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中国楼市:减肥成功了吗中国内地楼市今非昔比，整体供应过剩、人口红利衰减、投资需求退场、居民资产配置“弃房追股〞，昔日的“宠儿〞似乎在一夜之间就变成了“弃儿〞。但是，驱动“新常态〞的新动力没那么容易到来，要素驱动还不得不倚赖。炽热了近20年的楼市，目前的体量已经到达历史最高位。即便整个行业开始进入了长周期下行阶段，但绝不能过快下滑。因为，无论对经济转型、地方财政，还是金融风险、老百姓资产收益、民生诉求，都可谓是“不能承受之重〞。为难：壮汉被打了强心针但是，2022年跨过住房供求的总体平衡后，楼市需求却主要集中在人口集聚的一线和少数二线重点城市，二三四线城市在产业、人口集聚方面被夸大了。于是，开发商也纷纷回归一线和重点二线城市，从而造成了供应的区域性过剩。根据国家发改委的统计，全国144个地级城市，平均每个规划建立约1.5个新城新区，全国新区规划人口加总居然到达了惊人的34亿。期待：银行还有爱吗？曾几何时，房贷是“香饽饽〞，各大银行争做房贷业务，以改善资产质量，但那是房价上涨的时期。但今非昔比，存款来源理财化、同业化、短期化，存贷款利差缩小、本钱大幅度攀升，而房贷是“民生业务〞，国家不允许房贷利率任意上升。再加上，目前60%的银行贷款是以不动产为抵押的，将来抵押物价值下跌，最先损失的就是银行。因此，相比动辄上浮20%-30%的企业贷款、消费贷款来说，房贷目前只能“靠后站〞了。近日，融360调查报告显示，全国524家银行降低了二套房首付成数的仅164家，近七成银行暂未执行新政。另外，银行在执行力度上也表现出明显的差异化，其中北京落实新政的18家商业银行中，仅3家降至四成，而苏州执行新政的7家银行，那么全部将二套房首付由六成降至四成五，可谓均是有折扣的执行。目前，首套房贷利率目前在基准利率左右，而具有改善性质的二套房贷利率那么在基准利率的1.1倍以上。这与去年以来国家一直三番五次、苦口婆心倡导银行要支持合理住房需求来说，银行无异于泼冷水。展望：继续提杠杆、继续降本钱工具箱里还有弹药吗？还有一项政策似乎被丢弃在“遗忘的角落〞，那就是降低首套房贷的首付成数。既然投资需求已全面退场、刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至四成，首套房贷首付成数维持3成太不应该了。在兴隆国家〔如美国、澳大利亚〕，但凡首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例，美国曾经出现过“0首付〞的情形。在“三个1亿人〞〔促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化〕的新型城镇化背景下，将来购房的主力应该是城市“新移民〞。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，很难拿得出30%的首付款。因此，预

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