房地产会计第十三章课件

房地产开发企业会计第十三章财务会计报告房地产开发企业会计第十三章财务会计报告1本章要点

1．财务会计报告的作用和种类2．资产负债表及其附表3．利润表及其附表4．现金流量表5．所有者权益（股东权益）变动表6．合并会计报表7．成本报表8．会计报表附注本章要点

1．财务会计报告的作用和种类2第一节财务会计报告的作用和种类

一、财务会计报告的作用为了全面、综合地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，保证会计信息的质量，房地产开发企业就必须定期地按规定的要求把日常核算资料加以系统的综合和整理编制财务会计报告，以便报表使用者获得有用的信息。房地产开发企业的财务会计报告，是房地产开发企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量等会计信息的书面文件。财务会计报告的作用，主要有以下几个方面:第一节财务会计报告的作用和种类

一、财务会计报告的作用3（一）财务会计报告是企业管理当局了解企业资金、成本、盈利情况，进行经营决策和计划的重要依据。（二）财务会计报告是投资者和金融机构进行投资决策和贷款决策的信息来源。企业的资金，主要来自投资者的投资和金融机构的贷款。（三）财务会计报告是财税部门监督检查企业财经纪律遵守情况和经济管理部门加强宏观调控的主要依据。（一）财务会计报告是企业管理当局了解企业资金、成本、盈利情况4二、财务会计报告的种类房地产开发企业的财务会计报告，包括会计报表、会计报表附注和财务状况说明书。（一）会计报表房地产开发企业的会计报表，是根据日常会计核算资料编制、用以反映企业财务状况和经营成果的综合指标体系。会计报表按其用途，可分为向外报送的会计报表和企业内部管理需要的会计报表。二、财务会计报告的种类5（二）会计报表附注会计报表附注又称会计报表注释。它是为帮助理解会计报表的内容而对报表的有关项目等所作的解释，其主要内容包括：所采用的主要会计处理方法；会计处理方法的变更情况、变更原因以及对财务状况和经营成果的影响；非经常性项目的说明，会计报表中有关重要项目的明细资料；关联方关系及其交易；其他有助于理解和分析报表需要说明的事项。（二）会计报表附注6（三）财务状况说明书财务状况说明书是用文字和数字补充说明在会计报表及其附注中不能反映的企业财务状况的书面报告。其内容主要包括：房地产的开发经营情况；利润完成情况和盈利能力；资本保值增值能力；资产负债水平和偿债能力；开发成本升降的主要原因；房地产开发经营环境以及宏观政策、法规发生重大变化对企业财务状况和经营成果产生的重要影响和拟采取的对策；提高企业盈利、改善资金利用效率的意见和措施等。（三）财务状况说明书7三、财务会计报告的编制要求（一）数字真实。（二）内容完整。（三）指标一致。（四）报送及时。三、财务会计报告的编制要求8第二节资产负债表及其附表一、资产负债表的性质和作用资产负债表是总括反映房地产开发企业在某一会计期末（月末、季末、年末）所拥有或控制的经济资源（全部资产）、所承担的现时义务（负债）和所有者（或股东）对净资产的要求权情况（所有者或股东权益）的会计报表。其基本结构可用“资产＝负债+所有者（股东）权益”这个会计等式来表达。在会计等式的左方，列示企业在这一时日持有的不同形态资产的价值，与此相对照，在会计等式的右方，则列示企业对不同债权人承担的偿债责任（即负债）和偿债以后归属所有者（股东）的权益。第二节资产负债表及其附表一、资产负债表的性质和作用9资产负债表的作用主要是提供关于企业在某一特定日期的资产、负债、所有者（股东）权益以及相互关系的财务状况信息，它不仅全面反映了企业的财务状况而且还对损益表提供了有用的信息。具体表现在能为不同的报表使用者提供各自所需的会计信息：（1）企业所掌握的经济资源及其配置状况；（2）企业所负担的长短期债务；（3）企业所有者（股东）所拥有的净资产；（4）企业偿还债务的能力；（5）企业发展的财力前景。资产负债表的作用主要是提供关于企业在某一特定日期的资产、负债10二、资产负债表的内容、结构和各项目的填列方法（一）资产负债表的内容资产负债表的内容：一方面反映企业一定日期所拥有的总资产以及相对于这些总资产的权益；另一方面是反映在一定日期企业的债权人和所有者提供的资本金及经过有效的经营所提供的资本盈余。（二）资产负债表的结构及各项目的填列方法在我国，资产负债表采用账户式结构，报表分为左右两方，左方列示资产各项目，反映全部资产的分布及存在形态；右方列示负债及所有者（或股东）权益各项目，反映全部负债或所有者（股东）权益的内容和构成情况。资产负债表左右两方平衡，即资产总计等于负债及所有者（股东）权益总计。二、资产负债表的内容、结构和各项目的填列方法11资产负债表的资产方和负债及所有者权益（或股东权益）方，均设置“年初数”和“期末数”两栏。1．“年初数”的填列方法“年初数”栏内各项目数字，应根据上年年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。上年决算报告经审查需要修改的，应填列经修改后的上年年末资产负债表所列的期末数。如果本年度资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上年度不相一致时，应该对上年年末资产负债表各项目有关数字，按照本年度的规定进行调整后，填入本表“年初数”栏内，以便与“期末数”栏内所列的数字相互比较，正确反映各项资产和各项负债及所有者权益（或股东权益）的增减情况。资产负债表的资产方和负债及所有者权益（或股东权益）方，均设置122．“期末数”的填列方法“期末数”栏内各项目的数字，根据账簿记录中各账户的余额填列。由于资产负债表中的项目与会计账户并不完全一致，所以不能根据各会计账户的期末余额简单转录。对于有些项目的金额，必须根据会计账户的记录进行必要的分析计算和调整。现将有关项目的内容和填列方法说明如下：（1）“货币资金”项目，反映房地产企业库存现金、人民币存款、外币存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途资金等货币资金的合计数，根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额加总填列。2．“期末数”的填列方法13（2）“交易性金融资产”项目，反映房地产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值，根据“交易性金融资产”账户的期末余额填列。房地产开发企业持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产也在本项目反映。（3）“应收票据”项目，反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的商业承兑汇票和银行承兑汇票，根据“应收票据”账户的期末余额填列。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在本表下端补充资料内另行反映。（2）“交易性金融资产”项目，反映房地产企业为交易目的所持有14（4）“应收账款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各项款项，根据“应收账款”账户和“预付账款”账户所属各明细账户的期末借方余额合计减去“坏账准备”账户的期末余额填列。如“应收账款”账户所属明细账户有贷方余额的，应在“预收账款”项目内填列。（5）“预付账款”项目，反映企业预付给承包单位的款项和预付给供货单位的款项，根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“预付账款”账户所属有关明细账户有贷方余额的，应在本表“应付账款”项目内填列。（4）“应收账款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各15（6）“应收股利”项目，反映股份制房地产开发企业因股权投资而应收的现金股利和应收其他单位的利润，根据“应收股利”账户的期末余额填列。（7）“应收利息”项目，反映股份制房地产开发企业因分期付息债权投资而应收取的利息，根据“应收利息”账户的期末余额填列。（8）“其他应收款”项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项，包括应收的各种赔款、罚款、存出保证金、应收股利、备用金、应向购房单位收回的代交投资方向调节税等，根据“其他应收款”账户的期末余额填列。（6）“应收股利”项目，反映股份制房地产开发企业因股权投资而16（9）“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加工中的各项存货的实际成本，包括库存材料、库存设备、低值易耗品、开发成品、分期收款开发产品等，根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发产品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等账户的期末借方余额合计减“材料成本差异”账户贷方期末余额减去“存货跌价准备”账户的期末余额后填列，“其中：在建开发产品”项目应单独列示“开发成本”账户期末余额反映的各项在建开发产品的实际成本。（10）“一年内到期的非流动资产”项目，反映房地产企业非流动资产中将于一年内到期的非流动资产的价值，应根据“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”、“长期应收款”、“长期股权投资”、“投资性房地产”账户所属的二级账户的期末余额分析计算一年内到期的部分填列。（9）“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加17（11）“其他流动资产”项目，反映房地产企业除以上流动资产项目外的其他流动资产，如特准储备物资等的实际成本，根据有关账户的期末余额填列。（12）“可供出售金融资产”项目，反映房地产企业持有的可供出售金融资产的公允价值，包括划分为可供出售的股票投资、债券投资等金融资产以及没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或持有至到期投资等金融资产，应根据“可供出售金融资产”总账账户的期末余额分析计算填列。（13）“持有至到期投资”项目，反映房地产企业到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非金融性资产的摊余成本。应根据“持有至到期投资”总账账户的期末余额减去“持有至到期投资减值准备”账户的期末余额后的金额填列。初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产、初始确认时被指定为可出售的非衍生金融资产以及符合贷款和应收款项定义的非衍生金融资产不包含在本项目内。（11）“其他流动资产”项目，反映房地产企业除以上流动资产项18（14）“长期应收款”项目，反映房地产企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品房和提供劳务等产生的应收款项等。实质上构成对被投资单位净投资的长期权益也在本项目反映。应根据“长期应收款”总账账户的期末余额减去“未实现融资收益”总账账户的余额，再减去所属相关明细科目中将于一年内到期的部分填列。（15）“长期股权投资”项目，反映股份制房地产开发企业不准备在一年内（含一年）变现的各种股权性质的投资，根据“长期股权投资”总账账户的期末余额减去计提的长期投资减值准备后的余额填列。（16）“投资性房地产”项目，反映房地产企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的可单独计量和出售的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，应根据投资性房地产的公允价值减去投资性房地产的成本及投资性房地产的累计折旧或累计摊销和已计提的减值准备后的余额填列。自用和作为存货的房地产不包括在本项目内。无形资产中的土地使用权改变用途，停止自用而用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转入本项目。（14）“长期应收款”项目，反映房地产企业的长期应收款项，包19（17）“固定资产”项目，反映房地产企业包括融资租入固定资产在内所有各种固定资产的现有实际价值，应当根据“固定资产”账户期末余额减去“累计折旧”账户、“固定资产减值准备”账户的期末余额填列。（18）“在建工程”项目，反映房地产企业期末各项未完固定资产购建工程所发生的实际支出，包括交付安装的设备价值、未完建筑安装工程成本，已经建筑安装完毕但尚未交付使用的建筑安装工程成本等，根据“在建工程”账户的期末余额填列。（19）“工程物资”项目，反映房地产企业为在建工程（自行建造固定资产）所准备的各种物资成本，包括工程用材料、尚未安装的设备以及为生产准备的工器具等，应根据“工程物资”账户的期末余额直接填列。企业作为存货的各种物资不包括在本项目中。（20）“固定资产清理”项目，反映房地产企业因出售、毁损、报废、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出的固定资产价值以及在清理过程中发生的费用，应根据“固定资产清理”账户的期末借方余额填列；如为贷方余额，应以“一”号表示。（17）“固定资产”项目，反映房地产企业包括融资租入固定资产20（21）“生产性生物资产”项目，反映企业（农业）持有的生产性生物资产的原价，应根据“生产性生物资产”总账账户的期末借方余额减去“生产性生物资产累计折旧”、“生产性生物资产减值准备”后的余额填列。（22）“油气资产”项目，反映企业（石油天然气开采）持有的矿区权益和油气井及相关设施的净值，应根据“油气资产”总账账户的余额减去“累计折耗”账户余额和“油气资产减值准备”账户的余额后的结果填列。（23）“无形资产”项目，反映企业各项无形资产的原价扣除摊销后的净额，根据“无形资产”账户的期末余额减去“累计摊销”账户的余额和“无形资产减值准备”账户的余额后的结果填列。（24）“开发支出”项目，反映房地产企业自行研究开发无形资产而发生的资本化和费用化的支出。应按照“开发支出”科目的期末借方余额填列，反映企业正在进行无形资产研究开发项目满足资本化条件的支出。（21）“生产性生物资产”项目，反映企业（农业）持有的生产性21（25）“商誉”项目，反映房地产企业合并中形成的商誉价值，应根据“商誉”账户的期末余额减去“商誉减值准备”账户的余额后的金额填列。（26）“长期待摊费用”项目，反映房地产企业尚未摊销的开办费、租入固定资产改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用，根据“长期待摊费用”账户的期末余额填列。股份制房地产开发企业的递延资产，分别在“开办费”和“长期待摊费用”两个科目进行核算，在资产负债表中也应将这两个账户的期末余额在“开办费”和“长期待摊费用”项目反映。（27）“递延所得税资产”项目，反映房地产企业确认的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，应根据“递延所得税资产”账户的期末余额填列。（28）“其他非流动资产”项目，反映房地产企业除以上非流动资产以外的其他非流动资产，如有其他长期资产价值较大的，应在会计报表附注中披露其内容和金额。（29）“短期借款”项目，反映房地产企业借入尚未归还的一年期以内的借款，根据“短期借款”账户的期末余额填列。（25）“商誉”项目，反映房地产企业合并中形成的商誉价值，应22（30）“交易性金融负债”项目，反映企业承担的交易性金融负债的公允价值。应根据“交易性金融负债”账户的期末贷方余额填列。（31）“应付票据”项目，反映企业为了抵付贷款和工程款等而开出、承兑的尚未到期付款的银行承兑汇票和商业承兑汇票，根据“应付票据”账户的期末余额填列。（32）“应付账款”项目，反映企业购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项，以及因发包工程应付给承包单位的工程价款，根据“应付账款”账户和“预收账款”账款账户所属各有关明细账户的期末贷方余额合计填列。（33）“预收账款”项目，反映企业预收的购房定金和代建工程款，根据“预收账款”账户所属各明细账户的期末贷方余额填列。如“预收账款”账户所属各明细账户有借方余额的，应在“应收账款”项目内填列。（30）“交易性金融负债”项目，反映企业承担的交易性金融负债23（34）“应付职工薪酬”项目，反映房地产企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出，包括职工在职期间和离职后提供给职工的全部货币性薪酬和非货币性福利，企业提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等。应根据“应付职工薪酬”账户的期末余额填列。外商投资企业按规定从利润中提取的职工奖励及福利基金也应计入本项目。（35）“应交税费”项目，反映房地产企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、土地使用税、所得税、车船使用税、印花税、固定资产投资方向调节税、教育费附加、矿产资源补偿费等，根据“应交税费”账户的期末余额填列。（36）“应付利息”项目，反映企业按照合同约定应支付的利息，包括分期付息到期还本的长期借款、企业债券等应支付的利息。应根据“应付利息”账户的期末贷方余额填列。（34）“应付职工薪酬”项目，反映房地产企业为获得职工提供的24（37）“其他应付款”项目，反映企业除应收票据、应付账款、预收账款、应交税金、应交利润和其他应交款以外的其他各项应付、暂收款项，如应付租入固定资产的租金、存入保证金、应付统筹退休金等，根据“其他应付款”账户的期末余额填列。（38）“一年内到期的非流动负债”项目，反映房地产企业非流动负债中将于一年内到期的非流动负债的价值，应根据“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”、“专项应付款”、“预计负债”账户所属的二级账户的期末余额分析计算一年内到期的部分填列。（39）“其他流动负债”项目，反映除以上流动负债以外其他流动负债，如应付短期债券等，根据“应付短期债券”等账户的期末余额填列。（40）“长期借款”项目，反映企业借入尚未归还的一年期以上的各种借款，根据“长期借款”账户期末余额减去将于一年内到期偿还的借款后的余额填列。（37）“其他应付款”项目，反映企业除应收票据、应付账款、预25（41）“应付债券”项目，反映企业发行的在一年以上到期的各种债券的本息，根据“应付债券”账户期末余额减去将于一年内到期的应付债券本息后的余额填列。（42）“长期应付款”项目，反映企业期末除长期借款和应付债券以外的期限在一年以上的其他各种长期应付款，如在融资租赁方式下，企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等，根据“长期应付款”账户期末余额减去将于一年内到期的长期应付款后的余额填列。（43）“专项应付款”项目，反映企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项，按资本性投资项目进行明细核算。可按“专项应付款”账户的期末贷方余额填列。（44）“预计负债”项目，反映企业确认的对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务、亏损性合同等预计负债。可按“预计负债”账户的期末余额填列。（41）“应付债券”项目，反映企业发行的在一年以上到期的各种26（45）“递延所得税负债”项目，反映企业采用纳税影响会计法核算所得税费用时，期末尚未转销的递延税款的贷方余额，根据“递延税款”账户的期末贷方余额填列。（46）“其他非流动负债”项目，反映企业除以上长期负债项目以外的其他长期负债。如有金额较大的其他长期负债，应在会计报表附注中披露其内容和金额。上述长期负债各项目中将于一年内（含一年）到期的长期负债，应在流动负债类的“一年内到期的长期负债”项目单独反映。（47）“实收资本”或“股本”项目，反映企业或股份制房地产开发企业实际收到的资本或股本总额，根据“实收资本”或“股本”账户的期末余额填列。（48）“资本公积”项目，反映企业资本公积金的期末余额，根据“资本公积”账户的期末余额填列。（49）“盈余公积”项目，反映企业按规定从实现的税后利润中提取的盈余公积金的期末余额，根据“盈余公积”账户的期末余额填列。其中：“公益金”项目，根据“盈余公积”账户所属“法定公益金”二级账户的期末余额填列。（45）“递延所得税负债”项目，反映企业采用纳税影响会计法核27（50）“未分配利润”项目，反映企业尚未分配的利润，根据“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额计算填列。对未弥补亏损，应在本项目内用“一”表示。（三）资产负债表的编制举例请见书本【例13－1】

（50）“未分配利润”项目，反映企业尚未分配的利润，根据“本28房地产开发企业如有内部独立核算单位，应在企业资产负债表的资产方增设“拨付所属资金”和“应收内部单位款”项目，分别反映拨付各内部独立核算单位的开发经营资金和对各内部独立核算单位的应收和暂付款项，根据“拨付所属资金”和“应收内部单位款”账户的期末余额分析填列。在负债及所有者（股东）权益方增设“应付内部单位款”项目，反映对内部独立核算单位的应付和暂收款，根据“应付内部单位款”账户的期末余额分析填列。房地产开发企业所属各内部独立核算单位资产负债表的负债及所有者（股东）权益方应增设“上级拨入资金”和“应付内部单位款”项目，分别反映企业拨入开发经营资金和对企业、其他内部独立核算单位的应付及哲收款，根据“上级拨入资金”和“应付内部单位款”账户的期末余额分析填列。在资产方增设“应收内部单位款”项目，反映对企业和其他内部独立核算单位的应收和暂付款项，根据“应收内部单位款”账户的期末余额分析填列。房地产开发企业如有内部独立核算单位，应在企业资产负债表的资产29房地产开发企业在汇编资产负债表时，应将企业资产负债表中的拨付所属资金项目期末数与所属各内部独立核算单位资产负债表中“上级拨入资金”项目期末数之和核对相符，并相互抵销。将企业和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应收内部单位款”项目期末数和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应付内部单位款”项目期末数核对相符，并相互抵销。将企业和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应付内部单位款”项目期末数和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应收内部单位款”项目期末数核对相符，并相互抵销。房地产开发企业在汇编资产负债表时，应将企业资产负债表中的拨付30第三节利润表及其附表

一、利润表的含义及其作用利润表是总括反映企业在一定期间经营成果的会计报表，它提供的会计信息，具有如下作用（1）用以了解报告期内企业利润的完成情况，考核企业当局的经营业绩，（2）用以分析企业利润的构成，计算报告期内经营收入利润率，与行业平均利润率比较，评定企业的获利能力和在商品房价格上的竞争实力；（3）据以预测企业以后年度的盈利水平和偿债能力，为投资者和金融机构在投资决策和贷款决策时提供依据。第三节利润表及其附表

一、利润表的含义及其作用31二、利润表的结构及各项目的填列方法（一）利润表的内容和结构我国房地产开发企业的损益表基本上采用的是单步式结构，主要包括营业收入、营业利润、利润总额、净利润和每股收益五个方面的内容。营业收入＝主营业务收入＋其他业务收入营业利润＝营业收入－营业成本（主营业务成本、其他业务成本）－营业税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益＋投资收益利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出净利润＝利润总额－所得税费用每股收益＝基本每股收益＋稀释每股收益二、利润表的结构及各项目的填列方法32损益表的基本格式见书本表13－5。（二）利润表各项目的填列方法损益表设置“本期金额”和“上期金额”两栏，用以反映各项目的当月实际发生数和年度累计实际发生数。如果上年度损益表的项目名称和内容与本年度损益表的项目名称和内容不相一致，应对上年度报表项目名称和数字按本年度的规定进行调整，填入本表“上期金额”栏。现将“本期金额”栏各个项目的内容和填列方法说明如下：损益表的基本格式见书本表13－5。33(1)“经营收入”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务取得的收入总额，以及企业除转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务以外的其他业务收入总额扣除其他业务的成本、费用、税金及附加后的净收入，根据“经营收入”账户贷方发生额分析填列。(2)“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务的实际成本，根据经营成本”账户借方发生额分析填列。(3)“销售费用”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务过程中所发生的各项销售费用，根据“销售费用”帐户借方发生额分析填列。(4)“经营税金及附加”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务应负担上交的土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加等，根据“经营税金及附加”账户的借方发生额分析填列。(1)“经营收入”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产34(5)“管理费用”项目和“财务费用”项目，反映企业发生的管理费用和财务费用，分别根据“管理费用”账户和“财务费用”账户的借方发生额分析填列。(6)“资产减值损失“项目，反映企业计提各项资产减值准备所形成的损失。根据“资产减值损失”账户发生额分析填列。(7)“投资收益”项目，反映企业对外投资所取得的收益，包括股利、债券投资的利息收入、对外投资分得的利润，以及收回投资时发生的收益等，根据“投资收益”账户发生额分析填列；如为投资损失，应以“－”表示。(8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目，反映企业经营业务以外的收入和支出，分别根据“营业外收入”账户和“营业外支出”账户发生额分析填列。(9)“利润总额”项目，反映企业实现的利润总额，根据“营业利润”项目数加“投资收益”、“营业外收入”项目数，减“营业外支出”项目数后的余额填列；如为亏损，应以“－”表示。(5)“管理费用”项目和“财务费用”项目，反映企业发生的管35(10)“所得税费用”项目，反映企业年度内按照所得税法规定计算的应交所得税，根据“所得税”账户的发生额分析填列。(11)“净利润”项目，反映企业本年度内缴纳所得税后的利润，根据“利润总额”项目数减“所得税”项目数后的余额填列：如为亏损，应以“－”表示。损益表如仅算到利润总额，则“所得税”和“净利润”项目可在利润分配表中列出。(12)“每股收益”项目，反映股份制房地产企业普通股或潜在普通股已公开交易的企业以及正处于公开发行普通股或潜在普通股过程中的企业计算和列报的基本每股收益和稀释每股收益。（三）利润表的编制举例请参见书本【例13－2】(10)“所得税费用”项目，反映企业年度内按照所得税法规定计36三、利润分配表利润分配表是反映企业利润分配情况和年末未分配利润结余情况的会计报表。从报表体系来说，它是伴随着利润的产生或亏损的出现而出现的，与损益表有着因果关系，因此，它是损益表的附表。房地产开发企业利润分配表的结构，可用以下关系式来展示利润分配过程：可供分配利润＝净利润＋年初未分配利润年末未分配利润＝可供分配利润＋盈余公积补亏－提取盈余公积－应付利润三、利润分配表37为了便于与上年利润分配情况进行对比分析，利润分配表除列示“本年实际数”外，还列有“上年实际数”。“本年实际”栏各项目，根据“利润分配”账户及其所属二级账户的记录分析填列。“净利润”项目，反映企业本年度缴纳所得税后的利润，应与“损益表”中“净利润”项目“本年累计数”相一致。“年初未分配利润”项目，反映企业上年未分配的利润，如为未弥补亏损，用“-”表示，应与上年本表“年末未分配利润”项目的“本年实际数”相一致。“盈余公积补亏”项目，反映企业用盈余公积金弥补亏损的数额。“提取盈余公积”项目，反映企业按照规定从当年税后利润中提取的法定盈余公积金、任意盈余公积金和公益金。为了便于与上年利润分配情况进行对比分析，利润分配表除列示“本38“应付利润”项目，反映企业已决定并入账应分配给投资者的利润和实行利润上交办法的国有房地产开发企业按规定应上交国家财政的利润。“未分配利润”项目，反映企业年末未分配的利润，应与年末资产负债表中“未分配利润”项目的期末数核对相符。利润分配表“上年实际”栏各项目数字，一般根据上年本表“本年实际”栏各项目数字填列。如果上年本表与本年本表的项目名称和内容不相一致，应对上年度报表项目的名称和数字按本年度的规定进行调整，并按调整后的数字填入本表“上年实际”栏。“应付利润”项目，反映企业已决定并入账应分配给投资者的利润和39股份制房地产开发企业的利润分配表是利润表的附表。由于股份制房地产开发企业在利润分配上与其他房地产开发企业不同，它的利润分配表的结构是以如下三个关系式来展示其利润分配过程：可供分配利润＝净利润＋年初未分配利润+盈余公积转入可供股东分配利润＝可供分配利润－提取法定盈余公积－提取法定公益金未分配利润＝可供股东分配利润－应付优先股股利－提取任意盈余公积－应付普通股股利－转作股东普通股股利股份制房地产开发企业的利润分配表是利润表的附表。由于股份制房40股份制房地产开发企业利润分配表与其他房地产开发企业利润分配表不同之处有：（1）它在计算可供分配利润之前，增列从“盈余公积转入”项目；（2）将提取的法定公益金从提取盈余公积中分出单列；（3）按应付优先股股利、提取任意盈余公积、应付普通股股利、转作股本普通股股利分项列出。股份制房地产开发企业利润分配表的编制方法，基本上与上述利润分配表相同。表中各项目“本年实际数”，根据“利润分配”账户及其所属二级账户的发生额分析填列。股份制房地产开发企业利润分配表与其他房地产开发企业利润分配表41第四节现金流量表一、现金流量表的相关概念：现金流量表、现金、现金等价物、现金流量现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科目核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应该列作投资。第四节现金流量表42现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可视为现金。如企业为保证支付能力，手持必要的现金，为了不使现金闲置，可以购买短期债券，在需要现金时，随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物，必须同时具备如下四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小。其中期限短，一般是指3个月内可到期变现。现金流量是指某一段时期内企业现金（包括现金等价物，下文同）流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入；发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额43二、房地产开发企业现金流量的分类房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类，（一）经营活动产生的现金流量经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项．就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款，等等。经营活动产生的现金流入有：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金；收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；支付给职工以及为职工支付的现金；支付的各项税费；支付的其他与经营活动有关的现金等。二、房地产开发企业现金流量的分类44（二）投资活动产生的现金流量投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、长期待摊费用等资产等持有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外，是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；投资支付的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。（二）投资活动产生的现金流量45（三）筹资活动产生的现金流量筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。筹资活动产生的现金流入有：吸收投资收到的现金；取得借款收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。筹资活动产生的现金流出有：偿还债务支付的现金；分配股利或利润或偿付利息所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。（三）筹资活动产生的现金流量46三、现金流量表的作用编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。（一）可使企业管理当局掌握现金流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险。（二）可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况。（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督。现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门、尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。三、现金流量表的作用47四、现金流量表各项目的填列方法编制现金流量表时，计算经营活动产生的现金流量的方法有两种：一是直接法，二是间接法。所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点，调整与经营活动各项目中有关的增减变动，然后分别计算出经营活动的现金流量。所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算经营活动产生的现金流量。直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。相对间接法来说，它更能体现现金流量表的目的。间接法在净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应收应付等项目，据以确定经营活动产生的现金流量，也有助于分析影响现金流量的原因以及从现金流量角度分析企业净利润的质量。因此，在我国现行企业会计准则中，要求企业按直接法编制现金流量表，并在附注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息，从而兼顾了两种方法的优点。四、现金流量表各项目的填列方法48（一）采用直接法编制现金流量表主表房地产开发企业现金流量表中按照经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。1．经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：（1）“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。本项目根据“现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”，“经营收入”等账户的记录分析填列。根据账户记录分析计算该项目的金额，通常可以采用以下公式：销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金＝当期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金＋当期收回前期的应收账款和应收票据＋当期预收的款项－当期销售退回支付的现金＋当期收回前期核销的坏账损失（一）采用直接法编制现金流量表主表49（2）“收到的税费返还”项目，反映企业收到返还的各种税费，包括收到返还的增值税、消费税、营业税、关税、所得税、教育费附加等。本项目根据“现金”、“银行存款”、“营业外收入”、“其他应收款”等账户的记录分析填列。（3）“收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各个项目外，收到的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入、经营租赁租金等，本项目根据“营业外收入”、“其他应收款”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。（4）“发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项，和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。本项目根据“现金”、“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”、“预付账款”、“物资采购”等账户的记录分析填列。（2）“收到的税费返还”项目，反映企业收到返还的各种税费，包50（5）“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际支付给职工，以及为职工支付的现金，包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的养老保险、待业保险、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付的离退休人员的费用等。但不包括购建固定资产人员的工资。本项目根据“现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等账户的记录分析填列。（6）“支付的各种税费”项目，反映企业按规定实际支付的各种税费，包括所得税、增值税、营业税、消费税、印花税、房产税、土地增值税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等，但不包括计入固定资产价值、实际支付的耕地占用税，也不包括本期退回的增值税、所得税。本期退回的增值税、所得税在“收到的税费返还”项目反映。本项目根据“应交税费”、“现金”、“银行存款”账户的记录分析计算填列。（7）“支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述各个项目外、支付的其他与经营活动有关的现金，如经营租赁支付的租金、捐赠现金支出、罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出，根据“现金”、“银行存款”、“管理费用”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。（5）“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业实际512．投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：（1）“收回投资所收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金，根据“现金”、“银行存款”、“可供出售金融资产”、“长期股权投资”、“持有至到期投资”等账户的记录分析填列。（2）“取得投资收益收到的现金”项目，反映企业除现金等价物以外的对其他企业的权益工具、债务工具和合营中的权益投资分回的现金股利和利息等，不包括股票股利。根据“现金”、“银行存款”、“投资收益”等账户的记录分析填列。（3）“处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额”项目，反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金，扣除所发生的现金支出后的净额，根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“固定资产清理”、“无形资产”等账户的记录分析填列。2．投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：52（4）“处置子公司及其他营业单位收到的现金净额”项目，反映企业处置子公司及其他营业单位收到的现金，减去相关处置费用以及子公司及其他单位持有的现金和现金等价物后的净额。本项目可以根据“长期股权投资”、“银行存款”、“现金”等科目的记录分析填列。（5）“收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金，根据“现金”、“银行存款”、“应收股利”、“应收利息”等账户的记录分析填列。（6）“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产，取得无形资产和其他长期资产实际支付的现金以及用现金支付的应由在建工程和无形资产负担的职工薪酬，不包括为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息。企业为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息，在筹资活动产生的现金流量中反映。根据“现金”、“银行存款”、“固定资产”、“在建工程”、“工程物资”、“无形资产”等账户的记录分析填列。（4）“处置子公司及其他营业单位收到的现金净额”项目，反映企53（7）“投资支付的现金”项目，反映企业取得除现金等价物以外的对其他企业的权益工具、债务工具和合营中的权益投资所支付的现金以及支付的佣金、手续费等交易费用，但取得子公司及其他营业单位支付的现金净额除外。本项目可以根据“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”、“长期股权投资”、“现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。（8）“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”项目，反映企业购买子公司及其他营业单位购买出价中以现金支付的部分，减去子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物后的净额。本项目可以根据“长期股权投资”、“现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。（9）“支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，支付的其他与投资活动有关的现金流出，如企业购买股票时实际支付的价款中包含的已宣告发放而尚未领取的现金股利，购买债券时支付的价款中包含的已到期尚未领取的债券利息等。若某项其他与投资活动有关的现金流出金额较大，应单列项目反映。本项目可以根据“应收股利”、“应收利息”、“现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。（7）“投资支付的现金”项目，反映企业取得除现金等价物以外的543．筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：（1）“吸收投资收到的现金”项目，反映企业以发行股票、债券等方式筹集资金实际收到的款项，减去直接支付的佣金、手续费、宣传费、咨询费、印刷费等发行费用后的净额。本项目可以根据“现金“、“银行存款”、“股本”或“实收资本”、“资本公积”等账户的记录分析填列。（2）“取得借款收到的现金”项目，反映企业向银行等金融机构借入的各种短期借款、长期借款实际收到的现金。本项目可以根据“现金”、“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”等账户的记录分析填列。（3）“收到其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项目外所收到的其他与筹资活动有关的现金流入，如接受现金捐赠等。若某项其他与筹资活动有关的现金流入金额较大，应单列项目反映。本项目可以根据“现金”、“银行存款”、“营业外收入”等账户的记录分析填列。3．筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法：55（4）“偿还债务支付的现金”项目，反映企业偿还债务本金所支付的现金，包括偿还金融企业的借款本金、偿还债券本金等。企业支付的借款利息和债券利息在“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”项目反映，不包括在本项目内。本项目可以根据“现金”、“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”、“应付债券”等账户的记录分析填列。（5）“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利，支付给其他投资单位的利润或用现金支付的借款利息、债券利息等。本项目可以根据“现金”、“银行存款”、“应付股利”、“应付利息”、“财务费用”等账户的记录分析填列。（6）“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目以外所支付的其他与筹资活动有关的现金流出，如捐赠现金支出、融资租入固定资产支付的租赁费等。本项目可以根据“现金”、“银行存款”、“长期应付款”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。（4）“偿还债务支付的现金”项目，反映企业偿还债务本金所支付564．汇率变动对现金及现金等价物的影响该项目反映企业因外币汇率变动产生的现金流量，按现金流量发生日的汇率或平均汇率折算的人民币金额与外币现金净额按期末汇率折算的人民币金额之间的差额填列。在实际工作中，对当期发生的外币业务，也可不必逐笔计算汇率变动对现金的影响额，可以通过报表附注中“现金及现金等价物净增加额”数额，与报表中“经营活动产生的现金流量净额”、“投资活动产生的现金流量净额”、“筹资活动产生的现金流量净额”三项之和比较，其差额即为“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目的金额。5．现金及现金等价物净增加额该项目反映企业本期净增加的现金、银行存款、其他货币资金和持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资，根据下列公式计算填列。现金及现金等价物净增加额＝经营活动产生的现金流量净额＋投资活动产生的现金流量净额＋筹资活动产生的现金流量净额＋汇率变动对现金的影响额经营活动产生的现金流量净额＝经营活动流入的现金－经营活动流出的现金4．汇率变动对现金及现金等价物的影响57（二）现金流量表附注披露的信息及其填列现金流量表附注披露的信息，包括不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调节为经营活动的现金流量和现金及现金等价物净增加情况三个部分。1．不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目及其填列方法。2．采用间接法调整现金流量表的补充资料（二）现金流量表附注披露的信息及其填列58为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业净利润的质量，现金流量还应采用间接法将净利润调节为经济活动的现金流量。由于利润表或损益表中反映的净利润，是按权责发生制原则确定的，其中有些收入、费用、损失项目并没有实际发生现金流出和流入，有些不属于经营活动的损益，因此要在净利润基础上计算经营活动的现金流量，必须对这些项目进行调整。房地产开发企业应加调整的项目主要有：（1）“资产减值准备”项目，反映企业本期实际计提的各项资产减值准备，包括坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期减值准备、投资性房地产减值准备、固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备、商誉减值准备、生产性生物资产减值准备、油气资产减值准备等。本项目可以根据“资产减值损失”账户的记录分析填列。为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业59（2）“固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧”项目，港英企业本期累计计提的固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧。本项目可以根据“累计折旧”、“累计折耗”等账户的贷方发生额分析填列。（3）“无形资产摊销”项目，反映本期累计计入成本费用的无形资产价值。本项目可以根据“累计摊销”账户的贷方发生额分析填列。（4）“长期待摊费用摊销”项目，反映企业本期累计摊入成本费用的长期待摊费用。本项目可以根据“长期待摊费用”账户的贷方发生额分析填列。（5）“处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失”项目，反映企业本期处置固定资产、无形资产和其他长期资产发生的净损失（或净收益）。如为净收益以“－”号填列。本项目可以根据“营业外支出”、“营业外收入”账户所属有关明细账户的记录分析填列。（6）“固定资产报废损失”项目，反映企业本期发生的固定资产盘亏净损失。该项目可以根据“营业外支出”、“营业外收入”账户所属有关明细账户的记录分析填列。（2）“固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧”项目60（7）“公允价值变动损失”项目，反映企业持有的交易性金融资产、交易性金融负债、采用公允价值模式计量的投资性房地产等公允价值变动形成的净损失。如为净收益以“－”号填列。本项目可以根据“公允价值变动损益”账户所属的有关明细账户的记录分析填列。（8）“财务费用”项目，反映企业本期实际发生的属于投资活动或筹资活动的财务费用。属于投资活动、筹资活动的部分，在计算净利润时已扣除，但这部分发生的现金流出不属于经营活动现金流量的范畴，所以在将净利润调节为经营活动现金流量时，需要加回。本项目可以根据“财务费用”账户的本期借方发生额分析填列；如为收益以“－”号填列。（9）“投资损失”项目，反映企业对外投资实际发生的投资损失减去收益后的净损失。本项目可以根据利润表“投资收益”项目的数字填列；如为收益以“－”号填列。（10）“递延所得税资产减少”项目，反映企业资产负债表“递延所得税资产”项目的期初余额与期末余额的差额。本项目可以根据“递延所得税资产”账户发生额填列；期末数大于期初数的差额以“－”号填列。（7）“公允价值变动损失”项目，反映企业持有的交易性金融资产61（11）“递延所得税负债增加”，反映企业资产负债表“递延所得税负债”项目的期初余额与期末余额的差额。本项目可以根据“递延所得税负债”账户发生额分析填列；期末数大于期初数的差额以“－”号填列。（12）“存货的减少”项目，反映企业资产负债表“存货”项目的期初与期末余额的差额；如期末余额大于期初余额的差额以“－”号填列。（13）“经营性应收项目的减少”项目，反映本期经营性应收项目（包括应收票据、应收账款、预付账款、长期应收款和其他应收款等经营性应收项目中与经营活动有关的部分及应收的增值税销项税额等）的期初与期末的差额。期末余额大于期初余额的差额以“－”号填列。（14）“经营性应付项目的增加”项目，反映企业本期经营性应付项目（包括应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等经营性应付项目中与经营活动有关的部分及应付增值税进项税额等）的期初预额与期末余额的差额；期末余额小于期初余额的差额以“－”号填列。（11）“递延所得税负债增加”，反映企业资产负债表“递延所得62上述各个调整项目的金额，可根据“坏账准备”、“累计折旧”、“无形资产”、“递延资产”或“开办费”、“长期待摊费用”、“固定资产清理”、“财务费用”、“投资收益”、“递延税款”、“应收账款”、“应收票据”、“应付账款”、“应付票据”、“应交税费”、“应付职工薪酬”等账户的记录和资产负债表“存货”项目的期初、期末数分析计算填列。“经营活动产生的现金流量净额”项目的金额根据“净利润”项目与上述各个调整项目的金额加总填列。3．现金及现金等价物净增加额的计算。现金及现金等价物净增加额＝现金的期末余额－现金的期初余额＋现金等价物的期末余额－现金等价物的期初余额附注中的“现金及现金等价物净增加额”应与现金流量表中最后一项现金及现金等价物净增加额”核对相符。房地产开发企业现金流量表及其补充资料的格式列示如书本上表12－10。上述各个调整项目的金额，可根据“坏账准备”、“累计折旧”、“63五、现金流量表的编制方法在具体编制现金流量表时，企业可以根据业务量的大小及复杂程度，采用工作底稿法、T形账户法，或分析填列法。（一）工作底稿法工作底稿法是以工作底稿为手段，以利润表和资产负债表数据为基础，结合有关科目的记录，对现金流量表的每一项目进行分析并编制调整分录，从而编制出现金流量表的一种方法。（二）T形账户法T形账户法是以利润表和资产负债表为基础，结合有关科目的记录，对现金流量表的每一项目进行分析并编制调整分录，通过“T形账户”编制出现金流量表的方法。（三）分析填列法分析填列法是直接根据资产负债表、利润表和有关会计科目明细账的记录，分析计算出现金流量表各项目的金额，并据以编制现金流量表的一种方法。五、现金流量表的编制方法64第五节所有者权益（股东权益）增减变动表

一、所有者权益（股东权益）变动表的内容和结构所有者权益（股东权益）增减变动表是房地产（股份制房地产）开发企业资产负债表的附表，用以说明资产负债表所有者权益（股东权益）各组成部分当期增减变动情况的报表。当期损益、直接计入所有者权益（股东权益）的利得和损失以及与所有者（股东）的资本交易导致的所有者权益（股东权益）的变动应当分别列示。该表中，企业至少应当单独列示反映下列信息的项目：（1）净利润；（2）直接计入所有者权益（股东权益）的利得和损失项目及其总额；（3）会计政策变更和差错更正的累积影响金额；（4）所有者（股东）投入资本和向股东分配利润；（5）提取的盈余公积；（6）实收资本或股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的期初和期末余额及其调节情况。房地产开发企业所有者权益（股东权益）增减变动表的格式列示见书本表12—12。第五节所有者权益（股东权益）增减变动表

一、所有者权益（65二、所有者权益（股东权益）变动表的填列方法（一）“上年年末余额”项目，反映企业上年资产负债表中实收资本（或股本）、资本公积、库存股、盈余公积、未分配利润的年末余额。（二）“会计政策变更”项目、“前期差错更正”项目，分别反映企业采用追溯调整法处理的会计政策变更的累积影响金额和采用追溯重述法处理的会计差错更正的累积影响金额。（三）“本年增减变动额”项目1．“净利润”项目，反映企业当年实现的净利润（或净亏损）金额。二、所有者权益（股东权益）变动表的填列方法662．“直接计入所有者权益的利得或损失”项目，反映企业当年直接计入所有者权益的利得和损失金额。1）“可供出售金额资产公允价值变动净额”项目，反映企业持有的可供出售金额资产当年公允价值变动的金额。（2）“权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响”项目，反映企业对按照权益法核算的长期股权投资，在被投资单位除当年实现的净损益以外其他所有者权益当年变动中应享有的份额。（3）“与计入所有者权益项目相关的所得税影响”项目，反映企业根据《企业会计准则第18号－所得税》规定应计入所有者权益项目的当年所得税影响金额。3．“所有者投入和减少资本”项目，反映企业当年所有者投入的资本和减少的资本。（1）“所有者投入资本”项目，反映企业接受投资者投入资本形成的实收资本（或股本）和资本溢价或股本溢价。（2）“股份支付计入所有者权益的金额”项目，反映企业处于等待期中的权益结算的股份支付当年计入资本公积的金额。2．“直接计入所有者权益的利得或损失”项目，反映企业当年直接674．“利润分配”项目，反映企业当年的利润分配金额。（1）“提取盈余公积”项目，反映企业按照规定提取的盈余公积。（2）“对所有者（或股东）的分配”项目，反映对所有者（或股东）分配的利润（或股利）金额。5．“所有者权益内部结转”项目，反映企业构成所有者权益的组成部分之间的增减变动情况。（1）“资本公积转增资本（或股本）”项目，反映企业以资本公积转增资本或股本的金额。（2）“盈余公积转增资本（或股本）项目，反映企业盈余公积转增资本或股本的金额。（3）“盈余公积弥补亏损“项目，反映企业以盈余公积弥补亏损的金额。4．“利润分配”项目，反映企业当年的利润分配金额。68第六节合并会计报表[1]一、合并会计报表及其合并范围合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体，以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础，由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并现金流量表。与企业个别会计报表一样，这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果，构成一个完整的合并会计报表体系。

[1]

本节只简单介绍了合并会计报表编制的基本原理。第六节合并会计报表[1]69按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其拥有一个或一个以上子公司时，其母公司都应编制合并会计报表，将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。1．母公司拥有其过半数以上（不包括半数）权益性资本的被投资企业2．其他被母公司所控制的被投资企业。3．在母公司编制合并会计报表时，下列子公司可以不包括在合并会计报表的合并范围之内：（1）已关停并转的子公司；（2）按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；（3）已宣告破产的子公司，（4）准备近期售出而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司；（5）非持续经营的所有者权益为负数的子公司；（6）受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其70二、合并会计报表的作用合并会计报表能综合反映母公司和子公司所形成的企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况，具有以下方面的作用：1．提供母公司和子公司经营活动的合并报表。2．提供整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。3．有利于企业集团的内部管理和国家经济管理部门的宏观调控。

需要注意的是：由于合并会计报表基本上是根据企业集团各个公司的资产、负债和所有者权益以及各个公司经营收支加总编制的报表，混淆了各个公司的权益结构，无法反映各个公司的盈利能力和偿债能力，各个公司的投资者也无法了解其投资的可靠性和安全性。所以即使编制了合并会计报表，也不能忽视各个公司编制的会计报表。二、合并会计报表的作用71三、合并会计报表的编制方法编制合并会计报表，一般要先编合并工作底稿。合并工作底稿分设三栏：第一栏为“母、予公司报表金额”栏，按母、子公司分栏列示；第二栏为“调整及抵销数”栏，分设借方、贷方栏，第三栏为“合并报表金额”栏。编制合并会计报表时，一般先编合并损益表（或合并利润表）和合并利润分配表，再编合并资产负债表。合并工作底稿编制的程序，通常是：1．将母、子公司的会计报表各项目的金额填列到合并工作底稿的各个公司报表金额栏内。2．在调整及抵销栏内的有关项目填列调整及抵销数。3．计算少数股东权益，在合并工作底稿中另行列出。三、合并会计报表的编制方法724．根据“母、子公司报表金额”和“调整及抵销数”栏数字，计算并填入“合并报表金额”栏。5．将合并工作底稿中算出的各项目“合并报表金额”栏数额，填入合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和合并资产负债表的有关项目，然后根据合并资产负债表、合并损益表（或合并利润表）、合并利润分配表和有关资料，编制合并现金流量表。4．根据“母、子公司报表金额”和“调整及抵销数”栏数字，计算73第七节成本报表

房地产开发企业除了编制以上各节所述的会计报表外，还应根据企业本身管理上的需要，编制诸如在建开发产品成本表、已完开发产品成本表等成本报表。一、在建开发产品成本表在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发成本的成本报表，也是年末资产负债表资产方“存货”项目下“在建开发产品”的明细报表，用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情况，了解企业各项开发产品的实际开发成本，检查各项开发产品开发成本的构成。在建开发产品成本表的格式列示见书本表11—13。第七节成本报表

房地产开发企业除了编制以上各节所述的会计74二、已完开发产品成本表已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。它是用以了解和检查在年度内已完开发产品的成本水平及成本构成情况，考核开发产品成本计划或预算的执行结果。已完工开发产品成本表的格式列示见书本表12—14。二、已完开发产品成本表75第八节会计报表附注

房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面：一、企业所采用的主要会计处理方法的说明不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。第八节会计报表附注

房地产开发企业除定期编制会计报表向报76二、报表中有关重要项目明细资料的列示对会计报表中的一些重要项目，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。三、非经常性项目损益的说明非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。四、或有事项及其收益、损失的披露或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项，它能否使企业获得收益或发生损失，有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定，具有很大不确定性。二、报表中有关重要项目明细资料的列示77五、关联方关系及其交易的披露关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在会计报表附注中加以披露。六、合并会计报表的说明企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明：纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质，母公司所持有的各类股权的比例、纳入合并会计报表的子公司增减变动情况、纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的于公司的资产负债表和损益表等有关资料五、关联方关系及其交易的披露78七、资产负债表日后事项的说明资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出日之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事项和非调整事项。调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。七、资产负债表日后事项的说明79

十、其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料是用文字和数字补充说明在会计报表及其附注中不能反映的企业财务状况的书面报告，相似于股份制房地产开发企业中期报告、年度报告中的经营情况的回顾、主要财务指标、重要事项披露等部分的内容。（一）房地产的开发经营情况（二）企业利润完成情况和盈利能力（三）企业资本保值增值能力十、其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料80（四）企业资产负债水平和偿债能力（五）开发产品成本降低情况（六）企业资产重组对财务状况的影响（七）企业债务重组对财务状况的影响此外，还要提出促进开发产品销售、出租、转让，降低开发成本、改善资金利用效率、提高企业盈利的意见，以及针对房地产开发经营环境如宏观经济、金融政策、财税法规、房产市场供求等发生重大变化所采取的对策。房地产会计第十三章课件81本章小结本章按照新近颁发的企业会计准则较系统地介绍了房地产开发企业对外报送的资产负债表、损益表或称利润表及利润分配表、现金流量表及其附表的内容、结构、格式及各表具体项目具体的填列方法，对于主要的报表编制方法作了详细的说明，同时给出了例题。合并报表部分侧重于介绍其编制的基本原理以便读者参考。此外对会计报表附注、财务情况说明书也作出了相应的介绍。本章小结82第十三章完第十三章完83投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。11月-2211月-22Thursday,November3,2022未来的成功属于质量领先者。21:52:5721:52:5721:5211/3/20229:52:57PM若要产品好，个人品质要提高。11月-2221:52:5721:52Nov-2203-Nov-22老毛病，要根治。小问题，要重视。21:52:5721:52:5721:52Thursday,November3,2022管理基础打得牢安全大厦层层高。11月-2211月-2221:52:5721:52:57November3,2022宁愿事前检查，不可事后修改。2022年11月3日9:52下午11月-2211月-22搞好安全有责任，永为国家做贡献。03十一月20229:52:57下午21:52:5711月-22抓好产品质量，必须从我做起。十一月229:52下午11月-2221:52November3,2022ISO9000--主客共享乐在其中。2022/11/321:52:5