房地产周期波动

关于房地产周期波动第1页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程（又称国民经济周期）。现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点有经济周期的阶段、经济周期的类型、经济周期的成因。第2页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三经济周期的四个阶段一般经济学家将经济周期分为四个阶段，即繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段和复苏阶段。或者将其分为扩张和收缩两大阶段和两个转折点，即谷底到扩张、峰顶到衰退。第3页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三扩张阶段是总需求和国民经济活动的上升时期，同时相伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润水平等的上升。而衰退阶段则是总需求和国民经济活动的下降时期，同时相伴随的是国民经济其他变量的下降。虽然各个变量上升或下降的速度和时间先后有很大差异，但在经济周期的扩张阶段或衰退阶段，相应的上升或下降的趋势十分明显。第4页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三经济周期类型对经济周期的类型，经济学家通过不同指数的衡量，以及各变量侧重点的不同，根据时间的长短分别提出了各种不同的周期类型，主要类型有短周期、中周期和长周期。第5页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三短周期是由美国经济学家基钦（JosephKitchen）提出来的，他以1890至1923年的英、美两国的票据清算额、批发物价、利率等资料证明了经济周期实际上有大周期和小周期两种，小周期平均长度多为40个月，大周期是小周期的总和，一个大周期一般包括两个或三个小周期。经济学界把他提出的短周期（40个月左右）称为基钦周期（存货周期），影响短周期的主要因素是企业存货增减而引起的投资数量的变动。第6页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三中周期是由法国经济学家朱格拉（C.Joglar）提出来的，他认为经济周期的平均长度为9～10年，以国民收入，失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为其标志。这种周期又称为“朱格拉周期（固定投资周期）”。主要认为产业结构和产品结构的变动而引起的工商业固定投资结构和投资数额的变动起主导作用引发周期波动。第7页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三库兹涅茨周期（建筑周期）：美经济学家库兹涅茨通过对1840－1914年美国某些商品生产与价格变动长期趋势的研究发现，存在15-25年的中长周期循环，与建筑业的扩张、收缩关系密切。第8页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三长周期是由苏联经济学家康德拉捷夫（N．D，Kondratier）提出的，他研究了美、英、法等国100多年的经济数据，认为，经济发展中有一种较长的循环，平均长度为50年左右，这种周期是与各时期的主要发明、新资源的利用相联系的，又称为“康德拉捷夫周期”。第9页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三经济学家注意到，从长期来看，消费行为、储蓄行为和收入之间的关系是大致稳定的，但是投资行为与收入之间的关系却具有不稳定性。一般说来，投资的少量变动会引起收入的较大变动，反过来，收入的少量变动也将引起投资需求的较大变动，正是这种不稳定的关系使经济形成周期性的波动。第10页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不同的观点。其中主要的理论观点如：（1）有效需求不足；（2）投资状况的变化;（3）货币信用的过度膨胀；（4）对未来预期信心不足，等等。

第11页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三二、西方经济周期理论流派综述

(一)有效需求不足论其代表人物为凯恩斯(J·M·Keynes)。他认为，经济周期波动的发生是“有效”需求不足造成的。有效需求包括消费需求和投资需求，由三个基本心理因素决定，即消费倾向、资本预期收益和货币流动偏好。其中资本的预期收益决定着资本的边际效率，对经济周期波动的发生起着重要作用。而要消除这种源于有效需求不足的经济波动必须进行国家干预，从而刺激需求，使总供给和总需求一致，保持经济的稳定发展。萨谬尔森则在此基础上，进一步应用乘数理论和加速原理的结合说明了经济周期的展开过程。第12页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三乘数原理指在一定的消费需求下，投资的增加可直接或间接地导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加；反之，投资的减少也会直接或间接地引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。加速原理则指当国民收入(产量)与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长；反之，当国民收入(产量)的相对量停止增长或下降时，会引致投资的加速减少。因此，当投资增加时，首先因乘数原理的作用，会引起国民收入(产量)的大幅增加；而随着收入(产量)的增加，因加速原理的作用，又会引致投资大幅增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限时，投资就将减少或者停止。

第13页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三众所周知，经济并不是可以无限扩张的，它要受到许多因素，特别是资源条件的限制。所谓“极限”，主要有两种情况：一是经济扩张达到了现有资源充分利用时的上限；二是投资扩张引起了产出过热，供大于求。而当上述的投资减少时，因乘数原理的作用，国民收入(产量)就会大幅减少；收入减少后，因加速原理的作用，又引致投资大幅减少，从而形成螺旋式的下降。当国民收入(产量)下降到极限(供小于求)时，在一定的消费需求下，就会增加投资，经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动。

第14页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(二)纯货币理论这种理论认为，经济周期纯粹是一种货币现象，货币数量的增减是经济发生波动的惟一原因。具有现代银行体系国家的货币供应是有弹性的，可以膨胀和收缩，经济周期波动就是由银行体系交替地扩张和紧缩信用所造成的。当银行体系降低利息率、放宽信贷时就会引起生产的扩张与收入的增加，这又会进一步促进信用扩大；但是信用不能无限地扩大，当高涨阶段后期银行体系被迫紧缩信用时，就会引起生产下降，危机爆发，并继而出现累积性衰退。即使没有其他原因存在，货币供应的变动也足以形成经济周期。这种理论的主要代表人物是英国经济学家霍特里(R·G·Hawtrey)。第15页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(三)投资过度论这种理论主要强调经济周期的根源在于生产结构的不平衡，尤其是资本品和消费品生产之间的不平衡。哈耶克(F·A·Hayek)、米塞斯等认为，如果利率政策有利于投资，则投资的增加首先引起对投资品(即生产资料)需求的增加以及投资品价格的上升，这样就更加刺激了投资的增加，形成了繁荣。而投资品的生产过度必将引起投资品过剩以及消费品的减少，从而形成经济结构的失衡。当经济扩张发展到一定程度之后，将出现生产过剩危机，经济进入萧条。哈耶克认为，市场经济有自动调节的功能，如果国家不进行干预，银行自行调节信用，生产过剩现象就会逐渐消失，经济就会复苏；而国家干预只能损害市场机制的作用，萧条过程反而会持续下去。第16页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(四)消费不足理论消费不足理论一直被用来解释经济周期的收缩阶段，即衰退或萧条的重复发生。这种理论把萧条产生的原因归结为消费不足，认为经济中出现萧条是因为社会对消费品的需求赶不上消费品生产的增长。而消费不足是由于人们过度储蓄从而使其对消费品的需求大大减少。消费不足理论的一个重要结论是，一个国家生产力的增长率应当同消费者收入的增长率保持一致，以保证人们能够购买那些将要生产出来的更多的商品。这一理论的代表人物是马尔萨斯和英国的霍布森(J·A·Hobson)。第17页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(五)技术创新决定论熊彼特(J·A·Schumpeter)是技术创新决定论的创立者。熊彼特认为，企业家的创新活动实现了生产要素的重新组合，从而获得垄断利润，创新浪潮的出现引起经济繁荣。当创新扩展到越来越多的企业，盈利机会趋于消失，同时创新引起了信用扩张，造成了过度投资行为，经济开始衰退。随之而来的是失衡的必要调整阶段，即经济复苏，经济复苏要借助于新发明等外生因素的刺激，而新发明的实际应用则借助于经济的扩张过程。这样就形成了经济周期波动。根据熊彼特的解释，对于经济周期，政府的人为干预是不必要的甚至是有害的，市场经济有自行恢复的能力。第18页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(六)心理预期论这种理论强调心理预期对经济周期各个阶段形成的决定作用。庇古(A.C.Pigou)认为，由于人们具有不同的偏好、不同的预期、不同的目的，同时各种人对积极的预期又不可事先预定，这就影响着经济的发展。在经济周期的扩张阶段，人们受盲目乐观情绪支配，往往过高地估计了产品的需求、价格和利润，而低估生产成本(包括工资和利息)，这就导致过多的投资，形成经济的过度繁荣。根据心理预期理论，经济周期扩张阶段的持续时间和强度取决于酝酿期的长短，即决定于从生产到新产品投入市场所需的时间。当这种过度乐观的情绪所造成的错误在酝酿期结束时显现出来后，扩张就到了尽头，衰退开始了。而在经济的收缩阶段，由于过度乐观的情绪所造成的错误逐步被察觉，又会变成不合理的过分悲观的预期，由此过度减少投资，引起经济萧条。乐观与悲观预期的交替引起了经济周期中繁荣的交替。第19页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(七)货币学派理论该理论的代表人物为弗里德曼(MiltonFriedman)。这种理论将经济周期波动的根源归结为影响总需求的货币冲击，认为总需求主要受货币供给量的影响，货币供给的无规律变动造成了名义GDP和实际GDP的短期波动。在假设经济主体的预期是适应性预期和价格、工资相对灵活的基础上，基于货币数量论，弗里德曼认为，当货币供给增加后，资产相对价格水平发生变化(货币也是一种资产)，导致支出、收入和物价水平的上升，但经济主体的适应性预期使其在短期内高估实际货币资产价格，从而导致更多的暂时性支出，经济波动继而发生。该理论深信私人部门的内在稳定性，认为为保持经济平稳增长，政府的货币政策应该实行单一货币规则，使货币供给以固定的速率增长，以免造成经济波动。第20页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三（八）均衡商业周期理论该理论的代表人物为卢卡斯(RoberltE．Lucas)。与货币学派理论相似，这种理论也将经济周期波动归根于影响总需求的货币冲击，但是在假设条件和解释冲击发生作用的传导机制上有差别。除价格和工资具有灵活性这个古典假设外，它还假设人们的预期是理性预期。基于卢卡斯供给方程(孤岛模型)，它认为价格信息不完全(经济主体对价格水平与相对价格的预期误判)致使货币冲击引发了周期波动。货币供给增加后，一般物价水平上升，经济主体由于信息不完全，会错将一般物价上升当作相对价格变动从而扩大生产、增加投资。而当他们意识到上述错误进行调整时，产出又跌至较低水平，从而导致产出和就业的周期性波动。该理论认为：由于理性预期的存在，被人们预料到的系统的经济政策不会对实际产出和就业产生影响，只有政府随机地改变政策且人们未预料到时，才会形成货币冲击，影响实际产出和就业，但是会带来产出的剧烈波动。第21页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三（九）新凯恩斯主义经济周期理论该理论的代表人物为曼昆(G．Mankiw)、罗默(D．Romer)、斯蒂格利茨(J．Stiglitz)等。新凯恩斯学派批判地综合了老凯恩斯主义、货币主义和新古典宏观经济学的理论要素，在假设市场不完全性和理性预期的基础上，认为总供给和总需求两方面的冲击会使宏观经济产生偏离长期趋势的短期波动，政府应该相机抉择采取适当的货币政策和财政政策进行干预。第22页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三（十）真实经济周期理论

该理论的代表人物为基德兰德(FinnKydland)和普雷斯科特(EdwardPrescott)。该理论虽与新古典宏观经济理论一样信奉新古典信条，以竞争市场和理性预期为假设前提，但是在经济周期波动的根源和机制方面两者完全不同。该理论认为，经济周期仅仅取决于以技术冲击为代表的真实因素，与货币或者其他需求方面的因素没有关系。当正的技术冲击发生后，劳动生产率得到提高，就业、投资和产出上升，经济高涨。而且，在经济波动过程中，具有理性预期的经济主体根据外生的技术冲击引起的工资、利率等经济变量相对价格水平的变动来调整消费、投资和劳动供给，所以经济波动是帕累托最优调整后的结果，它在很大程度上表现为经济基本趋势本身的变动，而不是经济对长期趋势的短期偏离。因而，不存在市场不完善导致的市场失灵现象，政府不需要通过稳定政策来消除经济波动。第23页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三实际上，经济周期是一种复杂的经济现象，其产生是上述多种因素共同作用的结果，这些因素按其与经济系统的间接或直接关系可分为外生因素与内生因素。其中心理原因、政治原因、环境的变迁，农业收获的变化，技术创新等可视为是外生因素；投资、货币、消费等则属于内生因素。外生因素往往是通过对内生因素的影响从而与之共同作用于经济活动过程，内生因素则是引起经济周期波动的基本原因。第24页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第二节房地产周期波动的基本原理

一、房地产经济周期的概念房地产经济周期：房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。比如房地产业过于超前发展，造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。第25页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三世界各国、地区房地产发展周期的不同特点1.美国的房地产业周期较长。美国的房地产业从1870年的繁荣期经1876年低潮期再回到1887年高潮期，历时18年。从1887年高潮期转入1896年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923～1925年的繁荣期，历时20～22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期～1918年繁荣期～1920年衰退期；从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。此后从1955年繁荣期经1964年衰退期后再进入1972年的繁荣期，历时18年。

从以上实证资料可以看出，美国房地产业大致按18～20年的频率完成一次周期循环波动，是按著名的库兹涅茨周期模式(18—20年)进行的。第26页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三2.日本的房地产业周期较短。日本地价从1985年开始涨升，1990年达到高峰，随后即出现大幅度下挫。不论是住宅用地还是商业用地，市场价格均是相同走势。东京地区高级住宅用地每坪地价从1985年的182700日元涨到1990年的945000日元；从1991年起全国地价在17年内首次出现下跌后，到1992年东京地价已跌至每坪425800日元，只及高峰期的44%。

日本房地产的周期大约是7年，即符合朱格拉周期(6～7年)。日本金融盛行的“753大风暴”的说法，同样也说明了房地产业每7年循环一次。“7”即指日本地产界大约每7年有一次大灾难，“5”即指日本银行界每5年有一次大难关，“3”即指日本股市每3年有一次大悲剧。据日本税厅的资料，截止2004年1月1日的地价与2003年元旦相比下跌5%，是连续12年下跌。与1992年相比，日本地价只及当年的1／3左右。随着经济强劲复苏，日本整体地价跌势目前有所放缓。

第27页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三3.香港房地产周期和日本大体相似。1945年二战结束后，香港房地产业大约7～8年为一次周期循环波动，也是按朱格拉周期模式进行的。第28页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三

1968～1975年。海外资本涌入香港，外流资本及人才纷纷返回，特别是1970年代初，房地产商利用香港股市火爆之机，大量上市筹集资金，使香港房地产业迅速从萧条中复苏，形成1968～1973年的持续增长与繁荣。随后股市崩溃，石油危机引发经济衰退，出现了1973～1975年的低潮期，期间地价下跌近9成。这个周期历时8年，前5年上升，后3年下跌。

1976～1984年。香港1976年成为世界第三大金融中心，内外环境俱佳，于是房地产市场再次复苏，并在1981～1982年初达到高峰，每平方英尺楼价由200港元升高至1200港元，由于1982年中英关于香港问题的谈判，加之受世界性经济危机影响，香港房地产市场大幅下挫，地价下跌4—5成，楼价平均下跌3成左右。到1984年，香港房市仍处于低潮期。此周期历时9年，前6年上升，后3年下降。

1985～1992年。香港的房价从1984年见底反弹上升，1989年上半年房价比1984年上升30%。1991年海湾战争结束，房价进一步上扬。但1991年底因银行减少按揭成数及其他防止炒作措施，楼价适度回落，1992年投资渐趋清淡。这个周期历时8年。

第29页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三中国房地产业的起步较晚，经历的时间也较短，在20多年时间中，前13年（1979-—1991年）基本上属于恢复阶段。周期性难以显现，后10年（1992—2001年）在市场经济推动下，才形成一定的规模，周期性波动特征开始显现了出来。第30页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三中国的房地产经济周期从全国来看，1992年、1993年高速增长期，可以看作是繁荣阶段；1994至1996年可以看作是衰退阶段；1997至1999年可以看作是萧条阶段；1999至2000年可以看作是复苏阶段；从2001年开始进入新一轮的繁荣阶段，形成新的波峰。真正科学地考察房地产业发展周期性，还需经历若干周期、更长的时期，才能得出比较符合规律性的正确的结论，目前的研究仅仅是初步的探索。第31页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三二、房地产经济周期的阶段及表现房地产经济周期运动过程可简单描述如下：经济增长对物业的需求刺激建筑业的发展经济繁荣进一步刺激物业需求新建物业超过实际需求产生过剩物业积压物业需求迅速减退进入调整期物业需求逐步消化现存量进入恢复期物业供求关系达到平衡阶段新的经济增长使物业需求大于供给开始新一轮经济周期运动。第32页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三图：房地产经济周期的四个阶段第33页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三1、房地产周期的阶段性和特点

就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。表征是房地产价格，以及租金水平的波动。第34页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第一阶段——繁荣阶段

交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。第35页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第二阶段——衰退阶段

房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。第36页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第三阶段——萧条阶段

交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。第37页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第四阶段——复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。第38页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三三、房地产周期波动的形态（1）随机波动

/短期无规律（2）季节波动

/有规律（3）经济周期

/多次重复发生，但时间、波幅、持续时间不同。（4）长期趋势

/相当长时间的影响。各种经济循环示意图经济活动随机波动长期趋势商业循环季节波动时间第39页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三三、房地产周期波动的形态

把房地产周期的时间序列划分为长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动待四种形态。（一）长期趋势反映房地产业发展过程中长时期的总量变化超趋势。房地产业发展的长期趋势主要受人口增长、城市化进程、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。一般说来，由于土地资源的稀缺性和国民经济总量的发展，房地产业在较长时期的持续运动过程中，基本上都表现出一种增长的趋势。尤其是在经历经济起飞过程后，往往持续较高的经济增长率，使房地产业在此阶段的长期趋势也表现出较快的增长态势。

第40页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(二)景气循环

所谓景气循环，就是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。影响不动产景气循环的主要因素有：存量房的调整、就业与收入水平的变化、地区人口的增长以及政府货币政策的变化等。与宏观经济周期相比，房地产景气循环具有涨落快、波幅大、萧条时期长等特点。第41页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三三、房地产周期波动的形态

(三)季节波动季节波动是指房地产业在1年之内活动的有规则的变化。引起房地产业这种季节波动的因素有多种，有的来自市场需求方面，有的来自市场供给方面。例如，欧美冬季多雨，所以房地产业特别是建筑业的活动在这一时期大幅减少；而台湾有所谓3月、10月“黄金档期”，7月鬼月销售业绩“度小月”的说法。以上这些因素都会影响房地产经济周期中的季节波动。第42页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三三、房地产周期波动的形态(四)随机波动(不规则波动)

房地产业的发展还可能受到各种不确定的外生因素的干扰和影响。这些因素既包括地震、洪水等自然灾害，也包括战争、政治风波等不可控因素。由于这些因素发生的时间与强度具有不规则和不可测性，对房地产业的总体发展的影响基本属于一种随机现象，因此将这些因素所引起的房地产周期的波动称为随机波动或不规则波动。由于房地产位置的固定性和不可移动性，这种随机波动对房地产业和房地产市场的影响有时也是十分巨大的，房地产业发展因而面临巨大风险。第43页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三四、房地产周期与宏观经济周期的关系

(一)房地产周期与宏观经济周期的相互影响

从房地产周期与宏观经济周期的关系看，宏观经济周期对房地产周期波动具有决定性作用；同时，具有自身特点的房地产周期波动也对宏观经济周期产生影响，影响的程度取决于一国(或地区)房地产业发展的进程及其在国民经济中的地位。第44页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第45页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第46页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第47页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三

(二)房地产周期与宏观经济周期的波动差异（1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些。（2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来。（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些。（4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些。（5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。第48页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三第三节房地产经济周期的形成机制

一、房地产经济周期的影响因素内生因素外生因素第49页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三所谓内生因素，即房地产经济体系本身的内部因素，如收益率、投资、利率、通货膨胀率等；第50页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的，对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。第51页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三影响房地产经济周期波动的政策因素，是指政府对房地产市场实行宏观调控时所采用的一系列政策工具，包括财政政策、货币政策、产业政策、经济体制和经济制度改革政策以及区域发展政策等。这些政策工具从房地产业发展的各个方面对房地产市场进行调控，从而影响房地产经济周期波动的特征。例如，政府采取财政支出政策，以政府自身的支出总量和结构的变动影响房地产市场的总量和结构，包括调节土地一级市场的供应量、控制福利性住宅的建设规模、从事城市基础设施的建设以及直接参与房地产市场的交易和部分物业的建设等，影响房地产经济周期的波动。1．政策因素第52页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三

2．经济增长方式的转变经济增长方式的变化对房地产经济周期的波动产生很大的影响。不同的经济增长方式下，对房地产需求的数量和结构都会有很大的差别。例如，粗放型增长方式主要依靠规模的扩大实现增长，因而对土地、厂房、仓库等不动产的需求很大，当经济增长方式由粗放型转向集约型增长时，而后者则由于主要依赖于技术含量的提高，从而对房地产的需求就会发生较大的变化，从而影响房地产市场的发展繁荣。如果这种经济增长方式的转变是在较短时期内发生的，则它对房地产经济周期波动的影响效果会比较显著；如果这种转变是在较长时期内缓慢发生的，则它会对房地产经济周期波动的性质产生深远的影响，这种影响一般通过产业结构的变化表现出来。第53页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三

3．产业结构演进一定时期的产业结构特征，决定着当时的国民经济周期波动的基本形态。房地产业是国民经济整体的一部分，其发展和周期波动也要受国民经济周期波动的制约和影响。因此，产业结构的演进也决定了一定时期房地产经济周期波动的基本形态特征。例如，战后日本经济高速发展时期，地价出现的三次猛涨就伴随着产业结构的变化，即以工业用地价格上涨引起的第一次地价猛涨、以住宅用地为主的地价上涨和以第三产业用地为主的地价上涨。而不论哪次地价上涨，其趋势与工业化和产业结构演进的方向基本是一致的。第54页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三

4．城市化城市化进程包括城市生活方式的兴起以及城市生活方式向郊区的扩散即郊区化过程两个方面。城市化的进程将极大地加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响着人口增长、人口流动以及交通运输业等的发展，而这些因素又进一步对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用；同时也影响到各类房地产市场发展的长期趋势，进而影响各类房地产经济周期波动的特征。第55页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(2)房地产周期波动的滞后性原理房地产供求变化的“时滞效应”是引起房地产周期波动的另一个重要原因，它形成了房地产周期波动特有的特征。第56页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三1．时滞效应的产生

房地产的时滞效应产生的原因主要表现在三个方面。一是决策的滞后。当经济状况发生变化时，由于信息不足以及判断不够迅速或正确等原因，房地产投资、生产、交易、使用等计划、决策无法完全根据实际情况进行改变，造成计划上的延迟。第57页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三时滞效应产生的原因二是生产的落后。当投资者决定对某个房地产项目进行投资时，常常需要时日去准备各项固定设备、资金和生产技术。房地产的生产期一般为l～3年，相对其他一般商品，一旦投入就难以撤资，供给弹性较小，因此对市场变化无法迅速作出相应调整，造成时滞。例如，在房地产市场不景气时，原计划投资生产建筑的房地产还要进行，否则会面临庞大的银行贷款压力，从而使房地产景气波动加大。第58页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三时滞效应产生的原因三是由于房地产市场的信息不完全，房地产交易很难适时、适地的有序进行。尤其在房地产交易缺乏透明化时，买卖双方的接触和谈判往往需要耗费大量的搜寻成本。第59页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三

三、房地产经济周期成因理论(一)金融货币论货币供应量变化导致了经济周期波动。值得注意的是，货币因素对房地产经济周期波动的影响是有地域性的。第60页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(二)心理预期论

这种观点认为，在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者受经济环境的感染，产生乐观的心理预期，对未来的投资收益做出过高估计，投资意愿大增，导致了投资的过度增长，进一步推动了扩张；而一旦经济事实与预期状况发生背离，投资者的心理则转向悲观预期，投资意愿随即锐减，反而加速经济“向下摆动”的趋势，也加大了房地产经济周期波动的幅度。心理因素与影响房地产经济周期波动的其他因素是相容的，心理预期因素加剧了投资意愿的强度，从而变成对市场的“超常”反应，导致“乐观估计错误”(ErrorsOptimism)或“悲观估计错误”(ErrorsPessimism)。投资决策与产生的后果之间的平均期间落差越长(而这正是房地产业本身的特性)，预测错误的几率越可能失调，严重性也随之扩大。一旦整个市场越趋动态化，预期造成的错误将成为周期波动的主要原因。第61页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(三)蛛网理论

由于房地产的生产周期较长，房地产的供给存在时滞，房地产开发商从产品生产到产品上市之间有一段相当长的时间差距；同时，需求变动一般不存在时滞；此外，房地产市场信息不完全，生产者只能以目前的景气状况作为决定产量的依据。这样，由于房地产无法在短时间做弹性的调整，因而导致供给与需求失调，市场产生“摆动”现象。根据需求弹性与供求弹性大小的不同，这种摆动可分为收敛式摆动、扩散式摆动和循环式摆动。第62页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三当需求价格弹性大于供给价格弹性时，房地产价格和产量的变动幅度越来越小，呈现出收敛式摆动现象；当需求价格弹性小于供给价格弹性时，房地产价格和产量的变动幅度越来越大，呈现出扩散式摆动现象；当需求价格弹性等于供给价格弹性时，房地产市场呈不稳定状态，呈现出循环式摆动现象。但不论是哪一种摆动，都会使土地开发商或房地产发展商遭受一定的损失，并导致市场不断在均衡与不均衡之间摆动，从而从长期来看产生了房地产经济的周期波动。第63页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三(四)综合因素理论美国学者SytephenE.Roulac提出影响房地产经济周期波动的五种相互作用力：①经济结构调整，即由经济活动热点及政策倾斜所引起的宏观经济结构的调整；②房地产的供给水平；③房地产的需求水平，即房地产市场对物业提供的需求量；④资本流向，即由于投资者对不同地区、不同地段及不同类型的物业的投资抉择所形成的资金流向；⑤投资特征，即由经济活动水平、资金流向、市场供求关系所决定的房地产市场的投资收益、投资风险及投资价值特征。这五种相互作用力综合作用，影响了房地产经济周期的波动。第64页，共72页，2022年，5月20日，17点27分，星期三（五）期权定价理论该理论认为需求的不确定性、物业改善成本以及建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。在租赁市场上，所有者可以出租物业，也可以等待市场进一步改善后再出租以获得更高租金。如果出租行为已