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）照明及 动力等电力系统：包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统。各层室内外照明、开关插座、所有配 电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。）上述工程 设施设备的专项维修保养由中标方负责，中标人负责监督、配合专业维修保养公司的维保工作。三、物业内市政共用设施的维修、养护、运行和管理包括：沟渠、池 、井等。对化粪池、油池、白蚁防治等专项工作，在需要 维修（清理）时向业主申报，费用由业主承担。负责公用绿地、花木养护和管理。公共环境卫生管理。物业范围内空地保洁；大楼门厅、走廊、电梯、楼梯、天台全方位保 洁；本物业改造完成投入使用后：受理大堂、办公室、会议室全方位保 洁；指定范围的保洁；以上场地的垃圾分类、清运；（化学品污染物除外）6、与有收运资质的收运单位签订合同，建立垃圾 收集清运台帐（特别是餐厨垃圾清运台帐）。车辆停放秩序 的管理。指挥车辆在正确的地点停放，限制车辆行驶的速度。对于违规停放的车辆可以进行锁车处理并上报相关业主。七、公共秩序管理。包括：24小时的安全监控，并做好大楼的安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤、报刊、邮件、样品收发。12安全防范管理消防监控。24小时监控消防报警系统、烟感系统及检验室摄像监控系统，及时发现火警，发现火警及时报警；由管理处组织义务消防队、每年制订消防演练方案，报业主审批同意后实施。执行业主的消防管理 制度及落实业主的消防管理 培训要求。防盗监控。人员和物品出入检查管理，24小时安全系统监控、事故控制和调查跟进。安全保卫。大门设岗，对来访人员和车辆进行确认并登记，首层电梯楼梯厅，做好护卫工作，防止与工 作无关的外来人员乘电梯或上楼梯。节能措施定时巡查设备，发现有跑、冒、滴、漏的现象及时处理，晚上职工全部走后关上卫生间排气扇，用电梯空调制冷的季节，晚上关闭制冷功能。每天晚上巡楼 清场时检查公共场所，除应急照明外，只开一组走廊灯，关闭其他照明灯具。

附件二:物业管理服务质量要求（一）公殷施日常管理要求序号指标名称达标率管理指标实施措施1维修及时率100%接到通知10分钟内到达现场，立即进行维修，不能立即排除故障的，说明原因。2维修质量合格率100%对维修工作进行回访，以确保维修工程合格，满足工作需要。3绿化完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，并由清洁主管监督执行，发现问题立即修复。4清洁、保洁率99%落实保洁人员包干，不留死角，实行巡查制度，并由清洁主管监督执行，以确保大楼区域内垃圾日产日清。各楼层洗手间是重点保洁区域，一般情况每天保洁5次，特殊情况视需要加强保洁次数。5化粪池、雨水井、污水井完好率100%落实责任人，实行巡查制度，以确保沟、渠排水顺畅，并定期疏通、清理。6责任性治安案件发生率0落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，以确保大楼的安全。7消防设施完好率100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。8责任性火灾发生宗数0管理处全员义务消防制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知管理处，以确保大楼消防安全。9管理人员专业培训合格率100%根据业主物业项目对人员培训，确保培训合格率达100%,以保障员工的素质，满足业主的管理需求。10档案完整率95%建立各类物业管理档案并根据情况及时修改或补充。（二）共用及帼设备设施日常管理要求1、共用设施日常管理工作要求序号类别项目计戈U方案标准实施效果1室外昭八、、明1）道路灯、投光灯2）其它照明灯每天检查一次，随坏随修由技工按项目维修规程实施1）电气安全操作规程。2）灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，无破损，完好率99%2沟渠池井1）雨水井2）污水井阀门井3）修池每周检查一次，发现问题，随时维修或报业主。由工程维修工按项目维修规程实施1）井内无积物，井壁无脱落。2）修池无堵塞，井盖标志清晰。1）井盖完好率100%2）无损缺，无堵塞。3绿化1）盆栽2）室外植物每天检查一次发现问题随时督促绿化公司解决。出现问题及时更换业主满意业主满意4排水管雨水、检验室、洗手间排水管每天检查一次，随坏随修或报业主由工程技工按项目维修规程实施。排水管施工技术标准1）管道畅通，无堵塞，无泄露2）消防设施正常功效。2、机电设备日常检查保养工作要求序号项目保养类别划分计戈U方案标准实施效果1电梯每天巡查一次，发现问题，立即与电梯保养承包商联系维修由电梯维保商实行维修电梯维修保养标准1）安全正常运行平稳2）机房整洁2机电设备1）日常机电设备零部件易耗品维修、更换2）空调、制冷设备的维护和保养每天巡视检查，发现问题，立即处理或报业主由电工维修组织实施并报业主。各机电设备维修保养规程1）无故障停电2）保障安全运行公1）线路检修维姓用昭明1）线路无U3共护每周检查一次，发由电工按作业接昭八、、明2）灯具维修及更新现问题，立即维修规程实施维修二比|多|不笠｝规程2）照明灯具正常功效4消防设施1）室内消防栓的维护及检修2）温感报警系统故障的排除和维护每周检查一次，发现问题，立即维修或报业主由中标方按照相应作业规程实施维修，并报业主1）标识维护规定2）消防栓维修操作规程3）消防报警系统保养规程1）设施启效,标志清楚，完好无损2）灵敏，准确报警

（三）湍保洁工作计划标准）工作范围每日工作每周工作每月工作每季工作大堂1、大堂洗地、喷洁抛光1次；2、清抹植物盆座1次；3、清洁电梯轿厢1次；4、风口、电掣、标识牌、应急灯、消防箱等设施清抹1次；5、接待台清洁2次。1、电梯轿厢抹尘1次；2、消毒清洗2次；3、大堂墙身清抹1次。1、电梯槽吸尘1次；2、花岗岩、大理石起渍、打蜡抛光1次；3、电梯地板打蜡保养3次。1、清洁吊灯1次；2、墙身打蜡1次。天台1、地面清扫2次；2、巡检花槽内杂物2次；3、检查地漏1次。1、冲洗地面1次2、地面清扫1次;3、检查地漏1次「2（做加C鼠和除四害工作。药物由业主提供）洗手间1、清抹洗手盆、镜台面1次；2、清洁便器2次；3、拖地保洁3次；4、清洁门1次；5、清洁水彳+2次；6、清洁垃圾桶2次；7、及时更换垃圾袋；消除异味。1、清洁墙身、玻璃窗1次；2、全面清洁、消毒1次。1、清洁风口、天花1次外围停车场1、夕冏清扫2次；2、颁寸清理花基杂物及垃圾。3、单车，摩托，汽车棚顶及卫生死角要定时清洗。4、大堂外围，行车通道，地面要每周大清淤-次。1、夕冏墙身清洗1次（必要时增加次数）清除锈渍。1、不锈钢柱清洁保养1次；2、拼争照明灯具1次；3、清洗地脚线、外围低位墙身、花基、内外玻1、去油渍1次；2、清理去水渠垃圾沙泥1次；3、全面清理卫生死角1次。璃1次。附件三：管理要求（一）秩序维护值班员须严格履行《秩 序维护人员岗位职责》，在业主正常工作时间，以站姿态值班，值班时间不许擅离职守、瞌睡、抽烟。值班亭电话只能工作用，如信息台、长途等以及超出正常话费的费用，全部由中标单位支付。不准动用科室的电话，如有违反，业主有权每次按物业管理费每月的0.5%扣除处罚。（二）秩序维护值班员要忠于职守，严格把关，如因工作疏忽造成业主损失，经双方或有关部门认定属中标单位责任的，业主有权要求中标单位相应责任赔偿；因操作不当造成设备损坏，业主有 权要求中 标单位相应责任赔偿。（三）要经常检查、保养给排水、供电设备设施、消防设施（此三项排水，供电、消防达到维保级规定管理），电梯、空调等保 证其正 常运行和安全可靠，因工作疏忽 或操作不当造成设备损坏，经双方认定属中标单位的，业主有权 要求中标单位负全部赔偿责任。（四）清洁员要衣冠整洁，每天做好责任楼层的保洁工作，对工作要认真、细致、负责，如检查发现清洁卫生未达到承诺标准，经责令整改后仍不符合要求，业主有权每次按每月物业管理费的0.5%扣除。（五）防火通道，清 洁工具房不许堆放垃圾、杂物，保持防火通道畅通无阻，如有 违反， 经业主责令整改仍没有改正，业主有权每次按每月物业管理费的0.5%扣除。（六）清洁工具应按规定位置有序存放，不得乱 摆乱放，如有违反，经业主责令整改仍没有改正， 业主有权每次按每月物业管理费的0.3%扣除。（七）中标单位必须为物业管理服务人员签订《劳动合同》，并购买相应的社会保险，从事特殊工种、岗位的还应按规定购买相应的保险。附件四：人员配置要求一、人员素质要求1、物业管理主管：经验丰富，有多年的物业管理经验者，且须持有政府行 业主管部门颁发的相应等级物业管理证书。2、保安员（含保安队长兼消防管理 员）：具备接受专业培训的经历证明，并持有有效的资质证书。清洁工（含花卉保养 ）：有两年以上 专业工作经验。水、电、空调维修技工必须具备接受专业培训的经历证明，并持有有效的资质证书。中标方驻场全部工作人员必须