月绍兴商品住宅场调查报告

绍兴商品住宅市场调查报告2007年8月目录一、 绍兴市区房地产市场发展回顾（一） 绍兴市区房地产业发展历程（二） 绍兴市区商品房价格走势轨迹二、 绍兴市区房地产业发展现状（一） 现阶段绍兴市区房地产业发展特点（二） 绍兴市区主要在售楼盘情况三、 绍兴市区住宅需求市场分析（一） 绍兴市区住宅需求市场现状及特点（二） 绍兴市区住宅需求市场调查与分析四、 调查结论一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一）绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：1、 起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司一中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。2、 迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了亿元，比上年增长了3倍多。3、 调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。4、 高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到％；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了%，其中2004年的销售面年这四年的销售面积总和。-2001年1998积达到了万平方米，超过了.5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温,房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表1:表1:绍兴市区商品房销售价格变化情况单位：元/平方米.年份19981999200020012002200320042005200658955900左右40456170商品房屋2158218520422229左右2919%%%%%价格涨幅/%%未变52363704201052501933左右25995500住宅18751937%%5%%价格涨幅/未变%%左右绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平；■2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达■5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与.2004年基本持平；2006年，市区房屋销售价格比上年上涨%，其中，商品房销售价格上涨%,二手■房价格上涨％。二、绍兴市区房地产业发展现状（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点1、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求进入2007年以来绍兴市（地区）商品房交易快速回升，1-7月商品房销售面积万平方米，同比增长%,增速较上年同期高出个百分点。在全部销售面积中，期房销售占%,现房销售占％,接近七成的商品房在竣工验收以前已实现销售，充分说明目前绍兴（地区）商品房需求旺盛，交易活跃。7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四，1-7月份全市完成房地产开发投资亿元，同比增长％,增幅居全省第一,总量第四。2007年上半年，越城区房产竣工面积万平方米，销售面积万平方米，比去年2同期上涨%，其中住宅面积万平方米（按平均120m/套算，约合3450套），新建商品房呈现供不应求的态势。2、 商品房一、二级市场价格快速上涨统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨％环比上涨％。同比涨幅比上年同期扩大个百分点，比今年一季度扩大个百分点，创下2005年3季度以来的新高。2007年1-6月份，房屋销售价格比去年同期上涨％，其中商品房销售价格上涨％。绍兴老城区目前的房价平均价格在7035元/平方米左右，2006年城区均价约为6510元/平方米，同比上涨幅度超过8%，而上半，绍兴房价涨幅高于全省平均涨幅。％年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨.1—6月份，市区二手房成交价格比去年同期上涨%，涨幅位居全省第三位，仅次于丽水市和舟山市，比全省平均涨幅高出个百分点。二手房中多层住宅价格同比上涨%。3、 房地产开发板块格局初步形成随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-4000多元。4、 楼市进入高层时代，多层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。经过05—06年约2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在左右，相当一部分地块容积率指标超过了，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计成，土地供应量明显增加。7亩住宅用地增加了近2216划.伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。附表2、表3。表2：2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划序地块名称26解放大道5号地块地块座落镜湖新区面积31用途住商权属集体现状净地号27绿洲路1号地块镜湖新区（亩）79住商国有净地铁甲营地块1镜湖新区小计市值3844住商国有2鲁迅故里观音弄地块原外山组团江家渗地块（一期）3皋埠商贸区281号地块市值市值生态产业园312473商住居住住商国有国有国有29皋埠商贸区2号地块生态产业园38住商国有130小计国有4居住经济开发区49卧龙路1号地块49小计商业（汽车4S14店）国有袍江工业区G1-2号地块5袍江工业区商业（汽车袍江工业区4S店）国有袍江工业区G1—312号地块6商业国有7袍江工业区G110袍江工业区一4号地块国有8商业袍江工业区528袍江工业区F一号地块 88小计 07267年度已出让合计国有1人民医院退让地块（临中兴路）市值9商业净地解放南路62号地块市值国有89净地居住绍大线一号居住市值国有2203净地中兴南路大环河东南地块居住市值国有437B净地块蕺山地块市值5居住31净地国有寨下地块国有市值6居住79部分建筑未拆胜利东路环城东路西南角八字\7市值部分建筑未拆住商国有28桥周边地块（原公交公司地）集体原外山组团江家渗地块（三期）国有市值住商758部分建筑未拆霞西路绍大线东南地块9住商126部分建筑未拆市值国有市值国有10和畅堂152部分建筑未拆 原海尔曼期地块住商市值及周边地35部分建筑未拆国有11住商八字桥原卫校881市值小计净地经济开发区居住阳明路2851号国有12净地经济开发区舜江路218号地块13居住国有净地国有居住东池路1号地块4214经济开发区部分建筑居住经济开发区75国有15涂山路9号地块部分建筑未拆经济开发区12716号地块涂山路10国有住商部分建筑未拆15号地块秦望路1国有居住、仓库经济开发区17净地1118地块D3迪荡商业办公国有经济开发区部分建筑未拆 19地块F1迪荡会展中心国有80经济开发区 经济开发区小计656望仙桥地块净地商服、旅游20会稽山国有\297集体度假区国有住商3皋埠商贸区号地块5830生态产业园住商号地块4131生态产业园国有4皋埠商贸区皋埠商贸区国有生态产业园32住商455号地块生态产业园75 国有住商6皋埠商贸区号地块33330生态产业区小计商业（汽车4S店）341G3袍江工业区一号地块国有12袍江工业区商业（汽车4S店）35国有袍江工业区13G3袍江工业区一2号地块商业29一号地块1236国有袍江工业区袍江工业区G国有袍江工业区袍江工业区3718G—10号地块商业国有商业102G12袍江工业区一号地块38袍江工业区国有39商业袍江工业区127F袍江工业区一号地块国有商业2—号地块19袍江工业区40G8袍江工业区国有袍江工业区袍江工业区 41G・2号地块117商业国有21G袍江工业区一号地块住商70袍江工业区42国有商住1G7袍江工业区一号地块袍江工业区43124国有住商246 号地块5G袍江工业区一44袍江工业区集体袍江工业区28住商23G袍江工业区一号地块45集体106袍江工业区住商466G袍江工业区一号地块国有号地块袍江工业区商业20471—G8袍江工业区国有号地块9—袍江工业区住商4858G袍江工业区集体住商4—号地块25袍江工业区49G袍江工业区集体号地块35—袍江工业区169综合配套50G袍江工业区集体号地块32袍江工业区51综合配套37—G袍江工业区集体住商452号地块39G袍江工业区一袍江工业区 1095袍江工业区小计表3：2007年上半年部分住宅开发出让地块成交情况297会稽山度假区小计净地人民医院退让地块（临后墅路）镜湖新区国有20商业21住商解放大道1号地块国有镜湖新区22 171部分建筑未拆部分建筑未拆住商镜湖新区23 国有180解放大道3号地块解放大道2号地块部分建筑未拆国有住商24138镜湖新区镜湖新区净地25集体225住商解放大道4号地块楼面均价成交价起拍价土地面积建筑面积容积率地块性质地块名称）/m（））（万元（）万元）（m（m元2变008#9800舜江路16713355327576居住中兴南路大44424246801080011800居住2656B#环河东南7#大滩居住466521435126131000050001923经济开发区8321032281160007000卧龙路1#（二）绍兴市区主要在售楼盘情况为全面了解绍兴市区房地产市场状况，通过对绍兴市区目前主要在售楼盘的实地调查对目前市场的供需状况、价格水平等运行态势有了较为清晰和深入的了解，根据前面提到的绍兴市区目前主要分为东西南北四大板块的开发格局，选择东西南北四大板块内的代表性楼盘若干了进行了调查，详细调查情况如下。1、生态园区板块位于东湖的生态产业园区是目前绍兴东部离城区距离最远的生活区块，位于三环路以外，是近年来绍兴主要的低价房供应区域，且相当一部分小区商品房与安置房混杂，楼盘档次普遍不高。以下为两个片区内主要在售楼盘情况：鸿通■金宇苑发商绍兴市鸿通房地产开发有限公司设计单位浙江中和建筑设计有限公司物业管理绍兴市百盛物业管理有限公司地理位置生态产业园区人民东路延伸段（皋埠镇）占面积40295m建/r/r巩面积54595.52m

容积率绿化率/建/r/r巩形态多层住宅、联排主力户型100-120m公寓210m,排屋房源总数其中排屋约362套，套20销售均价公寓住宅成交均价约3000元,/m排屋约,目前排屋报价5000元/m6100/m主力总价公寓30-4。万元，排屋110-140万元配套设施集中绿化'小型会馆3000m形象进度现房开盘时间年5月04销售情况目前已售295套74%；（签订合同），约占82%;已售面积约40630m,约占排屋已售15套，剩套5

综合评价该楼盘体量较小，地理位置偏远，整体品质不高，是生态园区内典型的低价楼盘；从销售情况来看，开盘至今年多的时间，总体销售率约2含预订房源90%(，已经基本实现销售，但是，根据实地调查情况，该)楼盘目前尚有大量商铺未售出，这充分说明生态园区内人气严重不足，尽管商铺仅售4000，但其投资价值不高，因此销售不佳，为开发m元商回笼资金带来难度；从购房客户来看，主要由产业园区内的普通职工和绍兴市区低收入群体为主枫华景园发商绍兴市房地产综合开发有限公司设计单位华成国际建筑有限公司物业管理地理位置生态产业园东湖商贸3#地块占面积总占地45281m其中商品房部分，13302m建/r/r巩面商品房19287.89m

积容积率.绿化率30%建/r/r巩形态多层住宅主公寓90-120m房源总数套，其中住宅总量为200139套，商铺总量为61套销售均价住宅累计成交均价3500元/m，开盘均价，目前余房报价3200元/m元/m4380主价住宅30-40万元，余房40-55万元配套设施/形象进度现房:rm时间月05年12销售情123目前合计售出68%；住宅已售套（签订合同套，占62%;114，约占）商铺已售62%;已售面积约1301615%;套，占9，约占m

况综合评价该楼盘大部分为安置房，商品房住宅所占比重极小，开盘之初由于价格起价仅为便宜（大部分商品房在短时间内快速售出，曾在绍兴）3098兀市场制造了一定的影响，但是，由于小区整体建设档次较低，购买者大部分为市区内的年轻工薪阶层。随着市区整体房价的上涨，该楼盘也大幅提高了其售价，目前报价元相当于在开盘价格基础上上涨了近4380尽管从目前来看，该楼盘售价仍是绍兴市区各大板块内最便宜的，50%,但是由于快速大幅提价使得客户短时间内难以接受，因此目前余房销售形式不佳；同时，其地理位置的偏僻也决定其商铺销售不好。2、经济开发区板块经济开发区由于开发时间较早，目前已经成为绍兴市区规模最大的居住区块，生活配套相对较为成熟，但总体档次不高，由于区域内自然环境较好，且无大型工业生产企业，因此目前已经成为绍兴主要的别墅类产品的供应区域。A.金色东江发商浙江兆城房产开发有限公司设计单位香港海文嘉德国际规划景观设计机构，绍兴华汇设计院物业

管理地理位置涂山东路5号地块占面积41956m2建/r/r巩面积50347m容积率绿化率30%建/r/r巩形态叠排、多层、高层主叠排200-230m90-120m,多层275m,高层）全跃层（房源总数,248套其中叠排140套，多层80套，高层28套销售均价叠排约6500元/m,多层约5800,高层约元/m6500/m总价叠排130-150万元，多层50-70万元，高层160-190万元配套设施/

形象进度主体完工开盘时间月，二期年一期071年07月5销售情况叠排和多层目前已全部售完；高层售出18%5套，占该楼盘体量较小，周边自然环境较好，临近平水江和大禹陵景区。该楼综合评价盘产品组合较为丰富，由于楼盘周边配套相对欠缺，因此以面向拥有一定经济实力的中产家庭的叠排为主的定位，并以叠排首先开盘打开市场，由于叠排总价控制较为合理，因此一期开盘取得了较好的业绩，二期在一期开盘后短短3个月后推出，二期主力产品多层公寓也实现了较好的销售，相对来说，高层空中别墅产品因为单价和总价高的原因，销售较为困难。总体上来说，该楼盘产品定位较为成功，尽管短期内积压了少量的高层房源，但总体上销售速度较快，较好地实现了资金回笼。B.东江银湾开发商绍兴市建设开发公司设计单位绍兴市建筑设计院物业管理地理位置涂山路以北、平水东江以西、森海豪庭以南占地面积9463m2+29503m2=38966建筑面积22809.51m容积率一块，一块绿化率30%建筑形态主力户型独立别墅、联体别墅、排屋250m左右左右，双联别墅独立别墅450m300-330m左右，排屋房源总数,89套其中独立别墅10套，双联别墅28套，排屋51套销售均价/m，排屋约7000/m元独立别墅约12000元/m,双联别墅约9000主力总价250-300独立别墅500-600万元，双联万元，排屋170万元左右配套设施/形象进度开盘时间销售情况主体完工12月2006年排屋目前已全部售完；尚余少量双联别墅西边套

综合评价年内市区罕有的低密度低容积率住宅项目，主要面向的是2该楼盘是近高收入消费者，周边自然环境较好；由于开盘初期定价较低，据了解排元左右，因此取得了较好的销售成绩，而独6000屋开盘时的均价仅为立和联体别墅由于总价较高，且小区整体规模较小、内部配套设施不完善，因此销售速度相对较慢。C.三和锦苑开发商设计单位绍兴市三和房地产开发有限公司浙江华汇设计集团有限公司物业管理杭州佰全物业地理位置经济开发区舜江路占地面积38030m建筑面积25100m容积率绿化率40%建筑形态双联别墅、叠排主力户型 200-250m300m双联别墅左右，叠排房源总数3654,90套其中双联别墅套，叠排套销售均价，叠排约6600/m/m8000双联别墅约元主力总价双联别墅约250万元万元，叠排130-160配套设施/形象进度准现房开盘时间9年2006月销售情况50%,总体销售率约其中综合评价该楼盘位于舜江路南端，周边自然环境一般，尽管定位为双联别墅为主的别墅式小区，但由于整体建筑和园林设计品位不高，而建筑密度相对偏高，因此楼盘性价比相对较低，销售不畅。总体上来讲，该楼盘目前的销售差主要问题在于设计，由于规划上布置了大量的占用土地的双联别墅，从而提高了小区的密度，降低了整个小区环境品质。3、迪荡新城板块迪荡新城东起越州大桥及东环线，西至环城东路，南临人民东路北侧古水道，北到104国道北复线。规划中的迪荡新城定位为“历史、文化、艺术”和“现代、科技、文明”，建成之后将是绍兴区域性的现代商贸和商务中心、城市开发和经营的创新示范区。迪荡新城形将成为与解放路遥相呼应的商业区。目前迪荡新城内在开发的住宅楼盘主要为世茂的盛世名苑，其余大部分为商业和办公物业，但随着迪荡新城逐步形成气候，将会带动周边住宅地块开发的升温。A.盛世名苑开发商设计单位绍兴世茂新城房地产开发有限公司华东建筑设计研究院、美国泛亚物业管理上海世茂第一太平地理位置云东路以北，环城河以东，迪荡新城E6地块占地面积90928m2建筑面积190975m艾

容积率绿化率60%建筑形态主力户型房源总数销售均价主力总价配套设施形象进度开盘时间高层、小高层住宅100-120m,140-170m,跃层250-300m平面层1178套/m8000元约90-130万元完善的商业和社区活动配套主体完工月07年890%，预订率超过开盘半个月以来签约率将近50%销售情况综合评价世茂地产作为全国性的品牌房企和上市公司，拥有较好的品牌知名度和资金实力，而以世茂项目为主的迪荡新城前景被公众看好，作为一个定区位高端的新兴开发城区，迪荡新城未来将很可能成为未来绍兴的CBD域，因此，从这个意义上说，世茂本次开盘的住宅房源是被大家期待和千人的现象充分说明了其2000关注的，开盘前交保证金登记人数超过受欢迎程度。此外，世茂集团首次进入绍兴市场也充分体现了其品牌企万平方米的高层住宅准现房开盘的模式让20业的独特运作风格，将近绍兴消费者充分感受到了其企业的雄厚实力，而大规模的广告宣传投入则极大地提升了其知名度，所以说，此次世茂楼盘开盘一举取得巨大成功应该归功于企业高水平的开发运作和宣传造势。4、镜湖新区板块2002年10月30日，绍兴市人大常委会第37次会议审议通过《绍兴大城市发展战略纲要》，明确提出“精心规划建设'城市绿心'与市“行政中心”并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。镜湖新区位于绍兴老城区以北，越城区、柯桥区和袍江区交汇处，行政区划东至绍三线和外直，开发建设面积平方公里）城市绿心（平方公里，其中核心区块76.江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处3公里，距萧山国际机场25公里。镜湖新区在原越城区灵芝、东浦两镇的基础上组建而成，包括从绍兴县划入的15个行政村，共计73个行政村，1个居民委员会。预计到2020年，人口规模将达到万人。镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。A.坤和・山水人家开发商坤和建设（绍兴）有限公司中建国际（深圳）设计顾问有限公司'深圳华森建筑顾问设计单位深圳之平物业服务有限公司物业管理解放北路与北复线交汇处地理位置

占地面积174421m2建筑面积314989m容积率—号地块，二号地块，三号地块绿化率40%建筑形态高层住宅、高层办公、排屋主力户型270-290m跃层户型为主，排屋280-380m一期高层以房源总数一号地块442套销售均价/m9000元/m，排屋15000-2000元高层约主力总价高层跃层200-280万元，排屋500-800万元配套设施完善的商业和社区活动配套形象进度主体施工开盘时间8年5月，第三批房源07月，第二批房源一期首批房源07年207年月份开盘月，排屋预计9销售情况90%总体销售率近综合评价大滩区块由于优越的自然环境和与市中心之间便利的交通条件已经成为绍兴高档楼盘的主要供应地，良好的地段优势、高端的产品定位以及坤和房产的品牌影响使该楼盘销售火暴，尽管绝大部分房源动则数百万元的总价，但是高端的产品品质还是体现了良好的性价比，而坤和房产以小批量逐步开盘、大幅提价的策略更刺激了市场的热情，总体上来讲，该楼盘在建筑设计、智能化程度以及产品配置上在绍兴处于绝对的领先地位，为开发商赢得了名利双收的良好效应。B.金昌■白鹭金滩开发商浙江金昌房地产集团有限公司澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亚国际设计单位物业管理绍兴金昌物业管理有限公司地理位置104国道北复线南侧占地面积m约15万2建筑面积万平方米其中住宅、商业及配套约m37约万(27)容积率绿化率36%建筑形态排屋、双联别墅、小高层、高层.丝左右，小高层'高层140-200m排屋主力户型200-250m，双联300m2000房源总数余套共20000元/m元高层约9000销售均价元/m，排屋约15000/m，双联约万元，双联500-800万元高层眼主力总价120-200万元，排屋300-400配套设施完善的商业和社区活动配套形象进度主体施工开盘时间6月一期排屋07年销售情况一期基本售罄综合评价金昌房产作为绍兴本地规模最大的民营房地产开发企业，在绍兴当地曾

成功开发多个楼盘，具有广泛的社会关系和较高的品牌知名度；作为一家在市场竞争中不断发展壮大的民营企业，金昌房产在企业经营和市场竞争意识方面超过了绝大部分的本地企业，从白鹭金滩项目来讲，无论是总体规划、建筑设计还是在宣传推广方面比起世茂、坤和等所谓的外来房地产大鳄来可以说是有过之而无不及。白鹭金滩项目拥有“中国人居环境建设金牌试点项目”的头衔，并配有众多高档次的生活配套设施以及具有在绍兴领先的智能化和建筑配套技术，尽管售价不菲，但是由于客户定位主要面向高端住宅消费群体，因此销售业绩颇好。5、城西青甸湖板块青甸湖板块位于镜湖新区西南面，东起绍大线，南至鉴湖江，西至绍齐公路，北至杭甬铁路和104国道。总用地约573公顷（其中水面133公顷，可开发建设用地440公顷），规划为旅游、休闲、居住综合区。由于青甸湖板块东侧紧贴越城区，西邻柯桥，是越城到柯桥的必经区域，随着市政府对该区域规划定位的明确以及越城区与柯桥一体化发展趋势的明朗，该板块将逐步发展成为绍兴市区主要的居住区块，尽管目前板块内在建楼盘数量不多，随着开发用地逐步增加供应，板快效应将很快得到体现。A.金昌•美院开发商浙江金昌房地产集团有限公司设计单位澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亚国际物业管理绍兴金昌物业管理有限公司地理位置胜利西路二环西路交叉口占地面积建筑面积容积率绿化率建筑形态主力户型房源总数销售均价主力总价配套设施35050m273605m30%小高层、高层经济三房100-110m小三房、120-130m600余套元/m约6500万元60-9010000平米中央大花园、完善的社区生活配套、绍兴一中、湿地公园形象进度主体施工开盘时间4月年07销售情况售罄金昌■美院小区整体规划为小高层和高层住宅区，是目前城西唯一的一综合评价个纯高层住宅区，规划上较好地体现了高层住宅区低密度的、视野开阔元的均价相对适中，由于其主力户型定6500的特点，从售价上来讲，位为小面积户型，因此总价得到了较好的控制，60-70万元总价的房源在开盘当天便抢购一空，购房客户以在柯桥工作的年轻人和投资型客户为主。金昌■美院可以说是目前绍兴房地产市场火暴形式的最佳注释，600余套的开发量短时间便销售一空，开发商快速实现资金回笼。B.镜湖人家

开发商绍兴山川房地产开发有限公司设计单位中国美院风景建筑设计研究院物业管理/地理位置胜利西路以南，绍大线以西占地面积23692m2建筑面积40276m容积率绿化率34%建筑形态多层、小高层主力户型多层150m左右，小高层110-140m房源总数268套销售均价主力总价/m/m多层5800元，小高层约6300元60-90万元配套设施绍兴一中'湿地公园形象进度开盘时间销售情况综合评价主体施工月07年5销售率约70%该楼盘规划设计和建筑外观均较为普通，小区感觉整体档次不高，但由于青甸湖板块市场关注度提高，而该楼盘与同一区块内的金昌美院存在一定的价格差距，因此也取得了不错的销售成绩。6、城南板块城南板块一直以来是绍兴最主流的居住区域之一，非常受发展商和购房者的关注。随着周边商业和城市建设的发展，城南小区日益增多，而且配套设施齐全，商业设施完善，人气较旺。从地理上来划分，一般习惯性地把环城河以南的区域统称为城南板块，但近几年由于老城南板块开发用地日益稀缺，新建楼盘和土地供应不断向南面延伸，三环路（正式名称为二环路）沿线已经成为城南板块的主要开发区域。总体上说，城南板块的房价比较稳定，目前该地段的商品房交易价格在5500〜7000元/平方米左右。A.瀛洲名苑开发商绍兴市越红房地产开发有限公司/设计单位物业管理绍兴市越红物业管理有限公司地理位置汽车南站以南，东至东光路，南临镜湖路占地面积33939m2建筑面积m5万约容积率绿化率30%建筑形态多层、叠排主力户型三房、叠排多层120-140m220-250m套378房源总数.

销售均价6800元/m多层约6000元/m、叠排约主力总价万元，叠排150-180万元多层60-80配套设施周边生活配套较为成熟形象进度年7月交房07开盘时间9月06年销售情况基本售罄综合评价该楼盘是越红房产继袍江越中新天地、胜利东路江南世家之后开发的第三个楼盘，小区整体规划和建筑设计比较普通，但多层和叠排组合的产品定位符合绍兴大部分购房客户的消费习惯，尽管地块周边均为安置房等老旧的建筑，但是生活配套还算方便，这样的地段环境符合一般中等收入家庭的要求，而相对实惠的销售价格也促进了楼盘的销售。B.绿筑■水墨澜庭开发商设计单位物业管理地理位置占地面积建筑面积浙江绿筑住宅科技开发有限公司/外环南路、小亭山东南地块86438m2（其中地上74201m）94201m容积率绿化率30%建筑形态排屋、叠排主力户型180-300m房源总数约55幢，327套销售均价元未定，预计超过10000/m主力总价多层万元，叠排150-180万元60-80配套设施会所基本配套形象进度07月交房年7开盘时间月暂定07年12销售情况综合评价绿筑■水墨澜庭将是绍兴市区首个超轻钢别墅住宅区，地块自然生态环境十分优越，主入口与三环线相接，交通条件便利。开发商隶属于绍兴精工集团，开发经验一般，但该公司主营业务为以轻钢结构为主的住宅建设技术和材料，因此在成本控制和建设进度上具有一定的优势。应该说，该楼盘良好的自然环境、便利的交通条件及以排屋为主的定位迎合了当前绍兴高端消费者的口味，在市场上属于稀缺产品，受到了市场的强烈关注。润和■南岸花城开发商设计单位绍兴润和南岸花城置业发展有限公司杭州雅克建筑设计有限公司

物业管理地理位置外环南路以南、中兴路南端占地面积31662m2建筑面积66489m容积率绿化率30%建筑形态高层.80-150m主力户型余套房源总数幢，约4007销售均价/m元未定，预计7000万元主力总价70-100配套设施平米的中心庭院约15000平米河畔花园、10000形象进度场地平整开盘时间月暂定07年10销售情况综合评价该楼盘的开发商浙江润和房地产开发有限公司是浙江省农村发展集团有限公司直属的国有独资企业，是一家具有二级资质的房地产开发企业，公司成立以来相继开发建设了绍兴越州商厦、越州新村、越州公寓、润和苑、润和庄园、润和天地、杭州未来世界景观别墅一一润和山庄、杭紫庭花园、杭州城北的大型居住?州市中心大型景观庭院住宅——润和区——润和■亿城嘉园以及千岛湖五星级酒店和高档别墅——杭州千岛润和度假村项目，总开发面积一百余万平方米，并有多个楼盘荣获?湖“浙江人居经典”、“全国人居经典”称号。该开发商在绍兴和杭州均具有一定的品牌知名度，开发经验丰富、资金实力较强，此次绍兴南岸方组合的母子套，一定程度上体现了80余方和140花城主力产品之一为开发商的市场运作能力和专业水平。在价格定位合理前提下该楼盘应该会有不俗的销售表现。7、袍江板块作为绍兴中心城市三大组团之一的袍江，已成为一个以高新技术产业为主导的现代化工业新城区和浙江省第一个创建国家级生态工业示范园区的开发区，同时也是浙江省规划建设规模最大的开发区之一。根据规划，到2010年，袍江工业区城市建成区面积将达到35平方公里，全区人口达到20万人，其中中心商住区人口将聚集10万人。袍江的房地产业近年来获得了长足的发展，2007年1—6月份，袍江共销售商品房862套。作为绍兴中心城市三大组团之一，袍江的优势也日益显现，袍江中心商住区到市中心仅20分钟的公交车车程，彰显了其独特的区位优势，河泽交错、田林清风，彰显了其良好的生态环境。以卧龙金湖湾、上投国际华城、丰源御庭等一批高品质楼盘的出现，更彰显了其“人居袍江”的理念。而袍江的新城建设的加速推进，更让人看到了袍江在商贸、人居等方面的巨大潜力。尤其值得一提的是袍江房地产业优越的性价比，袍江一些高档楼盘的平均价格在4000元左右，而同一档次的楼盘在市区则达到了8000—9000元的均价。袍江房产的快速发展已经吸引了一大批品牌开发商的关注，据了解，万科地产已

经开始与袍江当地有关部门进行接触，对袍江开发区内1500余亩的住宅开发用地表现出了较大的兴趣。如果万科地产顺利进驻袍江，则将对袍江的房产开发产生深远的影响，有效提升袍江板块目前在绍兴房地产业内的地位。A.卧龙■金湖湾开发商绍兴市卧龙房产开发公司设计单位物业管理地理位置中国美术学院风景建筑设计研究院物业顾问香港戴德梁行袍江工业区管委会行政大楼南对面总开发用地亩占地面积313811m建筑面积，一期总建筑面积65000m容积率.绿化率%多层、小高层、高层、五星级酒店建筑形态三房100-140m主力户型套1800房源总数销售均价元/m-期开盘均价3800元/m、目前在售均价4300主力总价40-60万元皿水岸咖啡300m中央会所，1000多m景观泳池，沿河垂钓台，1500m配套设施吧，国际标准网球场，沿河慢跑道等形象进度主体工程年10月一期07年1月，二期预计开盘时间0790%销售情况一期销售率约综合评价该楼盘位于以袍江工业区管委会为中心的袍江板块核心区域内，开发规模大、小区配套完善、周边自然环境优越，规划和建筑设计在绍兴市场具有一定优势，尤其在价格定位方面，由于一期开盘价格较低，均价约平方米以内的主力户型面积设定也较好地控制了房屋总元，而1403800价，因此在目前绍兴房地产市场整体回暖和升温的背景下取得了出乎开发商意料之外的良好形势。B.国际华城开发商上海国际集团、绍兴上投房地产开发有限公司设计单位/物业管理上海新世纪房产服务有限公司地理位置袍江中心区世纪街南侧占地面积15万m，一期占地总占地42万m建筑面积m总建筑面积65万，一期24万m容积率绿化率%建筑形态多层、小高层、高层、联排别墅、商业、办公主力户型平方米三房96~138房源总数一期约1500套

销售均价主力总价配套设施形象进度开盘时间销售情况桎元元一期开盘均价3500/m、目前在售均价420040-60万元5000平方米中庭花园、平方米健身乐园、1500米的风情水岸、700026005600平方米河滨公园、平方米的豪华会所主体工程1006-期年月一期销售率约90%综合评价该楼盘的开发商上海市上投房地产有限公司是由上海国际集团有限公司和上海国际信托投资公司合资组建的具有一级资质的房地产开发企业，余万平方米是上海市房地产十大着名企业。上累计开发建筑面积达180投房产进入袍江曾经在绍兴引起一定的市场影响，但是国际华城开发之初正好是绍兴受国家宏观调控政策影响最大的时期，而袍江板块由于基础设施尚未跟上，整体居住氛围尚未形成，在宏观调控中受到重创，进而影响了国际华城的销售，随着市场逐步回暖，国际华城较高的整体品质和价值日益凸现，销售开始升温，截止目前一期开盘房源已经基本销售完毕，市场评价较高。三、绍兴市区住宅需求市场分析.一）绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚、地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业主要集中于绍兴县的柯桥，因此，一直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由于居民一直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。但是，进入2007年以来，以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，一房难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济（见表4）更促进了一大批人加入到改善型购房的队伍中来，加上近几年开始的全国性的“婴儿潮”效应更进一步刺激了婚房市场的需求，多种因素集中在一起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发展。表4：2006年长三角城市经济指标排名城市排70-90m28%25%GDP名20%16%（亿元）15%10%6%海1上22%5%102972苏州0%48203杭州区小开3441发域区房物业屋4无锡发开商3300管价5波宁展发信2864理格南京6南通27747绍兴89州常175810台州11兴1678嘉12扬州江156013镇州泰14州1467湖15舟16山1343前规誉景模和实11001力0251002761333地方人均可支配入增支配政收（％入（元（亿元206616040199530196725191711902242218531118181775917539117528817126166461429140561294512682注：2006年，绍兴市人均可支配收入达到19178元，同比增长%，在长三角16个城市中位居第四，高于杭州苏州，和最高的上海也仅差1000元左右。二）绍兴市区住宅需求市场分析为深入了解绍兴住宅需求市场，2007年7月对绍兴住宅消费市场进行了以抽样问卷方法为主的深入调查，通过对100余位在未来1-2年内有购房计划的中等收入水平的绍兴本地消费者的访问调查，得到了绍兴住宅消费人群需求特征和消费习惯的一些代表性的市场信息，详细内容如下：1、被调查者背景资料1） 是否绍兴本地户籍被调查的有在绍兴购房计划人群中绍兴本地户籍人数量占76%，非本地户籍人数占24%，非本地户籍人群中又以诸暨、上虞和嵊州等绍兴地区下属的县市人群居多，说明当前绍兴住宅市场消费群体仍以本地人为主，但由周边县市及外省来绍兴工作人群组成的外来购房需求也在明显增加。2） 被调查者年龄分布在有购房计划的被调查者中26-35岁和36-45岁年龄所占比例最大，分别为32%和34%，合计比例达到66%，这说明目前的绍兴住宅市场消费人群主要由30岁左右刚开始成家立业的年轻人和40岁左右的经济收入稳定的中年人群组成。3） 被调查者家庭结构被调查者的家庭结构中三口之家占比72%，达到绝对的多数，这个数据与目前我们国家城市家庭的整体结构情况基本相符，三口之家是购房的绝对主力。4） 被调查者家庭年收入被调查者中家庭年收入中6-15万元的比例超过60%，而15万元以上的比例达20%左右，这充分说明绍兴购房者具有较强的经济实力和购买力，市场可供挖掘的潜力巨大。5） 被调查者职业特征被调查者中以企业职工占比最大，达40%，加上企业管理人员，总量超过50%，说明企业工作人员是目前绍兴住宅消费市场的主要人群，而个体工商户和其他从业人员（医疗、教育、文化等）两者相加也将近30%，政府公务员的比例则相对较低，占12%，这可能与大部分公务员由于前几年的福利和货币分房政策已经提前解决或改善住房问题。6） 被调查者文化程度被调查者中将近一半的人受过大专或本科教育，说明目前绍兴房地产市场消费者的文化和教育层次有提高的趋势，而较高的受教育经历也往往意味着对新事物的接受能力的提高。2、被调查者购房需求1）计划购房时间被调查者计划在1-2年内购房的比例最高，达40%，2-3年内所占比例其次，为38%。2）购房用途66%70%60%50%解决结婚住房40%改善居住环境置业投资30%为父母/子女购房20%12%12%10%10%0%1被调查者中6成以上的人购房目的为改善居住环境，而解决结婚住房和为父母/子女购房的比例共计达到了24%，说明目前绍兴的购房者总体上以改善型的二次置