定位策划-住宅大盘旅游精2012年卧项目前期报告

项目地块查勘宏观政策区域商业环境研究城市商业发展规划研究问题结构化分析区域市场总结项目地块研究项目定位思路……2011/12/20第二阶段思路形成2012/1/16第一阶段2012/2/15

2012/3/16第三阶段项目整体定位与发展研究内容成果项目前期市场

报告项目前期市场初期沟通市场总结项目项目定位思路沟通稿项目定位产品设计建议商家访谈经济评估……项目定位终稿项目设计任务书特色及复合型旅游地产本项目核心价值点思考1未来消费人群及结构2商业布局与业态分布3开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产区域定位复合需求高品质购物

养生美食享受亲子活动放松发呆亲近自然商务会议家庭聚会对度假区旅游功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述 的功能载体和体验空间盐卤浴用地3315亩项目总占地面积约3315亩，其

业用地约730亩，住宅用地约1588亩，湖面及公共绿地约1000亩，场地为浅丘地形，具有良好的景观资源。此次设计范围包括除湖面以外的11个地块和公共绿地共约3000亩的概念规划设计。各地块指标及规划条件地块地块面积(亩)容积率(上限)建筑密度(上限)绿地率(下限)建筑高度(上限/米)总建筑面积预计C1-1商业4831.150%30%4035万C1-5商业1021.350%30%308.8万C1-6旅馆145150%30%409.6万2.5小时车程（不经 ）直接对接双流国际机场。双流机场国内航线有200多条，国际航线的数量多达29条，国际航班数量每周近500个，基本实现了每天都有飞往欧、美、澳、东南亚地区29个主要城市的国际航班。另外，从02年至07年，我国国际航线数量从161条猛增到

305条，真正实现了五大洲连通。这些国际航班的开通，对促进西南乃至整个西部地区对外经济交流、旅游度假交流都起到了巨大的推动作用。2007年11月，

下达了《关于调整2006/2007年冬春航季评审规则的通告》，进一步开放

等资源紧张的机场航线。到2010年，国内所有城市、所有航线都不需要航空公司向

申请

，只需要向

总局报告备案即可，此举意味着本项目通往世界的脚步将进一步加快。进程的版图中，卧龙湖项目肩负重大的历史导演角色千年盐业历史

传统彩光会强大消费力世界齐名恐龙博物馆二线特大现代化城市……未形成强大城市集聚效应○缺少川内地标城市形象，城市进程主流里历史特色的淡忘改变历史○未来城市功能布局重点板块块。项目所处在的高新技术产业园是自贡市十二五按照城市功能划分，自贡市可分为九规划重点打造板块。自流井区汇东新区贡井区大安区沿滩新城沿滩新城高新技术区板仓工业园国际旅游区舒坪仓储贡井工业园中心城区商务区区域板块功能规划大安区自贡北部新城、全省重要的机械制造和新材料

、川南现代物流及专业市场中心、川南特色文化旅游目的地。自流井区区域性中心城区，构建大东方商贸

商圈。汇东新区规划发展成为自贡行政中心、商业中心、文化中心。贡井区主城区形成“四区一中心”，建成两个专业物流市场，打造生态休闲居住新区。高新技术产业园区规划控制面积60平方公里，以高新技术产业为主导，分为科技创新区、产业发展区、宜居生活区、国际旅游区四大功能区。板仓工业园规划面积20平方公里，发展电子、新材料、机械装备、

、盐化等产业。舒坪仓储规划占地面积1000亩，建设物流

、转运、转发中心。贡井工业园规划占地面积4.2平方公里，规划发展机电制造业、

、食品、包装、建筑业。自贡坚持“一中心、多组团”的开敞式城

市结构模式，按照“东拓西调、南优北限”的发展策略，打造“一带双核四城”中心

城区空间结构，形成城市空间格局。自贡高新技术产业园区位于自贡市中心南侧，规划控制面积100平方公里，以高新技术产业为主导，分为科技创新区、产业发展区、宜居生活区、国际旅游区四大功能区。知名区域发展定位辐射川南服务成渝西部一流发展重点“两

、三中心、四大功能区”“两

”:国家节能环保装备制造

、国家新材料“三中心”：科技创新中心、产业金融中心、旅游商贸中心“四大功能区”：科技创新区、产业发展区、宜居生活区、国际旅游区规划控制面积100平方公里，力争“十二五”末开发面积60平方公里，其中国际旅游区规划面积20平方公里。将承担未来高新区旅游商贸中心！科技创新区（10平方公里）国际旅游区（20平方公里）宜居生活区（30平方公里）产业发展区（40平方公里）板块功能分布齐全，再造一座自贡城！百万人口城市的首席

区，未来城市推进“双百城市”（城市聚居人口超过100万、建成区面积超过100平方公里的特大城市）

建设是自贡城市发展重要目标。年份区域城区面积人口城镇化率备注2012年自贡市区100平方公里100万人45%“双百”特大城市2015年自贡市区120平方公里120万人50%以上——年份区域GDP人均GDP财政收入产业结构备注2015年自贡市1400亿元4.8万元130亿元9:60:31——2020年自贡市2200亿元7.3万元195.7亿元——特大城市自贡中长期经济发展规划到2012年末，自贡即可实现“双百城市”目标，将带来数百亿元消费力，而到2015年，自贡市区面积将达到120平方公里，未来项目极有可能成为城市不可或缺的

区域！自贡城市规模发展目标解析两千年盐文化沉淀，缺乏一个向世界展示的舞台！丰富的业态组合，将为消费者带来全新的消费模式！强力消费支撑，“双百城市”

首席人流 地！未来城市重点板块

，功能齐全，再造一个自贡城！集康疗养生、休闲度假、美食

、运动时尚、文化体验于一体，将打造成为“国内一流、独具特色”的文化旅游目的地。自贡城市门户地段，城市形象标志！新港观点：项目在未来将会实现两次质的飞跃1、项目综合型业态打造，有机会将打造成为“国内一流、独具特色”的目的型文化旅游地！2、随着城市区域不断外扩，消费人口的快速增加，项目在未来更有机会成为整个城市

商业中心！1.特色温泉景区开发模式——“特色温泉+景区”温泉会议中心开发模式——“温泉+会议休闲”温泉休闲乐园开发模式——“温泉+运动游乐”温泉康复

开发模式——“温泉+康复疗养”温泉生态庄园开发模式——“温泉+生态农庄”温泉度假社区开发模式——“温泉+旅游地产”突破传统温泉旅游地产开发模式开创卧龙湖特色盐卤浴旅游项目以旅游消费人群为主线，打造覆盖全客层的商业业态养老/休闲养身/度假儿童职场/乐园休闲

购物……突出商业性，打造四季业态春夏，实现全年商业运营秋

冬54321找准方向去做，但如何做、怎样做？项目消费客群会有多少量？项目消费客群会从哪些地方来？项目商业

如何定位及突出特色性？项目商业业态如何布局及业态配比划分？项目商业运营如何实现全客层、全季节覆盖？整个

主体借鉴点重金打造公用设施，提升项目整体档次及服务水平。自然风光租售并举，实现后期旅游+居住的完美结合。活动，形成项目特色，扩大项定期举行目知名度。活动租售并举公用设施配套借助项目自然风光，通过自行车道、婚礼服务，提升目的性消费及随机消费。针对主要目标客群打造

亮点

休闲配套，成为度假胜地。借鉴点

特色建筑水系引入水系、景观、建筑小品与特色建筑相融合，构筑中西结合的商业街区。水系引入街区，增加商业街区情调停车场接驳分明停车场与负一层商业通过低阶步梯接驳，缩短驾车客群的商业步行动线，同时人车分流。水剧场、购物中心、公寓、商业街区各形成

，商业与住宅之间通过水系

，防止干扰。高差利

利用高差将商业街区分为负一层至二层，通过缓坡步用

梯、拱桥、扶梯将商业贯穿。借鉴点小镇建筑以欧美为主，塑造异域情调。同时通过

特色建筑店招、小品及露台的打造，营造

商业氛围。分

整个项目分为三大组团，大侠谷以游乐为主、大华兴寺以观光明

为主、茶溪谷以餐饮休闲

为主。交通体系生态景点之间通过观

车、索道、观光电瓶车、观光公交车、扶梯、步梯、栈道等相连，丰富的交通体系，使得项目

多元化。整个项目完全融入与生态环境中，青山、绿树、瀑布、湖水贯穿其中，移步换景、步步怡情。高差利

利用高差将商业街区分为负一层至二层，通过缓坡步用

梯、拱桥将商业贯穿。借鉴点

特色建筑交通体系商业打造各个商业街区各具建筑特色，历史沿革、异域、情调商业可谓百花争艳，通过建筑外形、街区风格及小品打造，商业氛围十足。通过观光车、

小艇、步梯、拱桥等多元化水陆交错的交通体系，使人沉醉其中。以意大利

城为

，打造滨水商业，通过缓慢前行的小艇及缓步街区实现观光购物；同时将演艺与商业结合，实现多元化的商业

。块，各个板块之间通过水系及街铺相接。分

整个项目分为七明，商业带高差利

利用高差将建筑分为环湖商业带和企业用

间层次分明，互动紧密。借鉴点以养生美容为主导，衍生多行业、多业态的相关配套活动，形成项目特色，扩大项目定期举行知名度。文化教育活动养生配套以文化机构

养生文化，辅助养生消费SICHUAN

CHINALAND

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吓1.j入II沧戏人迫水乐园观光风悄小佴WATERPARK

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7，商业巾心．娟庆礼莘VIPSPA

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18

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20

下）赵讨项目商业定位

思路宏观因素1、

旅游客群属性研究2、

旅游客群消费研究3、

旅游客群

研究本案

消费人群消费类比因素1、典型项目客群动态研究2、典型项目业态配比研究3、典型项目消费

研究项目消费人流、消费金额可借鉴案例商业业态及布局推算业态配比及配比推算旅游客群属性研究旅游客群消费研究旅游客群 研究1宏观因素分析一、宏观因素——旅游宏观数据2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2012年1月2月3月入境人数（万人次）4

326.027.539.1714.5315.3420.4419.9621

2523.0413

898.499.4510.19同比增减（％）8.50%39.35%25

08%21.78%58.45%5.57%33

25%-2.35%6.46%8.42%-39.71%-38

88%11.31%7.83%---2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2012年1月2月3月国内人数（万人次）1208.932945.234382

832476

33010.03677.12346.962158

365002.293128.96926.363186.972963.234499.79同比增减（％）7.50%143.62%48

81%43.50%21.55%22.16%36.17%-8.04%131.76%-37.45%-70.39%244.03%7

02%51

85%2011-2012.3入境旅游数据2011-2012.3国内旅游数据月月月月月月月月月月月012年1月2月3月入境人数（万人次）4.326.027.539.1714.5315.3420.4419.9621.2523.0413.898.499.4510.19国内人数（万人次）1208.932945.234382.832476.33010.053677.122346.962158.365002.293128.96926.363186.972963.234499.79合计1213.252951.254390.362485.473024.583692.462367.42178.325023.543152940.253195.462972.684509.98同比增减（％）8.50%143.25%48.76%-43.39%21.69%22.08%-35.89%-7.99%130.62%-37.26%-70.17%239.85%-6.97%51.71%入境游平稳增长，主要集中5-10月国内游较波动，与节假日放假有关，主要集中2、3、5、6、9、10这几个月目前川内旅游客群主要以国内游为主，而旅游

期受国内节假日影响，主要集中在春节、5.1、10.1等几个重要节假日期间；数据来源：旅游政务数据统计一、宏观因素——旅游宏观数据2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2012年1月2月3月入境旅游收入（亿元）103115623同比增减（％）10

10%39

81%15

97%29

34%47

69%251%35

78%878%580%998%-43

95%-36

19%11

44%255

36%2011-2012.3入境游收入数据入境旅游收入入境旅游人次入境游人均消费48.12亿元183.62万人次2620.63元/人入境游客户人均消费水平较高，主要以交通成本和住宿（对生活要求较高）为主，而对景区游览以及

性产品消费较少；按入境游平均在川停留时间1.8天计算，平均

消费达1455.9元/天；数据来源：旅游政务数据统计系列1,交通,36.6,34%系列1,住宿,29.2,

27%系列1,购物,12.1,11%系列1,,5,

5%7.7,7%入境游消费构成系列1,其他,系列1,餐饮,12.2,12%交通 景区游览

住宿 餐饮系列1,景区游览,4.6,4%购物 其他消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他人均消费（元）495583932011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2012年1月2月3月国内旅游收入（亿元）70

25162

23336

81138

9150

89359

79180

26165

02303

78183

8992

63187

63163

78394

21同比增减（％）10

10%130

93%107

61%-58

76%863%138

45%-49

90%-845%84

09%-39

47%-49

63%102

56%-12

71%140

69%2011-2012.3国内游收入数据

国内旅游收入国内旅游人次国内游人均消费2890.07亿元41913.38万人次689.53元/人一、宏观因素——

旅游宏观数据数据来源：旅游政务数据统计消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他人均消费（元）1246934交通18%系列1,景区游览,9.6,10%系列1,住宿,27.8,28%系列1,餐饮,16.3,16%系列1,娱乐,

6.3,6%系列1,购物,16.8,

17%国内游消费构成系列1,其他,5,

5%长途交通 景区游览 住宿 餐饮购物 其他国内游客整体消费水平低，且受节假日影响；但在消费构成中除住宿外，国内旅游人群对餐饮、购物需求最大，与入境游客户消费差距较小；地区名称自贡攀枝花泸州德阳绵阳广元遂宁内江乐山地区12345678910旅游人次（万人次）19808267912481829116523942951旅游收入（万元）160994302301489647036126001818135602789377874273101173014450923903552旅游经济联系量1029175286893332857350994546934028791221656077163389951123005738占全省%32.3%2.7%0.1%1.1%达州17.2%9.0%巴中0.5%2.2%资阳3.1%甘孜9.4%阿坝地区名称南充宜宾雅安1415眉山凉山地区111213421旅游人次（万人次）12253875767262803860651130583727862881719787469132819714832959650726516872旅游收入（万元）115042527081226922259183727786435014287547716317816146724884046896旅游经济联系量4195397177700.3%0.9%0.1%9.0%5.1%0.2%0

8%0.1%占全省%1

3%2.3%2.2%一、宏观因素——旅游流空间扩散方向及路径测算借用万有引力模型分析

省各地区之间的旅游经济联系情况，根据旅游经济联系的紧密程度可确定旅游流进入区域中心城市（

市）后的主要空间扩散方向计算公式：Fij为两地区间旅游经济联系强度；Pi、Pj为两地区旅游者总人次数（即国内旅游和入境旅游人次数之和）；Gi、Gj为两地区旅游总收入（包括国内旅游收入和入境旅游收入）；Dij为两地区旅游中心城市间的最短公路距离。2015年省旅游扩散方向及路径花自贡

攀枝

泸州德阳绵阳广元遂宁内江乐山南充宜宾雅安达州 巴中眉山资阳甘孜阿坝凉山旅游经济联系量占全省%0

8404689632.3%2.7%

0.1%

1.1%

17.2%

9.0%

0.5%

2.2%

3.1%

9.4%

1.3%

2.3%

2.2%

0.3%

0.9%

0.1%

9.0%

5.1%

0.2%

0.8%

0.1%省旅游经济联系量比自贡占全省旅游经济量2.7%一、宏观因素——旅游流空间扩散方向及路径模拟广元甘孜凉山扩散区次级扩散区边缘扩散区公路距离500Km雅安泸州自贡宜宾乐山内江眉山资阳巴中达州绵阳德阳成都广安南充遂宁阿坝以 为旅游进算，未来周边公路距离150km范围区域为旅游消费者扩散区域！一、宏观因素——项目主要旅客辐射范围165KM60KM重庆宜宾成自泸高速（在建，即将通车）内宜高速本案内江40KM成渝高速成渝高速106KM乐山乐自高速（在建，即将通车）成自泸高速（在80KM建，即将通车）泸州辐射圈次级辐射圈165KM区域内旅游目的地众多，其中不乏新兴的旅游度假区（如石象湖、三岔湖等），竞争关系较大；未来区域旅游客群的不断增长，将提高旅游需求，打造新兴旅游度假模式将成为吸引旅客的重要。同理，

推算出项目主要旅客辐射范围（二级城市辐射范围缩小30%）市自贡市乐山市宜宾市内江市重庆市2006年4004627130562850268002007年4254744142983563580002008年41057581228863559101002009年5506899122002010年67381372160002011年9553138220151706116722000周边主要城市国内旅游人群统计（万人次）一、宏观因素——周边主要城市旅游人口数据平均增长20%平均增长18%平均增长10%平均增长23%平均增长20%平均增长22%市自贡市乐山市宜宾市内江市重庆市2006年5831612602007年7931923762008年504623872009年5946341052010年806835年1245186

周边主要城市入境旅游人群统计（万人次）

平均增

长18%平均增长16%平均增长-4%平均增长50%平均增长25%平均增长35%整个区域旅游人口快速增长，正进入高速发展时期，平均增幅都在15%以上；未来区域旅客人群仍然以国内游客为主；据数据来源：

旅游政务数据统计旅游数据显示，国内游客与入境游客比例约为213:1区域二级城市入境游客增幅较大，但城市知名度小，以及旅游档次，旅游总量依然较小；一、宏观因素——周边主要城市旅游人流量城市平均增长率20122013201420152016市20%1146313756165071980823770自贡市18%16311924227026793161乐山市10%22172439268329513246宜宾市23%20952571315738754757内江市20%13971672200123942865重庆市22%2684032745399494873759460合计/4564255107665668044597259到2013年区域内旅游人流量将达到55107万人次到2014年区域内旅游人流量将达到66566万人次到2015年区域内旅游人流量将达到80445万人次到2016年区域内旅游人流量将达到97259万人次旅游客群快速增长期区域旅游客群的不断提升将提高对旅游档

次和业态的需求，成为项目商业最直接的目标客群。一、宏观因素——项目游客容量测算旅游环境容量是指在未引起对资源的

影响、减少游客满意度、对该区域的社会经济文化构成的情况下,对一个给定地区的最大使用水平,一般量化为旅游地接待的旅游人数最大值！目前,计算旅游环境容量主要采取面积法和游路法面积法计算公式为:C为游览区的日环境容量(人);A

为游览区的可游览面积(m2);a为每位游人应占有的合理面积(m2/人);D为周转率,D=景点开放时间/游完景点所需时间.游路法计算公式为:Ct

为全景区年容量;Ci为某旅游线路日容量(人);n为全年可游览天数;Mi

为每条旅游线路长度(m);L

为每位游客占合理旅游线路的长度(m/人);Di

为游憩线路周转率.由于目前道路交通体系不明确，新港建议以面积法计算更为合理一、宏观因素——项目游客容量测算面积法计算公式为:C为游览区的日环境容量(人);A

为游览区的可游览面积(m2);a为每位游人应占有的合理面积(目前国内景区承载要标准为：20m2/人-8m2/人);D为周转率,D=景点开放时间（8am-9pm）/游完景点所需时间（旅客步行速度2km·h（正常步行4km·h）/商业地块周长约6Km）.最大容量=53.88万m2（

规划面积）/8m2*[13/（6/2）]=15542人/天每年最大容量=334天（31天休息期）*15542人/天=519万人次/年最小容量=53.88万m2（

规划面积）/20m2*[13/（6/2）]=6216人/天每年最小容量=334天（31天休息期）*6216人/天=208万人次/年项目未来旅客容量约为：208万人次/年——519万人次/年一、宏观因素——项目游客属性及最大消费额测算以项目最大旅客容量519万人次/年计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）2.5516.5以人均旅游消费计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）2.5516.5人均消费水平（元）2620.63689.53合计（万元）6551.5356142.2项目未来最大可实现消费36.3亿元/年一、宏观因素——项目游客最大消费构成测算以入境游客消费结构测算消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他消费总额（万元）22272611768787328720459以国内游客消费结构测算消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他消费总额（万元）64188357189990656941212246056517600消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他消费总额（万元)）664163597910167557729215526128518059占比18.3%9.9%28.0%15.9%5.9%16.9%5.0%系列1,景区游览,35979,10%系列1,住宿,101675,28%系列1,餐饮,57729

,

16%系列1,购物,61285,17%系列1,,21552,6%18059

,

5%系列1,交通,66416

,

18%项目旅客消费构成测算系列1,其他,交通 景区游览 住宿 餐饮购物 其他一、宏观因素——项目游客属性及最小消费额测算以项目最小旅客容量208万人次/年计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）0.97207.03以人均旅游消费计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）0.97207.03人均消费水平（元）2620.63689.53合计（万元）2542.01142753.40项目未来最小可实现消费14.5亿元/年一、宏观因素——项目游客最小消费构成测算以入境游客消费结构测算消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他消费总额（万元）864102686305127280178以国内游客消费结构测算消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他消费总额（万元）256961427539971228418565242687138消费类型交通景区游览住宿餐饮购物其他消费总额（万元)）265601437740657231468692245487316占比18.3%9.9%28.0%15.9%5.9%16.9%5.0%系列1,景区游览,35979,10%系列1,住宿,101675,28%系列1,餐饮,57729

,

16%系列1,购物,61285,17%系列1,,21552,6%18059

,

5%系列1,交通,66416

,

18%项目旅客消费构成测算系列1,其他,交通 景区游览 住宿 餐饮购物 其他宏观因素小结系列1,景区游览,35979,10%系列1,住宿,101675,28%系列1,餐饮,57729

,

16%系列1,,21552

,6%系列1,购物,61285

,

17%18059

,

5%系列1,交通,66416,18%项目旅客消费构成测算系列1,其他,交通 景区游览 住宿 餐饮购物 其他项目宏观因素游客容量={C1（最大游客容量）+C2

（最小游客容量）}/2={208万+519万}/2=363.5万项目宏观因素游客消费额以人均旅游消费计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）1.7361.8人均消费水平（元）2620.63689.53合计（万元）4455249472项目未来旅客消费额25.4亿元/年类比项目客群动态研究类比项目业态配比研究类比项目消费 研究2类比因素分析年年年14.217.325.213.1海螺沟阆中古镇

156542128年

09年

2010年

2011年80.7

57.82259.18.91

22.31

28.9单一业态旅游区人流量（万人）年年年年09年2010年2011年海螺沟0.991.211.760.925.654.05阆中古镇0.361.561.013.076.22凤凰湖0.350.871.13蜀南竹海1.381.421.681.742.402.913.55单一业态旅游区年收入（亿元）住宿杂费餐饮购物门票海螺沟67.14%14.29%7.14%11.43%阆中古镇33.33%25.00%41.67%凤凰湖51.28%20.51%12.82%15.38%蜀南竹海27.59%51.72%20.69%凤凰湖蜀南竹海

47.7

49

58

60

82.67 100.29

122.47单一业态旅游区人群消费结构情况（元）总结：单一业态旅游景点的年人流量平均在100万左右，极少数能突破200万；由此带来的旅游年收入平均在4亿元左右，消费结构主要花费在住宿杂费。二、类比因素——单一业态汇总200020012002200320042005200620072008200920102011年年年年年年年年年年年年死海110.588.991.170.683

9584.589.43石象湖26.160.32727.3224

9814.99峨眉山128.4

165.79

174.62

175.07

215.34

200.64

234.98

256.79

189.8

234.34

258.92300.26花水湾36

2040.2046.1046.50碧峰峡

92.50

71

68

69.87

25

89

73.39

72

31

73.03

71

29

43.80

52

87

46.70

51.15302.06

382.35

472.04复合业态旅游区年人流量变化情况（万人）2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年死海5.754.624.743.674.374.394.65石象湖1.072.420.61峨眉山10.2713.2613.9714.0117.2316.0518.8020.5415.1818.7520.7124.02花水湾1.812.012.312.33碧峰峡4.813.733.631.353.823.763.803.712.282.752.432.669.9712

6215.58复合业态旅游区年收入变化情况（亿元）

住宿杂费餐饮购物门票游乐设施休闲死海24.04%9.62%9.62%38.46%18.27%石象湖24.39%12.20%24.39%14.63%24.39%峨眉山37.50%12.50%12.50%18.75%18.75%花水湾30.00%20.00%24.00%26.00%碧峰峡26.92%15.38%48.08%9.62%30.30%15.15%15.15%24.24%15.15%

人群消费结构占比情况

总结：复合业态旅游景点的年人流量平均在200万左右，部分复合度较强的景区能接近500万；由此带来的旅游年收入平均在10亿元左右，消费结构体现在住宿杂费的 更高。二、类比因素——复合型业态汇总结：单一业态的旅游景点的各年人流量起伏较大，而复合型业态的旅游景点基本呈逐年的上升态势。阆中古镇死海海螺沟峨眉山花水湾石象湖凤凰湖蜀南竹海碧峰峡欢乐谷2011年260.16259.189.4357.82300.2628.9122.4751.15212.842010年84.5258.9214.9922.31100.2946.70208.948.91205.632009年2008年167.312883.9570.680.713.1234.34189.846.5024.9827.3282.676052.8743.802007年131.84291.125.2256.7946.10275871.29小2006年219.16588.917.3234.9840.2060.34973.032005年154.715110.514.2200.6436.2026.147.772.31年人流量变化情况二、类比因素——区域典型项目汇总小结：复合型业态旅游项目中，住宿杂费的占比远远超过单一型业态的旅游项目；由此带来的过夜消费，如餐饮、休闲、购物的

相对较为平均，较单一型业态的旅游项目而言，门票的占比有较大的缩小。阆中古镇 死海海螺沟 峨眉山 花水湾 石象湖 凤凰湖 蜀南竹海碧峰峡 欢乐谷033.33%24.04%67.14%40.00%57.14%27.59%11.54%18.60%住宿杂费餐饮22.73%25%9.62%14.29%13.33%20.00%22.22%42.11%51.72%15.38%23.26%45.45%41.67%9.62%7.14%6.67%14.29%18.52%26.32%15.38%购物休闲4.55%门票27.27%18.27%0.04%11.43%20.00%20.00%8.57%37.04%22.22%31.58%20.69%9.62%48.08%23.26%34.88%年收入变化情况二、类比因素——区域典型项目汇总2011年人流量（万人）占全省旅游人群权重值阆中古镇259.10.74%28.01%472.041.34%51.03%大英死海89.450.25%9.67%花水湾46.50.13%5.03%海螺沟57.850.16%6.25%选取与本项目旅游业态、交通距离相近的旅游项目作为参照样本，通过各个旅游项目的人流占比计算项目权重，结果如下：1C

=Q1/MQ1/M+Q2/M+…Q5/MC—权重值；Q—样本年人流量；M—全省旅游人流量项目年总人流量=C1*M+C2*M+…+C5*M=328.09万人二、类比因素——项目客流量分析选取与本项目旅游业态、交通距离相近的旅游项目作为参照样本，通过各个旅游项目的主要旅游业态与本案未来的主要业态进行对比，估算契合度，通过计算分配权重，结果如下：主要旅游业态与本案契合度权重阆中古镇古镇旅游、餐饮、住宿、购物15%9.38%游乐、餐饮、购物、住宿20%12.50%大英死海温泉、住宿、商务、70%43.75%花水湾温泉、住宿、商务、25%15.63%海螺沟住宿、温泉、商务、餐饮、

、购物30%18.75%1C

=R1R1+R2+…R5C—权重值；R—契合度二、类比因素——项目人群消费结构分析最后通过各个旅游项目的人群消费结构，利用

平均再求和的方式，求得本案未来可能的人群消费结构组成：权重阆中古镇9.38%12.50%大英死海43.75%花水湾15.63%海螺沟18.75%交叉相乘游乐住宿杂费餐饮购物温泉其他阆中古镇0.00%33.33%25.00%41.67%0.00%0.00%39.39%30.30%15.15%15.15%0.00%0.00%大英死海0.00%24.04%9.62%9.62%38.46%18.27%花水湾0.00%57.14%20.00%14.29%8.57%0.00%海螺沟0.00%67.14%14.29%7.14%11.43%0.00%二、类比因素——项目人群消费结构分析游乐住宿杂费餐饮购物温泉其他平均0.00%3.12%2.34%3.91%0.00%0.00%4.92%3.79%1.89%1.89%0.00%0.00%0.00%10.52%4.21%4.21%16.83%7.99%0.00%8.93%3.13%2.23%1.34%0.00%0.00%12.59%2.68%1.34%2.14%0.00%求和4.92%38.95%14.25%13.58%20.31%7.99%数值,住宿杂费,38.95%,39%数值,购物,数值,温泉,20.31%,20%数值,

其他旅游人群消费结构数值,

游乐,

7.99%,

8% 4.92%,

5%游乐住宿杂费餐饮购物温泉其他项目最终人流量测算宏观因素+类比因素的平均值为项目最终人流量={363.5万+328.09万}/2=345.8万旅游人群结构测算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）1.6344.2以人均旅游消费计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）1.6344.2人均消费水平（元）2620.63689.53合计（万元）4193237336项目未来最大可实现消费24.1亿元/年数值,餐饮,15.13%,

15%数值,住宿,33.48%,34%%数值,温泉,22.00%,22%数值,

其项他目旅游人群消费结数构值,

游乐,

8.65%,

9% 5.46%,

5%数值,购物,1游5.乐29

1餐5%饮住宿 购物 温泉 其他宏观途

类比途径游乐

6.00%类比

平均

最终消平均值

值平均费结构5.46%餐饮16.00%住宿28.00%径4.92%14.25%38.95%平均5.46%15.13%33.48%90.11%94.21%116.36%97.37%15.13%33.48%购物17.00%13.58%15.29%88.82%15.29%温泉其他33%20.31%7.99%97.37%97.37%22.00%8.65%系列1,景区游览,35979,10%系列1,住宿,101675

,

28%系列1,餐饮,57729,16%系列1,购物,61285,17%系列1,,21552

,6%18059

,

5%系列1,交通,66416,18%项目旅客消费构成测算系列1,其他,类比因素途径交通 景区游览 住宿 餐饮宏观因素途径购物 其他由于数据统计具有不完性，通过两种途径推算得到的相同消费结构的平均值反算最终的项目消费结构组成。项目最终消费结构测算,游乐,数值,住宿杂费,38.95%,39%数值,购物,13.58%,

14%数值,餐饮,14.25%,14%数值,温泉,20.31%,20%他7.99%,

8% 4.92%,

5%数值旅其游人群消费结数值构游乐住宿杂费餐饮购物温泉其他嫁接桥梁反算项目最终消费金额配比测算以人均旅游消费计算旅客类型入境游客国内游客人流量（万人次）1.6344.2人均消费水平（元）2620.63689.53合计（万元）4193237336游乐餐饮住宿购物温泉其他占比5.46%15.13%33.48%15.29%22.00%8.65%消费金额（万元）131873654380864369305313620892项目最终消费金额配比数值,餐饮,15.13%,

15%数值,住宿,33.48%,34%数值,温泉,22.00%,

22%数值,其项他目旅游人群消费结数构值,

游乐,

8.65%,

9% 5.46%,

5%数值,购物,1游5

2乐9%,15餐%饮住宿 购物 温泉 其他3项目业态配比分析三、业态配比测算通过

前面的推算得知：1、项目总体人流量2、项目总体消费金额3、项目各业态消费构成及金额固有的数据：1、项目商业地块规划面积2、各项目地块指标+推论过程：1、总体消费金额/商业规划面积=每平米经济收益2、各业态总体消费金额/每平米经济收益=各业态总体规划面积三、业态配比测算——每平米经济收益总体消费金额/商业规划面积=每平米经济收益=241553万元÷53.88万㎡=4483.17元/㎡业态类比消费金额(万元)游乐13187餐饮36543住宿80864购物36930温泉53136其他20892合计241553游乐餐饮住宿购物温泉其他占比5.46%15.13%33.48%15.29%22.00%8.65%消费金额（万元）131873654380864369305313620892项目最终消费金额配比三、业态配比测算——各业态总体规划面积各业态总体消费金额/每平米经济收益=各业态总体规划面积业态类比消费金额(万元)每平米经济收益规划面积（㎡）游乐131874483.1729415.54餐饮3654381512.29住宿80864180372.2购物3693082374.28温泉53136118524.1其他2089246601.54合计241553538800游乐餐饮住宿购物温泉其他体量（㎡）29415.5481512.29180372.2082374.28118524.1546601.54百分比5.46%15.13%33.48%15.29%22.00%8.65%各业态总体规划面积配比三、业态配比测算——各业态总体规划面积现有方案修改建议——沿红线打造商业增加商业氛围增加广场节点，调整车行动线增加广场节点，人气各商业

之间缺乏人流互动，应增加各业态间的动线节点；地形模拟C1-1商业用地占地面积：483亩容积率：1.1密度：50%C1-6商业用地占地面积：145亩容积率：1.0密度：50%C1-5商业用地占地面积：102亩容积率：1.3密度：50%地形模拟——一期商业地形图建筑风格欧式

风格，

性明显SPA中心茵特拉根矿泉SPA拥有6000平方米的室内SPA中心、5000平方米的露天山泉

SPA和山地小木屋商家深度访谈及主要意向摸底客户问卷产品定位方案选择（

）产品体量分配细化项目功能定位各业态落位………………T

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.cn附件：类比项目资料类比景区——中国死海中国死海位于省大英县，是一个形成于1.5亿年前的古盐湖，其盐卤资源的储量十分丰富，由于其盐含量类似中东的“死海”，人在水中可以漂浮不沉，故誉为“中国死海”。海水出口水温87摄氏度，含盐量高达22%，其中富含的钠、钾、钙、溴、碘等40多种矿物质和微量元素死海旅游度假景区打造了一个以“神奇漂浮”为主，结合现代水上运动、休闲、度假、

等要素的水文化旅游渡假区，景区占地超过1000亩，于2003年10月开始正式对外营业。度假区五星酒店1个梦幻城三星酒店1个酋长别墅青年旅行社介绍占地面积：10600㎡；建筑面积：30500㎡；317套客房35间客房8栋94间客房512个床位，400平米特色风味餐厅，能容纳

150人功能会议培训室一个类比景区——中国死海占比,门票,38.46%,38%占比,住宿杂费,24.04%,24%占比,疗养,18.27%,

18%结门占票比,

购住物宿,

杂消费

构疗占养比9.62%,

10%占比,餐饮,9.62%,10%餐饮 购物小结：死海从开业以来，人流量及总收入持已在逐步恢复上升；续

，仅在08年有小幅下落，但在消费结构中，以门票和住宿的费用占比为重。总费用住宿杂费疗养中心餐饮购物门票520125955050200年年年年

09年

2010年

2011年人流量（万人）110.588.991.170.683.9584.589.43涨幅0.00%-19.55%2.47%-22.50%18.91%0.66%5.83%年人流量及涨幅年年年年09年2010年2011年总收入（亿元）5.754.624.743.674.374.394.65涨幅0.00%-19.55%2.47%-22.50%18.91%0.66%5.83%年总收入及涨幅类比景区——海螺沟海螺沟是亚洲最东低海拔现代冰川发现地，海拔2850米。其大冰瀑布高1080米，宽0.5米－1100米， 至今发现的最高大冰瀑布。沟内蕴藏有大流量沸热温冷矿泉，大面积原始森林和特高的冰蚀山峰，大量的珍稀动植物资源，金山、银山交相辉映，蔚为壮观。“康定溜溜城”合作开发将在康定新县城内，投资建设一个集旅游、酒店、温泉、会议、餐饮、

、商务为一体的大型旅游服务及商务设施。

该项目总投资预计将超过6亿元人民币，预计将于明年建成，2013年正式投入运行。“项目将以山地旅游、林业 、畜牧业开发等作为建设内容，直接投资不低于15亿

元。项目开发将在2018年以前建成，拟在雅加埂200平方公里的范围内，建设接待营地、会员制国际狩猎场与狩猎博物馆、国际登山培训

等多个项目。类比景区——海螺沟占比,门票,11.43%,

12%占比,住宿杂费,67.14%,67%占比,餐饮,14.29%,14%占比,购物,7.14%,7%占门票

住消宿费杂结费构比餐饮 购物总费用住宿杂费餐饮购物门票7004701005080小结：从数据显示来看，09年海螺沟突创新高，现虽有缓降，但也在相对升高的区间内。消费结构中以住宿杂费占比居多，其中杂费包括有观光车、索道、温泉等费用支出。年年年年09年2011年人流量（万人）14.217.357.82涨幅0.00%21.83%45.66%-48.02%516.03%-28.35%年人流量及涨幅年年年年09年2011年总收入（亿元）0.991.211.760.925.654.05涨幅0.00%21.83%45.66%-48.02%516.03%-28.35%年收入及涨幅类比景区——阆中古城阆中古城位于 盆地北缘、嘉陵江中游，已有2300多年的建城历史，向为古代巴蜀军事重镇。古城阆中的建筑风格体现了我国古代的居住

观，棋盘式的古城格局，融南北风格于一体的建筑群，形成“半珠式”、“品”字型、“多”字型等风格迥异的建筑群体，古代建城选址“天人合一”完备的典型范例。国道212线和省道302线辐射全市；嘉陵江上连广元，下接重庆；高坪机场、广元机场毗邻相连；在建中的兰（州）渝（重庆）铁路、南（充）广（元）高速公路穿境而过。有星级宾馆8家、古民居客栈100余家、社会宾馆200家、A级购物占2家。全市已发展旅行社12家，导游和讲解员150名，餐馆名店50家，数十家旅游产品经销点，另有特色小吃、特色旅游商品各10余种。类比景区——阆中古城占比,住宿,33.33%,

33%占比,餐饮,25.00%,25%占比,购物,41.67%,

42%费比住消宿

结餐构饮占

购物小结：人流量和年收入在2011年创高，同比增长102.42%在消费结构中，以购物占比最大。总费用住宿杂费餐饮购物2408060100年年年年11年人流量（万人）156542128259.1涨幅0.00%333.33%-35.38%204.76%102.42%年人流量及涨幅年年年年11年总收入（亿元）0

361

561

013

076

22涨幅0.0年收入及涨幅类比景区——石象湖项目主要有：乘船，热气球高空览景、草原射箭、弹跳飞人、溜索观景、楼台品茶、商务会议、 、森林沐浴、婚纱摄影、艺术写生、考古寻幽、湖上对歌，临湖抚琴、

民间艺术表演、跳锅庄舞等石象湖，位于成雅高速公路86公里出口、生态示范区——

市蒲江县境内。石象湖因湖区古刹石象寺而得名，相传为三国大将严颜骑象升天之地。湖内有石象寺，坐姿15米的“川西大佛”，另有紫燕岩、水鸟湾、茯苓湾、珠岛、青龙岛、弓沟、娃娃沟、二龙戏珠等景点。景区的森林覆盖率达90％以上，其绝佳的自然生态犹如一块翡翠镶嵌在平原上。景区内会议中心茶楼餐厅别墅介绍总面积：2000㎡，共两层，一层展示大厅共600㎡；二层以商务会议、休闲为主，有现代多功能会议室2个，室多间六合门茶楼象山古镇茶楼、文靖楼茶楼、七星台茶楼、古琴台茶楼可容纳400人，另设多个小型摊位售卖景区度假酒店为独栋式别墅建筑，每栋面积约280平方米现还在建设中类比景区——石象湖小结：以06年的人流量和总收入为最高，破亿，涨幅达到131%。在消费结构占比中，以游乐设施消费占比为最多。总费用住宿杂费餐饮购物门票游乐设施4101005010060100年年年年09年2010年人流量（万人次）26.160.32727.3224.9814.99涨幅0.00%131.03%-55.22%1.19%-8.57%-39.99%年人流量及涨幅年年年年09年2010年总收入（亿元）1.072.420.61涨幅0.00%131.03%-55.22%1.19%-8.57%-39.99%年收入及涨幅系列1,餐饮,50,12%系列1,购物,100,24%系列1,门票,60,15%消占系列1,游住乐宿杂费设施,100,24%餐人饮群费购结物构比门票 游乐设施系列1,住宿杂费,100,25%类比景区——凤凰湖青白江凤凰湖湿地公园将创建国家AAAA级景区。樱花节主会场位于美丽的凤凰湖湿地公园，度假区内除打造了以樱花为 的文化公园外，还种植了各类树木6万余株，打造水域面积350亩。青白江凤凰湖湿地公园一期800亩 区域功能齐全的大型景观，具有300亩的生态湖泊，波光粼粼白鹭齐飞，有目前国内喷射高度最高（160米）、水幕面积最大（1200平方米）、最为清晰的水幕音乐激