第六章房屋建筑物与在建工程的评估课件

第五章房屋建筑物与在建工程的评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。（一）土地（二）建筑物（三）土地与建筑物合一的“房产”第五章房屋建筑物与在建工程的评估第一节房地产评估1二、房地产的特征1、土地的自然特性主要表现在：（1）数量的固定性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性二、房地产的特征22、土地的人文特性主要表现：（1）土地用途的广泛性（2）土地数量的稀缺性（3）土地社会经济位置的可变性（4）土地的可垄断性2、土地的人文特性主要表现：33、房屋建筑物的特点（1）不可位移性（2）产权边界的复杂性（3）功能变异性3、房屋建筑物的特点44、房地产的特性（1）位置的固定性房地产位置的固定性，派生出了房地产的地区性和个别性（2）使用的长期性土地使用权的剩余年限是影响房地产评估价值的一个重要因素（3）影响因素的多样性（4）投资大量性房地产投资的大量性使房地产变现比较困难，变现风险较大（5）保值增值趋势4、房地产的特性5三、房地产价格及其决定因素（一）房地产价格房地产价格是指房地产交易双方的实际成交价格。主要包括：1、土地价格2、建筑物价格，指纯建筑物部分的价格，不包括其占用的土地价格三、房地产价格及其决定因素（一）房地产价格6建筑物价格的分类（1）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出售价格与出租价格。出租价格现值之和要高于出售价格（2）根据计算单位的不同建筑物价格可以分为总价格与单位价格。在确定出售价格与出租价格时一般以单位建筑面积价格表示（3）根据交房时间的不同，建筑物价格可为现房价格与期房价格，其房价格中应扣除预付房款利息，一般低于现房价格▲房地价是指建筑物连同其占用的土地在一起的价格建筑物价格的分类（1）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出7（二）影响房地产价格的因素1、基本因素（1）建筑成本（2）开发商利润（3）税金（4）其他配套费用

（二）影响房地产价格的因素82、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因素（1）土地因素（2）经济地理因素（3）市场因素（4）行政因素2、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因93、个别因素（1）物理因素（位置、地形地质、面积、地块形状、土地用途、容积率和使用年限等）（2）房屋装修标准（3）设备完善状况（4）房屋附属设备状况（5）楼层、朝向因素（6）房屋折旧和完损程度3、个别因素10四、房地产评估的原则和程序（一）房地产评估的原则1、合法原则2、房地分估合一原则3、区域及地段原则4、最有效使用原则四、房地产评估的原则和程序（一）房地产评估的原则11（二）房地产评估程序

1、明确评估基本事项2、拟定评估工作计划3、实地勘察（重要步骤）4、收集整理资料5、选用评估方法评定估算房地产评估的基本方法有：成本法、市场法、收益法6、确定评估结果，撰写评估报告（二）房地产评估程序

1、明确评估基本事项12第二节建筑物评估一、建筑物及其分类建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。（一）按用途分类分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共建筑、公用设施等（二）按结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构第二节建筑物评估一、建筑物及其分类13二、建筑物评估应考虑的因素（一）坐落位置（二）面积（三）结构（四）用途（五）附属设施（六）装修质量和水平（七）楼层、朝向（八）建成时间、平面格局、权利状况（九）其他二、建筑物评估应考虑的因素（一）坐落位置14三、建筑物评估特点（一）房地合一评估与房地分估（二）建筑物产权受土地使用权制约四、建筑物评估的成本法（一）建筑物重置成本的构成及估算方法三、建筑物评估特点151、重置成本的构成（1）土地取得费；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费，包括销售税金及附加、销售费用，其他销售税费；（6）开发利润待估建筑物的价格=建筑物重置全价×实体成新率—功能性贬值—经济性贬值1、重置成本的构成162、重置成本的估算方法（1）重编预算法重置成本=∑[（实际工程量×现行单价或定额）×（1+工程费率）±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本准确性相对较高，但所需工程技术资料多，工作量大。2、重置成本的估算方法17（2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，按现行预算价格和费率计算建安工程造价，再加上间接成本，从而估算出重置成本。重置成本=建筑综合造价+前期费用+其他费用+资金成本▲一般适用于评估用途和结构大致相同或相似、数量较多的建筑物以及因缺乏参照物无法运用类比法的情形。（3）价格指数调整法，适用于单位价值小、结构简单、运用其他方法有困难的建筑物重置成本评估（2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，18（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算1、使用年限法有形损耗率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算192、打分法。五个等级：（1）完好房，成新率在80%以上（2）基本完好房，成新率在60%—79%之间（3）一般损坏房，成新率在40%—59%之间（4）严重损坏房，成新率在39%以下（5）危房▲P142表6-12、打分法。五个等级：20（三）建筑物功能性贬值的分析估算（1）建筑物用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来产生了土地的功能性贬值。建筑物的功能性贬值等于建筑物占地的实际用途与最佳用途之间的价差。（2）建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例，所形成的价值损失，也是一种功能性贬值。（3）建筑物的装修和设备的配置水平过高或过低，与其总体功能不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。（三）建筑物功能性贬值的分析估算21（四）建筑物经济性贬值的分析估算经济性贬值=（建筑物年收益净损失额/建筑物还原利率）×[1-1/(1+r)∧n]经济性贬值=∑Ri（1+r）∧—i其中：Ri—第I年建筑物收益损失额；r—折现率；n—收益损失预计年限。（四）建筑物经济性贬值的分析估算22评估步骤：第一，确定评估基准日。第二，估算重置成本。第三，估算成新率。第四，估算功能性贬值。第五，计算评估值。评估步骤：23例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积800平方米，建筑面积3500平方米，其结构为钢筋混凝土结构。该写字楼于2019年5月竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市场比较法评定的该地产的单位价格为1500元/平方米，现要求评估该房地产在2019年5月的价格，其中房产的评估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技术经济资料均可获得）。例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积8024该房地产评估的估算过程如下：1.评估确定该建筑物的重置全价。根据收集的资料表明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与原建筑物决算情况相同且有比较可靠的建筑业价格指数体系，因此可以根据价格指数调整法确定待估建筑物的重置全价。假设2019年建筑业定基价格指数为112.5，2019年建筑业定基价格指数为128.5，故该待估建筑物的重置全价为：350×（128.5/112.5）=399.78（万元）该房地产评估的估算过程如下：252.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分得分为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分，则该建筑物的实体成新率为：实体成新率＝（81×0.8＋65×0.1＋75×0.1）/100×100％＝78.8％3.计算功能性贬值。经专家分析测算，该建筑物由于结构设计不合理，为达到其应有的理想状态需一次性花费20万元进行内部改造，该建筑物功能性贬值仅此一项，则应扣除的建筑物功能性贬值额为20万元。2.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分264.计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行该市重点交通建设项目，使得该地区交通条件及环境质量严重下降，从而有些租户退客导致每年4万元的净收益损失，该损失额持续的时间将是3年，已知建筑物收益率为10%，则该建筑物经济性贬值为：（4/10%）×[1—1/（1+10%）∧3]=9.95（万元）4.计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行该市重点交通建设项275.计算建筑物的价格：建筑物的价格＝（建筑物重置全价×实体成新率－功能性贬值－经济性贬值）＝399.78×78.8％－20－9.95=285.08（万元）6.确定待估房地产的价格。由现有资料可知土地总价格为：800×1500＝120（万元）故该待估房地产的评估价格为：285.08＋120＝405.08（万元）5.计算建筑物的价格：28五、建筑物评估的收益还原法原理与土地使用权的收益法评估基本相同，主要适用于收益性房产的评估，并且能够合理地分解房产和地产各自归属的收益。基本思路：1.当只需评估房地产的整体价格时，可计算出房地产的整体收益，再用房地产的综合还原利率进行还原可得到房地产的价格。2.当需要单独估算房产（建筑物）的价格，则需要从房地产整体收益中分离出属于房产的纯收益，可用建筑物残余法进行建筑物的估价五、建筑物评估的收益还原法29建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法确定土地的价格，并根据其还原利率计算出土地的纯收益。再根据从房地产纯收益总额中扣除土地的纯收益。建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益30在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算公式如下：（P144）（折旧后收益）其中：B——建筑物的收益价格；A——建筑物及其基地所产生的纯收益；L——土地价格；——土地的还原利率；——建筑物的还原利率。[1—](1+)∧n1在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算31例题：P145某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积1万平方米，建筑总面积60000平方米。建筑物为钢筋混凝土结构，地上层高12层。自2019年1月1日，土地使用年限为50年，用其他方法评估的土地使用权价格为2000元/平方米。评估基准日为2019年12月21日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值：例题：P145某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积1万32大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70％，即42000平方米，其余部分为建筑墙体、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算，每平方米为80元。根据资料统计，常年平均空房率为15％。大厦总造价为7500万元，设备与家具总投资为600万，可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限，按50年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高，不计建筑物残值，设备与家具净残值率为5％，经营期间，每月的经营性支出为12万元，房产税按建筑物造价的70％计征，税率为每月0.5％。其他税率按每月总收入的8％交纳，所得税按25％计征。假设建筑物适用的还原利率为12％，土地适用的还原利率为10％。大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70％，即420033该建筑物价格的评估过程如下：（1）计算总收入年总收入＝42000×（1－15％）×80×12＝34272000（元）＝3427.2（万元）（2）计算年总费用家具设备年折旧费＝[600×（1－5％）]/10＝57（万元）年经常性支出＝12×12＝144（万元）年房产税＝7500×70％×0.5％×12＝315（万元）年其他税费＝42000×（1－15％）×80×8％×12＝274.176（万元）年总费用＝①＋②＋③＋④＝790.176（万元）该建筑物价格的评估过程如下：34（3）计算年纯收益年纯收益＝（年总收益－年总费用）×（1－所得税税率）＝（3427.2－790.176）×（1－25％）＝2637.024×0.75=1977.768（万元）（4）计算土地年纯收益土地年纯收益＝2000×10000×10％＝200（万元）（5）计算建筑物年纯收益（折旧前）建筑物年纯收益＝1977.768－200＝1777.768（万元）（3）计算年纯收益35（6）计算大厦的评估值因该大厦的土地使用年限只有50年，自2019年1月1日算起至评估日已有10年，故剩余有效期为40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用权年限，故折旧年限只能以土地使用权年限为准，折旧率d=1/40＝2.5%，在折现率为12％的情况下，建筑物的评估值为：（计算过程简略）＝10833.28（万元）该建筑物在2019年12月31日的评估值为10833.28万元。（6）计算大厦的评估值36六、建筑物评估的市场法与土地使用权的市场法基本相同（一）市场房价对照法关键在准确获取与待评估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格（二）单位造价调整法六、建筑物评估的市场法37第三节在建工程评估

一、在建工程及特点在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽已完工但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有许多特点：（一）在建工程资产种类多，情况复杂。（二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。（三）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量较难一致。（四）在建工程的建设周期长短差别较大。第三节在建工程评估

一、在建工程及特点38二、在建工程评估所需资料第一，在建工程的详细资料；第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预算书，施工合同等第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费用及其他费用等数据资料。二、在建工程评估所需资料39三、在建工程的评估方法

在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。三、在建工程的评估方法

在建工程的评估方法主要是重置成本法。40（一）重置成本法评估在建工程：思路与评估固定资产相同：固定资产（建筑物）的重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。（一）重置成本法评估在建工程：思路与评估固定资产相同：固定资41非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用。功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣42对于建设期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其帐面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，评估时可以考虑按在建工种的帐面值作为评估值。对于整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。属于停建的在建工程，应查明停建的原因，因工程的产、供销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性贬值及经济性贬值。对于建设期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其帐面价值基43已完工在建工程评估：收益法或重置成本法适用已完工在建工程价格=工程决算总支出额×（1+调整系数）已完工在建工程评估：收益法或重置成本法适用44如果确实可以证明在建工程的预期收益明显高于或低于社会平均水平，则要考虑在建工程超额收益或减额收益对在建工程评估值的影响。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成本来评估。如果确实可以证明在建工程的预期收益明显高于或低于社会平均水平45未完工在建工程的评估（1）重置核算法：根据实际已发生的工程直接费用和间接费用按现行物价水平进行适当调整，再加上实际已发生的不可预见费用和预算外费用的重置价值得出未完工在建工程的重置成本的方法。☆未完工在建工程重置成本=∑[(各项直接费用项目消耗量×单位价格标准)×（1+相应调整系数）]+∑[(应计提间接费的直接费用）×适用间接费率×（1+相应调整系数）]+实际发生的不可预见费用和预算外费用×（1+相应调整系数）未完工在建工程的评估（1）重置核算法：根据实际已发生的工程直46（2）形象进度法：根据未完成工程的总预算及工程的形象进度，将未完成工程已发生的预算投入调整为重置成本，再加上根据未完工程的预算与决算的差异所套算的预算外费用而得出未完工程重置成本的方法。工程形象进度（%）=实际完成工程量/总预算工程量×100%工程形象进度（%）=实际已发生工程造价/工程总预算造价×100%工程形象进度=∑[各部位完成进度（%）×各部位占建筑工程预算的比例（%）]

（表6-2P149）（2）形象进度法：根据未完成工程的总预算及工程的形象进度，将47表6-2

工程造价构成表

混合结构

框架结构预制装配构架结构预制吊装结构基础工程13152515结构工程60605560装饰工程27252025表6-2工程造价构成表混合结构框架结构预制装48例题某企业正建设一混合结构厂房，工程总预算造价800万元，建筑面积为2500平方米。现企业清产核资欲评估该厂房价值，评估时，该厂房尚未完工，根据评估人员现场勘查和施工单位提供的资料表明，该未完工厂房中基础工程已完成95%，结构工程完成80%，装饰工程尚未开始。又据有关资料数据得知，已完工程造价高于预算造价10%，施工单位的施工进度资料表明，该工程到目前为止已发生预算外费用25000元，试评估该未完工程现行重置成本。例题某企业正建设一混合结构厂房，工程总预算造价800万元，建49【分析】估算过程如下：（1）测算该未完工程的形象进度根据表6-2可知，混合结构建筑物中基础工程的造价构成为13％，结构工程的造价为60％，装饰工程的造价构成为27%，则该未完工程的形象进度为：95%×13%+80%×60%=60.35%（2）估算该未完工程的重置成本为：800×60.35%×（1＋10%）+2.5＝533.58（万元）【分析】估算过程如下：50（二）收益现值法评估在建工程一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平，可以采用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时，除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外，还要注意以下几个问题：

（二）收益现值法评估在建工程511、在建工种的整体性要求。一般而言，形象进度在85％以上和竣工项目可以采用收益法。2、评估以一年为期较为合理。3、风险增加，在建工程的风险性高于一般评估项目，尤其运用收益法时，由于不确定因素，风险更大。对评估人员来说，需要丰富的经验，细致的工作，当然也要承担更大的风险。1、在建工种的整体性要求。一般而言，形象进度在85％以上和竣52第五章房屋建筑物与在建工程的评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。（一）土地（二）建筑物（三）土地与建筑物合一的“房产”第五章房屋建筑物与在建工程的评估第一节房地产评估53二、房地产的特征1、土地的自然特性主要表现在：（1）数量的固定性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性二、房地产的特征542、土地的人文特性主要表现：（1）土地用途的广泛性（2）土地数量的稀缺性（3）土地社会经济位置的可变性（4）土地的可垄断性2、土地的人文特性主要表现：553、房屋建筑物的特点（1）不可位移性（2）产权边界的复杂性（3）功能变异性3、房屋建筑物的特点564、房地产的特性（1）位置的固定性房地产位置的固定性，派生出了房地产的地区性和个别性（2）使用的长期性土地使用权的剩余年限是影响房地产评估价值的一个重要因素（3）影响因素的多样性（4）投资大量性房地产投资的大量性使房地产变现比较困难，变现风险较大（5）保值增值趋势4、房地产的特性57三、房地产价格及其决定因素（一）房地产价格房地产价格是指房地产交易双方的实际成交价格。主要包括：1、土地价格2、建筑物价格，指纯建筑物部分的价格，不包括其占用的土地价格三、房地产价格及其决定因素（一）房地产价格58建筑物价格的分类（1）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出售价格与出租价格。出租价格现值之和要高于出售价格（2）根据计算单位的不同建筑物价格可以分为总价格与单位价格。在确定出售价格与出租价格时一般以单位建筑面积价格表示（3）根据交房时间的不同，建筑物价格可为现房价格与期房价格，其房价格中应扣除预付房款利息，一般低于现房价格▲房地价是指建筑物连同其占用的土地在一起的价格建筑物价格的分类（1）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出59（二）影响房地产价格的因素1、基本因素（1）建筑成本（2）开发商利润（3）税金（4）其他配套费用

（二）影响房地产价格的因素602、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因素（1）土地因素（2）经济地理因素（3）市场因素（4）行政因素2、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因613、个别因素（1）物理因素（位置、地形地质、面积、地块形状、土地用途、容积率和使用年限等）（2）房屋装修标准（3）设备完善状况（4）房屋附属设备状况（5）楼层、朝向因素（6）房屋折旧和完损程度3、个别因素62四、房地产评估的原则和程序（一）房地产评估的原则1、合法原则2、房地分估合一原则3、区域及地段原则4、最有效使用原则四、房地产评估的原则和程序（一）房地产评估的原则63（二）房地产评估程序

1、明确评估基本事项2、拟定评估工作计划3、实地勘察（重要步骤）4、收集整理资料5、选用评估方法评定估算房地产评估的基本方法有：成本法、市场法、收益法6、确定评估结果，撰写评估报告（二）房地产评估程序

1、明确评估基本事项64第二节建筑物评估一、建筑物及其分类建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。（一）按用途分类分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共建筑、公用设施等（二）按结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构第二节建筑物评估一、建筑物及其分类65二、建筑物评估应考虑的因素（一）坐落位置（二）面积（三）结构（四）用途（五）附属设施（六）装修质量和水平（七）楼层、朝向（八）建成时间、平面格局、权利状况（九）其他二、建筑物评估应考虑的因素（一）坐落位置66三、建筑物评估特点（一）房地合一评估与房地分估（二）建筑物产权受土地使用权制约四、建筑物评估的成本法（一）建筑物重置成本的构成及估算方法三、建筑物评估特点671、重置成本的构成（1）土地取得费；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费，包括销售税金及附加、销售费用，其他销售税费；（6）开发利润待估建筑物的价格=建筑物重置全价×实体成新率—功能性贬值—经济性贬值1、重置成本的构成682、重置成本的估算方法（1）重编预算法重置成本=∑[（实际工程量×现行单价或定额）×（1+工程费率）±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本准确性相对较高，但所需工程技术资料多，工作量大。2、重置成本的估算方法69（2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，按现行预算价格和费率计算建安工程造价，再加上间接成本，从而估算出重置成本。重置成本=建筑综合造价+前期费用+其他费用+资金成本▲一般适用于评估用途和结构大致相同或相似、数量较多的建筑物以及因缺乏参照物无法运用类比法的情形。（3）价格指数调整法，适用于单位价值小、结构简单、运用其他方法有困难的建筑物重置成本评估（2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，70（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算1、使用年限法有形损耗率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算712、打分法。五个等级：（1）完好房，成新率在80%以上（2）基本完好房，成新率在60%—79%之间（3）一般损坏房，成新率在40%—59%之间（4）严重损坏房，成新率在39%以下（5）危房▲P142表6-12、打分法。五个等级：72（三）建筑物功能性贬值的分析估算（1）建筑物用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来产生了土地的功能性贬值。建筑物的功能性贬值等于建筑物占地的实际用途与最佳用途之间的价差。（2）建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例，所形成的价值损失，也是一种功能性贬值。（3）建筑物的装修和设备的配置水平过高或过低，与其总体功能不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。（三）建筑物功能性贬值的分析估算73（四）建筑物经济性贬值的分析估算经济性贬值=（建筑物年收益净损失额/建筑物还原利率）×[1-1/(1+r)∧n]经济性贬值=∑Ri（1+r）∧—i其中：Ri—第I年建筑物收益损失额；r—折现率；n—收益损失预计年限。（四）建筑物经济性贬值的分析估算74评估步骤：第一，确定评估基准日。第二，估算重置成本。第三，估算成新率。第四，估算功能性贬值。第五，计算评估值。评估步骤：75例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积800平方米，建筑面积3500平方米，其结构为钢筋混凝土结构。该写字楼于2019年5月竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市场比较法评定的该地产的单位价格为1500元/平方米，现要求评估该房地产在2019年5月的价格，其中房产的评估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技术经济资料均可获得）。例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积8076该房地产评估的估算过程如下：1.评估确定该建筑物的重置全价。根据收集的资料表明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与原建筑物决算情况相同且有比较可靠的建筑业价格指数体系，因此可以根据价格指数调整法确定待估建筑物的重置全价。假设2019年建筑业定基价格指数为112.5，2019年建筑业定基价格指数为128.5，故该待估建筑物的重置全价为：350×（128.5/112.5）=399.78（万元）该房地产评估的估算过程如下：772.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分得分为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分，则该建筑物的实体成新率为：实体成新率＝（81×0.8＋65×0.1＋75×0.1）/100×100％＝78.8％3.计算功能性贬值。经专家分析测算，该建筑物由于结构设计不合理，为达到其应有的理想状态需一次性花费20万元进行内部改造，该建筑物功能性贬值仅此一项，则应扣除的建筑物功能性贬值额为20万元。2.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分784.计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行该市重点交通建设项目，使得该地区交通条件及环境质量严重下降，从而有些租户退客导致每年4万元的净收益损失，该损失额持续的时间将是3年，已知建筑物收益率为10%，则该建筑物经济性贬值为：（4/10%）×[1—1/（1+10%）∧3]=9.95（万元）4.计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行该市重点交通建设项795.计算建筑物的价格：建筑物的价格＝（建筑物重置全价×实体成新率－功能性贬值－经济性贬值）＝399.78×78.8％－20－9.95=285.08（万元）6.确定待估房地产的价格。由现有资料可知土地总价格为：800×1500＝120（万元）故该待估房地产的评估价格为：285.08＋120＝405.08（万元）5.计算建筑物的价格：80五、建筑物评估的收益还原法原理与土地使用权的收益法评估基本相同，主要适用于收益性房产的评估，并且能够合理地分解房产和地产各自归属的收益。基本思路：1.当只需评估房地产的整体价格时，可计算出房地产的整体收益，再用房地产的综合还原利率进行还原可得到房地产的价格。2.当需要单独估算房产（建筑物）的价格，则需要从房地产整体收益中分离出属于房产的纯收益，可用建筑物残余法进行建筑物的估价五、建筑物评估的收益还原法81建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法确定土地的价格，并根据其还原利率计算出土地的纯收益。再根据从房地产纯收益总额中扣除土地的纯收益。建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益82在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算公式如下：（P144）（折旧后收益）其中：B——建筑物的收益价格；A——建筑物及其基地所产生的纯收益；L——土地价格；——土地的还原利率；——建筑物的还原利率。[1—](1+)∧n1在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算83例题：P145某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积1万平方米，建筑总面积60000平方米。建筑物为钢筋混凝土结构，地上层高12层。自2019年1月1日，土地使用年限为50年，用其他方法评估的土地使用权价格为2000元/平方米。评估基准日为2019年12月21日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值：例题：P145某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积1万84大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70％，即42000平方米，其余部分为建筑墙体、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算，每平方米为80元。根据资料统计，常年平均空房率为15％。大厦总造价为7500万元，设备与家具总投资为600万，可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限，按50年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高，不计建筑物残值，设备与家具净残值率为5％，经营期间，每月的经营性支出为12万元，房产税按建筑物造价的70％计征，税率为每月0.5％。其他税率按每月总收入的8％交纳，所得税按25％计征。假设建筑物适用的还原利率为12％，土地适用的还原利率为10％。大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70％，即420085该建筑物价格的评估过程如下：（1）计算总收入年总收入＝42000×（1－15％）×80×12＝34272000（元）＝3427.2（万元）（2）计算年总费用家具设备年折旧费＝[600×（1－5％）]/10＝57（万元）年经常性支出＝12×12＝144（万元）年房产税＝7500×70％×0.5％×12＝315（万元）年其他税费＝42000×（1－15％）×80×8％×12＝274.176（万元）年总费用＝①＋②＋③＋④＝790.176（万元）该建筑物价格的评估过程如下：86（3）计算年纯收益年纯收益＝（年总收益－年总费用）×（1－所得税税率）＝（3427.2－790.176）×（1－25％）＝2637.024×0.75=1977.768（万元）（4）计算土地年纯收益土地年纯收益＝2000×10000×10％＝200（万元）（5）计算建筑物年纯收益（折旧前）建筑物年纯收益＝1977.768－200＝1777.768（万元）（3）计算年纯收益87（6）计算大厦的评估值因该大厦的土地使用年限只有50年，自2019年1月1日算起至评估日已有10年，故剩余有效期为40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用权年限，故折旧年限只能以土地使用权年限为准，折旧率d=1/40＝2.5%，在折现率为12％的情况下，建筑物的评估值为：（计算过程简略）＝10833.28（万元）该建筑物在2019年12月31日的评估值为10833.28万元。（6）计算大厦的评估值88六、建筑物评估的市场法与土地使用权的市场法基本相同（一）市场房价对照法关键在准确获取与待评估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格（二）单位造价调整法六、建筑物评估的市场法89第三节在建工程评估

一、在建工程及特点在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽已完工但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有许多特点：（一）在建工程资产种类多，情况复杂。（二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。（三）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量较难一致。（四）在建工程的建设周期长短差别较大。第三节在建工程评估

一、在建工程及特点90二、在建工程评估所需资料第一，在建工程的详细资料；第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预算书，施工合同等第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费用及其他费用等数据资料。二、在建工程评估所需资料91三、在建工程的评估方法

在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。三、在建工程的评估方法

在建工程的评估方法主要是重置成本法。92（一）重置成本法评估在建工程：思路与评估固定资产相同：固定资产（建筑物）的重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。（一）重置成本法评估在建工程：思路与评估固定资产相同：固定资93非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用。功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣94对于建设期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其帐面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，评估时可以考虑按在建工种的帐面值作为评估值。对于整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。属于停建的在建工程，应查明停建的原因，因工程的产、供销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性贬值及经济性贬值。对于建设期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其帐面价值基95已完工在建工程评估：收益法或重置成本法适