住宅小区物业管理机构设置市公开课一等奖省赛课获奖课件

第二章住宅小区物业管理机构设置工商管理系物业管理教研室刘霞1住宅小区物业管理机构设置第1页学习目标1、掌握住宅小区物业管理中物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会基本知识；2、掌握物业管理企业、业主大会、业主委员会等建立、职责和运作。2住宅小区物业管理机构设置第2页重点难点重点：业主大会、业主委员会等建立、职责和运作难点：住宅小区物业管理中物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会之间基本关系3住宅小区物业管理机构设置第3页5月漂亮园业委会状告小区物业不合理收费。9月海淀法院驳回业委会请求。12月业委会胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司小区。年5月小区物业提起申诉。年8月“漂亮园案”再审维持原判。年9月1日鸿铭物业突然离开。年10月9日小区召开暂时业主大会，表决是否罢免业委会全体委员。年12月8日，经过业主投票选择南京新鸿运物业企业入驻漂亮园。漂亮园物业大事记（起源于新京报）4住宅小区物业管理机构设置第4页恩里小区组织与管理机构设置领导机构社区政府市房地局市政管委北方物业公司居委会代表恩里物业企业经理室小区管委会街道办事处代表业主代表物业企业代表办公室房修部综合服务部经营部财务部5住宅小区物业管理机构设置第5页某住宅区管理机构设置业主委员会房管局顾问委员会物业企业住宅小区管理处中央值班调度室物业管理部工程部文化部档案部财务部治安消防队保洁队绿化养护队6住宅小区物业管理机构设置第6页住宅小区物业管理两大主体物业管理企业物业管理市场业主7住宅小区物业管理机构设置第7页第一节物业管理企业物业管理企业是指按正当程序建立并具备对应资质条件对物业进行管理企业性经济实体。它含有法人资格。依据协议接收业主委托，依照相关法律、法规要求，对物业实施专业化管理，并收取一定费用。8住宅小区物业管理机构设置第8页一、物业管理企业分类1、由房地产开发企业投资设置分支机构。2、由房地产管理部门所属房地产管理所转制建成物业管理企业。3、由房产管理部门新组建物业管理企业4、以合作社为基础物业管理企业5、按照《企业》法要求，由社会上企业、个人发起组建物业管理企业6、由大中型企事业单位自行组建物业管理公司9住宅小区物业管理机构设置第9页二、物业管理企业资质条件及审批1、资质条件依法成立有必要财产或经费有自己名称、组织机构和场所能够独立负担民事责任10住宅小区物业管理机构设置第10页2、申请经营资质需要提供资料企业资质等级申报表营业执照企业资质证书正、副本物业管理人员职业资格证和劳动协议，管理和技术人员职称证书和劳动协议，工程、财务责任人职称证书和劳动协议物业服务协议复印件物业管理业绩资料11住宅小区物业管理机构设置第11页3、物业管理企业经营资质审批程序物业管理企业资质管理实施分级审批制度新设置物业管理企业领取营业执照起30日内向工商注册所在地房地产主管部门申请资质

提供文件是：营业执照企业章程

验资证实

企业法定代表人身份证实物业管理专业人员职业资格证书和劳动协议，管理和技术人员职业资格证书和劳动协议新设置物业管理企业资质按照最低级核定，为一年暂定时证书颁发和管理按级别归各级政府房地产主管部门12住宅小区物业管理机构设置第12页三、物业管理企业资质级别评审一级资质二级资质三级资质要求：注册资本要求人员要求物业管理类型及面积要求管理上要求13住宅小区物业管理机构设置第13页四、物业管理企业组织机构设置1、物业管理企业组织机构设置标准目标标准

统一领导与层次管理标准

分工协作标准

责权对应标准

有效管理幅度标准

14住宅小区物业管理机构设置第14页2、物业管理企业组织机构设置程序确定企业性质进行外围调研对各部门工作进行定位确定内部机构设置草图确定部门职责与岗位讨论、修正和审批组织机构设计招聘和安排工作人员15住宅小区物业管理机构设置第15页3、物业管理企业组织机构组成企业决议机构企业主要职能机构董事会或总经理阶层16住宅小区物业管理机构设置第16页当前，普通物业管理企业机构设置大都采取：

经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级组织形式

17住宅小区物业管理机构设置第17页

1.经理室

2.办公室

3.财务部

4.业务部房屋管理维修部经营开发部

保安部

环境管理部设备工程部5、人力资源部6、下属企业及管理处18住宅小区物业管理机构设置第18页例1成城市辉煌物业管理有限企业组织机构

19住宅小区物业管理机构设置第19页例2通用技术集团物业管理有限企业组织机构

20住宅小区物业管理机构设置第20页第二节业主、业主大会和业主管理委员会一、业主

1、业主业主是指房屋和相关设施全部权人。2、业主权利业主在物业管理活动中，拥有以下权利：（1）对房屋专有部分享受专有权。（2）对房屋共有部分享受共有全部权。（3）因业主之间共同关系形成组员权。

21住宅小区物业管理机构设置第21页业主在物业管理活动中，应推行以下义务：（1）恪守业主条约、业主大会议事规则。（2）恪守物业管理区域内物业共用部位和公用设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度。

22住宅小区物业管理机构设置第22页（3）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出决定。（4）按照国家相关要求缴纳专题维修资金。（5）按时缴纳物业服务费用。（6）法律、法规要求其它义务。

23住宅小区物业管理机构设置第23页二、业主大会1、业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主或业主代表组成，是物业内最高决议机构。2、业主大会筹备产生3、业主大会职权24住宅小区物业管理机构设置第24页（1）选举和罢免业主委员会组成人员。（2）监督业主委员会工作。（3）听取和审查业主委员会工作汇报。（4）决定住宅区内关于业主重大事项。（5）修改业主条约。（6）改变和撤消业主委员会职权。（7）同意业主委员会职权。

25住宅小区物业管理机构设置第25页4、业主大会召开形式业主大会分为定时会议和暂时会议。5、业主大会规则业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式，但应该有物业管理区域内持有投票权1/2以上业主人数参加。业主能够委托代理人参加业主大会会议。26住宅小区物业管理机构设置第26页6、业主大会地位业主大会决定对物业管理区域内全体业主含有约束力。

27住宅小区物业管理机构设置第27页三、业主委员会

1、业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理组织。2、业主委员会建立（1）成立业主委员会目标（2）业主委会应符合条件

28住宅小区物业管理机构设置第28页3、业主委员会职责业主委员会应该推行以下职责：①组织召开业主大会会议，汇报物业管理实施情况。②代表业主、业主大会与选聘物业管理企业签署物业服务协议。③及时了解业主、物业使用人意见和提议，监督和帮助物业管理企业推行物业服务协议。29住宅小区物业管理机构设置第29页④监督业主条约实施。⑤业主大会赋予其它职责。业主委员会应该督促违反物业服务协议约定逾期不缴纳物业服务费用业主，限期缴纳物业服务费用

30住宅小区物业管理机构设置第30页4、业主委员会运作5、业主委员会日常工作6、业主委员会章程制订章程是物业小区开展工作必要前提，其中章程包含总则、组织及职责、会议、委员、经费与办公场所和附则。

31住宅小区物业管理机构设置第31页四、物业管理企业和业主委员会

1、物业管理企业和业主委员会关系（1）完全市场条件下相互关系（2）非完全市场条件