资产评估公式

（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致

①方法一②方法二

评估对象价值

＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n（5）成新率价格调整法资产的成新率

＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%6.直接比较法使用频率高的方法

（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致

资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。

A.1400B.1700C.1800D.1970【例9.单选题】采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。

A.资本化率越高，收益现值越低

B.资本化率越高，收益现值越高

C.资产预期收益期不影响收益现值

D.无风险报酬率不影响收益现值

【例10.单选题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（）。

A.649万元B.751万元C.974万元D.1126万元（三）功能性贬值估算

1.分类

【注意】如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。2.超额投资成本（功能性贬值1）

3.营运性功能贬值

（1）含义

（2）功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得

①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本。

②确定净超额运营成本

＝超额运营成本（1-所得税税率）---收益额（A、Rt）③估计被评估资产的剩余寿命（年限n）

④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：4.应用举例

某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下1.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）

资产的经济性贬值率

＝1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X

资产的经济性贬值

＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率①株数调整系数K1：

株数保存率是衡量林分造林质量的重要指标。

株数保存率（r）＝林地实有保存株数/造林设计株数。

在幼龄林（未成林造林地幼树）的评估中，

当r≥85%K1＝1

当r＜85%K1＝r

当r≤40%时，必须重造时，K1＝0②树高调整系数K2：

2.折现剩余现金流量法

4.收入权益法

5.折现现金流量风险系数调整法

（1）金属矿种和有指标要求的化工、建材等矿产。

（2）非金属矿种

其中煤矿：

采出矿石品位＝地质品位×（1－矿石贫化率）可比销售法

勘查程度较低阶段的探矿权评估模型及其数学表达式为:

可比因素调整系数的确定：

2.单位面积探矿权价值评判法

资源品级探矿权价值估算法

P＝Qd×ε×ω×c（4－31）【例1.综合题】（2009年考题）甲、乙两单位于2008年12月31日签订组建新企业的协议，协议商定甲单位以其拥有的一项实用新型专利A出资,乙单位以货币资金，总投资为3800万元，合作期20年，新企业全部生产A专利产品，从2009年1月1日正式开工建设,建设期2年。甲单位拟投资的专利A于2004年12月31日申请，2006年12月31日获得专利授予权及专利证书，并且按时缴纳了年费。

经充分分析论证后，预计新企业投产后第一年销售量为12万件，含税销售价格为每件150元，增值税税率为17%，可抵扣进项税税额平均为每项件6元,生产成本、销售费用、管理费用、财务费用为每件80元。投产后第二年起达到设计规模，预计每年销售量为20万件，年利润总额可达1100万元。从投产第六年起，为保证市场份额，实行降低价格销售，预计年利润总额为470万元。企业所得税税率为25%。企业所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%。假设技术的净利润分成率为25%,折现率为10%，评估基准日为2008年12月31日。

【要求】评估甲单位拟投资的实用新型专利A的价值。

【答案】

1.确定收益期：4年

2.专利技术投产后收益（超额收益）

（1）收入＝12×150/1.17＝1538.46

（2）城建税＋教育附加费

＝[（150×12/1.17）×17%－6×12]×（7%＋3%）

＝18.95

（3）利润总额＝1538.46－80×12－18.95

＝559.51（4）净利润559.51×（1－25%）＝419.63

（5）专利技术超额收益＝419.63×25%＝104.91

3.投产后2～4年超额收益

物价指数法剩余经济寿命预测法（原理同第二章成本法中的使用年限法）【多选题】（2009年考题）专利技术与专有技术相比，具有（）特征。

A.地域性B.公开性C.收益性D.明确的时间性E.成本不完整性【单选题】商标权与专利权相比，具有（）的特点。

A.受专项法律保护

B.能为企业带来超额收益

C.共益性

D.保护期限可续展【单选题】根据我国著作权法规，对于一项两人合作完成作品的获得报酬的权利，其保护期为（）。

A.作品完成之日起50年

B.作品首次发表日起50年

C.最后一位死亡的作者死亡之日起50年

D.永久1.市场法

计算公式：V＝αβV′成本法评估价值=充值全价—贬值收益法商誉的价值＝[企业预期年收益额－行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和]/适用本金化率5－22

或＝被评估企业单项资产评估价值之和×[被评估企业预收益率期－行业平均收益率]/适用本金化率5－234.超额收益折现法。

商誉的价值＝资本金收益率＝资产收益率／（1－资产负债率）股东全部权益价值资产＝A＋B＋F

负债+所有者权益＝C＋D＋E

A＋B＋F＝C＋D＋E

企业整体价值＝（A＋B＋F）-C＝D＋E

股东全部权益价值E＝（A＋B＋F）-（C＋D）（一）企业持续经营假设前提下的收益法

1.年金法

（1）年金法的基本公式

P=A/r业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量

净现金流量=净利润+折旧及摊销-追加资本性支出（1）风险累加法

风险报酬率＝行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率例：如果投资资本为2000万，所有者权益占65%，长期负债占35%，所有者要求的回报率是12%，债权人要求的利息税后回报率是8%，则企业折现率用加权平均资本成本模型计算应为：（2）股权投资口径价值比率

P/B价值比率＝股权价值/净资产价值

3.其他特殊类价值比率

仓储量价值比率＝（股权价值＋债权价值）/仓库储量

装卸量/吞吐量价值比率＝（股权价值＋债权价值）/装卸量或吞吐量

专业人员数量价值比率＝（股权价值＋债权价值）/专业人员数量

矿山可开采储量价值比率＝（股权价值＋债权价值）/矿山可开采储量【例1.单选题】在资产评估具体程序中，需要明确的资产评估业务基本事项包括（）。

A.资产评估限制条件和重要假设

B.价值类型及定义

C.注册资产评估师的签字

D.资产评估目的

E.签署资产评估业务约定书【例2.多选题】注册资产评估师在确定是否承接资产评估项目时，应当分析的因素有（）。

A.评估项目风险

B.注册资产评估师的专业胜任能力

C.评估对象新旧程度

D.注册资产评估师的独立性

E.评估机构对评估对象法律权属提供的保证【例1.计算题】某被评估企业拥有债券，面值150000元，期限为3年，年息为10%，按年付息，到期还本。评估时债券购入已满一年。评估时，国库券年利率为7.5%，考虑到债券为非上市债券，不能随时变现，经测定企业财务状况等因素，按1.5%确定为风险报酬率。

【要求】该债券的评估价值

【答案】折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝7.5%＋1.5%＝9%

评估值＝13761＋12625.5＋126255

＝152641.5（元）【例题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%,第三年每股收益率（每股股利与每股面值的比例）为10%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达12%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产,B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%,评估基准日为2005年1月1日。【要求】求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。）『正确答案』

1.折现率＝4%+6%＝10%2.求未来前三年股票收益现值之和＝9.O9+13.22+15.03＝37.34（万元）

3.求未来第四年、第五年股票收益现值之和＝16.39+14.90＝31.29（万元）

4.求第六年起的股利增长率

股利增长率＝20%×15%＝3%

5.求未来第六年起的股票收益现值之和＝342.86×0.6209＝212.89（万元）

【注意】第六年的股利和第五年是一样的，到了第七年才开始增长

6.该股票评估值＝37.43+31.29+212.89

＝281.52（万元）【例题.单选题】标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。

A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益

【例题·单选题】资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。

A.市场整体B.市场中每一个市场主体

C.某一市场主体D.某一类市场主体【例题·单选题】资产评估价值类型中的投资价值，最有可能适用的评估特定目的是（）。

A.资产变