20160128康桥概念方案中期汇报过程版

郑州·康桥悦城14号地(柒號院)概念方案设计计规划总图：1.规划总图按照照汇报文本的的方案一（高高层+洋房，南侧无无商业），方方案四（高层层+高层，两排高高层，中心大大景观）进行行总图深化2.北侧建筑退建建筑红线，高高层退界15米，多层9米控制3.商业建筑面积积不宜超过该该用地总建筑筑面积的8%，沿街商业考考虑一托二设设计，将需要要的配套设置置在商业局部部三层处4.保障房建筑面面积不宜小于于该用地建筑筑面积的10%5.地库停车位按按照出让任务务书1128辆设计，地面面在景观外围围考虑地面停停车6.纯高层方案考考虑:88、110、125、135四种户型，其其户型配比为为50%、10%、10%、30%，具体配比参参考总图排布布后可做适当当微调7.高层+洋房：面积段段洋房140，高层125+888.住宅层高按照照2.9米设计9.高层户型参考考一、二号院院产品，在此此基础上做升升级设计；洋洋房产品按照照业主提供的的洋房产品做做优化设计10.高层住宅大户户型考虑可变变空间设计11.高层造型设计计延续一二号号院设计，在在此基础上做做简洁大方升升级设计12.阳台面积尽量量做足13.地下室设计考考虑自行车独独立出入口管管理14.公租房规划考考虑人行独立立管理15.入口形式考虑虑管家式大堂堂设计，同时时在设计时候候尽量考虑偷偷面积设计处处理2016-01-20会议纪要THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU「CONTENTS」目录Chapter1前期解读Chapter2规范解读Chapter3规划策略Chapter4产品策略Chapter5造型策略01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU「CONTENTS」01前期解读交通分析区位分析周边环境基地现状上位规划规划条件量的测算规划条件竞品分析适建分析01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU中国·河南省郑州市·中心城区河南省·郑州市该项目基地位位于河南省郑郑州市经开区区。经开区紧紧邻郑州中心心城区。区位优势明显显，是郑州市市向东发展的的桥头堡。「前期解读」」区位分析SITE中心城区·经开区01「前期解读」」宏观区位SITE约7KM郑州市主城区区从基地的区位位可以看出，，驾车出行较为为方便，距离主城区7公里，区位内内铁路公路系系统较为完备备。路网图例：

城市轻轨线城际高速路

铁路客运线

城市主干道城市次干道及支路

THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」中观区位图例：

教育类

住宅类

工业类

商业类

绿地类

水域

THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU未来规划国际际教育，医疗疗配套，产业业园区，项目目将享受高端配套设施施。01「前期解读」」交通分析基地主城区人流郑东新区人流城市高速路车流经开区周边客流城市高速路车流客流来源图例：

郑东新区人流主城区人流城市高速车流地铁4号线

地铁3号线地铁站点基地周边均便利可达。主城区人流主主要通过经南南八路进入基基地，郑东新新区人流主要要通过经开十十五大街，经经开17大街进入基地地，城市高速速路车流主要要通过经南八八北一路和经经南八路进入入基地。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析周边楼盘产品品形式以高层为主，，主力面积段100㎡左右，竞品较较多。周边楼盘中中中建观湖国际际和华启金悦悦府两个小区区有洋房产品。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析项目名称中建观湖国际开盘时间2015年4月18日用地面积3.0万㎡建筑面积7.47万㎡容积率2.49主力面积80㎡-120㎡高层，142-188㎡洋房，销售均价高层均价8500元/㎡；洋房待定建筑风格新法式风格车位车位配比1:1产品部品建筑外立面石材与涂料结合中建观湖国际际洋房暂未开开售，价格未未知THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU

25514平层3中建观湖国际际——142㎡户型户型特点：四房两厅，两两房朝南缺点：1.户型不够方正正。2.入口玄关交通通空间过大。。3.书房开间过小小。4.主卧储藏后期期改造无法作作为独立房间间使用。5.客厅空调设计计不合理，无无直接对外出出风。6.新规结构阳台台均算面积，，故该户型实实际面积较大大。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU34

21顶层跃层中建观湖国际际——188㎡户型户型特点：四房两厅，主主卧大面积露露台缺点：1.户型不够方正正。2.入口玄关交通通空间过大。。3.餐厅偏小。4.主卧面积偏小小，功能级配配不合理。01「前期期解读读」竞品分分析项目距距离本本案有有一定定距离离，价价格不不具备备参考考价值值THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU项目名称华启金悦府开盘时间2015年7月17日用地面积4.57万㎡建筑面积23.17万㎡容积率3.497主力面积80㎡-89㎡高层，142-166㎡洋房，销售均价高层均价13000元/㎡；洋房均价17000元/㎡建筑风格新法式风格车位车位配比1:0.74产品部品社区北大门设计入口采用酒店级迎宾门庭，大量使用高档花岗岩石材。01「前期期解读读」竞品分分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU2

2314平层华启金金悦府府——133㎡户型型户型特特点：：三房三三厅，，两房房朝南南优点：：户型方方正缺点：：1.入口无无玄关关，餐餐厅正正对主主入口口。2.客厅墙墙面不不完整整，背背景墙墙较短短。3.次卧距距离卫卫生间间较远远.4.客厅无无阳台台。01「前期期解读读」竞品分分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU2

21

21一层地下室2华启金金悦府府——150㎡户型型户型特特点：：三房三三厅，，两房房朝南南优点：：户型方方正缺点：：1.入口无无玄关关，餐餐厅正正对主主入口口。2.客厅墙墙面不不完整整，背背景墙墙较短短。01「前期期解读读」规划条条件用地尺尺寸禁设机机动车车出入入口区区段137m275m用地性性质城市绿绿化教育教育商业住宅用地性性质：：二类居住用用地用地面面积：：37613.81平方米米建筑高高度≦≦100米容积率率≦2.5建筑密密度≦≦25％绿化率率≧35%停车位位：1128辆THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期期解读读」适建性性分析析基地西西南侧侧为大大亚湾湾大道道与龙龙山十十路交交汇处处，龙龙山十十路未未来将将首先先贯通通成为为基地地主要要道路路，是是人流流来源源的主主要方方向，，且本本案商商业面面积仅仅要求求3000㎡左右右，因此商商业适适合建建设在在沿龙龙山十十路方方向区区域。。商业适适建范范围住宅适适建范范围人流方方向规划高高压线线110KV大亚湾湾大道道W=60M龙山十十路W=36MTHEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期期解读读」量的测测算单元数数推导导户型面积（㎡）配比套数总价段3房2厅2卫90~9525%46554~57万3房2厅1卫85~9066.67%123951~54万2房2厅1卫65~708.33%15539~42万1859业主诉诉求——以12户为例例，各面积积段占占比：：95为3户，90为8户，70为1户则计算算出平平均面面积为为：（95*3+90*8+70）/12=89.58㎡规划住住宅总总建筑筑面积积为：48432*3.5-3000=166512㎡则住宅宅总套套数为为：166512/89.58=1859套住宅总总套数数为1859套，根据据套数比比可得各各面积段段所需套套数若为3.0M层高，底底层架空空，即9个6拼单元及及1个4拼单元；；若为2.9M层高，底底层架空空，即8个6拼单元及及2个四拼单单元；基于日照照，经济济性，间间距，户户配比综综合考虑虑，均以以2.9M层高进行行总图排排布THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU02「CONTENTS」02规范解读读THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG退界间距日照与配配套设置置待征询问问题02「规范解解读」退界各边退界界距离南侧经南南北支路路宽20m,多层退道路红红线10m;高层退用用地红线线15m。北侧经南南八北一一路宽40m。多层退退用地红红线9m;高层退用用地红线线15m。东侧经开开第十六六大街宽宽30m,多层退道道路红线线10m;高层退道道路红线线20m。西侧经开开第十五五大街宽宽50m,多层退用用地红线线6m;高层退道道路红线线25m。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街275M40M经南八北支路20M50M56.14M30M15M20M9M25M21.9M10M6M15M10M20M10M《地块规划设计条件书》02「规范解解读」间距THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街经南八北支路＞20M＞20M多层多层多层多层＞6M地块进深深受限，，最多排排三排多层住宅宅本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街经南八北支路＞45M高层高层高层＞20M地块进深深受限，，最多排排两排高层住宅宅《郑州市城城乡规划划管理技技术规定定》4.2【建筑间距距】（一）多多、低层层住宅间间距1.多、低层层住宅建建筑平行行布置（1）主朝向向为南北向，南侧为多多层时，控制间距不应应少于20m。（2）主朝向向为东西西向时，，应按卫生间间距20m的要求控控制。3.多、低层层住宅建建筑并列列布置的的间距（1）山墙不不开设窗窗户的，，最小控控制间距距多层为为6m，低层为为4.5m。（2）山墙开开有居室室窗的，，其山墙墙间距应应适当加加大。24＜H≤6060＜H＜100H≤100南北向(m)303545东西向（m）202535高度（m）主朝向高层板式式住宅平平行布置置时控制制间距表表4.2.3.2(三)高层住宅与高、多、、低层住住宅的控控制间距2.高层板式住宅宅与高层板式式住宅平行布置置时，控制间距距不宜小小于表4.2.3.2所列要求求：高度（m）24＜H≤4040＜H≤6060＜H≤100板式山墙最小间距（m）151820塔式最小间距（m）1820254.高层住宅宅与高层层住宅并并列布置置时，控控制间距距不宜小小于表4.2.3.4所列要求求：高层住宅宅与高层层住宅并并列布置置时制间间距表表4.2.3.402「规范解解读」日照及配配套设置置THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU《郑州市城城乡规划划管理技技术规定定》4.2.2【日照标标准】住宅建筑筑间距应应符合不不低于大寒日日照2小时的标准要要求，其其中旧区区改建的的项目内内新建住住宅日照照标准可可酌情降降低，但但不应低低于大寒寒日日照照1小时的标标准要求求。新建建建设项项目对周周边现状状建筑日日照影响响，仅考考虑与新新建建设设项目基基地直接接相邻现现状有日日照要求求的建筑筑物。违法建筑筑不视为被被遮挡日日照的建建筑。4.2.4【特殊日日照要求求】医院、疗养院半数以上上的病房房和疗养养室，老老年人住住宅、残残疾人住住宅的卧卧室、起起居室，，中、小学学的普通教教室应满足冬至日不小于2小时的日照标准。托儿所所、幼儿园园主要生活用用房（寝室室、活活动室室）应满足冬至日日不小于于3小时的日照标准。。3.4.3【组团团级社社区综综合用用房实实施导导则】3000户以下下（每每户3.2人）的的居住住组团团，社社区综综合用用房应应合并并设置置于住住宅区区交通通便利利的中中心地地段，，方便便居民民到达达，规规划建建设标标准为为：（三）1000户以下下住宅区区，社社区综综合用用房按按照40㎡㎡/百户进行集集中配配建，，由所所属社社区居居委会会根据据实际际需要要安排排文体体活动动室和和治安安联防防站等等功能能。另另外便便民站站按60-80㎡/百户进行配配置。。02「规范范解读读」待征询询问题题THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU问题1问题22、《郑州市市城乡乡规划划管理理技术术规定定》居住组组团设设变电室室40-130㎡㎡。与《郑州市市经济济技术术开发发区建建设用用地规规划设设计条条件通通知书书》要求设设置开闭所所相矛盾盾。以以哪个个为准准？待征询询问题题：1、《郑州市市城乡乡规划划管理理技术术规定定》住宅建建筑每户1泊位，，建筑筑面积积大于于等于于130㎡的户户型按按2辆/户配建建，廉廉租房房应按按0.5辆/户配建建。根据本本规定定本地地块应应设置置停车车位500—600个。与《郑州市市经济济技术术开发发区建建设用用地规规划设设计条条件通通知书书》要求设设置停停车位位1128个出入较较大。。以哪哪个为为准？？02「规范范解读读」待征询询问题题THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU问题3待征询询问题题：3.本地块块控规退界距距离与与《郑州市市城乡乡规划划管理理技术术规定定》中退界界距离离相矛矛盾。。且本本项目目一，，二号号院北北侧根根据控控规要要求高层退退8米，多多层退退5米，是否否可以以统一一？4、保障房房设置的的量为多少少？户户型配配比？？《郑州市市城乡乡规划划管理理技术术规定定》02「CONTENTS」03规划策策略THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN「规划划策略略」规划总总结最后选选定A和D方案ABDC方案一一03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策策略」」方案一一总平面面图户型南南北通通透营造超大中中央花园商业占据良良好沿街面面，并考虑虑餐饮业态态景观体验丰丰富14地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积37613.81㎡

总建筑面积137843.48㎡

其中地上建筑面积94029.00㎡

其中商品房73245.00㎡

保障房9404.00㎡

商业7500.00㎡

公共服务用房2260.00㎡居委会、物业管理、文化活动站、卫生站、居住区商业、开闭所6班幼儿园1620.00㎡

地下建筑面积43814.48㎡

其中车库面积37730㎡

住宅地下面积2656㎡

非机动车库面积3428㎡地下按1.6㎡/辆容积率2.50

建筑占地9403.45㎡

建筑密度25%％

绿地面积13164.83㎡

绿地率35%％

户数846户

其中商品房户数660户

保障房户数186户

居住总人数2707人

其中商品房人数2112人3.2人/户保障房人数595人3.2人/户非机动车位2143辆商品房1.5辆/户，保障房2辆/户，配套商业8辆/百㎡机动车停车位1128辆

其中地上停车位50辆

地下停车位1078辆普通车位经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下

总用地面积13.409.404.00

3.76建筑类别高层洋房商业

可售面积（万m2）8.2700.75

售价（元/m2）92001100020000

销售额（亿元）7.610.001.509.1103THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一打造“退、、放、抬””入口形象象A—B=1.5mBA经南八北一一路主入口退出前场空空间，放大大入口空间间。中心景观空间收放抬高小区内内部场地，，减小地库库坡道长度度BA退放抬03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一良好的景观观视野，采光通风极极佳拥有48M超大间距拥有120M超长入口景景观轴景观资源分分析240M120M48M03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一10764㎡超大完整中央花花园景观资源分分析03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一根据所对应应的景观资资源确定户户型的位置置户型布局分分析89户型115户型125户型中央大景观观140户型45户型60户型

标准层面积层数88户型115户型125户型140户型

1#140+88+88+1404412754

54108119072#140+88+88+1404412754

54108119074#115+88+88+12543127542727

108116375#140+88+88+1404562856

56112127686#140+88+88+1404562856

56112127687#115+88+88+14043128562828

11212068

2656

330555522066073055

50.0%8.3%8.3%33.3%

03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一商业占据良良好沿街面面,结合社区入入口营造商商业氛围，，提升商业业价值商业布局分分析社区配套沿街商业(进深15M)幼儿园社区入口03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」交通分析车行出入口口位于北侧侧、南侧，，主要人行行出入口位位于南侧城市道路小区车行道道路地库出入口口车行出入口口人行出入口口小区人行道道路03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案一日照分析结论：经专业日照照软件测算算，本地块块内部日照照基本满足足大寒日二小小时的日照标准准。02「CONTENTS」03.回家之路THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」主入口超长进深的的入口空间间，阶梯景景观赋予入入口空间大大气且层层层递进的纵纵深感03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」主入口无论人行主主入口，车车型主入口口都赋予仪仪式化的设设置，庄重重大气。03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」主入口泛会所前的的豪华大雨雨棚给予业业主宾至如如归的感觉觉，精致的的竖向装饰饰也更增添添贵气03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」主入口室外水景引引入泛会所所，使得内内外融为一一体，给予予在室内休休息的人最最好的景观观体验03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」主入口清澈的池水水，细细的的软沙，明明媚的阳光光，人们在在超大水景景中尽情放放松玩耍03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」主入口北侧车行入入口绿树成成荫，一份份神秘，一一份尊贵03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」地库03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」地库03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」商业方案二03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案二总平面图及及规划特点点超大栋距，，无视线干干扰超大中央花花园商业占据良良好沿街面面，部分可可做餐饮经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下

总用地面积13.409.404.00

3.76建筑类别高层洋房商业

可售面积（万m2）6.682.180.22

售价（元/m2）92001100020000

销售额（亿元）6.152.400.448.9814地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积37613.81㎡

总建筑面积134380.20㎡

其中地上建筑面积94033.00㎡

其中商品房57444.00㎡

洋房21840.00

保障房9404.00㎡

商业2200.00㎡

公共服务用房1525.00㎡居委会、物业管理、文化活动站、卫生站、居住区商业、开闭所6班幼儿园1620.00㎡

地下建筑面积40347.20㎡

其中车库面积37672㎡

非机动车库面积2675㎡地下按1.6㎡/辆容积率2.50

建筑占地9403.45㎡

建筑密度25%％

绿地面积13164.83㎡

绿地率35%％

户数860户

其中商品房户数536户

洋房户数156户

保障房户数168户

居住总人数2752人

其中商品房人数1715人3.2人/户洋房人数499人3.2人/户保障房人数538人3.2人/户非机动车位1672辆商品房1.5辆/户，保障房2辆/户，配套商业8辆/百㎡机动车停车位1128辆

其中地上停车位20辆

地下停车位1108辆普通车位03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案二透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案二透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案二打造“退、、放、抬””入口形象象A—B=1.5mBA经南八北一一路主入口退出前场空空间，放大大入口空间间。中心景观空间收放A退放抬B03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略」」方案二采光面极佳佳拥有双景观观轴最长240M超长轴距，所有户型无视线干扰扰景观资源分分析120M180M240M03THEPLANNIN