胶州李哥庄水岸绿城项目可行性分析报告课件

胶州李哥庄水岸绿城项目可行性分析报告中地策略·市场部2013年6月逻辑框架环境分析水岸绿城分析报告项目分析李哥庄概括项目四至产品规划分析产品销售分析产品推广分析产品去化分析客群分析结论逻辑思维导图项目周边配套项目周边交通项目生活氛围开发商分析产品优劣势分析周边竞品分析逻辑框架环境分析产品分析周边竞品分析123结论4周边公路路况较好，驾车行驶较为便利，周边工厂较多，西侧紧靠铁路，有一定噪音污染，居住舒适度较差。项目四至区位：本案位于胶州李哥庄镇北部。地址：胶州市李哥庄镇聚福路1号四至：东至广场大街

西至飞龙大街

南至龙翔大街

北至广大大街本案广大大街飞龙大街飞龙大街龙翔大街东侧：玉恒制帽有限公司、迪凯饰品公司、青岛金箔服饰有限公司、青岛宇超制帽有限公司、青岛宏大钢有限公司。西侧：青岛冠利制帽有限公司、青岛优源优钢铸公司、胶青铁路。北侧：青岛亿益灯具有限公司项目周边医疗教育资源相对完善，生活配套齐全，购物较为便利。项目配套教育资源：李哥庄小学、胶州市第八中学、向阳幼儿园、小海燕幼儿园。医疗资源：李哥庄中心卫生院。生活配套：利客来超市、利群超市、让利超市、青元五金店、海风医药超市。本案李哥庄小学胶州第八中学小海燕幼儿园向阳幼儿园李哥庄中心卫生院2.5km利客来超市利群超市青元五金店海风医药超市项目周边建成小区较多，入住率较高，居住氛围良好。项目周边氛围建成小区：盛世家园、贵都花园、聚福苑小区、顺盛聚福源本案聚福苑小区2.5km盛世家园贵都花园顺盛聚福源项目周边道路况较好，道路纵横交错，道路通达性良好。项目周边道路本案南侧2.5公里为204国道，驾车向东20分钟可抵城阳区，向西15分钟可达胶州市区。本案2.5km龙翔大街沽河大街204国道迎宾大道联谊大街香港大街逻辑框架环境分析产品分析周边竞品分析123结论4产品分析水岸绿城E户型沙盘图2室1厅1卫1厨72.80㎡优势：双南卧设计，采光好。主卧带阳台，舒适度高。劣势：客厅太小，家具、彩电、沙发搭配不起来。水岸绿城F户型沙盘图1室1厅1卫1厨60.20㎡优势：南北通透、全明户型劣势：进深太长，绿色部分完全浪费。卫生间和厨房紧挨着，会有异味。水岸绿城D户型沙盘图3室1厅2卫1厨113.13㎡优势：全明户型、户型方正、南北通透。利用率高，无浪费面积。劣势：厨房太大，导致没有餐厅。动线不流畅，动静不分离，舒适度低。所有户型优势通透性良好，采光较好；劣势：户型设计不合理，浪费面积，舒适性较差。产品推广分析本项目的推广方式基本靠派单。共有大大小小20多个代理商作为代理，这些代理商各有自己代理区域，派单多集中在以超市为核心区域内，人流量较大。例如：城阳区国货、李沧区李村广场、四方区利群超市、市北区家乐福超市、市南区佳世客等。目前在城阳区916、118路车上看到本项目宣传材料。目的主要针对乘坐此路车产业工人。户型单页本项目推广方式较为简单，主要为派单为主。产品去化分析以上数据获知途径：青岛网上房地产水岸绿城签约均价3399元，主力户型为80—120平方米，总价区间约为27—41万元。案名开盘时间总套数

（套数）总面积

（平方米）销售

（套数）销售面积

（平方米）剩余房源

（套数）剩余房源面积

（平方米）签约均价

（元）销售率月均去化（套数）月均去化面积

（平方米）水岸绿城2011.11.32416195373125599971116195403339951.94%665262客群分析李哥庄以第二产业为主导，提供众多就业岗位，使得大量外地人导入，加上购房带户口等优势，由此外地人购房客群占40%。本案距离城阳棘洪滩工业区较近，拥有数量众多产业工人，由此城阳区刚需客户占到30%。市区养老客户将市区房子留给子女，在郊区买房子方便以后养老。这类客户占到10%。投资性客户占10%。李哥庄当地人为了改善居住品质，从平房搬进楼房。此类客户占到10%。开发商分析青岛顺盛置业有限公司成立于2004年8月,房地产开发资质为三级资质，先后开发了李哥庄镇聚福源小区，中云苗家村聚福源小区一、二期，营海工业园内的厂房、网点、以及李哥庄镇顺盛•聚福源小区一二期三期，并且已全面销售完毕。现在在建水岸绿城C区、D区、E区。青岛顺盛置业有限公司是李哥庄本地小开发商，开发几个中低端楼盘，产品品质一般，在胶州知名度不高，没有影响力。据了解该开发商经常拖欠代理公司佣金，在胶州代理商中口碑较差，与此类开发商合作有一定风险。

顺盛小开发商，知名度一般，经常拖欠代理商佣金，口碑极差。产品优劣势分析优势：产品相对于市区而言，单价较低，总价便宜。周边生活配套齐全，生活便利性良好。道路畅通性良好，开车驾驶较为便利。劣势：户型设计不合理，动静不分离外立面为手刷涂料，产品品质差。内部景观设计一般，绿化率低，舒适度较差周边为工厂、铁路等，居住舒适度较差。开发商知名度低，所建产品有待于市场检验。周边项目分布图水岸绿城东方夏威夷青岛风景星河源小区翠湖家园小区周边项目分析以上数据来源：青岛网上房地产（上述楼盘未包含一些不知名的小楼盘）截止2013.6.20号，李哥庄存量新房存量高达1968套，存量面积约16万平方米。其中本案套数占到总存量约59%，存量面积占到约60%。本案签约均价3399元，相对周边竞品有一定价格优势。目前东方夏威夷下半年将会推出600多套房源，新推面积约4万平方方。青岛风景下半年三期也将入市。（新推面积和套数不详）随着本项目开盘，周边项目共销售5304套，李哥庄房地产市场基本出现饱和程度。李哥庄房地产市场将会日趋激烈化。案名开盘时间总套数

（套数）总面积

（平方米）销售

（套数）销售面积

（平方米）剩余房源

（套数）剩余房源面积

（平方米）签约均价

（元）销售率水岸绿城2011.11.32416195373125599971116195403339951.94%东方夏威夷2013.5.3541445823402884220115741350162.85%青岛风景2011.10.273945328711340228598354342728348286.23%星河源小区2011.11.213263007329326736333337394389.87%翠湖家园小区2012.12.12444235141309302926408131.82%合计

727260297453044428411968160135

本案存量巨大，新兴项目入市将会使得李哥庄房地场市场竞争更加激烈。结论本项目距离胶州、城阳区和青岛市区较远，引导市区投资性客户有一定难度。本项目依靠大量人员派单，而派单人员成本投入巨大。产品品质较差，居住舒适度低，难于引导市区养老型客户。本项目客户定位基本