XX年中级经济师

中级经济师_建筑实务_预习笔记第一章 资金的时间价值与投资方案选择第一节 资金的时间价值资金时间价值的含义与原因资金时间价值的含义

资金在不同的时间上具有不同的价值，由于时间因素形成的价值差额即为资金的时间价值

利息、利率是资金时间价值的表达资金具有时间价值的原因

通货膨胀、货币贬值－等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能

承当风险－未来得到同样的货币，要承当时间风险，且具有多种不确定因素

货币增值－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能单利利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息I=p.ni本利和=本金+利息额-I：利息额-P：本金-i：利率-n：利息周期3.复利复利指每期期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息。公式F=P〔1+i〕n年数 年初本金 本年利息 年末本利和第一年

P

P+P.i=P〔1+i〕第二年 P〔1+i〕 P〔1+i×i P〔1+i+P〔1+i〕×i=〔1+i〕2第三年 P〔1+i〕2 P〔1+i〕2×i P〔1+i〕2+P1+i〕2×i=〔1+i〕3。。。第N年 P〔1+i〕n-1 P〔1+i〕n-1×i 〔1+in-1＋P1+in-1×i＝P1+i〕n现金流量图一条向右的带箭头的线代表时间轴01、、…、n向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出箭头的长短与资金量值成正比资金时间价值换算的根本原那么〔补充〕不在同一时点的资金不能比拟大小，也不能直接相加减只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点，才能比拟大小和相加减资金时间价值计算的根本公式【概括】三个值P现值：表示现在时点的资金额F终值：期末的复本利和A年值：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。i〕1六种换算【初充】关于因数A/P，in〕■A/PA/P表示现值P年值A;F/P表示现值P求终值F■i和n表示两个因素，利率和计息期试时会直接告诉因数。P～F公式F=P〔1+i〕n=P〔F/P，i，n〕形象记忆

〔存款〕一次存款，到期本利合计多少系数名称

一次支付复本利和因数〔Ｆ/P，i，n〕公式形象记忆

〔存款〕到期本利合计数，求最初本金。系数名称Ｆ，in〕A～F公式形象记忆

〔存款〕等额零存整取系数名称

等额支付将来值〔终值〕因数〔Ｆ/Ａ，i，n〕公式形象记忆一次性取出一定钱数，问年青时每月或每年应存入多少钱。系数名称

等额支付偿债基金因数〔Ａ/Ｆ，i，n〕2公式:形象记忆初一次性需存入多少钱。系数名称

等额支付现值因数〔Ｐ/Ａ，i，n〕【特殊情况】永续年值，也叫永久年金〔n～∞〕如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项P～A公式形象记忆

〔按揭〕住房按揭贷款，贷款额，求月供或年供系数名称Ｐ，i，〕资金时间价值换算的根本公式的假定条件实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初公式默认的现金流量图 非默认的现金流量图〔不能直接适用公式〕方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末都假设现金流发生在期末，即每年的年末。■1年上的现金流假设发生在第1年年末，N年上的现金流假设发生在第n年年末0点，表示第一年的年初，其它年数12、3…n都表示是这一年的年末。只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。本期的期末为下期的期初金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。P是当前期间开始时发生的FN期期末发生的PAAPFA时，系列AF同时发生3当P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的FA，系列的最后一个AF同时发生常见题型分析在三个值之间进行直接的换算〔初级－直接套公式〕条件不符合公式的假定条件，需进行一定的变换〔中级－套用多个公式换算〕综合题，主要是案例分析题，结合运用各知识，需要对题目有一个非常透彻的理解〔高级〕解题方法第一步，审题。复杂题必须画出现金流量图帮助理解n〕，这需要熟练掌握六种换算第三步，审查条件。题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，那么需调整换算关系式第四步，检查一致性。注意in的内涵是否一致

如果i是年〔季、月〕利率，那么n就是以年〔季、月〕为标准的计息期

如果没有明确告知，那么季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12第五步，计算。将数据代入关系式中计算第二节 单一投资方案的评价〔三指标〕数额法重要概念基准收益率是企业或者部门所确定的投资工程应到达的收益率标准，一般为最低的可以接受的收益率是投资决策的重要参数基准收益率一般大于贷款利率NPV或PW〕A～P〕AW〕

换算成均匀的等额年值〕

换算成未来某一时点〔通常为生产或效劳年限末〕的将来值的总和【注意】净现值、净年值、净将来值三者一般不相等三者中要有一个为零那么全为零数额法的评价标准实质

用净现值作为评价指标，就是把资金换算到同时点时进行计算与比拟评价标准PW≥0，说明方案正好到达预定的投资收益水平，或者尚有盈余，工程可以接受PW＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受说明4

三个指标，哪个方便即可应用哪个，三个指标之间可以相互换算，结论相同

计算时必须事先给出基准收益率或设定的收益率来折现比率法内部收益率的概念PW＝0时的折现率〕实质：反映工程的盈利能力内部收益率的求取方法内部收益率函数是减函数r1PW1＞0rr1大r2PW2＜0rr2小计算方法－插值法i时，净现值为NPV＞01 1i时，净现值为NPV＜02 2内部收益率与方案评价判定标准

内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，说明方案可接受

内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，那么方案不可接受说明

只要内部收益率大于基准收益率，净现值就一定大于0，反之亦然

对于单一的投资方案，数额法与比率法的结论是一致的期间法投资回收期指以工程的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资工程初始投资回收速度投资回收期的求解定性－用不等式确定范围，或利用复利系数表查出大约的年份定量－用公式计算出约等于数字投资回收期的运用两种投资回收期

一种从方案投产算起

一种从投资开始算起判定标准

投资回收期越短越好

投资回收期小于方案的寿命期限可接受

投资回收期比国家或企业规定的最大允许回收期短，可接受第三节 投资方案的类型与评价指标投资方案的类型〔三种〕独立方案

方案间互不干扰，在选择时可以任意组合，直到资源得到充分运用为止

假设方案间加法法那么成立，那么是独立方案互斥方案

假设干方案中选择其中任何一个，其它方案就必然被排斥5混合方案

假设干个互相独立的方案中，每个独立方案又存在假设干个互斥方案【难点辩析】单一方案与独立方案有什么不同单一方案只有一个方案，独立方案有多个方案，但是这多个方案之间的关系是独立的独立方案选择独立方案的评价指标以效率作为指标，效率＝制约资源的数量，主要指内部收益率掌握制约资源，主要是资金只能用相对指标〔盈利能力指标〕，不能用绝对指标〔如净现值〕【形象理解】11100%1005050%我们会选甲工程而不是乙工程独立方案的选择方法〔三种情况〕无资金约束的工程选择方法1.计算各方案的效率〔内部收益率〕2.直接将计算出的效率指标与收益标准进行比拟3.大于标准的方案可行，小于标准的方案不可行有资金总量约束的工程选择方法1.计算各方案的效率〔投资利润率或是内部收益率〕2.按效率从大至小的顺序排列各方案3.画出资金总量约束线4.资金总量约束线左边的，效率大于标准的工程即为可选方案有资金本钱约束的工程选择方法1.计算各方案的效率〔投资利润率或是内部收益率〕2.按效率从大至小的顺序排列各方案3.将用于投资的资金本钱，按由小至大的顺序排列4.将上述两图合并为独立方案选择图5.效率线与资金本钱线交点左边的方案即为最后选择方案内部收益率指标的适用范围一般适用于初期投资后，有连续的正的净收益的方案，没有两个以上实数根〔即内部收益率〕具有多个内部收益率的投资方案是各期净现金流量有时为正有判断方案优劣的依据通常具有多个内部收益率的投资方案往往其净现值很小，一般可将其直接排除投资类型完全不同的情况，不宜采用内部收益率作为判断标准互斥方案选择〔分两种情况〕寿命期相同净值法〔净现值、净年值、净将来值法〕差额法追加投资收益率法寿命期不同年值法【难点分析】◆互斥方案可以用绝对值指标比拟◆不能直接用内部收益率指标进行选择，但可以使用差额内部收益率法比拟净现值、净年值、净将来值法计算出各方案的净值■AW=PW〔A/P，i，n〕,实质A＝P〔A/P，i，n〕■FW=PW〔F/p，i，n〕，实质F=P〔F/P，i，n〕6多方案比拟，选值最大的工程该方法必须事先给出基准收益率或设定收益率三个指标，哪个方便可使用哪个，结论相同差额法B－A〕计算出差额的净现值、净年值和净将来值如果上述值为正，那么B工程优于A工程追加投资收益率法B－A〕计算差额的内部收益率方案优于A方案引入的A0表示不投资或投资额为零时的方案【难点】无资格方案位于任意两点间连线的下方的工程〔证明略〕剔除无资格方案以简化计算寿命期不同的互斥方案选择－年值法考虑各投资方案寿命期最小公倍数的期限的现金流量重复出现第一个寿命期的现金流样的应用投资回收期时应注意的问题投资回收期不宜作为一个指标单独使用，只能作为辅助性的参考指标加以应用【评价方法归纳总结】单一投资方案评价数额法－净现值比率法－内部收益率期间法－投资回收期多个投资方案比选独立方案〔效率指标〕☆内部收益率互斥方案追加投资收益率年值法〔净年值〕混合方案〔略〕第二章 建设工程技术经济方法第一节 预测和决策方法预测预测的概念定义

预测是人们对未来要发生的事物进行的估计和推测。按预测的方法分类2种〕3种〕按预测的时间分类

长期预测－10～15年

中期预测－5～10年

短期预测－1～5年7定性预测方法专家调查法－真实反映专家意见，缺点是受专家个人判断的影响，具有一定片面性

专家个人调查法

专家会议调查法屡次逐步使意见趋于一致■加权平均法决策决策的概念定义

根据人们的经验和客观实际，通过一系列的分析和计算，从两个以上方案中选择一个行动方案的过程

狭义理解－对方案的选择和决定

广义理解－一系列的过程决策的步骤

确定决策目标

拟定可供选择的方案

比拟可供选择的方案决策的类型〔三种类型〕确定型决策－条件及结果均风险型决策〔随机型决策〕－条件是否发生不能肯定，但可以估计出发生的概率☆期望值标准☆合理性标准〔等概率法〕非确定型决策－无法估计概率，决策主要取决于决策人的主观判断和经验☆最大最小收益值法〔小中取大法〕－保守☆最大最大收益法－冒险型☆最小最大懊悔值法风险型决策的方法〔两种〕期望值标准

计算出每个方案的期望值，然后选择收益期望值最大或损失期望值最小的方案

期望值＝∑〔每一情况发生的概率×每一情况下的收益〔损失值〕〕合理性标准〔等概率法〕

假设各种情况发生的概率相等，其余与期望值法完全相同非确定型决策〔三种〕先小后大，保守

找出各方案的最小收益值，再从这些最小收益值中选择一个收益最大的方案作为最优方案

注意是按方案选，而非按条件选——乐观而冒险

从每个方案中选择一个最大的收益值，再从这些最大的收益值中选择一个最大的收益值

注意是按方案选，而非按条件选——先大后小

懊悔值－最大收益值与所采取方案的收益值之差，注意是按条件选，非按方案选

求出各方案在各种自然状态下的懊悔值，然后从最大懊悔值中选择懊悔值最小的方案

懊悔值＝最大收益值－一般值，注意被减数和减数的顺序第二节 盈亏平衡分析与敏感性分析不确定性分析不确定性分析的概念

工程经济评价的数据大局部来自预测和估算，具有不确定性不确定性分析的种类

盈亏平衡分析－判断工程抗风险能力的大小

敏感性分析－判断哪些因素对工程的影响大盈亏平衡分析盈亏平衡点的计算公式8线性盈亏平衡要求把本钱分为固定本钱与可变本钱固定本钱是指在一定范围内，不随产量变化而变化的本钱生产总本钱为固定本钱与可变本钱之和总销售收入为生产总本钱与利润之和0时的产量或销售量，或价格盈亏平衡分析图横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出画出固定本钱线〔一条平行于横轴的线〕和可变本钱线〔一条通过0点的斜线〕将固定本钱线与可变本钱线合并为总本钱线画出销售收入线销售收入线与总本钱线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量盈亏平衡点越低，盈利的时机越大，亏损风险越小【形象理解】如果用高考来作比喻，盈亏平衡点相当于录取线，录取线越低，越容易考上大学，考不上大学的风险就越小。发商越容易赚到钱，风险小1.3生产负荷率BEP生产负荷率是产量的盈亏平衡点占设计生产能力Q0百分比是衡量建设工程生产负荷状况的重要指标BEP越小，风险越小，可承受较大的风险敏感性分析敏感性分析

是通过分析，预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度敏感因素

是指当该因素的量值发生很小变化时，就会对评价指标产生很大影响的因素。

例如，净现值对折现率i的敏感性，此时假设其它因素不变盈亏平衡点值与预测值的偏差

是盈亏平衡点值减去预测值后的差值与预测值的比值〔注意哪个是减数哪个是被减数〕比值越大，说明因素对评价指标的影响越小，抗风险能力越强比值越小，说明影响越大，抗风险能力越差第三节 价值工程价值工程的概念价值工程的相关概念价值：指对象具有的必要功能与取得该功能的总本钱的比例，即效用或功能与费用之比功能：指产品或劳务的性能或用途，即所承当的职能，其实质是产品的使用价值本钱：产品或劳务在全寿命周期内所花费的全部费用，是生产费用与使用费用之和。全寿命周期：是指产品或效劳从用户提出需求开始，至满足用户需求为止的时期全寿命周期本钱：是生产本钱和使用本钱之和地实现产品或效劳的必要功能，着重功能分析，促进产品更新换代的一种分析研究活动1.2提高价值的途径方法FCV1→↓↑2↑→↑3↑↓↑↑4↑↑↑↑5↓↓↓↑91.3价值工程的特征价值工程的目的是提高产品或效劳的价值，即以最低的寿命周期费用实现必要的功能求解决方法，提出功能与本钱的合理匹配价值工程通过各方面专家、有经验的设计人员和用户的参与，运用多学科知识提高产品价值。价值工程的工作程序确定价值工程的工作对象－选择对象，收集资料进行功能分析：提出对象现在有哪些功能，相互之间的关系如何，功能是否都有必要制定改良方案：提出改良方案并具体化，对方案进行筛选价值工程的对象选择对象选择的原那么较大潜力，可取得较大经济效益的产品或工程设计方面：结构复杂、体大量重、材料昂贵、性能较差的产品施工生产方面：产量较大、工艺复杂、原材料消耗高、成品率低的产品销售方面：用户意见多、竞争能力差、新产品、需扩大销路的老产品本钱方面：本钱高于同类产品或高于功能相近的产品对象选择的方法■ABC分析法－将关键的少数作为研究对象A10%60%～70%B20%20%C70%10%～20%经验分析法

依靠人员的经验选择对象

缺点是凭主观判断，缺乏定量分析

将产品分为导入期、成长期、成熟期、衰退期，选前两期强制确定法〔定量〕

依靠价值系数的大小确定对象价值工程的情报资料收集资料收集的要求〔5方面〕目的性准确性完整性经济性资料收集的内容

用户要求

销售

本钱

技术

生产供给

相关政策法规功能分析功能分析的目的功能分析是价值活动的核心，决定价值工程活动的有效程度功能分析可为创造和改善方案提供依据功能定义等相关概念功能

产品的功能是指产品的用途功能分析要功能，合理分配本钱，去掉不合理功能，调整功能间的比例，使产品的功能结构更趋合理功能定义

对价值工程对象用简单明确的语言表述它的作用或效用功能的分类〔根据功能特性〕使用功能与美学功能－功能性质角度根本功能与辅助功能－功能重要程度必要功能与不必要功能〔包括多余、过剩和重复功能〕－用户需求角度过剩功能与缺乏功能－相对于功能的标准而言功能整理概念10

把各个功能之间的相互关系加以系统化，并将各个功能按一定的逻辑关系排列成一个体系目的

确认真正要求的功能，发现不必要的功能◆功能评价的概念功能评价通过定量的计算价值系数或相关差值选择价值工程对象的功能领域功能现实本钱就是将产品或零部件的实际本钱分配到各个功能上去功能的目标本钱〔功能评价值〕是实现该功能的最低费用，是功能价值的衡量标准功能目标本钱小于功能实现本钱，那么功能价值低功能目标本钱大于功能实现本钱，那么功能价值高功能评价系数〔功能指数〕采用一对一强制评分将功能横纵排列，一对一地进行功能重要性比拟10分1的方式进行修正本钱系数价值系数功能评价1，对象的功能重要程度与本钱的比重合理匹配，功能的本钱比拟合理1，对象的本钱比重大于功能的重要程度，说明目前本钱偏高，属改良对象，改良目标是降低本钱1，区别对待

目前本钱偏低，致使功能偏低，属改良对象，改良方面是增加本钱

目前功能超过其应该具备的功能水平，存在过剩功能，属改良对象，改良方向是降低功能水平

特殊情况，不列为改良对象功能目标本钱与改良期望值某一功能的目标本钱＝整体功能的目标本钱功能评价系数某一功能的本钱改良期望值＝功能的目标本钱－功能的现实本钱6.方案评价方案创新是价值工程活动成败的关键3个方面〕

技术评价－能否实现功能，本身技术上是否可行

经济评价－经济效益大小

社会评价－环境、生态以及国民经济等其它方面2个阶段〕

概略评价

详细评价第三章 建设工程可行性研究第一节 建设工程可行性研究概述可行性研究的目的调查研究对各拟建方案进行技术经济分析、比拟和论证对建成后效益进行预测和评价11PAGEPAGE16研究工程的可能性与可行性作出是否投资与如何投资的意见可行性研究的任务〔七方面〕七方面任务

技术上是否可行

经济上是否可行

财务上是否盈利

投资多少

筹资渠道是哪些

建设周期多长

运营所需的资源归纳为三个范畴

工艺技术

市场需求

财务经济状况可行性研究的阶段〔四阶段〕时机研究－以自然资源和市场调查为根底，寻找投资时机一般时机研究地区研究部门研究资源研究特定工程的时机研究初步可行性研究

做出投资与否的决定

是否应该进行最终可行性研究

有哪些关键性问题需要做辅助性研究最终可行性研究〔详细可行性研究〕－六大依据

是投资决策和编制设计任务书的依据

是向银行贷款的依据

作为建设部门申请建设执照和与有关部门签订合同的依据

作为工程下一阶段设计的依据

作为采用新技术、新设备方案的依据

作为补充资料和政府有关部门审查的依据工程评估和决策

投资决策部门授权专业公司，代表国家对上报的可研进行审核和再评价

主要任务是对可研究报告提出评价意见可行性研究阶段内容可行性研究阶段内容估算精度可研费用〔占总投资额〕时机研究寻找投资方向与时机±30%0.2%～1%初步可行性研究作出是否投资的决定±20%0.25%～1.5%最终可行性研究投资下步工作的依据±10%小型1%～3%0.2%～1%可行性研究的内容总论市场需求情况和拟建规模资源、原材料、燃料及公用设施场址方案和建厂条件技术、工艺和设计方案环境保护及防震、防洪措施企业组织、劳动定员和人员培训建设进度方案投资估算与资金筹措财务和经济评价综合评价5步〕筹划准备调查研究〔包括市场调查与资源调查〕方案选择和优化〔建立几种可供选择的技术方案〕财务分析与经济评价编制可行性研究报告〔6类〕国家和地区政策与长远规划〔开展规划〕批准的工程建议书〔工程建议书〕批准的资源等报告〔资源报告〕自然、地理等根底资料〔根底资料〕工程技术方面的标准、标准与要求〔工程标准〕国家统一的经济参数和指标〔经济指标〕建设工程经济评价经济评价的作用经济评价是工程前期研究的重要内容经济评价要对工程与地区、行业的开展进行阐述对工程的财务可行性和经济合理性进行分析论证经济评价仅是工程评价的一项重要内容而非全部内容建设工程分类按工程的目标分类

经营性工程与非经营性工程按工程的属性分类

公共工程和非公共工程按工程的投资管理形式

政府投资工程和企业投资工程按工程与企业原有资产关系

新建工程和改建工程按工程融资主体分类

新设法人工程和既有法人工程经济评价内容与方法的选择及侧重点主要的评价方法〔三种〕财务评价经济费用效益分析区域经济与宏观经济分析工程性质评价角度评价重点评价内容一般工程市场财务分析财务分析明显外部效应工程国家经济整体利益经济效益费用分析财务分析经济费用效益分析特别重大工程区域经济与宏观经济影响区域经济与宏观经济分析财务分析经济费用效益分析区域经济与宏观经济分析经济评价的根本原那么〔5原那么〕■“有无比照〞原那么效益与费用计算口径对应一致原那么收益与风险权衡原那么定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原那么动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原那么建设工程财务评价与国民经济评价的关系国民经济评价概念程给国民经济带来的净效益

可以在财务评价的根底上进行，也可以直接进行反映的间接效益和间接费用

如果直接进行国民经济评价，那么首先应识别工程的直接效益、间接效益、直接费用和间接费用财务评价与国民经济评价的取舍标准

一般应以国民经济评价的结论作为工程决策的主要依据

两者都否认，那么工程否认，两者都肯定，那么工程肯定

如国民经济评价否认而财务评价肯定，那么否认

如国民经济评价肯定而财务评价否认，应重新考虑方案，必要时可提出优惠政策，使工程具有财务生存能力财务评价与国民经济评价〔也称为宏观评价〕的区别区别工程 财务评价 国民经济评价评价角度不同 从单位财务角度考查盈利能力和清偿 从国家整体角度考查工程的费用与能力 献效益和费用含义及划分范围不同 实际收支和直接发生费用 社会资源与效益还包括间接效益与费用评价采用的价格不同 现行价格 影子价格主要参数不同 官方汇率和行业基准收益率 影子汇率和社会折现率国民经济评价的主要概念〔四概念〕影子价格度，使资源得到合理配置的价格

是从全社会角度衡量商品或生产要素投入或产出的本钱与效益影子工资

在工程国民社会经济评价中以影子工资计算劳动力费用

是指建设工程使用劳动力、消耗资源而使社会付出的代价

影子工资＝劳动力时机本钱＋新增资源消耗社会折现率〔双重职能〕作为费用－效益的不同时间价值之间的折算率作为工程经济效益要求的最低经济收益率影子汇率

反映外汇对国家的真实价值民用建筑工程可行性研究的特点民用建筑效果不能简单用经济指标来衡量，应主要评价其社会效果和宏观经济效果长期性、潜在性和不确定性特点民用建筑的产出是为社会提供非物质财富和劳务，因而往往没有适当的市场价格予以衡量“本钱效用分析〞方法评价工程的投资回收期较长建设工程经济评价应注意的问题工程计算期“回收固定资产余值〞20年计算期的年序实行年末习惯法〞，且为简化计算，将建设期以前发生的费用，列在1收益率稍大。经济评价中的财务价格〔记关键的结论〕是现行价格体系为根底的预算价格

国内现行价格，指现行商品价格和收费标准，采用最有可能发生的一种☆国家定价☆国家指导价☆市场价格

预测现行价格考虑两类价格变动因素☆相对价格变动因素☆物价总水平上涨因素

在财务评价中，对于价格变动因素，财务盈利能力分析和清偿能力分要原那么上作不同处理〔谨慎性原那么〕☆盈利能力分要应以基年物价总水平为根底，考虑相对价格变化，但不考虑物价总水平上涨因素☆清偿能力分析采用时价，即考虑相对价格的变化，又考虑物价总水平上涨因素在投资估算中要考虑物价总水平的上涨因素，即预留涨价预备费对物价总水平上涨因素的区别对待〔短时，长期〕虑相对价格变动价格，然后进行物价的敏感性分析第二节 建设工程评价财务评价财务评价概述经营性工程

盈利能力

偿债能力

账务生存能力非经营性工程

财务生存能力不确定性分析

盈亏平衡分析

敏感性分析〔四指标〕财务内部收益率〔〕

净现值等于零〔NPV＝0〕时的折现率

反响工程的盈利能力

如果该收益能力大于等于基准收益率或设定的折现率，说明工程可接受，如小于基准收益率，那么方案不可接受

解等式非常复杂，所以一般用插值法☆r1时，净现值为NPV1＞0☆r2时，净现值为NPV2＜0财务净现值〔〕NPV〕

〔F～P〕〔A～P〕NPV≥0，说明方案正好到达预定的投资收益水平，或者尚有盈余，工程可以接受NPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受投资回收期Pt〕

以工程的净收益回收工程投资所需要的时间，是考虑工程投资回收能力的主要指标总投资收益率ROI〕

指工程到达设计能力后正常年份的年息税前或运营期内年平均息税前利润〔EBIT〕与工程总投资〔TI〕的比率15

总投资收益率高于同行业的收益率参考值的，工程可行偿债能力分析〔三指标〕利息备付率〔〕

指在付借款归还期内的息税前利润〔EBIT〕与应付利息〔PI〕的比值

从付息资金来源角度反映工程偿付债务利息的保障程度

利息备付率应分年计算

利息备付率高，说明利息偿付的保障程度高，大于1或满足债权人的要求时可行偿债备付率

指借款归还期内，用于计算还本付息的资金息税前利润加折旧和摊销〔EBITAD－TAX〕与应还本付息金额〔PD〕的比值

该值表示用于还本付息的资金归还借款本息的保障程度

偿债备付率应分年计算

偿债备付率高，说明可用于还本付息的资金的保障程度高，大于1或满足债权人的要求时可行资产负债率〔LOAR〕

是指各期末负债总额〔TL〕同资产总额〔TA〕的比率

资产负债率较低〔在合理的范围内〕，说明企业经营平安、稳健，具有较强筹资能力，风险较小【归纳与总结】盈利能力〔四指标〕

财务内部收益率

财务净现值

投资回收期

总投资收益率偿债能力〔三指标〕

利息备付率

偿债备付率

资产负债率经济费用效益分析经济费用效益分析概述是从资源合理配置的角度，分析工程投资的经济效率和对社会福利所做出的奉献，评价工程的经济合理性以下类型工程应做经济费用效益分析

具有垄断特征的工程

产出具有公共产品特征的工程

外部效果显著的工程

资源开发工程

涉及国家经济平安的工程

受过度行政干预的工程计算方法

采用影子价格计算

投入的自然资源，无论财务上是否付费，都必须测算其经济费用

不可再生自然资源的影子价格按资源的时机本钱计算

可再生自然资源的影子价格按资源再生费用计算

采用社会折现率对未来经济效益和费用进行折现ENPV〕16将每一期的经济效益流与经济费用流的差额，用社会折现率折现到建设期初的现值之和■ENPV等于或大于0，说明工程可以到达社会折现率的效益水平，可以接受EIRR〕0时的折现率EIRR等于或大于社会折现率，说明工程资源配置效率到达了可以接受的水平，可行经济效益费用比累计的经济效益折现值之和与累计的经济费用的折现值之比1，说明工程资源配置的水平可被接受费用效果分析费用效果分析概述是指通过比拟工程预期的效果与支付的费用，判断工程的费用有效性或经济合理性适用范围－适用于效果难于或不能货币化，或货币化的效果不是工程目标的主体时费用效果分析方法方法最小费用法－效果固定，选取费用最小方案最大效果法－费用固定，选取效果最大的方案增量分析法两备选方案增量分析步骤

将方案由小到大排列

从费用最小的两个方案开始，通过增量分析选择优势方案

将优势方案与紧邻的下一个方案进行增量分析，选出新的优势方案

重复直至最后一个方案为最优方案区域经济与宏观经济影响分析概念区域经济影响分析宏观经济影响分析分析重点是工程与区域开展战略和国家长远规划的关系分析内容

直接奉献和间接奉献

有利影响和不利影响适用区域与宏观经济分析的工程工程投资巨大、工期超长〔跨五年方案或十年规划〕工程对国家经济结构、社会结构以及群体利益格局有较大的改变工程导致技术进步和技术转变工程对生态与环境影响大工程对国家经济平安影响较大工程对区域或国家财政收支影响较大工程的投入或产出对进出品影响大其它重大影响工程区域经济与宏观经济分析内容直接奉献、间接奉献、有利影响和不利影响区域经济与宏观经济分析指标体系〔四类指标〕总量指标 增加值、净产值、纯收入、财政收入结构指标 三次产业结构、就业结构、影响力结构社会与环境指标 就业效果指标、收益分配效果指标、资源合理用指标、环境效果指标国力适应性指标 工程使用的资源占全部资源总量的百分比财政资金投入占财政收入或支出的百分比建设工程环境评价环境评价的一般规定概念

是指对规划和建设工程实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或减轻不良环境影响的17PAGEPAGE37对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度三同时制度

配套的污染环境防治设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用建设工程环境影响评价分类管理制度〔三类分别管理〕可能造成重大环境影响的，编制环境影响报告书，进行全面评价可能造成轻度环境影响的，编制环境影响报告表，进行分析或专项评价对环境影响小的，不需要进行环境影响评价，填报环境影响登记表环境影响评价的其它规定

涉及水土保持的工程，必须经有经审查同意的水土保持方案

环境评价文件经批准后有重大变动的，应重新报批环评文件

环评文件自批准之日超过5年方开工建设的，应报原审批部门重新审核

未经环评的，建设单位不得开工建设

建设过程中应同时实施审批意见中的环境保护对策措施环境污染的分类环境污染及其分类按环境要素分

大气污染

水体污染

土壤污染按污染物的性质

物理污染

化学污染

生物污染按污染物的形态

废气污染

噪声污染

固体物污染

辐射污染按污染物产生的原因

工业污染

交通污染

农业污染

生活污染按污染的空间

室内污染

室外污染按污染物的分布范围

全球性污染

区域性污染

局部性污染环境污染源分类按污染物发生的类型

工业污染源

交通污染源

农业污染源

生活污染源按污染物存在的形式

固定污染源

移动污染源按污染物排放的形式

点源

线源

面源按污染排放的时间

连续源

间断源

瞬时源大气污染分类〔按污染物的形态分〕

颗粒污染物☆尘粒☆粉尘〔又分为落尘和飘尘〕﹡☆烟尘☆雾尘其中对人体危害最大的是飘尘。

气态污染物噪声污染

特征☆能量污染☆感觉公害☆局限性

按产生的机理分☆机械噪声☆空气动力噪声☆电磁噪声

按噪声随时间变化的情况☆稳态噪声☆非稳态噪声按形状按废弃物的化学性质按废物的危害状况

颗粒状废物

粉状废物

块状废物

泥状废物

有机废物

无机废物

城市垃圾

工业固体废物

农业废弃物

放射性固体废物三废〔对环境影响最大的〕

废水

废气

废渣建设工程对环境的影响建设工程投入的物料，如有毒或易爆物料建设工程建成后的生产过程中的噪声污染及废物建设工程的产出物，如化肥和农药对环境及生态产生有害影响建设工程环境评价综合利用治理污染源，是环境保护的根本途径

废气治理可采用冷凝、吸附、燃烧和催化转化等方法

废水采取三级处理☆一级处理采用物理和化学方法，去除局部污染物☆二级处理采用微生物处理生化方法，去除大局部有机物和固体悬浮物☆三级处理是高级处理和深度处理，使用物理化学或生物化学等方法使水质到达排放标准

废物治理可采用防渗漏池堆存、封闭固化、露天堆存、生物降解、燃烧等方式处理

对因资源开发利用和污染物排放可能引起生态变化的，应采取必要的保护措施

噪声的治理可采用吸声、隔音、减震等措施在设计中预防环境污染的措施〔四条〕8条〕

各个场址所在地的大气、水源等环境是否经过测试和环境评估

拟建工程排放的三废污染及措施

除三废以外是否还有其他污染及处理措施

是否符合三同时要求

各项有害物质排放是否遵守国家标准

三废治理工程所需资金来源是否落实

三废治理措施在技术上是否科学合理和有效

三废治理是否经济第四章 工程建设工程招标投标第一节 工程建设工程招标投标概述工程建设工程招标投标的概念与分类概念

招标人－发包方－建设单位－业主－开发商

投标人－承包方－施工单位分类

勘察招投标

设计招投标

监理招投标

施工招投标

重要的设备和材料招投标工程建设工程招标范围和规模标准〔5项〕关系社会公共利益、公共平安的根底设施工程关系社会公共利益、公共平安的公用事业工程

商品住宅，包括经济适用住宅

体育、旅游工程使用国有资金投资工程

各级财政资金工程

纳入财政的政府性专项建设基金工程

使用国有企业事业单位自有资金国家融资工程使用国际组织或者外国政府资金的工程【注意】外国政府资金不等于外商投资工程〔6项〕涉及国家平安、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的〔为了保密、及时〕属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的〔为了扶持〕施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的〔别人不会〕施工企业自建自用，且本企业资质符合工程要求〔近水楼台先得月〕在建工程追加附属小型工程或者主体加层，原中标人有能力承包的〔近水楼台先得月〕其它50+100+200+3000〕200万元人民币以上的重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的勘察、设计、监理等效劳的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的单项低于上述规定，但工程总投资在3000万元人民币以上的。工程建设招标的原那么公开原那么

信息公开

条件公开

程序公开

结果公开公平原那么公正原那么老实信用原那么招标投标的行政管理国家开展方案委员会——工程审批部门——分部门管理——分部门管理——国家开展方案委员会第二节 工程建设工程招标招标组织形式〔两种〕自行组织招标〔条件〕具有工程法人资格具有与工程相适应的专业技术力量有同类招标经验3名以上专职业务人员熟悉和掌握招标投标及有关法规规章委托工程招标代理机构代理招标代理机构的资质由国务院或省级建筑行政主管部门认定招标代理机构不得与国家行政机关有隶属或利益关系招标代理机构不得与投标人有利益关系委托招标的条件

有营业场所和相应资金

有相应专业技术力量

有符合规定的专家库招标方式〔两种方式〕公开招标条件

招标人需向不特定的法人或组织发出投标邀请

必须采取公告的方式明示招标要求优点

招标人选择范围大

有助于打破垄断，公平竞争

可较大程度上防止发包中的贿标行为邀请招标条件3人以上

只有收到邀请书的单位才有资格竞标公开招标与邀请招标的不同公开招标发布招标信息方式不同 招标公告潜在投标人范围不同 针对对工程有兴趣的单位，数量未公开程度不同 高招标文件的编制招标文件的主要内容投标邀请书投标须知合同主要条款投标文件格式工程量清单技术条款设计图纸评标标准和方法投标辅助材料

邀请招标较低招标文件的编制〔七大组成局部〕投标须知的编制〔两大局部〕投标须知前附表投标须知正文☆总那么☆招标文件的组成、澄清及修改☆对投标文件的要求☆投标文件提交的规定☆开标说明☆评标说明☆合同的授予说明+三附件〕协议书通用条款专用条款

三个附件☆承包人承揽工程一览表☆发包人供给材料设备一览表☆房屋建筑工程质量保修书指定投标文件的格式〔五局部〕

投标函

投标函附录

投标保证金银行保函

商务局部〔商务标〕

技术局部〔技术标〕工程量清单

依据招标文件及施工图纸和技术资料

将工程建设工程实物工程量和技术性措施以统一的计量单位列出清单，为投标人报价使用

是招标文件的组成局部技术条款设计图纸投标的辅助材料工程标底的编制标底编制依据

招标文件的商务条款

施工图纸、工程量计算规那么

现场地质、水文、地上情况等资料

施工方案或施工组织设计

预算定额、取费标准等价格文件标底价格的计算方法工料单价法×定额单价＝见费后即为工程预算总价综合单价×综合单价＝程预算总价标底还需考虑的因素

标底必须适应目标工期的要求，对提前工期有所反映

标底必须适应招标方式的质量要求，对高于国家验收标准的质量因素有所反映

标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素

标底必须合理考虑本招标工程的自然地理条件和招标范围等因素标底价格的组成〔四局部〕标底价格的综合编制说明标底价格计算书〔带有明细〕主要材料用量标底有关的技术文件发布招标公告与投标邀请书作用

让潜在招标人获得信息，吸引其投标方式

公开招标－应在国家指定的报刊和信息网络上发布

邀请招标－向三家以上符合资质条件的投标人发出内容

招标人名称和地址

招标工程内容、规模、资金来源

招标工程实施地点和工期

获取招标文件或资格预审文件的地点和时间

对招标文件或资格预审文件收取的费用

对投标人的资质等级的要求资格审查资格审查的目的与主要条件目的

了解投标单位的技术和财务实力及管理经验，限制不符合要求条件的单位盲目参加投标种类

资格预审

资格后审资格审查投标人是否符合以下条件

具有独立订立合同的权利

具有履行合同的能力

没有处于被责令停业、投标资格被取消等状态在最近三年内没有骗取中标等严重违约及重大工程质量问题

其它资格条件资格预审的程序编制资格预审文件刊登资格预审通告出售资格预审文件对资格预审文件答疑报送资格预审文件澄清资格预审文件评审资格预审文件向投标人通知评审结果资格预审文件的内容资格预审文件的主要内容包括：资格预审通告、资格预审须知及资格预审申请书的表格等。资格预审申请必须满足资质要求外国投标申请人必须有我国的市场准入

资格预审必须提交充分和有效的证明材料

投标申请人须答复资格预审申请人提出的全部问题

投标申请人须提交相关资料，并作澄清和说明

资料均应为中文，其他语言应有中文译文，并以中文为准

如申请一个以上标段的，应单独为每个标段提供相关资料

申请书每一页均有投标申请人的法定代表人或授权委托人签字资格预审评审

评审依据预审申请书进行可提交银行开具的保函联合体

由两个以上的施工单位组成联合体共同投标两个或两个以上资格预审合格的企业组成的联合体，组成的联合体其资格预审必然合格联合体的每一成员均须提交符合要求的全套资格预审文件联合体在提交投标文件时应附联合体共同投标协议

在资格预审申请书中须包括联合体各方方案承当的份额和责任的说明

资格预审书中应约定一方作为联合体的主办人，联合体与招标人之间的联系通过主办人联合体各方均应具备承当本招标工程的相应资质条件，并按资质等级低的施工企业的资质确定联合体的资质以联合体名义通过资格预审的成员不得另行参加其他联合体就本工程进行投标利益冲突〔回避问题〕

近三年内投标人应☆未与本工程的招标代理机构有附属关系☆未参与过本工程的设计、资格预审或招标文件的编制工作☆与本工程的监理单位无附属关系通知与确认人的所有投标均被拒绝

招标人保存的权力☆修改招标工程工程的规模及总金额☆拒绝或接受任何资格预审申请☆取消资格预审或拒绝全部申请

招标人应向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，但不给出任何理由

获得资格预审合格通知书后获得参加投标的资格附件??????资格预审申请书的表格

投标申请人一般情况

近三年工程营业额数据表

近三年已完工程及目前在建工程一览表

财务状况表

联合体情况

类似工程经验

公司人员及拟派往本招标工程工程的人员情况

拟派往本工程的关键人员情况

拟派往本工程的关键人员履历

拟用于本工程的主要施工设备

现场组织机构

拟分包人情况

其它资料资格预审评审方法评审方法

采用评分法

重点工程是投标人财务能力、技术能力和施工经验资格评审报告

由评审委员会写出书面报告，提交给招标人并报建设行政主管部门出售招标文件5个工作日可通过网络等媒介发布招标文件，具有同等法律效力，不一致时以书面文件为准招标文件可以收费，但不得以盈利为目的招标人可以向投标人收押金或保证金，开标后退还招标人在发布公告或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标踏勘现场与投标预备会踏勘现场由招标人组织投标人勘察现场

勘察现场目的在于了解工程周围的环境

投标人可就勘察中的疑问以书面形式向招标人提出6条内容〕

澄清招标文件中的疑问，解答投标人对文件和勘察现场中的问题由招标人组织

应对图纸进行交底和解释

会议记录和解答内容应以书面形式送达所有投标人

必须以书面形式开标开标程序开标由招标人主持

请投标单位代表或公证机构确认投标文件的密封，宣读主要内容

由工作人员当众拆

投标单位法定代表人或代理人在记录上签字，确认开标结果视为废标的情况〔开标时的废标，不进入评标程序〕未按规定密封签字盖章及委托书不符合规定投标文件关键字迹模糊无法识别未按规定提供投标保证金或保函联合体投标，未附联合体各方共同投标协议的评标评标机构评标委员会评标由评标委员会负责，评标委员会由招标人组建评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成52/3评标委员会成员名单在中标结果确定前应保密专家来源

政府相关部门提供的专家名册

招标代理机构的专家库选取方式

随机抽取－一般工程

由招标人直接确定－复杂的工程评标专家的条件从事相关专业领域工作满八年并具有高级职称或同等专业水平熟悉有关招标投标的法律法规，并具有与招标工程相关的实践经验能够认真、公正、老实、廉洁地履行职责评标准备初步评审按废标处理的情况〔评标时按废标处理的情况〕投标人以他人名义投标、串通投标、行贿等其它弄虚作假行为投标人以低于本钱价报价的投标人资格不符合规定或不按要求对投标文件进行澄清、说明或补正对招标文件未作实质上响应的投标重大投资偏差【难点辨析】开标时按废标处理的情况和评标时按废标处理的情况有何不同开标时不看内容，只看形式评标时主要看内容开标时按废标处理的情况 评标时按废标处理的情况

未按规定密封

投标人以他人名义投标、串通投标、行贿等其它弄虚作假

签字盖章及委托书不符合规定 行为

投标文件关键字迹模糊无法识别

未按规定提供投标保证金或保函

联合体投标，未附联合体各方共同投标协议的详细评审最低投标价法

投标人以低于本钱价报价的

投标人资格不符合规定或不按要求对投标文件进行澄清、说明或补正

对招标文件未作实质上响应的投标

重大投资偏差

适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对技术性能没有特殊要求的工程

能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的最低投标价的投标，应作为中标候选人

评标委员会向招标人提交标价比拟表综合评估法

最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，作为中标候选人

方法－折算为货币的方法

打分的方法－评标委员会向招标人提交综合评估比拟表定标与签发中标通知书评标报告

评标完成后，由评标委员会向招标人提出书面报告，并抄送有关行政部门

评标报告有全体成员签字，如持有异议，可以书面阐述意见与理由，不签字又无书面陈述理由，视为同意结果

提交评标报告后，评标委员会解散确定中标人

评标和定标应当在投标有效期结束日后30个工作日前完成。

中标人必须在中标候选人中确定，必须招标的工程，应确定第一名为中标人。

招标人可以自行确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标通知书

由招标人，发给中标人

具有法律效力，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标工程，应当承当法律责任

签订合同

自中标通知书30个工作日内，招标人与中标人签订合同

招标人与中标人不得再行订立背离合同实质内容的其他协议第三节 工程建设工程投标投标人条件应具备承当招标工程的能力满足国家规定或招标文件对投标人的资格规定投标要求与规定投标要求与规定

投标文件按招标文件的要求编制

对招标文件提出的实质要求和条件做出响应投标文件的提交要求投标文件应在招标文件规定的时间交到规定的地点。在时间截止前可提出补充、修改或撤回3人应重新招标如要分包，应在投标文件中说明联合体投标的要求

联合体各方应签订共同投标协议，明确各方的工作与责任，连同投标文件一并提交招标人中标后联合体各方应与招标人签订共同合同，就中标工程向招标人承当连带责任

招标人不得强制投标人组成联合体，不得限制投标人之间的竞争关于投标禁止性规定投标人之间不得串通通禁止投标人向招标人或评标委员会行贿投标人不得低于本钱价竞标，也不得以他人名义或其它方式骗取中标【补充知识】关于连带债务连带债务人每一方都有清偿全部债务的义务债权人可以向任一债务人要求任意比例的债务连带债务人在履行了全部债务后，其它债务人与债权人的债务关系结束履行债务超过其应承当分额的债务人，有权向其它债务人追偿。投标程序获取招标信息后，向招标人申请资格审查购领投标文件，缴纳投标保证金组织投标班子，委托投标代理人〔三类人员〕熟悉投标的经营管理人员工程专业技术人员从事金融、财务、合同管理与索赔工作的商务人员参加现场踏勘和投标预备会编制投标文件研究招标文件调查投标环境

施工现场条件

自然条件

材料、设备供给条件

专业分工的能力和分包条件

工程现场附近的各种社会效劳设施和条件制定施工方案

由投标企业的技术人主持制订

要求在技术和工期两个方面有吸引力，同时要降低本钱报价

报价的计算依据☆招标文件☆招标人提供的图纸及有关技术资料国家及地区的预算、费用等定额材料价格、采购地点及供给方式☆招标人的书面答疑资料☆企业的内部定额、费用标准及价格☆其它与报价有关的规定

核对或计算工程☆对招标文件中的工程量清单进行核对☆发现有错误或漏项，一般不能直接更改，而应在标函中加以说明，中标后签订合同时再加以纠正☆对不附工程量清单的工程，投标人按工程量计算规那么计算

编制分局部项工程单价表☆确定根底单价〔工、料、机〕☆确定分局部项工程预算单位价－直接费☆确定管理费、利润、税金等

确定总标价☆按工料单价计算〔直接费、间接费、利润、税金〕☆按综合单价计算〔综合单位价中已包含了直接费、间接费、利润、税金、材料差价等全部费用〕报价后评估与决策低标价＝修正系数〕考虑了盈利高标价＝修正系数〕考虑了风险损失修正系数一般在编制投标文件投标文件的送达投标人应在投标截止日期前，将投标文件密封递送到招标单位接受中标通知书，签订合同评标时按废标处理的情况

投标人以他人名义投标、串通投标、行贿等其它弄虚作假行为

投标人以低于本钱价报价的

投标人资格不符合规定或不按要求对投标文件进行澄清、说明或补正

对招标文件未作实质上响应的投标

重大投资偏差第五章 建设工程合同管理第一节 建设工程合同管理概述建设工程合同管理的特点建设工程工程完成是一个渐进的过程，导致合同管理期长工程价值量大、合同价格高，合同管理对经济效益影响较大工程合同变动较为频繁工程合同管理工作复杂合同风险大建设合同管理制度〔八大制度〕建筑企业内部合同预签制度－企业内部各部门之间模拟活动建筑企业内部的审查、批准制度－通过各部门及法律参谋的审查严格保护、保管企业印章制度检查和奖励制度完善合同统计考核制度建立合同管理评估制度推行合同管理目标制度建立合同管理质量责任制度第二节 建设工程合同的谈判、签订与审查建设工程合同的谈判合同谈判前需有相关的法律知识的储藏这是合同谈判人员应具备的最根本条件合同谈判的准备工作谈判人员的组成〔三类人员〕懂建筑方面的法律法规与政策的人员－法律法规懂工程技术方面的人员－工程技术济相关资料的收集

对方的资信状况

履约能力

开展阶段

已有成绩

工程的由来

土地情况

工程进展

资金来源

双方参加谈判的人员名单及其他情况对谈判主体的分析〔四方面的分析〕

发包方需要进行的分析☆确定合同的标的物☆进行招标投标工作的准备☆对承包方进行考察☆全面考察承包方资质与能力

承包方需要进行的分析☆对发包方进行调查研究☆对原那么性问题不以让步☆注意工程本身是否有效益，己方是否有能力承接

对对方的分析☆对对方谈判人员的分析☆对对方实力的分析

谈判目标可行性及双方优势与劣势分析☆双方目标是否合理☆双方优势劣势分析拟定谈判方案

列出双方能取得一致的内容

列出原那么性的分歧问题

列出谈判的重点和难点合同谈判的策略和技巧掌握谈判议程，合理分配各议题的时间高起点战略－谈判之初提出苛刻的条件，以后再进行妥协力适当的拖延与休会－陷入僵局时要冷处理避实就虚－利用对方弱点，回避自己弱点分配谈判角色，发挥专家的作用－多角色团队配合建设工程合同的签订订立合同遵循的原那么平等、自愿原那么公平原那么老实信用原那么合法原那么订立合同的方式要约邀请－招标公告和招标文件要约－投标文件承诺－中标通知书合同成立－双方订立书面合同合同生效－合同符合法律的规定订立合同的形式书面合同形式工程合同中最重要的三方面内容工期－进度控制质量－质量控制造价结算－本钱控制建设工程合同的审查〔两方面的审查〕审查合同是否符合有效条件〔效力〕合同成立与合同生效的区别

合同成立指当事人完成了签订合同过程，就合同内容协商一致。

合同生效指合同产生法律效力，当事人的合同权利受法律保护，合同义务具有法律上的强制性生法律的效力合同生效的条件订立合同的当事人必须具有相应民事权利能力和民事行为能力－主体合格意思表示真实－意愿真实不违反法律、法规的强制性规定，不损害公共利益－符合法律规定法审查合同有无效力待定情况〔效力〕－效力取决于权利人是否追认审查有无限制民事行为能力的人依法不能独立订立合同的情况审查是否有无代理权的人代订合同的情况

根本无代理权

越权代理

代理权终止后的无权代理审查合同中是否有无处分权的人处分他人财产的情况【难点解析】无效合同与效力待定合同、可变更可撤销合同的区别无效合同一定是违反了公共利益，必然无效另外两种合同一般只侵害了当事人的利益，其效力取决于当事人是否认可6个方面〕审查是否确定了合理的合同工期审查双方代表的权限有无重叠的情况

甲、乙方的代表以及与监理工程师的职能有无重叠审查合同中有关工程造价及计算方法是否明确

审查是否约定了分期提供图纸和分期预算

审查是否约定分段提供图纸分段施工

审查分阶段工程质量验收合格后递交工程决算的期限

审查合同中是否约定全部工程竣工通过验收后承包商递交工程最终决算造价的期限审查合同中是否明确了工程竣工交付使用、保修年限及质量保证保修期☆自验收合格之日起最低保修期限☆根底设施工程、地基根底工程和主体工程，为设计文件规定的合理使用年限5年☆供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期☆管线、设备安装和装修工程为2年审查合同中是否具体明确违约责任及争议解决方式

审查合同中是否约定了违约责任

审查合同中是否约定了争议解决的方式〔和解、调解、仲裁或诉讼〕审查建设工程合同中有无免责及限制对方责任问题

免责事由☆法定免责事由－仅指不可抗力☆约定免责事由

免责条款无效的情况☆造成对方人身伤害的因成心或重大过失造成对方财产损失第三节 建设工程施工合同索赔管理施工合同索赔的概念、原因与分类施工索赔的概念向合同当事人提出给予赔偿或补偿要求的行为索赔是一种正当的权利要求，是一种合情合理的行为施工索赔的特征索赔的双向性承包商向业主索赔－一般意义上的索赔业主向承包商索赔－反索赔索赔以实际发生了经济损失或权利损害为前提经济损失：工、料、机、管理费等权利损害：如特定情况下延长工期的权利索赔是一种单方行为，能否实现取决于能否被确认施工索赔的原因工程工程的特殊性工程工程内外部环境的复杂性和多样性参与工程建设主体的多元性工程合同的复杂性及容易出错性分类依据按索赔主体分按索赔目的分按索赔事件的性质分按索赔合同依据分类工程工程索赔的证据与程序索赔事件概念

种 类承包商与业主间的索赔承包商与分包商间的索赔承包商与供给商间的索赔承包商向保险公司要求的索赔工期索赔费用索赔工程变更索赔意外风险和不可预见因素索赔其他索赔合同中的明示索赔合同中的默示索赔单项索赔综合索赔

又称干扰事件，是指那些使实际情况与合同规定不符合，最终引起工期和费用变化的事件承包商可以提出索赔的事件

未按时交付图纸，未按时到达施工条件造成延期与费用增加

地质条件与合同不一致

业主变更施工顺序，打乱施工方案

设计变更或指令错误造成返工停工窝工

实际工程量变更

业主提高质量标准

业主增加额外工程量

业主指令工程加速

不可抗力因素

业主未及时支付工程款

合同缺陷而产生争议

物价上涨

政策法令修改

货币贬值【记忆要点】或是不可抗力，承包商均不承当责任，均可以向发包人索赔。索赔证据的含义是当事人用来支持其索赔成立或和索赔有关的证明文件和资料索赔证据的种类〔十二项〕合同文件施工记录照片及声像资料来往信件、 记录会谈纪要气象报告和资料工程进度方案投标前业主提供的参考资料和现场资料工程备忘录及各种签证工程结算资料和有关财务报告检查验收报告和技术鉴定报告其它索赔程序〔五步〕〕

发出索赔意向通知－在索赔事件发生后的28天内向工程师递交

递交索赔报告－在发出索赔意向通知后28天内，或工程师可能同意的其他合理时间

工程师有不立即处理索赔的权力判定索赔成立的原那么〕

工程师审核承包人的索赔申请〔三步〕☆在不确认责任归属情况下，客观地分析事件发生的原因，检查各项纪录，分析索赔证据☆依合同条款划清责任界限，看承包人提出的补偿是否合理☆拟定自己计算的合理索赔款额和工期顺延天数判定索赔成立的原那么〔三项〕事实责任程序☆与合同对照，事件确实造成了承包人本钱的额外支出与工期的延误☆造成费用增加或工期延误的原因不属于承包人应承当的责任，包括行为责任或风险责任☆承包人按合同规定提交了索赔意向通知和索赔报告

工程师对索赔报告的审查〔五步〕☆事行事态调查，分析了解事件经过与前因后果☆对损害事件原因进行分析☆分析索赔事由☆对实际损失进行分析☆对证据资料进行分析工程师确定合理的补偿额

工程师与承包人协商补偿☆工程师核查后确定应予补偿的额度☆与承包人要求有差距时进行协商

工程师做出索赔处理决定☆工程师在收到索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，如未答复视为已认可索赔28天内，进行最终索赔报告☆工程师的处理不是终局决定，对发包人和承包人不具有强制约束力，承包人不满意，可以提请仲裁或诉讼处理发包人审查索赔处理

工程师确定的索赔额超过其权限时，报请发包人批准

发包人决定是否同意工程师处理意见

发包人同意后，工程师可签发证书承包人是否接受索赔处理

承包人接受处理决定，索赔事件处理结束

承包人不同意，即引起合同争议，可以协商、仲裁、诉讼工期索赔关于工期延误的一般规定工期延误的含义期的延长工期可以顺延的情况〔记原那么－非承包人原因〕发包人未能按约定提供图纸及开工条件项行设计变更和工程量增加8小时

不可抗力其它工程师同意顺延工期的情况承包商要求延长工期的目的

免去或推卸自己承当误期损害赔偿费的责任

确定新的工程竣工日期及保修期

确定与工期延长有关的赔偿费用【难点】工期索赔与一般索赔时间上的区别

一般索赔是2个28天，而工期索赔是2个14天工期延误的原因分类〔三种原因〕业主或工程师引起的工期延误14种情况因承包商原因引起的工期延误

施工组织不当出现窝工或停工待料现象

质量不符合合同要求而返工

资源配置缺乏造成延误

开工延误

劳动生产率低

承包商雇用的分包商或供给商引起的延误不可控制因素引起的工期延误

人力不可抗拒的自然灾害引起的工期延误

特殊风险，如战争、叛乱、污染等

不利的施工条件或外界阻碍引起的延误工期索赔的计算方法网络图分析法比例计算法第六章 建设工程造价的构成与计价依据第一节 建设工程造价管理概述建设工程造价的概念和计价特点概念模、建设标准、功能要求和使用要求全部建成并验收合格交付使用所需的全部费用〔四大组成局部〕工程费用工程建设其它费用预备费建设期利息组成建设工程造价与建筑安装工程造价的区别

前者是业主所花费的全部固定资产投资，范围大

后者是业主在投资中支付给施工单位的费用，范围小，包含于前者之中建设工程造价的计价特点单件计价－每一个工程计价都不相同屡次性计价－不同阶段，根据不同依据，有不同的造价阶段可行性研究初步设计技术设计施工图设计招标合同实施竣工验收计算依据估算指标概算指标概算定额预算定额企业定额投资形态投资估算设计总概算修正总概算施工图预算合同价结算价竣工决算

按工程构成的分部组合计价－分局部项工程造价－单位工程造价－单项工程造价－建设工程造价【重点】工程建设工程分解33

建设工程：独立设计＋独立核算＋独立组织形式〔如学校〕

单项工程：独立设计文件＋独立发挥效能〔如图书馆〕

单位工程：独立设计＋独立组织施工〔不能独立发挥效能〕〔土建、安装、给排水等〕

分部工程：〔定额中的章，如地基根底工程、楼地面工程等〕

分项工程：〔定额中的节，如地基根底工程中的土方工程〕建设工程造价管理的内容和原那么〔合理估计＋有效控制〕合理估计造价工程阶段 造价形式 依据 作用工程建议书、可研阶投资估算 投资估算指标、类似工程造价资是工程决策的重要依段 料以及参数初步设计阶段 工程总概算 概算定额或概算指标 作为控制工程造价的最高限额施工图设计阶段 施工图预算 施工图纸、预算定额 结算工程款的依据工程招投标阶段 承包合同价 工程发包承包的依工程实施阶段 结算造价 合同价、实际工程量竣工验收阶段 竣工决算 确定工程的全部费用有效控制造价应遵循以下原那么以设计阶段为重点阶段进行全过程造价控控制工程投资的关键就在于设计阶段〕主动控制令人满意原那么－工期、投资、质量三控制技术与经济相结合第二节 建设工程造价的构成*概算法〔三大类七小类〕工程费用+运杂费〕建筑与安装工程费工程建设其它费用土地使用费与工程建设有关的其他费用未来企业生产经营有关的其他费用预备费根本预备费涨价预备费按形成资产法分类〔四局部〕形成固定资产的费用形成无形资产的费用形成其他资产的费用预备费【难点】关于土地使用权的处理尚未开发或建造自用工程前－无形资产开发企业开发商品房时－开发本钱建造自用工程－在建工程本钱建设投资估算表－固定资产其他费用设备、工器具购置费用概述〔记两个公式〕设备购置费＝设备原价＋设备运杂费设备原价

为国产设备原价或进口设备抵岸价运杂费

指供销部门手续费、设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及他库保管费和设备34成套公司的效劳费之和工器具及生产家具购置费＝设备购置×定额费率国产设备原价标准设备

出厂价〔有备件的〕－从厂家进货

订货合同价－从设备供给公司进货非标准设备－用本钱计算估价法

材料费＋加工费＋辅助材料费＋专用工具费＋废品损失费＋外购配套件费＋包装费＋利润＋税金＋设计费进口设备的交货方式〔三大种三小种〕﹡内陆交货类〔类似于到厂家自提，买方责任大〕

卖方在出口国内陆交货，买方办理出口手续和装运出口目的地交货类〔类似于送货上门，卖方责任大〕

卖方要在进口国的港口或内地交货装运港交货类〔以下三类名称都针对卖方命名〕

离岸价格－装运港船上交货价〔FOB〕☆卖方负责货物装船为止的一切费用，买方负责租船并支付海运费、保险费，办理手续

到岸价格－运费、保险费在内价〔CIF〕☆卖方负责海运费和保险费☆CIF=FOB+海运费＋保险费

运费在内价〔CFR〕☆卖方负担运费，不包括保险费10项构成〕进口设备原价＝货价＋国外运费＋国外运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋关税＋增值税＋消费税＋海关监管手续费＋车辆购置附加费【重点】进口设备原价的十项构成的计算标准①FOB〕，分原币货价和人民币货价②国外运费〔国际运费〕＝FOB〕×运费率③④银行财务费＝〔FOB价＋货价外需用外汇支付的款项〕×银行财务费率⑤进口代理手续费＝到岸价格〔CIF外币〕×对外付汇当日外汇牌价〔中间价〕×手续费率⑥关税＝CIF×税率⑦增值税＝〔CIF+关税＋消费税〕×增值税税率〔进口设备为17%〕⑧⑨海关监管手续费＝CIF×海关监管手续费率⑩进口车辆购置附加费＝〔CIF＋关税＋消费税＋增值税〕×进口车辆购置附加费率设备运杂费计算方法设备运杂费＝设备原价〔或抵岸价CIF〕×运杂费率++保管〕

运费和装卸费

设备出厂价中未包含的包装费用

供销部门手续费

建设单位的采购与仓库保管费建筑安装工程费用建筑安装工程的两类费用建筑工程费用

列入房屋建筑工程预算的费用

其它建筑工程的费用用矿井、铁路等费用35安装工程费用

机械设备的装配费用

为测定安装工程质量进行系统联运无负荷试运工作的调试费建筑安装工程费用工程组成〔四大局部六小局部〕﹡直接费 直接工程费措施费间接费 规费企业管理费利润税金直接工程费〔工、料、机三局部〕概念

直接工程费是指施工过程中消耗的构成工程实体的各项费用包括〔三大组成局部〕直接工程费＝人工费＋材料费＋施工机械使用费

人工费＝∑〔工日消费量×日工资单价〕

材料费＝∑〔材料消费量×材料基价〕＋检验试验费

机械使用费＝∑〔施工机构台班消耗量×机械台班单价〕

材料检验试验费＝∑〔单位材料量检验试验费×材料消耗量〕措施费措施费的工程〔11项〕

①环境保护费

②文明施工费

③平安施工费

④临时设施费

⑤夜间施工费

⑥二次搬运费

⑦大型机械设备进出场及安装拆卸费

⑧混凝土、钢筋混凝土模板及支架费

⑨脚手架费

⑩已完工程及设备保护费11施工排水、降水费措施费的计算方法以直接工程费的一定比例计算【重点】脚手架摊销量的计算【措施费记忆口诀】二环夜临大水，支架已安稳二 二次搬运费环 环境保护费夜 夜间施工费临 临时设施费大 大型机械设备进出场及安拆费水 排水降水费支 混凝土模板及支架费架 脚手架费已 已完工程及设备保护费安 平安施工费稳 谐音，文〞，文明施工规费5类〕①工程排污费②工程定额测定费36PAGEPAGE38③社会保障费④住房公积金⑤危险作业意外伤害保险【规费记忆口诀】保定无公害保 社会保障费定 定额测定费无 谐音，污〞，工程排污费公 住房公积金害 危险作业意外伤害保险【难点】注意区别措施费与规费的工程方法是记住规费的五项，其余的为措施费企业管理费管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费工具用具使用费劳动保险费工会经费职工教育经费财产保险费财务费税金－企业固定交纳的税费，与经营无关其它【企业管理费记忆口诀】公差使用保险金务工公 办公费差 差旅交通费使用 固定资产使用费，工具用具使用费2项〕保险 劳动保险费，财产保险费2项〕金 税金务 财务费工 管理人员工资，工会经费，职工教育经费3项〕【难点辩析】企业管理费中的税金与大工程〔直接费、间接费、利润、税金〕中的税金的区别企业管理费中的税金主要指与经营无直接关系的固定税种大工程中的税金主要指两税一费，与营业额直接挂钩【重要考点】选择直接费、间接费包括哪些具体工程区分工程属于直接工程费、措施费、规费、企业管理费小项中的哪一项27项费用二环夜临大水，支架已安稳保定无公害公差使用保险金务工间接费的计算方法〔三种〕以直接费为计取根底间接费＝间接费费率间接费＝间接费费率间接费＝×间接费费率【注意】只有这三种计算方法，没有以材料费为计取根底的利润的计算方法利润＝利润率利润＝×利润率利润＝利润率正确的计算公式税金税金种类〔两税一费共三种〕3%

城市维护建设税☆纳税人所在地为市区，为营业税的7%☆纳税人所在地为县城镇的，为营业税的5%☆纳税人所在地不在市区县镇的，为营业税的1%<

教育费附加－营业税的3%综合税率

市区－3.41%

县镇－3.35%

不在市区县镇－3.22%【归纳总结】建安工程费用的计算方法费用工程计算方法直接费 直接工程人工费人工费＝∑〔工日消耗量×日工资单价〕费材料费材料费＝∑〔材料消耗量×材料基价〕＋检验试验费施工机械使用费施工机械使用＝∑〔施工机械台班消耗量×机械台班单价〕措施费按规定标准计算间接费规费三种方法企业管理费①以直接费为计取根底间接费＝直接费合计×间接费费率②以人工费〔含措施费中的人工费〕为计取根底间接费＝人工费合计×间接费费率③以人工费和机械费合计〔含措施费中的人工费和机械费〕为计取根底间接费＝人工费和机械费合计×间接费费率利润 三种方法①以直接费与间接费之和为计取根底利润＝直接费与间接费合计×相应利润率②以人工费〔含措施费中的人工费〕为计取根底利润＝人工费合计×相应利润率③以人工费和机械费合计〔含措施费中的人工费和机械费〕为计取根底＝×相应利润费税金 税金＝〔直接费＋间接费＋利润×综合税率12小项〕土地使用费

土地征用及迁移补偿费

土地使用权出让金与工程建设有关的其他费用

建设单位管理费

勘察设计费

研究试验费

临时设施费

工程监理费

工程保险费

引进技术和进口设备其他费与未来企业生产经营有关的其他费用

联合试运转费

生产准备费

办公和生活家具购置费预备费〔两类〕根本预备费〔不可预见费〕

根本预备费＝〔设备及工器具购置费＋建筑安装工程费用＋工程建设其他费用〕×根本预备费率涨价预备费

在建设期间由于价格变化引起工程造价变化的预测预留费用

根据国家规定的投资综合价格指数，采用复利计算建设期贷款利息－qj： 建设期第j年应计利息－Pj-1：建设期第j-1年末贷款余额－Aj： 建设期第j年支用贷款－i： 年利率【记忆要点】利息分年计算，按复利计当年发生的贷款本年计半息，以前年度发生的贷款本息本年记全息第三节 建设工程造价的计价依据工程量清单〔关于工程量，计算来自图纸〕工程量清单的概念和作用概念计量单位算出的工程数量列出的表格

是招标文件的组成局部，招标人对工程量清单的准确性和完整性负责，投标人依据工程量清单进行投标报价。

只列出量，要求对方根据量报单价和总价分局部项工程费＝综合单价

采用工程量清单计价方式的，单价一定是综合单价作用

是招标信息的载体

是编制工程标底、进行评标的根底

是施工过程中支付工程进度款的依据

是办理工程结算、竣工结算和处理工程索赔的依据工程量清单的编制主体和依据编制主体

由招标人自行或委托具有相应资质的中介机构进行编制编制依据

工程量清单计价标准

国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价依据和方法

建设工程设计文件

与建设工程工程有关的标准、标准、技术资料

招标文件及其补充通知、答疑纪要

施工现场情况、工程特点及常规施工方案39

其他相关材料*五项内容〕

工程编码－五级编码，用12位阿拉