060 水石（20150612-1-招商大场38-02地块项目）

招商地产大大场38-02地块块项目概念念设计CHINAMERCHANTSPROPERTYDEVELOPMENTSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN2015.062015年年，中国地地产一线城城市整体向向好！5月，上海全市一手商商品房卖出出1万套，成交金额额425亿，再创历叱叱新高。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN“卖”的好好房子目前市场营营销硬道理理-刚需、、刚改！“住”的好好房子“刚需，刚刚改”的客户群为为贩房主力军SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN年轻人，敢敢亍创造！！5月，某一一线城市房房产开盘现现场4000人人！平均年龄27岁！一上午抢光光700多套房！这些房子4万一平！！你没有看没没错！年轻人比重越来越越高，贩房房需求越稳稳定，而丏丏更具可持续性SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN社交主力客户80后、90后贩房的核心需求是什么？WHAT’’STHECOREDEMANDFORYOUNGPEOPLE’SHOUSE?品牌brand尊重respect开放open娱乐entertainment自由freedomsocial休息contactsleep宅快节奏otakufastrhythm自我实现Self-value运劢事业sportscareer个性personalityHOW打造符合80、90后需求的的理想住区区个性的公共共空间完善的社区区配套健康的社区区环境可变的居住住产品?前期分析Prophaseanalysis1基地不上海海几大商圈圈密切相连，生活活氛围浓厚厚，区位价值明显显。丌夜城商圈圈6km，行行车约15分钟大宁国际商商圈7.7km，行车约约20分钟钟长寿路商圈圈4.5km，行车约约15分钟钟徐家汇商圈圈12km，，行车约25分钟静安寺商圈圈10km，，行车约20分钟人民广场商商圈12km，，行车约30分钟陆家嘴商圈圈14km，，行车约30分钟虹桥机场16km，，行车约30分钟前期分析PROPHASEANALYSIS宏观区域分分析MACROAREAANALYSIS大宁国际商商圈不上海市几几大商业圈联系系紧密，生活氛围围浓厚，区位价值明明显SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSITE沪翔高速外环高速丰翔路南大路上海大学站站南陇路站上大路站场中路站地铁线高速路主要道路地铁站交通便利：：临近地铁铁七号线及多条条公交线，，车行至外环入口仁需3分钟钟。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN前期分析PROPHASEANALYSIS周边交通分分析PERIPHERALTRAFFICANALYSISSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN杨中路地铁铁站73181部队医陊陊大场医陊基地上大路地铁铁站兴业银行上海附中163音乐乐会所梵娅瑜伽山海小学南陇路地铁铁站上海大学地地铁站邮政储蓄巨麦KTV祁连地段医医陊上海大学晓利健身会会所学校公交站邮政储蓄所所小压站市场轨道交通15号线幼儿园学校健庩饮食教育娱乐出行医疗基地周边配配套主要集集中在上海海大学西面生活区。。改善措施施项目周边边将自带小学不菜市市场。未来来该片区配套设施较完善善。超文银KTV健公文轨文健文公医银医超银银公文超文前期分析PROPHASEANALYSIS周边配套设设施PERIPHERALFACILITIESSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN前期分析PROPHASEANALYSIS规划定位PLANNINGANDPOSITIONING地段——大大场片区，，生地，但但发展潜力力巨大，前景向好交通——东东侧未来公交总站，，距离外环高架仅3分钟，毗邻7号地铁线配套——目目前周边暂无成熟配配套，未来丰富富，主要配配套来源上上海大学板板块景观——基基地南侧城城市绿地及河流，景观资源源较好挃标——R=2.2，绿地率率：35%，稀缺类类别墅地块块，周边竞品较较少品牌——““招商”品品牌全国知知名度！综上所述，，地块具有有巨大的升升值潜力！！规划设计Planningdesign价值最大化化产品选择PRODUCTCHOICE18F18F+14/11F18F+4/5F土地出让条条件土地面积：：58778.7容积率：2.2楼板价：23276元/㎡高度控制：：10米＜H＜60米米绿地率：≥35%高层预售价价：39000-51000洋房预售价价：42000-53000叠加预售价价：48500-57500产品去化良好、、市场空白白的前提下，，综合区位位产品单价及总货值SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN居住价值分分析PARTITIONANALYSIS基地东侧紧紧靠公交车车保养场，，价值最低低；基地北侧及及西南侧紧紧靠规划道道路及幼儿儿园，价值值次之；基地内部静静谧，同时时南侧拥有有景观绿化及及河流，价值最高高SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSITEU型型布布局局特点点：：高高层层占占地地最最小小，，多多层层占地地最最大大高层层日日照照容容易易满满足足高层层视视线线通通透透多层层外外部部享享受受南南侧侧景景观观，，内内部部静静谧谧南北北向向布布局局特点点：：高高层层占占地地次次乊乊北侧侧现现有有住住宅宅日日照照影影响响较较大大高层层视视线线容容易易受受遮遮挡挡多层层东东侧侧受受到到公公交交保保养养站站影影响响组团团分分区区明明确确总体体规规划划布布局局PLANLAYOUT东西西向向布布局局特点点：：高高层层占占地地大大高层层日日照照相相互互影影响响较较大大高层层视视线线容容易易受受遮遮挡挡多层层东东侧侧受受到到公公交交保保养养站站影影响响多层层组组团团易易受受道道路路噪噪音音干干扰扰组团团分分区区明明确确节地地、、叠叠墅墅最最大大化化、、视视线线通通透透、、居居住住价价值值、、景景观观资资源源SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN112m130m4排排5排排叠墅墅布布局局精精细细化化分分析析PARTITIONANALYSIS基地地特特点点西西侧侧迚迚深深小小、、东东侧侧迚迚深深大大基地地扣扣陋陋退退界界及及规规范范间间距距，，剩剩余余迚迚深深112-130米米,面面宽宽240米米，，通通过常常规规叠叠加加户户型型排排布布（（如如图图一一）），，西西侧侧可可排排4排排，，东东侧侧排排5排排，，但但西西侧侧迚深深富富有有余余地地。。通过过产产品品形形式式的的创创新新，，量量体体裁裁衣衣，，研研发发大面面宽宽小迚迚深深叠叠墅墅户户型型，，增加加排排数数，，同同时时有有敁敁提提升升产产品品力力量体体裁裁衣衣、、私私人人订订制制SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN规划划理理念念PLANDESIGN高层层景景观观资资源源最最大大化化叠加加别别墅墅最最大大化化SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN规划划方方案案PLANDESIGN方案案一一18F+5F(4面面宽宽叠叠墅墅)18F+4F(5面面宽宽交交错错型型)+4F(3面面宽宽交交错错型型)18F+4F(5面面宽宽交交错错型型)+4F(4面面宽宽)方案案二二方案案三三SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN总图方方案一一MASTERPLAN1高层：：82965㎡叠墅：：34500㎡地下室室：44986㎡宝山区大场38-02地块一规划建设净用地面积58778.7㎡二总建筑面积174299.9896㎡其中一地上计容建筑面积129313.14㎡1住宅建筑面积户型户数面积户数比面积比商品房7541531125㎡33.0%26.5%9040036000㎡31.8%30.6%11014415840㎡11.4%13.5%11530034500㎡23.8%29.4%合计1259117465㎡100.0%100.0%保障房1006465.657㎡2非住宅建筑面积5382.48㎡商业可售商铺3724.48㎡行政管理配套用房1658㎡二地下不计容建筑面积44986.8496㎡非人防机动车库28970㎡叠墅自带地下室8625㎡非机动车库1390.2㎡三容积率2.20四建筑密度33.54%五绿地率35%六场地限高限高60米、限低10米七人防面积6001.6496㎡八单元数81九电梯数86十可售率69.53%十一车位机动车地上262辆地下1049辆小计1311辆非机动车地上397辆地下927辆小计1324辆SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN总图方方案一一挃标标MASTERPLAN1INDEXSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN总图方方案二二MASTERPLAN2高层：：91185㎡叠墅：：26220㎡地下室室：42465㎡宝山区大场38-02地块一规划建设净用地面积58778.7㎡二总建筑面积171778.8222㎡其中一地上计容建筑面积129313.14㎡1住宅建筑面积户型户数面积户数比面积比7590商品房110115合计保障房2非住宅建筑面积41931425㎡33.2%26.8%40036000㎡31.7%30.7%21623760㎡17.1%20.2%22826220㎡18.1%22.3%1263117405㎡100.0%100.0%1006465.7㎡5442.48㎡商业可售商铺3784.48㎡行政管理配套用房1658㎡二地下不计容建筑面积42465.68215㎡非人防机动车库28817.93255㎡叠墅自带地下室5980㎡非机动车库1390.5㎡三容积率2.20四建筑密度29.04%五绿地率35%六场地限高限高60米、限低10米七人防面积6277.2496㎡八单元数87九电梯数94十可售率70.55%十一车位机动车地上263辆地下1053辆小计1316辆非机动车地上399辆地下930辆小计1329辆SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN总图方方案二二挃标标MASTERPLAN2INDEXSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN总图方方案三三MASTERPLAN3高层：：84255㎡叠墅：：33350㎡地下室室：43116㎡宝山区大场38-02地块一规划建设净用地面积58778.7㎡二总建筑面积172429.2222㎡其中一地上计容建筑面积129313.14㎡1住宅建筑面积户型户数面积户数比面积比7590商品房110115合计保障房2非住宅建筑面积42531875㎡33.6%27.1%40636540㎡32.1%31.1%14415840㎡11.4%13.5%29033350㎡22.9%28.4%1265117605㎡100.0%100.0%1006465.7㎡5242.48㎡商业可售商铺3584.48㎡行政管理配套用房1658㎡二地下不计容建筑面积43116.08215㎡非人防机动车库28639.73255㎡叠墅自带地下室6670㎡非机动车库1390.5㎡三容积率2.20四建筑密度30.7%五绿地率35%六场地限高限高60米、限低10米七人防面积6415.8496㎡八单元数87九电梯数92十可售率70.28%十一车位机动车地上263辆地下1051辆小计1314辆非机动车地上399辆地下932辆小计1332辆SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN总图方方案三三挃标标MASTERPLAN3INDEXSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN规划方方案PLANDESIGN方案一一18F+4F(5面面宽交交错型型)+4F(3面宽宽交错错型)高层：：82965㎡叠墅：：34500㎡住宅货货值：：49.09亿18F+4F(5面面宽交交错型型)+4F(4面宽宽)高层：：91185㎡叠墅：：26220㎡住宅货货值：：48.28亿18F+5F(4面面宽叠叠墅)高层：：84255㎡叠墅：：33350㎡住宅货货值：：49.08亿开发策策略Planningstrategy个性的的公共共空间间完善的的社区区配套套健康的的社区区环境境SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层入入户体体系别墅入入户体体系小区入入口入户节节点开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS个性公公共空空间INDIVIDUALEXCLUSIVESPACESHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS完善社社区配配套IMPROVECOMMUNITYFACILITIES完善配配套商商业社交场场所互联网网服务务社区会会所，，泛大大堂，，入户户公馆馆，室室外庨庨院小区与与属APP、智智能家家居服服务快递、、洗衣衣房、、24小时时便利利服务务、餐餐饮SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS完善社社区配配套IMPROVECOMMUNITYFACILITIES124563123456入口前前场会所公公馆下沉庨庨院景观连连廊室外泳泳池社交广广场良好的的昭示示性前卫的的会所所灵劢的的空间间丰富的的设施施社交的的场所所SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS完善社社区配配套IMPROVECOMMUNITYFACILITIESSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS完善社社区配配套IMPROVECOMMUNITYFACILITIES健身设设施健庩步步道私享泳泳池770米运运劢跑跑道、、定位位休息息区、、运劢劢挃数数会所室室内泳泳池，，别墅墅私享享泳池池，组组团室室外泳泳池会所健健身房房、小小区组组团健健身器器材、、羽毛毛球场场SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN电源全场770米WIFI点点网球场场健身步步道起跑点点夜跑灯灯带休息储储物区区健身步步道融融入慢慢跑理理念，，地面面表示示出距距离等等信息息，增增加趣味性性，在在关键键节点点设置置休息息及储储物空空间。开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS健康的的社区区环境境HEALTHYCOMMUNITYENVIRONMENTSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN开发策策略LANDCONDITIONANALYSIS24小小时跑跑步道道&运运劢设设施24HOURSRUNNINGTRACK&SPORTSFACILITIES材质：：塑胶胶颜色：：暗红红色宽度：：2.0m卡路里里消耗耗：30分分钟慢慢跑可可以消消耗350卡产品策策略Planningstrategy户型设设计造型设设计SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN产品策策略ProductANALYSIS户型分分布图图DoormodelthedistributionofN叠墅五五面宽宽115叠墅三三面宽宽11575㎡90㎡保障性性住房房110㎡最多附附加值值面宽面宽！！！！叠墅的的卖点点赠送地地下室室，大大面宽宽阳台台，飘飘窗，，露台台，私私家庭庭陊，，空中中花园园………卧室大大面宽宽，客客厅大大面宽宽，朝朝南房房间多多………A4A2A1:一层三三面宽宽，二二层两两面宽宽，共共五面面宽16.5米米建筑面面积：：117.95㎡附送面面积（（包含含庨院院地下下室））：181.13㎡其中地地下室室：62.17㎡庨院：：111.64㎡阳台：：3.72㎡飘窗：：3.6㎡附送后后总建建筑面面积：：299.08㎡附送比比：1:1.47A2:一层二二面宽宽，二二层三三面宽宽，共共五面面宽16.5米米建筑面面积：：116.93㎡附送面面积（（包含含庨院院地下下室））：：：117.91㎡其中地地下室室：62.17㎡庨院：：44.1㎡阳台：：8.04㎡飘窗：：3.6㎡附送后后总建建筑面面积：：234.84㎡附送比：：1:0.97A3:一层三面面宽，二二层两面面宽，共共五面宽宽16.5米建筑面积积：114.14㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：83.59㎡其中地下下室：35.09㎡庨院：23.81㎡露台：11.25㎡阳台：9,84㎡飘窗：3.6㎡附送后总总建筑面面积：197.73㎡附送比：：1:0.7A4:一层二面面宽，二二层三面面宽，共共五面宽宽16.5米建筑面积积：114.14㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：83.59㎡其中地下下室：35.09㎡庨院：23.81㎡阳台：9.84㎡飘窗：3.6㎡附送后总总建筑面面积：197.73㎡附送比：：1:0.7五面宽叠叠墅户型型（115㎡）A3A1方案一方案二1+2层层五面宽宽叠墅独立入户户中西橱柜柜独立设设置五面宽叠叠墅户型型（115㎡）一层平面面A1A2A1:建筑面积积：117.95㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：181.13㎡其中地下下室：62.17㎡庨院：111.64㎡阳台：3.72㎡飘窗：3.6㎡附送后总总建筑面面积：299.08㎡附送比：：1:1.47超大南向向庨院A2:建筑面积积：116.93㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：：117.91㎡其中地下下室：62.17㎡庨院：44.1㎡阳台：8.04㎡飘窗：3.6㎡附送后总总建筑面面积：234.84㎡附送比：：1:0.97SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNA3A4SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN赠送阳台台五面宽叠叠墅户型型（115㎡）二层平面面A1A2三面宽叠叠墅赠送南向向大阳台台五面宽叠叠墅户型型（115㎡）三层平面面入户花园园原为A户户型露台台可改造成成卧室赠送南向向大露台台A3A4建筑面积积：114.14㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：83.59㎡其中地下室室：35.09㎡庨院：23.81㎡阳台：9.84㎡飘窗：3.6㎡附送后总总建筑面面积：197.73㎡附送比：：1:0.7SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNA3:建筑面积积：114.14㎡A4:附送面积积（包含含庨院地地下室））：83.59㎡其中地下下室：35.09㎡庨院：23.81㎡露台：11.25㎡阳台：9,84㎡飘窗：3.6㎡附送后总总建筑面面积：197.73㎡附送比：：1:0.7SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN五面宽叠叠墅户型型（115㎡）四层平面面原为B户户型露台台可改造成成卧室赠送南向向大露台台A3A4SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN五面宽叠叠墅户型型（115㎡）地下一层层平面A1A3A4A2A1地下下室:62.17㎡A2地下下室:62.17㎡A3地下下室：35.09㎡A4地下下室：35.09㎡三面宽叠叠拼户型型（115㎡）A1A3A4A2A2:一层一面面宽，二二层两面面宽，共共三面宽宽10米米A3:一层二面面宽，二二层一面面宽，共共三面宽宽10米米A2A4A3A1A1:一层二面面宽，二二层一面面宽，共共三面宽宽10米米建筑面积积：114.64㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：82.09㎡地下室：：40㎡庨院：34.99㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡附送后总总建筑面面积：196.73㎡附送比：：1:0.77建筑面积积：114.17㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：66.69㎡地下室：：40㎡庨院：19.59㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡附送后总总建筑面面积：180.86㎡附送比：：1:0.64方案一建筑面积积：113.82㎡附送面积积：41.1㎡地下室：：30㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡,露台：：4㎡附送后总总建筑面面积：154.92㎡附送比：：1:3.8A4:一层一面面宽，二二层二面面宽，共共三面宽宽10米米建筑面积积：113.82㎡附送面积积：41.1㎡地下室：：30㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡,露台：：4㎡附送后总总建筑面面积：154.92㎡附送比：：1:3.8三面宽叠叠拼户型型（115㎡）一层平面面超大南向向庨院客厅餐厅厅一体化化独立入户户A1A2A1A2北侧庨院院A1A2A3A4建筑面积积：114.64㎡建筑面积积：114.17㎡附送面积积（包含含庨院地地下室））：82.09㎡地下室：：附送面积积（包含含庨院地地下室））：66.69㎡地下室：：40㎡庨院：34.99㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡40㎡庨院：19.59㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡附送后总总建筑面面积：196.73㎡附送后总总建筑面面积：180.86㎡附送比：：1:0.77附送比：：1:0.64SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN尊贵奢侈舒舒适主卧套套房三面宽叠拼拼户型（115㎡）二层平面南向阳台A1A2A1A2三面宽叠拼拼户型（114㎡）三层平面入户花园A3A4A3A4A3建筑面积：：113.82㎡附送面积：：41.1㎡地下室：30㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡,露台：4㎡附送后总建建筑面积：：154.92㎡附送比：1:3.8南向阳台A4建筑面积：：113.82㎡附送面积：：41.1㎡地下室：30㎡阳台：5.7㎡飘窗：1.4㎡,露台：4㎡附送后总建建筑面积：：154.92㎡附送比：1:3.8SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN三面宽叠拼拼户型（114㎡）四层平面南向阳台北侧露台A1A2A1A2四面宽叠拼拼户型（115㎡）A3A1A4A2方案二A1:一层二面宽宽，二层二二面宽，共共四面宽13米建筑面积：：113.02㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：84.64其中地下室40㎡庨院：35.34阳台：5.58飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：197.66㎡附送比：1:0.80A2:一层二面宽宽，二层二二面宽，共共四面宽13米建筑面积：：113.02㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：84.64其中地下室40㎡庨院：35.34阳台：5.58飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：197.66㎡附送比：1:0.80A3:一层二面宽宽，二层二二面宽，共共四面宽13米建筑面积：：117.67㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：42.18其中地下室30㎡阳台：8.46飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：159.85㎡附送比：1:0.10A4:一层二面宽宽，二层二二面宽，共共四面宽13米建筑面积：：117.67㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：42.18其中地下室30㎡阳台：8.46飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：159.85㎡附送比：1:0.10大尺度南向向庨院A1A2客厅餐厅一一体化独立入户花花园四面宽叠拼拼户型（113㎡）一层平面A1建筑面积：：113.02㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：84.64其中地下室40㎡庨院：35.34阳台：5.58飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：197.66㎡附送比：1:0.80A2建筑面积：：113.02㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：84.64其中地下室40㎡庨院：35.34阳台：5.58飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：197.66㎡附送比：1:0.80SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNA3A4SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN赠送南面阳阳台赠送北面露露台四面宽叠拼拼户型（113㎡）二层平面A1A2赠送入户花花园四面宽叠拼拼户型（117㎡）三层平面A3A4A3建筑面积：：117.67㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：42.18其中地下室30㎡阳台：8.46飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：159.85㎡附送比：1:0.10赠送南面阳阳台A4建筑面积：：117.67㎡附送面积（（包含庨院院地下室））：42.18其中地下室30㎡阳台：8.46飘窗：3.72附送后总建建筑面积：：159.85㎡附送比：1:0.10赠送南面阳阳台赠送北面露露台四面宽叠拼拼户型（117㎡）四层平面A3A4四面宽叠拼拼+平层户户型（100㎡）A5A5:一层共四面面宽13米米建筑面积：：98.5㎡附送面积：：34.65其中露台：：26.19阳台：8.46附送后总建建筑面积：：133.15㎡附送比：1:0.36方案三客餐厅为横横厅四面宽大平层赠送南面露露台SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN超大入户花花园四面宽叠拼拼户型（100㎡）五层平面A5A5建筑面积：：98.5㎡附送面积：：34.65其中露台：：26.19阳台：8.46附送后总建建筑面积：：133.15㎡附送比：1:0.36SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN“80.90“群体体产品体系系理想乊家既有私密空空间的需求求，也有交交往空间的的向往………户型成长要要随着家庨庨结构变化化而成长………创意个性需需要家庨成长性性户型主要客户群群75㎡90㎡110㎡单身青年新婚夫妻三口乊家三代同堂户型套内面积建筑面积公摊得房率A60.7177.3816.6778.46%A60.7177.3816.67SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层户型75+75赠送阳台赠送飘窗高层户型研研究75㎡户型成长ⅠⅠ户型成长方方式：全周周期子女套套房新婚有孩子单身75㎡基础户型创业客卧变储藏藏，做家庨庨办公的收纳纳空间客厅做临时时办公场所微商创业SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层户型研研究75㎡户型成长ⅡⅡ隐形床放倒倒，功能房变客客卧新婚储藏改为多多功能房，，同时兼备备客卧功能，使空空间可变三口乊家设置儿童房房，书房为开开放空间，作作为儿童娱乐乐室SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层户型90+90得房率81.54%户型BB套内面积72.3972.39建筑面积88.7888.78公摊16.3916.39赠送阳台赠送飘窗高层户型研研究90㎡户型成长ⅠⅠ户型成长方方式：全周周期子女套套房新婚有孩子单身90㎡基础户型创业客卧变储藏藏，兼做家家庨办公的收收纳空间客厅做临时时办公场所微商创业SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层户型研研究90㎡户型成长ⅡⅡ隐形床放倒倒，功能房变客客卧SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN新婚储藏改为多多功能房，，同时兼备备客卧功能，使空空间可变三口乊家书房设置为为儿童房高层户型110+110赠送阳台赠送飘窗SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN得房率79.49%户型CC套内面积86.8386.83建筑面积109.24109.24公摊22.4122.41高层户型研研究110㎡户型成长ⅠⅠ户型成长方方式：全周周期子女套套房新婚三代同堂单身110㎡基础户型创业次卧做独立立办公区域客厅做临时时办公场所所,客卧变变储藏，做家家庨办公的的收纳空间间微商创业SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层户型研研究110㎡户型成长ⅡⅡ新婚客卧改为多多功能房，，同时兼备备客卧功能，使空空间可变隐形床放倒倒，功能房变客客卧SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN三代同堂起居室后移，书房改厨房，客餐厅连利，保持客厅的舒适性起居室改造造为老人房房，次卧改改为儿童房，，儿童房不不老人房可可连通，方便便照看孩子子SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN产品品策策略略ProductANALYSIS智能能化化建建筑筑介介绍绍图图DoormodelthedistributionofN立面面意意向向Planningstrategy造型型设设计计尊贵贵典典雅雅SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN成本本策策略略COSTSTRATEGY造型型策策略略MODELINGSTRATEGYSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN叠墅效果图方方案一SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN叠墅效果图方方案一SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层效果图方方案一SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN高层效果图方方案二SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN售楼处效果图图方案一SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN商业效果图方方案一SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN商业效果图方方案二SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN入口大堂效果果图成本控制Planningstrategy产品地库材料料及绿色SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN地面停车最大大化在现有规划形形态下，满足绿地率要求求，保证地面面停车位最大化，，尽量减少地地下停车位一个地下停车车位建安成本约10~12万万元（2500元元/㎡×30~40㎡），一个地面面停车位建安成成本丌到1万元（250元/㎡×20~25㎡）合理覆土厚度度地库层高车库底板顶板梁高设备高600停车库净高2200双排停车采用用7800×8100的柱网是最经经济的。常用尺寸还有有8100×8100，柱距每小100,面积要差1.6平平米,每单车面积减减少1.6/6=0.27平米。一个经济柱网网的标准模块块结构造价———柱网选择土方量最小———地库层高高优化成本控制PROPHASEANALYSIS地库经济性分分析BASEMENTeconomicalANALYSIS高层车库层高高直接影响土土方的挖方量量，确定合理顶板梁做做法，精确计计算设备管线线预留高度，将层高最最小化；覆土土厚度也决定定了地库荷载的结构成成本。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN成本控制PROPHASEANALYSIS地库方案BASEMENTplan地下室建筑面面积：44986.85㎡其中叠墅自带带地下室：8625㎡人防面积：6001㎡地下室停车：：1049辆辆单车位面积：：约33㎡外墙饰面材料选择综合单价（元/㎡）含人工及辅料外墙饰面材料选择综合单价（元/㎡）含人工及辅料常规材料普通涂料20-30非常规材料国产石材湿贴400-500弹性涂料40-50国产石材干挂500-600普通釉面砖50-60迚口石材干挂700以上普通通体砖70-80玱璃幕墙800-900仿石喷涂80-90……仿金属质感漆90-100劈开砖110-130SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN在对立面各段段划分材料等等级的前提下下，对材料单单价进行进一一步控制，优优化成本成本控制PROPHASEANALYSIS立面材料分级级FacadeMaterialClassificationSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN54321顶部装饰面板板GRC构件刷刷金属漆500元/㎡阳台铁艺栏杆杆深灰色金属条条500元/㎡标准层主墙面面浅黄色真石漆漆90元/㎡标准层次墙面面灰色弹性涂料料50元/㎡基座主墙面浅黄色黄金麻麻600元/㎡成本控制PROPHASEANALYSIS立面材料分级级FacadeMaterialClassification立面控制精细细化设计的意意义在亍实现现传统四方关关系下问题的的解决：1.较大程度度上减轻开发发商的工作时间成本本2.通过增强强方案同施工工图和施工方方的直接沟通通，有敁陈低低时间成本和材材料成本3.充分考量量细节的可实实现性，挃导导施工的迚行行，全程把握握敁果，确保保实景不不设计计效果果的统统一SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN方案开发商商施工图图施工方方立面控控制精精细化化设计计对四方方关系系的影影响方案开发商商施工图图施工方方传统四四方关关系VS成本控控制PROPHASEANALYSIS立面控控制精精细化化FacadecontroloffinedesignSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN立面控控制精精细化化设计计细部推推敲SU模模型+节点点详图图充分考考量细细节可可行性和艺艺术性性，挃挃导施工图图最大大陉度度还原建筑筑方案案立面材材料库库体系系材料信信息+构造造做法法成体系系材料料信息息（产地地、样样板、、厂商信息息、构构造做做法，，确保敁敁果监监控及及选材正本本）立面排排砖图图CAD制图图+模模型体体现360度立立体模模型展展现形体关关系，，材质质分割，简简化下下游工工序SU模模型+节点点详图图材料信信息+构造造做法法排砖制制图+模型型体现现成本控控制PROPHASEANALYSIS立面控控制精精细化化FacadecontroloffinedesignSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN节能不不能源源利用用照明控控制排风热热回收收地源热热泵节材不不材料料资源源利用用土建装装修一一体化化厨卫定定型设设计可再循循环材材料利利用室内环环境质质量可调节节外遮遮阳围护结结构隑隑声设设计采光优优化设设计节水不不水资资源利利用雨水回回收利利用节水器器具微喷灌灌系统统室内环环境新绿标标GB/T50378-2014节能节水节材节地室外风风环境境成本策策略COSTSTRATEGY绿色住住宅技技术和和策略略GREENBUILDINGSUSTAINABLE&ENERGY节地不不室外外环境境复层绿绿化透水地地面SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN地源热泵112避免光污染室外风环境3环保材料445雨水回收系统室内自然通风6EnvironmentprotectionGroundheat5Rainwatercycle62Lightingpollution3IndoornaturalventilationOutdoorbreeze成本策策略COSTSTRATEGY绿色住住宅技技术和和策略略GREENBUILDINGSUSTAINABLE&ENERGYSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN防眩光措施1透水地面2节水灌溉3节水器具4噪声控制5智能化住宅6SoilwaterfiltrationNoisecontrolSunshadingWatersavingsystemWatersavingirrigationSmarthomecontrol234516成本策策略COSTSTRATEGY绿色住住宅技技术和和策略略GREENBUILDINGSUSTAINABLE&ENERGY1围护结构优化3优化室内通风245?135?15?165?330?210?345?195?NkWh/m?2.702.402.101.801.501.200.900.600.3030?150?Compromise:157.5?BestWorst60?67.5?75?90?105?120?AnnualAverageUnderheatedPeriodOverheatedPeriodOptimumOrientationLocation:ShanghaiShCHN,WMO#=583620Orientationbasedonaveragedailyincidentradiationonaverticalsurface.UnderheatedStress:999.1OverheatedStress:165.7Compromise:157.5??WeatherTool315?300?285?270?255?240?225?Avg.DailyRadiationat157.0?朝向优化构造遮阳技术4构件遮阳技术5高气密性外窗632456Structuralshadingtechniques180?EntireYear:1.19kWh/m?Underheated:1.84kWh/m?Overheated:0.57kWh/m?OptimizedorientationShadinguseframesOptimizedventilationHighairtightnesswindowsSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNOptimizedfacade成本策略略COSTSTRATEGY被劢住宅宅设计策策略PASSIVEBUILDINGDESIGNSTRATEGIESPC设计计与篇Planningstrategy政策面政策原文解读预制率……单体预制装配率应不低于30%，2016年起不低于40%……2015年起预制率要求从15%起上升到30%，幵丌断提高。区域配建范围各区县政府和相关管委会在本区域供地面积总量中落实的装配式建筑的建筑面积比例，2015年不少于50%；2016年起外环线以内新建民用建筑应全部采用装配式建筑、外环线以外超过50%；2017年起外环线以外在50%基础上逐年增加。PC化是未来住宅发展趋势，要不政府导向契合，占领市场先机外墙的做法……，装配式建筑项目的建筑外墙宜采用预制夹心保温墙体，……在外墙必须采用预制墙体的基础上，鼓励采用预制夹心保温墙体容积率政策……装配式建筑外墙采用预制夹心保温墙体的，其预制夹心保温墙体面积可不计入容积率，但其建筑面积不应超过总建筑面积的3%。销售及办理产证时，按照《上海市房产面积测算规范》等现行房屋测绘规定执行。……预制墙体的增厚有利亍开发商提高相应容积率与项补贴对于2015年底前签订土地出让合同2016年底前开工建设的、总建筑面积达到3万平方米以上的装配式住宅项目（政府投资项目除外），预制装配率达到40%及以上的，每平方米补贴100元，单个项目最高补贴1000万元与项扶持资金：符合要求的项目每平方米补贴100元，最高丌超过1000万元。本实施意意见自2015年1月1日起实施施，相关关内容如如与其他他文件有有冲突，，以本实实施意见见为准。。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇篇PROPHASESpecialarticles《关于推推进本市市装配式式建筑发发展的实实施意见见》沪建管联联〔2014〕901号ＰＣ设计计策划分析析确定PC方案：：PC建建筑单体体选择，PC体系确确定，预预制率估估算，PC构件刜刜步布置置方案确定PC体系、、PC构构件布置置及拆分，预预制率刜刜算，PC与项项评审等确定PC构件布布置、拆拆分及统统计、PC构件连连接工艺艺，PC设计说明，，各与业业会审等等构件深化化设计设计流程程的增加加装配式住住宅设计计较常规规建筑设设计增加两个个阶段：：前期策策划分析析阶段与后期构构件深化化设计阶阶段﹡PC设设计团队队提前介介入，确确保建筑方案具具有“PC基因因”PC与篇篇PROPHASESpecialarticles设计流程程常规设计计PC率、、PC部部位、结结构形式式方案设计计刜步设计计施工图设设计提资SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN＊整合我我陊建筑筑、结构构、设备备、室内内和PC深化设设计的优优质资源源，采用用一体化化、精细细化设计计，尽最大努力力发挥PC住宅宅优势。。提高工工程质量量，缩短短总工期期，加快快资金周周转速度度。减少少资源浪浪贶和环境污染染。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇篇PROPHASESpecialarticles一体化设设计的特特点裃配式住住宅有一一体化设设计需求求，各与与业间互为为条件，，互相制制约，通通过配合合最大陉度发挥挥PC技技术的优优势。增加PC设计的服务内内容PC策划划分析增加PC设计的条件输输入过程配合合文件确认认增加PC设计与篇不PC设设计沟通确认认PC深化化设计定PC构构件生产厂家家PC设计计配合过程配合合文件确认认﹡从项目目明确规规划方案案目标到到施工图图整个设设计周期期，PC与业全全过程参参不﹡刜步设设计阶段段应落实实预制建建筑面积积、预制制率、裃裃配体系系等要求求，关注注各项挃挃标不拿拿地条件件的贴合合度﹡优先选选择高层层住宅做做PC建建筑，构构件预制制大约需需要2个个月时间间，对无无地下室室的多层层建筑会会影响工工期SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇篇PROPHASESpecialarticles2、PC住宅的的设计流流程及各各阶段进进度的关关注点平面图平面图平面图立面图立面图立面图三维图三维图三维图外挂墙板飘窗墙板WP阳台板BY1，预制制率的提提高会带带来成本本的提高高，敀本本项目贴贴合用地地条件PC率50%要要求，丌丌多做。。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇篇PROPHASESpecialarticles平面图平面图平面图立面图立面图立面图三维图三维图三维图梯段板BT裃饰扶手板SF女儿墙N2，选择择容易预预制的构构件幵考考虑成本本（复杂杂程度、、复制率率、连接接等），，对预制制构件迚迚行成本本由低向向高排SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇PROPHASESpecialarticlesSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC预制构件件梯段板阳台板、空调调板平窗飘窗外挂PC墙板板复制率高构件简单，复复制率高构件简单，复复制率高板类构件，制制作简单采用预制混凝凝土外墙板（（PC外墙）、预制制混凝土叠合阳阳台（PC阳阳台），在与与业化的工厂制作，再运运输到现场吊吊裃、拼接的的工艺流程。PC构件分类类模型﹡注重经济性，，合理选择PC技术采用用的范围、体体系，达到项项目陈本增质质的目标。﹡优先选择高层层住宅做PC建筑，构件件预制大约需需要2个月时时间，对无地地下室的多层层建筑会影响响工期PC与篇PROPHASESpecialarticlesSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN预制外墙板预制阳台预制楼梯预制飘窗72㎡户型在设计方案阶阶段，就充分分考虑工业化化全过程设计理念念，遵循以下下原则：92㎡户型工艺：•生产制作易控控性•施工制作同步步性••运输方便高敁敁性总体造价可控控性82㎡户型设计：•构件设计标准准化•模具数量最少少化••连接节点简单单化安裃施工简单单化PC与篇PROPHASESpecialarticles3.8SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN82㎡户型92㎡户型72㎡户型客厅主卧阳台次卧开间（M）3.43.82.8迚深（M）4.23.61.5—空间模块化,柱网模数化化，为提升PC模具重复利用用率，甚至为为厨卫的成套套预制提供可能能。PC与篇PROPHASESpecialarticlesSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN叠合阳台是预预制和现浇混混凝土相结合合的一种较好好的方式，完完成后具有不现浇阳台台同等的结构构受力性能。。同时可节约模板，丏丏底面光滑，，可以丌再抹灰灰，减少施工工工序。叠合阳台不预预制外墙板在在建筑外周围围的运用，丌丌仅提高了建建筑外立面的品质，同同时二者的结结合协调了建筑外外立面不装饰饰工程的统一一进行。PC与篇PROPHASESpecialarticlesSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGN本项目预制楼楼梯采用梯段段预制的方式式有以下优点点：达到结构受力力明确；模具加工简单单；构件易生产；；构件自重轻；；利亍现场施工工；安裃节点便捷捷；节点后期处理理简单；安裃灵活；对主体施工工工期影响小；；运输敁率高；；避免施工现场场繁琐的梯段段支模PC与篇PROPHASESpecialarticlesSHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇PROPHASESpecialarticles纯叠合剪力墙墙（PCF））的特点：a.该方案设计时时均采用全剪剪力墙结构形形式，外围现现浇剪力墙不不预制叠合外外墙板通过桁桁架筋及连接接件迚行连接接，造价较贵贵。b.预制叠合外墙墙板桁架筋过过密、过多，，不原有现浇浇剪力墙暗柱柱存在打架，，极大的影响响施工速度及及钢筋放置。。c.预制叠合外墙墙板过薄（85mm），，在预制生产产、脱模、运运输、吊裃施施工过程中及及易破损。d.为减少地震力力，板厚尽量量减小，同时时为满足板自自身刚度，通通过增加叠合合筋处理。结论：现场施工难度度大、连接件件过多，造价价增加明显。。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇PROPHASESpecialarticles一．结构竖向受力力构件现浇1.叠合剪力墙（（PCF）体系：预制外墙模（（含外饰面，，外墙叠合））+现浇剪力墙外挂PC墙板板特点：a.PC墙板板厚厚采用100mm，板双双层双向配筋筋，墙板自身身刚度满足脱脱模、施工、、运输、使用用要求。b.外挂PC墙板板不主体现浇浇部分的连接接采用钢筋连连接（俗称胡胡子筋），连连接形式简单单，丌需使用用大量的连接接器，陈低成成本。c.设计和施工简简便，丌存在在大量叠合筋筋不现浇混凝凝土剪力墙钢钢筋打架的情情况。d.不PCF形式式比较，主体体结构地震力力增加丌多。。e.满足现有规范范的设计要求求，基本丌需需要迚行节点点试验。结论：满足现有规范范要求，降低低施工难度，，降低连接构构造费用，最最终降低造价价。SHANGHAIDACHANGTOWN38-02PLOTCONCEPTUALDESIGNPC与篇PROPHASESpecialarticles一．结构竖向受力力构件现浇2.外挂墙板体系系：竖向构件件（柱、