CFC下半年宣传推广方案

CFC一、最近市况分析（一）国家九部委出台新政1、切实调整住房供应结构（人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特殊是今明两年一般商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”进展规划和近期建设规划。（2）明确新建住房结构比例自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必需达到开发建设总面积的70%以上。□这一规定为了切实解决一般购房者的自住需求，会导致商品房供应结构性变化，中小户型占主导，也会使得大面积套型奇货可居。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调整作用调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买一般住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；5）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要依据审慎经营原则，从严把握长期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。有区分地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。要优先保证中低价位、中小套型一般商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，实行竞地价、连续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。1闲1/31/4，且未经批13、合理把握城市房屋拆迁规模和进度严格把握被动性住房需求。各地要依据《国务院办公厅关于把握城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁方案管理，合理把握城市房屋拆迁规模和20062005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的状况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。楼市泡沫，引导楼市健康进展。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序新进行规划审查。对不符合规划把握性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自转变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以惩罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严峻的，依法依规赐予经济惩罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。□避开开发商炒楼花套现，提高开发门槛，规避不良开发行为，从而爱护楼市良性进展。5、有步骤地解决低收入家庭的住房困难渠道，要稳步扩大廉租住房制度掩盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的肯定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006设。经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正值利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利安排的违规行为。合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。新政之后楼市消灭了短暂的冷清，价格回落，很多人看到了期望的曙光，可是这些仅是昙花一现，楼市经受短暂的安静之后又逐步回暖，交易量上涨，价格回升，一切重归周始。该条规定期望通过转变供应结构，加大中、低价房供应有效缓和买房难的矛盾，但地方政府舍得花多大气力建设有待商榷。6、完善房地产统计和信息披露制度房状况调查，全面把握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增加房地产市场信息透亮     度。要完善市场监测精确     地发布市场供求信息。（2）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣扬，客观、公正意炒作、误导消费预期的行为，要严峻 处理。为。同时也对媒体对房价推波助澜上了一道紧箍咒。（二）央行贷款加息中国人民银行对贷款利率进行了上调，包括短期贷款和中长期贷款。格水平下需求就会下降。此举将提高行业进入门槛。从商品房供应方面看，加息造成的资金成本提高对房地产行业的影响最为关键。因此利率的变动导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招牌挂还有可能迫使开发企业加快项目开发周转期，有可能会削减盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。因此可以猜测，贷款利率提高的另一结果，将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。需求；三是对宏观经济产生负面影响，从而间接影响房地产行业。（三）新政对本项目的影响70%，将会使得将来中小户型销售量大增，对本相目住宅部分产生肯定的影响。影响。本项目以后应更多的强调长线投资潜力和回报。一部分首付款的策略。4、提高贷款利率，将增加购房成本，对于自住和投资购房行为均会产生不利影响。加强投资回报的诉求。上扬将会受到抑制。楼市增长放缓、销售也会变缓，必定也会影响个盘的销售。二、2006（一）商业用房类商业用房类可售面积(m2)认购面积(m2)成交面积(m2)均价/元1526600.8435695.38346407.835638玄武79213.09675.14545.3413342白下72916.3199.68744.8112880秦淮37866.391641.221303.1313372建邺231930.173735.0431385.8111874鼓楼191336.879517.1330538.8711900下关14733.49179.594846.979024栖霞39602.971869.812218.1610249雨花台52361.943378.3814727.1612703江宁489114.993350.8871646.685697六合146101.5510102.08172526.642232浦口171423.071146.445924.265650溧水29866.801941.497028高淳9890.31135.031159.063897231930.17m2。江宁区开发较早，先列。210102.08m2，9517.13m2。与近一理之中。m2，71646.68m2。都为新区，价格相对低廉、交通条件都在逐步完善、随着住宅的大量开发对配套商业的需求也逐步增加，也使得两地的商业潜力巨大，这些共同因素是投资者看好两地的缘由。从两地商业用房成交量领先也可以看出南京楼市投资已冲破了以往“唯地段”的藩篱，正变得渐渐多元化。/平米。本项目所属的白下区上半年平均房价为￥12880元/平米。比较认购和成交面积，项目所在区域也落后于其他区，这可关。目前形势下，门面房仍是商业投资主流。与传统市中心黄金商铺相比，郊区商业正受到投资者更多的关注。（二）办公用房类办公用房类可售面积(m2)认购面积(m2)成交面积(m2)均价/元全市579099.049596.49115027.337888玄武117926.44609.447772.9310680白下55718.131150.0121643.9910245秦淮9864.90611.347080建邺141013.522976.0736104.095547鼓楼184075.953233.4828183.439863下关9120.59000栖霞10726.74720.286905.586361雨花台26540.24907.2110480.065036江宁23183.7303325.917009六合544.58000浦口384.22000溧水4636.53000高淳00001、由上表可知，鼓楼区的办公用房可售面积最大为184075m2。与商业用房相比，都倾向于城市中心或副中心区域。23233.48m2，仅次之的是建邺区和白下区分别为2976.07m21150.01m2。336104.09m2，28183.43m2。建邺区版块内有奥体中心版块，城市的副中心，相对主城中心写缘由之一。4、均价最高的区域为玄武区￥10680/10245/平米，鼓楼区9863/平米，建邺区为5547/平米。建邺区奥体版块占很大比重，奥体是新CFC。5从江宁、浦口、六合认购和成交面乐观少，甚至为零也可略见端倪。三、CFC（398139259）1、年龄段年龄范围年龄范围3031-4041-5051无登记总计数量236728813139所占百分16.5%48.2%20.1%5.8%9.4％100%比造的艺术、时尚的楼盘形象更简洁接受。2、教育程度教育程度中学大专本科留学归来硕士或以上无登记总计数量724854145139所占百分5％17.3%61.2%2.9%10.1%3.6％100%比念的包装。3、职位职位一般职员中层管理人员高层管理人员私营企业老板其他总计数量82136659139所占百5.8％15.1％25.9％46.8％6.5％100%分比46.8%。同时中、高层管理人员也占41％，这主要是由于这部分人群的事业角色大都比较重要，事业比较成功，因此收入也较高，具有肯定的经济投资实力。4、家庭年均收入年均收入6下6-1010-2020-30万30-50万50无登记总计数量0828479425139所占百0％5.8％20.1％33.8％6.5％30.2％3.6％100%分比5、爱好爱好（注：由于很多客户有两种以上的爱好爱好，因此计算总量较客户总人数有所增加）爱好爱好旅游阅读上网体育运动音乐舞蹈总计数量87443122184所占百分比47.28%23.91%16.85%11.96%100%SP6、信息获知途径获知途径亲友介绍路过户外广告报纸电视无登记总计数量7038101074139所占百分比所占百分比50.4％27.3％7.2％7.2％5％2.9％100%报纸类别金陵晚报现代快报南京晨报扬子晚报南京日报所占比例30％60％5％5％0％为形象呈现的有效窗口，应进一步加强，而报纸广告投放则应相对减弱。7、从事行业从事行业数量所占总数百分比贸易5841.7%金融139.4%IT139.4%广告139.4％政府机关42.9％印务21.4%艺术10.7%文化教育10.7%电力10.7%房地产96.5%其它2417.3％合计139100%41.7％，CBD销售进程。8、置业目的置业目的自住投资自住兼投资总计数量92425139所占百分66%30%4%100%比自用客户比例较高，达66%，应进一步挖掘投资客户。9、付款方式付款方式付款方式一次性贷款总计数量4495139所占百分比32%68%100%占多数，应留意规避新郑对按揭买方客户的影响。（二）住宅项目1、年龄段31-40未登年龄范围30岁41-5051记总计数量60107581915259所占总数百分23.17%41.31%22.39%7.34%5.79%100.00%比教育程度数量所占总数百分教育程度数量所占总数百分中学/中专大专 本科硕士或以上留学归来无登记总计116025%23.17%56.76%11.58%2.32%1.93%100%比比住宅客户的受教育程度同样较高。在推广上可以更有针对性。3、职位职位老板人员员同学 其它记总计数量717249402 1510259所占总数百分27.41%27.80%18.92%15.44%0.77%5.79%3.86%100%比4、家庭平均收入年均收入66-1010-20万20-30万30-50万50无登记总计数量4396184214282591.54%15.06%23.55%32.43%8.11%16.22%3.09%100%比5、爱好爱好（注：由于很多客户有两种以上的爱好爱好，因此计算总量较客户总人数有所增加）爱好爱好旅游阅读上网体育运动音乐舞蹈其他无登记总计数量12981644728331所占总数百分38.97%24.47%19.34%14.20%0.60%2.42%100%比6、信息获知途径获知途径亲友介绍路过报纸媒体广告户外大牌网络未登记总计数量138781661047259所占总数百53.28%30.12%6.18%2.32%3.86%1.54%2.70%100%分比报纸类别金陵晚报现代快报南京晨报扬子晚报南京日报所占比例30％60％5％5％0％的广告效果要好于户外媒体。7、从事行业从事行业数量所占总数百分比贸易10640.93%金融155.79%IT114.25%广告设计124.63%房地产建筑145.41%医疗卫生135.02%文化教育186.95%法律20.77%政府机关186.95%通讯62.32%国营企事业单51.93%位工程、设备20.77%其它3111.97%未登记62.32%总计259100%外，其他各种行业都占据了肯定的比例。这主要是由于购买住宅的客户不同于办公客户，类别比较多样，社会地位比较繁杂。8、置业目的置业目的自住投资自住兼投资无登记总计数量19055122259所占百分73.36%21.24%4.63%0.77%100%比选择出租而非自住。9、付款方式付款方式一次性贷款总计数量49210259所占百分比18.9%81.1%100%促销。四、行销推广策略媒为辅，在保持公众关注度的状况下，通过对老客户的深度挖掘来带动销售。（一）削减在公共媒体上的广告投放量（二）加大户外媒体点的谋局（三）开展客户连谊活动（四）选择优质地区（如龙江）人流集中处开放双休公关活动五、媒体组合策略（一）报纸1、削减报广投放量2、报广集中节假日投放报广投放依据时间节点，下半年选择中秋、国庆、元旦等节假日集中投放。（二）户外1、在北京西路或草场门大街进出龙江路口布置道旗或大牌2、在北京东路（市政府）四周设置大牌3、中山路大牌连续投放(该处重点投放)（三）公交广告选择5路、35路横贯南京东西、南北的线路投放公交广告。公交广告作为流淌的大牌，有利于本项目扩大知名度和关注率。（四）楼体建议设置楼体广告，形式如下：1、布幔：成本较低，信息量大，可常换常新，品质感稍缺。2、霓虹灯：品质感好，夜晚效果更明显，但成本较高，信息量少。（五）银行信用卡对帐单银行合作。（六）行业杂志1，8，9、102MAP3LIFE（七）业主通讯作为与业主联系的纽带，照旧阶段性邮寄。（八）论坛管理派专人管理“华侨路茶坊”CFC持与业主的“鱼水”关系。六、推广主题建议经过前一段时间的推广，CFC高端物业的形象已经建立，与艺术的关联度也已传遍业CFC（一）关键词“南京·稀缺的·独一无二的·标杆性·至尊物业”（二）主题1、南京城市名片金茂大厦，深圳的地王大厦，香港的中银大厦，台北的101CFC2、南京楼市“和氏壁”CFC品，具有极高的保值、增值潜力，犹如“和氏壁”一样，人人都以拥有为荣。3CFC一样，为客户的办公、经商和成功提速，使客户处处快人一筹，领先一步。CFC客户的生活始终处于时尚、潮流的前沿，感受着舒适、闲暇的满足。七、阶段推广方案下半年推广阶段可分为三个阶段（7-8、旺季旺销期（9-10、销售持续期（11-12）（一）淡季维持期（7-8）主题 阶段目标推广主题、时间 备注主题 以分众传媒为主，大牌8城市名片城市名片削减大众传媒投信用8放，增加户外媒体卡帐投放，进一步扩大单本项目的关注度，楼体7建立本项目“南京布幔城市名片”的高端形象。主动引导目航空8标客户的置业心杂志理，获得目标客户群的普遍认同；并业主7通讯强化项目品牌形（二）旺季旺销期（9-10）主题主题阶段目标营销推广主题、时间备注手段主题集中宣扬，利用多报广楼市“和氏壁”联谊会的