找个称心的家房产基础知识讲座课件

找个称心的家

——房产基础知识讲座

主讲：余丽家每个人心中的梦想尽管去年中央出台了一系列政策对房地产加大宏观调控，然而进入新的一年房地产价格上涨的压力仍未得很好的缓和。关注“两会”：集中精力“两手都要抓”主管部门希望寻求左手和右手之间的平衡，让房地产市场的发展能够在政府调控和市场机制这两者之间达成一种比较好的状态。宏观调控思路重大转变，房地产市场转折点国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，国务院副总理曾培炎的讲话：一是加大住房供应力度。二是努力调控住房需求。三是着力解决低收入家庭住房问题。四是继续规范房地产市场秩序。这个明显的政策转变意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。

幸福的杭州杭州人的杭州浙江人的杭州全国人民的杭州全世界的杭州和谐之都、品质之城现实购房者的痛苦：起价不是价

样板房不是房花园里没花自相矛盾的广告期房等于“欺房”

炒作只炒不需做

入伙自然“起火”物业管理只管不理购房基础知识----住宅的结构有哪些形式？

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般分为1、砖混结构：可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。住宅建设中运用得最为普遍。

2、砖木结构：空间分隔较方便，自重轻，施工工艺简单，材料较单一。耐用年限短，设施不完备，占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。

3、钢筋混凝土：抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。

商品房的销售面积如何计算？商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积一、套内建筑面积的计算方法：①套内使用面积②套内墙体面积（共用墙及非共用墙）二、分摊的公用建筑面积主要包括：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。商品房的销售面积如何计算？公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

住宅的开间就住宅的宽度。住宅的进深就是指住宅的实际长度。住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高=层高-楼板厚度商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。什么是使用率？

什么是实用率？使用率=住宅套内净面积即使用面积/住宅面积

一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间实用率=套内建筑面积/住宅面积，实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

什么是建筑容积率?

建筑密度和绿化率？

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。名词解释：跃层、复式跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

名词解释：TOWNHOUSE

ShoppingMall/宽HOUSETOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联ShoppingMall：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。宽HOUSE：针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大。这些房子不能买！根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：一是违法或违章建筑；二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；三是未经合法程序批准销售的房屋；四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。资质注册资金管理人数累计开发合格率经营年限房屋质量一级≧5000万≧40名≧30万方前一年15万方连续5年100％≧5年两书二级≧2000万≧20名≧15万方前一年10万方连续3年100％≧3年两书三级≧800万≧10名≧5万方连续2年100％≧2年两书四级≧100万≧5名已竣工100％≧1年两书开发商的资质考查如何才能安全购房在售楼处要让开发商出示“五证”，两书一表五证是指：《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售许可证》（或《商品房预售许可证》）如果上述各项不全，说明开发商进行房产开发时，基本手续没有履行，也就是一些该交的费没交。两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表：《竣工综合验收备案表》。

三、眼见为实：实地考查看房《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》如何才能安全购房现场看房，看什么？三、眼见为实－－实地考查看房如何才能安全购房二看社区配套

·居住密度及私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰

公共建筑

菜店、食品店、小型超市等每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。小学300米小区绿化

新建居住区绿地率不应低于30%。

小区布局

塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。小区内交通

·居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。三、眼见为实－－实地考查看房如何才能安全购房三看楼盘硬件1、防水

房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。2、墙角

看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。3、室内装璜和做工

尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，平整。三、眼见为实－－实地考查看房如何才能安全购房四看户型好户型的标准1）主卧室要求舒适，面积应相对较大。进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。2）起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。3）厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。

4）门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。三、眼见为实－－实地考查看房5步安全购房法四、擦亮眼睛，看准合同内容不要忘记：我国的民事诉讼中有“约定大于法定”

一条目前的《商品房买卖合同》分预字和现字，使用中多以预字为主。预字合同需要特别注意的几项内容：预字合同需要特别注意的

几项内容1、合同中对于面积误差有何约定。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。2、延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相等。3、注意合同附件，附件有房屋平面图；装饰、设备标准；补充协议。均为合同组成部分，具有同等法律效力。此外，《商品房买卖合同》中，由于开发企业的责任造成违约的，只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房人退房。

开发商自定转让合同必须包括下列内容：一、转让人和受让人的名称或者姓名、住所；二、房地产的坐落位置、四至范围和面积；三、房地产用途；四、房地产权属证书编号；五、买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额；六、房地产交付的条件和日期；七、违约