2022年上半年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告

2022年上半年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告势保理酒店签约量显著回落，投资市场再度受挫2022年上半年，中国大陆地区中档及以上定位酒店签约量为296家，较去年同期减少11%。回顾2022年上半年，地产“三道红线”实施已一年有余，政策效力逐步显现。受此影响，作为酒店投资的传统主力军，各大房企在投资酒店领域明显采取收敛策略。此外，尽管在“动态清零”政策下，国内疫情形势总体平稳，但市场依旧受到此起彼伏的区域性疫情影响。尤其是作为文化和经济中心的北京、上海等地历经疫情管控，使得国内整体经济的恢复受到显著冲击，导致国内酒店投资市场活力大幅受挫，酒店签约数量再度出现负增长。从增长率来看，2018至2022年上半年酒店签约量的五年复合增长率仅为1%。尽管2021年上半年签约量实现了后疫情时期的逆势回暖，但整体签约增长率自2018年上半年起呈现波动下滑的态势。近年来，中国经济的高速发展和城镇化的快速推进为国内酒店投资奠定了有利的发展基础。然而，在后疫情时期，面对经济增长明显放缓、国际政治不稳定性加强、全球贸易局势紧张、地产开发持续紧缩和新冠病毒不断变异的严峻挑战下，酒店投资者明显秉持更为理性克制的观望情绪。400%0200333291-18%2018FH400%0200333291-18%2018FH2019FH2020FH2021FH2022FH签约量增长率22009592009593342506503中高档及以上层级签约量下降中档酒店投资复苏势头维稳2018年至2022年各层级酒店签约量及占比250201820192020202120222022年上半年，中高档及以上层级酒店签约量较去年同期均有所下滑，其中奢华酒店降幅达到44%，中高档及超高档酒店降幅分别为34%和26%，高档酒店同比降幅为13%。这主要是由于在整体经济大环境下行、国际形势不稳定和疫情形势不明朗等负面影响下，投资者对市场发展信心不稳，尤其对这类投资强度大、回报周期长、运营成本高的酒店投资决策有所放缓，投资者更多秉持着审慎保守的态度。而作为一直以来酒店投资市场的签约主力，中档酒店在2022年上半年展现出了较强的发展韧劲，签约量仍然领跑各个层级酒店，并且较2021年上半年增长了2%，也是上半年唯一实现签约量提升的酒店层级。近年来，在乡村振兴、城市更新等政策加持下，下沉市场逐渐崛起成为酒店投资高地，也使得国内中档酒店经历了前所未有的高速发展。而在市场结构性调整、消费升级的趋势下，传统的中档酒店也逐渐向新型模式迭代，在保有其运营灵活性的同时，品牌力和产品力的提升有助于更好地穿越市场周期，实现逆向增长。在后疫情时期，迈入存量时代的中国酒店投资也从过去的飞速成长逐渐踏向成熟理性的轨道，酒店投资者的决策不论是基于长期资产持有价值还是短期现金流回报，均呈现出更加理性务实的一面。33二线城市回归投资主力战场三线城市投资热度显著回落22020年至2022年上半年各城市层级酒店签约数量及占比8060373539402014%11%14%02020FH2021FH2022FH2020FH2021FH2022FH44%48%%%%2022年上半年一线城市酒店签约数量较去年同期实现了11%的增长率，达到39家，其中近三成源于物业改造签约。作为开发趋于饱和的成熟市场，一线城市一直以来都是酒店投资的价值高地，在酒店市场供需相对稳定、投资门槛逐年提高的趋势下，伴随着城市更新的存量物业改造展现出更明显的增长潜能。二线城市和三线城市酒店签约数量共计244家，占签约总量的82%。其中二线城市酒店签约数量稳中有升，实现了1%的增长率，达到135家，占比签约总量近半，再度成为各城市层级酒店签约首位。二线城市在产业结构优化和消费升级的趋势下迅速崛起，酒店市场长期需求看好，酒店投资热度不减。三线城市酒店签约数量自去年同期跃居首位后，在今年上半年呈现明显下滑趋势，签约量仅为109家，较去年同期减少25%。近年来，国内新型城镇化的推进为投资者加码下沉市场资产布局提供了发展契机，推动三线城市投资热度持续提高。然而，在疫情的反复冲击下，三线城市酒店业绩表现不甚理想，使得愈加成熟理性的投资者也逐渐放缓投资步伐。4200%200%50目的地市场投资低迷酒店签约量持续回落目的地酒店签约数量持续走低，2022年上半年签约量仅为13家，较去年同期下滑28%，与疫情前 (2019年上半年签约酒店27家)相比，差距甚远。目的地酒店投资市场活跃度的降低，与大疫三年宏观环境不明朗、国内度假市场表现波动起伏休戚相关。虽然旅游“内循环”模式的开启促使出境旅游需求回流，从而推动国内近郊游和度假市场的迅速崛起；借助乡村振兴的东风也推动目的地旅游产业跨越式的发展和创新，旅游消费转型升级、目的地产品迭代更新。然而，随着不少“投机者”涌入市场，度假市场火热表象的背后，新一轮的洗牌悄然开启。在后疫情时期，经历一轮接一轮的疫情洗礼后，既能看到受到众人拥趸的市场赢家，也不乏在困境中岌岌可危的跟风者。对于投资者而言，相较于城市酒店投资，目的地度假酒店的投资运营风险更高。在现阶段宏观经济下行、旅游地产政策面临严调紧控、国际形势不稳定性持续和国内疫情形势反复波动等负面影响下，本就对外部环境较为敏感的目的地酒店业绩波动更为明显。当下的目的地度假市场正在经历从旧时代向新时代的跃进，要想在新兴度假市场中“站稳脚跟”而避免成为被时代淘汰的“昙花一现”者，投资者们已然学会谨慎观望，日趋理性务实，秉持严谨克制的决策态度。2020年至2022年上半年目的地酒店签约数量及同比增速2530%2020%-26%-28%FH5 806040200202020212022长三角酒店签约量持续下降但仍稳居首位西南、华中、华北及东北市场投资活力逆势回暖30%40%50%60%渤海湾东北西南西北华北80%70%20%90%0%从2022年上半年签约酒店的地域分布来看，长三角地区(52)酒店签约量虽然较去年同期减少了33%，但仍然领跑全国，可见其雄厚的经济基础和优渥的自然资源禀赋为酒店投资开发带来持续动力。西南及华中地区酒店签约量均达到49家，超越渤海湾地区(48)来到第二梯队。其中西南地区更是实现了23%的同比增长率，近半数签约酒店分布在区域内核心城市成都和重庆。而渤海湾和华中地区仍然依托都市圈辐射带动众多中低线城市，使得中档及中高档酒店投资市场保持较高活跃度。在粤港澳大湾区政策的战略加持下，珠三角地区稳中有升。除渤海湾外的华北地区(11)和东北地区(6)在增长率方面表现突出，同比增速分别达到57%和50%。但显著增速的背后是缘于两地市场在2021年受疫情冲击强烈，签约量大幅下滑，而2022年上半年两地疫情形势相对可控，投资市场有利复苏，从而推动签约量回升。6北京签约量再度领跑核心市场成都稳坐二线签约城市榜首在一线城市中，2022年上半年北京酒店签约量达到16家，同比增长7%，自去年同期超越上海后，再度成为上半年酒店签约数量最多的一线城市。新签约酒店中，超过八成为中档及中高档酒店，物业类型主要为存量更新改造。可见伴随着城市更新，在整体投资风向更趋平稳务实的北京，签约中档及中高档酒店无疑成为存量资产“重焕新生”的有力途径。相较之下，上海上半年签约酒店仅为9家，较去年同期减少31%，是签约量唯一下降的一线城市。在严峻的疫情形势之下，上半年上海历经了数月之久的疫情管控，期间城市活动全面停滞，投资市场的活跃度也受到强烈滞碍，致使城市酒店签约量显著下滑。值得注意的是，广州上半年签约酒店数量达到7家，实现了250%的同比增长率，超越疫情发生前 (2019年上半年签约酒店5家)水平。而此次酒店签约量的提升，主要得益于在粤港澳大湾区重大利好政策激励下的中高档及高档酒店品牌的发力。与此同时，同处大湾区的深圳上半年签约酒店同样达到7家，同比增长率40%，签约酒店主要为聚焦城市重点建设项目的增量开发需求。除此之外，位于核心市场酒店签约量末位的三亚上半年无签约酒店。在后疫情时期经济复苏疲软的压力下，随着区域内核心湾区的投资开发趋于饱和，其签约量持续处于低位。重点二线城市中，成都在上半年以22家签约酒店显著引领市场，同比增长率达到100%，签约量创下历史新高。其中，中档及中高档酒店占比近九成，近半数签约酒店为存量更新物业。作为西南地区的重要中心城市，成都旅游资源禀赋优异且经济发展活力强劲，为酒店投资开发带来了多元市场机遇。2020年至2022年上半年核心市场酒店签约数量2022年上半年重点二线市场酒店签约数量864209977332233222020FH2021FH2022FH 0520057%235228%235228475055 13 5%4%5%76%2020年至2022年上半年新建及改造开发类型签约数量2020202120222022年上半年酒店开发类型分布2022年上半年酒店开发定位层级分布新建翻新改造奢华超高档高档中高档中档新建酒店仍为主导投资类型后疫情时期存量改造模式日趋蓬勃22022年上半年酒店签约项目中，新建酒店为228家，虽然较去年同期减少18%，是签约量唯一下降的开发类型，但仍然为市场主导投资类型，占比近8成。对比各层级城市，随着城市层级的提高，翻新改造及其他存量开发酒店数量也随之提升。一线城市翻新改造及其他项目占比已超过三成，较疫情前2019年同期(占比20%)有显著增长，存量改造趋势更为鲜明。从签约品牌层级分布来看，由于品牌标准更加灵活且能够适配多样化存量空间，中档及中高档酒店成为超过九成翻新改造项目选择的签约对象，是消化存量物业的绝对中坚力量。8 %100% %100%93%72%%28%特许经营仍为主流管理模式并持续向更高层级品牌延伸从签约酒店管理模式来看，2022年上半年签约酒店中，采取特许经营管理模式的酒店占比达到72%，仍然为市场主流的酒店管理模式。从近三年上半年签约酒店管理模式分布情况来看，随着后疫情时期泛中档酒店投资市场愈发坚挺，签约酒店采取特许经营模式的占比也随之显著提升。对比各层级酒店，近九成中档签约酒店和近七成中高档签约酒店均采用特许经营的管理模式；而在高档层级酒店中特许经营模式占比也达到43%，较去年同期增长5个百分点；虽然奢华层级酒店由于对建设、管理和运营等方面的经验要求较高，尚未有特许经营模式的签约案例，但在超高档签约酒店中，特许经营模式占比已达到7%，同比增长2个百分点，可见特许经营模式正逐步向更高层级的酒店推进。国内相关法律、政策和商业环境等外部条件的逐渐成熟为酒店特许经营模式的推进提供了良好的土壤，与此同时，国内酒店业主的投资经验也日趋丰富、经营管理能力不断提升，管理公司也逐步放大特许经营模式的开放力度以吸引投资者，预期未来特许经营模式覆盖的品牌深度和广度有望进一步扩大。2020年至2022年上半年签约酒店管理模式分布2022年上半年签约酒店管理模式层级分布2020FH2021FH奢华超高档高档中高档中档委托管理特许经营其他9结语回顾2022年上半年，进入饱受新冠疫情冲击的第三个年头以来，在此起彼伏的区域性疫情影响下，整体经济恢复频频受阻，兼及地产行业严控收紧，导致国内酒店投资市场复苏受挫，酒店签约数量再度下滑。从酒店定位层级分布来看，作为酒店投资市场签约主力的中档酒店投资复苏势头稳健，也是唯一签约量同比实现小幅增长的层级；而中高档及以上层级酒店签约势头显著放缓，上半年签约量均有所下降。在城市层级布局方面，二线城市酒店签约量稳中有升，再度成为签约首位；而在疫情反复冲击下，三线城市投资热度显著减弱，目的地市场投资也持续低迷。从地理区域分布来看，长三角投资活力仍然领跑全国，西南及华中地区签约量超越渤海湾进入第二梯队，复苏态势显著。从项目开发类型来看，新建酒店仍然为主要投资类型，但随着头部城市逐渐迈入存量时代，后疫情时期存量开发项目占比日趋提升。在管理模式方面，特许经营仍为主流管理模式，预期未来在品牌深度和广度的覆盖面有望进一步扩大。展望未来，疫情或将持续伴随行业发展，我们看到历经疫情淬炼的国内酒店业在这场持久的危机中求存思变，而迈入后疫情时代的中国酒店投资也逐渐踏向更为成熟理性的轨道。我们相信，在思变与创新后，因时而变，因势而动，顺势而为，行业在时代变革中依然未来可期。以城市类型划分，四个一线城市贡献了11%以城市类型划分，四个一线城市贡献了11%的酒店签约量，而二、三线城市酒店签约量占据总签约量超过八成，是酒店开发的主力战场。城市 %%以开发类型划分，2022年上半年74%的签约项目仍为新建类型，翻修改造占比18%。其中，翻修改造类型项目主要来自一、二线城市，这些项目绝大多数定位中档，客房体量在150间以内。附录奢华超高档1%4%中高档2022年上半年酒店签约总量为482家，其中中档酒店签约量占比近六成，中高档及高80604020098060402009087附录(续)以地理区域来看，2022年上半年长三角区域签约量仍领跑全国，达108家。西南 (80家)及渤海湾(69家)地区分别位列签约量第二、第三位。长三角是中国最具经济与旅游活力的区域，酒店投资市场持续火热，签约量级遥遥领先于其他区域。具具体到城市维度，一线城市中北京签约量最高，签约类型以核心区域翻新改造项目为主。重点二线城市中，成都酒店签约量遥遥领先，市场投资活力良好。关于浩华