上海山地现代中式高层+洋房住宅规划文本P

江院金地集团•重重庆大渡口项项目概念设计计GemdaleGROUPChongqingbanandistrictDaDuKouprojectConceptualplanninganddesign2020·03江院场地解析SITE巴南区BANANQU大渡口区DAUDKOUQUE沙坪坝区SHAPINGBA渝北区YUBEIQU江北区JIANGBEIQU区位分析|LocationanalysisN渝中区YUZHONGQU重庆人民政府九龙坡区JIULONGPOQU重庆西站基地位于大渡渡口老城重钢钢片区，与长长江直线距离离不足1公里。东临义义渡路及长江江，南临兰海海高速，西临临中铁建项目目，北临金融融街+金科+世茂项目。长江区位交通RegionalTraffic内环快速西城大道银桥路规划支路1kmSITE建桥大道九龙坡方向巴南方向建桥轻轨站天堂堡轻轨站当前没有成熟熟市政道路与与基地接临，，只能通过义义渡路间接到到达，未来地地块周边规划划道路建成后后连接大滨中中路与钢花路。SITE义渡古镇康苗幼儿园蓝馨园幼儿园大渡口小学百花小学钰鑫小学钢花小学长江义渡公园思源公园万达广场重庆市大渡口中医院重庆市大渡口中医院重庆市正博兴兴中医医院重庆十方医院重庆工业遗址址公园重庆锦霞医院天堂堡轻轨站站建桥轻轨站区位配套RegionalTraffic周边教育，医医疗及公园配配套丰富，集集中商业，社社区商业等Th活配套较较匮乏。设计条件ConditionF10-2计容面积：67295.6用地面积：30450.5FAR≤2.21绿地率：≥35%建筑密度：

≤35%建筑高度：≤40m（具体按条件函）配套：派出所，邮政局，垃圾收集点F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2F10-3计容面积：58698.4用地面积：29349.2FAR≤2.0绿地率：≥35%建筑密度：

≤

45%建筑高度：≤40m（具体按条件函）配套：9班幼儿园，垃圾收集点F11-6-1计容面积：14815.2用地面积：22963.5FAR≤1.55绿地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具体按条件函）配套：垃圾收集点F11-6-2计容面积：21388.2用地面积：13798.9FAR≤1.55绿地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具体按条件函）配套：开闭所，垃圾收集点规划要求归纳纳F10-2、、F10-3地块1、F10-2地块与F10-3地地块之间，需需设置30m宽视线线通廊。2、高度控制制：F10-2及F10-3地块北侧限高24m，中部限高40m，南侧临崖头头排建筑限高24m，高度控制边界范围可结合实际方案进行微调，其幅度在10m以内。（但根据之前项目经验，微调限高线，规划局抗性性很大）3、城市风貌貌：高层建筑的高度分布应有层次变化，总体形成大疏大密，高低错错落，从滨江到腹地渐次升高的天际轮廓线；建筑造型应融入传统巴渝文化化符号，建筑顶部采用退台、收分、坡屋顶形式。F11-6-1、F11-6-2地地块1、高度控制制：F11-6-1及F11-6-2地块限高24m。。2、城市风貌貌：高层建筑的高度分布应有层次变化，总体形成大疏大密，高高低错落，从滨江到腹地渐次升高的天际轮廓线；建筑造型应融入传统巴渝文化化符号，建筑顶部采采用退台、收分、、坡屋顶形式。3、滨江立面面：滨江头排居住建筑应严格控制建筑面宽，滨江头排不得采用用大面积玻璃幕墙，临主干路及滨江一侧住宅建筑立面应采用公建化化处理，采用封闭阳台。此外，需打造造一条3m宽“慢跑跑绿环”串连全域。基地分析Baseanalysis不利因素分析析AnalysisofAdverseFactors场地北侧，东东侧在正常退退距基础上均均有加退要求求，F10-2,F10-3地块之间需需设置30m宽视线通廊廊（不可规划地地上建筑），，造成土地实际容积积率从1.93上升升到2.20左右。场地内限高区域较多多，容积率压力力进一步增大大。周边道路均为为规划中道路路，暂无成型道路路与地块接临。F11-6-1，F11-6-2地地块东侧有一一条货运铁路。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2图例铁路规划城市道路路规划特定退距距区景观视线线通廊F10-2F11-6-1图例崖线规划城市道路路规划特定退距距区景观视线线通廊周边资源分析析AnalysisofPeripheralResources基地分析Baseanalysis金融城+金科+世茂项目场地东侧享长长江一线江景。场地南侧临义义渡公园，享享公园景观。地块西南侧临临规划中学校校用地，享教育配套。场地北侧为金金融城+金科+世茂项目，西北方向为中铁铁建项目，可可形成片区联动。F11-6-2中铁建项目F10-3住宅价值分析析AnalysisofHousingValue一级住宅二级级住宅三级住住宅商业价值分析析AnalysisofBusinessValue基地分析Baseanalysis图例：Legond图例：Legond义渡公园公园绿地F10-3F11-6-2公园绿地公园绿地一级商业二级级商业三级商商业F10-2一级三级二级一一级二级三级F11-6-1二级三级一级一级三级二级二级三级F10-2F10-3一级F11-6-1三级二级F11-6-2规划学校用地地规划住宅用地地商业用地商混用地周边竞品分析析|Competitiveanalysis市场解读marketinterpretation千江凌云天泰钢城印象易度庭院时光琅樾江山总图布局：行列式布局资源占有：配套齐全总图布局：中庭式布局 总图布局：行列式布局 总图布局：中庭式布局资源占有：配套齐全 资源占有：配套齐全

滨江 资源占有：配套齐全容积率：2.6容积率：2.99 容积率：2.59 容积率：3.3主要楼型：多层小高层

高层主要楼型：

高层 主要楼型：多层小高层

高层

超高层 主要楼型：板楼塔楼高层

超高层高层梯户比：T8高层梯户比：T4 高层梯户比：T8 高层梯户比：T6、T8面积段：73-154㎡面积段：68-93㎡ 面积段：125-129㎡ 面积段：88-114㎡当前售价：16000元/㎡当前售价：8600元/㎡ 当前售价：11900元/㎡ 当前售价：9300元/㎡高层组团大中中庭布置，控控制总价洋房组团行列列式布局，洋洋房最大化；；面积端115-130对策严控总价：洋洋房和小高产产品都以小面面积段为主；尽可能最大化化洋房总量，，控制洋房总总价条件大渡口区域，，刚需类产品品是主力产品品，改善居大大房型去化压压力大设计关键点货值最大化满足规划要求前提争取洋房最大化成本控制通过竖向设计减少土方建筑立面兼顾造价和品质严控风险不打规划擦边球缩短审批周期期规划设计MASTERPLAN江院洋房总占比69%洋房总占比51%比选方案（洋洋房8.6W）高层组团式南北向排布方案解析Valuecalculation主推方案（洋洋房11.7w）高层沿道路和和视觉通廊东东西向排布结论：小高层层沿视线通廊廊和西侧道路路东西向布置置时，洋房总总量可最大化化（69%））。方案对比Valuecalculation主推方案（小高层沿视线通廊布布置)比选方案（小高层在北北侧成组团布布置)13F13F8F8F8F13F13F0商住混合用地地 土地地使用效率商商业形式规避规划风险险13分推荐0商住混合用地地 土地地使用效率商商业形式小高层沿视线线通廊和西侧道路东西向布置，内部洋房左右只需退山墙间距，最大大化洋房总量（69%）。除南端靠重钢钢崖线2栋T4为8F，其余T4均可做满13F。幼儿园，派出所利用北侧侧加退区域满足规划用地要求。最大化土地使用效率。13F+8F+13F拼拼接方式，可可规避双拼T4不认定为为板楼的风险险。商住混合用地地商业采取街街铺模式，去去化压力小。。洋房总量54321规避规划风险险16分小高层在北侧侧成组团布置，虽然保证了洋房区的纯净性，但洋房总量下降（51%）。北侧T4小高高层只能做到到8F。幼儿儿园在南侧布布置，对可用用土地浪费多多。13F+13F小高层拼拼接方式，规规划部门在认认定板楼时存存在风险。商住混合用地地商业如采取SOHO模式，虽更节地，但考虑区域条件后，去化压力力大。洋房总量54321派出所幼儿园吊层街铺8F派出所幼儿园SOHO13F13F+8F+13F拼接方式规划解读Valuecalculation13F+13F拼接方式结论：13+8+13F拼接方式，，正面半间距更小（13m），中间拼接的8F洋房对土地利用率更高，，且不存在板板楼定性的风险方案Th成SchemeGenerationF10-2、F10-3地块北侧有8m规建建筑退距距线，北侧为24m限高区，南侧侧为40m限高区两地块块之间需形成成30m宽视线通廊图例规划建筑退距距区24m限高区40m限高区30m宽视线通廊规划：满足规划限高高及空间形态态方案Th成01F10-1、F10-2地块方案Th成SchemeGeneration视线通廊：利用T4小高层产品沿沿视线通廊两两侧排布，以以此满足容积积率方案Th成02F10-1、F10-2地块T4小高层+小户型洋房沿沿视线通廊两侧排布（小高高层在40m限高区内部）），以此满足地块块容积率要求求方案Th成SchemeGeneration沿道路排布小小面积段产品品，局部排布布T4小高层产品，，以此满足容容积率要求。。围合：利用小面积段段户型及局部部小高层沿用用地边界排布布方案Th成03F10-1、F10-2地块方案Th成SchemeGeneration院内布局：园区内部行列列式排布大面积段洋房产品营造社区品质感，提高地块溢价方案Th成04F10-1、F10-2地块40m限高区地块内内行列式排布布大面积段洋房产品，，提高地块溢溢价方案Th成SchemeGeneration市政配套：派出所、幼儿儿园利用北侧侧规划加退线线放置于地块块北侧。方案Th成05F10-1、F10-2地块在地块北侧24m限高区排布派派出所、幼儿儿园，北侧有有规划加退线线，此种排布布更节地方案Th成SchemeGenerationF11-6-1、F11-6-2地块北侧及东东侧均有规划划退距线，整整个场地规划划限高为24m且应满足片区区城市风貌（详见规划条条件函细则））图例规划建筑退距距区24m限高区规划：满足规划限高高及空间形态态方案Th成01F11-6-1、F11-6-2地块方案Th成SchemeGeneration景观面：沿长江侧排布布大面积段洋洋房产品，合合理利用景观观视野优势提提升社区溢价价方案Th成02F11-6-1、F11-6-2地块F11-6-1、F11-6-2东侧沿长江面面排布大面积积段洋房产品品，合理利用用景观视野优优势提升社区区溢价长江景观视野野景观渗透方案Th成SchemeGenerationF11-6-1地块北侧与东东侧布置两层层吊层商业与与配套，示范范区在地块东东北角，提升升小区活力及及溢价强配套：利用场地设计计高差沿地块块北侧与西侧侧布置吊层商商业配套及示示范区方案Th成03F11-6-1、F11-6-2地块方案Th成SchemeGeneration院内布局：场地内部总体体形成景观环，东侧借景长江，南侧借景义渡公园方案Th成04F11-6-1、F11-6-2地块公园景观渗透225.60F11-6-1、F11-6-2地块内部总体体形成景观环环，东侧通过过头排山墙退退距借景长江江，南侧直接接借景义渡公公园，西北侧形成商商业配套Th活区长江景观渗透透232.00208.00199.00鸟瞰图车库出入口消防应急出入入口人行出入口车库出入口消防应急出入入口消防应急出入入口车库出入口车库出入口车库出入口消防应急出入入口人行出入口人行出入口车库出入口F10-2R2F10-3R2F11-6-1R2B1总平平面面图图（（T4小高高4.4w+T2洋房房11.7w）masterplanNF10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2方案技术经济指标一览表总表项 目设计数值备注建设用地面积88413.80户数1582总建筑面积246046.63其中地上建筑面积177605.90地下建筑面积68440.73其中人防车库9133.7810F以上建筑占地面积与10以下地上建筑面积的4％之和非人防车库59306.95居住161581.30120洋房8F15616.00115洋房8F31967.7098洋房8F14763.0090洋房8F49795.00T4

洋房7F4800.00T4

小高13F44639.60商业5392.70一层2790.00二层2602.70配套派出所2100.00邮政所210.00幼儿园2700.00社区服组织工作用房316.40物管用房745.50小计6071.90架空层4560总计容建筑面积170345.90容积率1.93建筑密度29%住宅净密度24.31%绿地率35%停车位1907其中地上停车6地下停车1901非人防停车1661人防停车240建筑高度（层数）6~13FF11-6-2R2F10-2项目目设计计数数值值备注注建设设用用地地面面积积户户数数30450.50654总建建筑筑面面积积94346.29其中中地上上建建筑筑面面积积68895.80地下下建建筑筑面面积积25450.49其中中人防防车车库库4106.8510F以上上建建筑筑占占地地面面积积与与10以以下下地地上上建建筑筑面面积积的的4％之之和和非人人防防车车库库21343.64居住住64570.00115洋洋房房8F7488.0098洋房房8F0.0090洋洋房房8F24472.00T4洋房房7F2400.00T4小高高13F30210.00配套套派出出所所2100.00邮政政所所210.00社区区服服组组织织工作作用用房房130.80物管管用用房房285.00小计计2725.80架空空层层1600总计计容容建建筑筑面面积积67295.80容积积率率2.21建筑筑密密度度住住宅宅净净密密度度29%25%绿地地率率35%停车车位位713其中中地上上停停车车6派出出所所停停车车位位30％％地下下停停车车707非人人防防停停车车599人防防停停车车108建筑筑高高度度（（层层数数））6~13FF10-3项目目设计计数数值值备注注建设设用用地地面面积积29349.20户数数604总建建筑筑面面积积86067.85其中中地上上建建筑筑面面积积62998.40地下下建建筑筑面面积积23069.45其中中人防防车车库库3198.4610F以上上建建筑筑占占地地面面积积与与10以以下下地地上上建建筑筑面面积积的的4％％之之和和非人人防防车车库库19870.99居住住58316.60115洋洋房房8F1401.0098洋洋房房8F14763.0090洋洋房房8F25323.00T4洋洋房房7F2400.00T4小高高13F14429.60配套套幼儿儿园园2700.00社区区服服组组织织工工作作用用房房120.80物管管用用房房261.00小计计3081.80架空空层层1600总计计容容建建筑筑面面积积58698.40容积积率率2.00建筑筑密密度度28.49%住宅宅净净密密度度26.25%绿地地率率35%停车车位位641其中中地上上停停车车0地下下停停车车641非人人防防停停车车557人防防停停车车84建筑筑高高度度（（层层数数））6~13FF11-6-1项目目设计计数数值值备注注建设设用用地地面面积积14815.20户数数154总建建筑筑面面积积33991.89其中中地上上建建筑筑面面积积23643.50地下下建建筑筑面面积积10348.39其中中人防防车车库库945.7410F以上上建建筑筑占占地地面面积积与与10以以下下地地上上建建筑筑面面积积的的4％％之之和和非人人防防车车库库9402.65居住住18236.50120洋洋房房8F7808.00115洋洋房房8F10428.50商业业4592.70一层层2390.00二层层2202.70配套套社区区服服组组织织工工作作用用房房30.80物管管用用房房103.50小计计134.30架空空层层680总计计容容建建筑筑面面积积22963.50容积积率率1.55建筑密密度35%住宅净净密度度21.73%绿地率率35%停车位位287其中地上停停车0地下停停车287非人防防停车车263人防停停车25建筑高高度（（层数数）6~8FF11-6-2项目目设计数数值备注建设用用地面面积13798.90户数170总建筑筑面积积31640.60其中地上建建筑面面积22068.20地下建建筑面面积9572.40其中人防车车库882.7310F以上建建筑占占地面面积与与10以下下地上上建筑筑面积积的4％之和和非人防防车库库8689.67居住20458.20120洋房房8F7808.00115洋房房8F12650.20商业800.00一层400.00二层400.00配套社区服服组织织工作作用房房34.00物管用用房96.00小计130.00架空层层680总计容容建筑筑面积积21388.20容积率率1.55建筑密密度24%住宅净净密度度21.42%绿地率率35%停车位位266其中地上停停车0地下停停车266非人防防停车车243人防停停车23建筑高高度（（层数数）6~8F外部：活力力商业业轴Th成概念念ConceptAnalysis空间规规划PLANNINGCONCEPT出则繁繁华风风情商商业利用高高差做做商业业延续续城市市商业业脉络络，打打造多彩彩风情情商业业园区：静谧谧生活活环入则优优美静静谧景景观从入户户门厅厅开始始建立立水景景，中中庭，，连廊廊，形形成静静谧院院落氛氛围。PLANNING|空间规规划五重序序列轴轴线“林荫荫大道道—泛泛大堂堂—花花园中中庭——宅前前院廊廊—单单元门厅”核心公公共轴轴线由由城市到园区，形成自城市公共林荫大道道到园园区院院廊的观景视线。这一高潮迭起的序列，成为整个社区最流光溢彩的核核心。林荫大大道单元门门厅宅前院院廊泛大堂堂花园中中庭林荫大大道泛大堂堂花园中中庭宅前院院廊单元门门厅五重序序列轴轴线PlanningStrategy【风情情商业业街】】商住混混合用用地，，利用用吊层层打造造社区区配套商业业【林荫荫大道道】利用30m宽视视线通通廊，，打造造归家家林荫荫步行行道【门为为迎】】F10-2,F10-3小区区入口口对称称式布布置，，形成成CROSS归归家前前广场场【庭为为礼】】融信龙龙洲湾湾项目目方案案设计计LONGZHOUWANPROJECTCONCEPTDESIGN【院为为乐】】F10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2户型配比表类型面积段栋数总户数总占比面积面积比户数户数比T2洋房12073109068.90%156169.66%1288.09%11531967.719.78%27217.19%98147639.14%1489.36%904979530.82%54234.26%T4-99洋房992483.03%48002.97%483.03%T4-99小高层99944428.07%44639.627.63%44428.07%小计841582100.00%161581.3100.00%1582100.00%产品配配比Productratio图例120洋房房-T2115洋房房-T298洋洋房-T290洋洋房-T299洋洋房-T499小小高-T4洋房总总占比比为68.9%，T4小小高层层占比比为31.1%配套分分析Matchinganalysis架空面面积：：1600㎡架空面面积：：1600㎡架空面面积：：680㎡架空面面积：：680㎡图例派出所所邮政政局幼儿园园配套套警用训训练场场垃圾圾收集集点图例架空层层消防分分析FireAnalysis图例市政道道路应急消消防车车道消防登登高场场地消消防回回车场场消防防出入入口消防出出入口口消防出出入口口流线分分析Pedestriananalysis图例市政道道路人人行流流线幼儿园园入口口小区区出入入口车库出出入口口派出出所入入口幼儿园园入口口车库出出入口口小区出出入口口小区出出入口口小区出出入口口小区出出入口口派出所所入口口间距分分析spacingAnalysis图例用地红红线24.00m21.65m22.65m17.00m17.00m17.00m19.50m18.35m17.00m15.20m8.00m30.00m11.00m12.01m21.73m25.60m27.52m17.16m17.20m17.20m16.00m21.05m24.00m25.00m25.00m16.60m16.60m16.60m16.60m16.60m24.06m16.61m24.00m24.00m21.90m18.90m18.00m18.90m幼儿园园日照照sunshine幼儿园园位置置幼儿园园放在在北侧侧，经经测算算后，，可满满足冬冬至日日2小小时要要求。。沿长江江天际际线分析Skylineanalysis长江后排建建筑天天际线线13F头排建建筑天天际线线8F沿长江江界面面，形形成前前低后后高，，从江江面向向腹地地逐渐渐升高高的天天际线线沿重钢钢崖线线天际际线分分析Skylineanalysis长江天际线线视线通通廊2视线通通廊1视线通通廊4视线通通廊3视线通通廊5视线通通廊1视线通通廊2视线通通廊3视线通通廊4视线通通廊5沿重钢钢崖线线界面面，形形成5条视视线通通廊立面设设计ARCHITECTUREDESIGN江院坡屋顶顶Slopingroof竖向生生成Verticalgeneration弱化高高度、、强调调横向向Weakentheheightandemphasizethehorizontal立面生成Facadeformation立面Th成Facadeformation立面Th成Facadeformation格林系立面面强调横向线线条、立面公建化格林系立面面川渝传统坡坡屋顶沿江头排建建筑立面Facadeformation沿江头排建建筑按规划划要求，强强调横向线线条，且阳阳台必须为为封闭阳台台地块内部建建筑立面Facadeformation地块内部建建筑立面按按照格林系系标准化，，强调体块块穿插和格格构设计立面效果意意向Facadeformation立面效果意意向Facadeformation竖向设计MASTERPLAN江院高程分析|Elevationanalysis高程分析结结论：原始地形除除F11-6-1北北侧高于周周边道路设设计标高，，其余区域域均低于周周边道路设设计标高，，属于洼地地势。场地内最高点为228.03，最低低点为188.56，场地内内最大高差差为39.47米。。|场地解析SITEANALYSISF10-2F10-3F11-6-2201.30191.20190.50188.60191.20201.60199.842205.00207.173210.20228.03F11-6-1197.30图例188.60场地内原始始标高188.60道路设计标标高199.60200.00190.00场地解析：：1、原始地地形除F11-6-1北北侧，其余余区域均低低于周边道道路5-10m，场地大部部分区域为为洼地。2、场地内内部最低点点，最高点点高差约为为10m。。竖向设计VerticalDesignA-A原始剖面图图B-B原始始剖面图C-C原始剖面面图视线通廊30m201.30190.50210.20AABBCCF10-2F10-3F11-6-1228.03F11-6-2用地红线用地红线用地红线F11-2地块160mF11-3地块155mF11-6-1地块块105mF11-6-2地块块128m200.70196.70190.5192.50210.22F11-6-1地块块140m196.83193.85210.57228.13F10-2地块200m201.4190.35205.00199.00200.00204.65202.85201.50198.50200.30199.70201.05200.45202.45199.842208.00200.30208.00208.00208.00图例城市规划道道路205.00210.00竖向设计VerticalDesign207.173205.00道路设计标标高228.03场地设计标标高竖向策略：：F10-2，F10-3地块块：内部设设计标高尽尽量与周边边道路接平平（两向放放坡），通通过地库消消化洼地所所需要的填填方。F11-6-1为商商住混合用用地，抬高高内部标高高，设置吊吊层商业，，减少吃地地，同时也也能与滨江江路接平。。F11-6-2地块较较小，不宜宜与相邻地地块设置分分台，竖向向系统顺应应F11-6-1地地块整体考考虑。竖向设计VerticalDesign204.65204.65199.84207.17190.00202.53200.30200.90202.53202.25208.00208.001.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%0.60%5.40%205.47210.34200.00200.10208.00图例城市规划道道路205.00228.03场地设计标标高道路设设计标高总图竖向1-1场剖剖面图2233112-2场剖剖面图3-3场剖剖面图原始地形线线原始地形线线原始地形线线205.00199.00200.00图例填方区挖方方区F10-2和F10-3地块块土方F11-6-1和F11-6-2地块块土方填方量土石方挖方量F10-2、F10-3地块备注场地平整202788.652428.85松土量2621.44松土系数按5%计算合计202788.6655050.29填方多余挖方147738.37土石方填方量挖挖方量F10-2、F10-3地块备注场地平整84683.48121756.23松土量6087.81松土系数按5%计算合计84683.48127844.04填方多余挖方43160.56竖向设计VerticalDesign207.173199.842土方计算结结果：项目整体填填方大于挖挖方，填方方量约为10万方左左右。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2人防区出入口出入口出入口出入口出入口人防区人防区人防防区地块编号车库总建筑面积地下车位数人防区面积人防车位数单车位面积F10-225450.497074106.8510836F10-323069.456413198.468436F11-6-110348.39287945.742536F11-6-29572.40266882.732336地下车库平平面Verticaldesign考虑人防车车库后，项项目地下车车库只需1层，总车车位数1901个产品设计计ARCHITECTUREDESIGN江院周边产品品2KM3KM卓越西麓麓九里(均价1.1W)荣盛城(均价1.16W)联发君领领西域(均价1.7W)爱普江城城铭著(均价1.15W)融创春晖晖十里(均价0.88W)华润置地地澜山望(均价0.97W)周边竞品品分析CompetitiveAnalysis金科中建建博翠长长江(均价1.6W)千江凌云云(均价1.2W)江畔珑园园(均价1.4W)招商雍江江府(均价0.84W)琅樾江山山(均价1.6W)恒大麓山山湖(均价1.6W)周边竞品品分析CompetitiveAnalysisSITE天安数码码江畔珑珑园建筑面积积：30万㎡容积率：：3.0产品：小小高层,高层,面面积段：：99㎡-210㎡均价：1.4万金科中建建博翠长长江建筑面积积：10万㎡容积率：：3.5产品：小小高层,高层,面面积段：：97㎡-127㎡均价：1.6万易度庭院院时光建筑面积积：8.33万㎡容积率：：2.99产品：高高层,面积段：：68㎡-93㎡均价：0.86万琅樾江山山建筑面积积：13万㎡容积率：：2.6产品：洋洋房小高层高层,面面积段：：73㎡-146㎡均价：1.6万万,招商雍江江府建筑面积积：21万㎡容积率：：3.0产品：小高层高层超高面积积段：96㎡-156㎡均价：0.84万千江凌云云建筑面积积：103万㎡容积率：：2.59产品：低低层多层小高层高层,超高层面积段：：73㎡-146㎡均价：1.2万恒大麓山山湖建筑面积积：33万㎡容积率：：1.86产品：低低层、多多层、,高层,、超高高层面积段：：97㎡-127㎡均价：1.6万佳兆业滨滨江新城城建筑面积积：100万㎡容积率：：2.99产品：低低层、小小高层层层、,高层,、、超高层层面积段：：102㎡-150㎡均价：1.1万楼品：T6+洋洋房户型面宽宽：3.0-3.9面面宽改造后房房型配置置：3/4房2厅2卫公区级级配：纵纵厅/阔景阳台台阔景阳台台+产品品丰富周边产品品PeripheralProducts建面：104㎡㎡建面：118㎡㎡楼品：T3+T4+洋洋房户型面宽宽：3.0-4.1面面宽改造后房房型配置置：3房房2厅1卫/3房房2厅2卫/4房2厅厅2卫公公区级配配：纵厅厅/阔景景阳台阔景阳台台+产品品丰富建面：95㎡建面：105㎡㎡恒大麓山山湖琅樾江山山周边高层产品：阔景阳台，T4//T6/T8，3-4.1面宽，大面积段居多周边多层层产品：：线性分分布，3-4面面宽，洋洋房，别别墅。该板块住宅成交首置和首改占比较高，根据市场改善客户反应以及本案自身的高要求，，本案定定位：高得房率率+小面积段段户型周边产品品PeripheralProducts天安数码码江畔珑珑园易度庭院院时光千江凌云云SITE爱普江山山名著华润置地地澜山望望招商雍江江府易度庭院院时光佳兆业滨滨江新城城天泰钢城城印象T2建面90T2建面100T2建面95楼型：洋洋房(T2)核心筒筒：一梯梯两户房型：三三房两厅厅两卫户型级配配Productratio楼型：洋洋房(T2)核核心筒：：一梯两两户房型：三三房两厅厅两卫楼型：洋洋房(T2)核心筒：：一梯两两户房型型：三房房两厅两两卫T2建面115T4建面99T2建面120楼型：洋洋房(T2)核心筒筒：一梯梯两户房型：四四房两厅厅两卫户型级配配Productratio楼型：洋洋房(T2)核心筒：：一梯两两户房型：四四房两厅厅两卫（7.2米横厅厅+大阳阳台）楼型：高高层(T4)核核心筒：：两梯四四户房型：三三房两厅厅两卫改造前改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房290.8780.2310.6411.71%7.469.30%76.53.7310.0911.10%本层合计181.74160.4621.2814.92改造前改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房296.9587.429.529.83%6.16.98%84.373.058.298.55%本层合计193.89174.8419.0512.20改造前改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房297.9687.4110.5610.77%9.2110.54%82.84.60511.4111.67%本层合计195.92174.8121.1118.42改造前改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率A-1三房二厅两卫299.9791.638.348.34%11.6811.68%85.795.848.298.36%A-2三房二厅两卫297.1789.078.118.34%8.799.05%84.674.3958.358.53%本层合计394.28361.3932.898.34%40.94改造前改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积