二手房买卖合同纠纷解析

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二手房买卖合同纠纷解析篇1房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁担当?

房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理全部权转移登记手续的，属于违反买卖合同商定义务的行为，卖方应担当相应的违约责任，买方假如对这套房子志在必得，肯定要尽早起诉，同时为避开卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;假如买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

一房多卖的状况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，假如在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种状况应当怎么处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求连续履行合同的，原则上应根据以下挨次确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋全部权转移登记;(2)均未办理房屋全部权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋全部权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公正合理的予以确定。

在二手房买卖交易过程中，常常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形假如借名人与登记人之间发生合同纠纷的，应当如何处理?

当事人商定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同商定要求登记人(出名人)办理房屋全部权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他缘由依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应当留意哪些问题?

二手房买卖时，三个合同特殊重要，第一个合同是中介托付合同，假如是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担忧你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介肯定会让你跟他签一个中间合同。

其次个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人肯定要签认真房屋原来的全部权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避开纠纷。

假如买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较简单。这种状况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。

假如在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应当怎么处理?

为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为商定解除权和法定解除权。商定解除权即双方协商全都在合同内商定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约状况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使乙方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上状况之一的，才可以解除合同。

定金在二手房交易中常常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付肯定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定“当事人可以商定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行商定的债务的，应当双倍返还定金。”该条通常也称为定金罚则条款。

1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条“定金的数额由当事人商定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”以及最高人民法院关于适用《中国担保法》若干问题的解释第一百二十一条“当事人商定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。假如一方违反订金合同商定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的“定金”，不是法律意义上的“定金”，不适用定金罚则。

2)买卖合同未能达成全都协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成全都看法，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，“定金罚则”也得不到适用。因此，不肯定交付了定金，就肯定能够保证合同的顺当签约，或适用定金罚则。在此，双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成全都看法，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避开日后一方以买卖合同未能达成全都看法为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。

3)“定金”与“订金”的区分。“定金”与“订金”只有一字之差，“定金”是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但“订金”法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。依据最高人民法院关于适用《中国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有商定定金性质的，当事人主见定金权利的，人民法院不予支持。”双方在合同中应当明确所付款项为“定金”，并商定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。

二手房买卖合同纠纷解析篇21.合同无效应返还全部定金

案情简介：20xx年6月21日，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同商定交付给王慧海定金20xx0元。合同签订后，朱向阳发觉该合同上卖方(房主)写的是邱木真，而在卖方(房主)上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局询问和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金20xx0元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的20xx0元定金实际上在刘菁珊手中，朱向阳的父亲找到刘菁珊，经交涉，刘菁珊同意退回17000元。朱向阳的父亲于20xx年6月29日在收到17000元后，出具了收条，并在收条上注明"另外补偿叁仟元整房主"。后朱向阳在向刘菁珊索要3000元未果的状况下，于20xx年12月7日诉讼至人民法院，要求刘菁珊返还3000元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。

法院判决：法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房屋的全部权人，而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。依据《中国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘菁珊应当返还全部定金20xx0元;被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应担当连带清偿责任。依法判决：“一、于本判决生效之日起10日内，刘菁珊应返还朱向阳3000元定金款;二、被告王慧海对上述款项担当连带清偿责任。”

律师点评：法律实践中，法院对卖方未取得房屋全部权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不全都，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。本律师认为，推断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应当是行政法律法规《城市房地产管理法》。

本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的托付手续，也没有刘菁珊的托付手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应担当连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

2.拒绝卖房双倍赔偿定金案

案情简介：20xx年6月30日原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴，双方协商，原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币5,000元。之后，高素琴向被告孙和平交纳定金5,000元，被告孙和平为此给高素琴出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价额73,000元;孙和平在20xx年7月12日应搬出此房，屋内设施不动;若孙和平不卖此房需赔偿高素琴10,000元，若高素琴不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押3,000元，办理产权过户后一次性付清全部房款。并且，交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。20xx年9月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续，要求孙和平返还定金未果，特起诉至人民法院，要求孙和平双倍返还定金10,000元。

法院判决：法院认为，原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定有效孙和平取得房屋产权证后，未将该房出售给高素琴应当担当违约责任，对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼恳求，法院予以支持。依法判决：孙和平应于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金10,000元。

律师点评：定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。本案中，依据定金收条中记载的内容，高素琴交付的属于履商定金。若房主孙和平收受定金后不履行商定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时，则高素琴有权要求其双倍返还定金。定金具有惩处性，目的是为了约束当事人履行商定义务，在当事人违反商定时给对方合理补偿，因此也具有补偿性。本案中，孙和平违反商定拒绝为高素琴办理产权过户手续，导致高素琴获得房屋全部权的合同目的无法实现，高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式商定。当事人在定金合同中应当商定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：因当事人一方拖延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

《担保法》第八十九条规定：当事人可以商定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行商定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方在合同中已经明确商定交付的10000元是购房定金，并商定了定金的惩处性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金;交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明“定金”，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力;若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。

双方商定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。

3.协议收回定金则无权要求双倍返还定金案

案情简介：原告李耀鹏与被告严树英双方于20xx年5月18日签订一份房屋买卖合同书，商定严树英将房屋一套以49500元的价格卖给李耀鹏，李耀鹏在签订合同时给付定金4000元。合同签订后，李耀鹏支付了全部的购房款。20xx年5月29日双方去房产交易所办理过户手续。由于当时严树英所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。之后，严树英通知李耀鹏再等几天，后又告知李耀鹏说，她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋买卖合同书上商定：“由于严树英违约，严树英于20xx年6月6日将购房定金4000元还给李耀鹏，甲、乙双方同意该协议终止。”被告于20xx年6月6日将全部房款及定金4000元全部退还给李耀鹏。但是李耀鹏认为