湖北经济学院资产评估第5章房地产评估

湖北经济学院资产评估第5章房地产评估第一页，共85页。案例导引

创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人—海口中海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的关注。第二页，共85页。房地产有何特点？影响房地产价值的因素有哪些？案例思考如何科学合理地估算房地产的价值？第三页，共85页。主要内容第一节房地产评估概述1第二节收益法的应用2第三节市场法的应用3第四节成本法的应用4第五节其他方法的应用3第四页，共85页。第一节房地产评估概述房地产评估的对象房地产价格的影响因素房地产评估的特点和原则房地产评估程序及评估资料收集第五页，共85页。一、房地产评估的对象在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常称谓“物业”。房地产从组成内容看，具有二元性，即土地和地上建筑物。第六页，共85页。（一）土地及其价格构成和种类土地的自然特性

土地的经济特性位置的固定性质量的差异性不可再生性效用的永续性可垄断性用途多样性效益的级差性第七页，共85页。1、土地价格的构成地价一般是国有土地使用权的价格

土地取得费

土地开发费税费投资利息利润土地所有权收益第八页，共85页。土地所有权价格——实质上是土地的购买价格，现实中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地关系时才产生。2、土地价格的主要类型土地使用权价格——本质是租赁价格，即土地使用者支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。

（1）土地所有权价格和土地使用权价格第九页，共85页。基准地价——按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。标定地价——以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、用途、容积率、市场关系等条件确定的具体宗地在一定时期内的价格

。出让底价——政府土地管理部门对国有土地在一定使用年限、用途、地产行情条件下确定的待出让宗地或成片开发土地的最底控制价格。一级市场价格（2）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价第十页，共85页。转让价格——指土地所有者在使用期内将已取得的土地使用权依法转让给其他土地使用权人的土地价格

。租赁地价——指在不改变土地使用权属性质的情况下，以支付租金的形式取得一定时期土地使用权的土地价格。二级市场价格第十一页，共85页。土地总价——指一定范围内土地的价格总额

。单位地价——指单位土地面积的价格，它是一定时期内土地价格的反映

。

（3）土地总价、单位地价和楼面地价楼面地价——又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格

。计算公式:楼面地价＝土地总价格／建筑总面积

或：楼面地价＝土地单价／容积率

第十二页，共85页。

1、房屋建筑物价格的构成：前期费用、建筑安装工程费、配套费用、合理利润、资金成本等。2、房屋建筑物价格的种类：（二）房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物通常是房屋和构筑物的总称，通常由基础、结构、设备和装饰四个部分构成。

第十三页，共85页。房地产价格是权益价格房地产价格与用途相关房地产价格具有个别性房地产价格具有可比性（三）房地产的价格构成及种类1、房地产价格的的特征第十四页，共85页。2、房地产价格的种类

按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产价格的形成方式划分，可分为市场交易价格和评估价格按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格第十五页，共85页。二、房地产价格的影响因素

1、一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等.经济因素：房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致

。存贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和土地资产化率等都与房地产价格有关。社会因素：人口数量、家庭规模小型化、社会文明、人口平均文化程度、居民修养、社会福利状况和社会治安、房地产投机都与房地产有着直接和间接关系。行政因素：政府行政调控如税收制度、投资倾斜、优惠政策等心理因素：政局越稳定，投资者信息增强，房地产的需要增强。

此外，购买或出售心态、对居住环境的认同度、个人欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅、讲究门牌号码、讲究风水、价值观的变化等心理因素对房地产价格也有影响。第十六页，共85页。

2、区域因素可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状况和环境因素等。

第十七页，共85页。

3、个别因素

土地个别因素：面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地力因素、地质因素、地势因素、地形因素、容积率因素、用途因素、土地使用年限因素等建筑物的个别因素：面积、结构、材料、设计、质量等第十八页，共85页。三、房地产评估的特点和原则房地产评估的特点非完全市场性非成本因素的重要性房地不可分割性房地产评估的原则供求原则替代原则贡献原则最佳效用原则合法原则第十九页，共85页。四、房地产评估程序及评估资料的收集

房地产评估程序

明确评估基本事项签订评估合同制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产的价值确定评估结果和撰写评估报告第二十页，共85页。房地产评估资料收集(1)评估对象的基本情况；(2)有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；(3)与评估对象有关的房地产市场资料，如：市场供需状况、建造成本、租售价格等等；(4)国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。

第二十一页，共85页。第二节收益法在房地产评估中的应用评估思路具体评估方法基本参数确定收益法应用案例第二十二页，共85页。一、基本思路及适用范围（一）、评估思路

将房地产未来的正常净收益，按适当的折现率折算成现值，以此确定房地产价值。计算公式：房地产的评估值=∑各期净收益/（1+折现率）n

（二）、适用范围

适用于收益性房地产的评估。比如：写字楼、商场、旅店、商务楼、住宅等。第二十三页，共85页。二、收益法在房地产评估中的基本模式1、评估房地合一的房地产价值房地产评估值=（房地产年总收-房地产年总费用）／房地产综合资本化率或：＝房地产年净收益／房地产综合资本化率式中：房地产净收益＝房地产总收益一房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金第二十四页，共85页。2、单独评估土地价值（1）单纯土地的评估，用土地收益评估土地价值，一般适用于空地出租的情况。土地评估值＝土地年净收益／土地资本化率式中：土地年净收益＝土地年总收益一土地年总费用土地年总费用＝年管理费+年维护费+年税金第二十五页，共85页。（2）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价值。土地评估值＝（房地产年纯收益一建筑物年纯收益）／土地还原率式中：建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率或：=建筑物现值×（建筑物还原率+建筑物年折旧率）建筑物现值＝建筑物重置成本×成新率第二十六页，共85页。3、房地合一情况下，单独评估建筑物的价值建筑物评估值＝（房地产年纯收益一土地年纯收益）／建筑物资本化率

或：＝（房地产年纯收益一土地年纯收益）／（建筑物还原率+建筑物折旧率）以上所列计算公式均假设收益等额、土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。第二十七页，共85页。三、收益法基本参数的确定（一）、净收益的估算

净收益是指归属于房地产的，除去各种费用后的收益，必须是客观净收益。

净收益=客观收益-客观费用客观收益：是指房地产用于法律上允许的最佳利用方式上的净收益值，其中还应包括对未来收益和风险的合理预期。客观收益才是评估的依据。第二十八页，共85页。对于出租型房地产（收益法评估的典型对象）年净收益=租赁收入-营运费用租赁收入=有效毛租金收入+租金保证金、押金的利息收入营运费用=维修费+管理费+保险费+房产税+租赁代理费第二十九页，共85页。（二）资本化率的确定房地产投资的资本化率又称还原利率、折现率，它实际上是资本投资的收益率，是将房地产未来收益折算成现值的比率。资本化率的种类有：房地产综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：第三十页，共85页。上式中：r－综合资本化率；r1－土地资本比率；r2－建筑物资本化率；L－土地价值；B－建筑物价值。利用这个关系，可以通过较易获取的房地产综合资本化率和土地资本化率求取建筑物的资本化率。第三十一页，共85页。

资本化率可以采用以下方法测算：1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法资本化率=无风险报酬率+风险报酬率3、各种投资收益率排序插入法评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。

第三十二页，共85页。（三）收益期的确定收益期即房地产评估中的预计收益年限。一般情况下，根据房地合一的原则，以土地使用权剩余年限为收益期，涉及房地产评估中的收益年限不能超过土地剩余年限。第三十三页，共85页。某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。

四、收益法应用案例第三十四页，共85页。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×(1—10％)＝486000(元)3、计算总费用(1)年管理费＝486000×3.5％＝17010(元)(2)年维修费＝2500×900×1.5％＝33750(元)第三十五页，共85页。(3)年税金＝20×900＝18000(元)(4)年保险费＝2500×900×0.2％＝4500(元)年总费用＝(1)+(2)十(3)+(4)

＝17010+33750+18ooo+45004、计算房地产净收益年房地产净收益＝年总收益一年总费用＝486000一73260＝412740(元)

第三十六页，共85页。5、计算房屋净收益（1）计算年贬值额。一般情况下，年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但本例的土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为50—2＝48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由国家无偿收回。年贬值额=第三十七页，共85页。（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价—年贬值额×已使用年数

=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假定房屋收益年限无限）房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元）6、计算土地净收益年土地净收益=年房地产净收益-年房屋净收益

=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3358836．15元，单价为每平方米6717．67元。第三十八页，共85页。第三节市场法在房地产评估中的应用市场法的评估思路

市场法的基本评估步骤

差异修正的方法

市场法应用案例第三十九页，共85页。一、市场法的评估思路（一）、评估思路

在同一市场上，选取用途、地域等相似的房地产交易案例为参照物，通过分析调整差异测算被估房地产价值。被估房地产价值=参照物单价×个别因素修正系数×交易情况修正系数×交易日期修正系数×被估房地产面积

（二）、适用范围

市场法是目前国内外房地产评估中广泛使用的评估方法。只要有类似的房地产交易实例（具有一定数量），就可以运用市场法。第四十页，共85页。二、市场法的基本评估步骤（一）充分收集交易资料

（二）、确定可比交易案例

（三）、因素修正主要包括：交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等。（四）、计算各参照物价格的修正值（五）、计算被估房地产的价值（最终价值）。第四十一页，共85页。三、差异修正的方法用市场法评估房地产，差异修正是其技术难点。以下是几种常用的差异修正方法：1、交易情况修正

2．交易日期修正3．房地产状况修正第四十二页，共85页。4．容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：5．土地使用年期修正第四十三页，共85页。[例]待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。四、市场法应用案例第四十四页，共85页。

交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2

）1,5501,2001,400交易时间2002年10月2002年12月2003年5月2003年12月面积（M2

）1,8002,0002,2003,000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交通状况很好较好较好很好剩余使用年限35303530容积率54.54.55第四十五页，共85页。1.进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2.进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073.进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，交易案例B所在的区域是86分，C是93分，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075第四十六页，共85页。4.进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1第四十七页，共85页。个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.计算比准价格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2

）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2

）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2

）6.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2

）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元第四十八页，共85页。案例有一个待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地块，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况

A

680

4月

+1％

1．3+1％

B

610

4月

0

1．1

-1％

C

700

3月

+5％

1．4

-2％

D

680

5月

0

1．0

-1％

E

750

6月－1％

1．6

+2％

F700

7月

0

1．3

+1％

G

7月

0

1．1

0第四十九页，共85页。上表中成交价的单位为：元／平方米。该城市2007年该类地产的地价指数表时间1月23456789101112指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值。第五十页，共85页。解：1、建立容积率地价指数表容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数1001051101151201251282、案例修正计算第五十一页，共85页。3．评估结果经分析判断，案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：

(620+627+623+638十633)÷5＝628(元／平方米)第五十二页，共85页。第四节成本法在房地产评估中的应用成本法的评估思路

成本法在土地价值评估中的应用成本法在房屋建筑物评估中的应用

第五十三页，共85页。一、成本法的评估思路土地评估值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+税费+利润+土地增值收益房屋建筑物评估值=房屋建筑物重置成本×房屋建筑物成新率房地产评估值=土地评估值＋房屋建筑物评估值成本法用于房地产评估，其基本思路通常是：分别评估单纯土地价值和房屋建筑物价值，以两者之和作为房地产评估价值。第五十四页，共85页。成本法适用范围：成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，特别适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行评估的情况。对于既无收益、又很少进入市场交易的政府办公楼、学校、医院、图书馆、机场、博物馆、纪念馆、公园等，以及新开发土地、军队营房、特殊工业用房、学校用房等的评估比较适用，在确定抵押、拍卖的房地产“底价”和拆迁房地产补偿等特殊房地产估价中也较适用。第五十五页，共85页。二、成本法在土地价值评估中的应用运用成本法评估土地价值，基本的思路是把土地的取得费和开发费两项对土地的投资作为基本成本，加上投资行为的利息、税费及其相应的利润，形成土地价格的基础部分，再加上土地所有权的经济实现部分——地租收益，从而求得土地的评估价值。成本法下土地的成本由待开发土地取得费、土地开发费、利息、税费、利润、土地增值收益构成.第五十六页，共85页。新开发土地评估中成本法的操作步骤

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用

+资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。

1.从农村征地取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2.从城镇出让取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1.基础设施建设费

2.公共配套设施建设费第五十七页，共85页。（三）估算管理费用（四）估算资金成本注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。第五十八页，共85页。评估案例[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发

后的价格。1亩=2000/3=666.67平方米1.估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2.估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米第五十九页，共85页。3.估算资金成本假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4.估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5.计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。第六十页，共85页。三、成本法在房屋建筑物价值评估中的应用运用成本法评估房屋建筑物价值，其思路是通过估算建筑物在全新状态下的重置成本，扣减由于各种损耗因素造成的贬值，求取建筑物的评估值的方法。一般适用于单独评估不改变用途评估而持续使用的房屋建筑物价值的情况，其公式为：房屋建筑物评估值=房屋建筑物重置成本×房屋建筑物成新率或=房屋建筑物重置成本－房屋建筑物年贬值额×已使用年限第六十一页，共85页。（一）估算重新构建价格

1.估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新构建价格可采用市场法，收益法，基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：

(1)复原重置成本（Reproductioncost）

(2)更新重置成本（Replacementcost）复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。第六十二页，共85页。2.建筑物重新构建价格的估算（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。（4）指数调整法第六十三页，共85页。（二）估算建筑物贬值1.建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值

2.建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%

已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响

第六十四页，共85页。（2）观察法（评分法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

（3）成新率折扣法

（4）销售资料法（市场法)

（5）资本化收益法（租金损失法）第六十五页，共85页。[例题]

某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

第六十六页，共85页。[例题]某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）第六十七页，共85页。第五节其他评估方法在房地产评估中的应用剩余法

基准地价修正法第六十八页，共85页。剩余法又称假设开发法、倒算法，指在评估具有开发潜力的房地产价值时，通过估计被估对象开发完成后可以实现的预期收益，扣除预计的正常开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应承担和税费等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用于具有投资开发及再开发潜力的房地产的评估，包括生地、毛地、熟地和在建工程等。一、剩余法第六十九页，共85页。（一）剩余法的计算公式剩余法的基本公式是：土地评估价格=房地产预期收入－建筑总成本－投资利息－开发商合理利润－正常税费－其他费用式中：房地产预期收入指待开发房地产预期的出售、出租或以其他方式经营的收入；其他费用，指房地产出售、出租或经营中发生的费用，如销售费用、管理费用等。第七十页，共85页。（二）剩余法的操作步骤根据评估的基本思路，剩余法评估的程序为：1、设计土地最佳利用方式2、预测房地产开发完成后的楼价3、估算房屋建筑物建设成本4、确定开发商的合理利润5、运用公式求取待估地价。第七十一页，共85页。有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的l0％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。要求评估该宗土地的地价。（七通一平指：通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通热力、通道路、场地平整

（三）剩余法的应用案例第七十二页，共85页。1．确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。评估计算过程如下：2．计算楼价楼价＝2000×2.5×9000＝45000000(元)3．计算建筑费和专业费建筑费＝3000×2000×2.5＝15000000(元)专业费＝建筑费×10％＝15000000×10％＝1500000(元)第七十三页，共85页。4．计算销售费用和税费销售费用＝45000000×2.5%=1125000（元）销售税费＝45000000×6.5%=2925000（元）5．计算利润利润＝(地价＋建筑费＋专业费)×10％＝(地价＋16500000)×10％6．计算利息利息＝地价×［（1+6%）²-1］+（15000000+1500000）×［（1+6%）-1］＝0.1236×地价+990000第七十四页，共85页。7．求取地价地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价－990000地价＝21810000/1.2236＝17824452(元)8．评估结论单位地价=17824452／2000＝8912(元／平方米)楼面地价：8912÷2．5＝3565(元／平方米)第七十五页，共85页。（一）基准地价修正法的定义、基本原理和适用范围基准地价修正法，是指利用当地政府制定颁布的城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。二、基准地价修正法第七十六页，共85页。由于基本地价的制定考虑了当时当地的地价市场水平，因此基准地价修正法是市场法的一种特殊形态，修正因素主要为时间因素、个别因素、容积率因素和土地使用年限因素等。

基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估，即该城市具备基准地价和相应修正体系成果，可在短时间内快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。

第七十七页，共85页。（二）基准地价修正法的评估程序1、收集、整理土地定级估价成果资料2、确定修正系数表3、调查宗地地价影响因素的指标条件4、制定被估宗地因素修正系数5、评估宗地地价第七十八页，共85页。本章小结房地产是土地和房屋及其权属的总称。影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。

房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评