湖南省房地产市场发展报告9

湖省欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！南开湘晨报“住”指数（2013）：湖南省房地产市场发展报告2欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！目录一、我国房地产市场发展状况.....................................................................0（一）宏观经济环境......................................................................................01、国民经济运行稳中向好.........................................................................02、固定资产投资增速维持去年同期水平...............................................13、工业生产略有增长，企业利润持续增加...........................................24、居民收入继续增长..................................................................................3（二）房地产政策分析.................................................................................31、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心......................................62、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策.................73、国家税务总局关于土地税费的政策调整.........................................104、各地方出台关于新国五条的地方细则.............................................12二、我国房地产市场发展状况...................................................................18（一）我国房地产市场的供求分析..........................................................181、供给分析.............................................................................................182、需求分析.............................................................................................24（二）2012年我国房地产市场价格分析.................................................271、百城住宅均价环比17个月连续上涨...........................................272、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大.........................................283、全国不同城市房价分化局面继续..................................................283欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（三）2012年我国房地产市场景气分析.................................................291、国房景气指数略有回落...................................................................292、房地产企业景气指数先升后降......................................................303、景气指数显示房地产市场略有回暖.............................................30三、湖南省房地产市场发展状况..............................................................32（一）湖南省房地产政策分析...................................................................321、湘潭市房地产税改革试点...............................................................322、湖南省新国五条细则出台...............................................................32（二）2012年湖南省房地产行业供求分析............................................331、供给分析.............................................................................................333、需求分析.............................................................................................34（三）湖南省房地产行业价格分析..........................................................351、房屋销售均价增长，上涨动力增强.............................................352、商品住宅销售面积大幅增长..........................................................36四、湖南省房地产发展指数分析..............................................................38（一）房地产买卖市场发展指数研究......................................................38（二）房地产租赁市场发展指数..............................................................41（三）房屋装修市场发展指数...................................................................44（四）房地产市场发展总指数...................................................................47五、湖南省房地产市场发展战略分析......................................................51（一）湖南省房地产行业发展的优势分析.............................................511、房地产销售市场回暖.......................................................................514欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2、房地产投资持续扩大.......................................................................51（二）湖南省房地产行业发展的劣势分析.............................................521、房地产总体规模偏小.......................................................................522.房地产企业缺乏核心竞争力..............................................................52（三）湖南省房地产行业发展的机遇分析.............................................531、新国五条的温和调控有助于房地产市场回暖............................532.新型城镇化战略为房地产市场稳定发展提供机遇.......................53（四）湖南省房地产行业发展的威胁分析.............................................541、房价上涨预期增强............................................................................542、房地产贷款信贷额度受限...............................................................543、商品房供给面临隐患.......................................................................54（五）湖南省房地产市场发展的应对策略.............................................551、强化土地供应监管............................................................................552、加强金融监管，防范房地产信贷风险。.....................................553、加强保障性住房的建设和管理......................................................564、注重房地产的长远发展...................................................................565欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！南开-潇湘晨报“住”指数（2013）：湖南省房地产市场发展报告一、我国房地产市场发展状况（一）宏观经济环境1、国民经济运行稳中向好3.4%产业增加值175118亿元，亿元，增长8.4%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。从宏观经济预警指数来看，我国宏观经济运行状态整体稳定偏冷。从2012年92013年7月连续11个月处于绿灯区。2013年8月份，预警指数为比上上升1个点，比去年同期上升1个点，位于绿灯区下边缘附近运行。2013年9月恢复绿灯。工业企业增加值连续13个月处于蓝灯，房地产开发投资额、进出口额和国家财政税收也出现连续蓝灯，说明工业与房地产业发展低迷，进出口额也受到0欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！世界经济低迷形势影响。分地区看，1-10月份，东部地区投资163871亿元，同比增长18.6%；中部地区投资98597亿元，增长23.2%；西部地区投资86781亿元，增长23.2%。东部地区增速稍慢，但绝对增长值领先于中部和西部地区。分产业看，月份，第一产业投资7720亿元，同比增长30.6%，增速比1-9月份回落0.5个百分点；第二产业投资150895亿元，增长17.6%，增速加快0.5个百分点；第三产业投资193054亿元，增长21.6%，增速回落0.7个百分点。1欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！数据来源：中华人民共和国国家统计局网站3、工业生产略有增长，企业利润持续增加前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长9.6%，增速比上半年加快0.3个百分点。分三大门类看，采矿业增加值同比增长6.7%，制造业增长10.3%，电力、燃气和水的生产和供应业增长6.8%。分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长8.9%，中部地区增长10.5%，西部地区增长11.0%。分产品看，前三季度464种产品中有338种产品同比增长。前三季度规模以上工业企业产销率达到97.7%，比上半年提高0.2个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值亿元，同比增长4.5%。9月份，规模以上工业增加值同比增长10.2%，环比增长0.72%。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润34864亿元，同比增长12.8%，增速比上半年加快1.7个百分点。其中，主营活动利润358012欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！亿元，同比增长1-8月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.9元，以利润总额计算的利润率为5.4%，以主营活动利润计算的利润率为5.6%。4、居民收入继续增长2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。称“新国五条”。这是自2010年楼市调控以来，继1月份“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国条”的五政策。这政策调控市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房3欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。表12013年新国五条的五项具体措施编号完善稳定房价住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方4欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。2013年住房用全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成4470万套、新开工万套的任务。5欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。5加强市场监管1、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心6欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！自2011年起政府开始公布房价控制目标，制定房价控制计划。2013年初新国五条的出台显示了政府仍旧坚持控制房价不动摇的政策导向。此次新国五条与之前的政策相比，对城市级别加以限定、细化，表明了中央政府即将更严格地审查各地控制目标和控制结果。今年监管重点倾向于增加存量地块供应，同时要保证供应地块的有效性，一方面对地方政府进行监督，另一方面也增加对中小户型楼市供应压力的应对。新国五条还将外来务工人员纳入住房保障范围，因此公租房需求将有所增加。发布政策文政策措施内容时间件名称20住房城充分认识加强档案年乡建设部办管理工作的重要意义，明月公厅关于贯确档案管理的目标任务7欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！发布政策文政策措施内容日彻实施《住房和工作步骤，加强档案管保障档案管理制度和工作机制建设，理办法》的意加快推进档案资料建档见切实做好住房保障统计及信息公开工作。以改革创新的精神推进住房保障工作。严肃住房保障工作纪律。20住房城深入贯彻落实科学年乡建设部关发展观，按照中央关于反月于加强住房腐倡廉的部署要求，坚持8欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！发布政策文政策措施内容明确一级房地产估3、国家税务总局关于土地税费的政策调整《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》指出，一纳税人以称投资与地政府作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作。其中，土地、及工作地政府指其纳税人进行，投10欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。表32013年国家税务总局关于土地税的政策调整政策文政策措施内容件名称2013关于纳明确指出土地改造年4月税人投资政项目有关营业税的征税日府土地改造范围和退税范围提，年6月一步做好土领导。深入工作，着力抓11欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！发布时间政策文件名称政策措施内容日地增值税征好土地增值税清算。狠抓管工作的通落实，强化督导检查。知的通知4、各地方出台关于新国五条的地方细则新国五条出台后，北京、上海、广州、天津等地各自根据城市自身情况，制定了新国五条在地方实施的细则。但，新国五条在地方实施的情况并不严格。“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。12欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实。其中半数以上二三线城市仅公布“房价调控目标”。宏观上全国对于房地产业的调控力度并不如前两年大。这可以看做地方对房价调控的相对放宽，也为房地产市场提供了暂时的缓冲机会。表4各地关于新国五条的细则时要增加普通商品住房用地供应，上海按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求；深化完善“四位一体”住房保障体系，根据确定13欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！城市主要内容的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房万套、万平方米；加强市场监管，查处违法违规行为；加强房地产市场监测走势研判。广州公布新建商品房价格控制目标。为落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作有关大连精神，稳定房屋价格，2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比14欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！城市主要内容增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。新建商品住宅销售价格以国家统计部门权威发布的统计指标为依据。合肥市明确了今年新建商品新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增重庆幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。15欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！城市青岛主要内容加大住房保障力度房价增幅要低于收入增幅。明确新建商品住房价格增幅2013年度新建商品住房价格武汉2013年度我市新建商品住房民人均可支配收入的实际增幅以内。从8个方面做好房地产调控，落实新国五条。八方面内容主要包深圳括：完善房价调控工作机制、加强房地产税收征管、严格实施差别化住房信贷政策、严格执行商品住房16欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！城市主要内容限购政策、增加住房和用地供应、加快落实保障性安居工程规划建设、进一步加强市场监管、加强市场预期管理。17欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！二、我国房地产市场发展状况（一）我国房地产市场的供求分析1、供给分析前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%（扣除价格因素实际增长19.7%），增速比上半年回落个百分点；其中住宅投资增长19.5%，增速比上半年回落1.3个百分点。房屋新开工面积144900万平方米，同比增长7.3%；其中住宅新开工面积增长6.4%。全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比上半年回落5.4个百分点；其中住宅销售面积增长23.9%。全国商品房销售额亿元，同比增长33.9%，增速比上半年回落9.3个百分点；其中住宅销售额增长34.5%。前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。9月，全国商品房售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。18欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！数据来源：国家统计局网站19欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（2）房地产开发企业房屋施工面积相较去年有所回升1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，增速比1-8月份提高个百分点；其中，住宅施工面积443102万平方米，增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。房屋竣工面积52706万平方米，增长4.2%，增速回落0.4个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，增长1.4%。从2013年前5月，房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，而今年有所回升。（3）房地产开发企业到位资金有所增长，增速趋于稳定1-9月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款14568亿元，增20欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%。在其他资金中，定金及预收款24281亿元，增长36.1%；个人按揭贷款10297亿元，增长45.8%。数据来源：国家统计局网站相对于土地购置面积的同比下降，土地供应面积相对充足，实现同比大幅增长。国土资源部数据显示，前三季度全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，进超近五年同期均值(6.29万公顷)。住宅用地中，商品住宅用地供应7.13万公顷，同比增加37.3%，也超过21欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！了近五年同期均值。4月份以来，住宅用地中保障性住房用地占比始终保持在20%以上。截至9月底，今年中夬下达633万套保障性安居工程仸务所需用地已全部落实，实现了应保尽保。（5）新建商品住房供应保持增长2013年1-9月份，房屋新开工面积万平方米，同比增长7.3%，较上半年增速提高3.5个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平，同比增长6.4%，较上半年提高3.5个百分点。房屋竣工面积52706万平方米，同比增长4.2%，较上半年增速回落个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，同比增长1.4%，较上半年增速22欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！回落1.3个百分点。从前三季度和上半年增速的对比看，新开工面积增速有所提高，竣工面积增速则明显回落。显示出未来市场供应依然紧张。表52013年第三季度房屋建设情况企业新开工的相对稳健性。竣工面积表现略好于新开工。第三季各分类市场中，住宅竣工环比上升，其余则均环比下降，且为逐季下降。今年前三季度，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长增速比1-8月份提高0.6个百分点，较上半年回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积443102万平方米，同比增长23欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！12.5%，较上半年回落0.4个百分点。无论是施工总量还是分类市场的施工面积，前三季度末增幅都较上半年末有一定幅度回落。表62012-2013年连续四个季度累计房屋施巟面积情况2、需求分析1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比1-8月份回落0.1个百分点；其中，住宅销售面积增长23.9%，办公楼销售面积增长32.8%，商业营业用房销售面积增长10.8%。商品房销售额54028亿元，增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分点；其中，住宅销售额增长34.5%，办公楼销售额增长45.1%，商业营业用房销售额增长从累计增幅看，商品房包括商品住宅的销售面积及金额增幅呈现先高后低的态势，但实际情况是绝对销售量维持在高位，第四季度如果不出现高强度的紧缩政策，全年销售量和销售金额将再创历史新高，同比增幅也将出现15-20%的高增长。24欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！数据来源：国家统计局官方网站成交金额方面，今年一季度和二季度同比增幅都在30%以上，第三季度增幅略有回落，增幅为21.2%。办公楼和商业营业用房的成交金额环比及同比增幅高于住宅。另外，商品房成交金额及分类市场金额的同比增幅普遍高于对应指标的成交面积增幅。这也表明各类市场的成交价格均在上涨。25欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（2）房地产刚性需求趋于稳定，市场整体趋暖，政府调控短期内有所放松步入2013年以来，房地产市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。纵观2013年前三季度房地产市场，中央政府推出新国五条使年初上涨的房地产市场趋于稳定，但也并未对市场造成真正严重的打压。2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年1-9月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过刚需面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门槛高。根据房价指数，各大城市房价已连涨个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。继市场刚性需求回暖并趋于稳定后，中高档住宅的销售情况也出现回升，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此。2013年适逢中央领导班子换届，无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再26欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式。基于这种执政思路上的新变化，我们认为，四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将难以避免。（二）2012年我国房地产市场价格分析1、百城住宅均价环比17个月连续上涨“百城价格指数”是中国指数研究院为反映全国100个重点城市在售新房价格水平及变化情况而编制的房屋价格指数，该指数报告同时、上、、、、、杭、南、成都、天津等十大城市核算的价格变化情况，即十大城市住宅均价。2013年10月，国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分，其中75个城市环比上涨，24个城市环比下跌，1个城市与上月持。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加3个，其中跌幅在1%以上的有个，较上月增加6个；本月环比上涨的城市比上月减少4个，其中涨幅在1%以上的有29个，较上月减少5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18533元平方米，环比上月上涨1.95%，与上年同期相比上涨15.69%。另外，，按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7147元/平方米，环比上月上27欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！涨0.27%。2、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大2013年10月十大城市住宅均价为元/平方米，环比上月上涨1.95%，比上月扩大0.23个百分点。具体来看，深圳上涨2.83%，涨幅最大，北京上涨2.56%，涨幅比上月缩小，表明“京七条”对市场预期已产生影响，上海涨2.35%，南京、杭州、天津、重庆（主城区）、广州涨幅在1%-1.5%之间，武汉、程度涨幅在1%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨15.69%，连续第12个月上涨，且涨幅较上月扩大1.82个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，南京、上海、程度涨幅在10%-15%之间，重庆（主城区）、武汉、杭州涨幅在5%-10%之间，天津涨幅在5%以内。3、全国不同城市房价分化局面继续2013年前三季度，全国主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期最高，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。三季度随新国五条效应逐渐淡化，在二季度收到抑制的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州热点城市表为。预四季度，以为主，房产、土地效机制或将落实；市场方面，供应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长，与去年同期的阶段性高峰将基本持平，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但全国整体涨幅将趋于平稳。不同城市分化局面继续。一线及部分热点二线城市由于供求矛盾28欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！突出，在供应加大的背景下成交量回升力度也将继续加大，企业将继续加大在热点城市布局，以北京为代表的热点城市，今年以来供应不足以及地王频现促使房价上行压力突出，政策方面存在进一步加码可能。而大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动全国商品房销售面积和均价继续上扬，达到历年来的高峰，而少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降风险。（三）2012年我国房地产市场景气分析1、国房景气指数略有回落图2近一年国房景气指数走势注：景气指数介于0-200之间。大于100时，处于景气状态；小于10029欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！时，处于不景气状态。2、房地产企业景气指数先升后降2013年第一季度，房地产行业企业景气指数比2012年第四季度增长1.7点，为点，这是第一季度房地产市场回暖的具体体现。第二季度受新国五条调控影响，微降至113.2点。第三季度重回115.7点，为近两年最高。2013年前三季度房地产行业企业景气指数总体波动不大，全部处于景气区，显示了市场对于政府求稳为主旨的调控的反应。数据来源：国家统计局2013年年初的新国五条的推出为2013年的房地产市场奠定了求稳的基调。国房景气指数和房地产行业企业景气指数在2013年前三季度的走势也显示出了房地产市场经历2012年低迷后的回暖和对于政府调控的反应。第一季度两项指数双双上升符合年初房地产价格和30欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！土地价格回弹的趋势，也反映出市场的信心。新国五条推出后，房地产市场上涨的趋势被抑制，但也未直接下滑，而是保持基本稳定小幅下落的趋势。总体来看，如无重大政策变化和市场变化，2013年第四季度房地产市场也会维持相对稳定的基调。31欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！三、湖南省房地产市场发展状况（一）湖南省房地产政策分析1、湘潭市房地产税改革试点2013年4月6日，省住建厅召集湖南省各县市相关部门负责人，针对即将出台的湖南省“国五条”细则，进行了座谈。湖南省国五条细则，已上报省政府，经过省政府的修改与审定后，将于本月出台。省国五条细则在房价控制、20%个税、限购限贷等方面，均作出了相32欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！关落地。一是房价的涨幅不能超出的涨幅；二是个人所得税够核实二手房原值的，严格按照差价20%的税率征收个人所得税，如果不能核实原值，就按照原有政策征收。（二）2012年湖南省房地产行业供求分析1、供给分析（1）房地产开发投资保持平稳较快增长1011.38亿元，增长占住宅开100.7%。中小业业房开发投资增速最快，完成投资242.7亿元，增长32.5%；办公楼完成投资亿元，增长17.8%。（2）施工面积平稳增长，竣工面积降幅收窄33欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！前三季度，湖南全省商品房屋施工面积22291.87万平方米，同比增长17%，比去年同期提高17.3个百分点，比上半年提高1.1个百分点，为2012年以来最高增幅。其中，住宅施工面积17272.52万平方米，增长15%，而去年同期为下降比上半年提高个百分点。前三季度，全省商品房屋新开工面积6111.15万平方米，同比增长26.5%，而去年同期为下降13.1%，比上半年提高5.2个百分点。从全国来看，湖南商品房屋新开工面积增速比全国平均增速高19.2个百分点，增速居全国第7位，比上半年前移1位，在中部六省中居第1位。1-5月，新开工面积实现了自去年1-4月以来的首次同比增长，之后持续上扬，前三季度在此基础上将增速进一步提高了20.9个百分点。其中，住宅新开工面积4792.21万平方米，增长30.3%，而去年同期为下降17.9%，比上半年提高个百分点。（1）商品房屋销售面积总体回升，销售额增长前三季度，湖南全省商品房屋销售面积3690.63万平方米，同比增长23.3%，比1-8月提高2.5个百分点。其中，住宅销售面积3369.63万平米，增长23.5%，比1-8月提高了3.2个百分点；平方米以下34欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！中小户型住宅销售面积2763.52万平方米，增长33.2%，对住宅销售面积的贡献率高达107.4个百分点。进入九月，购房者消费热情有所提高，9月份当月商品房屋销售面积563.53万平方米，比上月增长46.6%，占全年销售面积的比重高达15.3%。1、房屋销售均价增长，上涨动力增强据湖南省国土资源厅数据显示，上半年，湖南全省房地产用地出让均价1791.1元方米，同比上涨33.9%。其中，商服用地出让均35欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！价1968.3元/平方米，上涨50.5%，住宅用地出让均价1704.6元/平方米，上涨25.8%。前三季度，全省商品房屋销售额1618.02亿元，增长30.8%，比1-8月提高1.7个百分点。其中，住宅销售额1359.73亿元，增长32.2%，比1-8月提高3.9个百分点。1-9月湖南商品住宅均价2547元/平方米，同比上升14.7%。2、商品住宅销售面积大幅增长长沙商品住宅销售面积大幅增长，占全省商品住宅销售面积的比重为45.3%，同比提高7.3个百分点，进一步推高全省的均价。数字显示，1-9月长沙市内五区商品住宅均价4059元方米，同比上升0.9%。36欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！表7长沙市2013年1-10月份房地产样本价格数据37欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！四、湖南省房地产发展指数分析（一）房地产买卖市场发展指数研究表8湖南省房地产买卖市场发展现状指数消费年份102.972011年2012年107.49115.4513103.556438欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！106.22013年91.91-5.36-4.84-6.51-1.58-13.27价格质量