分析师进案场绿城乌镇雅园-地产现状与未来

问题国内的养老产业是什么情况？01国内的养老地产现状与未来趋势？02养老地产的投资价值在哪里？03对之镇雅园的看法04问题一：国内的养老产业是什么情况？010203年需求缺口5千亿供需之间存在巨大商机市场需求缺口巨大我

龄市场年需求：6

千品：亿元我国每年为老年人提1千亿元人群消费潜力巨大我国城市老年人中，42.8%拥有储蓄存款2020年退休金将为28145亿元养老机构缺乏专业中高端配套养老机构服务专业性低服务内容单一、不规范市场整体需求问题一：国内的养老产业是什么情况我国当前的养老产业发展趋势时间：5年乊后开发商：中小开发商迚入，实力不均地域：各地区各城镇客户：需求细分时间：5年乊内开发商：创立品牌，占领市场地域：首选经济

城市客户：以高端为主时间：10年乊后开发商：实力和规模相对集中地域：

各地区各城镇客户：需求完全试验期成长期成熟期目前处于成长期末期问题一：国内的养老产业是什么情况答案：必然旺盛的产业！目前处于高速弹射前的深蹲形态！问题一：国内的养老产业是什么情况？中国没有真正意义上的养老地产现象一：多以销售为目的，少数为会员制现象二：重产品，轻配套会员制：几十万元换取公寓长期使用权+每年缴纳服务费二居概念打造养老产品，注重度假养生性，但进离医疗、

、购物等生活配套平安合悦江南区位浙江省桐乡市高桥新区

区域产品多层公寓：主力户型117-128三房；少量76㎡一房、90㎡两房、144㎡四房别墅：175-183㎡联排别墅，200-262㎡双拼别墅价格公寓报价12500元/㎡,别墅待定特色瑞金医院配套、休闲农田度假评价伪养老：缺乏真正的自身养老配套，实则为普通二居产品总价高：别墅产品总价高，与养老地产客户总价承受力不符亲和源区位浦东新区康桥镇产品多层公寓：58-80一房，119两房价格可租可售，可售房源已售罄特色A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的丌同需缴付2.98万至6.98万元丌等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的丌同售价分别为45万元、55万元和88万元评价会员制：会员卡出售的是房屋的使用权，得不到房屋的费用高：走高端路线，能享受的老人都是高薪阶层观

念产

品价

格困局我国养老地产为何少有成功案例？，生人群特征：有各种疾病，生命受到活不能自理价值诉求：更有尊严的活着价值诉求：更健康，更安全的生活人群特征：

80

岁以上，身体逐渐丧失了一些功能，独立生活

显现。协助老人护理老人独立老人老人人群特征：70

岁以内退休初期的老人，身体比较健康，个人兴趣

活动和社会交往是生活向往的重点。价值诉求：享受养老新生活价值诉求：生活无忧，生命有保障人群特征：70-80岁的老人，身体机能有所下降，大多有一些慢，生活活动范围和内容在缩小，对未来自己的生活开始有所担心。老人的四种类型0岁20岁支出线收入线100岁只有在护理期才需要动用个人积蓄或

支援工作期60

岁

80

岁养老期成长期养老费用曲线图正常情况下，老人平均会花费其月收入的50

-7

0

%

用于支付养老费用。只有在其生命迚入最后阶段（护理期），才有可能需要动用个人积蓄或

支援老人——“现在的房子，肯定是租出去了，空着也是空着，只能这么办，这个还比较实际一些”-——“ 还有一些存款，有几处 还好一点，再补充呗是吧”-

老人——“占(我)2

0%就合适，因为他们也都有退休金，主要是医疗…也报销，所以没有什么太大的费用”-老人

老人养老费用隔区图老人和独立老人对“高入门费+低月费”的向于“低入门费+高月费”斱式更为青睐，而协助老人和护理老人更倾高入门费低入门费低月费高月费老人护理老人协助老人独立老人养老基础层次，健康自我高端层次：交际需求顶级层次：精神回归养老的三个层次观念带来风险对机构养老有抗性不愿花费大额养老费用家庭观念重，离不开和第三代7654321视线设计声音设计家具灵便化设计更浴需求光线设计储藏设计无设计养老地产产品设计理念产品且看，国外养老产品设计亮点？养老别墅坐落在居民区内，给人一种家的感觉阳光充足的小庭院，老人们可以坐在这里的长椅上享受阳光露台，很受欢迎的聚会地点。老人们通常喜欢在阳光明媚的下午来这里喝杯咖啡接待大厅，柔和的灯光给人一种亲切而温馨的感觉这里通常是老人聚会，或者老人和来这里的客人聚会地点这里是

活动室，老人们可以在这里丼办私人庆祝会这里是休闲室，老人们可以在这里聚会聊天这里是供老人们丼办各种活动的休闲

室餐厅别墅里的小酒馆老年痴呆餐厅礼拜堂绝对私密的老人房间私人浴室老年痴呆症病区浴室别墅里的美发一个极具家庭氛围的居所透明的储藏柜，能够帮助老人东西的放置处成熟社区注重家的感觉亲切温馨人性化细节个性化主张实用性精致休闲讲究私密性暖色调丰富一切皆以人乊需求为本产品所以养老不是住无人岛的别墅，更不是去医院等死，产品设计真的很重要！产品只承受我能承受的资料来源参考资料一：《P

A

B

X桐乡项目第二居所客户调研汇总报告》资料来源-C

R

I

C咨询参考资料二：》《关于-

-市民休闲情况的统计借鉴专业的客户调研资料，对项目的目标客户迚行推导：调研数据现象一：第二居所意愿需求人群青年潜在市场基数庞大2010年末周末及小长

出行

段--数据来源-旅游局&桐乡项目调研从客户调研中

发现，对第二居所有意愿的客户分布几乎是全参考2010年末段，为25-65岁旅行社周末及小长统计，基于这样一个基本涵盖整个能基本得到第二居所客户结构的群体，构成的市场基数中年-33%中青年-6

7%有支付能力幵有愿意

二居比例20岁及以下9%0%20-35岁22%25%35-45岁25%32%45-55岁16%28%55-65岁13%10%65岁及以上15%5%段占比调研数据现象二：养老需求报告中统计，中青年阶层（

26-40岁）居然占主力，其家庭年收入主力分布30-150万；中年阶层（

41-50岁）其次，收入分布100-2

0

0万1%2%3%46-50岁0.5%1%6%3%41-45岁0.5%2%1%9%7%1%36-40岁2%12%6%31-35岁15%3%1%1%26-30岁3%19%0.5%交叉统计<10万10-30万第二居所客户构成与家庭年收入交叉分析表：51-60岁0.5%30

-

50

万

50

-

100

万

100

-

150

万

150

-

200

万>200万注：以上客户均有第一居所，幵无还贷压力，也均表示出对二居需求的

意愿调研数据现象三：养老地产客户愿意支付的比例集中在第一居所的30%-40%，按照

段划分换算成承受总价的话，中青年

力为80

-

120

万，中年

力为1

0

0

-

220万第二居所客户第一居所总价与愿意支付第二居所总价占第一居所总价比例交叉分析表：>500万1%5%7%4%400-500万2%6%4%300-400万4%13%9%5%200-300万1%14%14%2%1%100-200万0.5%4%<100万3%0.5%交叉分析<10%10%20%30%40%50%>50%注：以上客户均有第一居所，幵无还贷压力，也均表示出对优秀养老项目的意愿养老产品形态分布模型客户约75%客户约25%悦棕榈滩保亿风景览海高 海源别墅尔夫君地世茂爱马HD调研数据结论四：当前的带养老属性的二居地产市场都是大面积的产品，可

也发现，面积越小，客户基数越大，成交量越高！结论令 意外，很多别墅在逻辑上都做错了！养老地产的主力

者不是老人为主，而是中青年为主01他们的主力总价仅为80－220万02答案价格：针对中青年群体，总价控制在80-220万产品：细节注重家的营造，满足老年人特殊需求观念：改