青岛房地产项目市场分析

PAGEPAGE38项目市场分析目 录一、青岛市房地产概况 2第一部分 青岛市房地产市场分析 2一、青岛市房地产概况 2一、青岛经济开发区区域概况 3二、青岛房地产市场综述 2第二部分 青岛经济开发区区域分析 3一、青岛经济开发区区域概况 3二、青岛房地产市场综述 2（三）区域交通状况 7（一）区域市场分析 4（二）人文自然环境状况 6（三）区域交通状况 7（一）区域市场分析 4（六）区域地产市场分析 8三、开发区房地产市场描述 9四、个案类型及分布 9（四）区域配套状况 7（五）公建基础设施状况 8（六）区域地产市场分析 8三、开发区房地产市场描述 9四、个案类型及分布 9（四）区域配套状况 7第三部分开发区项目市场分析 10一、区域分析 10一、区域分析 10二、类别分析 11（一）售项目分析 13三、项目周边楼盘分析 13（一）售项目分析 134、物业收费标准 175、楼宇配套 186、二手房楼盘分析 192、客户群体、面积区间 143、价格对比 164、物业收费标准 175、楼宇配套 186、二手房楼盘分析 192、客户群体、面积区间 14第四部分 客户定位及产品建议简析 20一、定位原则 20二、产品规划 20三、定位主体 21三、客户定位 21附：区域楼盘资料 21项目市场分析一、 青岛市房地产概况近几年，青岛房地产市场体现出健康良性发展态势：开发总量居高不下，价格稳中有升，借奥运伙伴城市东风，楼市繁荣。18，2007房地产，也可以限制大户型住宅的消费，以引导合理、适度而健康的居住理念。万科、绿城、上实、卓越、宝龙在青岛市场的项目逐渐亮相，提升了市场竞争高度；让追求居住品质的消费者充满信心，而后华远、中海等企业进驻青岛，更让置业者翘首以待。房地产大鳄在青岛房地产市场的项目开始亮相，吸引了一部分注重楼盘品质、追求居住质量的购房者的注意力。在新的竞争形势下，以海信地产、天泰集团、城建地产、信达荣昌、海尔地产为代表的本土企业，在开发理念、规划设计、销售管理、建筑质量及物业管理等方面不断提升，使得所开发楼盘的品质越来越好。市场综述：455区下降尤为明显。08CBD18000-20000/9·配套和景观也是青岛市名盘之首。开发总量较大的只有“鲁能·市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不5500-6500/廉租房的建设为主。经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的万科·魅力之城、卓越·岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在5500-7500元/平方米之间。二、青岛经济开发区区域概况青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，2.26（4.2，其东南部沿海（10666198410，1985328发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。19922272.512720外，还有工业区和商贸物流区等，是中国开放区域最集中的地区之一。（一）区域市场分析1、港口资源优势189211451215731349325610630214045040300欧洲、地中海、波斯湾、澳洲、东南亚等世界主要航区连为一体，并开通了青岛港区至郑州、西安、成都、济宁的集装箱火车专列线和青岛港区至欧洲的新亚欧大陆桥运输，20051.87国沿海港口第一位，拥有全国最大的可接卸第五代、第六代集装箱船舶的深水泊位。631TEU，强。进口铁矿石跃居世界港口第一位，进口原油保持沿海港口第一位。位于青岛开发区的青岛新港区 前湾港为天然良港，水深域阔，不冻不淤。1987年开始投资建设，已建成七个矿石、煤炭泊位，是中国目前最大的矿石中转基地和五大煤炭出口基地之一，20057140.78.87650TEU。加上已开工建设的由迪拜环球货柜、香港招商局、台湾长荣、中远集团等在前湾港南港区投资的码头，胶州湾西海岸“万国码头”的局面初步形成。300023082、六大产业集群拉动家电电子、石油化工、机械制造、新型材料、高新技术、仓储物流等六大高科技产业集群在西海岸迅速形成，尤其是已动工的大炼油、大造船和汽车项目是对青岛西海岸社会经济发展的巨大推动器，将极大拉动该区域的经济发展。今后开发区将向着影视、旅游业发展，形成无污染的高速经济发展区域，带动周边区配套设施的发展，从而在西海岸形成一个新的文化产业区。也为本项目市场营销提供了很好的机遇。3、同三高速通车，青新高速在建同三公路已经将西海岸和大江南北联系起来，为外省特别是东北和长江三角富贵人士前来购房奠定了基础；而青新高速即济青高速复线正在建设，将青岛西海岸和山东内陆城市连接起来，更加方便了外地购房者前来购房。4、新市场活力注入，西海岸广受关注上实地产进入西海岸，达利广场的上市，为西海岸房地产市场注入新的市场活力，青岛西海岸房地产已引起京、沪等全国性关注。大品牌大项目所营造的市场吸引力，也将大大提高西海岸的知名度。5、二手房最低限价上调，国家进一步严控土地使用2006101420058的多，获地数量和机会较少得多。6、青岛经济重心西移大青岛城市发展的拉动依港兴市，老青岛港使青岛市发展到今天的辉煌，新青岛港和青岛市经济重心西移也会带动开发区得到更大更快的发展。（二）人文自然环境状况1、高校与科研资源丰富青岛开发区凭借优美的环境、优越的生活条件，对各类人才具有较大的吸引力。区域内有山东科技大学、石油大学、青岛理工大学等多所高等院校。凭借雄厚的高级人才使得该区域的科研资源异常丰富。2、生态城区环境优美校”五大特色旅游资源。凤凰岛省级旅游度假区（原名薛家岛旅游度假区）海岛自然旅游资源保护完好；小珠山国家森林公园内有青岛森林野生动物园、一切智园、超群影视城、高效农业观光园等景点；区内人文古迹丰富，有齐长城、白云寺及我国历史上唯一一条通海运河——马濠运河等历史遗迹；区内另有前湾港，海尔、海信、澳柯玛工业园，海西湾修造船基地等工业旅游资源和中国石油大学、北京电影学院创意媒体学院、山东科技大学光周等系列旅游活动，吸引了越来越多的国际游客。青岛开发区实施“特色旅游”发展战略，在凤凰岛旅游度假区确立了“以影视传媒文化产业发展，带动旅游娱乐产业的发展”的主题，北京电影学院创意媒体学院、影视演艺中心、海景花园酒店、唐岛湾体育公园等项目先后启动，青岛西海岸影视文化基地和海滨度假胜地规模初具。200523811.45人民币。凤凰岛旅游度假区位于青岛开发区东部，三面环海，总面积约27.2平方公里,地形为东北—西南走向的狭长半岛，如一只展翅的凤凰，横卧在黄海之滨；凤凰岛旅游度假区旅游资源丰富、保护完好，是我国整个海岸线上资源条件最为优越的海滨旅游度假区。分为金沙滩、石雀滩、连三岛、甘水湾、唐岛湾等五个景区；有海上明珠竹岔岛、连三岛等天然岛屿，构成了一副“凤凰戏珠”的壮美景观，大海、阳光、沙滩、岛屿相互交融，风光秀美、景色宜人，组成一幅优美和谐的海滨画卷。珠山国家森林公园40.79724.9米，呈东南～峰。山脉巍然深秀，层峦叠嶂，奇峰陡峭，地势险要，融奇、险、清、秀于一体，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。山林公园植被繁多，四季风光别致。有杜鹃谷、望夫山、青石潭、狐仙洞等自然景观；有齐长城、明朝白云寺、扎营寨等名胜古迹；有青岛森林野生动物园、一切智园、古装影视城等旅游景点。（三）区域交通状况3012路方面，胶（州）黄（岛）铁路贯穿全区，与胶济线相接，与全国联网。公路原凭借环胶州湾高速公路连接青岛市区，随着“南隧北桥”的立项动工，青黄之间的交通将更为方便。（四）区域配套状况1、医疗保障体系已经建成区内共有医院多处，疾病控制中心和妇幼保健机构、120复、保健、科研为一体的医疗保障体系。2、教育体系逐步完善区内有幼儿园约60所、中小学37所、高等院校和职业院校14所。3、酒店、购物方便619等著名零售商现已入驻营业。社区网点遍布开发区。4、文化休闲娱乐场所齐全区域投资兴建了大型科技文娱中心，设有电视台、有线电视台和广播电视台。现有各类书店58家左右，文化馆、科技馆、影院、艺术团和剧社共14家左右、各类图书馆（室）515所日益增多。（五）公建基础设施状况1、区域硬环境保障系统已具备相当实力100%。220KVA1，110KVA4，35KVA3930000KVA/60力供应。供水——共有四个净水厂，具备20万吨/日的供水能力。排水——实行雨水和污水分流，拥有泥布湾和镰湾河两个污水处理厂，污水处理能力为6.5万吨/日。供热——三个热源厂的供汽（热）560/0.8MPa(70℃、95℃的采暖用热水。供气——可为用户提供管道天然气、管道液化石油气及罐装液化气。现有液化气6000/40000/15Kg、50Kg气具有互换性，保证用户不间断用气。2、区域物流条件进一步优化交通运输网络较为发达，拥有立体型、现代化的交通运输网络是青岛开发区突出的比较优势。开发区依托中国沿海五大港口之一——青岛港在港口运输的优势，建立起衔接港口运输的公路、铁路、航空等立体型、现代化的交通运输网络。3、金融服务体系逐步完善各类金融机构所提供的服务涉及银行、证券和保险等方面，为驻区企业提供了便利的金融服务。（六）区域地产市场分析1、西海岸市场特征概述西海岸地产由三个板块组成。一是开发区管委所在地以长江路为中心的开发区新城和优势。2、海底隧道获准建设按照初步规划，隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间。海底隧617033002250620亿元（不包括市区接线投资803.5三、开发区房地产市场描述开发区房屋交易总额连年递增。预售房屋成为开发区当前市场主流，住房消费增长速度迅猛，消费市场发展潜力巨大。个人住房消费成为激活开发区房地产市场的强劲动力。随着开发区房地产市场的逐步成熟，越来越多的房地产企业注意到必须通过完善的管理和全优的服务树立自己的精品和名牌，目前开发区房地产中一大批明星企业和名优楼盘纷纷涌现，例如天泰阳光海岸、千禧龙花园、上实·达利广场、中海·海湾新城等。房地产市场的活跃，使人们的居住条件得到了较大的改善，但和居民日益增长的住房需求相比较，还有较大差距，这种差距，首先是表现在区内人口的增长上。由于招商引资、港口西移、几所大学相继开建等因素，每年迁入开发区的人员不断增加；另外，改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一；还有就是旧村改造和房屋租赁加大了对房地产市场的要求。房地产空前活跃的原因：青岛市政府作出“经济建设中心西移”的决定，直接推动了开发区房地产业的发展。规划中的跨海大桥，使开发区的地理优势显现出来，成为人们理想的居住场所。大型项目和工业园区落户开发区，带来了大量的外来人口落户开发区，为开发区注入了活力。开发区政府狠抓了城关城建，尤其是加大了对建筑房屋质量的监管力度，促进了房地产业的发展。四、个案类型及分布由于开发区各片区域经济发展的基础和速度存在着差异，房地产的发展也明显呈现不平衡的状态，其中尤以唐岛湾、薛家岛区域构成的开发区房地产市场最为活跃，具有明显的区域性特征。个案主要集中在江山路以东，嘉陵江路以西，香山路以南，滨海大道以北。其它个案分布于黄岛老区轮渡附近以及香江路、长江路。产品类型：开发区楼盘早期以多层住宅小区为主，近来出现了一些高层住宅。1999-2002，200520072002泰·阳光海岸、千禧龙花园、傲海星城、省房·凤凰城等都是十万乃至数十万的项目，主要聚集在相对发展成熟的区政府附近。（一）分析1、黄岛老城区3800～4800/个案：盈泰家园。2、江山路商业区此区域位于保税区以南，处于开发区的北部，生活机能丰富，道路交通情况良好。多层价格基本在5500元/平方米左右。代表个案：澳龙花园。3、长江路周边6200～6800/平方米，代表个案：天泰·阳光海岸、千禧龙花园、上实·达利广场。4、薛家岛旅游度假区2.26545500/平方米～6500/平方米，代表个案：黄金海岸。江山路澳龙花园5500元/平方米长江路上实·达利广场、千禧龙花园、6500～7000元/平方米黄岛老城区盈泰家园3500～4500元/平方米薛家岛旅游度假区黄金海岸5500～6500元/平方米小结：青岛市经济开发区分为江山路、长江路、黄岛老城区、薛家岛旅游度假区。区域的不同，楼盘价格相差较大，黄岛老城区是整个经济开发区楼盘价格偏低的区域，价格在3500～4500元/平方米之间，其中江山路、长江路、薛家岛旅游度假区的楼盘价格基本差异不大，均价在5500～6500元/平方米之间。（二）分析1、普通项目80-120/60-802、高端项目多数为大规模项目（101303、需求分析与老市区相比，开发区本身没有厚重的历史，它完全是在新时代形成的新城区，这里的一切都处在规划、形成、攀升的过程中，包括的当地的消费需求。需求分为两大类第一进入开发区创业和就业的外来移民特点：典型的中低档居民住宅，价格也多在5000元/平米以下。第二批需求：本地换屋、二次购房、外来投资等目前开发区的投资需求可能超过了使用需求。特点：购房者从安居型向小康型甚至是舒适型过度。海景住宅成为外地投资者主力投资产品。4、供给分析据目前现状，把供给分为普通住宅、中高档住宅、其它类型商品房（商铺和办公）这三类来分析。普通住宅4500/住氛围。客源以开发区工作的年轻人和外地人为主，多数属于自用。该类项目目前属于供需两旺阶段，开发难度最小，注意户型设计和立面效果是项目成功的关键。中高档住宅6500～7500/平方米左右商铺和办公开发区的外来移民中，有一大部分从事个体私营经济。规模不大，但数量很多。所以目前需求旺盛，几乎每个房地产项目都有一部分商业网点。价格差距非常大，从7500-10000的都有。购房者中自营和投资都占一定比例。消费者的分析置业者特征年龄：25-45岁之间据调查统计，能接受开发区板块的购房者，多处于人生的筑巢期和满巢期，家庭结构一般为3人，年龄处于25-45岁之间，呈年轻化趋势。他们对中小户型有很大需求。置业者的目的从现居住状况来看，45.3%的受访者已拥有一套商品房，属二次置业或多次置业，该群体中对住宅的要求明显超越基本功能需求，而更强调居住的舒适、健康，另外30%的人具有投资打算。置业需求主力户型：70-100㎡的两房和100-130㎡的三房为主。405000/平方米左右，与消费者的接受能力还是明显存在一定距离，这可能会抑制部分需求，所以开发商应该着重于楼盘的品质和形象建设，强调性价比，以丰富的内涵取胜。五、周边楼盘分析（一）售项目分析1、供应量项目名称所属区域总建筑面积（万平方米）华裕·黄金海岸海悦园对面，长江中路4.25福瀛·锦绣前城长江东路20集力景豪长江东路16.3中南·海湾新城珠江路与井冈山路交汇处22.5隆祺嘉园Ⅱ阿里山路6.29泽润幸福城滨海大道与太行山路交汇处2.6达利广场江山路与太行山路交汇处12薛家岛居住示范安置区长江东路以南银海路以东33.4风和日丽海尔大道与滨海大道交汇处25周边楼盘体量风和日丽达利广场泽润幸福城隆祺嘉园海湾新城集力景豪锦绣前城黄金海岸0 50000 100000 150000 200000 250000 30000020052006青岛经济开发区名盘及项目周边的楼盘供应量较大，有风和日丽、海湾新城和锦绣前程等。并且与现有供应项目集中分布在开发区政府附近，在建待建项目在区政府以东的金沙滩街道办事处区域也有集中出现。滨海公路的施工建设、海底隧道工程的获批，带动了整体市场的活跃；作为连接凤凰岛旅游度假区、胶南以及青岛和其他内陆城市的主要干道和形象工程，长江路沿线将要在2008年带来时以全新的面貌迎接游客。商务用房及普通住宅的集中出现，一方面造成了市场竞争的出现，另一方面也会因集群效应带动这个区域配套的完善和整体市场的发展。2、物业形态项目名称所在区域物业形态悦海大厦长江路与天目山路交汇处商住两用华裕·黄金海岸海悦园对面，长江中路多层、高层福瀛·锦绣前城长江东路高层集力景豪长江东路高层中南·海湾新城珠江路与井冈山路交汇处高层隆祺嘉园Ⅱ阿里山路高层泽润幸福城滨海大道与太行山路交汇处高层达利广场江山路与太行山路交汇处高层风和日丽海尔大道与滨海大道交汇处多层、高层小结：其是长江路、江山路及薛家岛旅游度假区的普通住宅楼体量较大，主要以多层和高层为主，江山路和保税区的纯写字楼较多。3、客户群体项目名称所属区域面积区间（平米）客户群体（占%）悦海大厦长江路与天目山路交汇处130-160外地人较多。外地人55%，当地25%，其它：25%华裕·黄金海岸海悦园对面，长江中路90-150外地人较多。外地人：60%，30%，其它：10%福瀛·锦绣前城长江东路80-141以外地人为主。外地：占65%，在开发区外地人：20%，其它：15%集力景豪长江东路110-180现空地，未开盘中南·海湾新城珠江路与井冈山路交汇处50-150开发区人较多，在开发区外地人：60%，外地人：20%，当地人：15%，其它：5%隆祺嘉园Ⅱ阿里山路开发区人较多，外地：20%，开发区人：60%，其它：20%泽润幸福城滨海大道与太行山路交汇处67-119在开发区的外地人以及外地人。外地：占50%，在开发区外地人：30%，当地：20%达利广场江山路与太行山路交汇处50-170以外地投资和度假的较60%，当地：占30%，其它10%。风和日丽海尔大道与滨海大道交汇处91-215以开发区人，青岛人居多，开发区：50%，青岛：30%，外地人15%，石大老师：2%。小结：青岛市经济开发区高档公寓以外地市场占55%，其中20％韩国客户，35％东北人，25％当地客户，20％在青岛客户。悦海大厦客户群体主要以外地客户较多，外地人：55%，当地：25%，其它：25%。悦海大厦客户群体25%55%25%外地人 当地 其它外地人 当地 其它华裕·黄金海岸客户群体外地人：60%，当地：30%，其它：10%。黄金海岸10%30%

60%外地人 当地 其它外地人 当地 其它65%，20%，15%。中南·海湾新城客户群体在开发区外地人：60%，外地人：20%，当地人：15%，其它：中南·海湾新城15% 5%

20%外地人 在开发区外地人 当地人 其他60%外地人 在开发区外地人 当地人 其他5%。隆祺嘉园Ⅱ客户群体开发区人较多，外地：20%，开发区人：60%，其它：20%。隆祺嘉园Ⅱ20% 20%60%外地人 开发区 其他外地人 开发区 其他泽润幸福城客户群体在开发区的外地人以及外地人。外地：占50%，在开发区外地人：30%，当地：20%。泽润幸福20%50%30%外地人 在开发区外地人 其他外地人 在开发区外地人 其他达利广场客户群体以外地投资和度假的较多，还有一部份。在当地过渡和居住的。外地：占60%，当地：占30%，其它10%。达利广场10%30%

60%外地人 本地人 其他外地人 本地人 其他风和日丽客户群体以开发区人，青岛人居多，开发区：50%，青岛：30%，外地人15%。其中，在开发区客户群体中，石大老师占2%。风和日丽30%15% 2%30%50%开发区 青岛 外地人 石大老师开发区 青岛 外地人 石大老师小结：50%，本地20%，30%，5718090-150小面积户型的设置可以降低总价，外地客户主要以投资型客户，也有一部分为居住性客户，本地客户主要有一部分年轻人婚房和过渡房为主，青岛经济开发区地产的发展为投资型客户和居住性客户提供了有利的市场空间。4、价格分析项目名称现均价（元/平米）面积区间（平米）装修情况悦海大厦6200130-160毛坯（菜单式装修）华裕·黄金海岸6500(高层)90-150精装(400元)福瀛·锦绣前城630088-141毛坯（菜单式装修）集力景豪6300110-180毛坯中南·海湾新城680052-143（包括酒店式公寓）毛坯隆祺嘉园Ⅱ6300待查主力户型：168、172、182毛坯(少量精装)泽润幸福城660067-119毛坯达利广场710064-261(高层公寓)36-80(酒店式公寓)精装修风和日丽510057-130(三期)精装(500)800070006000500040003000200010000各个项目的销售价格存在较大差异，并存在以下特点：福瀛·6000—7100/方米之间，其中上实·的亮点，也是目前青岛经济技术开发区价格较高的楼盘，同时彰显名盘的品质文化和品牌文化。项目配套齐全，景观诱人，物业管理专业，智能化系统服务，人性化真情物管，以细节提升品质，悉心周到，完备的智能化系统服务呵护生活。济开发区重要的旅游景点，薛家岛也是开发区的沿海区域。目前青岛的沿海区域房价过价被逐渐拉升。沿海房子大部分被外地游客买了。薛家岛属于经济开发区的旅游看海区5500-6000/长江路沿线项目因其区域发展潜力大，各类配套较为完善，故项目销售起价和均价要明显高于薛家岛旅游度假区和江山路项目；新推出项目的价格水平高于尾盘销售项目的价格水平，价格增长十分明显；高标准的装修配套造成了建设成本的增加，同时也因产品品质的提升拉动了项目的销售价格。名 称物业形态均价(元/平米）楼宇配套悦海花园多层、小高层4700双气、可视对讲、集中供暧、中空玻璃、24小时保安凤凰园小区多层4500单气海宸雅园多层4600单气长江花园多层5000（无房产证）小区配套完善，拥有休闲小憩的会所，大型地下车库和幼儿园，集中供暧。天泰·阳光海岸高层5800双气、可视对讲、集中供暧、中空玻璃、24小时保安薛家岛三村多层4900单气海韵嘉园多层、高6000双气层鲁泽花园多层4100单气5、二手房楼盘分析0小结：从上表中可以看出新项目周边二手房销售价格普遍低于新楼盘价格，但二手房的配套设施要明显优于新楼盘，区域的不同二手房的价格有较大的差异，基本上长江路、江山路500-10004500-5000/平方米之间。500项目位置位于开发区长江东路以南，银海路以东，此小区不对外销售，主要是薛家岛1、3、4、5、65651833.48012055000/平方米。附：区域楼盘资料开发区楼盘资料1、福瀛·锦绣前城物业类别:普通住宅439开发商:青岛福瀛房地产开发有限公司代理商：上海新联康投资顾问有限公司售楼电话盘时间:2007-01-02入住时间:200710绿化率：39．4%容积率：3．3占地面积：5．5万平米总建面积：20万平米一期占地面积：1.5万平方米；二期占地面积：3.9万平方米。楼层状况:3栋高层，最前面27层，下面4层为福瀛办公，其余2栋为29层交通状况: 安子码头公交车、16、18、1、2、3、4交房标准：毛坯，可选装修销售情况面 积：88-141，现共4种户主力面积：88、109。总户数：一期380户左右停车位：地下停车，价格未定总栋数：一期3栋，二期9栋层 数：27层一栋，29层二户 型：二室和三室主力户型：二室开盘时间：2007/1交房时间：2007/11付款方式：一次，按揭销售价格：5300起价，每次加50-100元不等，最高价7500左右，均价6300元。室内装修情况：毛坯，交房后可选装结 构：钢混内部配套： 双气入户，电视电话宽物业管理费：1．6产 权： 50楼间距：47米优惠情况： 无公摊： 20%左右购买人群： 外地人居多小区配套智能住宅、联网免提可视对讲系统、门禁及一卡通系统、停车场管理系统、闭路电视监控系统、周界防范系统、背景音乐广播系统、保安巡更系统、家庭安全防范系统、3000平米高级会所、水景、花园3、地丰大厦（图为地丰大厦效果图）楼盘性质：写字楼项目地址：黄岛区长江中路与太行山路交汇处，佳家源对销售热线86998999投资商：山东青岛地丰集开发商：山东兴华建设集设计单位：山东冶金设计院交付日期：2006年5 6月物业公司：未定占地面积：34000建筑面积：53000开盘时间:2006-09-30入住时间:2007-03-31容积率:6.80绿化率:35%楼层状况:28层150套设计特点建筑群体组织方式：一栋22F裙带4F的联体建筑1—3F，4—6F，7—17F1—2F面 积：每层在800平方米，可根据需要自由分割，灵活布局，满足不同设计需要。周边环境：周过千米半径范围内，座落着区政府办公大楼、金融中心、家佳源超市、利超市、石油大学、海都大酒店、长途客运站等交通环境：地丰大厦南临长江路，西靠太山路，交通便捷。通过这两条毗邻城市的主干路，即可到达青岛流亭机场和货运港口 前湾港、客运港口 黄岛轮渡与安子码头，还可与环胶州湾高速公路、滨海大道相衔接。销售周期建设情况：主体建设价 格：起价：7000元/平配 套：采用LOW—E的玻璃幕墙，更能集节能、环保和现代格调于一体，大厦顶层为112F综述地丰大厦是一幢以写字间为主，融星级宾馆、商场、餐饮、娱乐、健身于一体的综合性高智能化建筑。6、华裕·黄金海类 别：公寓项目地址：青岛开发区长江东路与嘉陵江东路交汇处（金沙滩北1500米销售热线86878340开发商：青岛华裕集团置业有限公司代理商：青岛华裕集团置业有限公司设计单位：海信设计院中国建筑东北设计研究院青岛分院建设单位：青岛建筑工程零零一有限公司物业公司：华夏物业公司1.5建筑面积：42538.41容积率:2.66设计特点建筑群体组织方式: 由三栋六层加阁楼的多层和三栋高层组成，高层分别是26层,27层28层,28层和27层的是一梯三户,26层的为一梯四户。小区公摊为24%层 高:2.9米面 积:90平方米—150平方米主力面积：115.9118.8户型设计90150107.7153.4100交通组织停车方式：高层为地下停车场，多层为地面停车停车位：每座多层配4个停车位（3500元/平方米）周边交通：交通便利，有1路、2路、4路、18路、20路，轮渡、隧道穿越青薛。周边环境：周围有北京电影学院、青岛理工大学、南洋学院、开发区五中、奥林特外语学院。周围生活便利，拥有利群金海岸、利群购物广场、家佳源购物中心、世纪商贸城等大型购物中心。开发、销售情况周边环境：凤凰岛旅游度假区内，紧临金沙滩，三面环海开盘时间：2005年4月30日交房时间：200711交房标准：毛坯价 格：开盘价高层4280元/平方米,现在起价4580元/平方米,2# 22F，6150元/方米。700/50-100/70/150/50/平方米;（样板间为海尔，实际可能为澳柯玛窗台（飘窗700/米付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭贷款销售率：已过2/3，一号楼仅余七、八套，分布在一层和二十四层等，多层还有两套带阁楼的，高层18楼左右的已经售完物业管理物业公司：华夏物业公司服务内容：保安、清洁收费标准：物业费0.8元/平方米，高层另外收电梯费0.4元/平方米配 套10/户，客厅、卧室设置多个信息口，满足业主的各种使用需求。安防系统：设闭路电视监控系统、煤气泄露报警系统、防火自动报警系统、消防喷淋系统和楼宇可视对讲系统。电 梯：东芝电梯电梯厅：花岗石楼面，轻钢龙骨吊外 墙：使用保温材料门 窗：断桥隔热、中央玻璃门窗信息系统：各户均安置电话及有线电视接口空 调：厅、室均设空调机位及电源插座，空调冷凝水集中排天然气：集体安装安全天然气管道项目概述：15001200，2702005430200711303，3124182042538.4153.11%，3390150活便利，拥有利群金海岸、利群购物广场、家佳源购物中心、世纪商贸城等大型购物中心。7、项目名称： 千禧龙花园Ⅱ（上图为千禧龙花园二期效果图）楼盘性质：住宅项目地址：青岛开发区武夷山路与珠江路交会现场售楼热线86998188市内售楼热线8579613339投资商：荣昌置业集团股份有限公司开发商：青岛荣昌置业咨询有限公司设计单位：北京华特建筑设计院建设单位 南通三建交付日期：2006年春节前后交付物业公司：1.2/0.4/总占地面积：161总建筑面积：209绿化率：50%设计特点1830面 积：65—165平方米主力面积：165.86平方米 134.64平方米价 格：二期4780元/平方米起，立面差价50-80元/平方米不等，平面差价在100元/平方米-200元/平方米之间，均价在5900元/平方米。1#25F： 105.886350/6270/平方米5#28F： 130.7平方米 西户7240元/平方米装修标准：600元/㎡，采用地热地胶板交通组织车房比例：2：1车位单价：12—16万之间销售情况：现房销售，约75%物业配套门 窗：入户门为防盗静音子母门窗户，铝合金断桥中空玻璃供 暖：热力公司集中供热，分户地板辐射采暖系统，按分户计量标准进行设计，分调温燃 气：天然气管道入户，IC卡预付费系供 电：小区双路供电系统供 水：二次供水，水表远传系统智能化：可视对讲，烟感、燃气泄漏报警系统，紧急报警系统其他；变压式排烟道，电话接口，有线接口，宽带接口，预留空调外挂机平台及空调插座；322规划户数：752户可售户数：752户售出51075%物管单位：青岛宏方物业管理公司物业管理：(含电梯费) 1.6元环境分析：千禧龙花园北靠区政府，东与五大广场为邻，南临唐岛湾，水上乐园建成后，一切美景尽收眼底；周边分布开发区大型购物广场及星级酒店（如瑞泰利群超市，佳世客购物中心，家佳源，海都大酒店，鲁海丰大酒店，太平洋酒店等套完善，成熟的生活商圈，可为业主提供尽可能完善、良好的便利生活条件。202212路、418，2增色不少。本案在开发区目前数一流楼盘。1、项目名称： 城市桂冠216楼盘性质：写字楼投资商：青岛康居置业有限公司开发商：青岛康居置业有限公司设计单位：青岛北洋建设设计有限公司交付日期：2006年初物业公司：海尔物业管理公司总建筑面积：38120平方米设计特点建筑群体方式：由一栋27层的主楼与17层的附楼组面 积：从78—223㎡不等900装修标准：全装修设计销售周期销售情况：现房销售，约90%左右价 格：项目开盘价4580元/平方米起价，现在起价5580元/平方米，最高价格8000元/平方米，均价在6500元/平方米左右。南北差价是300元/平方米，无折扣配 套：采用先进的计算机自动控制技术，通讯与网络技术构成完善的通讯，安全范、安保监控系统，车辆出入管理等系统，配有宽带入网，每户采用分体式空调。钢筋混凝土框架剪力墙结构，外墙铝合金双层中空玻璃。综 述：主楼的17层以下和附楼都是采用分隔方式出售，17层以上采用整体层或半层的方式出售。4、风和日丽类 别：住宅项目地址：开发区石油大学西侧（滨海大道与海尔大道交汇处）销售热线：开发区07/08 青岛市开发商：青岛康大时代房地产开发有限公司代理商：青岛康大置业营销有限公司物业公司：深圳中海物业管理公司规划面积：18.35万平方米建筑面积：25万平方米绿化率：40.6%容积率：2.17设计特点1311功能划分：住宅建筑风格：多层、小高层户型设计户型类型：两室一厅一卫、三室两厅两卫、复式（带跃层215主力户型：三室两厅两卫88-279停车方式：地下停车开发、销售情况开盘时间：2005年5月份售 价：4380元/平方米 多层3980元/平方米 高层付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭贷环 境周边环境：小珠山森林公园、金沙滩海水浴场、唐岛湾主题公园（正在建设中）经过的公交线路：胶南至薛家岛观光巴士教育环境：与山东科技大学、石油大学、开发区一中、南洋学校咫尺之遥医疗卫生：开发区医院、薛家岛医院商业环境：佳世客超市（正在建设中休闲娱乐：市民五大广场物业管理物业公司：中海物业顾问天然居物业管理服务内容：配 套燃气系统：天然气管道入户，IC卡预付费供水系统：自来水供电系统：小区双路供电系统COSTAR空调系统：预留外挂机平台及专用空调插座电视系统：有线电视通讯系统：电话电信网络系统：主卧、客厅分别设置端口，具有宽带上网功能保安系统：七大智能化系统（闭路电视监控系统、可视对讲系统、一卡通服务、电子巡更系统、周界防范系统、背景音乐系统交通便捷、出行方便。小区内生活设施齐全：两个多功能会所；双语幼儿园、小型商业网点；健身娱乐设施。5、项目名称：贵信花园楼盘属性：住宅项目地址：江山路汇峰嘉园南门东侧网点投资商：山东贵信置业发展有限公司开发商：山东贵信发展有限公司设计单位：青岛原创建筑设计研究院交付日期：200611物业公司：1.2/平方米总占地面积：9158容积率：3.2绿化率：40%设计特点建筑群体组织方式：由网点上的高层组成，地上两层商业网点，其余为商住用房。自西向东依次为22层、23层、25层，每栋都是二梯四户，小区公摊为18%面 积：118.75——143.16平方米主力面积：119.96143.16装修标准：毛坯交通组织停车方式：地上和地下两层车 位：小区共240个车位，215个地下车位，15个地停车费用：未定销售周期销售情况：约30%建设情况：主体建设价 格：小区三F起价3580元/平方米，立面差价50元/平方米，平面差价100元/平米左右。1#17层东户 4540元/平方米，3#15层西户 4320元/平方米配 套：电子可视对讲门，集中供暖，分户计量，电话、有线电视入户，入户门口有级防盗门，天然气入户，家庭安防系统、燃气报警系统、火灾自动喷淋系统，小区入口地下车库均配有摄像探头、红外线报警系统等监控设施。综 述小区东临保税区，南接青岛滨海学院，依山眺海，环境优美，景色怡人。区内建筑布局合理，外观典雅大方，设施配套齐全，所有户型均采取全明设计。70%以上的户型面积控制在120平方以下，满足了大部分购房客户的需求。一、朝阳无限类 别：住宅项目地址：钱塘江路与江山路交汇处销售热线：86978888/89900777开发商：青岛经济技术开发区武夷山实业总公司代理商：青岛广德信策划代理有限公司物业公司：青岛联盛物业有限责任公司设计公司：中蓝连海设计研究院 北京西林筑景设计有限公占地面积：42300平方米建筑面积：66739绿化率：45%容积率：1.15建筑层数：11建筑风格：现代装修标准：橱卫简装户型类型：套二：92.21107.31104.81：115.74米、113.49121.47140.58主力户型：92.21—113。49停车方式：地上、地下停车位：未定周边环境：西临开发区第一中、青岛职业技术学院，东靠老年大学，教育环境较佳；有多条公交可直达黄岛轮渡、安子码头、金沙滩（5心等。虽然交通如此便利，但其周边生活机能并不完善，小区业主日常生活有诸多不便，仅有的一条市场街并不能完全其业主日常所需；交房标准：橱卫简起 价：未定均 价：未付款方式：未竞争楼盘：祥瑞花园、基寓物业公司：青岛联盛物业有限责任公司管理类型：封闭式管理收费标准：1.2元/月/平方米物业配套：安防、智能化管理电梯情况：上海永大日立二、崇业大厦类 别：酒店式公寓636销售热线：86970071、8690712开发商：青岛崇业集团有限公司代理商：青岛米奇文化传播有限公司物业公司：青岛瑞捷物业设计公司：香港镜悦建筑面积：11157.01平方米绿化率：35%建筑层数：15层功能划分：1、23、45—15建筑风格：现代装修标准：1300元/平方米精装修带家具、家电面积及配比：套一：65.9190.13125.77停车方式：地上停车费用：未定周边环境：本位于井冈山路步行街中段，西临官厅市场，东临马壕公园、黄浦江路小学，10152穿于此，生活配套完善，交通便利。开发节奏：可入住交房标准：精装修带家电、家起 价：5030元/平方米均 价：5500-5600元/平方付款方式：一次性、银行按揭竞争楼盘：名流时代广场物业公司：青岛瑞捷物业管理类型：酒店式管理收费标准：1.5元/月/平方米（含电梯费）电梯情况：高斯达电梯2部、步梯2部三、达利广场类 别：住宅、商业、酒店式公寓项目地址：黄岛区香江路太行山路以销售热线：86978989开发商：上海上实城市发展投资有限公司代理商：青岛北辰端拱策划代理有限公司物业公司：上实物业管理有限公司设计公司：香港美亚国际设计集团占地面积：230000平方米建筑面积：112120000绿化率：45%功能划分：32建筑风格：现代装修标准：精装修户型类型：93平方米—170平方米主力户型：套二：93：126停车方式：未定1215开盘时间：2006.8使用时间：2007.8交房标准：精装修起 价：预计6000元左均 价：未知付款方式：一次性、按揭竞争楼盘：中南·海湾新城物业公司：上实物业管理类型：封闭式管理收费标准：1.8/月/物业配套：未知电梯情况：未知四、华海嘉园类 别：住宅项目地址：于开发区长江路以南、阿里山路东侧。销售热线：86892288、86899799开发商：青岛经济技术开发区华海房地产有限公司代理商：无物业公司：未定建筑面积：55000平方米绿化率：41.7%建筑层数：33层建筑风格：现代装修标准：普通装修户型类型：套二：149.94：255.52主力户型：套二：149.94：255.52停车方式：地下停车停车位：240停车费用：未定周边环境：项目位于开发区长江路以南、阿里山路东侧。北临区政府办公楼、东侧与行政中心广场、海滨公园、高尔夫球场零距离，离繁华的长江路百余米。使用时间：2007.6起 价：6500（每层加80元最高价：9300竞争楼盘：隆祺家园、千禧龙物业公司：青岛千和物业管理类型：封闭式