标杆房地产工程现场管理精细化解析与借鉴（含图）

标杆房房地产产工程程现场管管理精精细化化解析析与借借鉴课前调调查5人次1分钟2问题第一部部分第二部部分第三部部分第四部部分什么是是现场场管理理项目前前期阶阶段项目实实施阶阶段项目交交付阶阶段课程目目录第一部部分什么是是现场场管理理第二部部分第三部部分第四部部分项目前前期阶阶段项目实实施阶阶段项目交交付阶阶段现场扫扫描A现场请描述述A现场工工地管管理水水平现场扫扫描请描述述B现场工工地管管理水水平现场扫扫描C现场请分析析C现场所所示区区域的的功能能和特特点，，其对对现场场施工工组织织将带带来哪哪些影影响？？现场扫扫描请描述述D现场施施工作作业的的关注注重点点D现场现场扫扫描请描述述E、F现场两两张图图片所所反映映的问问题及及原因因，如如何规规避？？现场扫扫描这是一一次著著名的的事故故，你你能分分析事事故发发生的的原因因么？？G现场现场扫扫描以下两两个现现场都都发生生了什什么事事情？？如果果是你你，如如何应应对？？1、什么么是现现场管管理？？房地产产项目目工程程管理理是基基于企企业的的战略略和远远景目目标，，努力力解决决在项项目实实施过过程中中发生生的各各种问问题，，最终终为客客户提提供满满意的的建筑筑产品品这个发发现问问题并并借助助和组织织各种种资源源解决问题的的过程程就是是现场管管理现场管管理——就是要要解决决以上上各要要素之之间的的矛盾盾！2、现场场管理理的维维度包包括哪哪些方方面？？3、现场场管理理应该该具备备的能能力4、房地地产企企业与与施工工企业业工程程管理的区区别是是什么么？无为而而治！！☻房地产企企业工程程管理的的最高境境界案例：东东京建屋屋考察分分享规模过程程客户标准准每个项目目都是相相似的，，每个项项目又都都是不同同的发现主要要矛盾并并去解决决它，是是一个项项目工程程管理成功的的关键5、现场管管理的““秘诀””坚持把正正确的事事做正确确第一部分分什么是工工程管理理第二部分分项目前期期阶段第三部分分第四部分分项目实施施阶段项目交付付阶段1、项目开开工应该该具备什什么样的的条件？？案例：万万科项目目开工需需审批，，必须具具备以下下条件：：①②③④由政府授授权的第第三方审审图机构构出具的的施工图图审查合合格证项目管理理策划书书（重点点是总平平、计划划、质量量和风险险）项目装修修标准（（A\B\C及单位面面积的装装修费用用）特别条款款：不得得使用加加楼板偷偷面积资金施工许可可证全套施工工图项目管理理团队组组建完毕毕合作方签签订合同同并做好好进场准准备项目经理理质量技术术工程师师土建工程程师水、电工工程师项目秘书书2、组建标标准化的的项目管管理团队队万科如何何打造项项目管理团队队？3、建立标标准化的的项目管管理制度度案例：4、如何提提升专业业人员的的专业水水准项目部学学习日（项目部部员工主主讲，总总包、监监理参与与）不定期举举办专业业知识沙沙龙（邀请公公司内部部讲师））现场技术术观摩会会（如施工工工法观观摩）外出学习习交流在制度与与流程之之外，项项目部应应该经常常性组织织：5、我们需需要什么么样的合合作资源源？案例：选选择大企企业的困困惑（之之成都篇篇与武汉汉篇）5、我们需需要什么么样的合合作资源源？再优秀的的资源也也是需要要考察认认证的！！总包考察察评分大大于70分合格（（监理大大于60分），具具备投标标资格，，大于90分为优秀秀5、我们需需要什么么样的合合作资源源？清单招标标清单招标标的前提提是全套套施工图图，既定定单价又又定总价价替代方案案：模拟拟清单招招标定单单价，施施工图出出奇后2-3个月内确确定总价价即使是安安全文明明施工或或措施费费，都建建议用清清单定价价6、工程前前期介入入评估方案案的可实实施性优化设计计方案，，从而节节约成本本严把施工工图纸质质量关（（预审））有利于编编制更具具针对性性的前期期策划提前进行行跨部门门协同，，有利于于后期配配合7、事半功功倍的项项目前期期策划案例：第一部分分第二部分分什么是现现场管理理项目准备备阶段第三部分分项目实施施阶段第四部分分项目交付付阶段1、合作方方管理与合作方方的第一一次亲密密接触合作方过过程评估估与管理理（以总包包为例））1、合作方方管理1、合作方方管理能力复制制---对合作方方的管理理输出从产品开开发的流流程：拿地—设计——报建——建造——销售——投诉处理理——物业管理理中不难难发现，几几乎每个个环节都离不不开与我我们合作的供供方，如如果供方提供供的产品品和服务能满满足我们们的要求，则则我们的的工作质量和和效率就就会大大提高高。供方高层层供方项目目团队供方施工工班组过程评估估客户理念念管理流程程工艺标准准后评估万科1、合作方方管理尊严---可以让合合作方的的工作更更有效尊重+尊严2、项目外外围协调调管理常抓不懈懈的外联联工作规划、建建设（质质、安检检）、消消防、人人防、交交通、城城管。。。。。垄断的供供电、供供水、供供气、供供暖。。。。。案例：紧紧急挂靠靠才通过过验收的强强电工程程2、项目外外围协调调管理主动欢迎迎积极引导导争创口碑碑学会与公公众及媒媒体打交交道案例1：农夫山山泉“标标准门””事件案例2、开盘前前三天，，为“火火灾事件件”灭火火3、现场技技术管理理全套施工工图••••基础施工工图建施、结结施、水水施、电电施、暖暖施精装景观图纸内审审与会审审施工图（（扩初））内内审设计师/设计院/与业工程程师/监理施工图会审质量工程程师/设计师/与业工程程师/设计院/监理/总包/与业分包包图纸会审审最忌讳讳的就是是走过场场！必须须重视和和认真！！有图施工---把好图纸审查查关技术交底分享：日本工工地早会制度度案例：样板引引路交底按交底对象：：•专业工程师•监理•总包•班组、工人3、现场技术管管理按交底内容：：•图纸交底•规范交底•合同交底•现场交底方案技术优化化3、现场技术管管理设计方案优化化施工方案优化化案例：奶酪墙墙施工方案优优化“四化”管理3、现场技术管管理工程经验总结结与传承3、现场技术管管理各阶段优秀做做法推介技术比武活劢劢学习平台（如如论坛）。。。。案例1：万科E-learning系统案例2：VK设计系统“风风玫瑰”运动动建造成本的70%以上已经在设设计阶段之前前就决定了！！现场管理如果果影响到整体体成本的5%，公司管理很很失败！成本是由哪些些因素决定的的？4、现场成本控控制什么是目标成成本？4、现场成本控控制目标成本的形形成与执行4、现场成本控控制4、现场成本控控制方案成本优化化从意识着手从技术着手从管理着手对过剩成本的的优化案例1：开关50000次的橱柜合页页案例2：希尔顿酒店店外立面方案案优化4、现场成本控控制签证判断签证必要性判判断方案经济性判判断手续规范性判判断••••••••权力限制原则则：不在权限之内的的签字一律无无效.若造成损失，，追究责任时间限制原则则：实行严格的时时间限制，禁禁止事后补办办一单一算原则则：一个设计变更更及签证单编编制一份结算算书一月一清原则则：每月10日前，截止上上月末已完工工且手续完备备的设计变更更及现场签证，，核清造价并并签字确认，，交部门领导导复核。完工确认原则则：在完工后5日内签字确认认，隐蔽工程程，须在覆盖盖之前确认原件结算原则则：齐备的、有效效的原件作为为结算的依据据多级审核原则则：结算至少要经经过二级以上上的审核标准表格原则则：必须使用规定定的标准表格格办理签证的八大原则4、现场成本控控制规避施工管理理无效成本4、现场成本控控制工程师“三大大件”一般不看的图图纸基本不看的合合同不用不看的规规范提问：如今工工程师必须随随身携带三工工具是什么？？一级计划：公公司年度计划划二级计划：各各项目里程碑碑节点计划三级计划：各各项目（详细细实施）计划划5、现场进度管管理三级计划体系系5、现场进度管管理如果编制开发发计划（里程程碑）5、现场进度管管理合理工期与赶赶工5、现场进度管管理决战示范区5、现场进度管管理如何实现高效效的项目运营营“项目管理群””制度计划运营专员员设置必须的绩效考考核项目运营图万科实施集团团战略合作集集中采购制度度和材料设备备供应商认证证评估制度6、现场材料管管理材料选用6、现场材料管管理材料封存内容详见老师师ppt编号分类材料设备名称验收内容1乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玱璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污染物检测；设备使用说明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体6、现场材料管管理材料进场验收收验收内容规格、样式、、数量质量物理数据据指标污染物检测重要的乙供材材料，如钢筋筋、砌块等需需甲方工程人人员见证送检检•目的：确定工工序质量标准准，控制大面面积施工•范围：每一道道关键工序（（见清单）•时间：关键工工序施工前•要求：样板的的施工工艺和和质量合格后，，才能大面积积施工。•注意事项：工工艺样板的实实施时间必须须尽量提前，，给设计修改改和工艺改进预留足够的时时间。7、现场质量管管理样板引路---工艺样板范围：每一家家总包单位、、每一种户型型作用：1、检验各家总总包单位及分分包商的质量量水平，及早早发现质量缺缺陷2、让各承包商商明白万科的的质量要求。。3、经过验收的的施工样板间间作为施工的的质量标准。。7、现场质量管管理样板引路---施工样板间解决设计缺陷陷和功能问题题完成时间：在在大面积装修修施工开始前完成标准：按按交楼标准完完成整套房间间的全部施工作用：检验设设计合理性、、材料部品效效果，确保工工程产品满足营销销、设计要求和客客户正常使用用要求。7、现场质量管管理样板引路---交楼标准间7、现场质量管管理工序验收与交交接目的：工序检检查表的建立立主要是填补补过程控制的的空白，使之之在分步骤验收收中规定更具具体。内容：确定项项目工程师和和监理公司的的检查比例；；简要阐述该该施工步骤需控控制的主要技技术要点。执行：编制完完善的工序检检查表应作为为合同签订的的附件，要求求监理公司和承承包单位按工工序检查表格格要求进行验验收工作。200201201201201第1200200200万科全集团所所有项目100%推动实测实量量结合第三方““飞行检查””结果实施““拉闸”制度度操作指引即为为万科在质量量方面的企业业标准，其要要求显著高亍亍国家标准实测实量结果果与一线公司司老总及项目目人员的绩效效考核挂钩项目组织架构构设置中专门门设置“质量量技术工程师师”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期实测合合格率率观感得得分率率综合合合格率率7、现场场质量量管理理实测实实量7、现场场质量量管理理成品保保护分享：：成品品保护护方面面的经经验与与教训训7、现场场质量量管理理竣工验验收竣工验验收准准备编制竣竣工验验收计计划组织现现场验验收移交竣竣工资资料办理交交工手手续政策层面业主层面政策层层面验验收客户开开放日日（预预验收收）客户意意见整整改具备竣竣工备备案手手续交付验验收要解决决质量量通病病，一一是重重规，，二是是要有有科学学的方方法7、现场场质量量管理理质量通通病预预防8、现场场安全全与文文明施施工管管理领导和和项目目团队队高度度重规规合理投投入、、措施施到位位分与业业、分分区域域、责责任管管理严格的的过程程监控控、检检查到到位眼明腿腿勤，，高度度责任任感让所有有人养养成工工完场场清的的习惯惯可视视化化案例例：：12年9月13日，，武武汉汉一一在在建建工工地地施施工工升升降降机机高高坠坠，，19人死死亡亡安全全文文明明施施工工的的关关键键在在于于：：为什什么么要要“安全全第第一一”？8、现现场场安安全全与与文文明明施施工工管管理理可视视化化案例例1：日日本本工工地地可可视视化化管管理理案例例2：安安全全帽帽上上大大有有可可为为！！案例例3：清清单单计计价价也也是是可可视视化化9、现现场场风风险险管管理理什么么是是风风险险？？1.风险险管管理理：：是是一一个个预预见见、、识识别别风风险险，，并并通通过过一一定定的的管管理理方方法法和和应应对对措措施规规避避、转转移移、、降降低低（（消消除除））、、接接受受风险险影影响响的的过过程程2.房地地产产项项目目管管理理常常见见风风险险：：战略略执执行行偏偏差差风风险险、、团团队队管管理理风风险险、、经经营营计计划划风风险、、资资源源整整合合风风险险、、法法律律法法规规风风险险、、自自然然条条件件风风险、、安安全全隐隐患患风风险险、、质质量量风风险险等等3.项目目风风险险管管理理目标标：：使使潜潜在在不不确确定定因因素素变变为为可可测测知知的关关注注点点9、现现场场风风险险管管理理工程程管管理理中中容容易易发发生生的的风风险险“五抢抢”风险险无证证施施工工、、图图纸纸不不全全、、安安全全事事敀敀、、现现场场出出入入口口管管理理、、施施工工噪噪音音、、周周围围道道路路污污染染、、项目目外外部部信信息息宣宣传传、、政政府府处处罚罚、、周周围围居居民民投投诉诉、、同同行行举举报报、、天天气气等等；；施工工安安全全、、材材料料组组织织、、人人力力资资源源、、技技术术应应变变措措施施、、政政府府验验收收协协调调、、图图纸纸进进度度和和质量量不不合合拍拍、、质质量量风风险险、、天天气气等等；；材料料组组织织、、人人力力资资源源、、施施工工安安全全、、设设计计变变更更、、周周围围居居民民投投诉诉、、天天气气（（台台风风等等））、、施工工质质量量、、政政府府过过程程检检查查及及整整改改等等；；材料料组组织织、、人人力力资资源源、、前前期期报报建建与与竣竣工工备备案案一一致致性性、、政政府府验验收收部部门门公公关关协协调调、、验收资料料准备（（甲方、、总包、、监理、、设计院院）、赠赠送面积积、施工工质量、、天气等；备案证件件不全、、质量风风险（施施工细节节、观感感）、使使用功能能风险、、外界媒媒体、销销售承诺一一致、合合同风险险（按时时交付））等。抢开工：：抢预售：：抢封顶：：抢竣工备备案：抢交付：：9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险合作方扯扯皮风险险平等尊重重是前提提，己所所不欲勿勿施于人人重视前期期游戏规规则的建建立规范完善善的合同同管理避免超低低价中标标和大量量后期索索赔过程中的的定期和和不定期期交流非非常重要要案例：一一锤子买买卖的合合作方9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险交付风险险左图关注注两点：：1、立面线线条影响响窗户2、立面线线条影响响阳台栏栏杆交付风险险应该在在实施前前就发现现并提出针针对性的的解决方方案！案例：里里面风格格带来的的交付风风险9、现场风风险管理理工程管理理中容易易发生的的风险验收风险险【民用建筑筑设计通通则】“临空高度度在24M以下时，，栏杆高度度不应低低于1.05M。”105CM“栏杆高度度应从楼楼地面戒戒屋面至栏栏杆扶手手顶面垂垂直高度计算算，如底底部有宽宽度大于或等等于0.22M，且高度低于或或等于0.45M的可踏部位，，应从可可踏部位位顶面起计算算。”这类风险险应该在在审图环环节就发发现并变变更解决决！案例：阳阳台栏杆杆高度影影响验收收问题25CM45CM10、内部配配合管理理开放日，，配合很很重要确定开放放区域和和范围制定专项项方案和和计划全员参与与（包括括施工单单位和监监理单位位）各专业协协同一致致，责任任到人提前通知知并提供