大厦住宅部分竞标策划方案

按港丰大厦竞标方案（住宅部分）港丰大厦项目简介市场调研部分XX地产2001年深圳市潜在顾客整体调研报告样本数：2000人潜在客户置业特点小区环境最受关注小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是市民购房最重视的三项因素。小区周边自然环境已成为潜在客户购房是最重视的因素，相对之下价格因素所处的重要程度差不多成为第二层面潜在客户考虑的问题，也就表明深圳的住宅消费市场差不多由价格引导型进展到环境引导型，这也表明深圳居民的生活目标向追求生活质量和享受生活方向进展。周边生活配套设施、交通条件和区内生活配套设施也是潜在客户购房时重视的因素，也就证明了住宅销售过程不仅是卖住宅的过程，同时也是卖服务、卖配套的过程。户型结构和厅室布局也较受重视相比之下，潜在客户对进展商品牌、建筑风格的重视程度比较低。居住首选福田最适合居住的区域首选福田、南山取代罗湖列居次席。福田是潜在客户认为是深圳最适合居住的地点，而南山居其次且比例与福田相差不大，表明在潜在客户心目中，对南山的认同度相当高福田新区热销福田是市民最有可能购买的区域，南山居其次。这一结论表明深圳市住宅购买西移趋势更为明朗，且力度在不断加强，南山地产的进展存在较大的市场机遇。绿化小区受亲睐以绿化和树木为主的小区内环境设计方案是潜在客户最喜爱的。喜爱内容比例（%）以绿化和树木为主65.90以水景为主14.33以大面积活动广场为主12.38以体育器材为主3.42以新奇没有见过的景观为主1.02以游戏设施为主0.37其他0.92合计100绿色是小区内不可缺少景观，且最为潜在客户看重的，从另一方面来讲是绿化好的小区最有可能打动潜在客户并促使其购买。以水景和大面积活动广场为主的小区内环境设计方法也受到潜在客户的喜爱，因此开发商能够依照楼盘特点，采纳多种环境设计方法的组合以满足不同类型潜在客户的需要。标新立异和纯娱乐性环境设计不太合适潜在顾客群的审美观和传统心理。喜爱滨海风格热带滨海建筑风格和欧陆风格是被访者喜爱的建筑风格类型。建筑风格比例（%）热带海滨建筑风格32.07欧陆风格31.60江南民居风格12.05中国岭南建筑风格10.01美式风格6.39中国北方建筑风格4.36其他3.52合计100三年以内购房今后三年是潜在顾客打算购房的集中时期，尤其是在2003年人数较多。大部分被访者购买用途为自住。三房是需求主体100平方米左右的三房是市场需求的主体。需求户型需求比例需求平均面积一房2.5047.70两房一厅11.2076.65两房两厅25.9380.73三房一厅5.7496.47三房两厅46.02104.64四房6.85139.47五房及以上1.76191.11合计100100平方米左右的三房是市场需求的主体，尤其是三房两厅的市场需求程度较高，其次是两房两厅和两房一厅的需求较多。一房、两房、三房、四房的需求比例是1：15：21：3。在面积上，三房在100平方米左右，两房在80平方米左右，一房在50平方米左右，四房在140平方米左右，五房及以上则在200平方米以上。钟爱小高层小高层的需求仍为市场主体。小高层（9—18层）仍是潜在顾客选择的要紧建筑类不，而多层带电梯（5—8层）、高层（19层以上）及多层无电梯建筑类不间的需求比例相差只在3个点左右，需求较为平均。平面结构是主流取向平面的室内结构仍是潜在顾客的要紧取向，在非平面结构中，跃式中的需求比例是最高的，其次是复式。80万是购房消费临界点20—60万的单套住宅总价是潜在顾客比较容易承受的，尤其是总价在30—50万之间是潜在顾客承受能力最强的区间段。有36.9%的潜在客户表示能够承担40—60万的总价；而40.14%的潜在客户能够承受40及40万元以下的总体水平；在100万以上的总价则有7.06%情愿承担，80万的总价相当于一个临界点，在81—100万之间能够同意的潜在客户仅有8.27%，表明潜在顾客的购买力差不较大，开发商在制定价格策略时应尽量幸免81—100万这一区域。5000元是均价分界线单价4001—6000元/平方米是多数潜在顾客易承受的价格区间。4000—5000元/平方米的单价是大多数潜在顾客最容易承受的，比例达到潜在顾客比例29.01%，能承担5001—6000元/平方米的潜在客户比例达到25.48%，能承担6001—7000元/平方米的潜在顾客比例接近20%，也讲明部分潜在顾客的购买力有限，而情愿承担单价超过8000元/平方米的也只有2.86%。10万首期能同意按揭付款是市民同意的要紧付款方式，10—15万元是较佳的首付额度。在潜在顾客中，有45.11%的人能够支付10—15万元的首期，而15—20万的首期也有两成的潜在顾客能承受。2000月供最情愿2000—3000元是按揭方式的潜在顾客最情愿承担的月供额度二、区域潜在顾客置业特征分析注：考虑到目前深圳市的二线关设置及购买力状况，我们仅对在罗湖、福田、南山居住的潜在顾客置业特点进行比较。工作居住同区最宜消费者差不多上依照工作地点来选择居住地比例（%）可能购买区域所占比例罗湖福田南山盐田龙岗宝安居住区域罗湖27.4742.4925.321.722.580.43福田6.3355.9132.070.844.010.84南山3.1723.0869.681.811.810.45工作区域与居住区域一致性比例最高的是福田区被访者，而除本区外，工作地点多集中在罗湖区。罗湖被访者要紧在罗湖、福田工作。与罗湖、福田被访者少有在南山工作不同的是，南山被访者有相当部分在福田、罗湖工作。而在南山居住，却在盐田上班的可能性极低。南山区被访者自我中意度最高南山被访者对自己居住区域的中意程度最高比例（%）深圳最适合居住区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安现居住区域罗湖28.8342.1331.062.130.850福田4.6253.1537.181.263.360.42南山1.3419.2075.891.331.790.45跨区购买将更普遍罗湖区被访者外流可能性最大比例（%）工作区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安香港居住区域罗湖68.823.53.420.431.281.710.85福田19.5572.914.890.611.020.610.41南山11.6925.5459.3101.301.300.87罗湖被访者只有不到三成会选择原来区域，42.49%的被访者会选择福田，25.32%的被访者会选择南山，也分不有1.72%，2.58%的人会选择盐田和龙岗。福田的被访者三成会流向南山，流向罗湖和龙岗的分不有6.33%和4.01%。南山被访者外流倾向最小，但也有23.08%会选择福田，3.17%的会选择罗湖。选择龙岗的被访者要紧选择布吉。建筑风格各区被访者选择各异罗湖被访者更倾向选择欧陆建筑风格比例（%）最喜爱的建筑风格欧陆风格热带海滨风格居住区域罗湖34.7332.33福田29.8130.85南山29.3335.11三、消费者市场需求定量报告小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是被访者购房最重视的三项因素。因素比例%小区周边自然环境22.81周边生活配套设施17.08交通条件16.53小区内生活配套设施12.93户型结构和厅室布局7.2总价5.63单位3.79位置3.69小区内环境景观3.42小区规模2.03进展商品牌1.94其它1.29建筑风格1.11面积0.55合计100最适合居住的区域首选取福田，南山取代罗湖列居次席。福田是被访者最有可能购买的区域，南山居其次。大部分被访者购买用途为自住。绿色是被访者要紧追求的小区环境设计。喜爱内容比例%以绿化和树木为主65以水景为主14.33以大面积活动广场为主12.38以体育器材为主3.42以雕塑景观为主1.66以新奇没见过的景观为主1.02其它0.92以游戏设施为主0.37合计100热带海滨建筑风格和欧陆风格是被访者喜爱的建筑风格类型。建筑风格比例%热带海滨建筑风格32.07欧陆风格31.6江南居民风格12.05中国岭南建筑风格10.01美式风格6.39中国北方建筑风格4.36其它3.52合计100报纸广告和电视广告是大伙儿获知楼盘信息的要紧途径。渠道单项提及率%报纸广告88.3电视广告36.4房地产信息网站11.9亲人\熟人介绍8.7路过看到楼盘条幅广告4.1杂志广告3.3户外广告3电台广告0.9路边传单0.9其它1.6新闻、资讯和电视剧是被访者最喜爱看的电视节目。档目单项提及率%新闻、资讯91.9电视剧39.2体育30.3娱乐24.5经济19.1地产\建材8.3文化、教育、卫生8.2生活6政治、军事、法律5.8其他5.6新闻、资讯和体育内容是被访都最关注的报纸内容。栏目单项提及率%新闻、资讯108.1体育27.8经济25.1地产、建材23.2娱乐23.2生活9.9政治、军事、法律5.7文化、教育、卫生4.5电视剧1.2其他3.9今后三年是此次被访者打算购房的集中时刻，尤其是2002年人数较多。

100平米左右的三房是被访者需求的主体。户型比例%平均面积(平米)一房2.547.7两房一厅11.276.65两房两厅25.9380.73三房一厅5.7496.47三房两厅46.02104.64四房6.85139.47五房及以上1.76191.11合计100平面结构仍为被访者的要紧取向。20-60万元是房屋总价最易同意区间，尤其是30-50万元是被访问者易同意的区间段。单价4000-6000元/平米是被访者最易承受的价格段。而情愿承担单价超过8000元/平米的只占2.86%。按揭付款是被访者同意的要紧付款方式。首期付10-15万元是较多被访者所希望的。多数被访者月供能力是2000-3000元/月。 四、罗湖被访者市场需求定量报告来自罗湖区的被访者（以下简称为罗湖被访者）认为购房最重视的因素是周边自然环境，其次为交通条件，第三是周边生活配套，建筑风格、区内景观、进展商品牌的因素对购房者的阻碍较小。罗湖被访者认为最理想的居住场所在福田，其次是南山，罗湖居第三。罗湖被访者会首选福购房，然后依次是罗湖、南山罗湖被访者购房的要紧用途是自住大多数罗湖被访者希望景观以绿化和树木为主建筑风格上，欧陆风格占优势，但较热带海滨风格领先不大。报纸广告和电视广告是罗湖被访者获知楼盘信息的要紧渠道。罗湖被访者获知楼盘信息渠道选择频次%报纸广告52.7电视广告24.1杂志广告1.2亲人、熟人介绍3.9路边传单0.5户外广告1.7路过看到楼盘条幅广告2.2房地产信息网站6.8其它6.8新闻/资讯、电视剧、体育是被访者喜爱节目中提及在前三位的内容。罗湖被访者喜爱的电视节目选择频率新闻/资讯36.7娱乐10.4文化、教育、卫生4.3电视剧17.2经济8.7生活3.1体育11.6政治、军事、法律2.4地产、建材3.8其他1.7新闻/资讯是被访者关怀的内容。罗湖被访者喜爱的电视节目选择频次新闻/资讯46.5娱乐10.5文化、教育、卫生2.5电视剧0.9经济10.2生活4.4体育10.9政治、军事、法律2.5地产、建材10.4其他1.7罗湖被访者大多数会选择三房二厅，其次是两房两厅。在学历分布上，罗湖被访者中专大专学历占一半，本科学历的占近四成。硕士及以上学历的有4.82%。近七成罗湖被访者工作区域在罗湖，有23.5%的居民在福田上班，也有3.42%的居民在南山上班。五、深圳市罗湖区近两年销售楼盘价格表物业名称物业地址物业类不价格湖滨阁怡景路

一般住宅

6850元/平方米

聚福花园莲塘路与罗沙路之间

一般住宅

5000元/平方米

翠竹新邸-鹿鸣园翠竹北路

一般住宅

5800元/平方米

逾峰台宝安南路与滨河路交汇处

一般住宅

7000元/平方米

洪湖春天田贝四路

一般住宅

7500元/平方米

峰景台大厦黄贝路与怡景路交界

商住楼

6000元/平方米

置富花园布吉路检查站

一般住宅

4750元/平方米

国际名苑友谊路与江贝路交汇处

一般住宅

10000元/平方米

金泰名苑太宁路百仕达高尔夫球场内

一般住宅

6500元/平方米

万科彩园东门中路与晒布路交汇处

一般住宅

8000元/平方米

西湖花园宝安南路

一般住宅

6500元/平方米

天元大厦红桂路

一般住宅

9000元/平方米

特力大厦文锦北路

一般住宅

6600元/平方米

鸿园居布心路与东晓路交汇处

一般住宅

6000元/平方米

名仕商城东门解放路与人民北路交汇处

商住楼

200000元/平方米

金枫花园罗芳路

一般住宅

6900元/平方米

惠名花园罗沙路

一般住宅

4700元/平方米

田心庆云花园二期宝岗路

一般住宅

850000元/套

泰和花园东晓路泰和花园

一般住宅

4600元/平方米

帝廷峰深南东路罗湖区蔡屋围

一般住宅

10200元/平方米

中盛大厦建设路29号

商住楼

10000元/平方米

翡翠园布心住宅区东晓路北段

一般住宅

5600元/平方米

颐园银湖路东侧

不墅

14000000元/套

物业名称物业地址物业类不价格聚龙大厦一期东门中路与文锦中路交汇处

一般住宅

7000元/平方米

大澎花园罗芳路

一般住宅

6500元/平方米

中海苑东晓路与太安路交汇处

一般住宅

8000元/平方米

怡泰中心东门中路与文锦中路交汇处

一般住宅

6300元/平方米

玉雅居莲塘罗沙路惠名花园对面

一般住宅

5200元/平方米

新港鸿花园翠竹路与布心路交汇处

一般住宅

7000元/平方米

文华大厦深南东路

一般住宅

8500元/平方米

太白居东晓路与布心路交汇处

一般住宅

5100元/平方米

逸翠园一期翠竹路

一般住宅

6500元/平方米

金丽豪苑贝丽南路与北斗路交汇处

一般住宅

7194元/平方米

和平广场和平路与解放路交汇处

一般住宅

13000元/平方米

景庭苑怡景路，怡景花园内

一般住宅

7500元/平方米

曦龙山庄二期罗沙路南侧罗芳山588号

一般住宅

8000元/平方米

立新花园三期东门老街立新路与人民北路交汇处

一般住宅

400000元/套

翠盈嘉园洪湖一街与笋岗东交汇处

一般住宅

7600元/平方米

汇锦名园凤凰路与深港一支路交汇处

一般住宅

9538元/平方米

雅仕居泥岗路洪湖公园对面

一般住宅

6095元/平方米

雍翠豪园莲塘罗沙公路与畔山公路交汇处

一般住宅

5300元/平方米

都市魅力商城解放路与人民北路交汇处

商住楼

11000元/平方米

金园宝安南路松园路二巷一号西湖大厦附近

一般住宅

7000元/平方米

梧桐山新居莲塘生活区

一般住宅

5000元/平方米

谱心苑布吉金稻田路

一般住宅

4000元/平方米

鹏兴花园三期莲塘罗沙公路

一般住宅

5200元/平方米

物业名称物业地址物业类不价格万事达名苑二期泰宁路

一般住宅

6500元/平方米

龙园山庄紫荆苑德兴路

一般住宅

5030元/平方米

金碧苑二期银湖路2号

一般住宅

8300元/平方米

百仕达花园二期东晓路南段

一般住宅

9542元/平方米

深华丽园水贝一路与贝丽北路交汇处

一般住宅

5600元/平方米

东湖豪庭爱国路与东湖路交汇处

一般住宅

4688元/平方米

翠拥华庭翠竹路,万佳百货斜对面

一般住宅

12000元/平方米

萃峰阁莲塘西岭下

一般住宅

4700元/平方米

笋岗大厦宝安北路

一般住宅

6628元/平方米

鸣翠谷银湖金湖一街

一般住宅

9500元/平方米

龙园苑沿河南路与北斗路交汇处

一般住宅

5800元/平方米

新2000广场深南东路旁

商住楼

60000元/平方米

阳光明居一期东湖路与布心东昌路交汇处

一般住宅

5300元/平方米

骏庭名园宝安南路

一般住宅

9000元/平方米

华清园罗沙公路

一般住宅

6700元/平方米

翠雅居红岗花园东区

一般住宅

5600元/平方米

田心大厦宝岗路田心办公楼

一般住宅

6530元/平方米

集浩花园华丽路

一般住宅

7000元/平方米

港逸豪庭和平路船步街

一般住宅

8500元/平方米

爵士大厦嘉宾路与和平路交汇处

一般住宅

12000元/平方米

鸿业花园东门北路和翠竹路交汇处

一般住宅

12000元/平方米

庐峰翠苑黄贝路与华丽路怡景花园南面

一般住宅

7680元/平方米

金领域沿河路

一般住宅

6500元/平方米

时尚新居宝岗路

一般住宅

5500元/平方米

物业名称物业地址物业类不价格卧龙阁沿河路

一般住宅

7000元/平方米

长丰苑春风路与南极路交界处

一般住宅

9000元/平方米

旭飞华达园翠竹北路与太安路交汇处

一般住宅

6500元/平方米

名泰轩罗沙路与罗芳路交汇处

一般住宅

6500元/平方米

云景豪园春风路2033号

一般住宅

9800元/平方米

芳邻人民北路

一般住宅

8000元/平方米

源兴居文锦北路59号（田贝新村南侧）

一般住宅

6500元/平方米

碧中园爱国路、沿河北路交汇处

一般住宅

6300元/平方米

龙景花园罗芳路口

一般住宅

6000元/平方米

东港中心东门中路与解放路交汇处

一般住宅

9000

帝欣豪苑深南东路与北斗路交汇处

一般住宅

7800元/平方米

利泰公寓笋岗路以北

一般住宅

5850元/平方米

太平洋商贸大厦和平路与与嘉宾路交汇处

商住楼

7200元/平方米

世濠大厦立新路与人民北路交汇处

一般住宅

6000元/平方米

鹏益花园八卦二路

一般住宅

5000元/平方米

海珑华苑文锦中路与凤凰路交汇处

一般住宅

7640元/平方米

绿景山庄草埔村金稻田路

一般住宅

4300元/平方米

方海商苑人民北路二横街

商住楼

89700元/平方米

鸿颖大厦泥岗西路与八卦路交汇处

一般住宅

6000元/平方米

泰宁花园爱国路

一般住宅

6500元/平方米

深港豪苑红桂路与宝安南路交汇处

一般住宅

9000元/平方米

华景园罗沙路北侧

不墅

9000元/平方米

润唐山庄银湖路金湖路

一般住宅

6500元/平方米

景福花园国威路与畔山路交汇处

一般住宅

3500元/平方米

华丽园翠竹路

一般住宅

6888元/平方米

都市名园滨河路与宝安南路交汇处

一般住宅

9000元/平方米

物业名称物业地址物业类不价格紫荆花园二期紫玉华庭草埔、小区路与紫荆路交汇处

一般住宅

5000元/平方米

新丰大厦爱国路西北侧

一般住宅

5800元/平方米

越港商业中心人民北路1006号

商住楼

46800元/平方米

万科桂苑桂园北路

一般住宅

7800元/平方米

比华利山庄环山北路

一般住宅

3800元/平方米

名牌大世界嘉宾路与南湖路交汇处

一般住宅

9000元/平方米

万科俊园爱国路1001号，爱国路与文锦路交汇处

一般住宅

16000元/平方米

金山花园小区路银湖车站附近

一般住宅

3800元/平方米

阳光明居二期金稻田路

一般住宅

5700元/平方米

碧岭华庭一期太白路

一般住宅

6000元/平方米

鸿业苑三期东门北路40号

一般住宅

不详

丰湖花园布吉路农批市场南端

一般住宅

不详

金色都汇向西村春风路北区

一般住宅

不详

雍翠华府太白路

一般住宅

不详

都荟名苑晒布路

一般住宅

不详

蕙兰雅居莲塘

一般住宅

不详

祥福雅居宝岗路西侧

一般住宅

不详

翡翠园山湖居布心东晓路北

一般住宅

4600元/平方米

沁芳名苑爱国路与东门北路交汇处

一般住宅

8500元/平方米

山水四季太白路

一般住宅

不详

金城华庭凤凰路凤凰街6号大院

一般住宅

7300元/平方米

中信星光名庭笋岗路与人民北路交汇处

高尚住宅

不详

翡翠·星空翠竹路万佳百货对面

商住楼

7000元/平方米

银座金钻嘉宾路

一般住宅

8200元/平方米

翠怡豪苑莲塘畔山路北

一般住宅

5800元/平方米

聚龙大厦二期文锦中路

商住楼

7500元/平方米

物业名称物业地址物业类不价格深城公寓红岭北路与泥岗路交汇处

公寓

5600元/平方米

心怡花园东湖路与东晓路交汇处

一般住宅

5300元/平方米

鹿茵翠地莲塘鹏兴路1号

一般住宅

6300元/平方米

凯悦华庭春风路

一般住宅

9500元/平方米

鹏兴花园五期莲塘罗沙路南

一般住宅

4900元/平方米

花样年华东门路与文锦路交汇处

一般住宅

6100元/平方米

宝湖名园太白路二段29号

一般住宅

5900元/平方米

阅读缤纷宝安南路，处于蔡屋围金融圈内

一般住宅

8000元/平方米

今日家园东湖路、东昌路交汇处

一般住宅

6000元/平方米

金众经典家园红桂路与宝安南路交界

一般住宅

7800元/平方米

百仕达花园三期太白路与东环干线之间

一般住宅

7500元/平方米

嘉宝田花园一期笋岗路与宝岗路交汇处

一般住宅

7100元/平方米

银谷不墅二期银湖旅游区内

一般住宅

11000元/平方米

七彩时刻文锦北路与翠山路交汇处

一般住宅

6000元/平方米

金鼎辉煌世纪嘉宾路1001号

一般住宅

10000元/平方米

东方凤雅台莲塘罗沙公路中段北侧，北靠梧桐山。

一般住宅

6500元/平方米

太阳新城翠竹北路与太白路交汇处

一般住宅

5800元/平方米

桐景花园罗沙公路南侧

一般住宅

5600元/平方米

丹枫白露深南东路与沿河南路交汇处

一般住宅

7800元/平方米

维富大厦太白路与翠竹路交汇处

一般住宅

5100元/平方米

环岛丽园华丽路与黄贝路交汇处

一般住宅

8000元/平方米

彩世界家园东湖路与太白路交汇处

一般住宅

6500元/平方米

美荔园红岭中路荔枝公园正门对面

一般住宅

8000元/平方米

嘉多利花园文锦北路与田贝二路交汇处

一般住宅

7600元/平方米

物业名称物业地址物业类不价格帝锦豪苑沿河南路与北斗路东侧交汇处

一般住宅

8500元/平方米

路桥大厦泥岗路与宝安北路交汇处

公寓

6200元/平方米

祥和花园二期罗沙路旁

一般住宅

5200元/平方米

景亿山庄布心东湖路90号

一般住宅

3680元/平方米

项目分析及定位项目分析及定位以下依照我司对消费者调研的结果，对项目规划设计及销售提出一些参考意见。项目可发挥的地产因子一般的，不同档次的住宅项目所应具备的差不多地产因子有所不同，具体如下：地产因子单身公寓一般住宅高档住宅不墅豪宅高档住宅、不墅讲明本项目情况对公共效能的依靠性专门强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区地处深圳标志性闹市区对噪音、环境干扰的适应性强较强弱专门弱不宜面临交通主干线、高压线、工厂、闹市等深南大道为深圳市交通主干线，东门中路为商业闹市对小区配套（菜市场、超市）要求高专门高高高不宜商场上加住宅1—5楼为商业裙楼小区物业治理的要求低不高高专门高应有高水准专业物业治理公司无小区，治理服务内容有限建筑、质量装修要求低一般高专门高精品设计一般容积率、覆盖率要求无一般低一般低密度=豪宅高密度对休闲空间、绿化要求低不高高专门高具有品位的专用康乐、商务会所小区休闲空间有限、楼内无太多颗绿化空间景观要求无一般高专门高最好具有天然稀缺景观资源无自然景观从上表能够看出，本项目不具备造成高档住宅的条件，只适合造成中档次的小户型住宅。地产因子消费者关注的比例%本项目情况小区周边自然环境22.81差周边生活配套设施17.08优交通条件16.53优小区内生活配套设施12.93无户型结构和厅室布局7.2可调控总价5.63可调控单价3.79可调控位置3.69优小区内环境景观3.42无小区规模2.03无进展商品牌1.94差其它1.29无建筑风格1.11可调控面积0.55可调控合计100从上表能够看出，本项目在生活配套设施、交通条件、位置方面具有相当大的优势，另外，在价格、面积、户型结构、建筑风格等方面有较大的发挥空间。项目的消费者定位福田是深圳市民心目中最适合居住的区域，南山也已取代罗湖居次席。比例（%）可能购买区域所占比例罗湖福田南山盐田龙岗宝安居住区域罗湖27.4742.4925.321.722.580.43福田6.3355.9132.070.844.010.84南山3.1723.0869.681.811.810.45比例（%）工作区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安香港居住区域罗湖68.823.53.420.431.281.710.85福田19.5572.914.890.611.020.610.41南山11.6925.5459.3101.301.300.87比例（%）深圳最适合居住区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安现居住区域罗湖28.8342.1331.062.130.850福田4.6253.1537.181.263.360.42南山1.3419.2075.891.331.790.45从上表能够看出，罗湖居民大多对现居住环境不满，跨区流淌的可能性也是最大的，罗湖吸引外区消费者的可能性比较小。但仍有专门多在罗湖工作的居民依旧考虑到生活的便利性，选择生活与工作同区。本项目的要紧目标客户应定位于在罗湖工作人士，并通过各种卖点的提炼，吸引一部分预备搬迁至外区的罗湖居民和投资人士，同时吸引本区一部分租房居住的年青人提早购房置业。吸引外区自用型客户前来购买的可能性比较小。罗湖在大多数人眼中差不多成为深圳关内最不适合人居住的区域，而东门作为罗湖最大的商圈，又是罗湖区最不适合人居住的区域之一，那么会有哪些人在如此的商业闹市买房呢？要紧的两类消费者：新都市主义者新都市主义事实上是一种生活态度，新都市主义者大多数属于白领阶层，他们的特点，要紧可归结为以下几点：1、正处于事业起步、刚刚起家的一部分人，2、他们的工作生活圈子以都市为要紧活动地带；3、他们思维活跃、创新意识较强；4、他们是一批具有一定知识素养和水平的人；5、他们交际频繁，活动较多；6、有差不多积蓄；7、他们注重效率和成本；8、他们的生活方式较现代，追求时尚；9、有自己居住要求和标准；10、对物业智能、科技较为重视。他们对住宅的要求：1、居住与办公地点较近，可大大节约时刻成本，将一切变得十分便利；2、配套全面完善，无奇不有，周边资源专门丰富。这是郊区专门难比及的；3、从居住本身来讲户型不是专门大，要紧目标客户群为创业者，一则能够满足他们的居住需要，二来经济力较小，同时，随着其事业的进展，在以后二次置业时，使其成为他们另一项投资，因为此地段物业永久是升值的；4、现在都市的居住条件不同与六、七十年代，现在比较重视人的需要，在采光、空气、噪音、安全防护等方面多运用现代材料，以提高其质素；5、对旧城改造力度专门大；6、智能代水平提高，信息来源最广泛也最丰富。尤其是在深圳，移民都市中大多数为创业者，更需要有都市那个环境，在那个平台上更快更便利地实现其创业的价值和目的，而新都市主义住宅正好为他们事业家庭生活搭建最佳的起点。投资客户住宅投资客户选择项目前，会充分考量市场，对进展商信誉、建筑产品质量、以后升值潜力、区域行情价位做一个综合评判。特不是对那个区域和那个项目的以后前景要有一个明确推断。要紧会考虑到下面12种因素：

1）物业所在的地段是否具有投资价值；2）有否重大政策导向（如立即开发某地，或已限制某种房产的开发）；3）有否正在开工或规划新建的重大市政项目（如地铁、机场）；4）是否由可信度高的进展商营造：5）同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；6）出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）；7）特不的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、闻名大商店等）；8）超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型等）；9）漂亮（或标志性）的建筑外观；10）良好（出色）的物业治理；11）合理的房型面积和总价（便于出租或转手）；12）新颖的建材设备等。

其中有87.3％的投资者在乎房子的交通。便利的交通条件不管对房产的出租、转让，依旧自居的上班族来讲，差不多上有利的。

建筑规划设计户型设计：3房作为深圳需求量最大的户型，销售方面的竞争也是最激烈的，反倒是需求量最小的单身公寓和1房1厅，由于市场供应量小，投资回报率高，出租容易，在深圳市场一直呈现热销状态，本项目所处位置地价成本高，居住环境不如大型成熟居住社区，如与其他楼盘竞争大面积户型，并不具备优势，目前大厦40—60平方米的1房1厅单位和2房2厅设计就有效避开了市场竞争，但60平方米的2房2厅住宅要保留90平方米2房2厅住宅的全部功能是不可能的，必须进行取舍，建议将住宅部分的功能简单化，保留私人面积，减小公用面积，使家成为一个纯粹的居住场所，将会客等功能移至公用空间——会所去进行。设计适应在会所的功能和档次方面进行提升。本项目中公用面积成了家的外延，好的区内配套和高档次的主体会所也将成为楼盘的鲜亮卖点。承重结构：目前本项目的两座塔楼中一栋外墙结构差不多差不多完工，另一栋目前只盖到5层，尚可对承重结构进行一定改动，建议在建筑设计中导入预应力结构设计，同一楼层尽量少的使用承重墙结构，每套房屋作为一个差不多单位，打通后能够任意组合，如此房屋就变得具有生命力了，成为能够不断生长的房屋，原来是一房一厅，等到经济情况好转了或是家庭人口增多了，只要将邻居的房子买下来打通就能够变成两房两厅或三房两厅，如此能够吸引相当一部分渴望一步到位但又资金不足的买家提早置业。建筑风格：在建筑风格及建筑色彩的把握尺度上，应专门好的揣摩目标客户的审美水准。我们认为本项目为中档社区，整体建筑风格为纯美式的，家居更私密，公共空间更大。用特有的建筑语汇体现建筑的有用性与时尚感，使之成为物业整体形象的有力支持，色彩方面可适当鲜艳一些、风格上以时尚、精巧为准则。如建筑风格差不多确定不能够更改，则至少应选择色泽明亮的外墙漆，使建筑物从背景中跳出来，起到吸引眼球的作用。销售价格总价：20-60万元是房屋总价最易同意区间，尤其是30-50万元的区间段。按照世界通常的1：6的收入房价比规律，年薪在5.25万元的都市白领所能够承担、同时情愿承担的购房总价应为35万元左右。关于这部分白领（或收入稍低一点的中级白领），35万元的房价，通过银行按揭，月供楼款在1000-2000元之间，这也符合他们实际的承受能力同时风险不大。因此，建议将单位房款定位于25万—45万之间，单价：单价4000-6000元/平米是被访者最易承受的价格段。而情愿承担单价超过8000元/平米的只占2.86%。依照前面提供的近两年深圳罗湖区住宅销售价格表来看，东门地段的住宅均价应在7000元左右比较好销售，在加上各楼层朝向差异，总体应在6000—8000元之间浮动，但不要超过8000元的心理承受防线。那个范围于我们提出的总价范围也是吻合的。卖点提炼项目命名：自由城推广诉求点：我们在设定本项目的社会形象定位时，力求表现出项目的4F概念：·自由的空间(Freespace)——完善的公用空间带来完全的私人空间·自由的组合(Freecomdoma)——住宅间可打通给消费者带来的遐想·自由的选择(FreeOption)——地处都心，配套完善·自由的生活（Freelife）——小户型，无压力供楼市场推广方案销售推广策略近年来，深圳新推楼盘不管从总体规划、配套设施、营销服务等，都比往常房地产开发在综合操作水平上有较大提高。各项目为赢得市场份额，除硬件设施外，关于楼盘的价格、付款方式等方面都出新招，并从推广策略上反映出来。深圳的各大报纸和电视台广告中的楼盘大战就集中反映了深圳市房地产市场的激烈竞争。这种竞争就形成了两极分化，一方面价格不高，不注重产品形象宣传的项目销售业绩平平，另一方面是价格偏高，定位准确，形象宣传到位，有品牌的项目的销售额都不断上升，甚至带起购房热潮。现在的消费者购房心理差不多较为成熟，加上推出市场的楼盘多，提供参考的信息就越来越多，买一套房往往要从几十个楼盘中选出，这就要求进展商对项目的整合营销能力要强，制定出周密的营销策划。整体推广思路1.1XX庞大的销售网络为主线XX地产目前拥有55家下属分行，200多名销售职员，网络遍布深圳各地，销售终端直接面向社会各个层面，远非传统二级销售网络可比。1.2现场销售以及定向传播为两条辅线，进行全方位的推广销售现场作为客户接待与销售治理的中心，其重要性仍是不可替代的。同时XX地产将从以往积存的数万份客户资料中找出有类似需求者进行定向推广，大大提高了信息传播的有效性。推广目标战略目标取决于企业的经营目标，与自身经营目标相统一的推广目标可归纳为四点：2.1销售增长目标本项目的一切广告活动为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，按开发经营打算完成销售目标。2.2市场扩展目标通过户外广告活动，展开以深圳福田为中心的销售市场。按渐进式广告战略拓展南山、罗湖市场。2.3品牌树立目标通过一系列活动，树立自由城的良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜亮。增强目标市场消费者对项目的好感。2.4企业形象目标树立良好的品牌，进而扩大港丰地产在社会阻碍力。推广战术3.1销售中心现场展示从所见、所听全方面让买家了解信息，直接阻碍买家的选择。3.2展销会展销的人潮和销售气氛能专门好的感染顾客购买情绪，使客户相对容易做出决定。3.3工地形象展示工地是宣传最经济和有效的场地，直接阻碍物业形象和销售气氛。3.4上门直销从公司资料中列举有可能购买的客户，上门洽谈并奉送资料，定点突破。3.5促销活动有效的制造销售热点，针对性强，效果直接。3.6楼盘视觉形象试楼盘概念具体化、专业化，给买家留下深刻、明确的印象。3.7制造恐慌主动把握买家心理，制造旺销势态，吸引观望买家。推广时期划分依照本项目的销售推广方案，将广告具体内容落实分为3个时期：4.1形象导入期时刻：2002年月11月底——12月推广思路：本时期的推广重点放在“第五代小户型”的概念推广及项目知名度建立，借助各媒体的软性新闻报道，通过事件营销的形象导入策略，制造新闻热点，引起社会公众的高度关注。同时抓紧预备销售所需的资料、现场包装方案、装饰施工设计等工作。推广目标：推广自由城的品牌，为正式销售奠定基础媒体支持：本时期的广告媒体以大众化的《深圳特区报》、《深圳商报》、《南方都市报》软性新闻报道为主，以户外媒体、电子媒体为辅，目的是传播国商大厦全新的品牌形象，使潜在的客户了解到“第五代小户型”概念及项目销售的初步信息。4.2正式推广期时刻：2002年月12月——2003年月1月推广思路：那个时期是在第一时期的营销基础上，进一步加深主题，通过多种营销方式密集轰炸的方式，引起社会关注，提高知名度，巩固品牌形象。达到进一步开拓市场的作用。推广目标：销售面积达到50%，即约为20000平方米左右。推广方式：定向推广——把事先通过精心设计包装的折页和介绍国商大厦的楼书定点的邮寄或传真给目标客户，也能采取发电子邮件的形式通过网络作定向推广。人力推广——依照收集的客户资料，派员上门进行推广和洽谈。媒体推广——本时期的媒体投放以实销性较强的报纸广告为主，重点公布销售信息及优惠措施；同时辅之以网络媒体、户外媒体、消费杂志媒体等。网络营销——利用本公司庞大的网络资源和前期积存的客户资源，通过一定的优惠措施促进老客户介绍新客户。4.3全力促销期时刻：2003年月3月——4月推广思路：连续前期的销售态势，依照实际情况适当调整销售策略。推广目标：项目整体销售达到90%推广手法：利用本公司庞大的网络资源和前期积存的客户资源，由业务员上门向目标客户进行人员推销，利用公司现有广告渠道对楼盘进行宣传推广。同时发动针对消费者层面的广告攻势，借助消费者的口头传播以及购买动力，带动项目销售工作。

推广费用以下费用按7000元/平方米均价，70000平方米总销售面积投放：售代理费用：楼价的1.5%，按实际销售面积计算，如售出总面积的80%，则销售代理费用在5880000元左右。报纸广告：特区报广告半版10次，1000000元。网站制作及链接费用：100000元销售资料制作费用：楼书30000册，300000元；沙盘模型、楼盘结构模型，50000元。销售现场包装：售楼处包装：150000元；条幅、彩旗，20000元。户外广告：候车亭广告，灯杆旗，150000元礼品制作费用：20000元。展销会费用：50000元。销售治理（略）代理费用及代理公司简介公司简介：深圳市XX房地产投资顾问有限公司成立于2000年3月，是一家集房地产全程营销策划、政策法规及信息咨询、投资顾问、市场调研、项目可行性研究、销售代理等功能于一体的专业房地产机构。通过两年时刻的成长与进展，XX地产现已成长为一家拥有300多名职员，下属华侨城、彩田、益田、长安、百花、彩福、香蜜、东海等55家分公司的大型连锁企业，营业网络遍及深圳市各个角落，是深圳市规模最大的房地产代理公司。XX地产自成立以来差不多为16万人次的各界人士提供咨询服务并促使其中5万余人次达成交易，平均每天接待400名客户之咨询，是深圳接待客户人数最多的地产公司。在深圳市300多家地产公司的激烈竞争中，独有XX地产能取得如此骄人的成绩。XX地产现公司注册资产超过2000万人民币，平均月成交金额近1亿元，月赢利200万元，三级市场方面业绩一直位居深圳市之首，是深圳效益最好的地产公司，操作经验及公司信用水准远非一般中介公司可比。XX地产在深圳市地产界首家投资100万人民币引进超大型电脑操作系统，300台电脑通过中国电信专线组成的大型网络，遍布总公司及下属十几家分公司，客户资料登记后30秒内即可传递给每一位职员，充分实现资源共享，从而保证XX地产为深圳工作效率最高的地产公司。XX地产在拥有深圳地产界唯一大型电脑操作平台的基础上推出其特有的二、三级市场联动销售模式，二级市场楼盘资料输入电脑后直接传递给300多名三级市场业务员，由业务员主动出击，直接向其掌握的需求客户推介，完全改变二级市场销售终端少的问题。公司总经理简介梁XX1970年生，广东韶关人,1991年来深1992年10月，进入深圳市深城房地产代理有限公司，开始涉足深圳房地产市场1996年5月，出任深圳市深城达房地产信息公司总经理1998年10月，出任深圳市世房房地产评估有限公司总经理2000年3月，出任深圳市XX房地产投资顾问有限公司总经理公司二级市场代理部负责人简介刘XX1972年生，湖南长沙人1994年来深，进入深圳市房地产市场，一直从事房地产策划工作1999年组建深圳第一置业公司，出任总经理，代表作《星光之约》2002年7月出任XX地产二级代理部营运总监，2002年8月，二三级市场联动理论付诸实践，《大梅沙海景酒店》项目7天销售80%，创深圳地产销售纪录销售代理合同草案托付方：（以下简称甲方）地址：电话；传真：0755—2255215受托方：深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称乙方）地址：电话；传真：甲方为位于深圳市罗湖区港丰大厦物业项目的进展商，为促进“港丰大厦”物业的销售，甲、乙双方本着平等互利、真诚合作的原则，经友好协商，就项目托付策划及销售代理的有关事宜，达成如下协议，双方共同遵守：托付物业经协商，甲方同意将“港丰大厦”项目全部单位托付给乙方独家策划代理销售。托付期限自本合同签订之日起个月止。即从2002年月日起至2003年月日止。托付销售价格经甲乙双方协议，乙方同意按照甲方提供的销售价目表代理出售“梅沙海景酒店”物业。托付代理程序乙方负责处理接待客户并代表甲方与客户签署《认购书》。《认购书》由甲方统一编号盖章并治理，乙方每次定量从甲方签领已编号并加盖甲方公章的空白《认购书》，用完经甲方核销后再领。乙方不得在《认购书》上加具任何其他文字，否则视为无效，因之而起的纠纷与甲方无关。《深圳市房地产买卖合同（现售）》和其他合约由甲方与购房客户直接签订。现场为售楼处的销售中心，房号以销售中心为准，其它售楼点订房前后须通知销售中心备案，销售中心由甲乙双方共同治理。甲方负责提供已由甲方签章的空白收据，乙方代为收取客户所缴纳定金，并填写收据交客户收妥，定金数额不超过出售单位总楼款的5%或出租单位的两个月租金。乙方无权向客户收取超过此限额的任何款项。代理费用及结算方式托付期内，乙方佣金记提方式为已售出单位总价的1.5%。乙方在每月向甲方提交上月结算表，结算范围为上月内乙方所有售出的单位，甲方核对后，在5个工作日将代理佣金支付给乙方。乙方收取之定金可与代理佣金的数额比较，采取多退少补的原则与甲方结算，多余部分返还甲方，并应向甲方开具收据，否则甲方有权代扣税费。若客户在签订《认购书》后，《深圳市房地产买卖合同（现售）》前悔约，已收取的定金将作为违约金被甲方没收，乙方有权获得该违约金的50%作为服务费。乙方代理服务内容在代理期内，乙方负责该项目的销售策划与实施，广告、促销、推广方案的制订与执行，并负责现场销售工作。充分利用XX地产公司现有销售渠道对物业进行推广，挖掘潜在客户并向其推举本物业。协助甲方完成公证、银行按揭手续。乙方应将甲方的相关资料视为商业秘密不得对外泄露。甲方义务本合同为独家托付代理合同，甲方在签定此合同后不得通过乙方以外的其他渠道售出梅沙海景酒店中物业。按约定方式支付乙方代理佣金并承担该项目的宣传广告费用。甲方负责提供物业销售所需政府批文及有关文件等相关资料的复印件予乙方，并保证甲方物业产权之合法性。甲方负责为客户办理银行按揭，产权过户及办理房产证等手续。甲方提供物业治理的内容及各种收费标准，办理业主入伙及各种善后工作。甲方与客户签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》及其他有关合约后，因合约履行引起的纠纷由甲方承担责任，与乙方无关。合同终止乙方未能完全履行本合同义务时，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方十天的整改期，整改期满后仍未修正，则甲方可单方面终止合同，并书面通知乙方。终止合同时，甲方仍需支付乙方代理期间已售出单位的销售佣金，且支付期限不得迟于书面通知合同终止后的十个工作日。托付期限届满前三十日内，双方可协商续约，如未能达成续约协议，乙方在合同期满三日内将甲方提供之物业资料归还甲方。本合同签订后，任何一方如有违约，须承担相应责任。如造成对方损失的，还须赔偿对方损失。合同效力本合同的订立、生效、解释及争议均适用于中国法律，如发生双方意见不合最终未能达成谅解时，可提交深圳市仲裁委员会解决。本合同如有未尽事宜，双方另行签定补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。本合同一式肆份，双方各执贰份，自双方签字盖章后即时生效。甲方：乙方：深圳市XX房地产投资顾问有限公司代表：代表：年月日签于深圳 （一）整合分析篇一、策划讲明项目名称：Sport100%(运动城)项目概述：商场位于深圳市罗湖区东门路与童乐路相交地段，由深圳渔阳投资有限公司投资建设。用地为不规则多边形，西北侧为深圳儿童公园，东侧为东门路，南侧为东门商业闹市区。商场所在物业为高层塔式商住楼，由四层裙楼和三座塔楼所组成，地上33层，地下3层，总建筑面积72992.18平方米。商场位于裙楼一至四层整层及五层的部分单位，总建筑面积13399.9平方米。裙楼商场入口要紧布置在东侧和北侧，商业卸货口布置在南侧，裙楼二层设置一人行天桥，与东门人行立交相连接，既满足人流要求又可为本商业裙楼带来商机。二、市场现状分析1、深圳市商业市场现状2001年至今深圳商铺市场一直保持高速进展。要紧有以下特点：（1）从区位来看，罗湖东门商圈、罗湖人民南商圈、福田华强北商圈仍呈三足鼎立之势，龙华、布吉两大卫星城和南山南油大道片区商业蓬勃进展（2）从经营业态来看，专业市场和主题商城唱主角，从统计来看，2001年度深圳招商、在售商铺中，专业市场和主题商城有20个，占54％，能够讲占主导地位，特不是在本年度中销售、招商取得成功的项目均为专业市场或主题商城。（3）先招商后销售，为了解决销售与经营的矛盾，商铺营销更注重招商与销售的节奏操纵，先招商后销售成为大型商业物业的首选。（4）商家开始在前期参与介入由于在商场营销中更加明确了经营为先的理念，因此让富有经验的大商家在前期参与规划决策能够更好地解决销售与经营的矛盾，实现商业与地产的互动，从而达到平衡进展商、投资者、商家三方利益的目的。

（5）社区商业呈现强大的进展势头随着大面积住宅社区的建设及入住，社区商圈逐步进展起来，成为继都市核心商圈后又一商业的重要组成部分。2、深圳商业类型分析：（1）综合性百货商场，如友谊城百货、国际商场、天安商场、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，要紧包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采纳专柜经营的方式。

（2）主题性商场，如女的世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。

（3）超市，其特点是采纳开放式货架经营的方式，经营品种要紧是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。

A、大型超市，其特点是单店规模较大、品种齐全，以经营国产及合资产品为主，以当地居民为要紧服务对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐、好又多等。

B、便民式超市，其特点是单店规模较小、分店较多，要紧经营食品和日常生活必需品，如民润、华润万方、惠康金田、百佳等。

（4）百货与超市相结合的业态，如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来进展较为迅速的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。

（5）连锁专卖（专业）店，要紧是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。

（6）个体经营的独立街铺。3、区域市场现状（1）东门的商业布局

东门商业步行街现有２０个大型商场和１０００多间小型商铺，已投入使用的商业零售面积达５０万平方米，是深圳规模最大、商铺最密集、商品种类最齐全的商业旺区。解放路、二横街、人民北３条主干步行街：以服装、小百货为主流商品，初步形成了３条服装街。深南辅路沿线：要紧包括南塘商业广场、百货广场和亚洲商业城，因毗邻车行道而重点进展大型百货商场和购物中心。风貌街：最具旅游价值的商业街，主营特色服饰、时尚精品、旅游纪念品和风味食品等。永新街、南庆街：主营工艺品，永新商业城二楼是东南亚最大的工艺陶瓷专业市场。中威商业广场、越港商业中心和解放路综合楼：临街铺面主营化妆品、小饰物，上层将构筑皮革、箱包专业市场。立新路中段、新风巷一带：重点突出鞋帽类的经营，力争建成鞋帽一条街。鸿基商业城一带：专为女性而设的购物区，将建设类似香港“女的街”的专业市场。总的来讲，东门商业圈要紧经营的品种是服装，有接近一半的比例，其次是皮具、装饰品、精礼品和化妆品，其他品种则比较少。而从对潜在或预备商铺的客户访问能够了解到，经营服装也是大多数人的首选，有1/3以上的人会选择经营服装生意，其他较多人选的经营品种依次是装饰品、精礼品、皮