养老地产项目考察报告(2014新)2

养老地产项目考察报告（编拟：严彪）一、背景与概况人口老龄化，是中国乃至云南省、昆明市当前和未来一项基本的国情与现实。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要的历史机遇期。截至年底，昆明市岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。据预测，到年，昆明的户籍老年人口将达到万人，将达到户籍人口的左右，到年，将达到万人，占户籍人口的百分比将超过。目前，昆明市共有各类养老机构家，床位2万张，每千名老年人拥有机构养老床位近张，初步形成了以居家养老为基、服务为、机构养老为的层、化养老服务。现实的情况是，昆明目前养老床位缺口达到1万张，预到缺口更大，将缺3万张。据目前昆明市严的养老服务，各项，养老服务机构缺口量大的状况，为加快昆明市养老服务和养老服务业的发展，昆明市政府审议通过了《昆明市关于申报国家养老服务业综合改革试点方案》，决定启动养老服务业综合改革试点的申报工作，通过开展养老服务业综合改革试，成、规模、的养老服力，一各的和进，昆明市形成一、的服务机构和产业集群，为全国养老服务业发展提供示范经验。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！在背下昆市老业事发协44日织一致于老务业设企到京上、岛杭四城市已成营正设备营养项进参考学。XX发公有参了次察习动在会导精安和织，后察了北“太申祥园”上“亲源老寓”“方老年不同类型不同经模式八养项加“清老议拓验和价值较高。二考学借鉴不同老目运模式管理模式经理念解相关老政策发向场需求盈利水平盈利模式。三项特点与八养项专补特色务多种多专经各特点与区别要点如：（）太申祥园占地约亩性质属租用地中式古典园林观计园区内布局合理业业籍尊籍式院入标为华侨提供老；现发员人余名常住员人多名颐欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！养中湖建老公古典、宏气被为个域和颐天”八字组合命名天祥居和和居。为位精细是其主要经营收入来源。收类型主要是能自理人日常费/左，括、、生等。职理费行收费。（）阳老太城是合年区目包银老公、物心娱康体心酒店农庄医院购中文化教育心老学和住宅，占地644亩右总筑面积万平米其老宅筑面积23万平一性养社融家式租式安式度假式种模式为一运模式收属非性质部租售属性质部标准万入住费在2800-3800左业医服务。出售部的宅是一针对高端消费群房地产目老人过买房屋在享受集的即家老区租部属高档老寓计128套整筑风格古欧式结适性特征设计配备高端智能化管理系统采会员制管理模式入会按限划5-20，费万万。前龄寓出租润率达到XX%-XX%。青岛福彩方年寓公是岛人政实国院民欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！型公民性。公总万，筑方，建筑米现床，满不层老需，是前内流老福服机。要养老人失老在这里老们将享受到包括免费发、刮脸、修服为体服务制公备服兼体务、、饮等年项其拥护工作注重企业文化设员工队伍较稳定。（）恒老该寓民公性由校造成土和屋属用公占面平，筑平，设，入左。另介不自老医双床张4建营，按星级馆准造集人复医、乐住、养一的合大养老构提住、好玩、体健、务务公内有康多功健餐厅等为人意伤害险目前运利润在XX%左。圣德年院欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！颐结型占，筑8400米设位底开。工改而。完按国养机建规要建一托以住低收失老和血病人主通高平务队人化院管创老满施业64个专护、危重区其显著特点失老员术后康复护与治疗务源亲源总，筑平左，商用6元床（老住）建15838套标、装配置的区障老公寓可1600左的人住室内装，橱柜椅、用器应俱酒店餐厅疗馆、上运动区、游泳池、、舞厅、SPA、线视、宽带网络、话部通冷暖二十四小时老拎包即入连四件都被内运营模实行会员制房屋永久使权15内出租主户房屋权配要有区医健康理心限制：神不得住目前已从内部运营理向对外输出理与模式转。（七乌镇雅园于乌镇际健康生态产园内学式老生依区域内湖泊湿地公园等自然源划生健康医疗休闲度假三大题集生乐学、际老雅达际色星级度假酒店大板块于体总地约1500，筑平土获取方式摘欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！牌得到，被例为省重点工作，土地价有一定优惠（比通常摘牌价低1/3）旨在为广大业主搭建圈层交友、健康向上、多姿多彩的生活平台，营造温馨舒适、开心乐观、悠然自在的生活享受。推行24小时生活秘书服务制。主要客户人群为岁岁，高知、高职人群为主。住宅价元/m，拎包即住。一期销售已2突破85%。特点：出售与出租相结合。住宅出售，学院、医院、商铺出租，酒店、康复中心委托运营商运营。总之，该项目是以养老产业包，住宅开，商业旅为营主，服务为营点。（）、科园养老寓万首中养老，地110。一养中心一康复中心，中的养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、、多、健、牌、、老大学，是一为营造的养老配群。合项、心、营行，为标准标杆养老示范区。销售价16000元/m，租元/15，主2要出租对象为65岁以上老人。租售人群主要为事业单位、高校老师、医院高职等人群。护理自营，医疗引进第三方营。三、借鉴与思考通过对以上养老项目的实地调研考察，我们感到，养老产业是一市场潜力巨大，，功德众生的产业。但在具体运作中其难度挑战还有很多。的房地产开市场的反复振荡前景的不乐观，社会资本越来越趋向于以养老社区开运营为主的养老地产。其投资者主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。2011年6月日全国工商联房地产商会会长聂梅声称，欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下，10年之内养老地产或出现井喷。未来市场竞争激烈程度可见一斑。养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，并在众多竞争者中独占鳌头，经过考察调研，我们认为不得不认真思考和分析以下一些问题。（一）市场定位/确定目标顾客无论那一个产业，其市场定位和客户目标选择是否准确是项目运营获得预期收益的关键，也就是客户群的细分应到位准确。多项目在之，其市场定位的，是项目产或产的要。养老产业也不。考察对养老机的分析思考，可以纳出养老产业中的目标顾客，其需求次生自能可分为类典的目标客户群。低自老群，是多政和会利养老所的目标顾客，们在低本下供养老服务，老位基看、乐等活施服务。端护老群为中规营养老服务机的要服务，是以服务个需为的中养老服务产业的“长尾市场。如考察中的“青岛彩方老年公寓”“恒星老年公寓”。高自和高介群，一和，几乎没有庭负担（照顾孙辈资助子女），而有比广泛的兴趣爱好和社交圈子，在和消费念上更够接受新式观念。他们应是行业重关注。如考察中的“太申祥和园养老中心”“亲和源老年公寓”。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（二）专业团队建设目标市场定位准确后，还需要一支专业队伍来具体运作，并把每一个细节做构专业的护理团队不但得到本地政府和老人的认青海玉树抗震救灾中其不凡院领导提出的经营理是高端？设施设备高端不是真正的高端，服务高端才是真正的高端”服务高端的背后是企业文化支撑起来的一支专业性产业项目的顺利推进和健康发展。（三）设计产品/服务组合此次考察中我们注意到不同项目运营其产品设计与服务组合各具特点，各有优势基本能被市场接受和客户认品或服务是企业向客户交付价值的载体，也是客户购买的核心内容品或服务都是以组合的形式出现。环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！制等是关键因素。（四）整合关键资源资源整合能力的强弱是项目运营成功与否的另一关重要因素，尤其是关键资经府合关，策握期如次考的和源养老公寓”，其开发公司采取“销售+持有运营”方式运，前后资，流与（五）战略合作此考中的几个做得较、有品质和高端的养老项目，几乎都是通过战略合实现优势资源互补并快速获取综合竞争力而实现其预目的的。擅长地产项目开发运营与业理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长运中也并无和资金方面的优势。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！那，业以过求略作通选具相资优的疗构打造医合业队或进粹务资构与中规中期务此考中万在州发好医机院本为务资构期战并万合万幸福汇老公寓提供经营管理服。（六）协同服产投周、单位回报率低使很难单依靠会员费、租业入一在服产，的务保等保品销年年产保此考采用了协同运营管理模式。（七）设计盈利模式根据实地了解、分析研究结不同商运营模式认识和财理论知识服产盈利模式结自身业状况及值诉，来设计适自身业展要盈利模式这里借鉴和提供一个常服务产盈利模式表仅供使用。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！产主型务混型租综产销会制主成结建成+理本务+理本养院目顾高自型人主端护老为低自型人主主参企房产业保民养服特说：老务的资体民非业者营老司老房地业是地开公的资业养服业盈来主是员和服费老房产的要源房销和屋租这两不的利来也一。地业要靠发润养服业结创一细分开领——老（八）风防范任何优势但有其短板或风从业展层面看养产业展“前途光、道路糊、市场巨大、困难重重”究其质原因参市场角逐各类职能构企群生俱的优势劣势差异在遇背后养产风风险仅仅商模计无法规避。1、政策风险政策风主现在政策有效性稳定性方面国家尽台些欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！务关策但地方府制具实细上差齐并有应台具系可作强配实办及在策如何效影响市场还存诸多因素。2、金融风险养老服业一次投入高回报周期长。普通养老产社区建设周期一般为3-5年建成后运营仅面临住宅开发的还等和服投入。若出和付水的况通长期运营得益面临金融风险。业常算运营20-30能回成。养老产项目有到土让相税优惠以政补贴等扶持采目前通常会员“只售”式以赁收几乎可现盈利或盈利。3、市场风险中国老龄化处城乡二元经济结构、社会整发展平高背景或已进龄化会国家国“未富先”现象严重年国职工月人均退休金为元昆明职工月人均退休金元人群量大潜也很，求足加之老人中所掌握财富较少，直接影响其购买力市场风险仍然很。另外家庭抚养数较高加重年轻人负担是一个社会重问题抚养数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比我国自1978年行计划生育策使分家庭模式为‘421’家庭即一对独生子女结婚生子后的欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小孩。据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49％的城市家庭要供养2至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年轻夫妇最多供养12位老人的局面。年轻人要谋求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，还要从经济和生活上照顾双方的四位老人，其供养负担日趋加重，市场潜力受到制约。4、土地风险目前大量的养老地产都是用旅游、工业、综合用地的思路拿地，用居住用地做老年地产的相对较少。目前也没有的土地策养老地产用地，其是养老地产用地。5