城市房地产转让法律制度

第七章城市房地产转让法律制度本章主要内容：第一节房地产转让概述第二节房地产转让的条件第三节商品房销售管理第四节商品房买卖合同纠纷的处理第一节房房地地产转让让概述一、房地地产交易易指一切房房地产权权属的流流通，包包括城市市房地产产的转让让、抵押押和租赁赁。注意几个个问题：：1.房地产交交易不包包括国有有土地使使用权的的出让、、划拨和和出租（（通称一一级市场场）2.交易客体体的特殊殊性（1）不包括括土地所所有权和和集体土土地使用用权（有突破？？）；（2）房地不不分离：：房地产产转让、、抵押时时，房屋屋的所有有权和该该房屋占占用范围围内的土土地使用用权同时时转让、、抵押。。3.房地产交交易与权权属登记记的关系系（1）转让：：所有权权登记转转移；（2）抵押：：抵押权权自登记记之日设设立；抵押合同同呢？（3）租赁：：《房管法》第54条：出租租人与承承租人签签订书面面合同，，并向房房产管理理部门登登记备案案（实践中并并未执行行）。二、房地地产转让让权利人通通过买卖卖、赠与与或其他他合法方方式将其其房地产产转移给给他人的的行为。。（一）转转让形式式1.买卖2.赠与房地产权权属转移移前赠与与人可以以撤销赠赠与，但但具有公公益、道道德义务务性质和和经过公公证的赠赠与合同同不得撤撤销；权属转移移后，赠赠与也可可撤销。。3.其它合法法方式：：作价入入股，合合资合作作开发经经营房地地产，企企业被收收购、兼兼并或合合并，抵抵债等。。（二）转转让原则则1.房产与地地产一体体处分原原则“房随地地走”和和“地随随房走””2.价格申报报（纳税税）3.公示原则则：房地地产权属属登记发发证制度度第二节房房地地产转让让的条件件一、禁止止条件《房管法》第37条和《城市房地地产转让让管理规规定》第6条，下列列房地产产不得转转让：1、以出让让方式取取得土地地使用权权的，不不符合《房管法》第38条规定条条件的；；2、司法机机关和行行政机关关依法裁裁定、决决定查封封或者以以其他形形式限制制房地产产权利的的；3、依法收收回土地地使用权权的；4、共有房房地产，，未经其其他共有有人书面面同意的的；5、权属有有争议的的；6、未依法法登记领领取权属属证书的的；7、法律、、法规规规定禁止止转让的的其他情情形。二、必备备条件（一）以以出让方方式取得得土地使使用权的的房地产产：《房管法》第39条1、已支付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书；；2、按合同同约定进进行投资资开发达达到法定定程度（（房屋建建设的：：完成投投资总额额25％以上，，成片开开发土地地的：形形成工业业用地或或其他建建设用地地条件））；3、转让房房地产时时房屋已已建成的的，持有有房屋所所有权证证书。其中1和2为建设用用地使用用权转让让的必备备条件。。（二）以以划拨方方式取得得建设用用地使用用权的房房地产：：《房管法》第40条：以划划拨方式式取得土土地使用用权的，，转让房房地产时时，应当当按照国国务院规规定，报报有批准准权的人人民政府府审批。。1、领有建建设用地地使用证证；2、具有地地上建筑筑物、附附着物合合法的产产权证明明；3、签订建建设用地地使用权权出让合合同，补补交出让让金或将将转让所所得抵交交出让金金；4、按照国国务院规规定，报报有批准准权的人人民政府府审批。。三、转让让程序1、签订书书面转让让合同；；2、合同签签订后90日内持相相关文件件向房管管部门提提出申请请，申报报成交价价格；3、房管部部门审查查，在7日内作出出是否受受理申请请的书面面答复；；4、房管部部门核实实申报的的成交价价格；5、当事人人按规定定缴纳有有关税费费；营业税，，土地增增值税费用：登登记费（（住宅80/套，非住住宅550//件，印花花税5元/本），交交易手续续费由卖卖方缴纳纳。6、房管部部门办理理房屋权权属登记记手续，，核发权权属证书书。第三节商商品品房销售售管理一、商品品房销售售的概念念指房地产产开发企企业将竣竣工验收收合格的的商品房房或建设设中的商商品房出出售给买买受人，，并由买买受人支支付房价价款或定定金的行行为。商品房销销售包括括商品房房现售（（现房））和商品品房预售售（期房房）两种种方式。。二、近年年来房产产政策动动向（一）2005年（严格格调控，，抑制房房价）1、3月：财政政部拟开开征房产产税，以以遏制房房价。房产税以以房屋为为征税对对象，按按房屋计计税余值值或租金金收入为为计税依依据，向向所有人人征收的的财产税税。国务院发发展研究究中心阐阐释：开开征房产产税是必必然，但但需要一一个长期期过程。。2、3月27日：央行行上调个个人住房房抵押贷贷款利率率，其中中五年以以上为6.12（最低利利率为5.51）。3、3月30日，国务务院出台台《关于切实实稳定住住房价格格的通知知》，将房价价问题提提至政治治高度（（即“国国八条””）4、4月：社科科院2005年房地产产蓝皮书书——告诫消费费者05年不是最最佳买房房时机。。5、5月：国家家七部委委发布《关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见》。——禁止期房房转让。6、8月15日：央行行发布《2004年中国房房地产金金融报告告》，建议取取消房屋屋预售制制度，改改为现房房销售，，直言房地地产市场场存在市市场、财财务、道道德、操操作、信信用、法法律六大大风险，，遭到房地地产商的的集体不不满。7、8月24日建设部部发表声声明：国国家近期期不会取取消商品品房预售售制度。。8、10月：中消消协建议议逐步取取消商品品房预售售制度，，建立由由开发商商、银行行和消费费者三方方承担的的风险共共担机制制。（二）2006年（继续续严控，，稳定房房价）1、4月28日，央行行将5年期以上上住房抵抵押贷款款利率上上调至6.39（最低利利率上调调至5.75%）。2、8月19日央行将将5年期以上上贷款利利率上调调至6.84。3、5月24日国务院院办公厅厅37号文件转转发建设设部、发发改委、、监察部部、财政政部、国国土资源源部、人人民银行行、税务务总局、、统计局局、银监监会《关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见》（即“国国六条””）：（三）2007年（继续严严控）1、3月18日起，央央行上调调存贷款款基准利利率，五五年以上上住房抵抵押贷款款利率上上调至7.11。同时建设设部公布布，住房房公积金金贷款从从18日起，五五年期以以下(含五年)从4.14调整为4.32，五年期期以上从从4.59调整为4.77。2、从5月19日起，央央行上调调存贷款款基准利利率，五五年期以以上住房房抵押贷贷款利率率上调至至7.20。公积金金贷款利利率上调调0.09％。3、8月1日国务院院24号文件《国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见》：购买经经济适用用房的，，若购买买商品房房，则应应将经济济适用房房原价退退回。4、9月27日,央行、银银监会联联合颁布布《关于加强强商业性性房地产产信贷管管理的通通知》：对于贷贷款购买买第二套套房，首首付款比比例提高高到40％，贷款款利率上上调10％。5、12月21日，五年年以上住住房抵押押贷款利利率上调调至7.83。住房公积积金贷款款五年以以下4.77，五年以以上5.22。（四）2008年（两个个阶段））第一阶段段：严控控1、1月7号，国务务院出台台《关于促进进节约集集约用地地的通知知》(3号文件)。强调：：为了切切实保护护耕地，，就得大大力促进进节约集集约用地地，走出出一条建建设占地地少、土土地利用用效率高高的符合合中国国国情的土土地利用用新路子子。土地地闲置满满两年、、依法应应当无偿偿收回的的，坚决决无偿收收回，重重新安排排使用；；土地闲闲置满一一年不满满两年的的，按出出让或划划拨土地地价款的的20%征收土地地闲置费费（目前前基本不不执行））。2、央行于于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上调存存款准备备金率，，执行17.5％，抑制货币币信贷过过快增长长。第二阶段段：促进进政策3、央行于于9月、10月、12月先后3次下调存存款准备备金率，，执行15％和14％；4、从9月16日开始，，央行先先后5次降低贷贷款基准准利率，，12月23日起五年年以上为为5.94％，公积积金贷款款为3.87％。5、10月22日，财政政部和税税务总局局出台《关于调整整房地产产交易环环节税收收政策的的通知》（11月1日实施））：对个个人首次次购买90平方米及及以下普普通住房房的，契契税税率率暂统一一下调到到1%；对个人人销售或或购买住住房暂免免征收印印花税；；对个人人销售住住房暂免免征收土土地增值值税。6、12月底，财财政部下下发《关于个人人住房转转让营业业税政策策的通知知》，规定：：自09年1月1日至12月31日，个人人将购买买不足2年的非普普通住房房对外销销售的，，全额征征收营业业税；个个人将购购买超过过2年(含2年)的非普通通住房或或者不足足2年的普通通住房对对外销售售的，按按销售收收入减去去购买房房屋的价价款后的的差额征征收营业业税；个个人将购购买超过过2年(含2年)的普通住住房对外外销售，，免征营营业税（（5％）。7、杭州市市政府：：《关于促进进杭州房房地产市市场健康康稳定发发展的若若干意见见》24条。（五）2009年：房地地产宏观观调控政政策主要要是年初初的营业业税减免免政策、、放开外外资购房房的政策策，放松松银行货货币政策策。（促进政政策）1、1月3日,四大国有有银行宣宣布,只要2008年10月27日前执行行基准利利率0.85倍优惠、、无不良良信用记记录的优优质客户户,原则上都都可以申申请七折折优惠利利率。2、12月9日，中国国国务院院常务会会议决定定，自2010年1月1日起个人人住房转转让营业业税征免免时限由由两年恢恢复到五五年。3、12月14日，国务务院颁布布“国四四条”，，明确提提出加强强房地产产市场调调控，抑抑制投资资投机性性住房。。4、12月17日，中国国五部委委联合发发文称，，收紧土土地受让让政策，，开发商商须首付付一半且且一年内内缴全款款。5、12月23日，中国国财政部部调整住住房转让让营业税税政策，，不足五五年按全全额征收收营业税税。基准利率率没有调调整。（六）2010年：主要要是二套套房政策策（严控控）1、1月10日，国务务院出台台“国十十一条””，严格格二套房房贷款管管理，首首付不得得低于40%，加大房房地产贷贷款窗口口指导。。2、3月23日，国资资委要求求78户不以房房地产为为主业的的中央企企业，要要加快进进行调整整重组，，在完成成企业自自有土地地开发和和已实施施项目等等阶段性性工作后后要退出出房地产产业务，，并在15个工作日日内制订订有序退退出的方方案。3、4月15日，国务务院出台台具体措措施，要要求对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，，贷款首首付款不不得低于于50%，贷款利利率不得得低于基基准利率率的1.1倍。对购购买首套套住房且且套型建建筑面积积在90平方米以以上的家家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于30%。4、两次上上调人民民币贷款款利率。。5、杭州：：10月11日起，每每户只能能新购一一套住房房。（七）2011年：进一一步调控控房地产产市场1、1月26日，国务务院办公公厅出台台《关于进一一步做好好房地产产市场调调控工作作有关问问题的通通知》，提出地地方政府府控制房房价的目目标责任任制，强强化差别别化住房房信贷政政策，从从严制定定和执行行住房限限购措施施等。3月1日，杭州州“限购购令”出出台：杭杭州市已已有1套住房的的本市户户籍居民民家庭，，限购1套；二套套首付至至少6成，利率率1.1倍，停购购第三套套。拥有有一套及及以上住住房的非非本市户户籍居民民家庭，，暂停购购买。2、1月27日，国务务院同意意个别城城市开展房产产税试点点，重庆和和上海成成为第一一批试点点，北京京、深圳圳和杭州州等可能能为第二二批。3、连续2次上调人人民币贷贷款基准准利率。。4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。4、加强保保障性住住房建设设未来5年建设3600万套保障障性住房房，“十十二五””期末，，城镇住住房保障障覆盖率率达到20％以上。。住建部部宣布2011年开工建建设1000万套保障障性住房房。三、商品品房销售售条件（一）预预售条件件《城市商品品房预售售管理办办法》第5、6条：1、已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书。。2、持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证。。3、按预售售商品房房计算，，投入资资金达到到工程建建设总投投资的25％以上，，并已确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。（多层：已已完成主主体结构构三分之之一以上上，即二层楼顶顶三层楼楼板（不不含架空空层）；高层：：已完成成地面以以下主体体工程，，即露出地面面）。4、向县级级以上房房产管理理部门办办理预售售登记，，取得《商品房预预售许可可证》。申请预售售许可提提交的证证件（复复印件））及资料料（第7条）：1、商品房房预售许许可申请请表；2、开发企企业的《营业执照照》和《资质证书书》；3、土地使使用权证证、建设设工程规规划许可可证、施施工许可可证；4、投入开开发建设设的资金金占工程程建设总总投资的的比例符符合规定定条件的的证明；；5、工程施施工合同同及关于于施工进进度的说说明；6、商品房房预售方方案（含含预售商商品房的的位置、、面积、、竣工交交付日期期等内容容，并附附分层平平面图））。（二）商商品房现现售条件件《商品房销销售管理理办法》第7条：1、开发企企业具有有企业法法人营业业执照和和资质证证书；2、取得土土地使用用权证书书或者使使用土地地的批准准文件3、持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证；；4、已通过过竣工验验收（取取得综合合验收备备案表））；5、征收安安置已经经落实；；6、供水、、供电、、供热、、燃气、、通讯等等配套基基础设施施具备交交付使用用条件，，其他配配套基础础设施和和公共设设施具备备交付使使用条件件或已确确定施工工进度和和交付日日期；7、物业管管理方案案已经落落实。第四节房房屋屋买卖合合同纠纷纷的处理理一、合同同主要条条款（2008年版）1、合同双双方当事事人2、项目建建设依据据3、买受人人所购商商品房的的基本情情况4、建筑区区划内相相关物业业归属的的约定5、计价方方式与价价款6、面积确确认及面面积差异异处理7、付款方方式及期期限8、买受人人逾期付付款的违违约责任任9、交付期期限及条条件10、出卖人人逾期交交房的违违约责任任11、规划设设计变更更的约定定12、交接13、抵押与与相关债债权债务务14、出卖人人关于装装饰、设设备标准准承诺的的违约责责任15、出卖人人关于基基础设施施、公共共配套建建筑正常常运行的的承诺16、关于产产权登记记的约定定17、《消费者权权益保护护法》实施办法法规定的的退房情情形18、保修责责任19、商品房房相关事事项约定定20、房屋交付付使用后后相关权权利义务务约定21、前期物物业服务务22、纠纷解解决方式式23、补充协协议条款款24、附件效效力25、合同份份数26、生效时时间27、合同备备案28：八个附附件：房房屋平面面图，应分摊的的共有建建筑说明明，其他物业业买卖、、赠与、、租赁协协议书，装饰、设设备标准准，有关关购买该该商品房房预告登登记的约约定，保保修责任任主要条条款，《业主临时时管理规规约》、《前期物业业服务合合同》的主要内内容，补补充协议议内容。2003年5月《关于审审理商品品房买卖卖合同纠纠纷案件件适用法法律若干干问题的的解释》》二、预售售合同的的效力1、出卖人人未取得得预售许许可证，，与买受受人订立立买卖合合同的效效力？（1）原则上上无效，，起诉前前取得预预售许可可证的，，可认定定合同有有效；（2）起诉时时仍无证证的，应应认定合合同无效效；但出卖人人具备办办证条件件而故意意不办的的，买受受人请求求确认合合同有效效的，可可否得到到支持？？注意：出出卖人故故意隐瞒瞒未取得得许可证证的事实实或提供供虚假许许可证，，导致合合同无效效的，买买受人享享有何种种权利？？2、当事人人以预售售合同未未依法办办理登记记手续为为由，请请求确认认合同无无效，如如何处理理？（1）一般不不予支持持；（2）若约定定以登记记为生效效要件的的，则合合同无效效；但已已实际履履行的，，则合同同有效。。3、办理预预告登记记手续的的预售合合同可以以产生对对抗第三三人的效效力（物物权法第第20条）三、因销销售广告告引起的的纠纷案例：01年4月18日，湖北北宜昌市市四季花花园的四四位业主主将开发发商宜昌昌润海公公司告上上法庭。。原因是是，98年1月至99年6月间，润润海公司司利用报报纸广告告、宣传传册等方方式销售售其开发发的四季季花园商商品房，，声称四四季花园园拥有大大面积绿绿地及网网球场等等多功能能配套服服务设施施，原告告根据广广告签订订了购房房合同，，但入住住后发现现，根本本没有广广告上承承诺的配配套设施施。原告请求求：依法法判令被被告赔偿偿因利用用虚假广广告欺诈诈原告所所造成的的经济损损失共计计人民币币745450元（双倍倍返还差差价）。。被告润海海公司认认为：公公司卖房房时已是是现房销销售，不不存在广广告欺诈诈，原告告的购房房行为是是知假买买假。法院认定，依据《广广告法》》润海公公司在商商品房销销售广告告中发布布虚假信信息，误误导了消消费者，，应承担担相应的的民事责责任；由于目前无法法确定地地鉴定出出小区配配套设施施的价格格，考虑虑当地经经济发展展水平，，酌定润润海公司司按原告告购房款款的7％予以赔赔偿。《广告法法》第38条规定，，发布虚虚假广告告，欺骗骗和误导导消费者者，使购购买商品品或者接接受服务务的消费费者的合合法权益益受到损损害的，，由广告告主依法法承担民民事责任任。1、销售广广告性质质（1）通常情情况，销销售广告告为要约约邀请；；（2）构成合合同条款款的情形形：A.当事人在在购房合合同中对对广告内内容的约约束力进进行认可可的；B.将销售广广告作为为购房合合同附件件的（但但正式合合同对广广告内容容有实质质性变更更的，以以正式合合同为准准）；C.出卖人就就商品房房开发规划范围围内的房屋及及相关设设施所作作的说明明和允诺诺具体确定定，并对商商品房买买卖合同同的订立立及房屋屋价格的的确定有有重大影响响的，应视视为要约约。（该该说明和和允诺即即使未载载入合同同，亦视视为合同同条款））。2、开发商商违反作作为合同同条款的的广告许许诺应承承担的民民事责任任。（1）开发商商应承担担违约责责任，赔赔偿买受受人的损损失；（2）买受人人要求解解除合同同的，是是否支持持？A.开发商行行为构成成一般违违约的，，应继续续履行；；B.违约事项项没有继继续履行行可能，，但不影影响购房房基本目目的的，，不应解解除合同同；C.违约事项项严重影影响了当当事人合合同目的的的实现现，可以以解除合合同。四、认购购书纠纷纷《解释》第四条（一）认认购书的的性质：：预约合同同；区分认购购书和房房屋买卖卖合同：：定金、、购房款款（二）处处理：1、因当事事人一方方原因未未能订立立商品房房买卖合合同，应应按定金金规则处处理。2、因不可可归责于于当事人人双方的的事由，，导致商商品房买买卖合同同未能订订立，出出卖人应应返还定定金。五、房屋屋权利瑕瑕疵纠纷纷（一）出出卖他人人房屋纠纠纷案例：81岁的华老老太有套套位于杭杭州市下下城区的的30多平米的的房子，，02年10月，以650元每月的的价格租租给了傅傅女士。。03年2月，傅女女士以单单位发租租房补贴贴，需拿拿房东的的三证审审核为由由，骗取取了三证证。不久久，华老老太生病病住进医医院，三三证一直直没拿回回来。04年初，华华老太想想起此事事，委托托邻居向向傅讨还还。邻居居回来说说，房内内居住的的是一位位姓龚的的女士，，03年4月，傅以以老太太太住院急急需用钱钱为由，，持三证证以11万元的价价格，把把房子转转卖给了了龚女士士。华老老太向公公安机关关报案，，傅被抓抓获后，，因诈骗骗罪被判判有期徒徒刑11年，但傅傅骗来的的11万元早被被挥霍一一空。7月16日，华老老太把傅傅和购房房的龚女女士告到到了下城城法院，，要求退退还房子子。龚女女士说，，买方时时，傅曾曾出示一一份授权权委托书书（经查查证，是是傅伪造造的）和和房屋三三证。担担心有诈诈，自己己还专门门打了电电话去医医院，证证实华老老太真的的在住院院，并去去房地产产交易中中心核实实了三证证的真实实性，已已尽到了了应尽的的义务。。傅某造造假，自自己并不不知情，，房子不不能退。。问题：1、如何判判断善意意？龚女女士是否否属于善善意？2、本案如如何处理理？二手房交交易中买买方应注注意的问问题：（1）查验房房屋“三三证”是是否齐全全以及““三证””的真伪伪；实地地考察房房屋质量量状况；；（2）查验出出售人是是否所有有人本人人；如非非本人，，应查验验出售人人是否有有所有人人经公证证的书面面授权委委托书；；（3）查验房房屋是否否为共有有财产，，如是共共有财产产，应由由全体共共有人签签字出售售或有其其他共有有人经公公证的书书面授权权委托书书；（4）应以合合理的市市场价格格购买；；（5）查验房房屋上是是否有他他项权利利，如抵抵押权、、承租权权以及是是否被国国家机关关依法查查封等。。卖方义务务：信息息披露（二）未未经共有有人同意意出卖共共有房屋屋纠纷1、合同订订立后但但未过户户登记的的，按无无权处分分处理。。2、合同订订立后并并办理过过户登记记，买受受人为善善意、有有偿取得得的，合合同有效效。买受受人取得得房屋所所有权第十条房地产登登记簿和和权属证证书记载载的登记记权利人人未经其其他实际际共有人人同意，，擅自处处分共有有的房地地产，买买受人符符合善意意取得条条件而取取得物权权，因此此造成实实际共有有人损失失的，应应由登记记权利人人承担赔赔偿责任任。案例：2004年元月15日，被告告赵女士士和原告告陈先生生签订了了《私房转让让协议书书》，约定将将位于拱宸桥金金华新村村1-2--2室房屋以17万元的价价格转让让给原告告，原告告分两次次付清款款项。因因该房屋屋为拆迁迁房，因因此协议议还约定定，该房房屋拆迁迁置换房房归原告告所有，，超出面面积部分分价款由由原告承承担，被被告协助助原告办办理相关关手续。。后被告告拿到拆拆迁房，，但迟迟迟不肯履履行合同同。2010年1月，原告告将被告告诉至拱拱墅法院院，要求求法院判判令回迁迁房归原原告所有有。本案应如如何处理理？六、商品品房质量量纠纷（一）因因房屋质质量问题题发生的的纠纷1、一般质质量问题题，出卖卖人在保保修期内内承担修修复责任任；2、房屋质质量问题题严重影影响正常居住住使用的，买受受人享有有合同解解除权，，并可请请求赔偿偿损失。。建设部关关于印发发《商品住宅宅实行住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书制制度的规规定》的通知（（建房[1998]102号）第五五条正常使用用情况下下各部位位、部件件保修内内容与保保修期：：屋面防防水3年；墙面面、厨房房和卫生生间地面面、地下下室、管管道渗漏漏1年；墙面面、顶棚棚抹灰层层脱落1年；地面面空鼓开开裂、大大面积起起砂1年；门窗窗翘裂、、五金件件损坏1年；管道道堵塞2个月；供供热、供供冷系统统和设备备1个采暖期期或供冷冷期；卫卫生洁具具1年；灯具具、电器器开关6个月；其其他部位位、部件件的保修修期限，，由房地地产开发发企业与与用户自自行约定定。国务院2000年1月《建设工程程质量管管理条例例》第六章建建设工程程质量保保修第第四十十条在正常使使用条件件下，建建设工程程的最低低保修期期限为：：（一）基基础设施施工程、、房屋建建筑的地地基基础础工程和和主体结结构工程程，为设设计文件件规定的的该工程程的合理理使用年年限；（二）屋屋面防水水工程、、有防水水要求的的卫生间间、房间间和外墙墙面的防防渗漏，，为5年；（三）供供热与供供冷系统统，为2个采暖期期、供冷冷期；（四）电电气管线线、给排排水管道道、设备备安装和和装修工工程，为为2年。其他项目目的保修修期限由由发包方方与承包包方约定定。建设设工程的的保修期期，自竣竣工验收收合格之之日起计计算。建设部《房屋建筑筑工程质质量保修修办法》（2000年6月）第七七条在正常使使用下，，房屋建建筑工程程的最低低保修期期限为:（一）地基基础础和主体体结构工工程，为为设计文文件规定定的该工工程的合合理使用用年限；；（二）屋屋面防水水工程、、有防水水要求的的卫生间间、房间间和外墙墙面的防防渗漏，，为5年；（三）供供热与供供冷系统统，为2个采暖期期、供冷冷期；（四）电电气系统统、给排排水管道道、设备备安装为为2年；（五）装装修工程程为2年。其他他项目的的保修期期限由建建设单位位和施工工单位约约定。建设部2001年4月《商品房销销售管理理办法》第五章交交付第三十二二条销售商品品住宅时时，房地地产开发发企业应应当根据据《商品住宅宅实行质质量保证证书和住住宅使用用说明书书制度的的规定》（以下简简称《规定》），向买买受人提提供《住宅质量量保证书书》、《住宅使用用说明书书》。第三十三三条房房地产开开发企业业应当对对所售商商品房承承担质量量保修责责任。当当事人应应当在合合同中就就保修范范围、保保修期限限、保修修责任等等内容做做出约定定。保修期从从交付之之日起计计算。商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建设工工程承包包单位向向建设单单位出具具的质量量保修书书约定保保修期的的存续期期；存续续期少于于《规定》中确定的的最低保保修期限限的，保保修期不不得低于于《规定》中确定的的最低保保修期限限。（二）房房屋主体体结构质质量不合合格，买买受人享享有合同同解除权权，并可可请求赔赔偿损失失：（三）擅擅自变更更房屋设设计导致致不能实实现合同同目的，，买受人人享有合合同解除除权，并并可请求求赔偿损损失。经规划部部门批准准的规划划变更、、设计单单位同意意的设计计变更导导致影响响买受人人所有商商品房质质量或使使用功能能的，出出卖人应应当在有有关部门门批准同同意之日日起10日内，书书面通知知买受人人。买受受人有权权在通知知到达之之日起15日内作出出是否退退房的书书面答复复。买受受人在15日内未书书面答复复的，视视同接受受变更。。出卖人人未在规规定时限限内通知知买受人人的，买买受人有有权退房房。七、房屋屋面积纠纠纷（按按建筑面面积计价价）当事人应应当在合合同中载载明发生生误差的的处理方方式；新示范合合同约定定的处理理方式，，为最高高院司法法解释确确定的处处理方式式：1、面积误误差比绝绝对值在在3％以内（（含3％）的，，据实结结算房价价款，买买受人不不得要求求解除合合同；2、面积误误差比绝绝对值超超出3％时，买买受人有有权请求求解除合合同、返返还已付付购房款款及利息息。买受人不不退房的的具体处处理方式式？案例：02年底，小小张在富富阳买了了一套花花园别墅墅，建筑筑面积200多平方米米，每平平方米6000元，合同同签订时时，开发发商说，，房子还还在建造造，花园园面积大大约为600平方米，，建好后后“少退退多补””——如开发商商短缺了了面积，，退多收收的花园园价，如如多了，，小张““埋单””。2004年3月，房子子交付，，花园面面积是795平方米，，比签合合同时多多了近1/3。开发商商说，按按合同规规定，少少退多补补，小张张得多付付花园款款8万多元。。小张不不愿交钱钱，双方方发生纠纠纷。问题：1、花园等等配套设设施的面面积是否否属于建建筑面积积？2、该误差差是否适适用商品品房面积积误差的的规定？？3、本案如如何处理理？八、出卖卖人迟延延交付房房屋纠纷纷1、迟延交交付的认认定原则上，，是指出出卖人不不能在约约定时间间交付房房屋。但如遇到到特殊原原因（遭遭遇不可可抗力，，且出卖卖人在约约定日期期内告知知买受人人的以及及双方约约定的其其他特殊殊原因）），除双双方协商商同意解解除合同同或变更更合同外外，出卖卖人可据据实予以以延期。2、迟延交交付的法法律后果果（由合合同约定定）（1）买受人人行使合合同解除除权；（2）出卖人人支付违违约金或或者赔偿偿损失（（按合同同约定的的违约金金数额或或者损害害计算方方式支付付，没有有约定的的，按租租金标