2016年区域第二期新员工培训课件-成就共享

运营中心2013年8月成就共享制度解析及案例分享1

成就共享计划制度定义一2目录

获奖前提及实现案例二

策略和建议三

奖罚分配规定四一、成就共享计划制度定义内涵：针对新项目的革命性激励制度；该制度的实质是“合伙人制度”；秉承“利益共享、风险共担”的原则；对获得成功的项目和区域实行强激励措施

。目的：激发区域项目“当家作主、用心研究”的意识；促进公司持续高速增长。适用范围：凡在2011年8月1日后购置土地的项目（含旧项目新地块）均需参与集团的成就共享计划。31、获得奖励的两大前提前提一：1年内实现集团自有资金投入全部回笼；前提二：项目累计回笼资金＞(自有资金投入+年化自有资金收益)。（年化自有资金收益=自有资金按年折算后的金额×30%）以上两大前提须同时满足。2、奖金计算方法区域主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×20%集团主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×（10%~15%）二、获奖前提及实现案例42012年11月24日开盘2012年6月5日摘牌2012年6月30日支付首笔土地款2012年12月31日达第一笔成就共享奖金计提点4个月零24天2012.8.312012.10.312012.12.316个月二、获奖前提及实现案例53、成就共享实现案例（蕉岭项目）12个月关注点1：项目总用地245亩，首期开发共约111亩,后续134亩视市场情况于2013年分期开发，确保不占用集团资金。关注点2：项目做到“快速开发、快速回笼”——5个月内开盘，6个月内实现资金正回笼并达到成就共享计提点，一年内可达两次奖励计提。关注点3：土地获取由区域主导，成就共享奖金股权金额计算比例为20%。2013.6.302013年6月30日达第二笔成就共享奖金计提点提取奖金总额20%：0.283亿公司留取80%2012年提取奖金：488万净利润0.34亿标准收益0.096亿二、获奖前提及实现案例6蕉岭项目预计三年内售罄，净利润为1.51亿，在第一年内实现资金回笼，后续两年不再投入自有资金。自有资金累计投入1.78亿自有资金年化投入0.32亿自有资金年化投入*30%=0.096亿项目预计净利润1.51亿累计回笼资金2.3亿（累计回笼资金2.3亿＞1.78+0.096）蕉岭项目首次计提奖励情况2013年上半年提取奖金：575万2014年预计提取奖金：1298万净利润0.287亿净利润0.649亿2013年下半年预计提取奖金：468万净利润0.234亿蕉岭项目预计后期计提奖励情况（资金回笼持续为正，集团不需再投入）在建①②③④⑤⑥⑦面积：㎡金额：万元2011年12月23日摘牌2012年1月6日支付土地款2012年10月3日开盘2012年12月31日第一笔成就共享奖金计算9个月零14天2012.32012.62012.910个月零25天二、获奖前提及实现案例74、成就共享案例（平果项目）二、获奖前提及实现案例8平果项目预计三年内售罄，净利润为1.55亿，在第一年内实现资金回笼，后续两年不再投入自有资金。自有资金累计投入2.23亿自有资金年化投入0.84亿自有资金年化投入*30%=0.252亿项目预计净利润1.55亿累计回笼资金2.8亿平果项目奖励计提情况首期累计回笼资金2.8亿＞2.23+0.252提取奖金总额20%：0.2617亿公司留取80%2012年提取奖金：357万2013年提取奖金：1000万2014年提取奖金：1260万净利润0.43亿净利润0.5亿净利润0.63亿标准收益0.252亿2013年提取奖金：880万净利润0.5亿标准收益0.06亿若2013年又需集团投入，假设年化自有资金0.2亿：1、如何尽快达到成就共享条件三、策略和建议9做好市场研究获取优质土地能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。与政府建立良好关系土地款延期、分期支付或其他减免政策；建立行政审批的绿色通道，提高报批报建速度，或报建规费的减免；降低预售门槛，尽快销售回款；取消或放宽预售款监管政策。快速开工、快速销售、快速回笼资金做好项目前期策划和前置工作，做好项目的定位和规划设计，尽可能缩短开盘周期；项目部与营销紧密配合，合理安排营销推广节奏，项目部按时按质按量提供展示区和充足货量，把握好销售窗口期；争取尽快开盘，给销售与回款预留充裕时间。提取奖金总额（15%/20%）公司留取（80%）公司留取（自有资金年化投入*30%）提高净利润：一升一降降低自有资金投入：一快一慢一借贷项目净利润品质提升，增加溢价开源节流，降低成本工作前置，摘牌即开工施工策划，实现快速开盘与政府沟通，降低预售条件延缓土地款支付争取垫资，延迟支付工程款争取开发贷款，拓宽融资渠道贷三、策略和建议2、如何提高成就共享奖金数量10降升快慢三、策略和建议成就共享“567”“789”“789”去化要求，即总货量的8成以上、开盘一周内销售出货量的7成、开盘一个月内销售出货量的9成展示区“123”的原则1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成；2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件。三、策略和建议项目名称开盘货量（亿元）开盘一周内

认购额（亿元）开盘一个月内

签约额（亿元）开盘两个月内

签约额（亿元）开盘日期丹阳碧桂园26.616.311.513.72013-7-7海南金沙滩13.54.87.48.92013-3-2顺德碧桂园泮浦湾11.57.64.04.72012-12-15碧桂园柏丽湾（沙田）9.15.82.57.22013-5-5大泽碧桂园8.92.52.33.32012-12-2如东碧桂园8.05.74.55.42013-6-22垫江碧桂园6.34.84.55.62013-2-17水东湾城市花园5.94.04.14.32012-9-15蕉岭碧桂园4.12.82.82.82012-11-24平果碧桂园2.21.31.21.82012-10-6碧桂园·清泉城二期1.20.40.50.82012-12-23怀集碧桂园三期0.80.80.70.82013-2-123、警惕五大风险三、策略和建议市场风险国家政策、当地支柱产业、当地房地产市场出现较大变动甚至逆转，产品定位不适合当地情况所带来的市场风险。违约风险当地政府因各种原因带来的违约风险（如提高预售门槛）。合作方（如股权合作方、施工方、银行、外部供应方等）因各种原因带来的违约风险。展示区选址不当，地质复杂、拆迁难等因素导致不能按计划快速开工、快速开盘。关注因赶工过程中，忽视工程质量，造成日后交楼存在群诉、收楼低等情况，导致收楼阶段不能获取30%奖金的风险。关注成本的全过程动态管理，确保成本数据的真实性和完整性，避免因结算阶段出现亏损或大幅低于之前预估净利润等风险。进度风险质量风险成本风险14四、奖罚分配规定员工职级

分配比例

其中：

现金奖励

支付购股权

区域总裁30%-70%

30%70%项目总经理由区域总裁确定50%50%项目团队由区域总裁确定100%

区域团队由区域总裁确定100%

参与团队10%100%

合计

100%

1、奖金的分配原则

达到奖励条件后，每半年度成就共享股权金额按以下方式分别以现金奖励及直接用于支付购股权方式进行分配:151、奖金的分配原则四、奖罚分配规定16Tips:在奖金分配上，给予了区域总裁足够的权力。序号事项分配规定1分配比例参与团队固定为10%；其余由区域总裁分配。2现金派发上限预售50%；收楼30%；结算20%3退休或调任按任职期间贡献核定奖励数额；剩余奖金在继任者中重新分配。四、奖罚分配规定2、相关处罚规定17序号事项处罚规定1一年内现金流不能回正（1）取消成就共享资格；（2）视情况对区域及项目管理层进行处罚2项目亏损（1）亏损额的20%由区域总裁及项目总经理承担；区域总裁占70%，项目总经理占30%；（2）当期从其所管辖的其他项目的成就共享股权金额中扣除，未能扣除的，从其工资、奖金中扣除。四、奖罚分配规定2、相关处罚规定18