碧桂园集团房地产成本核算指导

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业碧桂园集团房地产成本核算指导版140页碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0版）制度编码FR-1-2-1制度类型□核心业务流程 ■部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0版初稿（试行）2009-06-29V2.0版定2013-01-01碧桂园集团房地产成本核算指导版240页目录第一章 总则 3第二章 3第三章 4第四章 7第五章 第六章 16第七章 18第八章 34第九章 37第十章 37附则 40碧桂园集团房地产成本核算指导版340页第一章 总则一、规房产发业成核和本正确算发品为成本成本支围合确成本算象正归和分开成及用及时准、第二章 成本核算的基本程序确定成本核确定成本核算对象设置会计科目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业务成本编制成本报表确定成本分配方法碧桂园集团房地产成本核算指导版440页第三章 成本核算的基础工作（一、目设阶取得财核相资：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补投资管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据项目管理部费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理《开发数据简表记录基底1根据现有的施工许可证国土证上面所载的面积数据，核对《简表》的面积是否准确，并核对栋号是否齐全。积等数据《型号表记录部、项目管理2项目推进各阶段所发生的成本按当各苑区型号构成不同型号部月开发数据简表中最新数据处理，以后的相关面积数据等随着项更新数据时对以前的成本分摊不进行追溯调整（重大差异除外）。数据会进行相应更新均可作为成本拆分的依据。碧桂园集团房地产成本核算指导版540页世邦六证表项目总办附有该项目从土地到竣工由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程的相关信息，划分成本对施工许可证“商品房预售许可证、区域办公室象成本拆分等均可参考上“竣工验收证”组成，应核对其是否准面相关信息确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间项目部部分苑区计划和实际开工时间差异较大其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配项目管理部各苑区动工时,应向业务部门了解自有套设施范围摊成本进苑区的主要依据物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等项目管理部、成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等签订相关工程合同造价管理部成本预算造价造价管理部成本归集成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项目建设工程进度款、零星工程项目管理部、成本归集的依据1核对金额是否正确工程款支付比例付款审批表是否合理、造价是否按要求进行房地产支付工程款相关附列资料项目划分等。2进度款支付申请表应由造部审定支付款项。代扣款项3本期完成工程造价确认表由施工方造价管理部和监理单位签发。4造价管理部申请计价表应示到施工栋号。5、形象进度说明项目管理部应已复核。6除造价部审核外的成本必附明细资碧桂园集团房地产成本核算指导版640页料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。预售阶段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行账户资料存档要求监控协议财务资金部预售范围、推售时间营销中心预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二次拆分交楼时间及对应苑区范围预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理竣工验收初步和最终结算资料造价管理部成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的依据工程款发票是否齐全、票据是否合法实测占地和建筑面积等项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否合理碧桂园集团房地产成本核算指导版740页第四章 确定成本核算对象一、 （主是具独使功能主配设跨河线体、开发目组部相独立且有同用能时如房公寓写楼，碧桂园集团房地产成本核算指导版840页和毛范分作成核算象，但完结到库商时分（见第－成本结。成本算样其装成较他业高可独为个核算。象。出具结资都包其施部团判目可一销苑分几建、以下对定本算象有要响素供（据场殊况活）明确包同对楼的范对团判不造影时据要结如A施单总范为1#15（为排中1#10#山翠115#为凤芷苑假不虑其影因本算对为1#15#根据假设财分针销苑进行将本算分为#10#和115#。碧桂园集团房地产成本核算指导版940页核算。局对增清要量减成核对出跨立范情致本再。3设开的件日行签工合支程款工成算对一，会计财经或域经—计算部EP部系上增区时碧桂园集团房地产成本核算指导版页修改必须通过审批。三、特殊产品类型较重较占产作该业档案如层房底带有商铺底以是房视多洋房排墅的层部前部带有，其余联别，视“联别结库品时分。碧桂园集团房地产成本核算指导版页第五章 成本项及费用的核算一、成本项核算释义成本科目科目释义1.土地成本费用为获取土地支付的全部费用土地征用费通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用拆迁补偿费及其他除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费用等。契税契税2.前期工程指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期费用七通工程费指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设施场地平整指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费临时设施指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙、临时样板房及销售设施的摊销勘测设计费含勘查、设计、方案咨询等费用勘测费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用设计费设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用其他勘测设计费除了上述勘测设计费之外的勘测费用行政规费开发前期各项报批手续费用基础设施建设配套费开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、府性收费碧桂园集团房地产成本核算指导版页人防易地建设费按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设人防设施（一般在地下室配套其对应成本费用列支“建筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）其他行政规费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用工程相关费监理费各类监理工程合同费用等定额外专项检测费定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等工程测量费用规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费等其他前期工程成本以上没有涵盖到的其他前期工程费用如工程咨询费审计费、招投标费用、房管办证费用等3.建筑安装单体土建、安装、装修发生的成本主体土建机电工程指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部位装修门窗安装毛坯标准机电安装等以及工程相关维修成本装修工程各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含的装修工程费用，比如有些总包合同中可能已经含了总包单位电梯工程含电梯的采购、安装、维护等成本费用石材工程指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。其他建筑安装工程指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关的工程合同费用4.基础设施含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目小市政工程道路工程主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通管理设施、雨污水系统等工程。还含庭院路灯工程等工程。如挡土墙、护坡工程指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程围墙工程主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。园建工程含建筑主体花园的园（土建工程工程+室外的公共部分园林绿化土建工（土建工程具体指主体内外土建类的园林绿化花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包括主体分部围栏工程。碧桂园集团房地产成本核算指导版页绿化工程含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成（苗木采购场地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）人工湖含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用其他室外市政工程其他的室外小市政建安工（主要含总包单位/土建单位负责的其他小市政建安工程等）大市政及管网工程含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施给排水工程给水——指挂网费(政府收费)、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、各苑区用户计量表前的给水工程、加压泵房及设备工（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装。排水——指挂网费(政府收费)、雨水工程、污水处理站、其他工程等（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）供电工程指永久供电类的市政工程，含挂网费(政府收费)、红线外电缆工程用地红线内至中心开关房的电气工程红线内电气工程、其他工程等供暖工程表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主或运营单位（酒店、会所）的入户装置进水下法兰前及回水上法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建筑物外墙外1.m处做为市政供暖配套及建总包的施工分界点）燃气工程主要包括管道系统、调压站等表前工程，也包括室内部分的表后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、管线（不含燃具）为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为分界点，含室内部分。智能化工程费包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工程，主要指碧日公司其他室外市政管网工程由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工（主要含电信、电视、防雷等其他市政管网工程）5.公共配套设施指室外公共服务设施交通中心（巴士站）指为方便业主而建造交通网络点成本分摊幼儿园、学校指属于公建性质的教育配套工（含建造成本及配套资产购置）成本分摊业主活动用房指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派出所等）售楼部产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成本（如产权属于我司则不在这里列示）成本分摊会所属于公建性质的会所成本分摊大型桥梁工程大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊碧桂园集团房地产成本核算指导版页其他配套设施其他公共配套设施成本成本分摊（含独立配套的发电机房及设施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施）6.贷款利息与开发项目直接相关的贷款利息支出。7.开发间接费用定期结转到开发成本的间接费用指项目现场部门发生的费用，包括区域、项目管理部、采购、仓管等部门发生的费用指区项管管部为织场项开而生各费用，月末摊生成的款成项【开间费正开情下科余额。现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费(1)规或议交管理司空物管费根规或议承的按(2)区体临样板楼软铺贴林费样板、(3)发品出租程发的告批告作(资制作碧桂园集团房地产成本核算指导版页售许证向府门纳的业理动品房册记权易费或品房交手费屋审核房评费讼介金销可销费等。(4)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费、旧、理低值耗摊、公水电等。4)税指照定的房船用地使花等。审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活般情下房项交使用设的门如目管部保部工、绿、碧桂园集团房地产成本核算指导版页第六章 科目设置

本。一、核算目细同时【房产用目态档案付成项辅核算。用项业档］对应［款本目各明的助算目末余否二、开发本开间费。科按部档辅助算。三、由于“生产成本”科目未采用[客商档案]辅助核算，为及时向管理层提取每个集团碧桂园集团房地产成本核算指导版页—票到（团工单通预账款预付程核算计入关A借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目【房地产专用项目【业态档案】1000.0贷：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】 借：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】 贷：银行存款 AXX建筑借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目【房地产专用项目【业态档案】13,0000.0贷：应付账款—应付工程款—暂估【客商档案】 碧桂园6建筑公司A区工程款借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目【房地产专用项目【业态档案】5,0,0000贷：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】 借：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】 贷：银行存款 同时红字冲销借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目【房地产专用项目【业态档案】5,0000.0贷：应付账款—应付工程款—暂估【客商档案】 五、核算开完并收格的发品实成，本目【地专项目、【业档数辅核算辅核些盘出特产在本集时不下车，转将权属房产司车结至库商—发品车位。碧桂园集团房地产成本核算指导版页第七章 成本的归集与分配1.集项以方认的算为归成付用尚出算书，归集本竣验备后三月预算门供最结价按终算价。2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初议或明预的包成须合或体料作据并制格为核底， ①先“包同金拆分体程额外及属程若包合同没有含属程不做该工。④补成时根步结的体程额进补“包同的室外碧桂园集团房地产成本核算指导版页（二）成本归集流程集集外外223 3碧桂园集团房地产成本核算指导版页（一）名词解释1、面积指标基地积，指筑接地面自层筑墙结构围平影积包在标，参“发据表”的总地积。可售筑积指商品预许证售和售商房积是完工2、业态档案业态编码业态名称0102030405060708商铺碧桂园集团房地产成本核算指导版页09酒店10学校11会所12售楼部13体育馆14车位15宿舍16幼儿园17超市20212223242526272829卫生站303132333435363738碧桂园集团房地产成本核算指导版页394041424344454647成本算象也直分配生成—地产发土费【房产专用项业档案。关分方为：地面计产（考开数简项而定将分得地碧桂园集团房地产成本核算指导版页至销苑部相有干售则分至邻售区若属个成售楼部所处位置处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区图示分摊方式分摊至所在销售苑区（图上为AC根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核法取建面先占地积房产目配地项若不业态案，碧桂园集团房地产成本核算指导版页房地产专用项目 房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸三标段合业态档案 联体双拼高层洋房建筑面积 5,635,占地面积 7,123,生额56,000.00 7,345,场地整例X桂发生地整出85,1.00元由场平以程量房地产专用项目 房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸三标段合业态档案 联体双拼高层洋房建筑面积 5,62,335,占地面积 7,14,623,发生额885,150.00 177,7117,0590,房地产专用项目 房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸三标段合业态档案 联体双拼高层洋房建筑面积 5,62,33543,占地面积 7,14,62335,发生额425,810.00 55,722,9347425,（1筑装程工集团建单承工包的包甲材外碧桂园集团房地产成本核算指导版页实际成作提，监理司甲审、认的已工月表“工款怎样算营额包工程用材及他资和力价）接计“地开成，先“付预工程款客档”算。XX碧桂园6月3A借：预付账款—预付工程款【客商档案】贷：银行存款8月A借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目【房地产专用项目【业态档案】5,00,0.00贷：预付账款—预付工程款【客商档案】 银行存款 金等，先在“其他应收款-----外部单位代付款”相关明细中核算，待工程价款结算时，碧桂园集团房地产成本核算指导版页（3对个程并外包按价包价在程工算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计= * 目前项地室构一洋垂下地（该库与房连体,地下范仅基垂以下分几洋之的空上造个的下室其,程价腾预室提预成算书结算时地室价为两分,地上（00以总筑积800）㎡㎡基造应房产部提地物筑筑积800和下建面积500碧桂园集团房地产成本核算指导版页万元造价越结室供除外地室=10万以地管提供体500万元300万万元4、基础设施根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对碧桂园集团房地产成本核算指导版页区摊。下表：总成本供电范围业态建筑面积分摊成本1-32#33-37#38-42#合计碧桂园集团房地产成本核算指导版页5、公共配套设施 生成生成本算到定使状时结固资产时将占的地本有土使权所余使年计无产”进行销若工付用时未行程算需根工初结或算、工程同资进成预提并固资产工结出后固定资”面值及累计旧。 碧桂园集团房地产成本核算指导版页计入益区（提结算的异整况一所）外，以后公配建设发生的成本分摊计入未竣工的受益苑区（分摊方法如"①情况一"所述。举例如下：（1、XX碧园3月支付花会所工程款150000元其中土方工程50000元主体及粗装修借：生产成本—房地产开发成本【公共【会所【土方工程】生产成本—房地产开发成本【公共【会所【主体及粗装修】生产成本—房地产开发成本【公共【会所【设计费】贷：银行存款A积为如下：项目业态建筑面积(平方米)分摊会所成本(元)A区B区合计借生产成本—房地产开发成【公共【会所【会所】贷生产成本—房地产开发成【公共【会所【土方工程】生产成本—房地产开发成【公共【会所【主体及粗装修】生产成本—房地产开发成【公共【会所【设计费】借生产成本—房地产开发成【A区【拼接别墅【会所】生产成本—房地产开发本【B区【联排别墅【会所】碧桂园集团房地产成本核算指导版页贷生产成本—房地产开发成【公共【会所【会所】 15300。（2可本的款包与发目接的借利支息等，用。③借合没指区则应款用摊在建区若苑有同业，= ×100%碧桂园集团房地产成本核算指导版页应通制费用房地产发接为组和理发品开发以下计当损则计“前度益整期有入则部计“以前年损调举下：苑区总成本总面积平均单价已结转面积主营业务成本未结转面积剩余库存商品A区30,0002,00025,0005,000B区30,0001,33317,00013,000苑区假设后续成本支出为：库存商品新平均成本库存商品原平均成本影响百分比结论A区2,1082,0005.40%碧桂园集团房地产成本核算指导版页B区1,3751,3333.12%A区2,1802,0009.00%B区1,4031,3335.19%入“售-续工程。造成的,通生产末成本配原在结主营务（1）销售型样板房料领进“产本在该板所的区样板内算。物领的器家“生成-地开本【款本目【地产专用目【态案，领物在付成项目中修程核算。（2）临时样板房本项]工并示之时始销售费---简样房摊销摊销碧桂园集团房地产成本核算指导版页不符固资销费用简样房摊核算若额大以计待摊费低易品摊期限高一，销“销费-易板摊销。各项目如有未开发用地，均需要设置“待开发用地”二级核算对象，土地、市政工程、绿工配本需分“待开发地。第八章 成本的结转一、成本结转的时点每季末转工收案的业“产“存品数用“可建面。二、成本结转的准备在竣结之本算对应晰并账的成按本算象一分。碧桂园集团房地产成本核算指导版页附集团内承建单位和包单位“土建“机电“装修的标准以参因当地的实际情况不同，有变化：集团内/外包单位土建/机电/装修毛坯装修集团内单位承建土建主体工程，室外附属工程（车位、排水、道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）程机电毛坯标准+灯饰，洁具工程装修入户门工程（多包含在土建工程里）毛坯标准（入户门安装可能包含在+室内装修工程（天花，ICI门木柜地板等）外包单位承建土建主体工程，室外附属工程（车位、排水、道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）毛坯标准+块料铺贴，园建碧桂园集团房地产成本核算指导版页机电毛坯标准+灯饰，洁具工程装修入户门工程（多包含在土建工程里）毛坯标准（入户门安装可能包含在+室内装修工程（天花，ICI门木柜地板等）每季末转工收案的业由生成”至库商。修成直计装物中土成按地拆余本建积拆注：（1）毛坯基底面积+毛坯花园面积=A（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替）装修总占地面积=B+装修分摊部分碧桂园集团房地产成本核算指导版页第九章 成本报表一、二、第十章 成本财务接口业务规则序号款项类型款项名称收支项目选择指引1外包工程款工程进度款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款总包合同的款项选择此类2工程预付款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款3工程结算款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款4工程保修款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款碧桂园集团房地产成本核算指导版页5内包工程款工程进度款(内)027-支付集团上市建安公集团内部上市公司的款项司工程款6工程预付款(内)027-支付集团上市建安公司工程款选择此类例如沈阳腾越、7工程结算