给排水系统设备设施运行

给排水系统设备设施运行、维修维护给排水系统是物业使用功能的基本保障条件之一，系统工作的正常与否直接影响到业主和使用人的生活及工作环境，也将影响到物业功能的正常发挥。因此应制定相应的规程和制度，加强对给排水系统的运行、维修和维护管理。第一节水泵房运行管理和设备维护保养物业水泵分为生活供水泵、消防水泵、排污泵、中水泵等几大类。有时将生活供水泵（不含热水泵）和消防水泵设置在同一个水泵房内；排污泵为分散设置；中水泵设置在中水泵房。不论哪一类水泵，其运行管理制度都基本相同。一、水泵房管理制度1、水泵房的设施设备应由专业人员进行巡视检查、维修和维护保养，并规定巡视检查周期和维护保养计划。2、有值班人员时，由值班人员每日进行巡视检查；无专门值班人员时，由专业值班人员每日进行巡视检查。巡视检查的内容包括以下几点：（1）检查各水泵、阀门、管道接头、法兰接口有无渗漏。（2）检查管道保温层和防腐层有无破损；管道接头、法兰的连接螺栓及水泵地脚螺栓有无锈蚀；转动阀门阀杆有无锈死及锈蚀；对所有锈蚀处在除锈后应涂抹黄油防锈。（3）观察压力表指示、尤其停泵时水泵压力表的指示。（4）观察水泵控制柜的指示灯、电压表、电流表的指示，三相电压和三相电流是否平衡。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋水泵、排污水泵等的控制开关均应置于自动位置。（5）检查电动机和水泵的运行声音、轴承温度及震动情况。（6）生活水泵应每周至少轮换工作一次。消防水泵、喷淋水泵及稳压水泵应每月手动或自动操作启动一次。（7）消毒器完好，工作正常。（8）检查水泵及管线的标识是否完整、清晰。（9）每周由专人对水泵房进行清洁打扫，保证水泵房地面及设备外表的清洁。（10）检查水泵房的门窗、通风、照明及应急照明，应完好。（11）对巡检中检查出的问题，能当场处理的应当场处理，不能当场处理的应上报维修负责人，尽快安排修理或进行保养并在记录表中注明。（12）巡视检查人员应当认真填写水泵房巡检记录表（详见表20-1）。二、水泵房设备设施维护保养1、水泵的月保养生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵及排污泵每月进行一次一般性保养。保养时应把与泵体相连的5米范围内的管道、阀门、压力表等同时进行保养。保养内容包括以下几个方面。（1）水泵运行时的声音、震动幅度、轴承温度应正常。（2）检查盘根，需要时应更新。盘根处的渗漏水应在允许的范围内。（3）生活水泵应每周轮换工作一次。消防水泵、喷淋水泵及稳压水泵应每月手动或自动操作启动一次。（4）对停止运行的水泵应手动轻轻盘车，检查和体会有无阻滞现象，如有则应及时分析原因，消除阻滞现象，避免隐患更大。（5）检查各润滑点的润滑情况、及时补充润滑油。（6）出水压力应正常，压力表指数准确，表盘清晰。（7）各阀门开关灵活、无渗漏。单向阀动作灵活，阀体内外无渗漏。（8）管道及其他附件外表无锈蚀、保护层完好，管道的支、吊架牢固。（9）水泵及阀门的铭牌清晰、完整。水泵月保养记录详见表20-2。2、水泵的半年保养或年保养（1）水泵的半年或年保养应根据具体情况进行，尤其是对泵体进行解体保养更应该根据具体情况进行，做硬性规定进行定期保养是不科学的。所谓具体情况，包括运行声音异常、轴承温度异常、电动机或泵体的振幅超标、严重漏水、出水压力异常等。（2）在进行保养时，同时对月保养的内容进行保养。（3）对阀门、阀杆、法兰连接螺栓、地脚螺栓涂抹黄油防锈。（4）检查机组（包括泵体和电动机）润滑油质量，确定进行补充还是更换。补充时应使用原牌号润滑油；更换时可使用原牌号润滑油，也可以使用更高一级的润滑油，以提高润滑油的耐温等级和使用寿命，这不仅可以提高润滑效果，更可以减少机组的解体次数，保证机组的机械装配精度，延长机组的运行寿命。（5）紧固管道法兰连接螺栓。紧固联轴器螺栓及地脚螺栓。（6）因检修保养而重新安装的水泵机组必须测量轴祥和径向联接精度，其数据应符合规定或产品的出厂要求。（7）对水泵电动机的保养执行第十九章“电气系统设备运行、维修维护规程”中的“电动机维护保养”一节的规定，并填写保养记录表。（8）对控制柜的保养执行第十九章“电气系统设备运行、维修维护规程”中的“配电柜、控制柜维护保养”一节的规定，并填写保养记录表。水泵半年保养或年保养记录详见表20-3。三、供水管理制度供水水箱直接关系到用户的饮用水安全，所以必须制定严格的管理制度并监督执行。1、严防供水系统与排水混流。特别是室外挖掘施工时，要提前查清楚施工地点的地下管线情况，并对施工方提出施工要求，2、当因检修或市政停水时，应提前出示通告通知住户停水时间，以便住户做好准备。3、供水水箱管理制度（1）水箱间的门窗关闭严密，安装防护装置，钥匙由专人管理。（2）水箱盖应上锁，钥匙由专人管理。（3）水箱盖应经主管领导签字批准，并填写水箱开盖记录表。记录表应归档存档保存（水箱开盖记录表详见表20-4）。（4）水箱应每半年清洗消毒一次。清洗消毒后将水样送卫生防疫站检验，检验合格后才可供水，检验结果应归档保存。清洗消毒水箱应由有专业资质的单位进行。（5）管理水箱间的人员应有健康合格证。（6）水箱透气管应以细砂网包扎，防止杂物掉入水箱。（7）经常检查管路、管件有无锈蚀、滴漏，水箱有无渗水，保温层是否完好。（8）水箱间管理人员应定期进行巡视检查，打扫卫生，保证水箱和管道、阀门外表清洁，墙面、地面干净。（9）水箱间照明应完好。第二节给排水管线维护保养给排水管线维护保养主要是指公共区域的给排水管网的维护保养。应将辖区内的管线按工艺流程和分布情况划分区域，明确分工，进行维护检修。维护检修人员应全面了解各管线走向和控制阀门的位置及相互关系，了解各用水设备和用水点的布局。一、楼内给排水管线维护保养1、每周不少于两次对管线进行巡视检查，发现管、管件、阀门、法兰、螺栓等有腐蚀、变形和裂纹等现象时，应及时更换和修理。2、巡视检查时，应特别注意阀件、焊缝、法兰、垫片、排水装置、补偿器、支吊架、保温层、防腐层有无损坏，注意管线的震动情况；当发现问题时，应及时采取修理措施，或安排在检修中予以处理。3、应对控制阀门每半年至少进行一次开关试验，防止打不开或关不严，阀杆上应涂油防锈。4、及时更换破损的管网标识。5、对楼内管井应每周不少于两次进行检查保养，主要检查保养的内容如下。（1）管井门、锁完好，井内无杂物、整洁卫生，照明完好。（2）管道无渗漏、无锈蚀，保温层和支架完好。（3）管道标识清晰完好。（4）管件、阀门、法兰无渗漏和无锈蚀，阀门开关灵活。（5）伸缩器完好。6、做好巡视检查记录巡视检查记录表详见表20-5二、室外给排水管网维护保养1、室外给排水管网维护保养应每年进行两次，填写室外给排水管网维护保养记录表（详见表20-6）对于排水管线，每月都应进行一次检查，以防堵塞，填写排水管线月检查记录表（详见表20-7）。2、清除沟、井内的垃圾杂物，排除沟、井内的积水。3、检查水表、压力表指示是否正常，表接头及管件处有无滴漏和锈蚀现象。4、检查阀门是否能灵活开关，有无漏水、锈蚀，是否需增涂防锈油脂。5、管道、法兰有无漏水，防锈层、保温层是否完好。法兰连接螺栓是否涂有防锈油脂。6、管道、阀门、阀门关闭位置、表计的标识