有的权利和所承担的义务。（一）共有权人的权利1.对于共有部分的使用权，2.对于共有部分收益的共享权。3.对于共有部分的处分权。4.对于共有部分的单纯的修缮改良权。5.对于共有部分的物上请求权。三、共有权的内容（二）共有权人的义务1.按照共有部分的本来用途使用共有部分的义务。2.维护与保存共有部分现状的义务。3.不得非法侵占共有部分的义务。4.分担共用费用和负担的义务。四、共有部分争议问题探讨（一）车位、车库问题新通过的《物权法》第74条规定了三项原则：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。四、共有部分争议问题探讨（二）会所问题关于会所的归属和收益问题，理论界和实务界也一直存在着很大的争议。《物权法》对此并没有进行规定。我们认为，会所的所有权应归开发商所有，其出租或者出售的收益也归开发商所有。第四节成员权【案例3—2】业主委员会诉讼主体资格纠纷案一、成员权的概念和特征二、成员权的内容三、业主组织四、关于业主大会和业主委员会的诉讼主体资格问题一、成员权的概念和特征成员权，又称业主权、业主管理权，是指业主基于在同一幢建筑物的构造、权利归属和使用上不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物或者建筑区划中团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。一、成员权的概念和特征成员权具有以下三个特征：1.独立性是指成员权是一种独立于专有权和共有权之外的权利。2.永续性是指成员权随着建筑物永续存在而不得抛弃或被剥夺的特性。

3.不可分性是指成员权与专有权、共有权紧密结合不可分离。二、成员权的内容成员权的内容，主要表现为业主作为建筑物团体组织的成员所享有的权利和承担的义务。（一）权利1.选举权和被选举权。2.决定权。

3.管理权。4.监督权。5.知情权。二、成员权的内容（二）义务1.遵守管理规约。2.执行业主大会和业主委员会的决定。三、业主组织（一）业主大会业主大会，是由全体业主组成的管理住宅小区共有财产和共同事务的业主自治组织，是全体业主表达共同意志、进行自我管理、维护自身利益的最高决策机构。三、业主组织（二）业主委员会业主委员会，是业主大会的执行机构，受业主大会的委托管理全体业主的共有财产和共同事务。同时，业主委员会也是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间依据业主大会的授权执行业主大会的各项决定、履行业主大会的部分职责。四、关于业主大会和业主委员会的诉讼主体资格问题（一）侵权诉讼中的原告资格问题业主大会和业主委员会并不能直接向法院提起诉讼，能向法院提起诉讼的诉讼主体，只能是权益受到侵害的业主。当侵权行为侵害到全体业主或者部分业主时，这些业主可以采取个体诉讼、群体诉讼或者代表诉讼的方式来维护自身的合法权益。四、关于业主大会和业主委员会的诉讼主体资格问题（二）侵权诉讼中的被告资格问题《物权法》作出了明确的规定。《物权法》第78条第2款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依据该款规定，业主大会和业主委员会可以成为侵权行为撤销之诉的被告当事人。四、关于业主大会和业主委员会的诉讼主体资格问题（三）合同诉讼中的主体资格问题业主大会和业主委员会经常会以自己的名义代表全体业主订立一些合同，如果在这些合同的履行中发生纠纷需要进行诉讼时，业主大会和业主委员会具有完全的诉讼主体资格，可以以自己的名义作为原告或者被告参加诉讼。第五节共有部分专用权一、共有部分专用权的概念、性质和特征二、共有部分专用权的设立三、共有部分专用权的内容四、屋顶平台所有权及使用权分析一、共有部分专用权的概念、性质和特征所谓共有部分专用权，是指特定业主或者第三人，依据法理或者协商，对于建筑物的共有部分、公用设施或其他共有场所享有的专属独占使用的权利。关于共有部分专用权的法律性质，理论界颇有争论，归纳起来，主要有以下三种观点：1.债权（租赁权）说2.物权（地役权）说3.反射利益说一、共有部分专用权的概念、性质和特征本书对于共有部分专用权的性质主要采债权说的观点，其具有如下的特征：1.债权特征，即共有部分专用权的根本目的是转移共有部分的使用权并就该共有部分获得收益。2.特殊的物权特征，具体表现为以下四点：（1）主体的特殊性。（2）设定方式的特殊性。（3）期限的特殊性。（4）效力的特殊性。二、共有部分专用权的设立共有部分专用权的设立方式，主要包括依法理设立和依约定设立两种。（一）依法理设立所谓依法理设立共有部分专用权，是指当某些共有部分依据法理或者常识判断，难以被全体业主共同使用，而只能由某个或者某些特定业主专有使用时，该特定业主便可自然取得共有部分专用权。二、共有部分专用权的设立（二）依约定设立所谓依约定设立共有部分专用权，是指由全体业主和特定的业主或者第三人签订租赁合同，约定将共有部分交付给特定业主或第三人专有使用，从而设立共有部分专用权。三、共有部分专用权的内容共有部分专用权的内容表现为共有权人和专用权人之间的权利义务关系。（一）共有权人的义务1.容忍义务。共有权人无正当理由，不得干涉专用权人对共有部分的正常使用。2.维修义务。当共有部分因不可归责于专用权人的原因而出现瑕疵时，共有权人负有维修的义务。三、共有部分专用权的内容（二）专用权