商业地产开发经营和管理(交大)

商业地产开发经营和管理(交大)第一页，共43页。主讲人简介姜新国上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专著《商铺投资》和商铺投资实战案例《商铺韬略》等著作。姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的研究，其“美感商业”一文被选入中华大型学术文库，被中央党校列为参考读物；他的动态租金成本理论，被多家大型商业集团公司所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为流传。经他咨询、策划的商业地产项目--“利富商贸城”、西安“上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点，其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活”被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房地产行业成功的经典案例。第二页，共43页。成功策划作品之一——“巴比伦生活”第三页，共43页。——“曹安国际妇女儿童用品商业中心”成功策划作品之一第四页，共43页。上市公司“华联股份”战略投资顾问，“店铺经营”的战略思想为该公司接受，取得优异的经营效益。第五页，共43页。巴比伦生活广场（30000平方米）美车饰汽车生活广场（15000平方米）上海吴中汽配城（80000平方米市场）“大娘水饺”企业发展策略亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米）松江文石路商业街市规划（30000平方米）利富商贸大厦（80000方米）上海旅游委培训基地（12000平方米）上海国际水产城（1800亩）新世界房地产公司（企业转型）中电·紫旺电器城（可行性分析）华联股份收购企业（否定案）南汇区航头商业街开发规划（100000平方米）山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米）西安·西大街上海城（24000平方米）洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理）金山新城（200亩全程策划）上海多伦路文化特色街策划第六页，共43页。商业地产的开发概述商业地产经营商业物业管理第七页，共43页。概述第八页，共43页。沿革

◆商铺的传说

◆国外商铺

◆中国商铺

第九页，共43页。

基本概念

◆

商铺价值的构成

◆

衡量商铺价值的标准

第十页，共43页。比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、机密、经济升值条件经营或商业环境土地或居住环境消耗价值转移(中间商品)终端消耗获得方式投资购置类型经营型物业消耗型物业属性生产资料生活资料第十一页，共43页。商铺种类

◆

按路段区位分类

◆

按用途分类

◆

按建筑形态分类

◆

按组合形式分类

第十二页，共43页。第一部分商业地产的开发第十三页，共43页。用地判析

◆所在城市

◆所在商圈

◆用地条件

第十四页，共43页。定位决策

◆定位原则

◆定位方法

第十五页，共43页。2003年业态租金承受能力第十六页，共43页。2004年业态租金承受能力第十七页，共43页。2003业种租金承受能力第十八页，共43页。2004业种租金承受能力第十九页，共43页。类形商业街市第二十页，共43页。项目开发策略◆用途决定建筑规划

◆业态决定建筑形态

◆商业文化决定建筑风格、景观设置◆经营特色决定装饰风格◆其

他第二十一页，共43页。商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形式选取文化气氛营造挖掘商业价值提高使用价值提高附加价值房地产价值提升第二十二页，共43页。实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理业态设置业种组合商品经营成本销售方式要领推广水平促进关系价格经营成本业态主题价格商场成本物业管理管理技术招商能力商业价值提升第二十三页，共43页。策划要则

◆价值发现

◆改变竞争态势

◆引起关注

◆以理服人

◆

商业地产的品牌战略

第二十四页，共43页。商业资源开发

◆

商业生态

◆商业资源分类

◆商业资源开发◆

研究招商第二十五页，共43页。商铺一般开发方法◆商业街区：综合◆商业街：主题◆购物中心：组合◆市场：专业◆街铺：房型第二十六页，共43页。开发筹划

◆开发物业类型

◆资金筹划(资金链)拉长的趋势

◆商业物业开发前的重要征询◆一般房地产开发程序

第二十七页，共43页。商铺价值的十大关系◆同区域购买力的关系(经济发展水平)◆同产业结构关系◆同区域房价的关系◆同商业的聚集程度的关系(商业传统)◆同开发用地的关系第二十八页，共43页。◆同业态的租金承受能力的关系◆同楼层的关系AA=1第二十九页，共43页。◆同面积的关系（双三角）

N

SS=面积N=租金◆同市场需求的关系◆同商业发展的关系第三十页，共43页。第二部份商业地产经营第三十一页，共43页。市场背景

◆总量供应

◆市场特征

◆开发发展方向

◆政策导向

◆法规滞后

◆周边市场

第三十二页，共43页。商业地产的盈利模式

◆政府的盈利模式

◆开发商的盈利模式

◆投资者的盈利模式

第三十三页，共43页。商业地产的主要经营方式

◆商铺销售

◆转让◆经营权转让

◆租赁经营◆并购

◆股份转让

第三十四页，共43页。未来商业地产的营运模式和架构

◆开发资本进入

◆金融资本和商业资本介入

◆项目运营◆资产赎回

◆资产保管和再融资◆未来商业地产营运的整体架构第三十五页，共43页。总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部电脑档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵押托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2、资产版块：估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：法务部、保障部、审计室形成状态第三十六页，共43页。第三部份商业物业管理第三十七页，共43页。资产管理

◆

价值评估◆市场环境

◆资产管理和资产经营

第三十八页，共43页。品牌管理◆品牌特征

◆商业地产品牌体系

◆商业品牌资源储备

◆品牌维护

第三十九页，共43页。商业运行管理

◆商铺经营管理

◆业态、业种控制

◆商品管理、商品保护

◆商场秩序管理◆售后服务

◆营业员管理

第四十页，共43页。商业物业