2022年房地产行业专题

2022年房地产行业专题1、如何理解“930”房地产政策？回顾上半年，在稳增长诉求下，房地产政策不断边际放松，但在“房住不炒”基调之下，更多还是因城施策，整体力度并不算大：（1）全国层面，一是5年期LPR年内已三次下调，累计下调幅度达35BP，二是首套房贷款利率下限调降20BP（不包括本次调整）；（2）地方层面，因城施策，放松政策主要包括放松限购限贷条件、减少公积金贷款限制、给予购房补贴等。在政策边际放松、受控后积压式需求释放之下，房地产市场仅于6月呈现温和修复。而进入三季度，保交楼压力加大，购房者信心再度受挫，在原本预期偏弱、居民及企业资产负债表也尚待修复的情况下，地产景气度再次回落，成为经济基本面进一步回暖的核心约束。三季度以来，地产政策一方面聚焦纾困保交楼，从维稳的角度提振居民购房信心，另一方面加大放松力度激发购房需求，包括8月的超预期降息及5YLPR相应调降。政策效果方面，从销售高频数据以及竣工端来看，短期内还是起到了一定提振作用，但中长期来看，市场或对政策仍抱有更多期待。而此次“930”政策亦旨在于此。具体而言：（1）阶段性放宽部分城市的首套房贷款利率下限。2022年9月29日，央行与银保监会发布通知，在2022年底前，决定阶段性放宽部分城市的首套房贷款利率下限1。从覆盖范围看，本次调整针的城市整体能级并不高，多聚焦近期市场表现偏弱的地市。本次首套房贷利率下调针对2022年6-8月份新建住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，据国家统计局公布的70个大中城市数据计算，共有23个城市符合条件，其中8个二线城市，15个三线城市，2021年23城房销售面积及销售额占全国比重分别为9.87%、11.39%。若进一步考虑三线以下城市，预计将有不少中小城市满足条件，毕竟70大中城市里有35个三线城市，其中有15城满足条件，数量占比达43%，由此来看，政策覆盖范围有一定广度，但这些城市总体能级偏低，从商品房销售额来看占比并不算太高。以上城市首套房贷利率下限可跌破4.10%。以上符合条件的城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限，考虑到此次调整前，首套房贷利率下限为5YLPR-20BP，这意味着以上城市首套房贷利率下限可跌破4.10%，但二套房贷利率下限维持不变为4.90%。但从实际情况看，利率继续向下突破空间或相对有限。此次调整前，已有不少城市首套房贷利率按4.10%的最低标准执行，据贝壳研究院数据3，截至9月19日，103个重点城市中已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%，已为下限水平，从此角度而言，利率进一步继续向下突破的空间或也有限。综合来看，首套房贷利率下限针对性调整，逻辑上可刺激购房需求，但政策提振效果还需观察：一是针对刚需而言，当前较为缺乏购房“第一桶金”，收入预期也待改善，非刚需也受制于“房住不炒”；二是覆盖城市能级整体偏低，主要针对弱二三线及以下城市；三是调整前已有不少城市按最低利率标准执行，故其边际带动作用还需观察。（2）下调首套个人住房公积金贷款利率。9月30日，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率15BP，5年以下（含）和5年以上利率分别降至为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率维持不变4。时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率。自2015年8月后，央行再次下调首套个人住房公积金贷款利率至历史新低水平，叠加各地包含放松首付比例、贷款限额、异地申贷条件等在内的各项公积金新政，旨在协同激发住房刚性需求。（3）阶段性对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠。9月30日，财政部、税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠5。本次阶段性退还住房交易个税，能够降低住房置换成本，一定程度有利于释放改善性需求：一方面，历史上看，住房交易环节税费调整是比较常用的地产调控具，2014-2016年地产放松周期中，增值税、契税征收条件均有放宽，故本次个税调整将进一步降低住房置换税负；另一方面，此次个税优惠具有普适性，而非定向调整，故对于高能级城市而言，税收优惠力度相对更大，有利于支持改善性需求。综合来看，这一政策边际放松力度并不小，其对需求的提振值得关注。总结而言，“930”地产放松政策密集出台，旨在提振地产市场情绪，激发个人刚性及改善性住房需求，一定程度反映在当前内外承压的宏观图景下，政策需在地产上有所作为，对应观察近期地产销售高频数据亦有所改善，在政策加码下该趋势短期内或有延续性。但中长期视角下，地产面临的问题仍未完全解决，行业风险尚未出清，居民企业资产负债表依然疲弱，需求疲软的大逻辑仍未根本性扭转，从此角度而言，政策效果该如何评估，未来又如何展望？2、历史上的地产放松效果如何？回顾2008和2014年开启的两轮地产政策全面放松时期，政策全面出台后房地产销售与投资很快便有起色，以史为鉴，我们来看看彼时地产政策如何应对？第一轮地产政策全面放松周期自2008年9月逐步开启，以2009年12月“国四条”发布结束，历时约15个月。2008年，受全球金融危机冲击，国内经济下行压力加大，房地产市场景气度持续走弱。在此情形下，政策如何应对？除连续多次降准降息之外，政策端先后采取下调个人住房公积金贷款利率、下调首套首付比例、下调住房贷款利率下限、下调首套房交易契税税率、下调营业税免征期限等措施，主要集中于2008年四季度出台。从政策效果来看：（1）商品房销售增速反弹上行：房销售面积累计同比由最低-19.7%大幅上行72.7pct到最高为53%，底部出现于2008年12月，与政策启放松的时间间隔不超过2个月；与此同时，居民杠杆率也明显提升，由18.4%上升5.1pct至23.5%。（2）地产投资增速也大幅回升：地产投资累计同比由最低由1%上行16.8pct至最高17.8%，底部出现于2009年2月，与销售同比增速底部相差2个月。第二轮地产政策全面放松周期自2014年逐步开启，2016年3月多地陆续收紧调控，930前后近20城重启限购限贷政策，至此本轮放松周期结束，历时约2年。进入2014年，国内经济下行压力加大，而前期房地产需求端调控升级之下，多数城市存在住宅用地供给过剩的问题，房地产供需严重失衡，房价下行压力加大。在此情形下，政策如何应对？2014年4月，南宁定向放松部分区域限购；7月11日，住建部座谈会明确“千方百计去库存”；随后全国性刺激政策930新政出台，放宽首套房认定标准即“认贷不认房”；2015年330新政进一步放宽二套首付比例、下调营业税免征期限。地产政策全面放松之下，一二线城市房地产市场逐步呈现复苏迹象，而三四线城市地产景气度仍较低迷。在此背景下，2015年8月，住建部和发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求货币化安置比例不低于50%，棚改货币化安置进程加快，直接推动三四线城市去库存，全国也迎来普涨行情。从最终的政策效果看：（1）商品房销售同比增速回弹：由最低-16.3%上行52.8pct到最高为36.5%；底部出现于2015年2月，距政策全面放松（2014年7月）相差7个月；与此同时，居民杠杆率由2014年一季度的34.4%上行6pct至2016年一季度40.4%，明显提升。（2）地产投资同比增速上行：由最低由1%上行6.2pct至最高7.2%，底部出现于2015年12月，与销售同比增速底部相差10个月。回溯来看，历史两轮地产全面放松，更多是自上而下、从需求端入手，侧重提升居民加杠杆意愿和能力，具体措施包括下调房贷利率、下调个人住房公积金贷款利率、降低交易税费、降低首付比例、放宽首套房的认定标准、放松限购限贷、棚改货币化等，增强居民杠杆能力和意愿是关键所在。当下而言，在“因城施策”用足用好政策工具箱的要求下，各地调控政策同样以需求端放松为主。据CRIC统计，今年1-9月全国共计256省市累计出台494次放松政策，其中三季度121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降拍门槛6。可见，无论是从调控手段还是政策力度上看，今年以来地产政策已在持续放松，但地产销售及投资却始终未呈现实质性改善，市场预期也始终偏弱，为何？3、为何当下预期仍偏弱？此前两轮政策刺激之下，房地产快速企稳，主因彼时整个行业仍处于上行期，无论是居民还是企业端，仍有着房价上涨的预期，故而政策边际放松对于预期向上的引导作用较为明显，而自2016年以来，在房住不炒的大前提下，政策整体基调始终偏紧，在此情形下，会存在几点核心约束：（1）居民购房意愿和能力均偏弱。一方面是居民预期较弱，当前行业风险仍未出清，保交楼亦任重道远，这一定程度上会影响居民购买期房的信心，与此同时经济下行压力加大之下居民收入预期也受到影响；另一方面是居民购房能力不足，主因反复、就业压力仍存、居民杠杆仍处于高位，在可支配收入以及收入预期本就偏弱的情况下，其储蓄意愿也更强。（2）企业资产负债表仍需修复，保项目不保主体之下风险尚未出清。当前民营房企的风险仍未出清，保项目而不保主体的逻辑下，压力主体仍存，这或成为未来再度冲击市场信心的触发因素，与销售端形成负反馈，在此情形下，叠加预售资金监管愈发严格，将进一步拉长从销售改善到促进投资的逻辑链条，更何况销售原本就偏弱。（3）城市间分化进一步加剧，弱能级城市需求回暖需更加强力的政策刺激。此前2014年地产放松时期，三四线城市需求快速回升主要受到棚改这一特殊背景下的政策强力刺激，而当前低能级城市的地产则面临更大的下行压力：一方面，其购房需求一定程度在前些年有所透支；另一方面，目前一二线高能级的需求外溢带动三四线城市的传导链条拉长，低能级城市需求回暖更为缓慢。总体而言，当下地产牵引着整个宏观基本面，从而影响着资本市场的方方面面，从政策端持续渐进式的放松之中，能感受到当前基本面的压力所在，此次节前地产政策密集出台旨在进一步提振需求，推动房地产市场回暖，但诸多约束之下，无论是销售还是投资端的改善均并非一朝一夕之事，居民与企业资产负债表以及信心的修复同样还需政策持续呵护。短期内房地产销售或仍维持近期逐步改善的局面，但整体也算不得多强，中长期视角之下仍存在着退坡风险，未来还有哪些或有政策变量值得关注？（1）后续政策端对于房地产的定调。但无论如何，房住不炒预估仍是大前提；（2）对于房企主体信用风险的态度，尤其是民营房企。毕竟当前风险尚未出清，仍存在风险释放之下再次冲击市场信心的可能性；（3）再进一步的政策力度或将如何？总量政策和因城施策上的宽松已经在途，但目前的问题在于居民购房意愿和能力都偏弱，更强有力直接刺激需求的政策是否可期待？比如棚改货币化、PSL、房地产专项再贷款，犹未可知。故而落到债市上，考虑到当前政策的密集出台且力度不算弱，短期或会推动市场调整，但这并不足以构成市场反转的基本面支撑，毕竟中长期视角下地产仍承压，政策端还需有为之处。从推动宽信用的角度来看，央行也仍需维持流动性在合理宽裕水平，我们预估10年国债在2.6%-2.8%间震荡，调整后关注入场机会。4、小结9月29-30日，央行等四部委先后发布三项房地产放松政策，对此应如何理解与展望？本文聚焦于此。1、如何理解“930”房地产政策？三季度以来，地产政策一方面聚焦纾困保交楼，另一方面加大力度激发购房需求，此次“930”地产放松政策密集出台，也旨在提振地产市场情绪：（1）首套房贷利率下限针对性调整，逻辑上可刺激购房需求，但政策提振效果还需观察：一是针对刚需而言，当前较为缺乏购房“第一桶金”，收入预期也待改善，非刚需也受制于“房住不炒”；二是覆盖城市能级整体偏低；三是调整前已有不少城市按最低利率标准执行，故其边际带动作用还需观察。（2）时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，叠加各地公积金新政，旨在协同激发住房刚性需求。（3）阶段性退还住房交易个税，能够降低住房置换成本，且此次个税优惠具有普适性，可见这一政策边际放松力度并不小，其对需求的提振值得关注。总结而言，政策加码下短期内地产销售或将延续边际改善的趋势，但中长期视角下，需求疲软的大逻辑仍未根本性扭转，那么政策效果该如何评估，未来又如何展望？我们先回顾过往几轮地产放松时期，政策怎样应对、效果如何？2、历史上的地产放松效果如何？回顾2008和2014年开启的两轮地产政策全面放松时期，政策出台后房地产销售与投资很快便有起色。方式上看，更多是自上而下、从需求端入手，侧重提升居民加杠杆意愿和能力，具体措施包括下调房贷利率、下调个人住房公积金贷款利率、降低交易税费、降低首付比例、放宽首套房的认定标准、放松限购限贷、棚改货币化等。而今年以来地产持续调控，且同样以需求端放松为主，但地产销售及投资却始终