万科物业管理培训案例(36篇)

培训案例（36）1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？【分析解答】执行。干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。县房地产管理部门移交给业主大会。2管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？【分析解答】的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。3屋时有哪些具体要求？【分析解答】准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。4物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？【分析解答】关于前期物业管理招投标事项成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。35业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘35万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范，市房地资源局将作进一步的具体规定。5办理备案手续？【分析解答】经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。6、物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主【分析解答】沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公2时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。7、因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?【专案简介】某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。【分析解答】沪房地物性质设备的批复》中规定，凡一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定居住物业管理条例》第三十八条规定，住宅的共用设备维修、更新费用，由整幢住宅业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。8、小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？【专案简介】王先生住在某物业公司管理的小区内。1999824日下7中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成【分析解答】庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，因此，物业公司不承担任何赔偿责任。4套石桌，桌面9013厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用修126物9、小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？【专案简介】199779小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施1998年122750000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的50000元人民币。【分析解答】法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告19981227原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入至于定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。10、物业管理中公司应承担何种保安职责？【专案简介】199724日签199721620061231日，委托管理项目包括了保安服务。20001239时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内425司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。【分析解答】原、被告订立的《物业管理合同》发生在《上海市居住物业被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。支持。11、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？【专案简介】602因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华602602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水602502地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。【分析解答】对于此案，法院审理经审理判定：1水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。2道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。12、谁应当承担装修事故的赔偿责任？【专案简介】争执，无法协商解决。【分析解答】装潢公司追偿。约定向市仲裁委员会申请仲裁。13、因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担？【专案简介】某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。【分析解答】主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关14、【问题】谁应承担该起坠楼事件的责任？【专案简介】988月，某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导3毫米的玻璃后，坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。【分析解答】19971171海市居住物业管理条例》第二十条中规定，有关物业管理服务应当保障物业使用方便、安全，在发现住宅共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修的规定。因此，本案的开发商及物业公司对幼儿的坠楼致伤负有一定的责任。有一定的责任。15、新购住房发生的维修责任由谁承担？【专案简介】不解。【分析解答】对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。裂等质量问题有约定的，则按约定处理；部门上门维修；偿责任。16、物业公司和业主提出的理由能否成立？【专案简介】将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。同时将物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。【分析解答】解释理由不能成立。适当的，应该加以纠正。的使用权，否则就是侵犯了其他业主的使用权。17、谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失？【专案简介】某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电5的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业2的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。【分析解答】本案中，造成2楼业主的损失的责任人是5楼业主，而不是25楼业主，应承担损失的赔偿责任。18、停车库可否用作其他用途？【专案简介】将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。【分析解答】物业管理条例》五十八条的规定，对物业公司作出处罚。解决。19、损坏房屋承重结构应如何恢复原状？【专案简介】【分析解答】根据沪房地资（2000）256号文《关于恢复被损房屋承重结构若干问题的批复》的规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。理部门应到实地核实。20、怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？【专案简介】分业主坚决要求安装晒衣架。【分析解答】是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）定对安装晒衣架的行为进行管理。21、怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题？【专案简介】某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房19995委会，续聘原物业公司提供管理服务。5月起，物业公司要求夏一服务。夏某对此深感不解。【分析解答】沪价房（1996）174收费若干问题的解答》规定：公有住房的承租人，按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租，不需要另付管理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安服务内容的，则另付保洁、保安费。关于社区服务和物业管理服务的交叉问题，该文规定了“谁在上述案例中，由于保洁、保安服务仍由居委会提供，所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。2000业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委会自治管理”的精神，物业公司应与居委会协商，逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。22、业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立？【专案简介】某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。992200011月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业管理合同签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。【分析解答】依据不足。23、应由谁来承担过错责任？【专案简介】52203室的地漏203室系业主新购住房，亦未装修，房屋内暂时203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损。此后，在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者，103203室业主和物业公司诉至法院。【分析解答】根据《上海市居住物业管理条例》第二十条的规定，物业公司应经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事件，说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保养，203103履行管理服务义务有因果关系，因此，物业公司应承担事故的赔203室业主对该事的发生并无过错，不需承担赔偿责任。24、底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗？【专案简介】业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。【分析解答】根据沪房地物[1997]954例〉有关条文的应用解释》中的规定，住宅底层的业主不承担电梯运行费。结合本案实际发生的情况，对于底楼的跃层住户，如果底层有总门进出，可仅按二层部分建筑面积分摊运行费。故可将底层也视为二层，按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费。25、因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当？【专案简介】某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA19991月起2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任，原告不赔偿财产损失，被告就不支付物业管理费。【分析解答】原告与开发商及业主委员会先后订立的物业管理合同的效力及于管理范围内的所有业主，因此原、被告之间形成了物业管理服务关系。原告进行了合格的物业管理服务，被告就应向原告支付物业管理费。被告以墙面渗水及楼上住户漏水至屋内损坏了装修为由拒付物业管理费没有法律依据。原、被告之间是物业管理被告的房屋墙面渗水及楼上卫生间漏水均不是原告的原因和责管理费及滞纳金。26、可否在屋顶搭建养鸽?【专案简介】要求处理。【分析解答】根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定，物业使用中禁止破坏房屋外貌，禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及属违反条例的行为。政管理部门依法处理。讼要求行为人停止侵害，排除妨碍。27、业主进户装修时物业公司应如何合理收费？【专案简介】某商品房小区业主在进户时，物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外，不论业主装修与否，物业公司向每户收取了建15元的证件费。【分析解答】根据沪价房（1999）166入住收费项目和标准的通知》的相关规定，物业公司应按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人以及老住户收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业公司或环卫部门不得收取该项费用。10元。物业公司在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向50套配、增配住宅的使用人收取此项费用。50主收取的建筑垃圾清运费，向装修施工人员收取的证费均属不合理收费。28、物业维修项目质量保修包含哪些内容?【专案简介】费用。【分析解答】沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定，物业维修项目实行质量保修其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。因此，本案中物业公司不能向冯某收取维修费。29、物业的使用影响他人应怎样处理？【专案简介】20001后公房业主上市交易或出租的新政策，将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用，并办理了出租许可证；汤某亦办妥了外来人员暂住证。2牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不断，居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。【分析解答】处理。30、业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗?【专案简介】侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内，个别业主仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。【分析解答】根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定，在公共走廊中擅自搭建防盗门属于占用共用部位的禁止行为。对于业告知业主或使用人其行为已违反了有关物业管理法规的规定，督促其改正，并恢复原状。如果业主或使用人仍然一意孤行，物业公司可依照《上海市居住物业管理条例》第二十九条规定，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。法强行拆除。31、前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范？【专案简介】行为并无不妥。【分析解答】根据《上海市居住物业管理条例》四十二条的规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订住宅使用公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。故住宅使用公约随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力违反住宅使用公约的，相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。抛物以及乱设摊等”属物业使用中的禁止行为。宅使用公约。如果该批外来人口在上述情况下，依然不听劝阻，则物业公司、相关业主或使用人可以以其违反住宅使用公约向法院提请诉讼，要求排除妨碍，要求使用人承担民事责任。也可向有关行政管理部门反映，由相关行政管理部门依照法律、法规的规定处罚。32把几个花盆放在平台（即楼下居民的屋顶）上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙面为由，坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯，两家遂争执到物业公司寻求解决。【分析解答】响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则。影响平台的正常排水，或者花盆底部渗水至楼下业主（使用人墙面时，物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。平台属于共用部位33因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为补偿，而该业主坚持公司每月500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院。【分析解答】在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了二楼居民的正常生活，可通过协商或诉讼来解决。34产生了分歧，一种意见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另一